+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Заключая договор участия в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом в рассматриваемом случае процедура досудебного урегулирования не является обязательной, но может быть предусмотрена договором. Не исключено, что направленное застройщику требование (претензия) будет способствовать решению конфликта без обращения в суд.

Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

  • если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
  • застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
  • существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
  • застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

  • прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
  • существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  • наличия иных оснований, установленных законом или договором.

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина — участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

2. Взыскание с застройщика неустойки

Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

В исключительных случаях по заявлению застройщика суд может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если будет установлено, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 26 Обзора от 04.12.2013).

При расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, уплате не подлежит ( п. 29 Обзора от 04.12.2013).

Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пени) составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

3. Возмещение застройщиком убытков

4. Возмещение застройщиком морального вреда

Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

5. Возмещение застройщиком судебных расходов

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется дольщиком. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде (п. п. 2, 4, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

6. Взыскание с застройщика штрафа

7. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения (ст. ст. 14.4, 14.7, 14.8, 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ):

  • продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований;
  • обман потребителей;
  • нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;
  • нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, дольщик может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 28.1, ст. ст. 23.49, 23.64 КоАП РФ; ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Примечание. В г. Москве таким органом является Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства ( п. 4.3 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП).

Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере (ст. 200.3 УК РФ; ч. 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве? >>>

Как составить и подать исковое заявление о возмещении морального вреда? >>>

Уголовная ответственность застройщика серьезнее, чем административная и гражданская – срок страшнее неустойки?

В апреле текущего года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении поправки к Уголовному кодексу, которыми устанавливается уголовная ответственность застройщиков за нарушение прав дольщиков.

На первый взгляд, нынешних и потенциальных покупателей квартир это нововведение должно обнадежить в буквальном смысле – мол, застройщики будут выполнять свои обязательства аккуратнее. Но, во-первых, надо разобраться в том, за что можно привлечь застройщика к уголовной ответственности. Во-вторых, ответить на вопросы: а есть ли смысл в этой норме, и как это может выглядеть на практике? В-третьих, а сильно ли напугает такая угроза застройщиков?

Для начала рассмотрим, за что и к какой ответственности можно было привлекать застройщиков до введения для них уголовной ответственности?

Административная ответственность застройщика

Сразу стоит сказать, что привлечение застройщиков к административной ответственности вряд ли играет существенную роль в их деятельности – они несут разве что репутационные потери.

Вот, скажем, недавно мы писали про конфликт в Ульянке, где одним из нарушений со стороны застройщика были попытки ограничения прав дольщиков. Так, застройщик внес в договоры долевого участия пункты о запрете на переуступку права третьим лицам без согласия самого застройщика, а также об обязанности дольщика после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с определенной управляющей компанией. Оба требования абсолютно незаконны, поскольку серьезно ограничивают права дольщиков.

Это интересно:  Договор купли продажи гаража: особенности заключения

Возьмем другой пример. В этом году прокуратура Петродворцового района по результатам прокурорской проверки возбудила в отношении ООО «Адмирал» три дела об административных правонарушениях, совершенных при ведении долевого строительства.

Данный застройщик в итоге был привлечен к административной ответственности за то, что в нарушение положений 214-ФЗ привлекал денежные средства граждан не на основании зарегистрированного в установленном законом порядке ДДУ, а на основании соглашения об обеспечении исполнения обязательств по данному договору.

Или вот другие действия застройщика, которые выглядят именно мошенническими, а с точки зрения закона привлечь его можно только к административной ответственности, и то не очень-то значительной.

Речь идет о рекламе своих жилых объектов недвижимости. Так, закон предусматривает, что информация об объекте строительства, публикуемая в СМИ или в Интернете, должна быть абсолютно достоверной. Кроме того, чтобы рекламировать свой объект недвижимости, необходимо иметь разрешение на строительство.

Защищает такое законодательство дольщиков, боятся ли такой ответственности застройщики? Да ни то и не другое – кроме чувства глубокого морального удовлетворения дольщикам это ничего не даст, да и строителям все равно – прекрасно знают, на что идут.

А что будет на практике? Многие ли граждане бросятся в какие-то учреждения с жалобами? А многие ли учреждения по выходным работают? А если работают, то как качественно? А почему только до 12.00 – праздники на то и праздники, чтобы и праздновать, а не отбойный молоток слушать? А что – других проблем со строительством нет?

Так что какой-либо серьезной защиты привлечение застройщиков к административной ответственности нет. Пожалуй, за одним исключением, о котором поговорим ниже.

Гражданская ответственность застройщиков в виде неустойки

Самая распространенная ситуация, когда застройщик привлекается к гражданской (материальной) ответственности – это, разумеется, просрочка передачи квартиры дольщику. Срок просрочки начинает течь со дня, следующего за днем передачи, указанного в договоре долевого участия. Если в договоре вдруг указан квартал, то – с первого дня следующего квартала.

В договоре долевого участия должен быть указан и размер неустойки за просрочку передачи квартиры, если такого указания нет, то неустойка взыскивается в размере, предусмотренном законом. Отметим, что в договоре нельзя указывать размер неустойки при наступлении гражданской ответственности застройщиков меньше прописанного в законе, если он все-таки меньше, то этот пункт ничтожен, и взыскивается «законная» неустойка. Рассчитывается она следующим образом:

количество дней просрочки x 11% (ставка рефинансирования Банка России) x 1/300 x цена договора x 2 = неустойка.

Вроде солидная сумма, а если учесть, что в квартиры во многих домах покупают сотни дольщиков, то степень гражданской ответственности застройщиков в виде неустойки должна быть очень высокой – это риск потерять десятки, а то и сотни миллионов рублей. Но почему же большинство жилых комплексов все равно сдается с задержками, причем нередко многолетними?

Тут два момента. Во-первых, бездеятельность дольщиков, которые ждут годами, но не обращаются с требованиями вернуть уплаченное за квартиру и, тем более, с неустойкой. Кстати, не обязательно совмещать и то, и другое. Можно и дождаться квартиры, получить акт приема-передачи и с ним требовать неустойки за ожидание. Но вот мало кто это делает, да и застройщики, разумеется, не стремятся нести гражданскую ответственность – некоторые даже ее страхованием не занимаются.

Во-вторых, застройщики в столь критических ситуация порой просто «сливают» активы и банкротятся. Но шанс получить свое все равно есть.

Уголовная ответственность застройщика

Но почему все равно застройщиков это не пугает? Да причины те же: безволие дольщиков и возможность «слить» деньги. Ну и как можно взыскать сумму штрафа, если у фирмы ничего нет – ни денег, ни имущества? А вернуть деньги дольщиков?

Потому необходимо привлекать к ответственности не строительную компанию, которая может в любой момент оказаться «пустышкой», а ее руководство – и не к административной, а к уголовной. Личная ответственность всегда действует сильнее корпоративной.

Это очевидная необходимость начала реализовываться лишь в 2014 году, когда депутат Александр Хинштейн – глава парламентской группы по защите прав дольщиков не внес в Госдуму соответствующий законопроект, принятый в третьем чтении 20.04.2016 года.

Данный закон предусматривает введение в Уголовный кодекс РФ статьи 200.3, которая так и называется: «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

За подобное деяние при наличии крупного размера должностное лицо строительной компании может быть наказано:

  • обязательными работами на срок до 360 часов;
  • исправительными работами на срок до 1 года;
  • принудительными работами на срок до 2 лет;
  • лишением свободы на срок до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года либо без такового.

Если же данное преступление совершено в особо крупном размере или группой лиц по предварительному сговору, то наказание будет строже:

  • обязательные работы на срок до 480 часов;
  • исправительные работы на срок до 2 лет;
  • принудительные работы на срок до 5 лет;
  • лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2 лет или без такового.

При этом крупным размером признается привлечение средств на сумму свыше 3 млн рублей; особо крупным – более 5 млн рублей.

А ведь крупный размер здесь не такой уж и крупный – стоимость средней однокомнатной квартиры в новостройки, особо крупный – стоимость средней «двушки». То есть обратиться в органы может даже один дольщик. А если их несколько, то эффективность будет куда выше.

Но мы ж обсуждали выше: привлекут застройщика к ответственности или нет – какая разница-то дольщику, если деньги ему так и не вернут?

Однако тут, можно сказать, просто уникальный случай. Новая статья УК РФ содержит весьма полезную для дольщиков норму о том, что совершившее подобное преступление лицо освобождается от уголовной ответственности, если в полном объеме возместит привлеченные средства или примет меры для ввода дома в эксплуатацию.

То есть закон дает возможность руководителю компании-застройщика «откупиться» от наказания (даже если его не сажают, иметь судимость не хочет никто), но если он выполнит свои обязательства перед дольщиками. Так что ему придется поупираться, но либо деньги вернуть, либо дом достроить.

Ну а дальше, получив деньги или дождавшись квартиры, можно обращаться в суд с иском о взыскании неустойки за незаконно использование денег за все время просрочки – об этом мы уже говорили.

Тут невозможно не согласиться с заявлением Хинштейна о том, что это очень важная норма, которая намного надежнее защитит права дольщиков. Высказывается, конечно, мнение, что статья 159 УК «Мошенничество» тоже их защищает, но по сравнению с этой новеллой она куда более размытая, а потому уйти от ответственности руководству застройщика куда проще. Здесь же все более четко.

Тем не менее, стоит предостеречь потенциальных покупателей жилья о рисках заключения ДДУ с компаниями, не имеющими хотя бы основного пакета документов, к которым относятся:

  • документы на участок застройки (владение или аренда);
  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство.

Уголовная ответственность застройщика за нарушение закона об участии в долевом строительстве

Автор: Шевяков Роман вкл. 11 мая 2016 вкл. 11 мая 2016 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 16669

Остап Бендер советовал чтить именно Уголовный кодекс, называя это своей «слабостью». И сегодня на многих «великих комбинаторов» производят впечатление лишь нормы Уголовного кодекса РФ.

До последнего времени ответственность застройщиков за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве и нецелевое использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, предусматривалась определенно только частью первой статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Об этом , как и о предлагаемом внесении соответствующих изменений в Уголовный кодекс РФ , мы подробно писали на нашем сайте.

Как следует из пояснительной записки к законопроекту о введении уголовной ответственности застройщиков, до момента его принятия отсутствовали единые правовые подходы к квалификации действий недобросовестных застройщиков: квалификация производилась, как правило, по ст.ст. 159, 160, 165, 201 УК РФ.

Примером таких подходов к квалификации деяний застройщиков могут служить:

— приговор Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.09.2014 по делу № 1-323/2014 в отношении подсудимого Х., действия которого суд квалифицировал по ч. 5 ст. 33 – ч. 3 ст.159.4 УК РФ как пособничествов хищении денежных средств граждан – участников долевого строительства;

— приговорПролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07.02.2014 г. по делу № 1-14/2014 (1-232/2013), квалифицирующий действия подсудимого К. по ст.159.4 ч.3 УК РФ как мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана или злоупотребления доверием, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности в особо крупном размере;

Это интересно:  Расторжение соглашения об уплате алиментов: в каком порядке можно расторгнуть договор, и обязательно ли обращаться для этого в суд

— приговор Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.09.2015, по делу № 1-99/2015, которым К. признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ;

— постановлениеКировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.12.2015, которым уголовное дело в отношении А. по обвинению в совершении преступления, предусмотренного ч.5 ст. 33, ч.3 ст. 159.4 УК РФ прекращено по основанию п. 3 ч. 1 ст. 24 УПК РФ в связи с истечением сроков давности уголовного преследования.

В большинстве случаев действия руководителей недобросовестных застройщиков квалифицировались по ч. 4 ст. 159 УК РФ, предусматривающей ответственность за мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, а также по ст. 159.4 УК РФ, устанавливающей ответственность за мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности.

Однако в литературе неоднократно высказывались мнения о том, что, если потерпевшим является дольщик, привлечение руководителя застройщика к уголовной ответственности по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ невозможно, поскольку путем обмана можно присвоить лишь право на существующее жилое помещение, то есть нарушить возможно лишь имеющееся вещное право, а не обязательственное право, возникающее из договора участия в долевом строительстве. Основанием для этого служило буквальное толкование понятия «жилище», приведенное в примечании к ст. 139 УК РФ, согласно которому под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания.

Иными словами, формально ч. 4 ст. 159 УК РФ не распространялась на отношения, возникающие в связи с долевым строительством, однако суды подходили к вопросу неформально и её применяли.

Что же касается ст. 159.4 УК РФ, то постановлением Конституционного Суда РФ от 11.12.2014 № 32-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 159.4 Уголовного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа» положения ст. 159.4 УК РФ признаны не соответствующими Конституции РФ, ее статьям 19 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой эти положения устанавливают ответственность за мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Иными словами, ст. 159.4 УК РФ, также часто применявшаяся к рассматриваемым отношениям, утратила силу.

Таким образом, до последнего времени не было уголовно-правовых норм, непосредственно предусматривающих ответственность за нарушения в сфере долевого строительства, а в УК РФ было несколько неспециализированных норм, применяемых правоохранительными органами не единообразно.

Попытки внесения изменений в Уголовный кодекс РФ, направленные на защиту прав участников долевого строительства, и ранее предпринимались, но оказались безрезультатными. Так, 13.09.2012 Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 13.09.2012 в Государственную Думу Федерального Собрания РФ вносился проект закона, предусматривавший введение уголовной ответственности для руководителей застройщиков за нецелевое использование денежных средств граждан и организаций. Указанным законопроектом ч. 2 ст. 201 УК РФ «Злоупотребление полномочиями» предлагалось дополнить квалифицирующим признаком – нецелевым использованием денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве. Формами такого злоупотребления могли являться нарушения правил ведения бухучета, заключение заведомо невыгодных застройщику сделок, отсутствие разумной деловой цели в отношениях с третьими лицами (фирмами-банкротами либо «однодневками»). Указанный законопроект 22.01.2013 был отклонен Государственной Думой в первом чтении.

И вот теперь предпринята очередная попытка защитить права дольщиков: Федеральным законом от 01.05.2016 № 139-ФЗ в УК РФ введена новая статья 200.3, предусматривающая ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Но если лицо, совершившее преступление, предусмотренное ст. 200.3. УК РФ, возместит в полном объеме сумму привлеченных денежных средств и (или) если указанное лицо примет меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости будет введен в эксплуатацию, оно подлежит освобождению от уголовной ответственности.

В любом случае, хотя норма ст. 200.3 УК РФ и несовершенна, само по себе ее наличие в УК РФ неизбежно приведет со временем к рассмотрению «резонансных» дел о привлечении застройщиков к уголовной ответственности, послужит хорошим уроком и для «комбинаторов» от строительства, и для лиц, только лишь планирующих привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

При подписании договора ДДУ дольщики задаются вопросом, существует ли уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома. И если она предусмотрена законодательством, какое наказания полагается за нарушение договора? Ниже рассмотрим, в чем особенности нового Федерального закона, какую уголовную ответственность несет строительная компания в случае несвоевременной сдачи дома, и будет ли нововведение работать на практике. При этом мнения в отношении нового законопроекта расходятся. Почему?

Существует ли уголовная ответственность застройщиков за несвоевременную сдачу дома?

На вопрос о наличии уголовной ответственности для строительных компаний, нарушающих договор долевого участия, с 01 мая 2016 года можно ответить утвердительно. Именно с этого дня действует ФЗ под номером 139, в котором предусмотрено уголовное наказание для застройщиков, обманывающих клиентов в крупных размерах.

В чем заключается преступление?

В ФЗ №139 прописано, что за нарушение требований законодательства и договора долевого участия строительные компании отвечают по закону. При этом они несут не только гражданскую и административную, но и уголовную ответственность за привлечение средств в крупных размерах и нецелевое их расходование.

Застройщик наказывается по статье 200.3 УК РФ в случае привлечения средств на сумму от 3-х миллионов рублей и дальнейшего нарушения следующих требований законодательства:

  • Не получено разрешение на возведение объекта.
  • Нет проектной декларации в открытом доступе.
  • Права на участок земли, где ведется строительство, не зарегистрированы.
  • Договор долевого участия не заключен или не зарегистрирован.

Стоит учесть, что в случае компенсации ущерба или принятия срочных мер для своевременной сдачи объекта в пользование строительная компания не несет уголовной ответственность (если подобное нарушение было выявлено впервые).

В каких случаях застройщик попадает под уголовную ответственность?

В ФЗ под номером 139 указано, что нарушение норм закона об участии в долевом строительстве в случае привлечения суммы больше 3-х миллионов рублей влечет за собой следующие наказания:

  • Обязательные работы — до 360 ч.
  • Исправительные работы — до года.
  • Принудительные работы — до 2-х лет.
  • Лишение свободы — до 2-х лет (условно или с ограничением свободы до года).

Если преступление совершила группа лиц в результате сговора, а сумма ущерба превысила отметку в 5 млн. рублей, наказание будет следующим:

  • Обязательные работы — до 480 ч.
  • Исправительные работы — до 2-х лет.
  • Принудительные работы — до 5-ти лет.
  • Лишение свободы — до 5-ти лет (условно или с ограничением свободы на период до 2-х лет).

Если сумма ущерба, нанесенная строительной компанией, меньше трех миллионов рублей, нарушитель отвечает только по КоАП РФ (ст. 14.28). Речь идет о наказании административного характера.

Кого будут судить?

На сегодня одним из наиболее безопасных способов покупки недвижимости в строящемся объекте является оформление договора долевого участия (ДДУ). Законом предусмотрены и другие варианты получения недвижимости — покупка жилищных сертификатов или участие в жилищном кооперативе.

Одновременно с этим существуют подозрительные схемы купли-продажи недвижимости, которые несут риски для участников ДДУ, в первую очередь дольщиков. К таким сделкам можно отнести заключение предварительных соглашения купли продажи, договоров соинвестирования, покупки векселей и так далее. Упомянутые схемы имеют низкую надежность, и именно из-за них застройщики часто попадают под уголовную ответственность.

Наиболее популярный вариант — вексельная схема, когда строительная компания и покупатель оформляют договор займа. По его условиям клиент передает застройщику деньги, а в ответ получает долговые бумаги. После заключается предварительное соглашение купли-продажи, подразумевающее оформление основного договора в будущем. При этом вексель выступает в роли обеспечения. Как только объект достроен, а права собственности зарегистрированы, подписывается основной документ.

Ситуация усложняется, если застройщик объявляет себя банкротом. В этом случае на руках у дольщиков остается только бесполезный вексель. Стоит отметить, что государственная регистрация доступна только для ДДУ. Если она не выполнена, у строительной компании остается много «лазеек» для траты и вывода имеющегося капитала. Кроме того, расчет наличными при оформлении ДДУ также является незаконным.

Но даже при таком подходе судебная практика находится не на стороне покупателей. На сегодняшний день нет решений суда в отношении строительных компаний, которые заключали предварительные договора и пытались таким способом обойти законодательство. Иные схемы привлечения средств, то есть оформление ДКП (договора купли-продажи) или инвестиционного договора, также законны.

Что в перспективе?

Специалисты отмечают, что необходимость введения нового закона, подразумевающего уголовную ответственность для застройщиков, крайне важна. Проблема в том, что под действие нового ФЗ могут попасть небольшие компании, которые возводят дома на небольшое число семей. Если в доме имеются помещения общего пользования, он может быть отнесен к категории многоквартирных зданий. Если строительная фирма берет предоплату с клиентов для начала строительства, она может попасть под уголовную ответственность. Чтобы не оказаться в «опале», застройщики должны разделять чердак или подвальные помещения на секции.

Это интересно:  Как считать период просрочки застройщика по договору об участии в долевом строительстве

Эффективность нового проекта пока под вопросом, ведь не понятно, кого будут судить. Разобраться, работает ФЗ или нет, можно только через один-два года. Этого периода достаточно, чтобы выявить факт обмана дольщиков строительными компаниями. Проблема будет заметна и по росту объема жалоб в прокуратуру.

Мнения в отношении действенности нового Федерального закона разделились. Одни эксперты рынка недвижимости и юристы уверяют, что уголовное наказание дисциплинирует застройщиков и сводит к минимуму риски для дольщиков. При этом уровень доверия к проверенным и надежным компаниям повышается.

Но звучат и противоположные мнения. Мол, подобные нововведения в уголовном кодексе вряд ли внесут значительные коррективы. «Слабым звеном» является наличие поправки, согласно которой застройщик не несет уголовной ответственности в случае возврата денег или завершения строительства вовремя. Известно, что многие строительные компании привлекают средства не по ДДУ, на что имеют законное право.

Также в УК РФ имеется статья, которая предусматривает наказание за мошеннические действия. Минус статье в том, что к ответственности могут привлекаться только физические лица. При этом круг ответственности на законодательном уровне не определяется. Это значит, что найти ответственных лиц при попадании под эту статью сложно. К этой категории можно отнести обычных работников, которые «сидят» на заработной плате или бенефициаров, являющихся частью цепи привлечения денег.

Если нарушения ФЗ все-таки были выявлены, вернуть деньги не всегда удается. Вот почему лучшим решением является проработка вопросов в отношении гарантии завершения строительства. Что касается уголовной ответственности, она не даст результата. Объясняется это отсутствием финансового наказания, то есть запрета таким людям вести подобный вид бизнеса. Только при наличии столь жестких ограничений можно рассчитывать на снижение числа преступлений. Застройщики, планирующие мошеннические схемы, должны бояться потерять лицензию и весь строительный рынок в целом.

Нововведение несет еще один риск, связанный с возможным удорожанием стоимости квадратного метра жилья. Это легко объяснить, ведь строительные компании вынуждены более ответственно подходить к страхованию рисков и закладывать эти деньги в цену жилья. Предпочтение в процессе страхование будет отдаваться не небольшим компаниям, а более надежным страховщикам. Последние, в свою очередь, имеют более жесткие тарифы.

В итоге положение строительных компаний, которые ведут честный бизнес, с каждым годом ухудшается. Причиной являются новые ограничивающие законы, увеличение налогов, появление административных препятствий. Уполномоченные органы часто принимают новые законы, не особо разбираясь с последствиями. В результате страдает строительный сектор и дольщики в частности. В случае нарушения прав участников ДДУ привлечь компанию к уголовной ответственности будет сложно.

Если исходить из судебной практики, а также разбирательств между застройщиками и дольщиками, хорошо заметна подготовка строительных компаний к процессу и маскировка своей неблагонадежности. На первый взгляд может показаться, что наличие поручительства банковского учреждения или заключение страхового соглашения с крупным страховщиком защищает дольщика и гарантирует сдачу объекта в срок.

На деле все получается по-другому. Суть поручительства или страхования ответственности может значительно различаться, что усложняет процесс получения денег в случае банкротства или делает невозможным защиту своих интересов перед компанией-мошенником. Застройщик может продать первые квартиры в большом ЖК и получить на руки определенную сумму. После этого остается покрыть расходы на совершение действий, указанных в ФЗ №214, а именно оформить проектную декларацию или разрешение на строительство.

В дальнейшем все зависит от застройщика и его будущих целей. Никто не гарантирует, что возведение объекта продолжится и в будущем. Чтобы доказать факт уголовного преступления по УК РФ, статье 200.3, суд должен доказать факт привлечения денег для возведения объекта. В реальности получить подобные доказательства нереально. Единственным выходом является помощь квалифицированного юриста, который будет «копать» в различных направлениях и собирать доказательную базу.

Стоит отметить, что в статье УК РФ 200.3 имеется примечание, подразумевающее освобождение компании от уголовной ответственности при возврате денег заемщиком. По сути, речь идет об официальном «откупе». Так что пока не понятно, будет работать новый закон или нет.

Существует ли уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства?

Приобретение еще неготового жилья по договору долевого участия довольно рискованное дело. Однако недавно законодатель внес поправки в действующее законодательство и теперь предусмотрена уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства. Новая статья появилась в УК РФ в мае 2016 года.

Данный вид договор регламентируется ФЗ – 214. А уголовная ответственность закреплена по ст. 200.3 УК РФ. Санкция статьи предусматривает максимальное наказание по ч.2 в размере 5 лет реального лишения свободы. Однако ввод жилья в использование и возмещение всех средств дольщиков является основанием для освобождения от уголовной ответственности.

Состав преступления

Из уже появившейся практики и комментариев можно четко выделить объективную сторону состава преступления. Для совершения преступления достаточно привлечь денежные средства дольщиков для возведения жилья с нарушением положений Федерального закона № 214. При этом сумма должна относиться к крупной или особо крупной.

Под крупным размером следует понимать сумму свыше 3 миллионов рублей, а в особо крупном более 5 миллионов рублей. Преступление будет считаться совершенным после получения этих сумм в общем, не обязательно со стороны одного человека.

На основание Федерального закона № 214 можно выделить следующие основания для возникновения уголовной ответственности:
  • отказ или бездействие по получению разрешения на строительство;
  • отказ по заключению договора аренды или купли-продажи земельного участка;
  • не предоставление дольщикам проекта строительства.

Помимо этого, строительная компания должна будет застраховать свои обязательства или заключить договор поручительства с кредитной организацией. Закон предоставляет свободу договора, поэтому застройщик и дольщик вправе указывать и иные положения. Однако нарушение последних не может быть основания для привлечения к уголовной ответственности. Застройщик будет отвечать согласно Гражданскому законодательству.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Практика применения статьи УК РФ

Согласно устоявшейся практики по привлечению к уголовной ответственности застройщиков, явно прослеживается огромное желание строительных компаний заранее маскировать свою неблагонадежность. И даже оформление страховки на долевое участие и заключение поручительства с банком не может дать стопроцентную гарантию исполнения обязательств. Строительные компании составляют все договоры в свою пользу, поэтому даже в случае наступления страхового случая выяснится, что они ничего не должны дольщику.

Действующая схема мошенничества позволяется довольно просто перекрывать все расходы на оформление документов. Продажи даже нескольких квартир будет достаточно для покрытия затрат, связанных с исполнением положений Федерального закона № 214 (получение разрешения на проведения строительных работ, составление и предоставление проектов). Дальнейшее развитие событий будет зависеть только от добросовестности застройщика, планирует он или нет сдавать дом в эксплуатацию.

С другой стороны, возникают трудности по доказыванию совершенного преступления. Первостепенная задача доказать цель привлечения денежных средств – это обязательно должно быть проведение строительных работ. В жизни же чаще всего подтвердить это будет крайне сложно. Поэтому обязательно следует обращаться за помощью к квалифицированному юристу, чтобы собрать максимально полную доказательную базу.

ВНИМАНИЕ . В большинстве случае застройщик будет прибегать ко всевозможным хитростям в составлении договора. Например, дополнительными пунктами ограничивая права дольщиков. Также строительная компания может самостоятельно переносить срок сдачи дома, при нехватке времени или исключить возможность применения санкций к нему.

Подобные действия направлены на снятия ответственности с самого себя, хотя по факту, при судебном разбирательстве, будут учитываться положения Федерального закона № 214, все остальные положения остаются во второй степени. А в случае их противоречия нормам какой-либо отрасли права, они не будут обладать юридической силой.

Несмотря на введение уголовной ответственности, риски в сфере долевого строительства все еще остаются. Именно по этой причине цены на только планируемое жилье в разы меньше. Никаким законодательством не получится полностью избежать рисков разорения, банкротства и других непредвиденных происшествий. Для привлечения к ответственности по ст. 200.3 УК РФ обязательно должен быть умысел у руководителей строительной компании, доказать который не всегда представляется возможным.

Статья написана по материалам сайтов: zakonius.ru, prn.spb.ru, xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai, stroimprosto-msk.ru, jurists-online.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector