Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Разделы статьи:

Цель внесения поправок в Классификатор ВРИ земельных участков

В начале ноября 2015 года вступили в силу изменения, внесённые Министерством экономического развития РФ в ранее утверждённый в декабре 2014 года Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (Приказ №709 от 30 сентября 2015 года).

Вид разрешённого использования до принятия этого документа не был чётко регламентирован и устанавливался муниципалитетами на основе принятых правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а в их отсутствие — самостоятельно, что влияло на кадастровую стоимость участков и объектов на них, создавая большие диспропорции в их кадастровой оценке.

Разработанный Минэкономразвития Классификатор разрешённых видов деятельности на земельных участках позволил упорядочить сложившееся положение с видами их использования.

Виды разрешённого использования (ВРИ) земельных участков и возможность строительства тех или иных объектов на них теперь будут определяться только в соответствии с Классификатором, и в государственный кадастр недвижимости виды использования земельных участков, не предусмотренные Классификатором, вноситься не будут.

Конкретнее о внесённых изменениях

В доработанном Классификаторе сделаны следующие изменения:

1. Введены новые виды разрешённого использования земельных участков:

  • малоэтажная многоквартирная жилая застройка
  • объекты гаражного назначения
  • амбулаторно-поликлиническое обслуживание
  • стационарное медицинское обслуживание
  • дошкольное, начальное и среднее общее образование
  • среднее и высшее профессиональное образование
  • обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях.

2. Представлено развёрнутое изложение отдельных видов разрешённого использования земельного участка, таких, как:

  • для индивидуального жилищного строительства
  • блокированная жилая застройка
  • обслуживание жилой застройки
  • коммунальное обслуживание
  • здравоохранение.

3. Для всех видов разрешённого использования участков введена возможность строительства линейных объектов.

Состав ВРИ земельных участков по Классификатору 2015 года представлен ниже.

Чем полезно знакомство с Классификатором ВРИ?

Прежде всего, тем, что любому собственнику он позволяет получить представление о том, что можно строить на участке, а от чего придётся отказаться по причине отсутствия задуманного типа объекта в перечне Классификатора.

В Классификаторе даётся развёрнутое описание каждого вида разрешённого использования участков, приводятся перечни объектов, строительство которых позволительно вести на них.

Полезным документ будет и для тех, кто планирует изменение вида разрешённого использования участка в связи с возникшими задачами, поскольку позволяет понять насколько возможно или нет их решение вообще. Стоит заметить сразу, что, в случаях несоответствия будущего объекта функции территориальной зоны, установленной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в ряде случаев решение задачи ложится в схему изменения вида использования участка на условно разрешённый. Об этом подробнее изложено далее.

Особенности нового Классификатора ВРИ

Классификатор имеет свои особенности. В нём, например, не выделяются такие типы видов разрешённого использования земельных участков, как основные, вспомогательные и условно разрешённые. Нет привязки видов использования участков к категориям земель. И эти обстоятельства не являются недоработкой, так как ВРИ стали, в некотором смысле, пазлами, из которых можно собрать любую конструкцию.

В ряде случаев в Классификаторе виды разрешённого использования земельных участков прописываются детально, тем самым создавая простор собственникам или застройщикам в выборе нужного варианта.

Так, на участках для жилого строительства можно не только построить жилой дом, но и посадить на нём декоративные или плодовые деревья или растения, хотя такие действия с посадками автоматически станут вспомогательным видом деятельности на участке, но, естественно, не заменяющим его основной вид использования — жилищное строительство.

Другой пример: в описание видов разрешённого использования «Торговые центры (Торгово-развлекательные центры)» и «Рынки», помимо размещения объектов капитального строительства с назначением «для организации торговли», включено размещение гаражей и стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра или рынка.

Такое же включение возможности размещения гаражей и автостоянок сделано и для ВРИ «Малоэтажная жилая застройка», «Блокированная жилая застройка», «Среднеэтажная жилая застройка», «Многоэтажная жилая застройка», при этом ещё обеспечивается и возможность обустройства площадок отдыха, детских и спортивных площадок.

Приведённые примеры — наглядная иллюстрация сопутствующих использований земельных участков, которые, как вполне понятно, неразрывно связаны с его основным назначением, и, по сути, являются вспомогательными видами разрешённого использования, введение которых теперь не требует отдельных процедур. Они уже выполнены.

Описание каждой подгруппы в Классификаторе ВРИ земельных участков помогает выяснить, что можно размещать на земельном участке и какие ещё цели разрешены к реализации, то есть понять, как в целом участок может использоваться.

Если, например, участок был предоставлен с видом разрешённого использования «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», то на нём можно разместить жилой дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не больше 3-х этажей. И его невозможно будет разделить на отдельные квартиры. На участке можно ещё построить гараж и подсобные надворные сооружения, заниматься производством сельскохозпродукции и содержанием сельскохозяйственных животных. Эти возможности отражены в Классификаторе.

Согласно новому Классификатору ВРИ, вид разрешённого использования «сельскохозяйственное использование» включает в себя не только осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, но и размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Важной отличительной особенностью документа стала введённая для всех видов разрешённого использования возможность строительства линейных объектов — линий водопроводов, газопроводов, связи, ЛЭП, дорог (исключение составят лишь автомобильные и железные дороги), а также инженерных и защитных сооружений, конечно, если на это нет запрета по федеральным законам.

Такая возможность представляет большое удобство при строительстве линейных объектов, поскольку не нужно будет биться за установление основных или вспомогательных ВРИ — они уже предусмотрены в каждом виде разрешённого использования участков. Соответственно, упрощается и кадастровый учёт таких объектов, так как исчезает необходимость обработки кадастровых данных в связи с выбором разрешённого использования участка перед строительством линейного объекта.

Градрегламент и Классификатор — что приоритетнее?

Ответ прост — важны оба. Но из-за введения нового Классификатора ВРИ возникли проблемы из-за некоторых несоответствий видов разрешённого использования, установленных на основе ПЗЗ градостроительным регламентом, тем видам, что утверждены Классификатором.

Проблемные ситуации

Определённые сложности вызывают последствия введения Классификатора, связанные, например, с получением разрешения на строительство жилых строений на участках для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) — по причине отсутствия такого вида использования в перечне нового Классификатора.

Даже в условиях действующих:

  • федерального закона о КФХ (статья 11),
  • Земельного кодекса РФ (пункт 2 статьи 40),
  • Градостроительного кодекса РФ (статья 51),
  • Санитарных правил 30-102-99 с их Сводом правил по проектированию и строительству, установленных СП 30-102-99 (пункт 5.2.4), где упоминается про дом фермера,

вид использования участков «КФХ» Классификатором исключён. По этой причине администрации муниципальных образований и отказывают в выдаче разрешений на строительство жилых построек или домов.

В таких ситуациях имеет смысл пристальнее ознакомиться с Правилами землепользования и застройки муниципального образования (с текстовой частью ПЗЗ, а именно — с градостроительными регламентами, в которых указываются как основные и вспомогательные виды разрешённого использования, так и условно разрешённые. Возможно, что для той территориальной зоны, в которую включён участок КФХ, жилая застройка относится к условно разрешённым видам. Тогда придётся изменить вид использования участка (с основного на условно разрешённый), а значит, и ликвидировать проблему.

Если же такого «подарка» в ПЗЗ не окажется, иного варианта решения, кроме как назвать строение, планируемое под жильё, административно-бытовым или бытовым зданием, складом, административно-складским зданием, теплицей (если её обустроить, к примеру, на мансарде), не получится. С пропиской, как понятно, тоже.

При выборе собственником участка необходимого вида разрешённого использования, орган власти сможет предложить наиболее подходящий по Классификатору. Иными словами, больших проблем и конфликта при правоприменении нового документа не произойдёт.

До 1 января 2020 года разночтения должны быть устранены полностью. К этому сроку муниципалитеты обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки для приведения ВРИ, установленных градостроительным регламентом, в соответствие с ВРИ, предусмотренными Классификатором.

Если планируемый к строительству объект не соответствует установленной по ПЗЗ территориальной зоне

Например, стоит задача размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 м 2 на земельном участке, расположенном, в соответствии с ПЗЗ, в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).

Решением такой задачи, как и других аналогичных по сути, станет получение разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, приказом Минэкономразвития РФ «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков» (№ 540 от 01.09.2014 г.), правилами землепользования и застройки муниципального образования, на основании заключения (итогового документа) о результатах публичных слушаний и рекомендаций комиссии по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования, с с наименованием вида разрешенного использования по классификатору (в приведённом выше примере это «Магазин» – код вида 4.4).

При отрицательных рекомендациях комиссии по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования или результатов публичных слушаний в получении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка будет отказано.

Если ВРИ участка установлен до введения Классификатора, как быть?

Ситуация с заменой ВРИ возникнет моментально, если собственнику земельного участка она станет необходимой или если он решит построить на участке какой-либо капитальный объект, требующий разрешения на строительство. А изменить вид разрешённого использования земельного участка можно будет уже только в соответствии с Классификатором ВРИ.

Все это означает, что собственники тех участков, виды использования которых не совпадают с ВРИ по Классификатору (с наименованиями ВРИ), рано или поздно могут получить предписания администрации об устранении выявленных несоответствий.

Так что, ответом на вопрос о том, как быть в случае несоответствий существующего ВРИ участка с ВРИ по Классификатору, может стать такой: или ждать предписания администрации, требование которого придётся выполнить в установленные в нём сроки, или, по возможности, своевременно заняться изменением ВРИ.

  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
  • С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволитознакомиться эта статья.
  • Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.

О структуре нового Классификатора ВРИ

Классификатор ВРИ представляет собой единую систему классификации видов разрешённого пользования земельными участками.

Он устанавливает стандарт видов разрешённого использования земельных участков — их наименования, содержания и кодового обозначения.

ВРИ участков определяются вне принадлежности участков к категориям земель. Делается это способом уточнения их наименований и деления на группы (разделы) и подгруппы (подразделы) с присвоением специального кода.

Принятый Классификатор ВРИ содержит вместе с “укрупнёнными” (обобщёнными) видами разрешённых использований участков около 100 их наименований, объединённых в 12 разделов.

Коды — цифровые обозначения разделов соответствуют самым распространённым типам территориальных зон.

Разделы Классификатора ВРИ земельных участков

  • 1.0 —Сельскохозяйственное использование
  • 2.0 —Жилая застройка
  • 3.0 —Общественное использование объектов капитального строительства
  • 4.0 —Предпринимательство
  • 5.0 —Отдых (рекреация)
  • 6.0 —Производственная деятельность
  • 7.0 —Транспорт
  • 8.0 —Обеспечение обороны и безопасности
  • 9.0 —Деятельность по особой охране и изучению природы
  • 10.0 —Лесная
  • 11.0 —Водные объекты
  • 12.0 —Общее пользование территории

Каждый раздел, в свою очередь, состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны и обозначающихся численной дробью (вместо нуля в коде зоны ставится соответствующее число).

Так, в соответствии с Классификатором, все земельные участки, назначение которых соответствует задаче застройки жилыми домами, имеют укрупнённый вид разрешённого использования «Жилая застройка» и обозначаются кодом 2.0.

Тут же уточняется, что к жилой застройке относятся здания (помещения в них) для проживания человека, а гостиницы, дома отдыха, санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы, вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах, где ведётся непрерывное производство, режимные учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей) в этот перечень зданий и помещений не попадают, а значит, и размещение их на участках для жилой застройки недопустимо.

Виды разрешённого использования внутри укрупнённого вида Жилая застройка» имеют уточнённое обозначение.

  • группа видов малоэтажная застройка, включающая виды разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» и «для размещения дачных домов и садовых домов», обозначена кодом 2.1,
  • приусадебный участок личного подсобного хозяйства — обозначена кодом 2.2,
  • блокированная жилая застройка — кодом 2.3,
  • передвижное жильё — кодом 2.4, среднеэтажная жилая застройка — кодом 2.5,
  • многоэтажная жилая застройка — кодом 2.6,
  • обслуживание жилой застройки — кодом 2.7.

Широким спектром ВРИ отличаются земельные участки сельхозназначения — это целые группы видов, ориентированные на ведение хозяйственной деятельности по выращиванию сельскохозяйственных культур, производство продукции животноводства и многие другие направления.

В Классификаторе общее число разделов ВРИ — 12, объединивших 81 вид разрешённого использования участков.

Почему сделано такое большое дробное разделение видов разрешённой деятельности?

ВРИ определяет возможные действия собственника и его права: владелец участка может работать на земле, возводить конструкции, проводить ремонт при соответствии деятельности с видом разрешённого ипользования объекта.

ВРИ, являясь главнейшей правовой характеристикой участка, влияет на многие другие:

  • предельные размеры участка,
  • возможные ограничения в действиях с участком (купля, продажа, дарение, застройка и т.д.),
  • размер налогообложения,
  • льготный режим налогообложения,
  • учёт особого регулирования по ставкам арендной платы для некоторых видов деятельности;
  • имущественное значение при защите жилищных прав на строения на участке и на землю,
  • предоставление субсидий,
  • многие другие.

Для сравнения можно привести Классификатор ВРИ Нью-Йорка, в котором содержится свыше 1000 видов разрешённого использования земельных участков. Очень сложный документ, с массой подробнестей, тем не менее, весомо оправдывающий своё назначение.

В нашем же, российском, Классификаторе ВРИ учтены свои особенности:

  • устоявшаяся во времени система категорий земель и видов территориальных зон, преемственность с предыдущими классификаторами,
  • применимость документа для целого ряда задач, связанных:
  1. с управлением и рациональным использованием земель,
  2. с оценкой земель,
  3. с учётом и регистрацией прав на участки,
  4. с целями государственной сельскохозяйственной и жилищной политики.

Полезно знать

  • Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ, можно ознакомиться здесь.
  • О том, как изменить территориальную зону, можно прочитать здесь.

Классификатор ВРИ — 2015

Пояснение:

В представленном ниже перечне видов использования участков все 12 разделов Классификатора выделены в отдельные таблицы, в которых показано и привычное для восприятия соответствие земельных участков категориям земель по целевому назначению (земли сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, а также земли запаса).

1.0 — Сельскохозяйственное использование

Категория земель

по

целевому назначению

Код

Наименование

ВРИ

земельного участка

Описание ВРИ

земельного участка

1

2

3

4

Земли

сельскохозяйственного назначения

1.0

Сельскохозяйственное использование

Ведение сельского хозяйства.

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание ВРИ с кодами 1.1 — 1.18, в том числе:

размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Земельные вопросы

Виды разрешенного использования земли в России (2017)

Виды разрешенного использования земли в России (2017)

Список сокращений

ВРИ – вид разрешенного использования, разрешенное использование

ГР – градостроительный регламент

ГрК РФ – Градостроительный кодекс Российской Федерации [1]

ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации [3]

Классификатор ВРИ, Классификатор – Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом № 540 Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. [10]

ПЗЗ – правила землепользования и застройки

1.1 Понятие вида разрешенного использования земли (земельного участка)

В нормативных актах Российской Федерации нет определения термина «разрешенное использование земли» или «вид разрешенного использования земли (земельного участка)». Вместе с тем, в п. 2 ст. 7 ЗК РФ сказано: «Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий». Следовательно, разрешенное использование – одна из основных характеристик земельного участка, которая влияет на определение правового режима использования земли и устанавливается в соответствии с зонированием территорий.

Территориальная зона – это часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков (ФЗ «О государственном земельном кадастре» [7], ст.1). Границы зоны определяются в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ».

Исчерпывающий перечень ВРИ земельных участков изложен в соответствующем классификаторе, и в практической деятельности хозяйствующих субъектов имеет большое значение, поскольку относится к конкретному земельному участку и служит для целей планирования его развития. ВРИ влияет на кадастровую и рыночную стоимость участка, а также на размер ставки налога на землю.

1.2 Развитие института видов разрешенного использования земельных участков в РФ. Виды разрешенного использования земли в Российской Федерации до 2015 г.

Нормы о делении земель на категории по целевому назначению содержались еще в Законе СССР «Об утверждении основ земельного законодательства» [12] 1968-го года, а также в принятом впоследствии Земельном кодексе РСФСР [2]. Принцип, согласно которому правовой режим земельных отношений стал определяться не только в зависимости от категории земли, но и от вида разрешенного использования конкретного земельного участка, установлен только в 2001 г. в ЗК РФ [3]. Зонирование территорий и ВРИ были разработаны в США. В 1916 г. Нью-Йорк принял новые правила застройки, запрещающие размещать по соседству земельные участки с ВРИ, которые бы ухудшали качество среды, например, промышленные объекты — рядом с жилыми кварталами, многоэтажные дома — рядом с домами малой этажности.

В России правила застройки стали разрабатываться в 1935 г. в Москве, с 1951 г. — в Ленинграде. Долгое время в стране не существовало единого перечня видов разрешенного использования земельных участков. Лишь в 2007 г. Минэкономразвития РФ в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [11] ввел такой классификатор (из 16 ВРИ земельных участков). Но подход был избирательный, создавались предпосылки для манипуляций и злоупотреблений органами местного самоуправления: ограничение прав и возможностей использования земельных участков для правообладателей, дополнительные расходы по изменению ВРИ земельного участка и пр. Окончательный документ был утвержден 01.09.2014 г. Приказом Минэкономразвития России № 540.

1.3 Классификатор ВРИ – 2015. Виды земельных участков

Классификатор ВРИ в 2015 г. стал основным нововведением в земельном законодательстве РФ. Он устанавливает наименования, описания разрешенной деятельности на земельном участке и виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ. Классификатор содержит 12 обобщенных видов разрешенного использования земельных участков и 81 уточненный вид (табл. 1). Если обобщенный вид разрешенного использования установлен в качестве основного вида, то это позволяет осуществлять любой вид хозяйственной деятельности, входящий в состав уточненных ВРИ [4].

Табл. 1 – Общая структура Классификатора

1.2 – Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур

1.4 – Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур

1.6 – Выращивание льна и конопли

1.14 – Научное обеспечение сельского хозяйства

1.15 – Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

1.16 – Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках

1.18 – Обеспечение сельскохозяйственного производства

2.2 – Приусадебный участок личного подсобного хозяйства

2.3 – Блокированая жилая застройка

2.4 – Передвижное жилье

2.5 – Среднеэтажная жилая застройка

2.6 – Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)

2.7 – Обслуживание жилой застройки

3.2 – Социальное обслуживание

3.3 – Бытовое обслуживание

3.5 – Образование и просвещение

3.6 – Культурное развитие

3.7 – Религиозное использование

3.8 – Общественное управление

3.9 – Обеспечение научной деятельности

3.10 – Ветеринарное обслуживание

4.2 – Торговые центры (Торгово-развлекательные центры)

4.5 – Банковская и страховая деятельность

4.6 – Общественное питание

4.7 – Гостиничное обслуживание

4.9 – Обслуживание автотранспорта

5.2 – Природно-познавательный туризм

5.3 – Охота и рыбалка

5.4 – Причалы для маломерных судов

5.5 – Поля для гольфа и конных прогулок

6.2 – Тяжелая промышленность

6.3 – Легкая промышленность

6.4 – Пищевая промышленность

6.5 – Нефтехимическая промышленность

6.6 – Строительная промышленность

6.10 – Обеспечение космической деятельности

7.2 – Автомобильный транспорт

7.3 – Водный транспорт

7.4 – Воздушный транспорт

7.5 – трубопроводный транспорт

8.2 – Охрана Государственной границы Российской Федерации

8.3 – Обеспечение внутреннего правопорядка

8.4 – Обеспечение деятельности по исполнению наказаний

9.1 – Охрана природных территорий

9.2 – Курортная деятельность

10.2 – Лесные плантации

10.3 – Заготовка лесных ресурсов

10.4 – Резервные леса

11.2 – Специальное пользование водными объектами

11.3 – Гидротехнические сооружения

  • Классификатор не различает основных, вспомогательных или условных видов разрешенного использования. Но в некоторых случаях вид разрешенного использования описан достаточно широко и сам по себе предполагает несколько видов деятельности. Некоторые из них могут быть вспомогательными. Например, ВРИ с кодом 2.1, допускает выращивание сельскохозяйственных культур. Но такое использование должно проводиться вместе с размещением жилого дома.
  • Для всех ВРИ, в примечаниях к Классификатору, установлена возможность строительства линейных объектов (за исключением железных и автомобильных дорог), инженерных и защитных сооружений. Это означает, что для размещения, например, линии электропередач, связи, водопровода не требуется установление вспомогательных или основных видов разрешенного использования.

При определении ВРИ нужно руководствоваться целевым назначением участка в соответствии с категорией, а также установленной территориальной зоной. Такое соответствие можно наблюдать в таблице 2

Табл. 2 – Классификатор ВРИ – 2015. Виды земельных участков

К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:

— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);

— для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы);

— как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах);

— как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 — 2.7

выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;

размещение гаражей и подсобных сооружений.

производство сельскохозяйственной продукции;

размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных

обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха;

размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома

благоустройство и озеленение придомовых территорий;

обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома

размещение объектов капитального строительства для размещения отделений почты и телеграфа;

размещение объектов капитального строительства для размещения общественных некоммерческих организаций: благотворительных организаций, клубов по интересам

устройство площадок для празднеств и гуляний;

размещение зданий и сооружений для размещения цирков, зверинцев, зоопарков, океанариумов

размещение объектов капитального строительства, предназначенных для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы, а также для осуществления благотворительной и религиозной образовательной деятельности (монастыри, скиты, воскресные школы, семинарии, духовные училища)

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 — 4.9

в игорных зонах также допускается размещение игорных заведений, залов игровых автоматов, используемых для проведения азартных игр, и игровых столов, а также размещение гостиниц и заведений общественного питания для посетителей игорных зон

осуществление необходимых природоохранных и природовосстановительных мероприятий

добыча недр открытым (карьеры, отвалы) и закрытым (шахты, скважины) способами;

размещение объектов капитального строительства, в том числе подземных, в целях добычи недр;

размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке;

размещение объектов капитального строительства, предназначенных для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования, если добыча недр происходит на межселенной территории

размещение объектов капитального строительства, необходимых для обеспечения железнодорожного движения, посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания, в том числе железнодорожные вокзалы, железнодорожные станции, погрузочные площадки и склады (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов);

размещение наземных сооружений метрополитена, в том числе посадочных станций, вентиляционных шахт;

размещение наземных сооружений для трамвайного сообщения и иных специальных дорог (канатных, монорельсовых)

размещение объектов капитального строительства, необходимых для обеспечения автомобильного движения, посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания, а также объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения;

оборудование земельных участков для стоянок автомобильного транспорта, а также для размещения депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту

размещение зданий военных училищ, военных институтов, военных университетов, военных академий

обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов;

размещение объектов капитального строительства, необходимых для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты);

размещение объектов, для обеспечения безопасности которых были созданы закрытые административно-территориальные образования

1.4 Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования земельного участка наиболее часто требуется в следующих случаях:

  • строительство или реконструкция на земельном участке объекта недвижимого имущества с другим функциональным назначением, нежели предусмотрено в виде разрешенного использования;
  • изменение функционального назначения уже существующего объекта недвижимости;
  • уточнение вида разрешенного использования неправильно внесенного или в связи с приведением в соответствие с новым Классификатором ВРИ.

В настоящий момент в отношении установления и изменения ВРИ земельных участков остаются, до конца не решенными, два вопроса:

  • Какие выбирать ВРИ земельных участков до внесения изменений в правила землепользования и застройки (до 1 января 2020 г.)?

Согласно Федеральному закону №171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» [6] органы местного самоуправления обязаны внести изменения в ПЗЗ в соответствии с Классификатором до 1 января 2020 г. Какой же ВРИ выбирать сегодня, из ПЗЗ или Классификатора, если они не совпадают? Некоторые органы местного самоуправления начали заранее подготавливать изменения в ПЗЗ, что можно считать наиболее рациональным решением.

Для правообладателей земельных участков важными являются два положения:

  • разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора (фактически до даты вступления в силу изменений в соответствииc Федеральным законом №171-ФЗ, то есть до 1 марта 2015 г.), признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору;
  • правообладатель земельного участка вправе подать в уполномоченный орган государственной власти заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору. Уполномоченный орган в течение одного месяца обязан принять решение об установлении соответствия, которое является основанием для внесения изменений о разрешенном использовании земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
  • Какие существуют процедуры установления (изменения) ВРИ земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются?

До принятия ПЗЗ изменение ВРИ земельного участка, на который градостроительные регламенты не распространяются, осуществлялось путем принятия решения органом местного самоуправления с учетом публичных слушаний. После принятия ПЗЗ (01.01.2012) какие-либо разъяснения по этому поводу отсутствуют, следовательно, возможность изменения ВРИ земельных участков сельхозугодий, законодательно не урегулирована. В отсутствие нормативных актов и разъяснений к ним, большое значение приобретает сложившаяся в РФ судебная практика по данному вопросу и принятые в последние годы органами местного самоуправления решения об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Земельные участки с указанием ВРИ «для сельскохозяйственного производства» или «для ведения фермерского хозяйства» довольно часто трансформируются в земельные участки «для ведения садоводства» или «для ведения дачного строительства». При этом, такие участки успешно проходят кадастровый учет и регистрацию прав. Значит, вопрос изменения ВРИ земельных участков, относящихся к сельхозугодиям, следует рассматривать в каждом случае отдельно, на основании сложившейся практики в конкретном регионе. По законодательству нельзя, но практически такая возможность существует.

Новый классификатор видов разрешенного использования земли

Смотрите также:

Год назад вступил в силу новый классификатор видов разрешенного использования земли для постройки недвижимости. Что нового он принес для малоэтажного строительства?

1 марта 2015 года вступил в силу новый классификатор видов разрешенного использования (ВРИ), обязательный к применению на всей территории РФ. Причина появления проста: унификация и упорядочивание видов деятельности на земельном участке возможна только путем введения однозначных описаний использования. Различная классификация в муниципальных образованиях видов использования приводила к многообразию формулировок, к вольному толкованию их содержания, и как следствие к невозможности с полной уверенностью определить, возможно ли строительство конкретного объекта на земельном участке или нет. Классификатор устранил некоторые проблемы, существовавшие ранее на практике.

Перед демонстрацией некоторых новинок, которые несут безусловную практическую нагрузку, стоит остановиться на вопросе соотношения классификатора и действующих правил землепользования и застройки. Несмотря на обязательное применение классификатора с момента его вступления в силу не была отменена или изменена ни одна норма статьи 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой ВРИ устанавливаются и изменяются только в соответствии с градостроительным регламентом как составной части правил землепользования и застройки. Эти положения будут приведены в соответствии с классификатором только к 2020 году. Какой же документ – градостроительный регламент в составе ПЗЗ или новый классификатор – имеет приоритет на ближайшие 5 лет? Ведь неверное определение вида использования не позволит осуществить кадастровый учет земельного участка. На наш взгляд, несмотря на наличие ПЗЗ, которые будут действовать в старой редакции до 2020 года, вид разрешенного использования лучше выбирать в соответствии с новым классификатором, чтобы избежать любых споров, плавно перетекающих в судебные процессы.

Для начала отметим нововведение, которое является общим для различных видов застройки и должно порадовать застройщиков. В классификаторе при описании всех ВРИ, связанных с возведением объекта недвижимости, используется термин «размещение объекта», включающий в себя как сам процесс строительства, так и последующую эксплуатацию построенного здания. Поэтому заинтересованным лицам не придется вновь проходить процедуру изменения вида использования после завершения строительства. Также, им не потребуется устанавливать для своего земельного участка такие вспомогательные виды использования как «для размещения и эксплуатации линейных объектов» (это, например, водопровод, линии связи, электропередач) или «для размещения гаражей/паркингов», поскольку в каждом ВРИ автоматически предусмотрено их строительство и ввод в эксплуатацию. Более того, при виде разрешенного использования участка для малоэтажной застройки сразу предусматривается «размещение объектов обслуживания во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома». Эти нормы заметно сэкономят время и силы застройщика.

В сфере малоэтажного строительства классификатором также внесен ряд иных занимательных положений.

    Во-первых, установлено унифицированное определение «малоэтажной жилой застройки». Ранее под таковым могло пониматься как индивидуальное жилищное строительство, так и размещение жилых зданий высотой до 5 этажей. Теперь установлено, что с таким видом разрешенного использования на земельном участке можно разместить пригодный для проживания дом, высотой до 4 этажей, включая мансардный. Данное описание фактически подводит черту под многочисленными судебными спорами, в рамках которых недобросовестные лица в попытках признать право собственности на объект, построенный выше установленного предела, апеллировали к тому, что мансарда не может быть квалифицирована в качестве этажа и, соответственно, ими не нарушено императивных пределов по высотности объекта. После введения классификатора практически нет шансов для признания права собственности на малоэтажный жилой дома, возведенный выше положенного размера за счет мансардного этажа.

Подводя итоги продемонстрированных изменений, имеющих место вследствие принятия классификатора, стоит констатировать, что на данный момент лицам, собирающимся осуществлять строительство малоэтажных жилых домов и «таун-хаусов», перед возведением данных объектов стоит оценить параметры данного объекта, его соответствие указанным выше описаниям, а также соотнести установленный вид разрешенного использования земельного участка во избежание в дальнейшей признания построенного объекта недвижимости самовольной постройкой.

Обзор нового классификатора видов разрешенного использования земельных участков (проблемные вопросы применения)

Единственным приложением к документу является классификатор, в котором в отношении каждого вида разрешенного использования указаны:

  • наименование;
  • описание;
  • код (числовое обозначение) вида разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 2 Приказа, новые виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются с даты вступления его в законную силу, то есть с 24.12.2014.
Согласно примечаниям к классификатору:

  • в скобках указаны равнозначные наименования видов разрешенного использования;
  • содержание видов разрешенного использования допускается без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), информационных и геодезических знаков;
  • текстовое наименование ВРИ и его код (числовое обозначение) являются равнозначными.

Виды разрешенного использования в классификаторе разделены на 12 условных групп, которые обозначены соответствующими кодами (числовыми обозначениями):

Ведение сельского хозяйства.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 — 1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции

Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них.
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:

— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
— для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы);
— как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах);
— как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 — 2.7

Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 — 4.9

Обустройство мест для занятия спортом, физкультурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 — 5.5

Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 6.1 — 6.9

Размещение различного рода путей сообщения и сооружений, используемых для перевозки людей или грузов либо передачи веществ.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.1 — 7.5

В то же время, перечень видов разрешенного использования для зоны многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ) установлен градостроительным регламентом в соответствии со статьей 33 Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону Городской Думы от 26.04.2011 № 87 (ред. от 21.10.2014).
Для строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, в соответствии с градостроительным регламентом из числа основных видов разрешенного использования можно выбрать только «многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания». Условно-разрешенные и вспомогательные виды ВРИ также не содержат необходимого нам вида разрешенного использования, то есть «среднеэтажная жилая застройка».
Кроме того, не содержат ПЗЗ для данной зоны и даже общего для данной группы видов разрешенного использования, установленных классификатором, вида — «жилая застройка» (код 2.0).
Таким образом, собственник земельного участка сталкивается с проблемой, которая заключается в том, что выбрать надлежащий вид разрешенного использования для земельного участка после 24.12.2014 он не сможет.
Поскольку в соответствии с требованиями статьи 37 ГрК РФ собственник должен осуществлять выбор вида разрешенного использования из числа установленных градостроительным регламентом, то выбрав, например «многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания», он может столкнуться с проблемой при постановке земельного участка на кадастровый учет.
Орган кадастрового учета должен действовать в соответствии с требованиями статьи 7 ЗК РФ и пунктом 2 Приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540, то есть проверять соответствие выбранного вида разрешенного использования классификатору.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Закон о кадастре) для осуществления государственного кадастрового учета должна представляться копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
Таким документом, в отношении земельного участка в населенном пункте являются Правила землепользования и застройки (если они утверждены).
В случае выбора вида разрешенного использования не установленного ПЗЗ для соответствующей зоны, орган кадастрового учета принимал решение о приостановлении кадастрового учета по причине не представления необходимых для кадастрового учета документов, так как выписка из ПЗЗ не подтверждала возможность установления такого вида разрешенного использования.
Какое решение орган учета будет принимать в том случае, если вид разрешенного использования будет выбран после 24.12.2014 в соответствии с ПЗЗ, но вопреки классификатору, то есть в нарушение требований ЗК РФ и приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540, в настоящее время сложно предугадать.
Правоприменительная практика в отношении подобных случаев по понятной причине отсутствует, а разъяснений органа кадастрового учета и Росреестра о том, каким должно быть решение должностного лица по результатам рассмотрения соответствующего заявления, нет.

Приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 N 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540» (Зарегистрирован в Минюсте России 21.10.2015 N 39397).
Письмо Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 19.01.2015 № 15-Исх/00230 «Об осуществлении государственного кадастрового учета после вступления в силу Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540»

( Внимание : 03.11.2015 вступают в силу изменения, внесенные в классификатор ВРИ приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 709)
_____________________

1 Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрирован в Минюсте России 08.09.2014 N 33995)

Комментарии

Кому: Алексей, ale-ser@mail.ru, #4

Для того, чтобы ответить на Ваш вопрос необходимо ознакомиться с документами на здание, выбор необходимо делать в зависимости от площади здания и его основного назначения.
Если это торговый центр, то вероятнее всего необходимо выбирать «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м» (код 4.4. классификатора).
Однако, необходимо при этом еще и учитывать место расположения земельного участка,распространяются ли на Ваш земельный участок ПЗЗ.

Статья написана по материалам сайтов: www.zemvopros.ru, wiki-land.ru, ppt.ru, kadastrdon.ru.

»

Это интересно:  Как узнать кому принадлежит земельный участок
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector