Зачем нужен предварительный договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения образец этого документа пытаются найти многие. Этот вариант удобен для хозяйствующих субъектов в ситуациях, когда заключение основного договора в настоящий момент невозможно. Законом предусмотрены особые правила составления предварительного договора, при нарушении которых соответствующий механизм не будет функционировать.

Образец предварительного договора аренды нежилого помещения.doc

Содержание

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:

  • понуждение к заключению основного договора через суд;
  • возмещение убытков.

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

  • ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;
  • ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012, напротив, признал предварительный договор не заключенным по причине отсутствия в нем точных параметров помещений, их номеров, графических изображений, хотя адрес здания и ориентировочная площадь помещения были указаны.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.

Определение срока заключения основного договора

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Позиция ВАС РФ была изложена в постановлении Президиума от 19.01.10 № 13331/09 и основывалась на понимании задатка как меры обеспечения, подлежащей применению исключительно к денежным обязательствам, предварительный же договор не предусматривает расчетов и порождает единственное обязательство по заключению основного соглашения, поэтому такое условие в нем ничтожно.

ВС РФ, напротив, отмечал допустимость использования задатка с целью обеспечения исполнения указанных договоров, рассматривая его в качестве обеспечения денежного обязательства одной из сторон по будущему договору, в зачет которого была бы уплачена эта сумма при заключении основной сделки (определение от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора таким способом.

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет – заключаться в письменной форме.

ВАЖНО: если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают

  • условия, позволяющие определить его предмет, то есть существенные условия будущего договора аренды;
  • те условия, достижения соглашения по которым на данном этапе требовала одна из сторон.

Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.

Образец предварительного договора аренды можно скачать по ссылке.

Предварительный договор аренды – удобная конструкция, способствующая быстрому развитию гражданского оборота и минимизации рисков предпринимательства. При составлении такого документа необходимо максимально точно формулировать его условия, в частности, правильно определять срок заключения основного договора и предмет соглашения.

Владелец.ру — сделки с недвижимостью

Бесплатная консультация юристов

Primary Menu

Post navigation

Правила составления предварительного договора аренды помещения

Предварительный договор аренды заключается в ситуациях, когда собственник определенных объектов недвижимости, находящихся на этапе строительства, хочет начать получать прибыль еще до завершения работ, а также найти арендатора на каждое помещение заранее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Это интересно:  Заключение трудового договора по общему правилу

Если нежилые помещения, подлежащие сдаче в аренду, еще не достроены, то с клиентами заключается предварительный договор аренды.

Что такое предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды закрепляет определенные обязательства между владельцем недостроенного помещения и арендатором. При этом, обе стороны могут получить существенную выгоду от сделки.

Что такое договор социального найма жилья и как его составить, подробности читайте здесь.

В договоре подробно фиксируются условия и сроки перехода в помещения в эксплуатацию арендатором, при этом, он уплачивает владельцу недвижимости большое финансовое вознаграждение. Владелец помещения, в свою очередь, теряет право передать помещение в аренду иному лицу, изменять условия в невыгодную для арендатора сторону и использовать помещение для других целей.

Основная выгода аренды помещений на этапе строительства заключается в максимально выгодных условиях. Это возможность за относительно небольшую сумму инвестиций гарантировано получить в долгосрочную аренду на выгодных условиях высококачественную недвижимость.

Что такое предварительный договор?

Законодательство

Законодательное регулирование процедуры заключения предварительного договора аренды помещений базируется на положениях Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Юридическое определение термина «предварительный договор аренды», а также требования к составлению данного документа, указаны в 429 статье кодекса.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Правила составления договора и его особенности

Основные риски заключаются, как в возможности незавершенного строительства, так и в затягивании сроков завершения государственной регистрации помещения и введения его в эксплуатацию. Преимущества заключения предварительного договора аренды нежилого помещения для некоторых предпринимателей кажутся очевидными, из-за чего они готовы рискнуть ради получения выгоды.

При этом, законодательство гарантирует арендаторам и арендодателям несколько законных способов защиты от рисков:

  • Право на получение исчерпывающей информации об арендодателе и его предпринимательской деятельности. Также арендатор имеет право на просмотр любых документов для подтверждения информации об арендодателей, за исключением тех, которые содержат коммерческую тайну.
  • Возможность закрепления в договоре определенных штрафных санкций, которые предусматриваются за невыполнение сторонами взятых на себя обязательств. Средства направляются на компенсацию потерь пострадавшей стороны.
  • Для защиты прав арендодателя предусмотрена возможность проверки платежеспособности арендатора через доступ к информации о банковских счетах или внесение авансового платежа (второй вариант является более популярным, поскольку, арендодатель в такой ситуации получает приток финансовых инвестиций на завершение работ).

Пошаговая инструкция

Процедура оформления предварительного договора аренды помещений состоит из следующих шагов:

  1. Предприниматель подбирает оптимальное помещение для бизнеса, учитывая факторы расположения, площади, доступных коммуникаций и планируемого дизайна постройки.
  2. Предприниматель согласовывает с владельцем помещения условия аренды и перехода объекта в эксплуатацию, а также согласовывают гарантии выполнения обязательств.
  3. Все договоренности фиксируются письменно по специальной форме и заверяют документ у нотариуса.
  4. Арендатор выплачивает авансовый платеж или выполняет иные условия договора.
  5. По завершению строительных работ право аренды вступает силу, и арендатор начинает эксплуатацию помещения.

Что такое предварительный договор аренды, смотрите в этом видео:

Условия договора

Как составить договор на посуточную аренду квартиры, узнаете из этой статьи.

Также условия договора обеспечивают гарантии выполнения обязательств каждой стороной. Также в договоре указывается выгода, которую получает каждая сторона от совершения сделки.

Требования к содержанию

Законодательство устанавливает определенные требования к оформлению и содержанию предварительного договора аренда помещений. Такой документ должен содержать следующую информацию:

  • ФИО сторон и регистрационные данные (для юридических лиц название компании);
  • определение предмета договора аренды, а также даты подписания основного договора;
  • фиксация условий будущего договора аренды;
  • реквизиты сторон и подписи участников договора. Образец договора. можно скачать ниже.

Стоит также указать определенные нюансы, которые должны учитывать стороны при составлении договора:

    1. В договоре четко фиксируется дата, до которой должен быть подписан основной договор аренды, а помещение достроено и передано в эксплуатацию.
    2. Поскольку, несвоевременное выполнение арендодателем своих обязательств может привести к существенным финансовым потерям арендатора, а также отказ арендатора от эксплуатации помещения по завершению сторон, может привести к существенным убыткам обоих сторон, они имеют право на закрепление в договоре определенных штрафных санкций за невыполнение противоположной стороной ключевых условий договора.

Способы минимизации вероятности обмана

Каждая из сторон имеет право закрепить за собой определенные гарантии выполнения условий другой стороной. Минимизировать риск обмана можно при помощи следующих способов:

  • Арендатору желательно настоять на установлении максимально жестких штрафных санкций для минимизации рисков.
  • Каждой из сторон рекомендуется максимально тщательно проверить информацию о партнере, а также достоверность предоставленных противоположной стороной данных.
  • Арендодатель имеет право потребовать от арендатора документы, подтверждающие его платежеспособность, а также внесения авансового платежа.

Даже если партнер не признает претензий и откажется выплачивать компенсацию, противоположная сторона может отстоять свои интересы через суд.

Особенности аренды нежилых помещений, рассмотрены в этом видео:

Определение сроков

В четвертом пункте 429 статьи Гражданского кодекса РФ прописано, что такой договор не может не иметь конечных сроков выполнения арендодателем своих обязательств. При этом, если стороны в документе не указывают иную дату заключения основного соглашения, то законодательство предусматривает срок обязательного выполнения застройщиком обязательств в один год.

Как сдать квартиру в аренду, читайте тут.

Понятие задатка и обеспечительного платежа

Задаток или обеспечительный платеж — это разные названия денежного вознаграждения, которое выплачивает арендатор арендодателю.

Зачем нужен предварительный договор аренды нежилого помещения

Заключение предварительного договора аренды является выгодным для обеих сторон. Арендатор получает определенные гарантии на получение хорошего помещения на выгодных условиях в краткосрочной перспективе, а арендодатель имеет возможность привлечь финансовые инвестиции для завершения строительных работ, а также гарантии получения прибыли сразу после введения объекта в эксплуатацию.

Судебная практика

Чаще всего судебные разбирательства происходят по следующим причинам:

  1. Арендатор хочет получить компенсацию за несоблюдение сроков арендодателем.
  2. Арендатор хочет получить компенсацию из-за банкротства арендодателя и незавершенных строительных работ.
  3. Мошеннические действия со стороны арендодателя, составление заведомо недействительного договора путем злоупотребления доверием партнера. В таких ситуациях получить компенсацию через договор, как правило, невозможно. Арендатору необходимо ссылаться на факт мошенничества.

Пример предварительного договора аренды.

Решения суда чаще всего зависит от грамотности составления условий договора, а также от доводов, приведенных сторонами в ходе процесса.

Советы юристов

Профессиональные юристы советуют тщательно вычитывать условия договоров, а также пользоваться помощью опытных адвокатов, которые помогут составить договор правильно и защитить свои интересы. Заключение предварительного договора аренды выгодно, как арендодателю, так и арендатору, но такое соглашение имеет определенные риски, которые нужно учитывать в процессе сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения

г. [место заключения договора] [число, месяц, год]

[Наименование организации-арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

[Наименование организации-арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].

1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее — Основной договор).

1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. м, находится на [значение] этаже в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее — Объект).

1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП «Ростехинвентаризация», полученных Арендодателем.

1.5. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].

1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.

1.7. Срок действия Основного договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее [значение] дней с момента подписания Сторонами Основного договора.

1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.

2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.

2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.

2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.

2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.

2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.

2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:

— потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора аренды.

2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.

2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок [вписать нужное].

3. Обеспечение исполнения обязательства

3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.

3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа [возвращается Арендатору/засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды].

3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.

3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.

4. Арендная плата по основному договору

4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет [цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС [вписать нужное].

4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].

4.3. Не позднее [значение] числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.

4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Арендатора/поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя].

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.

5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере [значение] процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

6. Порядок изменения и расторжения основного договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.

6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.

6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

— пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает состояние Объекта;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения [указать способ направления предупреждения].

6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;

— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;

— Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;

— Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.

8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.

8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет [Арендатор/Арендодатель].

8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

Зачем нужен предварительный договора аренды нежилого помещения

Поскольку в Гражданском Кодексе РФ закреплено правило о том, что ничтожным признается заключенный договор, в котором речь идет о несуществующей вещи, то, помня особенность предварительного договора, его предметом является обязанность сторон заключить в будущем основной договор аренды в отношении конкретного объекта недвижимости. Таким образом, закон допускает заключение предварительного договора аренды, как при отсутствии объекта недвижимости (например, самовольная постройка или недвижимость, не прошедшая кадастровый учет), так и при отсутствии у одной из сторон прав на него в момент заключения договора.

Особенности

При заключении предварительного договора, у стороны есть намерение породить обязательства в отношении объекта недвижимости в будущем, но в настоящем это лицо (сторона договора) вещью еще не распоряжается. Поэтому на основании заключенного предварительного договора, не может возникнуть каких–либо прав на недвижимость у арендатора. Если арендодатель знал или должен был знать, что на объект недвижимости, который является предметом договора, не существует прав, то это является основанием для признания заключенного предварительного договора аренды мнимой сделкой или ничтожным по решению суда.
Предварительный договор аренды заключается и действует на основе принципа исполнимости, что также играет значительную роль для сторон и для судебных органов. Хотя во многих случаях этот принцип не является критерием оценки действительности предварительного договора без учета воли сторон.

Возвращаясь к такой особенности предварительного договора, как неопределенность объекта недвижимости, стоит отметить, что нередко он отсутствует вообще, например, не построено здание, торговый центр, жилой дом, или не проведена техническая инвентаризация, что делает конечные характеристики объекта недвижимости и предмета договора неизвестными для обеих сторон.

Поскольку предмет договора является одним из существенных условий, без которого договор будет считаться незаключенными, то следует указать данные, которые позволят максимально точно установить объект аренды. Кроме того, стороны должны еще в предварительном договоре согласовать отличительные характеристики объекта, позволяющие его индивидуализировать.

Этот момент важен, как для определения объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного и основного договоров аренды, так и для судов, при оценке «заключенности» предварительного договора и на стадии его исполнения, т.е. при заключении основного договора аренды.

Если в предварительном договоре речь идет об объекте недвижимости, который не существует, например, не построен, то в данном случае не может быть осуществлена его индивидуализация обычным путем с полным перечислением важных характеристик. Поэтому для индивидуализации несуществующего объекта аренды применяется его описание с указанием адреса объекта недвижимости, проектные характеристики и порядок уточнения данных об объекте.

Важно четко и максимально полно описать будущий объект аренды, поскольку в противном случае, неполно-указанные характеристики могут повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды, например, по причине недобросовестности одной из сторон, которая будет ссылаться на невозможность доказать, что возведенный объект соответствует объекту, описанному в предварительном договоре.

Для тех сторон, которые хотят заключить основной договор аренды, но не могут, по причине того, что первоначальный объект недвижимости существенно изменяется и следовательно, заключение основного договора аренды не укладывается в рамки исполнения предварительного договора, им рекомендуется заключить новый договор.

Существенные условия

Помимо объекта, существенным условием предварительного договора аренды является размер арендной платы и порядок ее начисления. Кроме того, любые условия основного договора, отраженные в предварительном договоре, приобретают характер существенных условий.

Еще одним важным условием, которое следует отразить в предварительном договоре – это срок заключения основного договора аренды. При его отсутствии используются общие нормы гражданского права, и применяется годичный срок, который начинает отсчёт со дня заключения предварительного договора.

В соответствии с ГК РФ срок, указанный в предварительном договоре может определяться календарной датой, зависеть от события, которое обязательно наступит или исчисляться временными периодами. При определении срока в предварительном договоре можно выбрать любой из этих вариантов, но наиболее востребованным является комбинированный способ, который определяется в виде периода времени прошедшего после наступления какого-то существенного события, например, регистрация права собственности на объект. При выборе комбинированного способа нужно знать, что суды видят в нем ошибку, которая заключается в привязке начала периода к моменту, который не является конкретной календарной датой или событием, носящим скорее вероятностный характер. Исходя из указанного, суды могут посчитать установленный в предварительном договоре срок несогласованным и применить общий годичный срок, по истечении которого действие предварительного договора будет прекращено.

Конечно, чтобы избежать недоразумений, можно указать неизбежное событие, но это сделает конструкцию предварительного договора не очень удобной для применения в отношении строящихся объектов недвижимости, т.к. недобросовестный арендатор может злоупотребить отсутствием возможности заключить основной договор аренды и потребовать расторгнуть предварительный договор.

Идеальным выходом для сторон станет применение комбинации — условия о сроке и отлагательного или отменительного условия. Другими словами, можно привязать заключение основного договора аренды к исполнению определенного условия, но не позже установленной даты.

Одним из способов обеспечения для заключения основного договора аренды является выплата будущим арендатором денежных средств, например задатка, который одновременно является обеспечением, доказательством и платежом по предварительному договору.
Хотя Высший Арбитражный Суд РФ говорит о невозможности применения задатка в предварительном договоре, предлагая сторонам предусмотреть непоименованный способ обеспечения, связанный с передачей денег арендодателю. В предварительном договоре рекомендуется максимально четко прописать условия передачи такого обеспечительного платежа, его возврата и случаи утраты.

Обеспечительный платеж носит возвратный характер, что в свою очередь не влияет на включение в предварительный договор условий о его зачете в счет будущих платежей, причитающихся по основному договору аренды.

Если в предварительный договор не было включено условие о возврате обеспечительного платежа, а основной договор не был заключен, то платеж, полученный от арендатора будет считаться неосновательным обогащением арендодателя, даже если в
незаключении договора нет вины ни одной из сторон. Аналогично обстоит дело с авансовым платежом и платежом, который стороны обозначили, как задаток.

Практика применения предварительных договоров в настоящее время требует четкого и детального правового регулирования, представляя собой, скорее юридические изощрения, нежели установленные правила, поэтому, заключая предварительный договор аренды, обратитесь за помощью к профессионалам.

Риски предварительного договора аренды

Передача в аренду коммерческой недвижимости представляет собой один из наиболее высокодоходных видов предпринимательской деятельности. Это относится не только к уже созданной и введенной в эксплуатацию недвижимости, но и к той, строительство которой еще не завершено. На практике возникают вопросы по квалификации расходов арендатора, произведенных в пользу арендодателя на основании предварительного договора аренды.

Отделочные работы

Было ли дарение?

Спорное дело

Свобода договора

Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего субарендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.
Как усматривалось из условий спорного договора, заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон, и, устанавливая их, стороны, очевидно, исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует с обязанностью контрагента вносить за них плату.
Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил предусмотренную спорным договором обязанность и передал помещения во владение общества, а последнее вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные главой 60 ГК РФ, для удовлетворения требования истца о возврате ответчиком этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12).

Статья написана по материалам сайтов: rusjurist.ru, proprietor.ru, dogovor-blank.ru, 37re.ru, www.sudmos.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector