+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Страхование ответственности застройщика: договор и способы выбора страховщика

Застройщик обязан оформить договор страхования ответственности до заключения первой сделки с покупателем. Иначе он не сможет зарегистрировать ее в Росреестре. Эти и другие дополнения были внесены в 2014 году ФЗ № 294 «Об изменениях в некоторых законодательных актах.

С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.

Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

  • уклонение от обязательств;
  • сдачу неготового объекта;
  • банкротство до сдачи имущества.

Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает защиту имущественных интересов клиентов. Эта сделка выгодна в первую очередь покупателям. Компания может застраховать дом целиком или квартиры по отдельности.

Договор заключается в пользу дольщиков. При наступлении определенных обстоятельств они получат выплату. Застройщик обязуется сдать надежный качественный объект. Страховщик обязан оповестить клиента об изменениях в сделке и выплатить вознаграждение. Если в процессе строительства дольщики будут меняться, это необходимо указать в договоре, поскольку со следующим участником составляется отдельный документ.

Страховщики

Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный вид сделки приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:

  • осуществлять деятельность на рынке более 5 лет;
  • соответствовать требованиям финустойчивости;
  • иметь положительный прогноз развития на будущие периоды;
  • иметь в обороте минимум 400 млн руб., а также уставный капитал на сумму 120 млн руб.

Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2015 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.

От чего зависит ставка:

  • Участие застройщика в холдинге.
  • Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
  • Финансовая устойчивость.
  • Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
  • Этап строительства.
  • Срок сдачи.
  • Количество дольщиков.

Оформление договора

Чтобы зарегистрировать ДДУ, застройщик должен предоставить договор в Росреестр. Для этого необходимо собрать такие документы:

  • декларацию по проекту;
  • разрешение выполнять строительные работы;
  • свидетельство госрегистрации;
  • договор долевого строительства;
  • копию уставных документов;
  • технико-экономическое обоснование;
  • копию финотчетности;
  • данные о кредиторах;
  • справку об отсутствии просрочек по займам в банках.

Что подлежит защите

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:

  • стоимости объекта;
  • среднерыночного тарифа за 1 кв. м. жилья в данном регионе.

Законом также ограничивается максимальный объем премий.

Страховыми признаются такие случаи:

  • прерывание строительства;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение жилья;
  • отказ от возврата материальных ресурсов и т. д.

Изменения законодательства

В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.

Все участники общества обязательного страхования несут солидарную ответственность. Если сделка оформляется с банком, то много времени уходит на сбор бумаг. Обязательно уплачивается 30% залог от стоимости объекта, который служит гарантией для финучреждения. К тому же ЦБ устанавливает свои требования к таким банкам:

— минимальный срок работы – 5 лет;

— стоимость имущества — 1 млрд рублей.

Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.

Лучше заключать договор с компанией. В условиях сильной конкуренции страховщики пытаются привлечь клиентов низкими тарифами и ценами. Ставка по таким сделкам остается фиксированной на протяжении всего срока действия договора. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве оплачивается после выполнения работ. Еще одно преимущество – быстрота оформления документов. Страхователем выступает сам застройщик, выгодоприобретателем — дольщик. Способ обеспечения выбирается для каждого жилого помещения отдельно.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект. Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств. Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта. Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.

Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.

Документ вступает в силу с момента зачисления первого взноса. Страхование застройщика при долевом строительстве по договору не предусматривает наличия франшизы. Остальные условия сделки соответствуют стандартным:

— страховщик обязуется информировать дольщиков о размере выплаченного возмещения;

— компания может обращаться с требованием регрессионного характера к застройщику;

— страховщик обязан уведомить всех собственников о досрочном расторжении договора;

— срок действия соглашения зависит от продолжительности строительства.

Сумма возмещения зависит от цены и ставок. Она должна превышать стоимостную оценку общей площади жилого помещения. Компания сама решает, как будет осуществляться оплата: единовременно или в рассрочку.

Проблемы страхования ответственности застройщика при долевом строительстве

Данная сделка является весьма специфической. По сути, речь идет о защите финансовых рисков застройщика. У компаний есть выбор – оформить полис или поручительство. Более предпочтительным является второй вариант, так как у кредитных организаций уже имеется налаженный механизм, скоринговые системы, специалисты, оценивающие риски, а также структуры, которые занимаются организацией достройки НЗП. СК такими преимуществами похвастаться не могут. Зато они тарифы предлагают низкие. Люди привыкли к тому, что банковские услуги стоят дорого. Это действительно так, потому что риск в сделке высок. Хотя, после внесения поправок в закон, у компаний тарифы также поднялись.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве предусматривает кумулятивный эффект от убытков. В кризисной ситуации (снижении спроса на жилье, повышении ставок по ипотечным кредитам) убыток понесут сразу все застройщики, а не один участник рынка.

Еще одна проблема — отсутствие возможности перестраховывать риски даже на зарубежном рынке. В международной практике в таких операциях используются бонды (поручительства). Но их функционирование не закреплено российским законодательством. Главное отличие такого продукта в том, что страховщик может взять в залог строящийся объект.

ЦБ повысил требования к СК, которые могут предоставлять услуги застройщикам, – увеличил минимальную сумму капитала. Это сильно сужает круг возможных страховщиков — до 19 организаций. Из нового списка вылетели компании, на долю которых ранее приходилось 80 % договоров с застройщиками. Что теперь с ними будет, неизвестно. Скорее всего, придется заключать новые договора с компаниями из «белого» списка. В случае отзыва лицензии СК несет ответственность по ранее заключенным сделкам в течение 6 месяцев. Затем она либо прекращает действие документов, либо передает портфель и обязательства другому участнику рынка. В отличие от ОСАГО или страхования ответственности владельцев опасных объектов производственного назначения, в данной услуге отсутствуют иные виды защиты, как, например, компенсационные фонды, которые бы занимались выплатами гражданам после банкротства страховщика. Рынок долевого строительства жилья велик. Но налаженного способа регулирования деятельности застройщиков пока нет.

«Ингосстрах»: страховщики не будут страховать запуски «Союза» до выяснения причин аварии

МОСКВА, 24 октября. /ТАСС/. Страховщики будут воздерживаться от страхования запусков ракеты-носителя «Союз-ФГ», пока не будут выяснены причины аварии 11 октября, так как до этого невозможно оценить степень риска при последующих запусках ракет такого типа. Такое мнение высказал ТАСС вице-президент компании «Ингосстрах» Александр Подчуфаров.

Ранее стало известно, что страховщики не подали ни одной заявки на открытый запрос предложений на право заключения договора страхования рисков запуска ракеты «Союз» с транспортным грузовым кораблем «Прогресс» к МКС. Этот запуск должен стать первым стартом «Союза» после аварийного пуска с пилотируемым кораблем 11 октября.

Это интересно:  Договор намерения купли продажи недвижимости

«До тех пор, пока страховой рынок не убедится в том, что причины аварии установлены и приняты все необходимые меры по недопущению впредь подобных аномалий, он либо будет воздерживаться от участия в страховании подобных проектов, либо, в крайнем случае, будет давать заградительные ставки по риску», — сказал ТАСС Александр Подчуфаров.

«Ингосстрах» участвовал в перестраховании рисков по аварийному запуску с долей 25%, или 1,164 млрд рублей. В конкурсе по рискам «Прогресса» страховщик не стал участвовать именно из-за отсутствия причин аварии, что не дает оценить степень риска.

«В настоящее время у «Ингосстраха» нет официальной информации о причинах аварии РН (ракета-носителя — прим. ТАСС) при запуске пилотируемого корабля «Союз МС-10″. Соответственно невозможно оценить степень риска при последующих запусках ракет данного типа и сформировать перестраховочную защиту проекта», — добавил Подчуфаров.

Компания МАКС в целом воздерживается от участия в космических рисках, в том числе из-за роста частоты убытков, сообщил ТАСС директор по развитию страхования СК «МАКС» Сергей Печников.

«С учетом ухудшения ситуации с контролем риска со стороны страхователя (в том числе ухудшение качества) — рынок закономерно отказался от участия в данном риске. Проблемы с качеством продукции не могут не влиять на цену страхования», — добавил он.

Запуск «Прогресса» был запланирован на 18 ноября. Центр эксплуатации объектов наземной космической инфраструктуры (ЦЭНКИ) предлагал застраховать риски запуска на 3,245 млрд рублей по начальной (максимальной) цене контракта в 116,5 млн рублей.

Страхование «Союза»

В перестраховании, по данным ТАСС, участвовали также «Согаз», «ВТБ страхование» и зарубежные перестраховщики.

Страхование гражданской ответственности Застройщика

► Знаете ли Вы, что:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах теперь Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Примечание: с 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введен новый механизм защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд (подробнее о нем – в конце статьи).

Обязательное страхование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственностиЗастройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС). Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Откроется в новой вкладке.»>Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч. предоставить сведения о страховщике).

Контроль за выполнением Застройщиками условий по обязательному страхованию своей ответственности перед дольщиками возложен на Откроется в новой вкладке.»>Росреестр. При отсутствии страховки у Застройщика, его Договоры долевого участия (ДДУ) регистрироваться не будут.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации и ДДУ.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье. В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и проекта) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств на сегодняшнем рынке для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика можно почитать здесь:

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в Откроется в новой вкладке.»>статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.) .
  • Условия страхования гражданской ответственностиЗастройщика выражены в Откроется в новой вкладке.»>статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.) .

Утратившие силу статьи означают, что теперь страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, Откроется в новой вкладке.»>если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные Откроется в новой вкладке.»>счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года вступил в силу закон от 30.12.2014 №214 об участии в ДДУ многоквартирных жилых домов и иных обьектов

недвижимости и о внесении изменений в некоторые законадательные акты РФ на основании новой статьи 15.2

Т.Е застройщик должен застраховать свою ответственность.

ЗАКОН не работает вообще ,т.к страховые компании отказываются страховать застройщиков ,объясняя ,что сильно рискуют .

Хотелось бы узнать какие виды договора ,пока не начнет работать закон,можно использовать для будущих сделок,более менее страхуя Застройщика что дольщик будет платить и дольщика ,что АКТ приемки передачи будет подписан в срок.

Ответы юристов (9)

«С 1 января 2014 года вступил в силу закон от 30.12.2014 №214» опечатка?!

Есть вопрос к юристу?

К сожалению, эта сфера до конца не усовершенствована, в ней много рисков у дольщика.

На сегодняшний день наиболее приемлемый является как раз ДДУ. В таком договоре имеется хоть одна гарантия — Вашу квартиру не продадут еще и другому покупателю.

Да действительно новый закон не обязывает страховые заключать с вами подобного рода договоры.

Вам достаточно прописать в договоре долевого участия все интересующие Вас условия и требования к дольщику (например предоставление гарантий, или 100% предоплата). В случае несвоевременной оплаты у Вас будут все основания для обращения в суд а защитой своих законных прав и интересов.

Согласно ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ(ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.

Т.о., вместо страхования можно воспользоваться поручительством банка.

Это интересно:  Оформление и регистрация договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами

Здравствуйте!

Согласно ст.12.1 Федерального
закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) исполнение обязательств
застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по
всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на
строительство,наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика
одним из следующих способов:

1) поручительство
банка в порядке, установленном статьей 15.1
Федерального закона;

2) страхование
гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого
строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2
Федерального закона.

Залогом в порядке, установленном статьями 13
— 15 Федерального
закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по
всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на
строительство:

1) возврат денежных
средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях,
предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику
долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков
и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки
исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта
долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и
(или) федеральными законами денежных средств.

Поэтому в части обязательств застройщика по передаче
жилого помещения участнику долевого строительства возможно не только
страхование, но и поручительство банка. В случае, если застройщик выбрал
поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, он обязан
довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе.

При этом, согласно ст.21 данного Закона информация
о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и
содержать информацию о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика
по договору (п.п.11 п.1).

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика
(введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ (ред. 23.07.2013))

1. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:

1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее — общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее — договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании и удовлетворяющей следующим требованиям:

а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;

б) наличие собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;

в) соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

д) отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации;

е) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2. Застройщик в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.
.

Т.о., для заключения договора страхования гражданской ответственности страховая организация должна выполнять ряд перечисленных выше требований.

Согласно ст.4. ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » ДДУ должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Согласно ст. 12.1. Фз «Об участии в долевом строительстве. »:

2. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.

Без включения условия об обеспечении ДДУ и как следствие не приложение к договору подтверждения о выбараном способе обеспечения такой договор не пройдет регистрацию в Росреестре.

Так указанный Вами закон еще практически не действует то у дольщика имеется застраховать сделку покупки долёвки в страховой компании самостоятельно.

В частности, правилами страхования могут быть предусмотрены следующие страховые случаи:- нарушение застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости или невозвращение денег, уплаченных участником долевого строительства по договору, в связи с банкротством или ликвидацией застройщика;- невозвращение застройщиком участнику долевого строительства денег, уплаченных по договору долевого участия в строительстве, в связи с непригодностью объекта недвижимости для проживания;- нарушение застройщиком сроков строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, предусмотренных договором долевого участия в строительстве;- приостановление застройщиком строительства объекта недвижимости на длительный срок или полное его прекращение;- невозможность участника долевого строительства зарегистрировать право собственности на приобретаемый объект недвижимости по не зависящим от него причинам;- заключение застройщиком договора долевого участия в строительстве в отношении того же объекта недвижимости с другим лицом;- повреждение или утрата объекта недвижимости в результате стихийных бедствий — землетрясения, наводнения, смерча и др.

Ну а Застройщик как правило при покупки долёвки получает 100% сумму от покупателя, так что рисков у него минимальные.

Добрый день, Евгений!

С 01.01.14 вступили в силу новые положения Федерального закона от 30.12.12 № 294-ФЗ «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты»
, которые касаются
обеспечения обязательств застройщика в долевом строительстве. Нововведения
распространяются на отношения из договоров участия в долевом строительстве,
заключенных после вступления поправок в силу.

В целом изменения сводятся к установлению нового
порядка и дополнительных способов обеспечения исполнения обязательств
застройщика перед дольщиками. Эти способы являются обязательными, а условие о
них отнесено к существенным условиям договора участия в долевом строительстве
(п. 5 ч. 4 ст. 4, ч. 5 ст. 4
закона № 214-ФЗ). То есть без этих условий договор будет считаться
незаключенным. Кроме того, без обеспечительного договора страхования или
договора поручительства невозможно будет ни зарегистрировать договор участия в
долевом строительстве (подп. 4 п. 2 ст. 25.1 закона № 122-ФЗ), ни продлить срок
действия разрешения на строительство (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Обязательство по передаче объекта
недвижимости дольщику застройщик должен обеспечить поручительством банка либо
страхованием риска своей гражданской ответственности (ч. 2 ст. 12.1 закона №
214-ФЗ в редакции закона № 294-ФЗ). При этом формально у застройщика есть выбор
между двумя способами страхования: путем заключения договора со страховой
компанией или путем вступления в общество взаимного страхования гражданской
ответственности застройщиков (ст. 15.2
закона № 214-ФЗ в редакции закона № 294-ФЗ).

При заключении договора необходимо интересоваться у Застройщика какой
способ обеспечения предлагает именно он.

Выгодоприобретателями по договору страхования
являются дольщики. При наступлении страхового случая страховщик обязан
компенсировать им убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ). Если в дальнейшем произойдет
уступка прав требования по договору долевого участия.

Минусы для дольщиков. Страховым случаем по
договору страхования является неисполнение или ненадлежащее исполнение
застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщику (ч. 8 ст. 15.2
закона № 214-ФЗ). Но есть важная особенность: дольщик может предъявить
страховой компании требования о выплате страхового возмещения лишь при наличии
решения суда об обращении взыскания на предмет залога – земельный участок,
право аренды земли, объект незавершенного строительства (ч. 1 ст. 13 закона №
214-ФЗ). А потребовать обращения взыскания на предмет залога дольщик вправе не
ранее чем через шесть месяцев после наступления срока передачи застройщиком
объекта долевого строительства, предусмотренного договором, или через шесть
месяцев после прекращения (приостановления) строительства, если становится
очевидно, что объект не будет передан дольщику в установленный срок (ч. 1 ст.
14 закона № 214-ФЗ).

Это интересно:  DOC-файл документа: Договор доверительного управления имуществом

Другие основания для обращения к
страховщику – решение суда о признании застройщика банкротом и об открытии
конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов о размере,
составе и об очередности удовлетворения требований (п. 2 ч. 8 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).

Взаимное страхование ответственности

Взаимное страхование ответственности застройщиков
возможно только путем их вступления в единое общество взаимного страхования (ч.
1 ст. 23.2 закона № 286-ФЗ). Цель создания этого общества – страхование рисков
самих членов общества, то есть их взаимная страховая защита.

Нормы закона № 294-ФЗ,
которые установили порядок взаимного страхования ответственности застройщиков и
особенности создания общества взаимного страхования (далее – общество),
действуют еще с 31.12.12 (п. 1 ст. 7 закона № 294-ФЗ). Но общество создано
совсем недавно – в конце августа 2013 года.

Порядок взаимного страхования
застройщиков.
Как и в случае со страховой компанией, при взаимном
страховании ответственности застройщик заключает с обществом договор
страхования (ч. 2 ст. 23.1 закона № 286-ФЗ). Его можно заключить как по каждому
объекту долевого строительства в целом, так и в отношении каждого участника
долевого строительства, с которым членом общества заключен договор долевого
участия (ч. 3, 4 ст. 23.1
закона № 286-ФЗ).

Минусы для дольщиков. Как и при
обычном страховании, дольщик может обратиться в общество взаимного страхования
за выплатой страхового возмещения, только если страховой случай подтвержден
решением суда об обращении взыскания на предмет залога (ст. 14 закона №
214-ФЗ), решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об
открытии конкурсного производства (ч. 8
ст. 23.1 закона № 286-ФЗ)
.

Поручителями могут выступать банки с лицензиями на выдачу
банковских гарантий, уставным капиталом не меньше 200 млн рублей, существующих
на рынке банковских услуг не менее пяти лет и соблюдающих обязательные
нормативы в течение последних шести месяцев (ч. 1 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).
Также увеличен срок действия договора поручительства: он должен превышать срок
передачи помещения дольщику не меньше чем на два года (п. 3 ч. 2 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).

.Плюсы для дольщиков. Поручитель несет
субсидиарную ответственность перед дольщиками и отвечает перед ними в том же
объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки
и штрафы (п. 1 ч. 2 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).

Порядок предъявления требования дольщика к
банку-поручителю проще, чем предъявление требования к страховщику. В частности,
дольщик может предъявить требование к поручителю сразу после отказа застройщика
передать объект долевого участия в строительстве в установленный договором срок
или в случае неполучения в разумный срок ответа от застройщика на требование
передать объект (п. 1 ст. 399 ГК РФ). В отличие от выплаты страхового
возмещения дольщику в этом случае не нужно сначала получить судебное решение об
обращении взыскания на предмет залога или о признании застройщика банкротом.

Таким
образом, наиболее выгодным и предпочтительным способом обеспечения
обязательства застройщика по передаче дольщику жилого помещения в установленный
договором срок является банковская гарантия.

Изменения вступают в силу и касаются договоров долевого участия по тем объектам Затсройщика. по которым ПЕРВЫЙ ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ зарегисрирован в регистрациооной службы после 1 янв. 2014 г.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Палата регионов предложит способы решения проблем долевого строительства

«В целях успешной реализации нацпроекта «Жильё и городская среда» необходимо создавать условия для сбалансированной работы строительной отрасли, – подчеркнул представитель в Совете Федерации от законодательной власти Воронежской области Сергей Лукин . – Многие застройщики ещё не адаптировались к новым требованиям, связанным с принятым в период весенней сессии документом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ ». Возникли две существенные проблемы, требующие незамедлительного решения».

Сенатор Лукин напомнил, что Центробанк РФ опубликовал 3 октября обновленный список страховщиков ответственности застройщиков. Из данного перечня была исключена СК «Проминстрах», доля которой на рынке указанного вида страхования составляла порядка 50%. В списке ЦБ РФ осталось 12 страховых компаний, причём из них лишь две принимают сейчас заявления от застройщиков, а остальные отказались страховать договора долевого участия (ДДУ) из-за высоких рисков. Говоря о двух страховщиках, Сергей Лукин назвал СК «Респект» и некоммерческую организацию «Потребительское общество взаимного страхования ответственности застройщиков», лимитированное законом в количестве членов – не более 500. «Таким образом, в РФ 90% рынка страхования застройщиков или почти 65% всего жилищного строительства оказалось в монопольной зависимости от одной страховой компании, – пояснил парламентарий. – У застройщиков фактически нет выбора, поскольку они вынуждены обращаться только к одному страховщику и соглашаться на любые тарифы. Строительные компании не могут этого избежать, так как закон запрещает без расторжения всех ДДУ по объекту перейти от страхования на уплату взносов в компенсационный фонд, либо на проектное финансирование с использованием счетов эскроу ».

Не менее острая проблема связана с тем, что в конце июля текущего года в ходе внедрения нового программного обеспечения для введения единого государственного реестра, из-за технических сбоев и несогласованных действий Росреестра и Центра обработки данных Ростелекома , приостановилась регистрация ДДУ и всех остальных сделок с недвижимостью. «Это обернулось для застройщиков огромными убытками и привело к срывам финансирования жилищного строительства, – заявил в своём выступлении член Совета Федерации Сергей Лукин. – В 49 субъектах РФ произошла блокировка сделок с недвижимостью. Сотрудники Росреестра по Воронежской области, к примеру, перешли на круглосуточный режим работы. Но это не решает проблему по причине низкой скорости функционирования программного комплекса, при которой продвижение каждого пакета документов по стадиям обработки занимает от нескольких часов до нескольких дней». Сенатор Лукин констатировал, что жители региона выражают большое недовольство по поводу означенных трудностей при регистрации сделок с недвижимостью, но сотрудники Росреестра не могут назвать точные сроки выдачи документов.

В августе, по данным Единого реестра застройщиков, в 32 субъектах РФ могло быть зарегистрировано не менее 11,2 тысяч договоров долевого участия, что составляет 16% от общего количества регистраций ДДУ в России . Как утверждают аналитики, объём недополученного застройщиками финансирования по не заключенным в августе ДДУ составляет 24,8 млрд. руб. (10,4% от объема финансирования жилищного строительства в РФ по линии ДДУ). Всего же с начала года расчётный объем недополученного финансирования – 47,9 млрд. руб.

Отсутствие госрегистрации ДДУ влечёт, в соответствии с действующим законодательством, невозможность привлечения по ним застройщиками денежных средств граждан, приводит к кассовым разрывам в бюджетах строительных компаний, рискам неплатежей и возникновения нестабильной ситуации в строительном комплексе, что, как следствие, при непринятии должных мер, негативно отразится на годовом объёме ввода жилья по России и поставит под угрозу срыва достижение плановых показателей по федеральному проекту «Жильё».

В итоге своего выступления, Сергей Лукин обратился к председателю Совета Федерации Валентине Матвиенко с просьбой поручить профильным комитетам разобраться с означенными вопросами. Глава палаты регионов поддержала инициативу представителя от законодательной власти Воронежской области. Валентина Матвиенко дала поручения комитету по бюджету и финансовым рынкам, а также комитету по федеративному устройству и региональной политике внимательно разобраться с проблемами, которые поднял сенатор Лукин, и подготовить предложения, чтобы оперативно найти оптимальные варианты решения.

Читайте также

Как выбрать хороший пуховик: советы Роскачества

Несколько нюансов верхней одежды, которые определяют правильную куртку

Статья написана по материалам сайтов: fb.ru, tass.ru, kvartira-bez-agenta.ru, pravoved.ru, www.kp.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector