База коммерческой недвижимости: поиск лучших предложений по нежилым помещениям, подбор объектов, а также маркетинговые исследования и их данные и спрос на торгах

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Габибова Л.Т.,

Текст научной работы на тему «Маркетинговые исследования в сфере коммерческой недвижимости»

Маркетинговые исследования в сфере коммерческой недвижимости

Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилищного фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.

Недвижимость, или недвижимая собственность определенно является очень важным элементом экономической системы. История становления и развития экономики развитых стран свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики.

Рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Несмотря на активное развитие рынка недвижимости, прослеживается тенденция приближения рынка к стадии насыщения. Поэтому девелоперы уже сегодня задумываются о том, какие новые горизонты открываются перед ними и инвесторами недвижимости, как сохранить конкурентоспособность своих объектов недвижимости.

В поисках ответов на эти вопросы предприниматели обращаются к методикам маркетинга недвижимости. Чаще всего под маркетингом недвижимости» понимают действия по повышению привлекательности объекта в глазах инвесторов, арендаторов, покупателей, либо другой целевой группы, для которой предназначается объект после сдачи в эксплуатацию. Однако при профессиональном подходе маркетинг применяют с самого начала работ по созданию объектов недвижимости и продолжают на протяжении всего жизненного цикла объекта. Выделяют следующие направления деятельности в сфере маркетинга недвижимости: маркетинг строящихся объектов (бизнес — идея — окончание строительства); маркетинг построенных объектов (обращение объекта); маркетинг услуг.

Маркетинг строящихся объектов. Как правило, компания-консультант приглашается в проект на стадии изучения участка под строительство. На этом этапе компания анализирует инвестиционные возможности участка и на основании полученной информации определяет функцию будущего здания, его площадь и другие параметры.

Стандартная концепция объекта недвижимости включает в себя следующие маркетинговые операции: анализ социально-экономической ситуации, бизнес — среды, а также сегментов рынка недвижимости, спроса и предложения; определение вероятной рыночной стоимости для объектов, расположенных в конкретном географическом месте и выработка конкурентных преимуществ анализируемого объекта;

анализ эффективности инвестиционных проектов, с учетом необходимости привлечения заемных средств и продолжительности строительства.

После разработки концепции привлекается девелоперская компания, которая продолжает ведение проекта, заканчивая сдачей его в эксплуатацию. Девелоперская компания берет на себя все работы по оформлению документации на строительство и получению разрешений, техническому и инженерному контролю строительства, заключению договоров с генподрядчиками вплоть до качественного выполнения объекта в установленные сроки.

Маркетинг построенных объектов. Основные усилия девелопера, построившего здание, концентрируются на сдачу в аренду этого помещения, что гарантирует собственнику адекватный доход от вложений. С целью поиска потенциальных арендаторов и их убеждения в уникальности данного помещения для аренды разрабатывается маркетинговая стратегия — это план поиска организаций для заполнения площадей здания, включающий в себя определение целевой аудитории, позиционирование проекта на рынке, способы распространения информации на целевом рынке, пути контроля рынка и поддержания интереса к объекту.

После выработки концепции объекта и изучения его целевой аудитории происходит выбор оптимальных по стоимости маркетинговых коммуникаций. Исходя из практики ведущих проектов недвижимости, можно выделить следующие основные маркетинговые коммуникации: наружная реклама, печатная реклама, адресная реклама, интернет, прямой маркетинг и презентация, мерчандайзинг.

Маркетинг услуг. Использование операторами рынка недвижимости маркетинговых технологий в процессе формирования объектов привело к возникновению спектра услуг, предоставляемых консалтинговыми фирмами. Наиболее распространенными среди них являются: юридическое оформление;

оценка недвижимости в условиях выкупа, аукциона, залога; операции с ценными бумагами (акции, сертификаты, векселя); разработка инвестиционных проектов, систем управления проектами.

Широта спектра услуг зависит от стратегии и специализации консалтинговой компании. Наряду с узкоспециализированными фирмами функционируют другие, которые стремятся к постоянной диверсификации своей деятельности. В ряде случаев комплекс работ выполняется посредством кооперации специализированных фирм.

Профессионалы рынка недвижимости полностью обеспечивают технологическую цепочку реализации проекта, знают все детали, имеют большой опыт, и могут просчитать риски и привлекательность вложения денег для инвестора. А потому все задачи решают быстрее и качественнее.

Маркетинговые услуги на рынке недвижимости — перспективное и востребованное направление, растущий спрос на которые свидетельствует о развитии рынка недвижимости и его цивилизации. Однако на сегодняшний день существует масса проблем, с которыми сталкиваются консультанты в области недвижимости. Эти проблемы, как правило, ограничивают возможности концептуального развития объектов недвижимости. Основная проблема заключается во взаимоотношениях между владельцем объекта и консультантами. Владелец, не обладая достаточным объемом знаний о возможностях рынка, как правило, имеет свое представление о формате, назначении и наполнении объекта недвижимости, в связи, с чем не всегда готов прислушаться к рекомендациям консультантов.

Данное обстоятельство, а также не всегда высокое качество маркетинговых услуг при их дороговизне усложняют развитие маркетинга недвижимости. Однако иностранные и отечественные компании, приходящие и расширяющие свои представительства, отождествляют успешное решение задач с грамотным и профессиональным применением маркетинговых инструментов. Но маркетинг недвижимости ориентирован не только на выгодную продажу объекта, но и содействует повышению осведомленности потребителя, созданию цивилизованных отношений между компанией и ее клиентом, а также самими операторами рынка.

Маркетинговые исследования рынка недвижимости

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И СМЕЖНЫЕ СЕГМЕНТЫ

Инвесторы постоянно сталкиваются с задачей выбора рынка, на котором осуществлять поиск инвестиционных проектов для выгодного вложения. И довольно часто их выбор останавливается именно на рынке недвижимости.

Непременным условием финансового успеха инвестиционных проектов являются тщательные маркетинговые исследования рынка недвижимости и обоснования проектов.

Команда профессионалов разных сегментов рынка недвижимости компании Vesco Consulting, уже не один год успешно осуществляет исследования рынка недвижимости городского и загородного строительства, маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости, земельного рынка по самой широкой шкале параметров, подбирает и составляет базу данных объектов для возможных инвестиций в недвижимость любого региона России.

ВЫБЕРИТЕ свой сегмент

Также вы можете ознакомиться с БЕСПЛАТНЫМИ исследованиями компании Vesco Consulting.

Специалисты компании оказывают маркетинговые исследования по следующим направлениям:

1. Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости

Комплексное исследование рынка недвижимости всегда проводится с учетом целей Заказчика и охватывает все аспекты рынка недвижимости, имеющие значение для реализации конкретных инвестиционных задач.

Отработанный набор определенных методов исследования позволяет нам проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости с точки зрения его ключевых параметров:

  • Исследование емкости и объема целевого рынка недвижимости;
  • Исследование тенденции развития рынка недвижимости (увеличения / уменьшения потребительского спроса), основные направления развития рынка недвижимости, прогнозные показатели;
  • Исследование объема потенциального потребительского спроса, структура спроса;
  • Исследование объема предложения, его структура;
  • Исследование доли рынка недвижимости основных игроков в %;
  • Исследование ценовой ситуация на целевом рынке, ценовая сегментация рынка недвижимости;
  • Ассортиментная и сбытовая политика основных игроков;
  • Коммуникационная (рекламная) политика основных игроков;
  • Инновационный потенциал рынка недвижимости;
  • Проблемные зоны рынка недвижимости и перспективные направления и проч.

Совокупность названных и других показателей и их анализ позволяет нам подготовить комплексное маркетинговое исследование рынка недвижимости, включающее основные выводы и рекомендации относительно целесообразности инвестиционного проекта.

Исследование рынка недвижимости, проводимое Vesco Consulting, позволяет судить о:

  • рентабельности;
  • окупаемости;
  • возможных рисках при осуществлении проекта в том или ином сегменте рынка недвижимости.

Компания Vesco Consulting в ходе выполнения подобных работ разработала собственную методику и принципы исследования рынка недвижимости, что позволяет точно определить, что необходимо анализировать и как. В итоге маркетинговые услуги сводятся не просто к исследованию рынка недвижимости в целом, например по Москве или Подмосковью, а к анализу конкретных административных районов или территориальных образований, которые составляют окружение объекта и будут в дальнейшем определять его деятельность.

Собственные разработки исследования рынка недвижимости, огромная подборка аналитических материалов авторитетных компаний, позволяют получать только достоверные и качественные результаты маркетинговых исследований рынка недвижимости.

Во времена постоянно меняющейся ситуации на рынке недвижимости, большинство клиентов хочет самостоятельно проводить исследования, не прибегая к маркетинговым услугам консалтинговых агентств.

В таких ситуациях мы рады предложить сбор первичной информации и формирование стартового пула данных, на основании которых сотрудниками компании-заказчика может проводиться самостоятельное исследование рынка недвижимости.

Мы готовы сформировать базы данных:

  • объектов жилой/загородной/коммерческой недвижимости Москвы и области и регионов России;
  • девелоперов/застройщиков/подрядных организаций и других компаний, работающих на рынке недвижимости или в смежной области.

3. Обзор сегмента рынка недвижимости и исследование рынка недвижимости

Первым этапом любого инвестиционного проекта является общее исследование рынка недвижимости – всех его сегментов с учетом имеющихся у инвестора ресурсов. Зачастую для принятия решения о вхождении в тот или иной сегмент рынка потенциальный девелопер находится в условиях ограниченных временных ресурсов.

В этом случае на основе анализа рынка недвижимости мы готовы в срок 3-5 дней сформировать для Заказчика выводы относительно истории и динамики развития рынка, его текущего состояния, соотношения спроса и предложения, ценовых параметров и потенциала инвестиционной привлекательности сегмента.

Проведение обзорного исследования рынка недвижимости, как исследования рынка жилой, так и исследования рынка коммерческой недвижимости, в зависимости от потребностей Заказчика, определение основных тенденций и перспектив развития рынка позволит инвестору получить общее представление о потенциале рынка, а также принять решение о целесообразности вхождения на рынок.

4. Экспертные заключения по сегменту рынка недвижимости

Нередко наши клиенты попадают в ситуацию, когда несколько инвесторов отстаивают разные позиции относительно конкретного проекта. Это может касаться объекта недвижимости на стадии разработки концепции, создания отдела реализации или на начальной стадии – принятии решения о вхождении в проект.

Специалисты нашей компании предлагают Вам воспользоваться третьей точкой зрения на Ваш проект, основанной на тщательном исследовании рынка недвижимости. Зачастую, вопросы, поднятые на общем обсуждении, позволяют девелоперам взглянуть на проект с новой стороны.

В итоге, Заказчик в короткие сроки получит не только объективное мнение эксперта рынка недвижимости, но и сможет подтвердить или скорректировать свою точку зрения.

Типовые технические задания по сегментам рынка недвижимости:

Вы можете заказать как исследование рынка жилой, так и исследование рынка коммерческой недвижимости:

Контакты:
По вопросам проведения маркетинговых исследований рынка недвижимости Вы можете обращаться:

База коммерческой недвижимости: поиск лучших предложений по нежилым помещениям, подбор объектов, а также маркетинговые исследования и их данные и спрос на торгах

ГУП «Московский метрополитен» не придется платить оператору фискальных данных за обработку данных с касс: исполнитель этих работ сам доплатит предприятию за возможность выполнить контракт. Как следует из материалов электронного аукциона, его победитель — «Петер-Сервис Спецтехнологии» (работает под брендом OFD.ru; принадлежит топ-менеджерам и структурам USM Holdings) — сам готов заплатить 1,12 млн руб. (с НДС) за право заключить контракт. Начальная сумма контракта, которую предлагал метрополитен, составляла 12 млн руб., в торгах участвовали девять компаний.

Это интересно:  Кредитные карты с кэшбеком: лучшие предложения 2020

Готовность платить за контракт в «Петер-Сервис Спецтехнологии» объясняют тем, что сотрудничество со столичным метро интересно компании «прежде всего с имиджевой точки зрения», а также в связи с «возможностью предложить клиенту дополнительные услуги и сервисы, в том числе основанные на анализе фискальных данных». В пресс-службе Московского метрополитена при этом подчеркивают, что каких-либо «дополнительных преференций в дальнейшей работе с метрополитеном» или доступа к каким-либо сведениям, которые могут представлять коммерческий интерес, исполнитель контракта не получит.

Победитель тендера — не единственная компания, которая была готова сама заплатить метрополитену. Аналогичное ценовое предложение в «отрицательной» зоне торгов сделало ООО «Эвотор ОФД», аффилированное со Сбербанком. Другие участники тендера все же просили за свои услуги деньги, хотя и закладывали значительный «дисконт»: например, символическую одну копейку попросило за свои работы ООО «Мультикарта» (владельцем 25,33% компании является банк ВТБ, еще 74,67% — у Почта Банка). Представитель пресс-службы «Эвотор ОФД» отказался прокомментировать торги. В «Мультикарте» не ответили на запрос РБК.

Данные на миллион

По словам представителя одной из компаний, участвующих в закупке метрополитена, готовность ОФД (оператора фискальных данных. — РБК) платить за право оказания услуг свидетельствует о намерении захватить долю рынка. Кроме того, важную роль играет имиджевая составляющая: Московский метрополитен — масштабный заказчик. «Эвотор ОФД», по его оценке, сейчас занимает 20% рынка обработки фискальных данных, «Петер-Сервис Спецтехнологии» — 15%.

Собеседник РБК в другой компании, занимающейся оказанием ОФД-услуг, считает, что минимальная себестоимость разработки в рамках предложенного метрополитеном контракта составляет 4–5 млн руб. «Вероятный мотив победителей тендера — расширение объема данных. На их основе ОФД могут делать аналитику и продавать ее заинтересованным лицам. Чем больше доля рынка, тем выше ценность такой аналитики, — говорит собеседник РБК. — При такой базе важна уже не ценность данных и качество отдельных источников, а именно доля, которая позволяет продать данные дороже».

Как пояснил сооснователь маркетинговой платформы CallToVisit Дмитрий Егоров, ОФД получает ту информацию, которая указана в чеке: данные о торговой точке (включая ее местоположение), сумма чека, осуществлена ли оплата наличными или картой, точное время проведения операции, перечень купленных товаров, данные о кассире и ИНН организации. Эту информацию можно дополнить, если связать ее, например, с данными сотового оператора, отметил Егоров. «Если операция проведена по карте, то информацию о транзакции можно сверить с временем и содержанием сообщения от мобильного оператора о снятии средств. В таком случае можно примерно определить человека и станции, на которых он покупает билеты в метро», — сказал он.

Руководитель направления коммерческих споров компании «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин отметил, что ситуации, когда компании предлагают выполнить работу за ноль рублей или даже сами готовы заплатить заказчику, встречаются часто. «Причины такого поведения при осуществлении закупок могут быть разными. Например, такие ситуации возникают на аукционах на право ведения банковских счетов: кредитные организации могут бесплатно обслуживать расчетные счета, при этом получая прибыль за исполнение операций клиента», — говорит он.

Юрист антимонопольной практики Bryan Cave Leighton Paisner Russia Александр Бирюков подтверждает, что ситуация не уникальна. «Самый известный подобный случай — это компания Bosco Sport, которая платила за право поставлять по государственному контракту одежду для российской олимпийской сборной. Но благодаря этому бренд стал хорошо известен и узнаваем. Подобным образом могут поступать и финансовые организации, имея своей целью обслуживание крупных государственных заказчиков. Можно предположить, что и в данном случае для участников закупки было важнее получить право исполнить контракт, чем заработать на этом», — сказал юрист.

Поменять условия контракта «Петер-Сервис Спецтехнологии» уже не сможет, в противном случае компания потеряет крупного заказчика. «По закону контракт будет заключен с победителем торгов — «Петер-Сервис Спецтехнологии» — исключительно при условии оплаты им предложенной суммы», — добавляет руководитель юридического департамента компании «Амулекс» Надежда Макарова.

«Экономически обоснованная стоимость услуг по обработке фискальных данных составляет 3 тыс. руб. (за одну единицу контрольно-кассовой техники в год). Именно такая сумма указана в отчете ФНС по результатам проведения эксперимента, который предшествовал кассовой реформе и правкам в 54-ФЗ. Такая цена для налогоплательщика обеспечивает качественное оказание услуг, что подразумевает содержание всей инфраструктуры ОФД в должном состоянии», — рассказал директор по маркетингу «Первый ОФД» Егор Сергеенко.

«Победитель конкурса рассчитывает компенсировать свои расходы из каких-то других источников. Федеральный закон о госзакупках предполагает сопоставление рыночных цен на услуги. В данном случае мы имеем дело с прецедентом использования 44-ФЗ вне логики, изначально заложенной в законе. Последствия произошедшего еще предстоит переосмыслить всем игрокам рынка. Мы будем пристально следить за развитием ситуации с ценообразованием на рынке услуг по передаче фискальных документов», — заключил Сергеенко.

Сергей Камлюк: «Самые ликвидные помещения стрит-ритейла расположены в шаговой доступности от метро»

О том, почему выгодно вкладывать деньги в недвижимость под ритейл и как сейчас обстоят дела в этом сегменте, порталу Comestate.ru рассказал директор департамента по работе с торговой недвижимостью Praedium Сергей Камлюк.

В условиях кризиса многие люди покупают недвижимость для сохранения своих средств. Какую, на ваш взгляд, выгоднее приобретать недвижимость — жилую или коммерческую?

На этот вопрос нельзя ответить однозначно, поскольку многое зависит от бюджета инвестора и целей, которые он преследует. Если оценивать активы исключительно по срокам окупаемости, то покупка коммерческой недвижимости, безусловно, более выгодна. Срок окупаемости квартиры составляет около 20 лет, коммерческих проектов — примерно в два раза меньше (7-11 лет).

Простому обывателю (с 5-10 млн руб., которые нужно срочно вложить), разумеется, проще приобрести и сдавать жилье, но это консервативный способ сохранения финансов. Чтобы получить большую прибыль, стоит присмотреться именно к коммерческой недвижимости.

Какой коммерческой недвижимостью выгоднее владеть?

Наиболее выгодны для инвестиций сегменты офисной и торговой недвижимости. Склады не рекомендуется приобретать небольшим компаниям: хотя окупаемость таких помещений составляет 9-11 лет (низкая стоимость строительства), из-за того, что это рынок больших площадей, малый бизнес проигрывает крупному.

При этом, городская коммерческая недвижимость (стрит-ритейл) развивается динамично. Например, сначала объект может быть расположен на тихой улице спального района, а через 5-7 лет недалеко от него строят метро, создают новый жилой район, и ставки на помещение значительно вырастают. Это еще один несомненный плюс торговой недвижимости для инвестиций.

Таким образом, ритейл, как правило, приносит большую прибыль. Арендовать торговые помещения могут магазины различной направленности, заведения общепита, банки, компании, предоставляющие услуги, и проч. Обычно такие арендаторы имеют стабильный доход, особенно в сегменте FMCG.

Уменьшилась ли стоимость коммерческих помещений в результате кризиса? Нужно покупать недвижимость уже сейчас или стоит подождать еще большего снижения цен?

Пока еще кризис не оказал серьезного влияния на стоимость торговых помещений. Но ждать с покупкой не стоит: после традиционного зимнего затишья (в марте 2015 года) на рынке могут произойти перестановки и смена ориентиров у арендаторов по развитию новых точек. Чтобы сохранить и приумножить финансы, есть резон вложить деньги уже сейчас. Как будут меняться цены сложно сказать: с начала весны они могут как снизиться, так и повыситься.

Как проще получить кредит для покупки помещения, если средств не хватает?

Легче всего банки выдают кредиты под покупку франшизы: такие сделки предполагают системность и потенциальную прибыль на разных этапах ведения бизнеса. Отмечу, что речь идет о наиболее известных и давно представленных на рынке компаниях, поскольку они предъявляют к своим франчайзи самые жесткие требования.

А какое лучше приобретать помещение — в торговом центре или стрит-ритейл?

Это очень индивидуально: спрос отличается в зависимости от локации. Успешные торговые центры, такие как «Европейский», «Атриум», «Метрополис», находятся рядом с транспортно-пересадочными узлами, в развитых жилых районах. Среди новых торговых центров перспективны амбициозные проекты, однако с покупкой помещений в них не стоит торопиться: нужно оценить, как ситуация на рынке будет меняться в 2015 году.

Наиболее ликвидные помещения стрит-ритейла расположены в шаговой доступности от метро (максимум 5-7 минут пешком). Также для успешности этого вида коммерческой недвижимости важен постоянный автомобильный трафик. В локациях с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком выручка стрит-ритейла может быть такой же, как и в популярных торгово-развлекательных центрах.

Также под ритейл можно рассматривать площади в бизнес-центрах. Они, как правило, качественнее, чем помещения на первых этажах жилых зданий. Их создают специально для торговых нужд, соответственно, у них витринные окна, отдельный вход и т.д. Такой ритейл ориентирован на сотрудников бизнес-центров, что обеспечивает стабильный спрос.

Точно сказать, какой вид торговой недвижимости более выгоден для вложений, можно только оценивая конкретные примеры. Потенциальному инвестору стоит провести небольшое маркетинговое исследование перед покупкой: проанализировать работу находящихся рядом конкурентов, оценить пешеходный и автомобильный трафик, получить представление о среднем чеке в расположенных поблизости ресторанах и кафе, понять, присутствует ли в районе нужная аудитория и проч.

Как ответить на вопрос: «Где стрит-ритейл выгоднее — на Тверской или в Люблино?». Ответ на него неочевиден, поскольку во втором случае выручки могут быть выше, если помещение расположено рядом с метро. А на центральных улицах, кстати, чаще открывают свои магазины крупные компании исключительно в имиджевых целях: точка продаж становится своего рода «рекламной вывеской» бренда.

Стоит отметить, что на рынке уже долгое время существует дефицит действительно качественных площадей (в исторической части города). За ними предприниматели «стоят в очередях». В то же время часть помещений на окраинах пустует, поэтому общий уровень вакантности в сегменте стрит-ритейла составляет порядка 4%, но сильно различается в зависимости от конкретной локации.

Какие локации можно назвать традиционно самыми удачными для торговой недвижимости?

Это практически любые локации в пешей доступности от метро, исторический центр, а также торговые магистрали: Кутузовский проспект и Проспект мира до ТТК, Ленинский проспект. Если у инвестора недостаточно средств для покупки недвижимости на одной из самых популярных улиц Москвы, ему стоит рассмотреть помещение в любом районе недалеко от метро: оно, как уже было сказано выше, может приносить даже большую выручку, чем помещение внутри Садового кольца.

Насколько перспективна покупка помещений на пешеходных улицах?

Это интересно:  Можно поменять паспорт без прописки

Пешеходные зоны — безусловно, концептуальное решение проблемы распределения пешеходных потоков в историческом центре города. В этом году многим улицам Москвы присвоили статус пешеходных, их внешний облик изменился. Вопреки опасениям арендаторов, летом выручка предприятий общепита в таких локациях увеличилась примерно на 30%. Зима станет «проверкой на прочность»: нужно оценить, как ведут себя посетители таких зон в холодное время года.

Как, на ваш взгляд, будет меняться ситуация на Тверской улице в свете того, что власти собираются возвращать на нее арендаторов?

Думаю, что идею сделать Тверскую похожей на нью-йоркскую Пятую Авеню будет довольно сложно осуществить, но теоретически возможно. Сложность заключается в регулировании арендных ставок со стороны властей: фактически это вмешательство правительства в рынок, и как игроки поведут себя в данном случае – большой вопрос. Наиболее действенной мерой для возврата арендаторов может стать введение льгот для собственников (в случае сдачи в аренду помещений под определенный вид бизнеса, который власти посчитают необходимым для размещения на Тверской).

Сейчас готовят поправки к Жилищному кодексу, которые запретят открывать коммерческие предприятия на первых этажах жилых домов, построенных до 1995 года (в помещениях, не предусмотренных специально для этого). Какие последствия для стрит-ритейла может повлечь эта инициатива?

Вероятнее всего, особого действия этот законопроект, если и будет принят, на рынок не окажет. Его основной посыл, на мой взгляд, заключается в запрете вмешательств в конструкцию домов: ее изменение нередко ведет даже к повреждению здания.

В любом случае, все уже переделанные под коммерческую недвижимость помещения на первых этажах останутся — их закрывать не будут. При этом все действительно хорошие места давно разобраны, а устраивать в центре Москвы «Шанхай» из множества магазинчиков все же не нужно.

Таким образом, получается, что закон коснется в основном жилых домов в пределах Садового кольца, которые уже имеют переоформленные в нежилые помещения для стрит-ритейла. Новостройки за пределами ТТК и МКАД изначально предполагают коммерческие помещения на первых этажах. В старых домах за пределами деловой зоны Москвы тоже достаточно реконструированных помещений, спрос на которые, кстати, невысок.

Каким арендаторам выгоднее сдавать коммерческие площади?

Больше всех на рынке за хорошие помещения платят банки, предприятия общепита, продовольственные магазины, также это могут быть салоны связи и ювелирные магазины. При этом предприятия, связанные с едой, спросом пользуются всегда, даже в кризис, и это стоит учитывать, выбирая арендатора.

Какие сейчас тенденции в сегменте стрит-ритейла?

Пожалуй, сегодня главная тенденция на рынке торговой недвижимости (в том числе стрит-ритейла), — это улучшение городской среды. Происходит активное благоустройство парковых зон (а это тоже место для ритейла), набережных, улиц.

Город стал в разы красивее, стал похожим на европейскую столицу. Теперь в Москве хочется жить, гулять, проводить свободное время, и, соответственно, тратить деньги на покупки и развлечения.

Павел Беликов — брокер по коммерческой недвижимости

Основная специализация — сдача в аренду и подбор коммерческой недвижимости для компаний из сфер торговли, услуг и общепита

Сдача коммерческой недвижимости в аренду

  • Расширенная рекламная компания обеспечивает минимальный срок простоя
  • Подбор оптимального арендатора, повышает шансы на долгосрочное сотрудничество
  • Все затраты на продвижение и рекламу сдаваемой недвижимости беру на себя

Подбор коммерческой недвижимости

  • Широкий выбор — в своей работе активно использую непопулярные информационные площадки
  • Целевые просмотры — сначала осматриваю объект сам, замеряя качество и состав трафика
  • Недвижимость, полностью соответствующая потребностям и отраслевой специфике

Рекомендации

Моя работа

Особняк

Небольшой особняк площадью 1460 м², после проведения реконструкции. Локация — Центральный административный округ Москвы, в пешей доступности от метро. В течение 6 лет все здание снимала российская «дочка» западной компании

Когда рынок начал сжиматься, представительство было закрыто, люди сокращены, а договор аренды расторгнут.

Проводив бывших арендаторов, собственник начал сдавать особняк в аренду. Решив, что долгое время не индексировал арендную плату, он увеличил ее на 30% и, разместив объявление на ЦИАН и АВИТО, стал ждать звонков. Через пол года тишины он убедился, что поступает неэффективно и стал искать качественные риэлторские услуги по сдаче в аренду здания или особняка. Первым кому он позвонил, была крупная консалтинговая компания по коммерческой недвижимости.

Заплатив за консультацию, он осознал две вещи:

  • Объект находится в плохом состоянии (необходима глобальная реконструкция)
  • Нужно заплатить за создание «концепции» продвижения объекта и маркетинговой «оболочки»

После проведения ремонтных работ и создания «оболочки», компания взялась за сдачу особняка в аренду. Прошло пол года и собственник понял, что, не смотря на «концепцию» и колоссальные денежные средства, затраченные на ремонт, поток потенциальных арендаторов, осматривавших объект, не увеличился. Но лимит доверия к компании, не имевшей в своем названии ни одной русской буквы, еще не иссяк, поэтому он, по настоятельным убеждениям консультантов, пошел на снижение цены. Четыре раза. Через какое -то время, окончательно убедившись в бесперспективности сотрудничества, он был вынужден распрощаться с партнерами.

Потеряв веру во все человеческое, собственник решил поставить на массовость и начал привлекать брокеров, агентов и частных коммерческих бизнес — риэлторов по сдаче в аренду и продаже нежилых помещений и коммерческой недвижимости. Постепенно стало приходить понимание, что консалтинговая компания была уж не так и плоха… Основные площадки забились дублями объявлений с одними и теми же фотографиями, арендная плата постепенно снижалась, но половина подрядчиков не успевало её менять…

В этой ситуации, через одного из своих знакомых, у которого я в качестве риэлтора занимался сдачей в аренду торговой недвижимости в бизнес — центре, он вышел на меня

Осмотрев объект и рассчитав модель проекта, я удивился — последний размер арендной платы, озвученный собственником, был на 30% ниже рынка. Т.е. заключив долгосрочный договор аренды и сняв здание целиком, я мог через субаренду получать стабильный денежный поток.

Главная ошибка собственника и моих коллег была самой базовой — они не учли структуру спроса на офисную недвижимость. А на тот момент она была такой:

  • Площадь 10 -50 м², Спрос — 73%
  • Площадь 50 — 150 м², Спрос — 21%
  • Площадь более 1000 м², Спрос — 0,9%

Выставив все здание целиком, риэлторы, оказывающие брокерские услуги по поиску арендатора, ориентировались на слишком узкую и конкурентную нишу. К счастью, в результате глобальной реконструкции, кабинетная планировка особняка не пострадала.

Повысив стоимость до рыночной, разбив здание на востребованные рынком площади и включив на полную рекламные каналы, через 4 месяца мы заполнили здание на 70%

Производственная база

Производственно—складская база, состоящая из административного здания, складских построек и ровного земельного участка с твердым покрытием. Земля — в долгосрочной аренде. Локация — Южный административный округ Москвы. Собственник — в прошлом крупный импортер промышленного оборудования.

В связи с изменением рыночных условий, собственнику пришлось свернуть основной бизнес и принять решение о продаже базы.

Самостоятельные попытки реализации успеха не принесли. Он начал искать лучших риэлторов Москвы и привлек агентства недвижимости, брокеров и риэлторов по сдаче в аренду и продаже промышленных объектов и производственных помещений. Работа этих хороших коммерческих риэлторов видимого результата не дала. Собственник увидел одно из моих объявлений на ЦИАН, понял, что ему не хватает именно такой подачи и предложил сотрудничество. К этому моменту объект уже продавался 1,5 года.

Выявленные минусы — завышенная цена, фокус на несуществующем на рынке покупателе, малая востребованность подобного формата, общая ветхость строений.

Объект продавался в состоянии «как есть»- единым лотом. На недвижимость подобного рода и на пике рынка приходилось долго искать покупателей, а в текущих условиях, они и вовсе исчезли. Было принято решение применить двухступенчатую продажу — сначала заполнить базу арендаторами, а затем продать арендный бизнес инвесторам.

Проведены косметические ремонтные работы, закуплены морские контейнеры, расширена входная группа. Объект поделен на востребованные рынком блоки и сдан в аренду под офисные, складские, производственные нужды компаниям малого и среднего бизнеса.

Через восемь месяцев собственник, став владельцем стабильного арендного бизнеса, передумал продавать актив

Офисное здание

Небольшое, отдельно стоящее здание, площадью 1800 м². Локация — Северный административный округ Москвы. Здание частично сдано в аренду под офисы, частично занято компанией — собственником.

Для расширения основного бизнеса потребовались дополнительные денежные вливания и на собрании акционеров было принято решение — продать часть здания.

Для этого они решили воспользоваться услугами риэлторов и провели экспресс анализ крупнейших брокеров, агентств недвижимости и известных риэлторов по сдаче в аренду и продаже офисной недвижимости, офисных помещений и зданий.

Заключив несколько договоров, они выставили объект на продажу. Объект безуспешно продавался 2,5 года, после чего, по рекомендациям знакомых, они вышли на меня.

После проведения экспресс — анализа был выявлен единственный минус — часть собственников, купивших это здание по завышенной цене на пике рынка, в настоящих условиях не хотела принимать действительность и текущие рыночные условия. Для самоуспокоения приводились несколько похожих «аналогов» на ЦИАН. Они выбрали достаточно интересную стратегию продажи офисной недвижимости – пригласить как можно больше риэлторов, через квартал полностью в них разочароваться, пригласить как можно больше риэлторов и т.п.

Была проведены непростые переговоры по установлению реальной рыночной стоимости имеющегося актива и основным отличиям риэлторов по недвижимости Москвы от вымышленных сказочных персонажей. Цена изменена на приемлемую, с помощью аэро- / видео- съемки сделана красивая «обертка» объекта и через три месяца он был реализован как готовый арендный бизнес

Магазин

Отдельно стоящий магазин на окраине спального микрорайона. Площадь — 590 м². Локация — юго-восток Москвы. Разделен на небольшие помещения, сдаваемые в аренду малому бизнесу под мини рынок.

Собственник, размышлявший о переезде в более теплый регион, решил продать здание как готовый арендный бизнес. Для этого он воспользовался услугами риэлторов и нанял нескольких риэлторов и брокеров, специализирующихся на сдаче в аренду и продаже торговой недвижимости и торговых площадей. Специалисты собрали необходимую информацию, разместили её в интернете и стали ждать покупателя. В течение двух лет ни одного конкретного предложения о покупке получено не было.

На меня он вышел по рекомендации одного из своих знакомых, которому я уже несколько лет оказываю услуги риэлтора по коммерческой недвижимости по магазинам в формате Street Retail.

Были выявлены основные минусы предложения — не рыночная стоимость продажи, плохое техническое состояние здания, отсутствие выхода на «красную линию», малый бюджет на улучшение объекта

Был разработан и реализован трех шаговый план продажи объекта:

  • Разорваны текущие договора аренды и выплачены необходимые неустойки
  • Подготовлены экономические обоснования места, района, трафика, демографии
  • Проведены предметные переговоры с представителями федеральных сетей

Была найдена голландская сетевая компания, силами которой проведен капитальный ремонт. Входную группу перенесли на другую сторону, где пешеходный трафик был намного интенсивнее. Через пять месяцев объект, с арендаторами, был продан группе инвесторов дороже, чем выставлялся ранее.

Это интересно:  Пенсионный возраст в разных странах мира

Нежилое помещение

Нежилое помещение 146 м², расположенное на первом этаже жилой новостройки. Локация — активно застраивающийся микрорайон в ближайшем Подмосковье. Состояние — без отделки. Собственник — начинающий инвестор, решивший приумножать свои денежные средства с помощью вложений в коммерческую недвижимость.

Не угадав с фазой рынка, он задумался о том, как бы вернуть своё, но цены на недвижимость продолжали ставить анти рекорды. Выставив помещение по цене покупки, он стал ждать звонков. Так и не получив встречного предложения он обратился к посредникам — брокерам и риэлторам по сдаче в аренду и продаже нежилых помещений и помещений свободного назначения. Тщательно взвесив предложения, он обратился в одно из агентств коммерческой недвижимости, специализирующегося на продаже нежилых помещений и акцентирующего свои связи с инвесторами.

Через 12 месяцев, когда срок действия эксклюзивного договора истек, собственник стал искать опытных риэлторов по коммерческой недвижимости Москвы и вышел на меня

Мною был проведен анализ, в результате которого были выявлены основные минусы — переизбыток предложений в данной локации, состояние объекта — голые стены, отсутствие денежных средств на первичную отделку у собственника, не рыночная стартовая цена объекта.

Было принято принципиальное решение — сажать арендатора и продавать недвижимость в виде готового арендного бизнеса. Запущенное тестирование возможных рыночных ниш для помещения в данной локации, определило самую востребованную нишу в микрорайоне.

После подписания предварительного соглашения с будущим арендатором, мною был выдан частный заем собственнику для приведения объекта в соответствие требованиям, предъявляемым к помещениям медицинского назначения. Объект был сдан в аренду стоматологической клинике, а через четыре месяца продан с премией к рынку, как готовый арендный бизнес

Гостиница

Нежилое здание площадью 3100 м², постройка середины прошлого века. Локация — Восточный административный округ Москвы. В течение 15 лет оно, разделенное на части, сдавалось в аренду как небольшие офисы. Поколение собственников сменилось, и новые управленцы задумались о повышение рентабельности. Они решили сделать шаг навстречу «большому бизнесу» и переформатировать офисное здание в гостиницу.

Нанятые консультанты выполнили проектные работы и согласовали изменения. Был объявлен тендер, который выиграла строительная компания, предложившая самую низкую стоимость работ. У молодых собственников не было опыта работы с подобными структурами, поэтому, по-видимому, на них решили «оторваться». Подрядчики постоянно повышали стоимость работ, мотивируя это колебаниями курсов валют и растущими затратами. Это привело к тому, что выполнив около трети от предполагаемого объема, они полностью исчерпали бюджет и работа встала.

Оказавшись в подвешенном состоянии — без финансирования и с полуразрушенным пустым зданием, собственники решили продавать актив. Здание было выставлено на продажу в состоянии «как есть». Были привлечены специалисты по коммерческой недвижимости Москвы. На просмотры начали ходить «хантеры» — люди, скупающие за копейки проблемные активы. Через 14 месяцев вялотекущих попыток реализовать недострой, собственники вышли на меня.

Выявленные минусы — завышенная стоимость, незаконченная реконструкция, узкий рынок покупателей на подобный вид недвижимости. Разложив текущую ситуацию перед собственниками, было принято решение навсегда забыть словосочетание «гостиничный бизнес».

Просчитан объем затрат и будущая доходность при возвращение здания в формат малых бюджетных офисов. Среди своих контактов был найден инвестор — владелец строительного холдинга. Выкупив большую часть компании, владеющей активом, он восстановил здание и начал использовать его по первоначальному назначению

Склад

Производственно — складской комплекс, расположенный в зоне отчуждения вблизи железной дороги, в ближнем Подмосковье. Складские помещения — два здания полезной площадью 960 м² и 1200 м². Собственник — бывшая строительная компания. В течении полутора лет один из складов арендовали представители легкой промышленности, родом из Средней Азии, но из-за хронических неуплат с ними пришлось расстаться.

На тот момент вся компания состояла из двух учредителей (родственников). Отгородив половину базы, они занялись авторазбором японских иномарок, ржавеющие кузова которых заняли всю огороженную территорию. Нестабильный спрос на б/у автозапчасти заставил их активно искали способы монетизации оставшихся активов

Решив сдать свободные площади под склады, они сделали ремонт после арендаторов и освободили второе здание от остатков строительных материалов и простаивающей техники. Не найдя желающих снять свободные площади среди своих знакомых, они начали обзванивать брокеров и риэлторов Москвы по сдаче в аренду складской недвижимости и складских помещений. Было выбрано одно известное агентство коммерческой недвижимости и подписан эксклюзивный договор на сдачу в аренду складских площадей.

Через полгода договор истек, но результата достигнуто не было. Потенциальные арендаторы после осмотра объекта обещали подумать и пропадали. Собственники поняли, решили изменить подход и через своих знакомых вышли на меня

После анализа ситуации мною были выявлены основные слабые места: недостаточное количество используемых каналов продвижения, отсутствие рекламного бюджета, сильно захламленные площади, мешающие маневрированию грузового транспорта, недостаточное количество территории с твердым покрытием и сильный конкурент поблизости.

Так как к моменту моего прихода на объект агентство недвижимости уже прекратило сотрудничество с собственниками, выстроить правильную рекламную компанию не составило особого труда. При продвижении подобных объектов одним из ключевых моментов является их правильная аэросъемка и нарезка видеоматериалов. Главное дать будущему арендатору «прочувствовать» объект, не вставая с рабочего кресла. Тогда просмотр объекта выходит более предметный и разговор идет уже не о возможности снять — не снять, а о коммерческих условиях.

С освобождением подъездных путей все было намного сложнее. Кузова японских автомобилей настолько полюбились собственникам, что убирать их они наотрез отказались. Единственное, что удалось сделать — сократить их количество и передвинуть в угол производственной базы. Территория с твердым покрытием теперь занимает 90% общей площади. Это позволило одному из арендаторов разместить на ней мини стоянку коммерческого автотранспорта.

Ресторан

Нежилое помещение площадью 260 м², расположенное на первой линии плотного жилого массива, вдоль оживленной автомагистрали. Локация — Западный административный округ Москвы. В течении 2-х лет там успешно работал уютный семейный ресторан собственников помещения

В связи с падением реальных доходов населения, клиентов в этом ресторане становилось все меньше, а размер среднего чека уменьшаться. Бизнес, несмотря на то, что помещение находилось в собственности, начал демонстрировать убытки

Наблюдая крах семейного предприятия, собственники пытались выправить ситуацию «малой кровью». Подрастающее поколение взяло инициативу в свои руки и потратилось на дорогого «гуру-консультанта» ресторанного бизнеса, после чего поменяло ассортиментную матрицу, ценовую политику и провела агрессивную маркетинговую компанию. К счастью, на более глобальные перемены, также как и на продолжение сотрудничества с «гуру-консультантом» ресторанного бизнеса, денег уже не осталось.

Растущие долги заставили собственников провести семейный совет, на котором было принято непростое решение — продать ресторан, как готовый бизнес. С их точки зрения решение было безупречно — они закрывали свой вопрос с дальнейшим трудоустройством, получали на руки внушительную сумму денежных средств, а также выплачивали все долги. Но с точки зрения здравого смысла и общей рыночной ситуации это было потерей времени, которое все больше загоняло их в долговую яму.

Через четыре месяца безуспешных поисков покупателей на свой бизнес было решено выставить на продажу помещение. Опыта самостоятельной продажи подобных активов у собственников не было, поэтому они пошли «по большому кругу». На объекте побывало половина московских риэлторов и агентств недвижимости по сдаче в аренду и продаже общепита, кофе и ресторанов. Потом началась стандартная свалка. Частные брокеры и агентства коммерческой недвижимости разместили свои объявления на одних и тех же сайтах, с различными характеристиками и даже ценой…

По стоимости продажи отдельная история — ни один из этих «специалистов» по сдаче в аренду и продаже коммерческой недвижимости, так и не сказал собственникам, что начальная стоимость актива очень далека от рыночной.

Через три месяца отсутствия явного интереса покупателей, они сами начали понимать, что что-то опять пошло не так и решили добавить риэлторов. Так они вышли на меня

Внимательно изучив ситуацию, мною были выявлены главные слабые места имеющегося предложения: ни к чему не привязанная стартовая стоимость актива, множество коллег, плотно забивших своими спам — объявлениями 6 основных интернет — каналов, необходимость провести сделку в кратчайшие сроки (тяжелое финансовое положение собственников), общий спад спроса на рынке, отсутствие полноценного рекламного бюджета (не эксклюзивный договор).

Разгребать эту кучу противоречий надо было с самого начала, поэтому были проведены тяжелые переговоры с собственниками, которые к этому моменту уже не верили риэлторам. Результат — пока мы не ищем покупателя, а ищем арендатора. Этим шагом мы привязали стоимость будущей продажи к размеру ежемесячной арендной платы. Появилась четкая стартовая цена. Мы поставили точку на семейном бизнесе и закрыли убыточное заведение, на тот момент все еще тянувшее денежные средства из собственников. Скинув этот пассив, мы освободили время людей для реальных заработков.

Проблема спам — объявлений от коллег была решена достаточно стандартно. К счастью, я единственный риэлтор в этом бизнесе, кто одновременно использует 57 интернет — площадок для продвижения. Конечно, потеря шести основных каналов была заметна, но она оказалась не критичной. Чтобы уменьшить сроки сдачи помещения в аренду и найти арендатора на падающем рынке, нужно было выделиться. Выделиться решили «оберткой» объекта. В то время существовало всего 2 сайта с около нулевым трафиком по коммерческой недвижимости, где можно было бы разместить виртуальный тур по ресторану, поэтому решили остановиться на YouTube (видеосъемка в формате 360º) + аэросъемка здания и подъездных путей.

Вопрос с рекламным бюджетом также решился сам собой — так как мои уважаемые коллеги уже заняли основные интернет — каналы продвижения, где следует включать рекламный бюджет на форсаж, мне достались площадки 2-го, 3-го и 4-го ряда, где можно обходиться достаточно скромными суммами.

Через 2,5 месяца был подписан договор с небольшой сетевой компанией на аренду помещения. Посовещавшись, собственники решили оставить помещение за собой, выплачивая долги из арендной платы и собственных денежных средств (освободившееся время позволило им начать другие проекты).

Статья написана по материалам сайтов: cyberleninka.ru, vesco-consulting.ru, www.rbc.ru, comestate.ru, pbelikov.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector