8 (800) 700-95-46  Бесплатная консультация с юристом

Признание права собственности на объекты, являющиеся предметом инвестиционного договора. Судебная практика арбитражных судов

06 сентября 2018 года Девятый арбитражный апелляционный суд поддержал позицию юристов ЮФ Бреева, Ем…

Убытки за ненадлежащий банковский сервис

03 августа 2018 года 19 Арбитражный апелляционный суд вынес прецедентное в российской судебной практ…

Использование криптовалюты в России с 01 июля 2018 года

Сегодня мы представляем статью Натальи Бреевой об особенностях использования криптовалюты в России:…

Судебная практика

Убытки за ненадлежащий банковский сервис можно получить с банка

И снова про инвестиционные контракты: риски, преимущества и правовая природа инвестиционных контрактов (по материалам судебной практики 2011-2016 гг.)

Одним из основных вопросов, который сразу же возникает при анализе представленных любому суду докуме…

Постановление Пленума ВС РФ № 7 от 24 марта 2016 года: новое о возмещении убытков и соглашении о возмещении потерь по ст. 406.1 ГК РФ

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 7 от 24 марта 2016 года дал разъяснения по вопросам прим

И снова про инвестиционные контракты: риски, преимущества и правовая природа инвестиционных контрактов (по материалам судебной практики 2011-2016 гг.)

Одним из основных вопросов, который сразу же возникает при анализе представленных любому суду документов, является вопрос о том в какие, с точки зрения законодательства и правоприменительной (судебной) практики, правоотношения вступили участники инвестиционного контракта (далее — ИК).

Как суды, так и девелоперы на протяжении длительного времени не могли найти однозначного ответа на этот вопрос, а поэтому многочисленные инвестиционные контракты каждый раз квалифицировались по-разному, как минимум уже в силу того, что II часть ГК РФ не содержит указания на такой вид договора, как инвестиционный.

К слову, нужно сказать, что и сейчас, в 2016 году, спустя такое количество времени после появления Постановления Пленума ВАС РФ № 54 в июле 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в которым ВАС РФ дал разъяснения нижестоящим судам по указанной категории дел споров, связанных с квалификаций различного рода инвестиционных контрактов, в стране масса.

Вопрос правовой квалификации, так называемых инвестиционных договоров (контрактов), отнюдь не является сугубо теоретическим, имея широкое практическое значение.

В зависимости от того, как ИК будет квалифицирован судом, если кем-либо из сторон контракта будет инициирован судебный спор, будут распределяться и полученные при его реализации результаты совместной деятельности, ну а в первую очередь, конечно же, будет решаться вопрос о том, заключен ли вообще договор сторонами.

В отношении же заключенности ИК следует отметить, прежде всего, следующее.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанная норма содержится в Общей части ГК РФ и содержит генеральные критерии, обязательные для любого договора, заключаемого по российскому праву.

При этом существенные для каждого конкретного договора условия содержатся в специальных нормах права, регулирующих те или иные хозяйственные отношения сторон. В этом смысле, как уже было указано ранее, важно определить правовую природу данного договора.

Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11 и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

Согласно абзацу 1 п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ.

Таким образом, ВАС РФ прямо указал, что нет никакого самостоятельного инвестиционного договора, под этим названием скрывается одна из перечисленных выше договорных форм, иных разъяснений от ВС РФ до настоящего времени по указанному вопросу не имеется. Более того, указанная позиция поддерживается экономической и иными коллегиями ВС РФ и в настоящее время.

Согласно абзацу 2 п. 4 указанного Постановления Пленума ВАС РФ, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Таким образом, в данном пункте ВАС РФ, указал на то, что инвестиционный договор предполагается договором купли-продажи будущей вещи.

Если толковать ИК, как договор купли-продажи будущей вещи, то он должен содержать надлежащую идентификации предмета договора, а также условие о цене, которая в договорах купли-продажи недвижимого имущества прямо указана в качестве существенного условия.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Согласно ч. 1 ст. 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Судебной практики о признании инвестиционных договоров, по сути являющихся договором простого товарищества и просто аналогичных договоров, прямо поименованных сторонами, как договор простого товарищества, довольно много. Имеется в виду оспаривание договоров, предметом которых является именно совместная деятельность по строительству зданий.

Проанализировав условия инвестиционного контракта, арбитражный суд указал, что он имеет сложную правовую структуру договора, не определенного действующим законодательством, но при этом отвечает признакам договора простого товарищества в части, касающейся условий о соединении вкладов для строительства жилых домов и распределении полученной прибыли (ст. 1041, 1048 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суд отметил, что инвестиционный контракт имеет признаки предварительного договора в части, касающейся передачи муниципальным образованием права аренды земельных участков в качестве вклада в объекты строительства.

Согласно ч. 1, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таким образом, суд квалифицировал инвестиционный контракт в части, касающейся вклада муниципального образования в объекты строительства, как предварительный договор, предшествующий заключению договора аренды земельных участков. При этом суд пришел к выводу о том, что инвестиционный контракт нельзя признать заключенным в силу несогласованности в нем предмета договора, что, в свою очередь, не влечет возникновение у ответчика каких-либо обязательств по сделке.

Указанные выводы были поддержаны судом кассационной инстанции.

С определенными оговорками указанное судебное дело, не смотря на электронную пыль, содержащуюся на его страницах, актуально и в 2016 году для многих ИК.

В данном Постановлении, как и в ряде других аналогичных дел, Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор — заключенным.

Таким образом, ИК должны считаться заключенными, по крайней мере, в отношении построенных участниками ИК объектов, в случае, если сами участники ИК признают данные обстоятельства.

Правовые риски и преимущества ИК для сторон

Отнюдь не всегда, но очень часто, реализация ИК происходит в несколько этапов (очередей строительства). Вклады участниками ИК соответственно также вносятся поэтапно.

При этом предоставление собственником земельного участка под застройку каждого последующего земельного участка зачастую связывается с формальным окончанием реализации предшествующего этапа ИК.

Но что делать, если партнер вдруг потерял интерес к проекту и не готов предоставить очередной земельный участок под застройку? При этом вопрос взыскания убытков Вам не удобен или не интересен, с эконономической точки зрения, можно ли понудить партнера к предоставлению Вам очередного земельного участка, указанного в ИК, в рамках реализации последующего этапа строительства?

Вообще судебной практики по делам о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на основании инвестиционного контракта довольно много.

При этом в большинстве случаев стороной такого договора, а следовательно и ответчиком по делу, бывает публичное образование (РФ, субъект РФ, муниципальное образование).

Но данное дело является скорее исключением, подтверждающим правило. Суды удовлетворяют такого рода иски крайне неохотно.

Именно по этим основаниям суды, как правило, и отказывают в понуждении к заключению договора аренды.

В данном случае Администрацию обязали выполнить условия инвестиционного контракта и предоставить истцу земельный участок в аренду.

Правда, в указанных случаях с земельными участками, находящимися в собственности органов местного самоуправления, при многочисленных минусах для истца, все же есть один плюс — цена аренды всегда определена нормативно.

В отношении же иска о понуждении партнера – коммерческой организации к заключению договора аренды земельного участка отдельной проблемой становится определение арендной платы, о которой в самом контракте часто нет ни слова.

Согласно ч. 3 ст. 424 ГК РФ, в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Это интересно:  Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными""

Однако, согласно ч. 1 ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Дальше возникает проблема: применяются ли положения п. 1 ст. 654 ГК к договору аренды земельного участка?

Собственно большинство споров такого рода касаются земельных участков, находящихся в собственности публичных образований, а там проблемы с определением арендной платы, как правило нет, так как она определена в нормативных актах.

Более того п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» просто содержит специальные правила регулирования арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

То есть в данном случае имеет место специальное регулирование. Хотя это ситуация наиболее распространенная, все же к случаям, когда арендодателем выступает частное лицо, применять данные нормы и судебную практику, по нашему мнению, не корректно.

Договор аренды земельного участка, регулируется не только ГК РФ, но и положениями Земельного кодекса РФ.

Согласно ч. 4 ст. 22 Земельного Кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. То есть, такого жесткого условия о неприменении к данным договорам ч. 3 ст. 424 ГК РФ, земельный кодекс не содержит.

Вместе с тем, существует огромный объем судебной практики о взыскании неосновательного обогащения, когда такие земельные участки самовольно занимаются лицом и собственник земельного участка взыскивает с него денежные средства, неосновательно им сбереженные в виде отсутствия платы за пользование земельным участком, и в указанных случаях суды применяют ч. 3 ст. 424 ГК РФ.

Но это, конечно, не тоже самое, что иск о понуждении к заключению договора аренды.

В случае взыскания неосновательного обогащения сам собственник идет с иском к лицу, уже использовавшему земельный участок, и готов получить с него рыночную цену, при этом встречное благо ответчиком уже получено.

В случае же с понуждением собственника к заключению договора аренды земельного участка — это иск об ограничении абсолютного вещного права, причем на будущее время, и это две большие разницы.

Теоретически, самостоятельной проблемой может являться и раздел собственником земельного участка в рамках реализации ИК, в результате которого партнер – собственник земельного участка обязуется предоставить весь земельный участок под застройку, а в ходе реализации ИК разделяет его, образуя новые земельные участки, не являющиеся предметом ИК.

С одной стороны существует значительный объем разъяснений высших судебных инстанций и судебной практики по конкретным делам о том, что раздел земельного участка не влечет прекращения существующих обременений разделенного земельного участка, которые одновременно возникают в отношении вновь образованных участков.

Однако, все эти разъяснения касаются обременений, либо прямо поименованных в законе, либо отнесённых к таковым на уровне судебной практики, например:

  • аренда (Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014,Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2015 N 307-ЭС15-12847 по делу N А66-4778/2014);
  • залог (П. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» предусматривал, что ипотека, как обременение, сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем).

Аналогичная практика существует и в отношении исключительного права собственника здания на приватизацию всех образованных в результате раздела земельных участков, занимаемых этим зданием.

Хотя, применительно к ИК, это правило может быть применено или не применено судом. Это вопрос достаточно оценочный и спрогнозировать категорично какую позицию займет суд в конкретном случае не представляется возможным.

Возвращаясь же к вопросу о возможности понуждения партнера к заключению договора аренды земельных участков, предоставляемых собственником по мере реализации ИК, следует отметить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Как видно, из указанных норм ГК РФ, обязанность по заключению договора должна быть прямо предусмотрена законом. ГК содержит не так много подобных случаев.

При этом судебная практика довольно часто признает инвестиционные договоры со сходными условиями смешанными, содержащими, как элементы договора простого товарищества, так и предварительного договора.

Вопрос о том, насколько эта практика корректна и насколько нормы ст. 429 ГК РФ применимы к данным отношениям или обязанность по заключению договоров аренды земли охватывается лишь нормами ГК РФ о договоре простого товарищества, может быть дискуссионным, но обойти его в подобных ситуациях просто невозможно в виду сроков, в течение которых стороны вправе заключить основной договор, после заключения предварительного.

Если действует общая конструкция ст. 429 ГК РФ и Вы не прописали иные сроки в ИК – у Вас все лишь год с момента заключения предварительного договора.

В заключение стоит отметить, что всегда гораздо дешевле пригласить юристов на сопровождение сделки по вхождению в инвестиционный проект, нежели чем потом пользоваться их услугами при отстаивании своих интересов в судах, хотя именно последнее и составляет нашу важнейшую компетенцию.

Руководитель практики банкротства и корпоративных споров,

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 февраля 2013 г. N 12444/12 Суд отменил принятые ранее судебные акты и принял новое решение об отказе в признании незаключенным договора инвестирования, поскольку неопределенность в отношении инвестиционного объекта, а также площади застройки и объема необходимых для создания нового объекта инвестиций отсутствует и, следовательно, условие о предмете договора инвестирования считается согласованным и договор заключенным

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Слесарева В.Л.;

членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Поповой Г.Г. —

В заседании принял участие представитель заявителя — администрации города Сочи — Кирин Д.Н.

Заслушав и обсудив доклад судьи Поповой Г.Г., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2012 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 17.08.2012 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора администрация просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В отзыве на заявление общество «Маркет» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и объяснении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что решение суда первой инстанции и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 17.09.2007 администрация и общество «Маркет» (инвестор) заключили договор № 03.3/171 инвестирования (далее — договор инвестирования, спорный договор) в реконструкцию торгово-рыночного комплекса «Центральный», расположенного в Центральном районе города Сочи по адресу: ул. Московская, 22.

В пунктах 3.1, 3.2 и 3.3 договора инвестирования определено содержание работ первого, второго и третьего этапов и предусмотрено, что окончательный срок исполнения договора уточняется в дополнительном соглашении после получения правоустанавливающей, исходно-разрешительной и проектной документаций.

Согласно пункту 4.1 договора инвестирования администрация обязалась оказывать инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечить подготовку и принятие необходимых для реконструкции распорядительных документов, а также оформление акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

Из пункта 2.5 договора инвестирования следует, что инвестор получает в собственность 100 процентов общей площади объекта.

Квалифицируя договор инвестирования в качестве договора о долевом участии в строительстве, где сторонами не согласовано условие о вкладе администрации, общество «Маркет» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суды трех инстанций исходили из того, что спорный договор не является договором об инвестиционной деятельности, а администрация не является субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В то же время в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) стороны вправе были заключить данный договор, однако не согласовали его предмет, поскольку отнесли к существенным его условиям тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций, которые по условиям пункта 2.2 этого договора должны были быть определены в дополнительном соглашении. Поскольку такое дополнительное соглашение стороны не заключили, предмет договора ими не согласован. Суды, руководствуясь статьей 432 Гражданского кодекса, признали спорный договор незаключенным, а уплаченные на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры денежные средства — неосновательным обогащением муниципального образования.

Между тем суды не учли следующее.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и т.д.

Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между публичным образованием и частным лицом. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11 и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

Это интересно:  Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка

Из содержания спорного договора усматривается, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом «Маркет». Определенные пунктом 4.1 договора инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного (в данном случае — градостроительного) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 03.04.2012 № 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений. Данное постановление содержит оговорку об обязательности применения арбитражными судами изложенного в нем толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами и было размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 05.06.2012, то есть до вынесения судами апелляционной и кассационной инстанций постановлений по настоящему делу.

Из изложенного следует, что заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе. При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.

В спорном договоре помимо условий, связанных с исполнением муниципальным образованием публично-правовых обязанностей, содержатся также и гражданско-правовые обязательства (пункт 2.4 и подпункт 4.2.7), то есть обязанности по перечислению в бюджет муниципального образования денежных средств в размере и в сроки, установленные этим договором.

В пункте 2.4, подпункте 4.2.7 договора инвестирования (в редакции дополнительного соглашения от 09.10.2008 № 1) контрагенты согласовали условия участия общества «Маркет» в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем принятия этим обществом на себя обязательства по перечислению в установленные сроки денежных средств в бюджет муниципального образования.

Удовлетворяя иск общества «Маркет» о взыскании за счет казны муниципального образования уплаченных во исполнение упомянутых условий спорного договора денежных средств, суды не учли правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 11.10.2011 № 5495/11, согласно которой договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, в названном постановлении Президиум указал, что согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Статьями 309, 310 Гражданского кодекса предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства по перечислению денежных средств. Рассматриваемое постановление Президиума содержит оговорку об обязательности применения изложенного в нем толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами.

В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса спорный договор считается заключенным с момента его подписания.

Договор подписан сторонами 17.09.2007, его условия об обязанности уплатить денежные средства в бюджет муниципального образования не противоречат действующему законодательству.

Признавая спорный договор незаключенным в связи с несогласованностью его предмета, суды также не учли правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последовательно выраженную в постановлениях от 18.05.2010 № 1404/10 и от 08.02.2011 № 13970/10, также содержащих оговорку об обязательности применения изложенного в них толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами и опубликованных на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации к моменту рассмотрения судами настоящего дела.

В названных постановлениях Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор — заключенным.

В данном деле суд признал существенными условиями спорного договора инвестиционный объект, который должен быть создан в результате реконструкции объекта, в частности тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций.

Между тем объект договора инвестирования создан и введен в эксплуатацию 08.10.2008 разрешением, выданным администрацией. При этом в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указаны площадь созданного в результате реконструкции здания, этажность, общая стоимость, а также площадь земельного участка, на котором расположен этот объект, и кадастровый номер участка.

Согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Следовательно, поскольку здание торгово-рыночного комплекса «Центральный» введено в эксплуатацию с участием сторон договора инвестирования, неопределенность в отношении инвестиционного объекта, а также площади застройки и объема необходимых для создания нового объекта инвестиций отсутствует. С учетом изложенного условие о предмете договора инвестирования должно считаться согласованным, а договор — заключенным.

В настоящем деле имеет значение и то обстоятельство, что довод о незаключенности договора инвестирования был заявлен обществом «Маркет», то есть лицом, которое осуществляло деятельность по реконструкции объекта, а значит обладало информацией и проектной документацией, на основании которых в договор могли быть внесены соответствующие положения. Тот факт, что общество не только не приложило усилия для того, чтобы условия спорного договора были максимально полными и недвусмысленными, но и впоследствии сослалось на якобы имеющийся дефект содержания договора инвестирования в целях признания его незаключенным и возврата уплаченных другой стороне договора денежных средств, свидетельствует о том, что обществом был нарушен принцип добросовестного поведения в гражданском обороте.

Таким образом, Президиум приходит к выводу о том, что общество «Маркет» перечислило денежные средства во исполнение действительного договорного обязательства и потому у судов не имелось правовых оснований квалифицировать данную сумму в качестве неосновательного обогащения муниципального образования.

Ввиду изложенного доводы администрации о неверном исчислении начала течения срока исковой давности не имеют правового значения.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества «Маркет» отказать.

Обзор документа

Президиум ВАС РФ отказал в иске о признании договора инвестирования в реконструкцию торгово-рыночного комплекса незаключенным и взыскании неосновательного обогащения.

Сторонами договора были юрлицо и администрация муниципального образования (МО). Последняя должна была содействовать инвестору в реализации проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию. Эти обязанности по своей природе являются публично-правовыми. Они непосредственно связаны с выполнением органами МО властно-распорядительных функций. Заключение инвестиционных контрактов с подобными условиями не противоречит гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких договоров недействительными или незаключенными. Соглашения, в которых констатируется наличие у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т. п., а также данное образование выражает готовность исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.

Спорный договор содержал также гражданско-правовые обязательства. Контрагенты согласовали условия участия юрлица в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры путем принятия им на себя обязательства по перечислению денежных средств в бюджет МО.

Суды не учли, что договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры МО не противоречат законодательству. Если одна сторона договора совершает действия по его исполнению, а другая принимает их без возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. В таком случае соответствующие условия договора должны считаться согласованными, а договор — заключенным. Здание комплекса было введено в эксплуатацию с участием сторон договора. Поэтому неопределенность в отношении его существенных условий (инвестиционного объекта, площади застройки и объема необходимых инвестиций) отсутствует.

Инвестор обладал информацией и проектной документацией, на основании которых в договор могли быть внесены положения, касающиеся его предмета. Но он не приложил усилий для того, чтобы условия соглашения были максимально полными и недвусмысленными. А впоследствии инвестор сослался на якобы имеющийся дефект содержания договора в целях признания его незаключенным и возврата уплаченных контрагенту денежных средств. Это свидетельствует о нарушении принципа добросовестного поведения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Инвестиционные договоры и инвестиционные контракты

Инвестиционный контракт (договор) не предусмотрен в законе. При этом, несмотря на допущение возможности заключения непоименованного законом договора, стоит признать, что порой за подобным в лучшем случае стоит заключение смешанного договора.

Во всех остальных случаях это обычные классические договоры, чаще всего связанные с отчуждением имущества, выполнением работ.

Именно поэтому нам в очередной раз стало интересным вернутся к этой теме. Грамотное и четкое определение квалификации договора позволит выбрать наиболее подходящие правовые нормы, распространяющие свою силу на отношения сторон. При возникновении спорных ситуаций – выбрать надлежащий способ защиты, поскольку использование ненадлежащего способа приведет к отказу и несению дополнительных убытков, расходов.

1. Инвестиции.

Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Однако его содержание слабо соотносится с юридической техникой, используемой в Гражданском кодексе РФ. Это приводит к тому, что инвестиции описаны не столько с юридической точки зрения, сколько с экономической.

Именно это привело к появлению Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1039/13 от 02 июля 2013 г. В этом судебном акте Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам: “Термины «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» не имеют своего собственного строгого юридического содержания и обычно используются в законодательстве в качестве общего обозначения для целой группы различных гражданско-правовых сделок, имеющих своей целью приобретение имущественных прав на возмездной основе.

Это интересно:  Могут ли оспорить брачный договор кредиторы?

Из пунктов 4–7, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 следует, что экономическим понятием «инвестиционные сделки» обозначаются, например, договоры купли-продажи, договоры участия в долевом строительстве, договоры подряда, договоры простого товарищества.

Однако суды при разрешении споров, возникающих из договоров, поименованных сторонами как «инвестиционные», должны устанавливать их правовую природу и применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации о соответствующих договорах. Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как «инвестиционные», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11.

Таким образом, наименование документа может быть никак не связано с его правовой природой. Но наименование документа, к сожалению, может приводит к смятению в головах участников сделок, правоприменителей.

2. Установление правовой природы договора.

На мой личный взгляд, базовой правовой нормой для установления правовой природы любого договора является ст. 421 ГК РФ, а судебным актом, определяющим подходы к установлению этой самой природы – Постановление Пленума ВАС РФ №16 от 14 марта 2014 «О свободе договора и ее пределах».

В статье 421 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно же Постановлению Пленума ВАС РФ условия договора определяются через толкование его условий (благо в этом особо ничего нового нет), но с учетом различных факторов (слабая-сильная сторона, есть или нет навязывание условий договора, императивные или диспозитивные нормы, есть ли основания для применения аналогии закона или нет, имеется ли злоупотребление правом или нет и так далее).

Таким образом, чтобы верно установить правовую природу договора, пользуемся общим правилом из ст. 421 ГК РФ и помним про чек-лист с дополнительным факторами.

3. Арбитражная практика.

Какое толкование и квалификация инвестиционного договора превалирует на практике?

Ознакомление с выдержками из актуальной судебной арбитражной практики по «инвестициям» точно снимет ряд вопросов.

1) «Инвестиционный договор в сфере финансирования строительства или реконструкции – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи»

Фабула. Между Администрацией (инвестор) и ООО «ИНТЭК» (застройщик) был заключен муниципальный контракт № МК 367/13 на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений (квартир) путем инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома, в пгт. Новоаганск. По условиям контракта застройщик обязуется не позднее 15.11.2013 завершить строительство многоквартирного жилого дома, произвести работы по благоустройству прилегающей территории и передать инвестору не позднее 01.03.2014 квартиры №№ 1-44 в многоквартирном жилом доме.

— Положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

— В соответствии с пунктом 4 Постановления № 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

— Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

— Судами первой и апелляционной инстанций данные разъяснения не учтены, поскольку из обжалуемых судебных актов не усматривается, что суды установили правовую природу соответствующего контракта.

2) «Инвестиционный договор в сфере финансирования строительства и реконструкции – смешанный договор с элементами купли-продажи и подряда»

Фабула. По результатам конкурса инвестиционных проектов между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (переименован в Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска) и ООО «Рилонд» (инвестором) заключен инвестиционный договор от 09.04.2010 на реконструкцию Восточной трибуны стадиона «Труд». По договору инвестор обязался осуществить инвестиционную деятельность в виде капитальных вложений, выполнять функции застройщика (заказчика-застройщика) по проведению реконструкции Восточной трибуны, расположенной по адресу: г. Томск, ул. Белинского, 11/1, стр. 2 (объекта инвестиционной деятельности), входящей в состав сооружения стадион «Труд».

Указывая на отсутствие устранения нарушений проектной документации обществом, нарушение инвестором сроков выполнения работ, на отказ общества от подписания соглашения о расторжении инвестиционного договора, Департамент управления муниципальной собственностью обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

— Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

3) «Инвестиционный договор – договор подряда?»

Суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что Истцу полагается только сумма основного долга. Кассация не согласилась и отменила ранее вынесенные судебные акты, направив дело на новое рассмотрение.

— Если наименование договора не совпадает с его содержанием, вид договора следует определять исходя из содержания. Правовая природа подписанного сторонами договора имеет существенное значение, так как вид договора определяет порядок и срок исполнения договорных обязательств, а также ответственность сторон за их неисполнение.

— Суд, придя к выводу о том, что инвестиционный договор содержит признаки договора подряда и, применив к спорным правоотношениям статью 715 ГК РФ, не учел отсутствие в договоре от 25.01.2010 условия о сроках выполнения работ, являющегося существенным условием для данного вида договоров (статьи 432, 708 ГК РФ).

— Делая вывод о передаче спорной суммы исполнителю, суд не исследовал вопрос об оформлении Варламовым В.А. заявок на финансирование, о подписании сторонами дополнительных соглашений о размерах выплат применительно к условиям пунктов 2.2, 2.7 договора.

4) «Правовая природа платежей по инвестиционному контракту»

Во исполнение вышеуказанного контракта истцом были оформлены земельно-правовые отношения.

На основании решения ГЗК от 27.03.2014 инвестиционный контракт прекращен. Полагая, что при расторжении инвестиционного контракта у ответчика отпали основания для удержания перечисленных истцом денежных средств, истец обратился в суд с иском.

— Учитывая буквальное толкование условий контракта, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что истец перечислил в пользу ответчика задаток (затраты при участии в аукционе) и долю города (компенсация за инфраструктуру).

— Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договорные отношения, вытекающие из инвестиционного контракта прекращены, а истец встречного обеспечения по контракту не получил, пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания перечисленных инвестором денежных средств.

Доводы ответчика (см. ниже) о природе платежей по инвестиционному контракту не были приняты во внимание судами:

— спорные денежные средства были оплачены истцом за исполнение ответчиком своей обязанности по заключению инвестиционного 3 контракта 16.11.2006.

— оплаченные истцом денежные средства являются денежными средствами за инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, которые истец обязался оплатить в соответствии с п. 5.2.1. контракта.

5) «Распоряжение паями инвестиционного фонда»

— Действия управляющей компании, в результате которых ликвидные активы Фонда были заменены на необеспеченные права требования из договоров займа, не могут быть признаны добросовестными, поскольку в результате указанных действий Банку был причинен реальный ущерб в виде разницы в стоимости паев инвестиционного фонда.

— Банк находится в процедуре конкурсного производства, требовать выкупа от управляющей компании паев он не вправе, паевой инвестиционный фонд действует до 2026 года, реализовать паи в ходе процедуры банкротства истец также не смог, так как торги были признаны несостоявшимися в силу отсутствия покупателей.

6) «Инвестиционный займ»

Судами установлено, что ООО «Брайт Бокс» 01.11.2012 подало заявку на заключение соглашения об осуществлении технико-внедренческой деятельности в особой экономической зоне в г. Дубна Московской области. Истцу предоставлен подготовленный в соответствии с установленными требованиями бизнес-план, который впоследствии, при заключении Соглашения, стал его неотъемлемой частью.

Согласно указанному бизнес-плану ООО «Брайт Бокс» планировало реализовать на территории особой экономической зоны «Дубна» проект по разработке и производству IT-решений для компаний автомобильной отрасли.

Бизнес-план предполагал разработку двух продуктов, которые, как установлено судами, ООО «Брайт бокс» создало и успешно реализует в России и за рубежом.

— Утверждая бизнес-план и подписывая Соглашение, истец соглашался с тем, что бизнес-план подготовлен на период начиная с 2012 года, что фактически бизнес-план находился в процессе реализации с момента подачи заявки, т.е. с ноября 2012 года.

— Истец не возражал и не оспаривал положения бизнес-плана, то есть, заключая Соглашение, понимал, что разработка программного обеспечения уже находится на стадии завершения и начало его реализации запланировано на 2012 год и бизнес-план должен исполняться с 01 ноября 2012 года.

— В процессе согласования бизнес-плана и подписания Соглашения от истца не поступало требований о внесении изменений в положения бизнес-плана, что свидетельствует о согласии истца с условиями и сроками реализации проекта, предусмотренными бизнес-планом.

— Также судами установлено и учтено, что ответчик продолжил финансирование проекта и в следующих периодах получил инвестиции в большем размере, чем предусматривал бизнес-план.

Из анализа судебной практики видно, что суды не ограничиваются формальным подходом и уделяют внимание деталям – учитывают, каким образом определен порядок внесения платежей, сроки исполнения договора, встречность исполнения и т.д.

Безусловно при квалификации инвестиционного договора и определения характера отношений во внимание принимается цель заключения договора, сфера отношений, виды деятельности сторон (помните про чек-лист с дополнительными факторами?). Только так можно установить действительное намерение сторон и экономический смысл от заключения и исполнения договора под названием «инвестиционный».

Отступления от такого встестороннего подхода, как правило, оборачиваются для арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, отменой их судебных актов в кассации (при должной активности участников процесса). Это не может не радовать в вопросе установления правовой природы инвестиционного договора.

Если остались вопросы, либо требуется иная юридическая помощь, то специалисты нашей юридической фирмы оперативно смогут помочь. Свяжитесь с нами по следующим контактам:

Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.

Статья написана по материалам сайтов: www.nb-law.com, www.garant.ru, vitvet.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector