Договор намерения купли продажи недвижимости

При покупке или продаже недвижимости большинство сделок носят длительный характер, и заключаются спустя некоторое время. Для того чтобы обезопасить стороны от нежелательных рисков, в Гражданском кодексе предусмотрена возможность заключения предварительного соглашения. Как составить договор о намерениях купли — продажи недвижимости, расскажем в статье.

Содержание

Общие сведения

В практике юристов, наиболее популярными сделками на сегодняшний день являются купля-продажа недвижимости. Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Заключение контракта о намерениях;
  2. Подписание основного соглашения купли — продажи;
  3. Оформление акта приема — передачи недвижимости;
  4. Регистрация сделки в Кадастровом реестре.

В большинстве случаев, подобный порядок не соблюдается, однако, покупатель и продавец не освобождаются от ответственности.

Если по каким-либо причинам стороны не могут совершить сделку своевременно, но способны сделать это спустя некоторое время, покупатель и продавец составляют соглашение о намерении. Документ не является основанием для возникновения права собственности, однако предполагает соблюдение некоторых обязательств — продавец должен продать имущество конкретному лицу за определенную стоимость и согласно сроку, который прописан в договоре.

Различают следующие виды предварительных соглашений:

  • договор о намерениях без задатка;
  • соглашение о задатке (авансе);
  • предварительный контракт купли — продажи.

Наиболее предпочтительно составлять предварительный договор с задатком, так как подобное соглашение связывает стороны обязательствами не только финансово, но и юридического характера — совершение сделки в строго оговоренный срок.

Чаще всего предварительный договор заключается при продаже земельного участка, дачи и других объектов загородного типа, поскольку сбор необходимых документов, таких как получение разрешения, межевание и приватизация, занимает большое количество времени. При оформлении письменного соглашения купли — продажи недвижимости, стороны договариваются об основных вопросах, таких как стоимость и срок оплаты. Иными словами, предварительный договор — это первоначальный этап, на основании которого, в последующем, составляется основной контракт купли — продажи недвижимости.

Как оформить договор о намерениях купли-продажи недвижимости?

При оформлении как основного, так и предварительного договора купли-продажи недвижимости, необходимо следовать требованиям законодательства РФ, если стороны не желают в дальнейшем отстаивать права в судебной инстанции.

Предварительное соглашение составляется в простой письменной форме. Государственная регистрация и нотариальное заверение документа не требуются. В контракте прописываются существенные условия сделки, предусмотренные для процедуры купли-продажи недвижимого имущества.

Содержание предварительного соглашения купли — продажи недвижимости:

  • предмет договоренности — обязательство сторон совершить сделку купли-продажи;
  • объект сделки — подробное описание квартиры, дома или земельного участка (указание площади, комнат, мебели и бытовой техники);
  • стоимость недвижимости — по требованию ГК РФ, цену имущества требуется указать в национальной валюте;
  • срок действия договоренности — период, в течение которого стороны должны подписать основной контракт купли — продажи.

В случае уклонения одной из сторон от подписания основного договора, покупатель или продавец недвижимости вправе обратиться в суд с требованием подписать документ в принудительном порядке. Однако, если время исполнения обязательств в соглашении не указано, на подписание договора купли-продажи недвижимого имущества законом отводится 1 год. В случае истечения срока действия документов, обязательства, предусмотренные договором о намерениях, прекращаются.

При отказе от регистрации контракта, виновник обязан будет возместить моральный ущерб согласно ГК РФ.

В отношении дома с земельным участком

Жилая недвижимость и земля, на которой возведена постройка, являются неразрывно связанными элементами. Согласно ГК РФ и ЗК РФ, правительством регламентируется обязательное требование, согласно которому отчуждение дома, дачи или любого другого типа постройки производится совместно с земельным участком, на котором располагается объект. Если в документе не прописать этот момент, соглашение признается недействительным по статье №273 Гражданского кодекса.

Скачайте образец предварительного договора купли — продажи дома с земельным участком здесь:

При сделке с квартирой

Предварительный договор купли — продажи квартиры составляется в 3 экземплярах в присутствии сторон. Законодательством не предусмотрена специальная форма соглашения, однако документ должен содержать основные условия совершения сделки — срок, порядок оплаты и обязательство регистрации бумаги в Росреестре.

В содержании договора купли — продажи квартиры требуется указать следующее:

  • личные данные сторон (идентификационный номер паспорта, инициалы покупателя и продавца, адреса места жительства, номера телефонов);
  • предмет договора;
  • подробное описание квартиры;
  • список правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • полная стоимость квартиры;
  • порядок расчета;
  • размер задатка (аванса);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность продавца и покупателя;
  • срок действия договора;
  • дата составления, подписи, печати (для юридических лиц).

При покупке жилья по ипотеке

Одним из главных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. Однако основному договору должно предшествовать предварительное соглашение. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке.

Контракт о намерениях не требуется заверять нотариусом. Документ составляется в трех экземплярах, один из которых предоставляется банку. В содержании необходимо указать существенные условия совершения сделки. После подписания, предварительный договор обретает юридическую силу и предполагает обязательства сторон.

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости по ипотеке гарантирует осуществление сделки в будущем.

Предварительное соглашение, как и любой другой юридический документ, предполагает обязательства сторон, а также срок для их исполнения. В случае нарушения основных требований, покупатель, как и продавец, могут быть привлечены к ответственности и штрафным взысканиям.

Образец договора о намерениях купли — продажи квартиры с задатком можете скачать по ссылке.

Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — образец этого документа, грамотно составленный с юридической точки зрения, в условиях отсутствия достаточного правового регулирования указанной процедуры поможет избежать ошибок в процессе совершения сделки такого рода. Кроме того, он позволит сторонам избежать дополнительных расходов. О составлении такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — правовое регулирование

Законодательство не определяет понятия «предварительный договор» или «договор о намерениях», что порождает правовые коллизии на практике в связи с тем, что договаривающиеся стороны часто совершают письменные сделки, поименованные именно так. Некоторую ясность в этот вопрос в части предварительных договоров купли-продажи недвижимости внес Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 11.07.2011 № 54. В частности, п. 8 указанного постановления определяет, что при рассмотрении соответствующих споров в судах последним надлежит рассматривать такие договоры, как договоры купли-продажи будущей (той, что будет создана или приобретена в будущем) недвижимости, содержащие условие о предоплате. Соответственно, к предварительному договору о продаже недвижимости применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса при наличии условия, подпадающего под действие ст. 487 о предварительной оплате.

Это интересно:  Архивы Договоры - Страница 18 из 38 - О недвижке.ру

Содержание договора намерения купли-продажи недвижимости, образец

В силу указанных выше норм и особенностей сделки в договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества обязательно включаются следующие условия:

  • дата составления и подписания документа (могут быть и разными, что также должно отражаться в документе);
  • данные сторон, в т. ч. данные удостоверения личности, указание места жительства, даты рождения, наименования либо Ф. И. О. (в зависимости от категории каждой стороны);
  • указание на намерение в будущем совершить сделку по покупке-продаже недвижимого объекта (заключить соответствующий договор);
  • подробное описание предмета договора и будущей сделки (адресные данные, данные кадастрового учета, технические данные и т. п.);
  • описание правоустанавливающих документов, подтверждающих правомочия стороны, в будущем выступающей продавцом;
  • цена сделки (стоимость объекта);
  • сроки подписания непосредственного договора купли-продажи;
  • порядок расчетов по договору (сроки внесения задатка, иных денежных сумм, способ их передачи) и иные условия по усмотрению сторон.

Образец предварительного договора такого рода для получения наглядного представления о его содержании вы можете скачать на нашем сайте.

О расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости

К расторжению предварительного договора применимы общие нормы Гражданского кодекса, закрепленные в главе 29. Таким образом, он может быть расторгнут:

  • в связи с обстоятельствами, указанными в договоре, если они допускают расторжение по инициативе одной из сторон;
  • по обоюдному согласию в любых случаях;
  • по решению суда в случае нарушения условий, указанных в п. 2 ст. 450 ГК (нарушение существенных условий и иных случаях, указанных в нормативном акте либо самом договоре);
  • при существенном изменении условий, в которых находились стороны в момент заключения договора (при отсутствии договоренностей также потребуется судебное решение).

На практике оснований для расторжения подобных договоров может быть множество — от значительного изменения цен на рынке недвижимости в период между заключением предварительного договора и моментом подписания основного до банальной финансовой несостоятельности будущего покупателя.

Как видите, к договору предварительной купли-продажи недвижимости применимы общие нормы купли-продажи с обязательным указанием условия о предварительной оплате. Расторжение его происходит по общим правилам и основаниям, указанным в главе 29 ГК.

Оформление договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Покупка, как и продажа недвижимости — это серьезный шаг. Для того чтобы правильно произвести сделку, потребуется оформить множество документов и заверить их в Реестре. Предварительно составляется договор о намерениях купли — продажи недвижимости (и, в некоторых случаях — расписка о передаче денежных средств). Последующие контракты оформляются на основе этого соглашения.

Что такое договор о намерениях купли-продажи и когда он необходим?

Как правило, перед составлением договора о купле — продажи квартиры, дома или другого жилого помещения, составляется предварительное соглашение. Этот документ определяет будущие условия заключения контракта, внесение первого задатка за недвижимость и обязательства сторон по оформлению сделки в определенные сроки. Договор о намерениях купли — продажи недвижимости требуется для кредита или ипотеки. Банк предоставляет деньги на основе предварительного соглашения, а также документ защищает стороны от нежелательных последствий.

По предварительному договору, квартиру не получится перепродать, оформить в собственность на другого человека. Это гарантия заключения сделки и первичные обязательства сторон. Договор о намерениях купли — продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, как и все последующие документы, связанные с переходом собственности, прекращения или ограничения прав на недвижимое имущество.

После заключения предварительного договора о купле — продажи недвижимости, жилое помещение не переходит в собственность нового владельца. Документ только гарантирует, что данное жилье будет продано конкретному человеку, в строго обговоренный срок, при определенных условиях и за назначенную цену. Данное соглашение чаще всего заключается в том случае, когда покупателю и продавцу невыгодно заключать сделку сейчас или существуют препятствия, для решения которых требуется время. Например:

  • недостаточно денег;
  • необходимость оформления кредита;
  • неоформленные документы;
  • квартира в новостройке и еще не передана в собственность владельца по государственной регистрации.

Порядок оформления

По предварительному договору о купле — продажи недвижимости, покупатель обязуется приобрести имущество в четко указанный срок, оплатить задаток и последующие выплаты в соответствии с соглашением. В свою очередь, продавец обязуется подготовить документы, привести имущество в надлежащий вид и продать квартиру после перечисления денег.

Форма составления договора всегда письменная. Можно заверить документ нотариально. Однако, если стороны не обговорили детали, договор может быть признан недействительным. Обязательства покупателя и продавца недвижимости вступают в силу с момента подписания бумаги. За несоблюдение соглашения, стороны могут привлекаться к административной ответственности и наложению штрафных санкций.

В договоре должны быть четко прописаны характеристики квартиры, дома, земельного участка. Все это в последующем фиксируется в соглашении о купле — продаже недвижимости. Обязательства по заключению сделки должны быть оговорены.

Предварительный договор о купле — продаже недвижимости состоит из следующих пунктов:

  • объект и предмет заключения соглашения (квартира);
  • стоимость жилого помещения;
  • способ расчета;
  • срок заключительного оформления сделки;
  • паспортные данные участников договора.
Это интересно:  Трудовой договор со сменным графиком работы: образец и как прописать в соглашении расписание для сотрудника, чтобы указать режим 2 дня через 2, индивидуальный план

Срок действия предварительного соглашения о купле — продажи недвижимости определяется обозначенной датой, однако, основной договор приема — передачи должен быть составлен и подписан сторонами не позднее чем по прошествии 1 года со дня регистрации.

При покупке дома с земельным участком

Предварительный документ о купле — продаже дома с земельным участком оформляется в соответствии с законодательством. Соглашение должно содержать информацию об объекте, такую как:

  • адрес и местоположение;
  • размер общей площади участка, на котором стоит дом;
  • площадь дома в квадратных метрах;
  • количество этажей, комнат, наличие балконов;
  • оформление дома и состояние ремонта;
  • если есть мебель, указать какая;
  • материал, из которого изготовлены окна, двери и пол;
  • наличие проведенных труб для коммунального обеспечения.

Информацию требуется дополнить в соответствиями с характеристиками дома и земельного участка. В документе указывается возможное возникновение недоразумений, например, начисление пени за несвоевременный расчет за дом. Обязательным условием для заключения соглашения о предварительной купле — продаже недвижимости является выплата задатка. Его стоимость требуется указать в документе, а также прикрепить квитанцию перечисления, чек или расписку об уплате.

Скачать договор о намерении купли — продажи дома с земельным участком по ссылке.

При покупке квартиры

При покупке первичного жилья в новостройке следует учитывать, что существуют определенные риски по оформлению права собственности, условиям расчета, а также состоянию жилья. Составляя соглашение о намерении купли — продажи, нужно указать требования к застройщику, например, исправление дефектов в строго ограниченный срок или наложение пени за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию. Данные о квартире должны быть подробные (количество комнат, размер жилой площади в кв.м.).

Для составления предварительного договора потребуются следующие документы:

  • паспорта участников сторон;
  • план — схема квартиры;
  • технический паспорт;
  • разрешение на постройку многоквартирного дома.

При покупке квартиры по ипотеке

Для ипотечного кредита необходимо оформить предварительный договор о намерении купли — продажи недвижимости. Во многих банках — это основное условие для выдачи денег. Соглашение составляется в трехстороннем порядке. Участниками выступают продавец, покупатель и кредитор.

На основании предварительного соглашения оговаривается рассрочка стоимости оплаты квартиры, а также:

  • обязанность сторон заключить основной договор о купле — продаже недвижимости;
  • произвести оплату в строго указанный срок;
  • выдать ключи от квартиры;
  • оформить документы права собственности.

Срок заключения

Предварительный договор заключается сторонами для того, чтобы в будущем составить соглашение о купле-продаже недвижимости. Срок оформления основного договора указан в документе. Если временные ограничения не оговорились сторонами, то по законодательству, через год после подписания, договор о намерении будет недействительным.

Наличие предварительного соглашения дает возможность доказать права сторон в суде, при возникновении имущественных споров.

Как составить договор о намерениях купли-продажи недвижимости?

Когда покупатель и продавец хотят закрепить договоренность на покупку/продажу недвижимого объекта, они принимают решение о заключении договора-намерения купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом, такой документ принято называть предварительным договором.

В данной статье мы расскажем, как правильно составить договор о намерении купли-продажи недвижимости, какие нюансы при его составлении необходимо учитывать и как выглядит образец готового документа.

Что такое, когда составляется

Договор о намерении купли-продажи (предварительный договор) недвижимости — письменная фиксация намерения продавца продать конкретный недвижимый объект, а покупателя приобрести его в свою собственность через определенный промежуток времени.

Потребность в составлении подобного предварительного соглашения возникает тогда, когда проведение сделки купли-продажи в настоящий момент по каким-то причинам невозможно, но вероятно через какой-то промежуток времени.

Составленный договор о намерении накладывает на его участников обязательство — приобрести конкретный объект недвижимости (квартиру, частный дом, земельный участок) по истечении какого-то промежутка времени. Заключение данного соглашения предшествует заключению основного договора купли-продажи.

Продавцу такой документ дает гарантию, что квартира, которую обещал приобрести потенциальный покупатель, действительно будет продана именно ему в оговоренные сроки за определенную цену. Покупателю же подобное соглашение даст уверенность, что выбранный вариант не уйдет «в чужие руки».

В отличии от устной договоренности, письменное соглашение обладает юридической силой и не может быть нарушено.

Причиной, которая может побудить стороны сделки купли-продажи недвижимости заключить договор, может стать одна из следующих:

  • временный дефицит денежных средств или необходимых для покупки квартиры документов;
  • покупка первичного жилья в строящемся доме;
  • если покупателю требуется время для проверки всей документации на приобретаемый недвижимый объект в соответствующих государственных организациях;
  • если одна из сторон сделки (покупатель или продавец) не может присутствовать при заключении договора купли-продажи в назначенный день и потому требует переноса.

Оформление документа: особенности процедуры, важные нюансы

Несмотря на то, что договор о намерении купли-продажи недвижимости не имеет установленной формы и может составляться в произвольной форме, при его оформлении следует учитывать следующие особенности:

  • В договоре обязательно должно указан конкретный недвижимый объект, который будет продаваться, а именно: точный адрес, метраж (общий и жилой), этажности, количество комнат и санузлов, имеется ли земельный участок (если речь о продаже частного дома), другие значимые характеристики;
  • Указание реквизитов сторон. Если соглашение заключается между физическими лицами, необходимо указывать фамилию, имя, отчество, данные паспорта, дату рождения, адрес фактического проживания и постоянной прописки. Если предварительный договор заключают юридические лица, указываются следующие данные сторон: наименование организации, фамилию, имя, отчество сторон (либо из представителей)
  • Важно указать точную (итоговую) стоимость недвижимого объекта, а также способ передачи денежных средств (наличными или безналичными).
  • В пункте «Сроки» нужно прописать точную дату, когда будет заключен основной договор купли-продажи. Если этого не сделать, то, согласно Гражданскому Кодексу РФ, сторонам соглашения дается двенадцать месяцев, после чего соглашение автоматически утеряет юридическую силу;
  • Кроме того, в договоре намерения необходимо указать о накладываемых обязательствах на стороны сделки, а также об ответственности (выплата компенсации и проч.), которая последует в случае их несоблюдения;
  • В самом конце соглашения продавец и покупатель проставляют личные подписи с расшифровкой. Если договор заключают юридические лица, помимо подписи проставляется печать организации.
Это интересно:  Могут ли оспорить брачный договор кредиторы?

Образец договора

Таким образом, заключение предварительного соглашения купли-продажи недвижимости даёт её сторонам уверенность, что в итоге сделка будет совершена.

Как составить договор о намерениях купли-продажи недвижимости

Сделки купли – продажи недвижимости всегда сложные, ответственные и при этом крайне рискованные. Никогда не знаешь как поведет себя другая сторона, какие возникнут препятствия и с чем придется столкнуться во время проведения этой операции. В связи с этим многие ищут любую возможность сделать будущую купле – продажу максимально безопасной и простой.

В этой статье мы расскажем о таком документе, как договор о намерениях купли – продажи недвижимости. Именно он является одним из лучших гарантий того, что сделка не сорвется и пройдет так, как обговаривалось заранее. Мы расскажем о том, зачем нужна эта бумага, как такой договор составляется и заверяется, перечислим список необходимых для него бумаг и затронем штрафы, которые затронут нарушителей.

Что это за договор и зачем он нужен?

С юридической точки зрения такого определения, как «Договор о намерениях купли – продажи» не существует. Но в то же время этим термином обозначается предварительный договор купли – продажи, и это определение настолько широко распространено, что порой даже используется в официальных бумагах.

Договор о намерениях – документ строгой формы, который составляется между продавцом и покупателем и служит для того, чтобы отразить основные положения будущей сделки. Его главными задачами являются:

  • Фиксация стоимости покупки;
  • «Закрепление» недвижимости за будущим покупателем;
  • Определение прав и обязанностей сторон;
  • Указание штрафов, пени и компенсаций.

Отдельно стоит остановиться на такой вещи, как предоплата. Если в сделке часть денег за землю вносится заранее, то это так же отражается в договоре о намерениях. В этом случае он так же будет нужен для того, чтобы доказать, что часть денег уже внесена.

Нужно ли заверять?

Очень много вопросов касается темы заверения договоров о намерении у нотариуса. Ответим сразу – законодательство не обязывает граждан заверять договоры о намерениях купли – продажи недвижимости у специалистов, так как хватает и обычной подписи. Однако эта процедура очень полезна по ряду причин:

  • Нотариус, заверяя документы, поможет выявить ошибки в договоре о намерениях, а так же обнаружить мошеннические действия одной из сторон;
  • У нотариуса можно заказать и правильно оформить все документы, необходимые для купли – продажи недвижимости;
  • Заверенный нотариусом договор о намерениях купле – продажи недвижимости проще использовать при спорах и разбирательствах в суде.

Так что есть вы хотите заключить действительно крупную и важную сделки, то заверенный специалистом договор о намерениях будет вам весьма полезен. К тому же, цена проверки и подтверждения не так уж и высока – около 2000 рублей.

Как выглядит?

Как было сказано выше, договор о намерениях – документ весьма строгой формы. Он практически полностью идентичен стандартному договору купли – продажи, и составляется в следующей последовательности:

  • Наименование сделки;
  • Данные каждой из сторон: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные, контакты;
  • Предоставляемые договором гарантии;
  • Описание порядка проведения будущей сделки;
  • Перечень обязанностей и прав сторон;
  • Сведения о кредитах, выданных для проведения сделки;
  • Полные сведения о стоимости недвижимости;
  • Данные о задатке;
  • Реквизиты для оплаты;
  • Способы разрешения спорных и конфликтных ситуаций;
  • Заключительные положения;
  • Реквизиты сторон и их подписи.

Как видите, ничего особенно сложного договор о намерениях купли – продажи собственности не содержит. Но при этом он достаточно точно описывает сделку и дает представление о всех её наиболее важных аспектах.

Что нужно для подготовки и использования?

Перейдем к пакету бумаг, который может понадобиться вам для подготовки договора о намерениях. Он немного меньше, чем полный пакет документов, требующихся для осуществления купли – продажи, но тем не менее достаточно разнообразен:

  • Удостоверения личности каждой из сторон;
  • Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • Кадастровый паспорт собственности;
  • Технический паспорт и план собственности;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Выписка из домовой книги (при купле – продаже квартиры);
  • Свидетельств о праве на наследство (если имущество получении продавцом после смерти его владельца и еще не переоформлено);
  • Разрешение других собственников (если продается доля).

Чем грозит его несоблюдение?

Чаще всего договор о намерениях создается с одной единственной целью – избежать возможных проблем, споров и срыва сделок. Именно поэтому особый упор при подготовке предварительного договора делается на пункты, касающиеся штрафов и урегулирования споров. Так что ответ на вопрос «Чем грозит несоблюдение договора о намерениях?» очень прост – денежными взысканиями, которые в нем же и прописаны.

Еще одним важным пунктом является возможность нарушения договора, по которому внесена предоплата. Как правило, именно она и будет служить для закрепления сделки, так как при нарушениях со стороны покупателя продавец оставит за собой право предоплату удержать, а при расторжении сделки продавцом покупатель получит и предоплату, и соразмерную компенсацию.

Стоит отметить, что несоблюдение договора о намерениях не всегда ведет к расторжению сделки. При желании его можно дополнить и отредактировать по взаимному согласию, подстроив тем самым текст документа под новые обстоятельства.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Статья написана по материалам сайтов: dom-i-zakon.ru, nalog-nalog.ru, www.samso.ru, zakon.center, vsenaslednikam.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector