+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Передача задатка как способ обеспечения обязательств в сделках с недвижимостью

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

Это интересно:  Получил вид на жительство, как получить гражданство РФ: после чего дают новый паспорт в России, как происходит подача документов, если уже есть ВНЖ?

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Передача задатка как способ обеспечения обязательств в сделках с недвижимостью

Библиографическая ссылка на статью:
Удалова Н.М. Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 1 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/01/30594 (дата обращения: 26.09.2018).

Принятие стороной на себя определенных обязательств предполагает, что они будут исполняться надлежащим образом. Указанное правило прямо предусмотрено статьей 309 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), однако на практике оно нередко нарушается. В этой связи все большее число субъектов делает попытки построить взаимоотношения с контрагентом таким образом, чтобы необходимость исполнения обязательства подкреплялась бы дополнительными мерами. Ввиду этого, на практике все чаще используются разнообразные способы обеспечения исполнения обязательств.

Обеспечить исполнение обязательства – означает принять на себя обязанность безвозмездно предоставить кредитору имущественное благо в счет удовлетворения его требований, связанных с нарушением другого (обеспеченного) обязательства и существующих в форме регулятивных или же охранительных правовых отношений наряду с самой этой обязанностью.[1]

В настоящее время ГК РФ регламентированы такие их способы обеспечения исполнения обязательства как: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток. При этом данный перечень является открытым. Непосредственно в тексте упомянутого нормативного правового акта указывается, что обеспечение исполнения обязательства возможно и иными способами, «предусмотренными законом или договором». Так, например, в соответствии со ст. 824 ГК РФ денежное требование к должнику может быть уступлено клиентом финансовому агенту также в целях обеспечения исполнении обязательства клиентом перед финансовым агентом. Кроме того, согласно ст. 115 Бюджетного кодекса РФ для обеспечения надлежащего исполнения принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства), а также возмещения ущерба, образовавшегося при наступлении гарантийного случая некоммерческого характера возможно использование государственной или муниципальной гарантии.

При этом диспозитивность ст. 329 ГК РФ предполагает наличие широких возможностей по применению не предусмотренных законом способов обеспечения исполнения обязательств. Примером этого может служить обеспечительный платеж, который достаточно широко используется в настоящее время.

Однако среди существующих способов обеспечения исполнения обязательств особое место занимает задаток.

Обратим внимание, что данной правовой институт является предметом пристального внимания как со стороны лиц, занятых в научной сфере, так и тех, кто использует его в практической деятельности. Несмотря на значительное количество исследований, проблемы, связанные с применением задатка по-прежнему остаются. В рамках данной статьи будет предпринята попытка систематизировать имеющиеся знания и опыт, накопленные учеными и практиками при изучении данной темы.

Итак, как отмечает Е.С. Куликов «задаток – достаточно древний институт договорного права. Можно предположить, что задаток появился в гражданском (торговом) обороте стран Ближнего Востока как обычай, закрепляющий договор между сторонами, не позволяющий сторонам просто так (без ответственности) отказаться от договора, как они могли бы это сделать до передачи задатка». При этом задаток также был известен и в древнерусском праве.[2]

В настоящее время положения о задатке регламентированы статьями 380 и 381 ГК РФ. В них раскрываются основные особенности указанного института гражданского права.

Так, в соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Фактически использование задатка сторонами может преследовать следующие цели:

  • предотвращение неисполнения обязательств,
  • удостоверение наличия денежных средств у обязанного осуществлять платежи субъекта,
  • подтверждение факта наличия обязательственных отношений между лицами.

При этом для данного способа обеспечения исполнения обязательств обязательна письменная форма. Следует обратить внимание и на тот факт, что соответствующая форма должна быть таковой независимо от суммы задатка. Таким образом, в данном случае не будет действовать правило, формулируемое по смыслу ст. 158,159, 161 ГК РФ, а именно: сделка между гражданами может быть устной при условии, что она совершается на сумму не более десяти тысяч рублей.

Кроме того, необходимо указать, что в некоторых случаях, даже, несмотря на наличие соглашения сторон именно о задатке, суд может квалифицировать передачу соответствующих денежных средств как авансовый платеж. В частности, в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.03.2001 № 1738/99 было указано: «суд обсудил вопрос о том, является ли задатком сумма, перечисленная истцом на счет ЗАО. Поскольку в платежных поручениях от 30.09.97 №. 171 и от 03.10.97 № 184 в графе «назначение платежа» истец указал: «оплата за масло подсолнечное», суд обоснованно не признал эту сумму задатком. В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации данная сумма была признана авансом».

Особенность задатка как способа обеспечения исполнения обязательства заключается в последствиях, которые возникают при неисполнении сторонами принятых на себя обязанностей. При указанных обстоятельствах правовые результаты могут быть условно разделены на два вида в зависимости от наличия или отсутствия виновных действий одной из сторон. Так, ст. 381 ГКРФ предусматривает последствия, возникающие при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (фактически вина не имеет места или в силу объективных обстоятельств, или по причине соглашения сторон), а также последствия, когда налицо вина одного из субъектов правоотношений.

Так, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. В данном случае возможны две ситуации, которые имеют одинаковый правовой результат, а именно: переданные денежные средства подлежат обратной передаче их первоначальному владельцу.

Что касается невозможности исполнения обязательства, то согласно ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

При наличии вины одной из сторон за неисполнение обязательства, правовые последствия использования задатка заключаются в следующем:

  • если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны,
  • если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При простоте и удобстве задатка использование его как способа обеспечения исполнения обязательства сопряжено с рядом проблемных ситуаций, который нередко возникают на практике.

Во-первых, до настоящего момента отсутствует единый подход к возможности использования задатка в предварительных договорах. Представляется интересным тот факт, что различные мнения по этому поводу высказываются и в научной среде, и в сфере практического применения данного способа обеспечения исполнения обязательства. Так, в настоящее время в доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а также обязательства, в которых одновременно реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная).[3] Однако на практике указанное положение не всегда находит свое подтверждение. Очень часто к задатку прибегают субъекты, желающие с его помощью обеспечить заключение основного договора в будущем и тем самым фактически распределить функции данного способа обеспечения исполнения обязательств между двумя соглашениями (основным и дополнительным).

Как было отмечено выше, позиции судов по вопросу возможности использования задатка в предварительном договоре также неодинаковы. Так, например, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 обосновывается невозможность использования задатка в предварительном договоре, которая сформулирована следующим образом: «Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ».

В свою очередь Верховный суд РФ в определении от 22.07.2008 № 53-В08-5 продемонстрировал обратную позицию, указав, что «задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора».

Безусловно, сложившаяся ситуация не способствует стабильности отношений в сфере гражданского оборота. В этой связи проводимая в настоящее время реформа гражданского законодательства может затронуть и данную сферу общественных отношений. Так, в соответствии с Пояснительной запиской к проекту федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» «предлагается несколько расширить и круг обязательств, исполнение которых может быть обеспечено задатком. В частности, задаток может применяться для обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, а в случаях, предусмотренных договором, – и иных требований (пункты 4 и 5 статьи 380 ГК РФ)».[4] Это будет способствовать достижению единообразия в применении задатка.

Во-вторых, задаток может быть использован только в случае, когда обязательство не исполнено. Если же сторона исполняет обязательства, но делает это ненадлежащим образом, то во взыскании задатка будет отказано. Подобная позиция подтверждается многочисленными примерами из сложившейся судебной практики.

В этом проявляется неуниверсальность задатка как способа обеспечения исполнения обязательств и его недостаточная гибкость по сравнению с неустойкой.

В-третьих, нередко возникают проблемы с правовой квалификацией суммы, перечисленной на счет контрагента и отнесением ее к задатку или авансовому платежу. Ранее была описана ситуация из судебной практики, в которой суд на основании иных доказательств даже при наличии соглашения о задатке, признал его авансом (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2001 № 1738/99). Хотя риск повторения подобного не слишком велик, тем не менее, он имеет место быть. В этой связи при использовании задатка стороны должны быть крайне внимательны при дальнейшем документальном оформлении своих отношений для того, чтобы не дать возможности признать соответствующие денежные средства авансом.

В-четвертых, соглашение о задатке ставит стороны в очень жесткие условия, связанные с его удержанием или возвратом. В частности, если рассмотреть нормы, касающиеся наиболее распространенного способа обеспечения исполнения обязательства, а именно: неустойки, то становится очевидно, что ее размер, независимо от согласованного субъектами, может быть изменен согласно ст. 333 ГК РФ, в соответствии с которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Что касается задатка, то возможность изменения его размера законом не предусмотрена. Следовательно, независимо от характера наступивших последствий и иных обстоятельств, сумма денежных средств, изначально оговоренная сторонами, не будет подвергаться корректировке судом. Обратим внимание, что звучат мнения о необходимости законодательного закрепления права суда на уменьшение размера задатка. В частности, А.В. Латынцев указывал: «В свою очередь, штрафной механизм задатка можно отнести к классу ответствующих способов обеспечения наряду с неустойкой и процентами за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Поэтому оправданной представляется возможность применения судом права на уменьшение суммы, причитающейся пострадавшей стороне в ходе реализации штрафного механизма задатка, если размер данной суммы явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств».[4] Однако полагаем, что данная позиция противоречит самой сути задатка, основная цель которого четко регламентировать последствия неисполнения обязательства. При предоставлении суду права на корректировку соответствующей суммы, особенности задатка фактически нивелируются и по своей правовой природе он схож с институтом неустойки.

Это интересно:  Срок действия протокола гибдд

Кроме того, Куликовым Е.С. было высказано мнение, что формулировку ст. 381 ГК РФ следует изменить следующим образом: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, ест иное не предусмотрено основным договором или соглашением о задатке».[6] Однако включение диспозитивного элемента, позволяющего изменить размер задатка, в указанную статью ГК РФ также приведет к размыванию отличительных особенностей задатка и сближению его с иными способами обеспечения исполнения обязательств.

Таким образом, можно сделать вывод, что задаток является неотъемлемой частью современных гражданских отношений. При этом более активному его использованию мешает ряд проблем, которые имеют место быть в настоящее время. В случае их разрешения задаток может стать одним из наиболее часто используемых способов обеспечения исполнения обязательств.

Публикации

ВС РФ vs ВАС РФ: предварительный договор и задаток

VEGAS LEX_Андрианов_Корпоративный юрист.Практикум_10.2014

Нередко участники предварительного договора, принимая на себя обязательства по заключению основного договора, обеспечивают их исполнение задатком. При этом они предусматривают, что при отказе от заключения основного договора стороны, уплатившей задаток, последний остается у другой стороны, а в случае отказа от заключения основного договора стороны, получившей задаток, он подлежит возврату контрагенту в двойном размере. Допустимо ли обеспечение задатком обязательств, возникших из предварительного договора?

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

С учетом этого и в теории гражданского права, и в судебной практике выделяют три функции задатка:

  • обеспечительную (задаток обеспечивает исполнение обязательств по договору);
  • доказательственную (задаток выдается в доказательство заключения договора);
  • платежную (задаток выдается в счет причитающихся по договору платежей).

Предварительный договор не порождает появление у его участников обязанностей по передаче имущества, уплате денежных средств, выполнению работ или оказанию услуг – они могут возникнуть только из основного договора. Поэтому основным аргументом в пользу невозможности обеспечения задатком обязательств по предварительному договору традиционно является отсутствие платежной функции.

Именно такими соображениями руководствовался Президиум ВАС РФ при вынесении Постановления No 13331/09, отмечая, что согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Поскольку предварительный договор не порождает возникновения денежного обязательства (его предметом, как уже указывалось выше, является обязательство заключить основной договор), задаток по такому договору выдан быть не может.

Тем не менее на практике платежи по предварительному договору все-таки производятся. Цель их совершения зачастую состоит в том, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон заключить сделку, платежеспособность приобретателя имущества, обеспечить собственника отчуждаемого объекта денежными средствами, необходимыми для подготовки к сделке, и т. п. Как правило, такие платежи уплачиваются в счет цены основного договора, который должен быть заключен в будущем.

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИИ

При возникновении спора о такого рода платежах суды сталкиваются с необходимостью их правовой квалификации.

Нередко формальным поводом для такой квалификации служит п. 3 ст. 380 ГК РФ, согласно которому в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Между тем аванс точно так же, как и задаток, имеет платежную функцию. Разница между ними состоит в том, что в отличие от задатка аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств. И если за платежом, вносимым согласно условиям предварительного договора в счет цены основного договора, который будет заключен в будущем, признавать платежную функцию, то проблем с возможностью признания такого платежа задатком не возникает. Именно такой подход был применен ВС РФ при вынесении Определения No 53-В08-5.

В Определении No 53-В08-5 ВС РФ отклонил доводы ответчика, ссылавшегося на то, что основной договор между сторонами заключен не был, поэтому денежное обязательство отсутствует, т. е. уплаченная согласно предварительному договору денежная сумма не выполняла платежной функции. Не отрицая того, что предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон заключить в будущем основной договор, ВС РФ пришел к выводу о том, что исполнение именно этого обязательства обеспечивалось задатком. Денежным же являлось одно из обязательств покупателя по основ ному договору, в зачет которого в случае его заключения поступила бы внесенная покупателем сумма задатка. Таким образом, по мнению ВС РФ, уплаченные покупателем по предварительному договору денежные средства в данной ситуации выполняли платежную функцию, вследствие чего могли быть квалифицированы как задаток.

Практику совершения платежей по предварительному договору ВАС РФ признает, предлагая в подобных обстоятельствах руководствоваться следующим.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или ее существенную часть, то суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Этот вывод сформулирован ВАС РФ в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 No 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Однако такой подход не позволяет в полной мере решить проблему, связанную с осуществлением платежей по предварительному договору, поскольку:

  • он неприменим в ситуации, при которой предварительный договор заключается в отношении объекта, на момент его заключения уже находящегося в собственности продавца;
  • он не позволяет переквалифицировать предварительный договор в основной в случаях, когда согласно предварительному договору оплачивается незначительная часть цены основного договора;
  • неоправданная переквалификация заключенного сторонами договора в любом случае ущемляет свободу договора, которая возведена в ранг принципа гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Использование задатка при заключении договоров купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, что обусловлено противоречивой судебной практикой. Минимизировать риски признания использования задатка недействительным помогут наши рекомендации.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, как следует из легального определения задатка, последний в договорных отношениях должен выполнять три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

Но, в отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка, залог, удержание, банковская гарантия, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер, что вытекает из п. 2 ст. 381 ГК РФ . Так, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Лапач В.А. Когда задаток невозможен… // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 12. С. 64.

Также одной из отличительных черт задатка по сравнению с другими способами обеспечения обязательств является то, что реализация его обеспечительной функции возможна только при наличии вины.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Как правило, задаток применяется в различных договорных отношениях. Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве существует два вида задатка: первый — задаток как один из общих способов обеспечения обязательств (ст. 380, 381 ГК РФ), а второй — задаток, который используется в ходе заключения договора на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ). Так, согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола, который имеет силу договора, утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Как видно из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает доказательственной функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения . В то же время полагаем, что правовое регулирование указанного вида задатка в большей степени отвечает потребностям гражданского оборота, чем регулирование отношений по вопросу использования задатка, которое закреплено в ст. 380 и 381 ГК РФ.

Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. Статут, 2008. С. 35.

В повседневной практике наиболее часто граждане сталкиваются с задатком как одним из способов обеспечения обязательств при заключении договоров купли-продажи жилых помещений.

Между тем использование задатка при заключении договоров купли-продажи жилых помещений является краеугольным камнем отечественной правоприменительной практики и доктрины.

В доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а также обязательства, в которых одновременно реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная).

Так, например, по мнению В.А. Лапача, задатком может обеспечиваться практически любое обязательство, основанное на консенсуальном договоре, в том числе и обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости, за исключением купли-продажи жилых помещений, поскольку договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации, а, следовательно, может считаться заключенным только с момента такой регистрации .

Это интересно:  Карта Газпромбанка: снять деньги без комиссии

Лапач В.А. Указ. Соч. С. 65.

Кроме того, многие правоведы полагают, что задаток не может применяться как способ обеспечения обязательств в предварительном договоре . По мнению Е.Л. Невзгодиной, «стилистический анализ текста нормы ст. 380 ГК однозначно свидетельствует о том, что все три функции задатка могут обеспечивать одновременно лишь один договор; иными словами, один и тот же задаток может обеспечивать исполнение лишь одного договора» .

См. подробнее: Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32. С. 5; Скловский К.И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2000. N 7. С. 12.

Невзгодина Е.Л. Указ. соч. С. 40.

Полагаем, что подобное мнение является результатом слишком узкого толкования п. 1 ст. 380 ГК РФ и сделано без учета складывающейся правоприменительной практики и практики гражданского оборота.

Как известно, в повседневном гражданском обороте задаток в основном используется как раз при согласовании условий договоров купли-продажи жилых помещений именно на стадии заключения предварительных договоров купли-продажи, а три его функции, как правило, распределяются между предварительным и основным договором.

В этой связи представляется необходимым осветить основные проблемы и риски применения задатка в обязательствах по купле-продаже жилых помещений, а также ответить на вопрос о том, возможно ли и как согласно букве и духу действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практике использовать в таких обязательствах задаток.

Как было указано, одним из краеугольных камней применения задатка при покупке жилых помещений является вопрос о возможности внесения задатка по предварительному договору.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как видно, при заключении предварительного договора возникают обязательства только неимущественного характера — заключить основной договор. Именно неимущественный характер предварительного договора является одним из аргументов того, что задаток как способ обеспечения денежного обязательства не может применяться в подобного рода договорных отношениях .

Скловский К.И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2000. N 7. С. 12.

Мы не согласны с подобной позицией. Так, при внимательном прочтении п. 1 ст. 380 ГК РФ очевидно, что его формулировка не позволяет говорить о том, что все три функции задатка должны быть реализованы исключительно в отношении одного договора и в один и тот же момент.

Следует согласиться с тем мнением, что дискуссии о возможности применения задатка на стадии заключения предварительного договора вызваны неудачной редакцией п. 1 ст. 380 ГК РФ .

Ермошкина М. Указ. соч. С. 6.

Кроме того, формулировка о выдаче задатка в счет причитающихся по договору платежей неоднозначна. В данном случае речь может идти как о договоре, который уже заключен, так и о договоре, который может быть заключен в будущем, либо о договоре, заключенном устно. Указанная формулировка также не исключает того, что договор, исполнение которого обеспечивается задатком, может лишь предусматривать, что одна из его сторон в скором времени обязана будет выплатить другой стороне платеж по договору. Так, предварительный договор, согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Между тем, согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, следует признать допустимость использования задатка в предварительном договоре. В этом случае задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в момент заключения основного договора.

Так, например, при рассмотрении одного из дел суд указал следующее: «Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца П. и покупателя С. заключить основной договор — договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию» (Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5).

Таким образом, как видно из проведенного анализа, заключая соглашение о задатке ранее заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, участники гражданского оборота несут риск того, что соответствующая сумма может быть признана авансом и взыскана с потенциального продавца как неосновательное обогащение вне зависимости от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Однако, поскольку участники гражданского оборота в большинстве подобных случаев не обращаются в суд, на практике вне зависимости от того, на какой стадии заключается соглашение о задатке и в какой форме, стороны, не вникая в нюансы правового регулирования, соблюдают правила ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Полагаем, что в связи со сложившейся противоречивой судебной практикой по вопросу допустимости применения задатка в период до заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, положения ст. 380 ГК РФ требуют соответствующих уточнений.

Представляется, что действующее законодательство уже имеет нормативное закрепление возможности выполнения задатком в некоторых случаях не всех своих функций одновременно. Так, например, задаток при заключении договоров на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ) первоначально выполняет только обеспечительную функцию, поскольку его передача преследует побуждение победителя и организатора торгов заключить соответствующий договор. В этом случае, как мы видим, задаток, по сути, обеспечивает обязанность по заключению в будущем основного договора.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере.

Полагаем, что подобное нормативное регулирование специального вида задатка позволяет расширительно толковать положение п. 1 ст. 380 ГК РФ и признать, что функции задатка могут быть реализованы не только одновременно, но и последовательно. Например, сначала обеспечительная и доказательственная и только потом — платежная. Именно такая последовательность реализации функций задатка заложена при использовании задатка на стадии заключения предварительного договора.

Поскольку сложившаяся практика гражданского оборота по вопросу применения задатка более единообразна и удобна, чем неоднозначное правовое регулирование этого вопроса и противоречивая судебная практика, тенденции развития гражданского законодательства свидетельствуют о том, что в скором времени в ГК РФ может появиться редакция ст. 380 ГК РФ, в большей степени приближенная к практике существующего гражданского оборота.

«4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

5. В случаях, установленных законом, задатком могут быть обеспечены иные требования, чем те, которые указаны в пункте первом настоящей статьи. В таких случаях правила настоящего Кодекса о задатке применяются, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон».

Подобный исход многолетних дискуссий по вопросу о возможности применения задатка к предварительному договору является более чем последовательным, поскольку в полной мере соответствует традициям развития классического частного права. Так, например, в римском частном праве задаток мог использоваться в качестве средства понуждения к заключению договора. Во французском Гражданском кодексе задаток преимущественно является способом обеспечения именно предварительных договоров. В русском дореволюционном праве в обязательствах сторон, предметом которых были неимущественные обещания продать или купить, также традиционно использовался задаток .

Ермошкина М. Указ. соч. С. 6.

Именно поэтому мы считаем верной и полезной содержащуюся в проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ поправку в ст. 380 ГК РФ, которая направлена на более корректное и подробное регулирование отношений по использованию задатка. Внесение соответствующих изменений поможет положить конец дуализму доктринальных мнений и противоречивой правоприменительной практике по вопросу применения задатка.

На основании изложенного следует признать, что задатком является денежная сумма, внесенная в доказательство заключения договора и обеспечения исполнения обязательства, в том числе по заключению договора в будущем. Сумма задатка подлежит зачислению в счет платежей, причитающихся либо по уже заключенному договору, либо по договору, который будет заключен в будущем.

Проведенный анализ правоприменительной практики по вопросу применения задатка в ходе купли-продажи жилого помещения позволяет дать некоторые рекомендации, минимизирующие риски признания недействительным использования задатка в подобных правоотношениях.

После достижения договоренности о заключении в ближайшее время договора купли-продажи жилого помещения сторонам следует:

1. Передать задаток только собственнику жилого помещения либо его уполномоченному представителю по заключенному с ним соглашению, избегая передачи суммы задатка риелторам по агентским договорам.

2. Заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения с соблюдением требований, установленных ст. 429 ГК РФ.

3. Предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке, его размере, сроке и порядке внесения, указав, что задаток вносится в обеспечение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения. Также в предварительном договоре следует предусмотреть время и место заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, соответствующие п. 2 ст. 381 ГК РФ. Не лишним в предварительный договор будет включить условие о выплате неустойки на случай нарушения договора одной из сторон (в этом случае даже в ситуации признания соглашения о задатке недействительным с виновной стороны может быть взыскана неустойка).

4. Одновременно с предварительным договором подписать двустороннее соглашение (договор) о задатке.

5. При составлении расписки в получении задатка обязательно указать в тексте, что соответствующая сумма получена в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора.

6. До истечения срока действия предварительного договора направить другой стороне уведомление о намерении заключить основной договор .

7. Подумать, стоит ли включать условие о задатке в договор, если сторона является участником альтернативной сделки (ситуация, при которой собственник, продавая свое жилое помещение, одновременно или с небольшим разрывом во времени приобретает другое). В таких ситуациях уклонение от заключения основного договора может быть вызвано срывом параллельной сделки. В подобных случаях стоит заключать соглашение об авансе, а не о задатке в целях избегания риска уплаты задатка в двойном размере.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, web.snauka.ru, www.vegaslex.ru, legascom.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector