Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего

Содержание

И к каким последствиям это может привести

Какими мотивами руководствуются граждане, переписывая квартиры на детей? Каких проблем при этом можно избежать, а каких — нет? О чем следует помнить родителям, собирающимся принять подобное решение?

Ребенок собственник: плюсы и минусы

Некоторые «бывалые» автомобилисты советуют — чтобы избежать штрафов за превышение скорости, зафиксированное камерами видеонаблюдения, нужно оформлять транспортное средство на несовершеннолетнего ребенка. Потому что детей, не достигших восемнадцатилетнего возраста, нельзя штрафовать и, соответственно, лишать водительских прав (поскольку их у него попросту нет). Некоторые граждане, приобретающие объекты недвижимости, поступают точно так же: оформляют квартиру или дом на малолетнего члена семьи. Благо, что по нормам действующего законодательства собственником недвижимости может выступать любой ребенок.

Поступают так родители или опекуны по разным причинам, но риелторы и юристы, хорошо знакомые с историей вопроса, выделяют в этой сфере три основные группы резонов. Во-первых, это естественное стремление обеспечить ребенка собственной жилплощадью. Во-вторых, таким образом отдельные категории «продвинутых» родителей выводят квартиру или дом из списка совместно нажитого имущества. В-третьих, не стремятся оформить недвижимость на собственное имя граждане, взявшие кредиты в соответствующих организациях. Исключением является, пожалуй, только ипотечный займ, когда приобретаемая собственность делится на равные части между всеми членами семьи вне зависимости от их возраста.

И если в первом случае такой шаг является естественным проявлением любви и заботы о ребенке, в остальных речь идет о преследовании вполне взрослых интересов. Так, во втором случае квартиру не придется делить между супругами в ходе бракоразводного процесса. Объект остается с ребенком по умолчанию. Соответственно, в третьем случае на квартиру не может быть обращено взыскание кредиторов при возникновении просрочек или отказе заемщиков выполнять свои обязательства.

Однако юристы отмечают: как и переоформление машины, так и перевод недвижимости на ребенка по большей части не приносит ощутимых преференций, а, наоборот, значительно усложняет процесс владения и распоряжения такой собственностью.

Прежде всего, никаких фискальных послаблений для несовершеннолетнего в России законодательно не предусмотрено за одним-единственным исключением. Льгота по налогообложению физических лиц действует лишь в том случае, если ребенок имеет инвалидность.

Далее, сделки по купле или продаже объектов при таком раскладе также имеют отдельные и немаловажные нюансы. Да, опять же в полном соответствии с российскими законами, оформление документов для малолетнего собственника выполняется в обычном режиме. Да, не достигший определенного возраста ребенок осуществляет все положенные действия исключительно через своего законного представителя. Но при этом ни одну из этих данный операций нельзя выполнить без соответствующего одобрения органов опеки. А скольких нервов (и денег) стоит получить подобную бумажку в муниципальных комитетах соцзащиты, и как вообще функционирует ювенальная юстиция в целом по стране, вряд ли кому-то стоит подробно объяснять.

Кроме того, без разрешения опеки законные представители несовершеннолетнего по собственному желанию не могут сдавать недвижимость в аренду, равно как и отдавать третьим лицам в безвозмездное пользование, а также использовать ее в качестве обеспечительного залога или обменивать.

При этом, отмечают многие юристы, родителям и опекунам не стоит забывать о том, что решение, выносимое данной инстанцией, в 99,9 случаях из ста является сугубо субъективным. В расчет принимаются не радужные перспективные планы, а конкретные величины и формальные показатели, например: идентичны ли площади продаваемого и приобретаемого объектов, находится ли та или другая недвижимость в одной ценовой и качественной категории, обладают ли объекты равноценными потребительскими характеристиками, хорошо ли развита инфраструктурная сеть в месте расположения недвижимости.

И если собственность, приобретаемая взамен принадлежащей ребенку, будет по каким-либо из этих параметров проигрывать, на получение заветного разрешения законными путями, увы, рассчитывать не приходится. А незаконные, которые, к сожалению, все еще имеют место быть на рынке операций с недвижимостью, в случае выявления способны доставить немало серьезных проблем всем сторонам сделки, а также и посредникам. Плюс ко всему, сама процедура получения решения — процесс не быстрый и довольно трудоемкий. Мало того, что ожидание вердикта может затянуться на целый месяц, так еще и требования к необходимому пакету документов для этого не унифицированы и заметно отличаются друг от друга в разных субъектах федерации.

Еще один момент, который упускают из виду многие родители и другие законные представители несовершеннолетних — существующие нюансы ограничения дееспособности ребенка. Да, полностью распоряжаться имеющейся в собственности недвижимостью он может только при достижении восемнадцати лет, а до этого времени законодательство гласит: все действия с недвижимостью совершаются с согласия родителей.

Но здесь имеется один очень скользкий подводный камень, а именно — возрастной период от 16 до 18 лет. В эти два года ребенок может быть в судебном порядке признан эмансипированным и таким образом приобрести полную дееспособность досрочно. Это обычно происходит, если подросток в этом возрасте устраивается на работу по трудовому договору, организует собственный бизнес или вступает в брак. А подобное снятие всех ограничений по распоряжению недвижимым имуществом может смешать все планы взрослых.

Стоит ли игра с оформлением недвижимости на несовершеннолетнего свеч, решать, конечно, предстоит участникам сделки в каждом конкретном случае самостоятельно. Однако, с учетом всех возможных последствий, риелторы и юристы все же рекомендуют не ввязываться в такую историю. А если уж возникает крайняя нужда защитить право ребенка на распоряжение недвижимостью, то лучше сделать это с помощью завещания в его пользу.

Фото: CHROMORANGE / Bilderbox/ Globallookpress

Можно ли оформить покупаемую квартиру на несовершеннолетнего ребенка?

Часто люди задаются вопросом, как обеспечить ребенка жильем на будущее и какой из способов самый удачный. Когда и как не достигший совершеннолетия владелец сможет распоряжаться своим имуществом?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Собственник квартиры — несовершеннолетний

С момента рождения в своей стране младенец, на которого оформлено свидетельство о рождении, становится полноправным гражданином, наделенным всеми конституционными правами, в том числе и на владение недвижимостью (ст. 26 и 28 ГК РФ).

Основные гарантии прав детей закреплены законом РФ №124 от 24 июля 1998 г.

Но в силу малолетства дети не обладают полной мерой дееспособности, чтобы сознательно управлять своим имуществом, за них имеют право это осуществлять их родители (ст.37 ГК РФ), но под контролем органов опеки.

Как ребенок может получить недвижимость?

Обзавестись имуществом ребенок может по-разному, но почти всегда благодаря родственным отношениям – получить в дар, унаследовать, на его имя может быть приобретена любая недвижимость. Есть и другие способы.

Возможно Вас заинтересует статья, можно ли прописать ребенка в квартиру без родителей, прочитать об этом можно здесь.

Приватизация

Приватизация – один из самых простых средств обеспечения малыша собственной долей квадратных метров.

При наличии зарегистрированного на жилплощади несовершеннолетнего нельзя провести приватизацию без его участия, так как дети уравнены в правах со взрослыми жильцами.

Став участником процесса разгосударствления жилища, малолетний гражданин станет совладельцем квартиры, где он зарегистрирован (Закон РФ «О приватизации…»).

Если все взрослые откажутся от участия в приватизации, то доля ребенка соответственно увеличится и может даже составить 100%, тогда квартира станет единолично принадлежать несовершеннолетнему.

Несовершеннолетний ребенок не имеет права подписи на заявлении о неучастии в приватизации, это могут сделать его папа с мамой, на страже прав детей всегда стоят органы опеки.

Каждому гражданину РФ предоставлен шанс один раз стать собственником совершенно безвозмездно – посредством приватизации. Детям такая возможность дается еще раз, уже будучи совершеннолетними, они имеют право принимать участие в приватизации другого жилища, если будут там прописаны.

Ребенок может быть одарен объектом недвижимости, как близким родственником, так и далеким — не кровным, просто в последнем случае, даритель должен заручиться одобрением других собственников, при их наличии (ст. 37 ГК РФ).

Договор дарения подписывают от имени несовершеннолетнего получателя дара его законные представители, то есть родители или опекуны, усыновители.

Пока чадо не отметило наступление 14-летия, ему присутствовать на оформлении сделки не нужно.

В этом вопросе есть один нюанс: в случае, если отпрыск отметил свое 14-летие и получил паспорт, то он уже имеет право подписи, но в правах получения дара такой высокой стоимости несколько ограничен, так что согласие родителей и их подписи на договоре – обязательное условие оформления дарственной на имя подростка.

Полноправие наступает со дня достижения ребенком возраста 18 лет.

Дарение является идеальным способом обеспечения несовершеннолетнего гражданина жильем, так как при таком способе овладения ребенок полностью защищен от посягательств на квадратные метры посторонних лиц.

Став владельцем, несовершеннолетний гражданин правом управления собственности не наделен, вплоть до достижения им совершеннолетия. Согласие органов опеки на заключение сделки не требуется.

Ребенок становится полноправным собственником не сразу после оформления дарителем и родителями договора дарения, нужно успеть (ст. 131 ГК РФ) в 10-дневный срок зарегистрировать этот договор в отделении Росреестра по адресу подаренной квартиры.

Только после осуществления всего процесса (ст. 574 ГК РФ) будут выданы правоустанавливающие документы на имя ребенка.

Как купить квартиру ребенку? Источниками финансирования могут быть как накопленные средства, так и материнский капитал. Малыш имеет возможность завладеть как всей покупкой, так и ее частью, в этом случае указание доли обязательно (в процентах от общей стоимости приобретаемого жилья).

В купчей в качестве нового единоличного владельца (или собственника доли) должен быть указан несовершеннолетний, при этом вместо него подписи ставят его родители или доверенное лицо, и в договор вносятся данные не только ребенка, а и тех, кто подписал документ.

Читайте статью, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, тут.

После регистрации документа можно получать правоустанавливающие бумаги и уже в них в качестве владельца или совладельца будут вписаны ФИО ребенка.

После достижения 14-ти лет подросток имеет право подписи на купчей, а письменное согласие матери, отца, опекуна или усыновителя – обязательное условие.

Операция с недвижимым имуществом может не состояться, если не будет обеспечено получение разрешения от представителей ООП.

На имя ребенка может быть составлено завещание, но получить право собственности на квартиру он сможет только после смерти завещателя.

На это жилье могут быть и другие претенденты, в зависимости от наличия наследников, однако наследование – один из надежных способов наделить несовершеннолетнего гражданина правом владения жильем (ст. 1110 ГК РФ).

Разрешение органов опеки

При совершении всех видов сделок с недвижимым имуществом, где фигурируют дети, нужно получить одобрение органов опеки, это нужно для того, чтобы интересы детей не ущемлялись.

Проведенные без контроля органов опеки и попечительства (ОПП) сделки могут быть оспорены в суде и признаны недействительными.

Это интересно:  Как оформить развод: особенности процедуры и важные нюансы

Документы потребуются такие:

  • Запрос нотариуса (иногда его специалисты ООП не требуют);
  • Заявление родителей несовершеннолетнего (или документы, удостоверяющие факт смерти, лишения родительских прав, признание их безвестно отсутствующими и пр.), и их личное присутствие, причем и отца, и матери;
  • Свидетельство о рождении ребенка;
  • Заявление от всех совершеннолетних участников сделки (и их личное присутствие с удостоверениями личностей);
  • Бумаги на право владения всеми жилыми помещениями, касающимися операции;
  • Справки о суммах оценки всех жилых помещений, задействованных в сделке;
  • Кадастровые планы всех квартир по договору;
  • Справки по форме №9 на все жилые помещения;
  • Копии финансовых лицевых счетов на квартиры, фигурирующие в сделке.

Если на момент получения разрешения ребенку уже исполнилось 14 лет, то заявление от его имени с его подписью тоже потребуют.

Присутствие обоих родителей обязательно, независимо от их отношений друг с другом.

Справки не должны быть просроченными, а все документы представлять следует вместе с оригиналами (копии останутся в ООП).

Если вы хотите узнать, как осуществляется расчет налога при дарении недвижимости близким родственникам, советуем вам прочитать статью.

Особенности при оформлении

Особенностей документального оформления жилья на несовершеннолетних детей множество. Например, родителям (или иным представителям) не разрешено покупать у ребенка его долю, подобного рода сделку сочтутся ничтожной.

Детскую долю разделить нельзя. Даже при разводе родителей важно понимать, что на долю чада не имеют права ни отец, ни мать.

Конечно, неплохо, когда дитя с малых лет обеспечено собственным жильем. Но оформление квартиры на несовершеннолетнего имеет и негативные стороны.

Даже если чадо владеет только долей, эта доля неприкосновенна, и при необходимости будет проблематично сменить место жительства, продать такое жилье или поменять на другое.

Дело в том, что органы опеки ни за что не допустят, чтобы условия проживания ребенка ухудшились, и только убедившись, что площадь квартиры на новом месте не меньше прежней, могут дать разрешение на проведение сделки.

Единоличное владение несовершеннолетним собственником не освобождает от платы за коммунальные услуги, а если взрослые решат сдавать жилье в аренду, то без ведома специалистов органов опеки это сделать невозможно.

Если не посягать на добро ребенка и не ухудшать условий жизни несовершеннолетнего, то можно реализовать любой акт с недвижимостью.

Обеспечить недвижимым имуществом надежнее всего посредством составления дарственной, в этом случае никто не сможет завладеть подаренными квадратными метрами жилья. На имя ребенка можно оформить всю квартиру, а можно ее часть.

Как купить или продать квартиру с ребенком — собственником? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Поделиться в соц.сетях

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Как оформить и продать недвижимость ребёнка?

Может ли ребёнок иметь в собственности недвижимость?

Конституция РФ в статье 35 гарантирует охрану частной собственности и говорит о том, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Понимать эту норму следует в прямом смысле. Любой человек, независимо от его возраста, может иметь в частной собственности имущество. Это подтверждает правило ст. 17 Гражданского кодекса РФ, согласно которой способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признаётся в равной степени за всеми гражданами, и возникает она в момент рождения.

Другой вопрос, что способность лично, своими действиями, осуществлять эти права (гражданская дееспособность) возникает у граждан лишь с 18 лет (в ограниченном объёме – с 14 лет и раньше – ст. ст. 21, 26, 28 Гражданского кодекса РФ). Однако это лишь означает, что до достижения 18 лет дети действуют не лично, а через представителей, в частности, через законных представителей (родителей, опекунов, попечителей, усыновителей).
Иметь в собственности можно любое имущество (по ст. 128 Гражданского кодекса РФ имущество именуется как один из видов объектов гражданских прав): портфель, носовой платок, компьютер или квартиру. Исключение составляют только виды объектов гражданских прав, оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 Гражданского кодекса РФ). Как правило, это касается наркотических средств, оружия и т.п.
Однако от вида имущества, право собственности, на которое принадлежит несовершеннолетнему, зависит процедура оформления прав ребёнка. Одним из оснований для классификации имущества служит его деление на движимое и недвижимое (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Под недвижимым имуществом закон понимает земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.
Всё остальное имущество (т. е. не отнесённое к разряду недвижимого) является движимым. За редким исключением право собственности на движимое имущество не подлежит государственной или иной специальной регистрации. Например, при покупке для ребёнка одеяла, телевизора или продуктов питания, Вам не нужно идти с пакетом документов в определённый государственный орган и регистрировать возникшее право собственности. Как правило, заключается договор купли-продажи в простой письменной или устной форме, возможно, с условием о рассрочке платежа.

Особенности оформления прав ребёнка на недвижимость

В отношении недвижимого имущества закон в ст. 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает однозначное требование об обязательной государственной регистрации права собственности на него. Причём регистрируется именно само право, независимо от того, на каком основании оно приобретено (судебное решение, договор купли-продажи/мены/дарения, свидетельство о праве на наследство).
В этом случае право собственности формально возникает только после проведения государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (именно этот орган уполномочен производить госрегистрацию прав на недвижимость). Не в день подписания соответствующего договора или вступления в законную силу решения суда, а в день внесения записи регистратором в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для проведения государственной регистрации права собственности на недвижимость в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в регистрирующий орган необходимо представить соответствующий для каждого вида недвижимости и вида договора набор документов. И в этом случае правила о дееспособности несовершеннолетних и их представительстве начинают работать в полную силу.
Здесь следует сразу разграничить две различные процедуры. Исходя из смысла ст. 32, ст. 33 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетние в возрасте до 14 лет считаются находящимися под опекой, а в возрасте от 14 до 18 лет над ними устанавливается попечительство.
Соответственно при распоряжении имуществом ваших детей применяются положения ст. 37 Гражданского кодекса РФ. Согласно ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в т.ч. обмену или дарению имущества подопечного, сдачи его в наём (аренду), и вообще любых сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
То есть при совершении ребёнком сделки, НЕ влекущей уменьшения его имущества, согласие органов опеки и попечительства не требуется. Например, когда квартира или иное недвижимое имущество покупается на имя ребёнка, или ребёнок вступает в наследство, и тем более, если ему дарят недвижимость. Но, скажем, вправе ли 16-летний подросток продать наследственный дом? Нет, по меньшей мере, без согласия опекуна, а также разрешения органа опеки и попечительства.
Особенности по сравнению с обычной процедурой регистрации будут сводиться к тому, что в договоре купли-продажи (или ином договоре) и в самом заявлении о государственной регистрации в качестве правоприобретателя (покупателя, одаряемого и т. .) необходимо будет указать самого ребёнка, но действующего в лице законного представителя (для детей до 14 лет) или с согласия законного представителя (для детей от 14 до 18 лет). При этом до достижения 14 лет присутствие самого ребёнка при оформлении в соответствующем регистрирующем органе не обязательно, так как все документы за него подписывает своей подписью законный представитель. Последнему нужно иметь при себе документ, удостоверяющий его личность (как правило, это паспорт) и подлинник свидетельства о рождения ребёнка (как документ, удостоверяющий его полномочия выступать от имени ребёнка). По достижении ребёнком 14-летнего возраста он обязан сам лично присутствовать при регистрации права собственности и подписывать все документы. При этом обязательно присутствие одного из законных представителей, так как ребёнок в этом возрасте действует хоть и самостоятельно, но с согласия законного представителя. При себе ребёнок обязан иметь документ, удостоверяющий его личность, и подлинник свидетельства о рождения, как документ, удостоверяющий полномочия его законного представителя.
Следует заметить, что в качестве документа, удостоверяющего личность, достигший 14 лет ребёнок обязан представить именно паспорт, а не свидетельство о рождении. Согласно п. 1 Положения о паспорте гражданина РФ паспорт обязаны иметь все граждане РФ, достигшие 14-летнего возраста (Постановление Правительства РФ от 8 июля 1997 года N 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации»).

Когда можно продать недвижимость ребёнка?

В случае же, если Вы намерены продать или иным способом произвести отчуждение недвижимого имущества ребёнка, то в регистрирующий орган необходимо будет представить письменное разрешение органа опеки и попечительства. И вот тут обычно даже у самых добросовестных родителей возникают проблемы. Обратимся к положениям Федерального закона РФ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее – Федеральный закон).
Согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона к полномочиям органов опеки и попечительства относится, в том числе, выдача в соответствии с законом разрешения на совершение сделок, причём согласно п. 2 ст. 9 того же Федерального закона помимо таких разрешений органы опеки также выдают обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечного.
Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному, установлены ст. 20 Федерального закона. В соответствии с её положениями недвижимость подопечного по общему правилу не подлежит отчуждению. Последнее возможно только по нескольким основаниям, закрытый перечень которых указан в законе:

  1. принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
  1. Первое из оснований представляет собой обстоятельства, не зависящие от воли сторон.
  2. Согласие на заключение договора мены органы опеки дают в том случае, если он будет заключен к выгоде подопечного. Это означает, что приобретаемое взамен недвижимое имущество должно обладать лучшими, по сравнению с имеющимся, характеристиками:
  • например, при мене квартир приобретаемое жилое помещение имеет большую площадь; причём органы опеки обращают внимание на увеличение именно жилой площади, а не общей; на практике бывают случаи, когда общая площадь квартиры после мены увеличивается, а жилая при этом уменьшается на 2-3 кв.м.; данные по этим характеристикам отражаются в технических планах ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», которые органы опеки обязательно затребуют;
  • при мене квартир с равнозначными площадями жилой дом должен быть более поздней постройки, располагаться в лучшем районе, иметь рядом детский сад, ВУЗ, школу с вакантными местами.
Это интересно:  Увольнение за прогул дата приказа и дата увольнения

Нужно заметить, что по договору мены можно отчуждать любые виды недвижимого имущества (жилые помещения, гаражи, земельные участки и т.п.). И, хотя на практике чаще встречаются договоры мены именно жилых помещений, закон не запрещает Вам поменять гараж на дачу, а квартиру на земельный участок.

Также необходимо отметить, что ст. 567 Гражданского кодекса РФ позволяет Вам по договору мены обменять один товар на другой, что следует понимать как невозможность мены товара на деньги (в последнем случае такой договор будет считаться куплей-продажей, как бы Вы его не назвали). Но в то же время закон позволяет произвести мену неравноценных товаров, то есть обменять один товар на другой, мене ценный, но с денежной доплатой. Однако в случае с отчуждением недвижимости ребёнка следует помнить об условии выгоды сделки для подопечного. И хотя теоретически Вы можете обменять комнату в коммунальной квартире на кухонный комбайн с доплатой в миллион рублей, однако органы опеки вряд ли посчитают такую сделку выгодной для ребёнка.

  1. Аналогичные требования органы опеки предъявляют при отчуждении жилого помещения по основанию перемены места жительства. На практике абсолютно недостаточно прийти в орган опеки и сказать, что семья переезжает, для чего необходимо продать квартиру. Ведь по логике вещей при переезде должна присутствовать встречная покупка другого жилого помещения, то есть по факту – та же мена (а формально будет два договора купли-продажи – Вашей квартиры и приобретаемой взамен). Отсюда выводы:
  1. по этому основанию можно продать только жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату), ведь не нужно же для переезда продавать иное недвижимое имущество: гараж, земельный участок или офисное помещение;

    так как по логике должна присутствовать встречная покупку другого жилья, органы опеки будут принимать решение о выдаче разрешения на отчуждение после оценки приобретаемого для переезда жилого помещения по тем же критериям, что и при одобрении мены (то есть сделка должна быть совершена к выгоде подопечного).

  1. Отчуждение недвижимости в исключительных случаях разрешается именно по исключительным основаниям. Никакого исчерпывающего перечня таких случаев закон не содержит, и соответствующие обстоятельства будут подтверждаться теми документами, которые потребует ситуация.

Можно только заметить, что обстоятельства должны быть действительно исключительными (например, инвалидность, тяжёлое неизлечимое заболевание), и Ваше желание оплатить учёбу ребёнка на коммерческой основе в ВУЗе или купить очень дорогой компьютер или квадрацикл к таковым обстоятельствам органы опеки никак не отнесут. Как правило, такие вопросы решаются с привлечением руководителя органа опеки и попечителя.

  1. В отношении договора ренты можно отметить, что заключение его с несовершеннолетним – явление очень редкое. По договору ренты получатель ренты (которым выступит несовершеннолетний ребёнок) передаёт в собственность плательщику ренты имущество взамен на получение ренты (денежной суммы или средств на содержание в другой форме) в течение срока жизни получателя ренты (так называемая пожизненная рента) или бессрочно (постоянная рента).

Как правило, в нашей стране договор пожизненной ренты заключается гражданами в преклонном возрасте, оставшимися без ухода родственников.

Бессрочная рента – вообще экзотический договор. Ибо очень тяжело представить, какой ценностью должен обладать объект недвижимости, чтобы приобретатель расплачивался за него вечно.

Исходя из практики, можно сказать, что встречаются договоры пожизненной ренты с несовершеннолетними, страдающими тяжёлыми заболеваниями, чьи родители являются малоимущими и по состоянию здоровья не способными обеспечить ему уход. В таких случаях процедура одобрения органами опеки договора ренты напоминает порядок, предусмотренный для отчуждения недвижимости в исключительных случаях. Связано это с тем, что необходимо будет доказать, что в конкретной ситуации для ребёнка действительно более выгодно получать регулярное содержание, чем иметь в собственность растущее в цене и ликвидное недвижимое имущество.

Получение разрешения органа опеки и попечительства

В вопросе самой процедуры и набора документов для получения разрешения органов опеки следует обращаться к законодательству того города, в котором Вы проживаете. Согласно ст. 3 Федерального закона отношения, связанные с опекой и попечительством, помимо федерального законодательства регулируются законами субъектов РФ по вопросам, отнесенным к их ведению. Как правило, в субъекте РФ принимается Закон об опеке и попечительстве, который регламентирует компетенцию органов опеки, процедуру получения разрешения и устанавливает перечень необходимых для этого документа (обычно он не является исчерпывающим). Также обычно принимается нормативный акт на уровне муниципального образования (города, района, села), представляющий собой административный регламент деятельности органов опеки.

На федеральном уровне отсутствует законодательная регламентация порядка предоставления согласия (разрешения) органами опеки и попечительства, а также четкие нормы, которые бы указывали, что именно может служить основанием для согласия или отказа органов опеки и по каким критериям такие решения принимаются.

Из практики можно сделать некоторые обобщения по этому вопросу:

с момента достижения ребёнком 10 лет необходимо его собственное волеизъявление в органе опеки (заявление несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет либо согласие несовершеннолетнего в возрасте от 10 до 14 лет — проставляется на заявлении законных представителей);

органы опеки требуют волеизъявления обоих родителей, независимо от того, в разводе родители или нет, и с кем фактически проживает ребёнок; в противном случае необходимо представить либо свидетельство о смерти одного из родителей, либо вступившее в законную силу судебное решение о лишении родительских прав; либо свидетельство одинокой матери, которое можно заменить свидетельством о рождении, если ребенок родился после 2006 года (в этом году свидетельство одинокой матери выдавать перестали);

при продаже недвижимости по основанию переезда или мене органы опеки запрашивают

  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на отчуждаемый и приобретаемый объекты недвижимости, технические планы БТИ (с указанием площадей, года постройки); — проект будущего договора купли-продажи/мены/ долевого участия в строительстве; — справки с места жительства (о прописке) ребёнка и родителей, свидетельство о браке родителей, паспорта родителей, свидетельство о рождении ребёнка, — справки о лицах, прописанных по адресу отчуждаемого и приобретаемого объектов недвижимости;
  1. в случае вступления в долевое строительство орган опеки затребует документы на фирму-застройщика: — гарантийное письмо застройщика на имя руководителя органа опеки и попечительства о степени готовности строящегося дома, — копию договора аренды земельного участка, на котором ведётся строительство, — копию разрешения на строительство, — документ, подтверждающий, что до введения строящегося дома в эксплуатацию ребёнок будет обеспечен жильём, — в случае перекупки объекта долевого строительства (так называемая уступка прав требования) – справку о том, что предыдущий дольщик полностью оплатил свою долю;
  1. при продаже или мене недвижимости орган опеки выдаёт разрешение с условием встречного приобретения конкретного объекта недвижимости; если в последующем Вы решили приобрести взамен другой объект недвижимости или поменяли иные существенные условия договора, всю процедуру одобрения придётся проходить заново.
    Ещё раз следует подчеркнуть, единого перечня необходимых документов нет. Список требуемых документов, а также сама процедура получения разрешения регламентируются на уровне местного законодательства, которое, естественно, в различных городах отличается одно от другого. Да и сами местные законы, как правило, не содержат чётких правил по этим вопросам. Поэтому в любом случае Вам придётся ни один раз совершить поход в местную администрацию для получения соответствующего разрешения.
    С одной стороны, такие правила отчуждения недвижимости ребёнка оправданы исходя из того принципа, что дети и родители не имеют права собственности на имущество друг друга (ст. 60 Семейного кодекса РФ).

С другой стороны, например, в случае долевой собственности, когда ребёнку может принадлежать 1/10 доли в праве собственности на объект недвижимости и есть необходимость его продать, это может сделать отчуждение недвижимости невозможным, или, по меньшей мере, значительно ограничить свободу Ваших действий на рынке недвижимости.

Можно сказать, что данные неудобства – это та жертва, которую большинство добросовестных родителей приносит ради защиты имущественных прав тех детей, чьи родители злоупотребляют своими полномочиями.
Перечень использованных нормативно-правовых актов: — Конституция РФ от 12.12.1993 года_- Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 года N 51-ФЗ__- Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 года N 223-ФЗ — Федеральный закон РФ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» — Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»__- Постановление Правительства РФ от 8 июля 1997 года N 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации»_

Как оформить недвижимость – квартиру, дом или дачу – на несовершеннолетнего ребенка?

В юридической практике часто встает вопрос о том, можно ли оформить недвижимость на маленького ребенка: квартиру, дачу или земельный участок. Законодательство предусматривает несколько путей решения данного вопроса, и каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы. Подарить квадратные метры малышу законным путем можно в любое время, однако этот поступок требует тщательно взвесить все «за» и «против» во избежание возможных негативных ситуаций.

Право несовершеннолетнего гражданина на владение недвижимостью

В настоящее время законом предусмотрено право несовершеннолетнего гражданина владеть недвижимом имуществом абсолютно в любом возрасте. Заботливые родители, пытаясь обеспечить своих отпрысков жилплощадью, оформляют на детей квартиры, дома и дачные участки, причем наделить малыша жильем можно хоть с самого рождения.

Естественно, право распоряжаться по своему усмотрению недвижимостью дети получают, только достигнув восемнадцатилетия, а до этого момента все манипуляции с жильем (продажи, обмены) совершают их родители или опекуны, но всегда с учетом интересов ребенка.

Однако по достижении 14 лет ребенок получает право подписи документов и по согласованию с родителями (опекунами) может решать, как ему распоряжаться своей недвижимостью. После совершеннолетия он становится законным владельцем своего имущества и распоряжается собственными квадратными метрами самостоятельно.

Как оформить недвижимость на ребенка?

Существуют возможности оформить недвижимость на малыша в любом возрасте. Предусмотрено несколько законных способов оформления квадратных метров земли либо жилья на несовершеннолетнего гражданина. В зависимости от ситуации родители выбирают для себя наиболее подходящий вариант оформления сделки:

  • безвозмездно передать в собственность;
  • подарить через дарственный договор;
  • передать по наследству;
  • купить новую квартиру сразу на имя малыша.

Договор о безвозмездной передаче жилья в собственность (приватизация)

Оформить долю в квартире или целиком всю жилплощадь на ребенка легко через приватизацию. По закону в ходе приватизационного процесса собственниками становятся все члены семьи, которые зарегистрированы в данной квартире, в том числе и дети. Все прописанные лица получают равные доли жилплощади.

Родитель, желающий наделить своего малыша большей площадью, может отказаться от своей приватизационной доли в пользу ребенка. Таким образом легко передать в собственность несовершеннолетнему полностью всю квартиру.

Закон строго охраняет права ребенка. Продажа приватизированной квартиры возможна только с учетом соблюдения интересов ее юного владельца – за этим следят органы опеки. Из средств, вырученных от продажи приватизированного жилья, оформленного на всех членов семьи, всем детям должны быть выделены денежные суммы либо равноценные доли во вновь приобретаемом жилье.

Дарственная на имущество

Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка можно путем заключения договора дарения.

Процедура оформления проста: родители собирают необходимую документацию, составляют письменный договор дарения на имя ребенка, заверяют документ в нотариальной конторе и на этом основании перерегистрируют квартиру в Росреестре на нового владельца. Для регистрации договора дарения и получения свидетельства о собственности на новое имя потребуются следующие документы:

  • паспорта родителей, паспорт ребенка старше 14 лет или свидетельство о рождении для малышей;
  • предыдущее свидетельство о собственности на имя дарителя;
  • документ, подтверждающий возникновение права дарителя на владение жильем (договор купли-продажи, решение суда или прочее);
  • технический паспорт объекта сделки;
  • справки о том, что объект недвижимости не находится в залоге или под арестом.
Это интересно:  Кредитная карта Тинькофф Канобу для геймеров: условия, плюсы и минусы

Наследование по завещанию

Завещать ребенку недвижимость могут не только родители, но и любые другие родственники. Переписать квартиру или дачу по завещанию можно на малыша любого возраста. Наследование происходит посмертно, скорее всего к этому времени дети уже достигнут совершеннолетия.

Минусом является возможность оспаривания завещания в судебном порядке другими претендентами на жилье. Однако грамотно составленное завещание оспорить на практике весьма затруднительно, поэтому при составлении данного документа рекомендуется обратиться к квалифицированным юристам, которые учтут все нюансы.

Для оформления завещанного имущества представитель несовершеннолетнего обязан вступить в права наследования от имени наследополучателя, то есть ребенка. Для этого следует обратиться в нотариальную контору. После подтверждения законности документов нотариус оформляет свидетельство на наследство на имя юного наследника, которое является основанием для перехода права к новому собственнику. Далее с этим свидетельством надо обратиться в Росреестр для регистрации.

Приобретение недвижимости на имя несовершеннолетнего

Родители имеют право купить недвижимость сразу на имя несовершеннолетнего ребенка. При этом процесс регистрации сделки купли-продажи проводится в обычном порядке – в договоре в графе «покупатель» фигурируют фамилия, имя и отчество одного из родителей.

Однако регистрация собственности в ЕГРП выполняется на имя несовершеннолетнего, и в свидетельстве о праве собственности также будет указан ребенок. Фактически родители выступают лишь посредниками между продавцом и ребенком, но не получают прав на данную жилплощадь (только право пользования).

Собственником же является несовершеннолетний, который сможет самостоятельно распорядиться жильем по достижении им 18 лет. Следует помнить, что до совершеннолетия все сделки с недвижимостью (сдача в аренду, залог в банк, продажа) будут проводиться с учетом интересов ребенка, за соблюдением которых строго следят органы опеки. В этой связи продать такую квартиру будет не так просто – сотрудники этих органов могут не одобрить сделку, так как законодательство не допускает ухудшения условий проживания детей.

Плюсы и минусы оформления недвижимости на ребенка

Переоформить недвижимость на ребенка в России возможно несколькими законными способами, однако такая сделка имеет не только преимущества, но и недостатки.

Недостатками такой сделки являются следующие обстоятельства:

  • Родителям сложно продать жилье. На защите интересов ребенка стоят органы опеки, которые не допускают изменения условий жизни ребенка в худшую сторону. Реализовать квартиру получится лишь в том случае, если новое жилье будет больше по площади и располагаться в новостройке. Опека может отказать в размене квартиры по любому поводу: меньшая рыночная стоимость нового жилья, удаленность от поликлиники или школы, неблагоустроенный двор.
  • Любая операция с недвижимостью, даже сдача квартиры в аренду, требует разрешения органов опеки. Не получится даже поселить в квартире родственников, переехавших из другого города.
  • К 16 годам ребенок становится полноценным распорядителем жилья, если он устроился на официальную работу в соответствии с Трудовым кодексом или вступил в законный брак. В таком возрасте, поддавшись эмоциям и желанию идти наперекор родителям, несовершеннолетний может совершить необдуманные действия: невыгодно продать, неравноценно обменять и даже проиграть свою недвижимость. Любой безответственный поступок без согласования со взрослыми – и квартира (дом, дача) потеряна.

Таким образом, основным плюсом оформления имущества на ребенка является гарантия сохранения материальных благ в отдаленной перспективе – никто не может претендовать на детскую собственность. Однако главная сложность в том, что совершать какие-либо манипуляции с жильем, особенно продажу и размен, очень трудно и занимает много времени из-за контроля со стороны органов опеки.

Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка

В РФ законом предусмотрена регистрация собственности на детей, рассмотрим подробнее как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка.

Передача права собственности

Существует 4 вида передачи прав собственности:

Интересы детей, возраст которых младше 14 лет, представляют родители, усыновители либо опекуны. Если человек, действующий от лица ребенка от 14 до 18 лет, дает письменное согласие, владелец имущества может расписываться в договорах. Дети с 16 лет имеют равные права с другими взрослыми, если они вступают в брак с согласия родителей, трудоустраиваются по договору или открывают собственный бизнес. В этом случае суд признает их полностью дееспособными. Особенностью сделок при участии несовершеннолетних собственников является получение согласия от опеки.
Стандартный список документов для оформления недвижимости на ребенка:

  • Паспорта родителей несовершеннолетнего (его представителей).
  • Нотариально заверенное согласие родителей в письменной форме.
  • Свидетельство о рождении (при достижении 14 лет — паспорт).
  • Разрешение остальных сособственников (при их наличии).
  • Выписка из лицевого финансового счета.
  • Свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРП, подтверждающая права на объект недвижимости.
  • Паспорт БТИ.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка из БТИ или другой организации – члена СРО об оценке стоимости недвижимости.
  • Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
  • Квитанция об оплате пошлины (при необходимости).

Оформление купленной недвижимости на несовершеннолетнего

Приобретение прав на собственность возникает во время купли-продажи. Согласно ГК РФ (ст. 28), интересы ребенка в такой сделке представляют его родители. Они ставят свои подписи на документах, но полноправным владельцем является ребенок после регистрации недвижимости.

В этом случае бывший собственник обязан оплатить налог на доход физических лиц (13%) от получаемой прибыли. Но лучше не пользоваться этим способом передачи прав на жилье ребенку. Специалисты налоговой проверяют все сделки, заключенные между родственниками. Если цена недвижимости занижена больше, чем на 20%, придется оплатить налог, рассчитанный от реальной стоимости квартиры, и пени.
Для оформления купли-продажи, кроме стандартного списка документов, понадобятся:

  1. Акт приема-передачи,
  2. Договор купли-продажи,
  3. Квитанция об уплате госпошлины.

Наследование прав собственности ребенком

Завещание на ребенка вправе оформить не только любой его родственник, но и чужой человек. Ребенок может унаследовать недвижимое имущество по закону или по завещанию.

  • По ГК РФ возможность наследования по закону возникает в связи со смертью близкого родственника, согласно очередности. Супруги и дети считаются первоочередными наследниками. Если составлено завещание при жизни усопшего, бывший владелец вправе отдать своё имущество любому, даже постороннему лицу, не оставив ничего своему ребенку. Дети могут стать владельцами половины доли, предусмотренной законом, на основании ГК РФ. То есть, если после смерти родителя, ребенку доставалась половина его имущества, то когда завещание составлено не в его пользу, он может претендовать на 25% недвижимости.
  • По завещанию. Но нужно учитывать, что этот документ возможно оспорить в суде. Когда ребенок – единственный близкий родственник владельца квартиры, завещание можно не оформлять: он и так станет полноправным владельцем по праву наследования. Чтобы получить право собственности по завещанию, представитель ребенка вступает в права наследования от его имени. Для этого родитель приходит к нотариусу, где было подписано завещание. Он проверяет предоставленные документы и выдает свидетельство, подтверждающее право на наследство. Затем в Росреестре регистрируются права собственности на ребенка на основании типового пакета документов и выданного нотариусом свидетельства – основания на возникновение такого права.

Согласно ГК РФ, если к моменту смерти наследователя ребенок находится в утробе матери, но еще не родился, он получит свои права после рождения.
К стандартному списку документов прикладывают:

  • Документ, подтверждающий родство с наследодателем,
  • Справка о снятии усопшего с учета по месту жительства.
  • Завещание.
  • Свидетельство о смерти человека, отписавшего наследство.

Оформление дарственной на несовершеннолетних детей

Договор дарения представляет собой передачу прав собственности на безвозмездной основе. Это означает, что текст договора не может содержать никаких условий. Например, «передаю безвозмездно в дар, если…». Решив сделать дарственную на ребенка, помните, что распорядиться своим правом новый владелец сможет только при достижении им 18 лет.
При оформлении дарственной следует:

  1. Собрать все документы,
  2. Заверить у нотариуса договор дарения,
  3. Зарегистрировать объект дарения на несовершеннолетнего в ЕГРП.

К стандартному списку документов потребуется:

  1. Заявление от дарителя.
  2. Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
  3. 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.

Если ребенок состоит в близком родстве с владельцем недвижимости, он освобождается от уплаты налога.

Приватизация недвижимости детьми

Согласно ФЗ № 26 от 1994 г. «О приватизации», несовершеннолетним дано право на приватизацию недвижимости по месту прописки. Оформление происходит бесплатно, даже когда детям исполняется 18 лет. Другими словами, ребенок вправе приватизировать долю от имущества своих родителей, а после наступления совершеннолетия, может второй раз приватизировать другую недвижимость наравне с другими гражданами. Отказаться от приватизации ребенок имеет право только с согласия опеки в исключительных случаях.
Приватизированная собственность может быть продана в случае покупки другой недвижимости на вырученные средства или с выделением доли средств от продажи.

Приватизировать жилье в этом случае можно будет только после 6 месяцев, но за это время ребенок должен быть постоянно прописан в другом месте.
Нельзя снимать ребенка с регистрации, чтобы провести сделку без его участия. В противном случае, она будет аннулирована. Из документов к стандартному списку прикладывается:

  1. договор о приватизации,
  2. договор соц. найма (вместо свидетельства о собственности),
  3. документы, подтверждающие отсутствие подобных сделок ранее,
  4. согласия от взрослых, решивших отказаться от права приватизации (должны быть заверены нотариально).

Оформление недвижимости в ипотеке на ребенка

Обычно в этом случае на несовершеннолетнего оформляется доля недвижимости. Такая ситуация возникает, когда семья хочет улучшить условия жизни путем продажи небольшой квартиры и одновременной покупки большой в ипотеку. Если ребенок является со-собственником в старой квартире, необходимо согласие опеки.
Ипотеку получить в этом случае очень тяжело. Несовершеннолетний обязательно должен являться со-собственником в новом жилье. Если семья не может погасить долги, банкам очень сложно продать такую квартиру и доказать свои права на неё.

Возможные трудности при оформлении жилья на несовершеннолетнего

Регистрация собственности на ребенка обычно не вызывает никаких трудностей. Проблемы возникают, когда нужно распорядиться этим имуществом. Государство отстаивает права несовершеннолетних и следит, чтобы они не были нарушены. Эти обязанности оно возложило на органы опеки, поэтому любая сделка с участием ребенка требует их участия.
Представителям несовершеннолетнего нужно доказать, что они не ущемляют его права. Опека принимает во внимание множество факторов:

  • Ценность собственности ребенка должна быть или такой же, или больше первоначальной.
  • Площадь – сопоставима по размеру с продаваемым имуществом.
  • Санитарные условия должны соответствовать нормам.
  • Учитывается инфраструктура района, близость детского сада, школы, поликлиники и других социальных объектов.
  • Приобретаемое жилье по всем параметром должно стать лучше старого. Зачастую несоответствие всего одному показателю может стать причиной отказа органов опеки.

Согласие опеки потребуется при сдаче недвижимости, передаче её в безвозмездное использование.
Большинство юристов сходятся во мнении, что передавать недвижимость в собственность ребенка целесообразно лишь в исключительных случаях. Обеспечить оформление прав собственности лучше путем составления завещания на ребенка.

Статья написана по материалам сайтов: svpressa.ru, kvartira3.com, letidor.ru, sempravorf.ru, prosadidom.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector