Земельный участок под строительство жилого дома 2020 — как выбрать, договор, порядок выделения, предоставление

С 1 марта 2015 г. в России вступил в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Ключевые моменты нового порядка отражены в Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ). Эти нововведения являются частью проводимой сейчас масштабной земельной реформы. В целом они призваны сделать более понятным и прозрачным процесс приобретения участков как в аренду, так и в собственность.

Закон № 171-ФЗ разрабатывался и принимался с целью усовершенствования процедуры предоставления земельных участков и градостроительного регулирования. До этого момента порядок предоставления земельных участков не был должным образом урегулирован в законодательстве. Например, ранее в распоряжение физического или юридического лица мог попасть только земельный учас­ток, который обладал всеми необходимыми характеристиками: границами, кадастровым номером. Кроме того, такое было возможно только при наличии у земельного участка правообладателя. Также зачас­тую на практике вызывала большие сложности передача несформированных земельных участков, особенно из государственной собственности. Теперь эти и многие другие моменты в процедуре предоставления земли претерпели изменения.

Кроме того, следует отметить, что законодатель ввел в ЗК РФ понятие «земельный участок». Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных законом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Изменились условия предоставления земельных участков

Нововведения устанавливают новый основной принцип, при котором сначала происходит планирование использования территории, а затем предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот, как было до внесения изменений.

Теперь образование земельных участков из земель или участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих до­кумен­тов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, проектная до­кумен­тация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Тем самым старая процедура предварительного согласования места расположения объекта упразднена. При этом новый порядок определения границ земельного участка теперь никак не связан с основаниями его предоставления. Важно, что при отсутствии утвержденного проекта межевания территории образование земельных участков из земель или участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Однако законом предусмотрены случаи, когда возможно формирование земельного участка исключительно при наличии проекта межевания: из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (то есть комплексной застройки), из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам, в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (например, если надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое), в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала), для размещения линейных объектов федерального, регио­нального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.). Таким образом, масштабные вопросы освоения земельных участков требуют наличия проекта межевания, в остальных же случаях можно обойтись схемой расположения земельного участка.

В подготовке схемы земельного участка, помимо исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, могут участвовать граждане и юридические лица. Срок действия решения об утверждении схемы составляет два года. При этом, если границы земельного участка, который образуется в соответствии со схемой расположения участка, пересекаются с границами участка или участков, образуемых в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным после дня утверждения схемы расположения участка и до истечения срока действия решения о ее утверждении, образование земельного участка осуществляется в соответствии с утвержденной схемой его расположения.

Упразднена процедура получения участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта

С 1 марта 2015 г. установлен закрытый перечень до­кумен­тов — оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету. В соответствии с п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ основаниями возникновения прав на земельные участки, предоставляе­мые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются:

  • решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
  • договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за ­плату;
  • договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
  • договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

При этом по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий, сооружений, не допус­кается. Исключения из данного правила предусмотрены в п. 2 ст. 39.1 и п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (в частности, к исключениям относятся земельные участки, образованные в результате раздела участка, предоставленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерчес­кой организации).

Следует также отметить, что новые правила не предусмат­ривают получение земли без торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а основными формами предоставления публичных земель для строи­тельства являются аренда и аукцион.

Теперь при проведении аукцио­на запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, если иное не предусмотрено федеральным ­законом.

Также в соответствии с п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом. Это означает прямой запрет на включение в текст договора каких-либо «социальных» или «инвестиционных» условий, имевших место в прежней ­практике.

Способы перехода прав на государственный или муниципальный земельный участок

Земельный кодекс в редакции Закона № 171-ФЗ устанавливает различные способы перехода прав на государственный или муниципальный земельный участок:

1) в собственность за плату (ст. 39.3 ЗК РФ).

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только на торгах. Без проведения торгов в специальном порядке осуществляется продажа земельных участков для комплексного освоения территории, для индивидуального жилищного строительства, для ведения садоводства, огородничества, дачного, фермерского хозяйства, для собственников зданий, сооружений либо помещений в них;

2) в собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ).

Предоставление государственного или муниципального земельного участка гражданину или организации в собственность бесплатно осуществляется на основании решения уполномоченного органа. В том числе в следующих случаях: лицу, с которым заключен до­говор развития территории; религиозной организации, имею­щей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения; муниципальным служащим в соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, многодетным семьям в случаях, предусмот­ренных законом;

3) в аренду (платное временное пользование).

Согласно ст. 39.6. ЗК РФ земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на торгах и без проведения торгов.

Без проведения торгов могут быть предоставлены земельные участки:

  • юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ;
  • юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвес­тиционных проектов;
  • юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного ­лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвес­тиционных проектов;
  • юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
  • образованные из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды земельного участка;
  • образованные из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это преду­смотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, самой некоммерческой организации;
  • для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства;
  • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
  • для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;
  • собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в некоторых случаях на праве оперативного управления;
  • образованных в границах застроенной территории — лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
  • гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пунк­та, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;
  • при изъятии арендуемых гражданином или организацией земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
  • в других перечисленных в ст. 39.6 ЗК РФ случаях;

4) в безвозмездное (временное) пользование (ст. 39.10 ЗК РФ).

В безвозмездное пользование земельные участки могут быть предоставлены ограниченному кругу лиц. В частности, органам государственной влас­ти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприя-тиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, в виде служебных наделов работникам организаций, религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет.

Отдельное внимание уделено праву безвозмездного пользования земельным участком гражданином. Гражданину может быть предоставлен земельный участок во временное пользование для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают в таких муниципальных образованиях по специальнос­тям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением. Подробный перечень приведен в ст. 39.10 ЗК РФ;

5) в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 ЗК РФ).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, цент­рам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Каждый способ приобретения земельного участка имеет свои особенности

Земельный кодекс РФ в новой редакции определил особеннос­ти приобретения земельного участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

1). Приобретение земельного участка на торгах (ст. 39.11—39.13 ЗК РФ).

Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона осуществляется в следующем порядке. Уполномоченный орган готовит и утверждает схему расположения земельного участка если участок к этому моменту не образован (это только предстоит) и отсутствует утвержденный проект межевания территории. Если же образование участка предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения участка, уполномоченный орган обеспечивает выполнение кадастровых работ, а также постановку на кадастровый учет и регистрацию прав на участок (за исключением случаев, если учас­ток образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена). После этого уполномоченный орган получает технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (исключение — случаи, когда в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не преду­сматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освое­ния территории или ведения дачного хозяйства). После этих процедур уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона.

Это интересно:  Архивы Договоры - Страница 18 из 38 - О недвижке.ру

При этом по общему правилу объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона запрещено.

Немаловажно, что аукцион, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении участка гражданина или компании. В этом случае перечисленные подготовительные действия осуществляет само заинтересованное лицо.

2). Предоставление земельного участка гражданам бесплатно (ст. 39.19 ЗК РФ).

Предусмотрен порядок однократного предоставления земельного участка отдельным категориям граждан. Это граждане, имеющие трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также иные граждане и (или) некоммерческие организации, созданные гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, и отдельные категории граждан в случаях, преду­смотренных законами субъектов Российской Федерации (Герои Социалистичес­кого Труда, Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и т.д.).

3). Предоставление земельного участка под зданиями и сооружениями (ст. 39.20 ЗК РФ).

Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, либо если на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, а другим — на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить до­говор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный ­участок.

Все эти нововведения можно расценить как начало крупнейшей земельной реформы, которая устанавливает более понятные правила игры и облегчает условия приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти. Ожидается, что в результате реализации нового порядка на практике в оборот будет вовлечено большое количество новых участков, а государство получит дополнительный доход. Станут ли новые правила причиной нового витка судебных споров — покажет ­практика.

Содержание

Предоставление земельных участков

Экономически сложная ситуация, сложившаяся по ряду причин, возвращает граждан к возрождению национальных традиций – обработке земли и извлечению из неё полезных свойств.

Соответственно, интерес к получению участков возрастает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Нормы предоставления земельных участков

Последние десятилетия вопрос о том, как получить от государства земельный участок, урегулирован новым Земельным кодексом РФ и принятым в 2007 г. Положением о государственном кадастре РФ.

  • по количеству приобретаемых участков;
  • по площади ЗУ;
  • целевому назначению;
  • разрешённому использованию.

Допустимо приватизировать или взять в аренду муниципальную собственность на одного индивида один ЗУ, при необходимости или желании существуют возможности:

  1. Приватизировать или нарезать участки для других членов семей или увеличивать их площади в связи с увеличением семьи или взрослением детей в семье.
  2. Выкупать дополнительные площади земель или отдельные ЗУ.

Являясь хозяйствующим субъектом, он распоряжается землями (постоянное бессрочное пользование земельным участком):

  • опираясь на Земельный и Гражданский кодексы РФ;
  • на сложившуюся ситуацию;
  • наличие свободных земель;
  • по собственному усмотрению.

ВАЖНО: администрация имеет право предоставить земельный участок, но не обязана этого делать.

Как получить земельный участок со льготами?

Отдельные категории граждан пользуются преимуществом в получении бесплатных наделов в соответствии с 24 статьёй ЗК и федеральным перечнем льготников. К ним относятся:

  1. Лица, участвовавшие в боевых действиях, в т. ч. На территории других государств.
  2. Участники ликвидации радиационных последствий техногенных катастроф.
  3. Инвалиды 1 и 2 групп.

Обозначенные категории граждан становятся не в общую, а в особую очередь, при предоставлении в администрацию заявления и документов, подтверждающих наличие льгот.

Из числа юридических лиц, к таким гражданам относятся религиозные общины. Они должны иметь соответствующий статус и могут претендовать на бесплатное или льготное обеспечение ЗУ.

В некоторых населённых пунктах предусмотрены локальные положения о льготном обеспечении землями граждан. При этом они могут предусматривать возможность для представителей льготных очередей – выкупа ЗУ по кадастровой стоимости, с предусмотренной скидкой.

Отдельная категория граждан, имеющая законное право на получение бесплатного участка земли – многодетные семьи. К сожалению, акция, предусматривающая рост благополучия в семьях, имеющих троих и более детей, не оправдала ожиданий правительства:

  1. Недобросовестные градоначальники и бюрократы из числа глав исполкомов населённых пунктов выдавали не пригодные для поселения земли, с отсутствием инженерных коммуникаций, дорог, с недопустимой отдалённостью от инфраструктуры.
  2. Недобросовестные родители, приобретая ЗУ, продавали их, что не давало детям никаких преимуществ из числа запланированных государством.

Конечно, далеко не все муниципальные власти приняли это положение в качестве руководства к действию, в силу экономического состояния регионального хозяйства, но положительный опыт уже есть. О компенсации читайте больше здесь.

Цели предоставления ЗУ

Земли предоставляются в соответствии с целевым назначением, которое должно соблюдаться землепользователями неукоснительно. Соответственно, использующиеся не по назначению (не использующиеся) участки, могут изыматься муниципалитетом. Цели могут заключаться:

  1. Садовый участок, пригодный под разведение сада. Здесь можно разбить огород и возвести строение, ограниченное в правах на регистрацию в качестве фермерского участка и не дающее права на постоянное проживание.
  2. Огородный участок, допускающий возможность наличия не капитального объекта, пригодного для хранения инвентаря, запасной одежды и т.п. вещей.
  3. Дачный участок – унифицированный вариант, позволяющий распорядиться его территорией по усмотрению владельца, вплоть до перевода дачного домика в жилое здание, допускающее регистрацию граждан.
  4. Участок под ЛПХ позволяет по усмотрению администрации – насаждение деревьев, плодовых кустарников, разведение огорода, а также содержание скота и птицы.
  5. Участок под ИЖС допускает исключительно жилищную застройку. Допускаются надворные постройки, небольшая зона для насаждений.

Таковы основные цели предоставления ЗУ гражданам. Во многих населённых пунктах популяризируется бесплатное предоставление участков молодым семьям в соответствии с регламентом администрации и запросами граждан.

Размеры ЗУ, предоставляемых в собственность граждан

Ещё и сегодня существуют полученные в далёком прошлом участки по 6 соток, которые были стандартными для дач. Однако на землях поселений или землях сельскохозяйственного назначения нарезались участки под застройку достаточно больших площадей.

При оформлении банкротства колхозов и совхозов, земли жителям раздавались гектарами. В данных случаях земельное законодательство ориентируется на правоустанавливающие документы, в которых указана площадь ЗУ.

А если участок расположен на окраине массива – он может иметь нестандартный размер, то есть быть больше или меньше, чем остальные ЗУ.

Основания и условия

До принятия нового Земельного кодекса РФ, участки предоставляли:

  • в пожизненно наследуемое владение;
  • постоянное (бессрочное) пользование.

В настоящее время данным правообладателям предложено, а юридическим лицам – резолютивным распоряжением указано, перевести земельное имущество в собственность или заключить договор аренды. О различных видах договоров читайте здесь.

Эти формы получения ЗУ доступны немногим гражданам, входящим в перечень льготников федерального или регионального значения. Наиболее популярны такие формы пользования как аренда ЗУ, и даже – субаренда участка.

Распорядиться ЗУ может:

  • собственник – частное лицо;
  • право обладатель – юридическое лицо;
  • администрация.

В некоторых случаях появляются землепользователи на основании переуступки прав.

Порядок предоставления земельных участков

Получение участка осуществляется на основании решения местной администрации путём слушаний. Для этого, гражданам потребуется явиться в поселковый совет или здание исполкома к главе администрации и написать на его имя заявление.

В заявлении потребуется высказать просьбу о предоставлении ЗУ в пользование на основании аренды или ином основании, а также указать:

  • цели использования ЗУ;
  • место расположения ЗУ (адрес);
  • наличие льгот;
  • площадь ЗУ.

Используя бланк, которые вы можете скачать ниже, это сделать намного проще.

Целесообразно указать любые мотивы обращения, способствующие получению ЗУ. Если приобретение земли улучшит сложную финансовую ситуацию в вашей семье – обязательно укажите на это. Таким же образом оформляется частный сервитут. Если вы не знаете, что такое сервитут, переходите сюда.

Какие нужны документы для получения земельного участка:

  • паспорта совершеннолетних членов семьи;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних;
  • справки о материальном положении семьи;
  • документы, подтверждающие наличие льгот.

Зачастую вопросы с предоставлением ЗУ решаются на первом же слушании, с выдачей положительного или отрицательного мотивированного заключения. Обычно сроки рассмотрения вопроса комиссией составляют от одного до полутора месяцев.

Отказ в предоставлении ЗУ

В определённых случаях заявители получают отказ, который в первую очередь связан с их принадлежностью к категории граждан, которым не положено предоставление ЗУ на основании отсутствия гражданства РФ или по другим причинам, на усмотрение комиссии. Отказ может быть выдан в отношении конкретного адреса, где земли обременены публичным сервитутом.

Отказ выдают в виде мотивированной выписки, в которой излагаются причины отказа, а также правовые основания принятия решения. Не согласные с решением заявители могут обратиться вновь за поиском альтернативного решения или опровергнуть принятое решение в суде, в течение 10 дней после его получения. Более подробно о негаторном иске смотрите тут.

Предоставление юридическим лицам

Как говорилось, юридические лица не имеют прав на безвозмездное получение ЗУ. Более того, имеющиеся ранее земли из категории безвозмездного пользования, на сегодняшний день в этом качестве не используются.

Наиболее распространены среди них условия аренды. В настоящее время приобретение данных условий или их пролонгация осуществляется на торгах, проводимых в структуре аукционов. Нарушение установленных правил приводит к тому, что договор аннулируется арендодателем в одностороннем порядке или через суд, за неисполнение его положений.

Особенности и нюансы

В некоторых случаях предоставляются земельные участки, находящиеся не в муниципальной, а в государственной собственности. Они находятся в ведении федерального хозяйствующего субъекта, будучи не переданными на баланс региональных муниципальных собственников. В отношении этих земель осуществляются некоторые дополнительные действия.

Это интересно:  Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными""

Они могут быть переданы в аренду с торгов, но в торгах не могут участвовать все желающие. Обычно здесь речь идёт о наличии застроек федерального значения, либо объектов по государственному заказу. Соответственно, главный подрядчик, выигравший тендер на исполнение работ, станет арендатором ЗУ до момента завершения работ и сдачи объекта.

Аренда государственных земель допустима в городах федерального значения, где земли не передаются в ведение административных ресурсов, а лишь курируются (под отчёт) градоначальниками. Не подлежат использованию и аренде:

  • земли запаса;
  • земли водного и лесного фондов;
  • особо охраняемые территории;
  • земли с расположением культурного наследия;
  • земли, используемые в качестве здравниц и курортов.

Участки под ИЖС – одна из самых распространённых форм использования земель. Их особенностью является то, что они могут располагаться лишь в пределах населённых пунктов и иметь не только кадастровые адреса, как земли прочих категорий, а обязательно – почтовые. Этот момент определяет статус земель поселений и возможность для граждан иметь регистрацию по соответствующему адресу.

Определённые зоны застройки предназначены исключительно для многоэтажек, другие – под строительство частных домов и коттеджей.

Земли в аренде, под частными домами, легко можно перевести в собственность путём приватизации. Земли в собственности являются полноправными имущественными объектами правообладателей. В случае необходимости их использования со стороны третьих лиц, они могут устанавливать, условия сервитута с взиманием назначенной оплаты за пользование ЗУ (об оценке написано в этой статье).

Заключение

Предоставление земельных участков сложная процедура, требующая компетентного подхода к вопросу. Однако без активной жизненной позиции и желания действовать, достигая результата, здесь не обойтись. Теперь вы знаете, можно ли и как получить ЗУ!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Порядок и условия выделения земельных участков гражданам под индивидуальное строительство

При решении вопроса жилья все большее число граждан делает выбор в пользу частного дома. Преимущества очевидны: оптимальная планировка жилья, продуманный функционал помещений, полное распоряжение придомовой территорией, эффективные системы коммуникаций, престиж и комфорт проживания.

Чтобы построить собственный дом необходимо получить земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Тут два варианта: купить участок в собственность либо получить его в бессрочное целевое пользование.

Рассмотрим, как можно стать законным землевладельцем без приобретения земли и порядок выделения земельных участков под индивидуальное строительство местными органами власти в 2016 году.

Законодательство, регулирующее вопросы выделения земельных участков под строительство

Получение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Фото № 1

Процедура выделения земли в пользование регламентирована Земельным кодексом РФ. Предусматриваются следующие формы владения:

  • собственность;
  • бессрочное пользование;
  • владение с правом пожизненного наследуемого владения;
  • долгосрочная аренда надела;
  • безвозмездное срочное пользование.

Нюансы предусматривают следующее. С вступлением в силу ЗК от 25.10.2001 года № 136-фз право частных лиц на бессрочное (постоянное) использование земли аннулировано частью 2 ст.20 земельного кодекса. Если надел предоставлен до принятия данного закона, правообладание остается в силе. Получить такую землю гражданином в распоряжение можно только на основании вступления в наследство.

В иных случаях бессрочное владение землею предоставляется государственным и муниципальным органам, граждане оформляют землю в аренду. После завершения строительства через 3 года предоставляется возможность переоформить участок в собственность.

Льготная категория

Граждане, пользующиеся льготами при получении земельных участков под ИЖС. Фото № 2

В марте 2015 года в ЗК РФ внесены изменения, касающиеся выделения наделов земли под ИЖС гражданам. Согласно статье 39.5 определена льготная категория граждан, у которых есть шанс получить во владение участок от муниципалитета бесплатно. Формой владения выступает аренда.

Помимо федерального законодательства разработаны специальные программы льготного получения земельных наделов.Если молодые люди пожелают взять земельный участок под строительство индивидуального дома, они могут обратиться в местную администрацию по месту регистрации любого из членов семьи и подать документацию на предоставление участка. Муниципальные органы за свой счет формируют земельные участки площадью до пятнадцати соток. Объявляется жеребьёвка, и подавшие документы молодые семьи заключают договор аренды с множественностью граждан на стороне арендатора на всех членов семьи. Срок предоставления такого участка 20 лет.

Многодетные семьи, то есть имеющие трех и больше детей, так же могут претендовать на сформированные администрацией территории. Площадь участков для данной категории граждан составляет до 20 соток. Участки предоставляются так же путем жеребьёвки.Отличительной особенностью получение таких участков является предоставление в общую долевую собственность на всех членов семьи. Данная категория граждан будет платить только стандартный налог на землю.

Кто же эти счастливчики?

  • малообеспеченные люди без собственного жилья;
  • многодетные семьи с числом несовершеннолетних иждивенцев более трех человек.
  • все претенденты должны обладать гражданством РФ.

Другое обязательное условие – отсутствие прочих земель в собственности или долгосрочной аренде, причисление заявителя к нуждающейся категории по нормам конкретного субъекта федерации. Всех льготников закон разделяет на две категории.

Первая группа

  • землевладельцы, получившие наделы до 1991 года и построившие капитальное жилье на данной территории;
  • правообладатели бессрочного пользования участками.

Вторая группа

  • ветераны Великой Отечественной Войны;
  • участники боевых действий в послевоенный период;
  • военные пенсионеры и сотрудники МВД со стажем работы от 15 лет «календаря»;
  • дети-сироты, родители которых пользовались участками бессрочно;
  • обладатели высших государственных наград и званий РФ.

Условия для безвозмездного/бессрочного получения земли от государства

Как получить земельный участок в безвозмездное/бессрочное пользование. Фото № 3

Вне зависимости от причисления к льготным категориям претенденты на бесплатное выделение земельного участка под строительство жилья должны соответствовать следующим условиям:

  • земельный участок должен обладать категорией «индивидуальная застройка»;
  • претенденты никогда до момента подачи заявления не владели землею и в момент оформления документов не имеют выделенных участков под ИЖС или получение сельхозпродукции;
  • заявитель является гражданином РФ в течение 5 лет до обращения в госорганы;
  • человек не владеет частным домом в порядке законной собственности;
  • фактические жилищные условия претендента не отвечают требованиям ЖК по стандартизации площади и техническим условиям;
  • студенты высших и средне-специальных учебных заведений социально значимых профессий, заключившие трудовые договора с местными органами власти.

Как получить землю под строительство от муниципалитета

Земля под строительство. Фото № 4

В 2016 году алгоритм оформления участка не изменился в сравнении с прошедшим 2015 годом. Возможны два варианта:

  • по согласованию с местной администрацией;
  • на основании имеющихся документов без обращения в управляющие органы.

Претендент может заключить договор аренды земли с правообладателем либо выкупить участок в собственность у владельца (обычно это администрация по месту фактического расположения надела).

Стандартный алгоритм действий

  • подается заявление в муниципалитет и собираются документы;
  • документально подтверждается факт нуждаемости семьи: отсутствие наделов в собственности/владении, неудовлетворительные условия проживания и т. д.;
  • выбирается соответствующий конкретным условиям земельный надел на основании публичной карты территории субъекта проживания заявителя.

Дальше семья должна запастись изрядным терпением. Документы для выделения земельного участка под строительство рассматриваются уполномоченным органом в течение 45 дней с момента получения. Такой же период уйдет на принятие решения, после которого претенденты ставятся в очередь получателей муниципальных земель.

Как только земля предоставлена, гражданин должен приступить к возведению частного жилья. Затягивать со строительством не стоит, поскольку через 5 лет после ввода дома в эксплуатацию и фактического проживания в нем семья претендует на получение права собственности на землю.

Образец заявления на выделение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство

Документы, необходимые для получения земельного участка под ИЖС. Фото 5

Правоотношения гражданина и собственника земель подкрепляются договором аренды участка. Заявление подается в простой письменной форме по стандарту Росимущества. Форма документа имеет следующую структуру:

  • общая часть. Содержит установочную информацию: название органа, владеющего землею; данные заявителя (Ф.И.О, адрес регистрации для гражданина или регистрационные сведения юридического лица); контактные данные заявителя;
  • основная часть. Характеризует цель обращения, регистрационные данные арендуемого участки (кадастровый номер, адрес расположения), правовые основания арендования земли, наличие льгот;
  • дополнительная часть. Содержит конкретизирующую информацию об участке: размер надела, географические особенности, техническую информацию, разрешенное использование, категорию земель, юридические ограничения использования.

Также должна присутствовать информация об уже имеющихся постройках на участке и перечень прилагаемых документов.

Какие бумаги потребуются

  • заявление о заключении арендного соглашения;
  • паспорт заявителя и свидетельства о рождении детей;
  • правовое основание причисления к льготной категории населения;
  • справка о семейном составе;
  • копия оплаты госпошлины;
  • распорядительный акт на участок от владельца;
  • кадастровый план надела;
  • проект договора;
  • учредительные документы организации, если заявитель – юридическое лицо;
  • нотариально заверенная доверенность для представителя организации, гражданина (если он отсутствует лично).

Перечень документов не является исчерпывающим. При необходимости представители госучреждения вправе потребовать дополнительные бумаги.

Ограничения по использованию государственных и муниципальных земельных участков

В каких случаях следует обращаться с заявлением о выделении земельного участка под ИЖС. Фото № 6

Являясь природным ресурсом, земельный надел может иметь ограничения в использовании. Эти условия отражает ст. 59 ЗК РФ. Оборот наделов ограничивается в следующих случаях:

  • участок находится на санитарно-защитной территории;
  • присутствуют охраняемые законом архитектурные/исторические памятники, культурные объекты, природные образования, обитают редкие представители флоры/фауны;
  • плодородный почвенный слой земли истощен/разрушен и нуждается в рекультивационных мероприятиях;
  • земля попадает в миграционные пути диких и редких животных;
  • на конкретном участке существуют особые требования к характеру и срокам застройки, эксплуатации объектов.

В ситуации экономического кризиса государство делает упор на нуждаемость конкретного заявителя. Это значит, что одного желания стать частным домовладельцем недостаточно для положительного решения. Выделение земельных участков под индивидуальное строительство предоставляется в первую очередь нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, а также льготным категориям населения.

Полностью порядок оформления и предоставления земель под индивидуальное строительство детализируется законодательством субъектов федерации. Для уточнения условий получения надела следует обращаться в муниципалитеты по месту прописки претендента.

Подробнее о предоставление земельных участков смотрите в видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Процесс выделения земельных участков находящихся в государственной собственности

Распоряжение землей, находящейся в собственности государства, реализуется:

  • органом местного самоуправления (далее – МСУ) городского округа относительно земель, располагающихся на территории этого округа;
  • органом МСУ поселения относительно земель, располагающихся на территории поселения (если имеются принятые правила землепользования и застраивания населенного пункта);
  • органом МСУ муниципального района относительно земель, располагающихся на территории поселения, включенного в состав этого района (если отсутствуют утвержденные правила землепользования и застройки населенного пункта);
  • органами исполнительной власти городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) относительно земель, располагающихся на территории перечисленных субъектов (если закон не устанавливает осуществление указанных полномочий органами МСУ).

Порядок предоставления земельного участка

Выделение государственной земли производится посредством торгов. Торги проводятся в виде аукциона. Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ о внесении изменений в Земельный кодекс установлен перечень исключений, когда земля может быть передана иным способом:

  • продажа земли, находящейся в собственности государства, без процедуры торгов (ст. 39.3 ЗК РФ);
  • выделение земли физическому или юридическому лицу в собственность на безвозмездной основе (ст. 39.5 ЗК РФ);
  • выделение земли в аренду без процедуры торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).

Федеральный закон определяет:

  • сроки выделения земли;
  • основания для отказа в выделении земли;
  • список документов для выделения.

В собственность

Земельные участки передаются в собственность:

  • посредством проведения аукциона;
  • продажи земли без процедуры торгов;
  • на бесплатной основе.

Правила реализации торгов определены ст. 39.11-39.13 ЗК РФ.

Решение о проведении аукциона принимается уполномоченным органом по заявлению физического или организации.

Порядок подготовки к проведению аукциона для продажи или передачи в аренду участка по инициативе органов власти:

  • подготовка и утверждение органом власти схемы участка, если одобренного проекта межевания территории нет, и участок только образуется;
  • обеспечение органом власти проведения кадастровых работ;
  • госрегистрация прав на землю;
  • определение технических условий подключения участка к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • принятие решения о проведении аукциона.
Это интересно:  Взыскание задолженности по договору поставки

Порядок подготовки к проведению аукциона по инициативе заинтересованного лица:

  • подготовка лицом схемы участка;
  • подача заявления об утверждении схемы участка с перечислением целей использования;
  • проверка органом власти оснований для одобрения или отказа в одобрении схемы в срок не более двух месяцев со дня получения заявления, принятие решения об отказе или подтверждении;
  • проведение заявителем кадастровых работ;
  • кадастровый учет земли и регистрация права собственности;
  • подача заявления на проведение аукциона с указанием кадастрового номера объекта;
  • обращение органа власти с заявлением о госрегистрации права собственности на землю;
  • получение технических условий подключения к сетям ИТО;
  • принятие решения о проведении аукциона в срок не более двух месяцев с момента подачи заявления.

По завершении подготовительного этапа заинтересованное лицо подает заявку на участие в аукционе по продаже земли со всеми необходимыми документами. Результаты аукциона оформляются в протоколе организатором аукциона.

Аукцион проводится в электронной форме за исключением случаев, когда земля передается физлицам или фермерским хозяйствам:

  • для ИЖС;
  • ведения ЛПХ;
  • ведения дачного хозяйства, садоводства;
  • осуществления фермерской деятельности.

Без торгов

Продажа участка без торгов может быть реализована в следующих случаях:

  • участок сформирован из земельного участка, переданного НКО, созданной физлицами для ведения дачного хозяйства и садоводства;
  • земля предоставляется физлицам для ИЖС или ЛПХ в черте населенного пункта, дачного или фермерского хозяйства согласно ст. 39.18 ЗК РФ;
  • другие случаи, описанные в ст. 39.3 ЗК РФ.

Передача земель на бесплатной основе возможна в следующих случаях:

  • физлицам по окончании пятилетнего периода со дня получения земли в безвозмездное пользование для ведения ЛПХ или реализации фермерской деятельности;
  • физлицам по окончании пяти лет со дня получения земли в безвозмездное пользование для ИЖС или ЛПХ в муниципальных образованиях, установленных законодательством (гражданин должен иметь основное место работы в указанном МО по специальности, установленной законодательством);
  • в прочих случаях, определенных статьей 39.5 ЗК РФ.

Передача земли в аренду осуществляется без проведения торгов или в виде аукциона.

Правила проведения аукциона обозначены в ст. 39.11-39.13 ЗК РФ.

Аукцион проходит в несколько этапов:

  • подготовка и организация аукциона на право заключения договора аренды земли, находящейся в собственности государства;
  • подача заявки на участие в аукционе и необходимых документов;
  • проведение аукциона на право заключения договора аренды с оформлением итогов в протоколе.

Без торгов

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ, передача земли в аренду без проведения торгов возможна в следующих случаях:

  • по решению Президента РФ;
  • возведение объектов социального и культурного назначения, реализация крупных инвестиционных проектов (перечисленные объекты отвечают критериям, определенным постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2014 года №1603);
  • строительство объектов государственного и муниципального значения;
  • проведение объектов тепло-, электро-, газо- и водоснабжения;
  • правообладателям здания, под которым находится участок;
  • религиозным организациям;
  • для проведения бюджетных строек;
  • льготникам, в т. ч. многодетным семьям;
  • лицам для ИЖС, ЛПХ и КФХ в отдаленной сельской местности;
  • физлицам для сенокошения и выпаса скота;
  • переоформление из права бессрочного пользования;
  • взамен земли, изъятой для реализации государственных нужд;
  • участок образован из ранее предоставленной земли.

Сроки предоставления

Участки предоставляются в безвозмездное пользование на срок:

  • не более шести лет – лицам для ведения ЛПХ и КФХ в МО, установленных законодательством субъекта;
  • не более шести лет – лицам для ИХЖ и ЛПХ в МО, работающим по основному месту работы в этих МО по специальностям, определенным законодательством;
  • не более десяти лет – малочисленным народам Севера, Сибири и дальнего Востока для возведения сооружений с целью сохранения традиционного образа жизни.

Прочие случаи описаны в статье 39.10 ЗК РФ.

Договор аренды ЗУ заключается на срок:

  • от 3 до 10 лет для строительства и реконструкции сооружений;
  • до 9 лет для строительства линейных объектов;
  • до 20 лет гражданам для ИЖС и ЛПХ;
  • на срок, не превышающий срок договора аренды земли, если выделяется участок, образованный из исходного земельного участка;
  • до 49 лет – в прочих случаях.

Основания для отказа

Основания отказа проведения аукциона:

  • нет сведений о возможности подключения объекта к сетям ИТО;
  • нет разрешения на использование земли или оно не отвечает целям использования, прописанным в заявлении;
  • участок не входит в определенную категорию земель;
  • объект предоставлен на ПБИ, безвозмездного пользования, пожизненного владения либо аренды;
  • земля изъята из оборота;
  • земля ограничена в обороте;
  • земля зарезервирована для государственных нужд;
  • земля предназначена для строительства объектов федерального, регионального или местного значения.

Основания отказа при предоставлении земли без торгов:

  • заявителем является лицо, не имеющее права на получение земли без аукциона;
  • земля изъята из оборота или ограничена в обороте;
  • разрешение на использование земли не соответствует целям, перечисленным в заявлении;
  • ЗУ предназначен для строительства объектов федерального, регионального или местного значения;
  • предоставление земли на заявленном виде прав невозможно;
  • площадь земли, указанная в заявлении, превосходит площадь, отмеченную в схеме или проекте межевания более чем на 10%.

Перечень документов

Для участия в аукционе заявитель подает:

  • заявку на участие по установленной форме с указанием реквизитов для перечисления задатка;
  • ксерокопии документов, удостоверяющих личность;
  • нотариально заверенный перевод документов о госрегистрации организации согласно закону иностранного государства, если заявитель – иностранное юрлицо;
  • документ о внесении задатка.

Прием документов прекращается за пять дней до дня проведения аукциона.

Перечень электронных документов включает:

  • схему расположения объекта;
  • извещение о проведении аукциона в электронном виде;
  • заявление о предварительном согласовании выделения земли;
  • заявление об установлении сервитута;
  • заявление о перераспределении участков с прилагающимися документами;
  • проект межевания в виде электронного документа;
  • заявление о проведении аукциона;
  • заявление о подтверждении схемы.

Основания для образования участка

Образование участков из земель, принадлежащих государству, осуществляется согласно следующим документам:

  • проект межевания земли, утвержденный согласно ГРК РФ;
  • документ, отражающий месторасположение, границы и площадь участка;
  • схема местоположения участка на кадастровом плане (если отсутствует проект межевания).

Проект межевания территории

Образование участка осуществляется согласно проекту межевания:

  • из участка, выделенного на комплексное основание местности;
  • из участка, выделенного НКО, сформированной лицами для ведения дачного хозяйства и садоводства либо для ведения дачного хозяйства прочим юрлицам;
  • в пределах территории, относительно которой заключено соглашение о ее развитии;
  • в пределах элемента планировки, занятого многоквартирными зданиями;
  • для строительства линейных объектов федерального или регионального значения.

Проектная документация о местоположении и границах

Подготовка схемы ЗУ осуществляется в виде электронного документа. Подготовка на бумажном носителе допускается, если участок выделяется без проведения торгов.

При подготовке схемы учитываются:

  • утвержденная документация территориальной планировки;
  • правила строительства и землепользования;
  • проекты планировки местности;
  • положения об особо охраняемых природных объектах;
  • наличие местности с особыми условиями использования земли;
  • земли общего пользования;
  • красные линии;
  • границы участков;
  • расположение построек и объектов незавершенного строительства.
  • условный номер каждого участка (если образуются два и более участка);
  • площадь участка;
  • координаты точек границы участка;
  • границы формируемого участка;
  • информация об утверждении.

Требования к подготовке схемы утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 27 ноября 2014 года №762. Подготовкой занимается орган государственной власти или МСУ.

Подготовка проводится на основании следующих документов:

  • утвержденный документ территориального планирования;
  • проект противопожарной защиты;
  • проект планировки территории.

Подготовка схемы при помощи официального сайта производится за плату. Если схему готовят органы государственной власти и МСУ, плата не взимается.

Утвержденная схема расположения

Решение об утверждении схемы заменяет (в случае выделения земли без аукциона):

  • решение о предварительном согласовании месторасположения объекта;
  • решение об образовании участка.

Утвержденное решение направляется в орган кадастрового учета. Информация, представленная в решении и схеме, отображается на кадастровых картах.

Основания возникновения прав на земельный участок

Основания возникновения прав на землю перечислены в ст. 39.1 ЗК РФ:

  • решение о предоставлении земли в собственность безвозмездно или в ПБП;
  • договор купли-продажи при выделении земли в собственность за плату;
  • договор аренды при передаче земли в аренду;
  • договор безвозмездного пользования при выделении земли в безвозмездное пользование.

Предоставление ЗУ в безвозмездное пользование

Согласно ст. 39.10 ЗК РФ, земля предоставляется в пользование на безвозмездной основе в следующих случаях:

  • лицам для ведения ЛПХ, КФХ в МО, установленных законодательством субъекта;
  • для ИЖС и ЛПХ – лицам, работающим по основному месту работы в МО, по специальностям, утвержденным законодательством субъекта;
  • малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока для возведения построек с целью сохранения традиционного образа жизни и хозяйствования.

Прочие случаи обозначены в вышеназванной статье.

Предварительное согласование предоставления участка

Предварительное согласование требуется при уточнении границ участка, а также при передаче земли без торгов.

Вместе с заявлением о предварительном согласовании подаются:

  • документ, доказывающий право заявителя на получение земли без торгов;
  • схема участка, если он только образуется и проекта межевания нет.

Заявление рассматривается в течение 30 дней с момента поступления. Решение о предварительном согласовании действительно в течение двух лет.

Порядок предоставления земельного участка без проведения торгов

Если участка нет, заявитель занимается разработкой схемы участка (при отсутствии проекта межевания). Уполномоченный орган власти в течение месяца принимает решение о предварительном согласовании. Далее заявитель занимается реализацией кадастровых работ и кадастрового учета земли. Данная процедура осуществляется органом власти в течение 10 дней. Последний этап – заключение договора.

Преимущества нового порядка

С 1 марта 2015 года сильно изменился порядок предоставления участков из государственной и муниципальной собственности.

  • устанавливается порядок выделения готового участка и земли без точных границ;
  • вводятся сроки принятия решений;
  • вводятся основания для отказа в принятии того или иного решения;
  • исключено решение об образовании земли в виде дублирующего решения об утверждении схемы;
  • исключена подготовка и утверждение акта выбора земли.

Особенности предоставления участков гражданам для ИЖС, ведения ЛПХ и т.п.

Заявитель занимается подготовкой схемы участка и подает заявление в орган МСУ о предварительном согласовании выделения земли. Орган МСУ в свою очередь публикует извещение о выделении земли для конкретных целей.

В этом извещении содержатся:

  • сведения о возможности выделения земли с указанием его целей;
  • сведения о праве физлиц или КФХ подавать заявление на участие в торгах;
  • адрес, способ подачи заявки;
  • срок приема заявок;
  • адрес месторасположения участка;
  • кадастровый номер, площадь земли;
  • площадь земли согласно проекту межевания или схемы, если участок только образуется;
  • адрес и время приема для ознакомления со схемой, составленной в бумажном виде.

Если в течение месяца поступили другие заявление, орган МСУ выносит решение об отказе в предоставлении земли без аукциона. Если заявление не поступали, и участок уже сформирован, остается только подписать договор купли-продажи или договор аренды.

В противном случае орган МСУ примет решение о предварительном согласовании выделения земли. Заявитель проводит кадастровые работы, подает в орган МСУ заявление о выделении земли и только после этого подписывается договор.

Статья написана по материалам сайтов: www.eg-online.ru, lawyer-consult.ru, pravozhil.com, oformi.su.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector