Перепланировка нежилого помещения — законодательство, согласование, как узаконить, проект

Перепланировка нежилого помещения предполагает внесение технических и функциональных изменений. Объем работ зависит от деталей проекта и сметы.

Собственник или арендатор площади не должен нарушать технические и иные нормы, обязан проводить работы согласно утвержденному проекту и полученному разрешению.

Содержание

Общие сведения

Перепланировка предполагает изменение технических параметров нежилого помещения, его функционального назначения.

Мероприятию должны предшествовать формально-юридические действия:

  • получение согласия от жильцов;
  • оформление разрешения инспекции.

Обязательный этап – согласование перепланировки нежилого помещения и составление проекта в БТИ. Специалисты жилищной инспекции, например, в городе Москве могут предложить заявителям воспользоваться типовыми проектами, не требующими оплаты.

При желании переделать помещение на первом этаже многоквартирного дома в салон и другое заведение необходимо, чтобы для него был отдельный выход.

Если дом небольшой, то возможно получить согласие всех жильцов, прежде всего, соседей.

Законодательство

Перепланировка нежилого помещения выполняется согласно нормам ЖК РФ, и ГрК РФ – ст. 51.

Перепланировка нежилого помещения

В проект перепланировки включают способы увеличения метража помещения, установку или демонтаж окон. Работы проводятся для изменения расположения комнат. Могут приниматься меры для увеличения пространства торгового помещения.

Получить разрешение будет легче, если при выполнении работ не затрагиваются несущие (опорные) конструкции дома.

Когда необходимо снести или модифицировать несущую стену, то инициатор перепланировки должен обратиться к проектировщику (автору) дома и получить его заключение о возможности и безопасности такого решения.

Потребуется также получить разрешение от органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора.

В многоквартирном жилом доме

Узаконивание перепланировки в МКД проводится при получении согласия от всех жильцов дома.

До принятия ст. 51 ГрК РФ в новой редакции перепланировка была затруднена в больших домах. Закон позволил проводить работы и получать согласие на общем собрании жильцов.

Если большинство участников собрания согласились дать разрешение на перепланировку, то согласие оформляется специальным протоколом.

Специалисты утверждают, что согласие на перепланировку можно получить от руководства управляющей организации. Но этот момент спорный, так как оно может быть оспорено жильцами в суде.

Разрешение от жильцов требуется, если перепланировка предполагает уменьшение количества общего домового имущества, затрагивает лестничные площадки, мансарды, помещения в цокольном этаже

В нежилом здании

Порядок согласования перепланировки в нежилом здании также предполагает получение согласия от других собственников (арендаторов) помещения.

Разрешение требуется от субъекта, на балансе которого находится здание – города, муниципального образования и т.д.

Должен быть составлен подробный проект, со всеми предполагаемыми изменениями. К нему должна быть приложена пояснительная записка.

Как оформить?

Для перепланировки нужно обратиться за разрешением в жилищную инспекцию или администрацию населенного пункта.

Потребуется получить разрешение от контрольно-надзорных ведомств, если предполагается изменение инженерных коммуникаций или фрагментов помещений, затрагивающих их расположение.

Заявитель обращается за разрешением, предоставляет утвержденный БТИ и подписанный специалистом проект мероприятий. Он, вместе с правоустанавливающей документацией на нежилое помещение, изучается комиссией. Она дает разрешение на перепланировку, устанавливает срок ее проведения.

Комиссия выполняет проверочные мероприятия, подписывает заключительный акт. Заявитель вносит необходимые изменения в поэтажный план и кадастровый паспорт помещения.

Получение разрешения

Если предприниматель или другое заинтересованное лицо обращаются с заявлением на перепланировку с уже готовым проектом, подписанным специалистами БТИ, то должностное лицо должно принять заявление вместе с оригиналом и копией проекта.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании? Смотрите тут.

Для перепланировки нужно подать следующие документы:

  • заявление, в котором нужно обозначить сроки начала и завершения перепланировки, а также перечень необходимых работ;
  • оригиналы и копии правоустанавливающих документов;
  • техническая документация на нежилое помещение;
  • согласие от собственника здания или собственников (арендаторов) других нежилых помещений.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения здесь.

Решение выносится в течение 45 дней после обращения. Для его получения необходима комиссия, в составе которой работает технический специалист.

Если проект составлен правильно и параметры нежилого помещения, всего здания, позволяют выполнить перепланировку, то решение будет положительное.

В ней будет отказано, если работы выполнены самовольно, или технические параметры здания не позволяют проводить изменения, либо если здание признано аварийным.

Он будет обязательным условием перепланировки. В документе обозначают все работы по изменению или усовершенствованию конструкции нежилого помещения.

Заявитель может заменить инженерное оборудование, увеличить или уменьшить площадь вспомогательных помещений, перемещать отопительные устройства, расширять лестницы, дверные проемы.

Образец проекта перепланировки здесь.

В нем обозначают сроки перепланировки, обосновывают необходимость ее проведения. В документе указывают предполагаемое начало и окончание всех технических мероприятий.

Заявление подается на имя должностного лица – руководителя местной администрации. Оно рассматривается в комиссионном порядке.

Они зависят от объема работ. Сроки должны быть согласованы с контрольным органом. Их нарушение возможно только по уважительной причине.

Сроки перепланировки могут быть заблаговременно продлены.

Стоимость зависит от затрат на проект, технические мероприятия. Отдельно оплачиваются услуги посредника.

В среднем, стоимость перепланировки, включая услуг юристов, инженеров, составляет 40 – 100 тыс. рублей.

Самовольная

Подобная перепланировка недопустима. С иском об устранении последствий перепланировки могут обратиться надзорные органы и другие собственники (жильцы) дома.

Нежилое помещение с незаконной перепланировкой невозможно нормально продать, поставить на учет.

Подобные недочеты иногда приходится устранять новому собственнику, с возможной оплатой штрафов.

Ответственность и штрафы за незаконные действия

В 2018 году ответственность за незаконную перепланировку (переустройство) наступает по ст. 7.22 КоАП РФ.

Кроме того, может наступить гражданско-правовая ответственность, если перепланировкой был причинен ущерб другим собственникам или когда перепланировка спровоцировала несчастный случай, повлекший травмы и даже смерть людей (возможна также уголовная ответственность).

Как узаконить?

Если самовольная перепланировка несущественна, то ее можно узаконить в административном порядке.

В остальных ситуациях придется обращаться в суд и доказывать, что перепланировка выполнена с соблюдением технических параметров, безопасна для людей.

Суд может признать перепланировку допустимой – частично или полностью.

При грубых нарушениях жилищных и технических норм в легализации перепланировки будет отказано.

Где узаконить перепланировку квартиры? Информация здесь.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире? Подробности в этой статье.

Когда разрешение не требуется?

Не требуется разрешение при замене сантехники и инженерных коммуникаций, без нарушения их расположения. Можно также менять межкомнатные двери, делать косметический ремонт, заменять окна.

Для выполнения перепланировки следует определиться с перечнем работ и проектом. Разногласия и проблемные вопросы необходимо решать при помощи специалистов.

На видео о порядке согласования

Согласование перепланировки любых помещений и получение согласования в Москве

Перепланировка нежилого помещения проводится для рационального зонирования пространства в офисе, магазине, торговом центре, ресторане или в складских и производственных помещениях. Самый сложный и ключевой момент — это оформление перепланировки нежилого помещения и согласование планируемых работ в соответствующих государственных инстанциях и получение согласия на переобустройство.

В первую очередь проводится обследование здания (помещения) с выпуском Технического заключения на возможность перепланировки в нежилом помещении или заключение о допустимости и безопасности на уже произведенную переустройство.

Исходя из сложности планируемых мероприятий, возможно, понадобятся некоторые доработки:

  • Согласование фасада. Если планируется видоизменение, устройство отдельного входа или дополнительных окон.
  • Конструктивные решения. Если будут затронуты несущие стены строения.
  • Водоснабжение и канализация. Если необходимо изменить инженерные системы.
  • Отопление и вентиляция. Если предполагается замена или перенос элементов указанных систем.

Следующий этап разработка подробного проекта перепланировки/переустройства будущего помещения. Он должен реализовываться инженерной организацией, имеющей допуск СРО, позволяющий разрабатывать подобные документы и проводить обследования зданий в Москве. При разработке проекта учитываются все требования местных административных органов: МЧС, Роспотребнадзор и пр. Соблюдение всех правил залог успешного согласования перепланировки помещения нежилого типа.

Согласование всех нежилых помещений в Москве происходит только по «проекту перепланировки и техническому заключению».

Это интересно:  Декретные в чернобыльской зоне будут рассчитывать по-новому

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании или доме

Самый простой случай.

Если перепланировка нежилых помещений в нежилом отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда все согласования проводятся по временному регламенту в МосгорБТИ.

В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.

Для успешного оформления переустройства необходимо предоставить:

  • Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
  • Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
  • Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
  • Проект планируемого переустройства и перепланировки, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в жилом многоквартирном доме

Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать одобрения дополнительных, профильных госинстанций.

Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует разрешение на работы по перепланировке.

Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки нежилого помещения в жилом доме:

  • Подтверждения права владения.
  • Помещения, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
  • Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
  • Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
  • Проект переустройства нежилых площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
  • Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
  • Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
  • Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.

После рассмотрения всех документов, Мосжилинспекция выдает разрешение или отказывает по определенным причинам.

Если Вы уже выполнили перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, то мы разработаем Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке для Мосжилинспекции.

Оформление Акта о завершенной перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме

Порядок оформления перепланировки нежилого помещения в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.

Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проекту перепланировки, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке нежилого помещения». Он оформляется путем визуального осмотра помещения инспектором Мосжилинспекции.

По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:

  • соответствие реальных работ проектной документации;
  • доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
  • наличие Актов проведения скрытых работ;
  • корректное ведение журнала строительных работ.

Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки нежилого помещения в трех экземплярах.

Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:

  • собственник или его доверенное лицо;
  • представитель разработчика проектной документации;
  • подрядчик, проводивший строительные работы;
  • представитель Мосжилинспекции;
  • руководитель Мосжилинспекции.

Окончательное согласование перепланировки официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.

В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:

  • неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
  • имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
  • отсутствует разрешение на переустройство или проектная документация;
  • имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
  • перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
  • некорректно заполнен журнал производства работ.

Собственник получает на руки предписание об обязательном устранении выявленных нарушений в процессе проведения инспекции. Необходимо повторно обратиться за новым Актом о переустройстве не позднее десяти дней с момента окончания срока предписания.

Оформление перепланировки нежилого помещения с внесением изменений в ГКН и ЕГРН

Порядок регистрации перепланировки нежилых помещений в Москве предусматривает внесение новых данных о помещении в Росреестр и кадастр. Для этого уполномоченный кадастровый инженер, представитель организации с допуском СРО, готовит технический план на нежилое помещение. Именно из него вносятся необходимые корректировки в новый кадастровый паспорт от Росреестра.

Кадастровый паспорт ГКН (Государственный кадастр недвижимости) с новой планировкой является основанием для записи обновленной информации в ЕГРН, на базе которых выдается новое Свидетельство о гос. регистрации прав собственности.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения и чем грозит самовольная перепланировка нежилых помещений

Самовольная перепланировка нежилых помещений ведет к очень серьезным последствиям. В первую очередь это угроза целостности здания и прочности несущих элементов. Каждое строение имеет конструктивные особенности, которые необходимо учитывать при проектирование нового переустройства.

Именно для этого проводится процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения, если на поэтажном плане БТИ есть красные линии.

В ходе плановых проверок, инспектор обязательно потребует технический паспорт МосгорБТИ на нежилое помещение. Когда выяснится, что переустройство не отображено в документации или имеются красные линии на поэтажном плане, то возникнут осложнения.

Штраф за самовольные работы по изменению перепланировки помещения юрлицами составляет до 350 тысяч рублей. Платить подобные административные штрафы придется регулярно, вплоть до узаконивания работ.

Сэкономить время и деньги можно законным путем! Перепланировка нежилых помещений под ключ!

Специалисты нашего центра окажут услуги по перепланировке нежилого помещения, разработают проект перепланировки и соберут комплект необходимых документов для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения – быстро и в полном соответствии с требованиями Мосжилинспеции, МосгорБТИ и Департамента городского имущества г. Москвы.

А если у Вас уже выполнена незаконная перепланировка нежилого помещения и есть красные линии по БТИ, то мы разработаем «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки в нежилом помещении».

Мы профессионально согласуем и узаконим выполненную перепланировку нежилого помещения любой сложности в Москве!

С удовольствием обеспечим для Вас приятные цены и самые короткие сроки исполнения.

Перепланировка нежилого помещения

Основная цель перепланировки в нежилых помещениях – улучшение качества эксплуатации с изменением функционального использования помещений. В данном материале мы разберём как узаконить перепланировку нежилого помещения.

Для начала необходимо разграничить понятия перепланировки и переустройства.

В данном контексте перепланировка нежилых помещений подразумевает под собой изменение расположения комнат, их ликвидацию относительно технической документации (поэтажных планов БТИ и экспликаций), расширение площади одного помещения за счет другого.

В случае изменения рода деятельности организации или переоборудования нежилого помещения с целью функционального использования его определенным образом (под офис, салон красоты, бар ресторан, кафе и пр) мероприятия по переустройству часто сопряжены, не столько изменением существующей планировки комнат, сколько необходимостью, к примеру, установки дополнительного сантехоборудования, перемонтажа существующего, установкой дополнительных отопительных приборов, подводки трубопровода и др.

Пример поэтажного плана и экспликации:

Однако, в любом случае согласно Закону действующего Жилищного Законодательства «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» в любом случае должны сохраняться общие технико-экономические параметры объекта перепланировок.

При изменении конфигурации помещений, возможно два варианта:

  • Перепланировка планируется в отдельно стоящем нежилом здании. (согласуется в БТИ)
  • Перепланировка планируется на первом этаже жилого дома. (согласуется в жилищной инспекции)

Согласование не потребуется в случае проведения:

  • Косметической отделки помещений (покраска, оклейка обоями, оштукатуривание и т.д.).
  • Установки/демонтажа встроенной мебели, не обозначенной в документах БТИ.
  • Замены сантехоборудования на аналогичное по габаритам и расположению.

Пример проектной документации:

Основным нормативно-правовым основанием для согласования перепланировки, являются:

  • Постановление Правительства Москвы № 508 ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»
  • ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения»
  • МГСН 3.01-01 «Жилые здания»

При перепланировке нежилого помещения расположенного в жилом доме, собственнику требуется получение разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции.

В ряде случаев потребуется также разработка проекта приспособления к современному использованию, которое выдается Москомнаследием, если объект перепланировки относится к архитектурным памятникам.

Если здание, в котором планируется перепланировка, принадлежит городскому имуществу, то потребуется разрешение Департамента имущества города.

При затрагивании фасадов зданий, для устройства дополнительного входа необходимо заключение ГлавАПУ.

Примеры поэтажных планов нежилых помещений:

Мосжилинспекция может отказать в выдаче распоряжения на перепланировку, также в случаях, когда не предусмотрены: звукоизоляция нежилых помещений, пандус, дополнительный пожарный выход.

Процедура и этапы согласования напрямую зависят от степени сложности мероприятий по перепланировке и переустройству.

К незначительным изменениям можно отнести:

  • снос и демонтаж ненесущих перегородок (устройство проемов, установка дверных блоков).
  • замоноличивание дверных проемов в ненесущих перегородках.
  • замена или установка дополнительного инженерного оборудования без затрагивания стояков канализации, горячего /холодного водоснабжения и пр.

В данном случае для согласования проекта перепланировки нежилого помещения потребуется подготовить следующую документацию:

  • Правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности)
  • Поэтажный план с экспликацией (выписка из технического паспорта по формам 1А и справку о техническом состоянии по форме 5)
Это интересно:  Адвокат Хуснулгатин Ильдар Ильдусович

Также возможно потребуется согласовать проект в СЭС, Роспотребнадзоре, ДЭЗе, Гопожарнадзоре и Мосэкспертизе.

Выписка из технического паспорта по формам 1А и справка о техническом состоянии:

Мероприятия по переустройству, требующие составления проекта:

  • Затрагивание несущих стен.
  • Устройство лестниц.
  • Демонтаж перегородок и стен с увеличением нагрузки на перекрытия.
  • Изменение конструкции полов.
  • Установка дополнительного оборудования, увеличивающего нагрузку на общедомовые сети и пр.

В данном случае потребуется разработка проекта перепланировки нежилого помещения, согласование же можно провести после предварительного обследования конструкций здания на допустимость планируемых изменений и получения Технического Заключения о состоянии и несущей способности конструкций здания.

Проект перепланировки должен быть разработан проектной организацией с допуском СРО.

После получения разрешения на перепланировку и проведения ремонтно-строительных работ Мосжилиинспекцией и эксплуатирующей организацией проводится комиссия по принятию объекта перепланировки с оформлением Акта о завершенном переустройстве и перепланировке.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве можно условно разделить на два вида:

— нежилое помещение находится в жилом доме;

— нежилое помещение находится в нежилом здании;

Порядок согласования перепланировки в этих случаях значительно отличается.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

В данном случае процедура согласования возможна в двух вариантах, когда:

— перепланировка еще не выполнена (или хотя-бы не зафиксированы красные линии в документах БТИ)

— перепланировка уже выполнена и документы БТИ содержат красные линии.

Если перепланировка нежилого помещения в жилом доме еще не выполнена, процедура согласования будет состоять из следующих этапов:

  1. Необходимо получить технический паспорт помещения без вызова техника на объект (по данным БТИ на последнюю известную дату). Вы получаете на руки выписку из технического паспорта, который содержит исходное (текущее состояние планировки помещения). Получив этот документ важно сравнить его с физическим состоянием помещения и если будут обнаружены ошибки их нужно устранять еще до начала ремонтных работ. Иначе в некоторых случаях это может повлечь серьезные проблемы. Особенно это касается если ошибки присутствуют в таких вещах как внешние стены и несущие конструкции.
  2. После того как у Вас на руках есть исходный технический паспорт можно приступать к разработке технического заключения о возможности перепланировки и проекта перепланировки. Если в результате перепланировки не затрагиваются несущие стены проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение о возможности перепланировки может выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Часто мы сталкиваемся с вопросами клиентов «а зачем мне разрабатывать еще проект, если у меня уже есть дизайн проект?». Дизайн проект не является по сути проектной документацией – у него в большинстве случаев отсутствует главная составляющая – допуск СРО (саморегулируемой организации). Кроме того, требования к составу проекта перепланировки отличаются от состава дизайн проекта.

Если же в результате перепланировки Вы планируете затронуть несущие стены, то Вам при разработке технического заключения и проекта перепланировки обратиться к автору проекта Вашего дома.

  1. Полностью готовый и утвержденный заказчиком проект перепланировки подается в Роспотребнадзор для получения заключения по проекту.
  2. Укомплектованная проектная документация подается на рассмотрение в Жилищную инспекцию города Москвы. Обратите внимание, что если в результате перепланировки нежилого помещения Вы планируете затрагивать внешние стены необходимо представить в Жилищную инспекцию протокол общего собрания собственников жилого дома. Согласно Жилищного кодекса (ст. 36) внешние ограждающие стены являются общедолевым имуществом всех собственников жилого дома и формально даже, чтобы «забить гвоздь во внешнюю стену» Вы должны получить согласие 2/3 собственников жилого дома.

Раньше при затрагивании ограждающих стен дома Вы должны были получить еще согласие Москомархитектуры на проект. На настоящий момент это заключение так же делается, но его собственник помещения не должен уже сам обращаться в Москомархитектуру – это делает сама Жилищная инспекция в рамках внутриведомственного взаимодействия.

  1. В результате положительного рассмотрения Жилищной инспекцией Вашей проектной документации Вам будет выдано Разрешение на перепланировку. Это является документом, разрешающим начало ремонтных работ. Вам уже не предъявят претензии ни местная управляющая компания, ни участковый, ни соседи.
  2. После завершения ремонтных работ необходимо провести так называемую «приемку помещения». Она заключается в том, что после завершения всех ремонтных работ на объект вызывается представитель Жилищной инспекции, задача которого сверить то, что было заявлено в проекте с физически выполненными работами. Обратите внимание, что соответствие должно быть полным и объяснения типа «да я чуть-чуть отступил от проекта, но совсем чуть-чуть» — не пройдут. Результатом такого несоответствия проекта и факта станут отказ в приемке помещения и серьезные штрафные санкции. В настоящее время согласно Кодекса об административных правонарушениях города Москвы (п. 9.12) налагается штраф за несанкционированную перепланировку. Если собственником является физическое лицо, то штраф относительно небольшой – 2,5 тыс. руб. А вот если собственник – юридическое лицо, то это уже влечет серьезные последствия. На юридическое лицо может быть наложен штраф в размере до 350 тыс. руб., а на ответственное лицо (ген. Директора) – до 50 тыс. руб. Согласитесь это серьезный аргумент для того, чтобы ответственно подойти к выполнению и контролю ремонтных работ.
  3. Надеюсь в Вашем случае все прошло идеально и по результатам выхода инспектора Жилищной инспекции Вам выдан акт завершенного переустройства помещения. Этот акт является основанием для внесения изменений в документы БТИ. Вы вызываете представителя БТИ для фиксации настоящей планировки помещения и по результату Вам выдается новая выписка из технического паспорта.
  4. Перепланировка завершена с точки зрения технического учета и к Вам уже никто не предъявит претензии, что у Вас не законная перепланировка. Однако, чтобы совсем полностью привести в порядок документы по помещению необходимо еще внести изменения в документацию Росреестра. Об этой процедуре расскажем ниже.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Если Вы являетесь собственником или арендатором нежилого помещения в нежилом здании, то с точки зрения согласования перепланировки Вам крупно повезло.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве в нежилом здании значительно проще, чем если бы это помещение находилось в жилом доме. Формально в настоящий момент, это даже не разрешительный порядок. Условно его можно назвать уведомительным.

Если в результате перепланировки Вы не затрагиваете внешние стены здания, то процедура состоит из двух шагов. Сначала делаете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, а после выполнения ремонтных работ вызываете техника БТИ для фиксации произошедшей перепланировки. При этом, подавая заявку в БТИ Вы предоставляете им проект и техническое заключение. С точки зрения технического учета в БТИ – это и все!

Несколько сложнее, если в результате перепланировки Вашего нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, затрагиваются внешние стены. В этом случае необходимо перед вызовом БТИ еще и получить заключение Москомархитектуры. Затем процедура та же – вызов техника БТИ для фиксации выполненной перепланировки. Но опять же обратите внимание на полное соответствие проекта и физически выполненных работ. Здесь ошибка не повлечет таких значительных последствий, как если бы здание было жилым домом. В настоящий момент никакие штрафные санкции для нежилых зданий на собственников помещений не накладываются. Но, если проект не будет соответствовать фактически выполненной перепланировке, техник зафиксирует несоответствие и выдаст техпаспорт с красными линиями. В общем-то ничего страшного в этом нет. Но, придется корректировать проект и заплатить БТИ за повторный выход техника и выпуск новой документации.

Внесение изменений в ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – так называется база объектов после того, как с 1 января 2017 года произошло объединение Росреестра и Кадастровой палаты. Теперь, вместо ранее выдававшихся двух документов (кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП) выдается единый документ – выписка из ЕГРН, которая в своем составе вместо кадастрового паспорта содержит, так называемую графическую часть.

Эту часть процедуры мы выделили в отдельный пункт, т.к. она абсолютно одинакова как для нежилых помещений, находящихся в жилых домах, так и для тех, которые расположены в нежилых зданиях.

Упрощенно, процедура внесения изменений в ЕГРН по результатам перепланировки состоит из двух этапов:

  1. Заказ и получение технического плана помещения (название похоже на технический паспорт, но это совсем другой документ). Кстати, его можно заказать так же в БТИ или у любого кадастрового инженера.
  2. Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Формально процедура достаточно простая. Но, должны Вас предупредить. Эти два простых формальных действия в настоящий момент (на дату написания статьи – 20.03.2017 г.) могут и часто превращаются в достаточно долгую процедуру с несколькими приостановками и отказами. Это зависит как от правильности подготовленного технического плана, так и от плохого на данный момент взаимодействия Кадастра и Росреестра. Будьте готовы, что не откроется диск, регистратор не найдет каких-то данных по причине плохо работающей базы и т.п.

В итоге Вы получили на руки выписку из ЕГРН, где зафиксированы изменения конфигурации помещения и площади. На этом Ваша перепланировка полностью завершена

Порядок оформления перепланировки нежилого помещения

Согласование серьезных изменений в помещении должно проводиться по этапам, утвержденным законом.

Это интересно:  Какие льготы и выплаты может получить почетный донор РФ в 2020 году

Если нормы закона будут нарушены, владелец помещения неизбежно понесет наказание в виде административной или уголовной ответственности.

Перепланировкой являются ремонтные работы, которые могут воздействовать как на несущие, так и на не являющиеся основными элементы строения.

Результатом перепланировки является изменение некоторых параметров помещения в сравнении с теми, что отображены в тех. плане объекта.

Переустройство, как часть перепланировочного процесса, затрагивает только инженерные сети.

Перепланировка может быть:

  1. согласованной (законная);
  2. самовольной (незаконная).

Закон требует согласовывать перепланировку вне зависимости от того, что в каком помещении ее планируется провести.

Законодательство

Перепланировка нежилого помещения является действием, в результате которого можно навредить себе, окружающим, зданию.

Поэтому законодательные документы строго контролируют перепланировочные мероприятия на всех этапах.

  • По градостроительному кодексу, действующему в 2018 году, возможно разъяснить отличия перепланировочных работ от работ, например, по реконструкции.
  • Жилищный кодекс предоставляет всю информацию, касаемую согласования, реализации, завершения и узаконивания перепланировок.
  • В статьях четвертой главы жил. закона представлен порядок согласования, перечень работ, которые требуют обязательного согласования, а также определяет, какие работы реализовывать запрещено.
  • В согласии со строительными нормами и правилами, а также с санитарными стандартами возможно реализовать перепланировку, которая не вызовет сомнений по безопасности и качественности у контролирующих органов.

Видео: «С чего начинать перепланировку квартиры»

Как узаконить перепланировку помещения

Узаконивание перепланировки может проводиться двумя путями.

  1. Согласование перепланировочных мероприятий до их начала. В данном случае необходимо получить разрешение на перепланировку, выдаваемому в градостроительном отделе администрации города.
  2. Узаконить через суд после завершения работ. Довольно опасный способ, т.к. несогласованные действия могут быть реализованы с нарушениями и подвергать людей опасности. Суд может признать перепланировку, только если будет доказано, что все мероприятия выполнены в соответствии со строительными и санитарными предписаниями.

В нежилом здании

Сделать переделку помещения нежилого назначения в здании соответствующего типа довольно просто.

Если запланированные работы затрагивают несущие конструкции, то необходимо согласовать действия с отделом градостроительства, если же мероприятия не воздействуют на основные элементы, то получение разрешения не требуется.

После реализации работ достаточно сообщить об изменениях в кадастровую палату.

В многоквартирном доме

Нежилые помещения нередко располагаются на первых этажах многоэтажек. Согласовать ремонт в таком помещении довольно трудоемкое занятие.

Ремонтные работы будут затрагивать интересы жильцов и коммунальных служб, поэтому разработанный проект должен проходить исследование в управляющей компании и во всех инстанциях, чьи интересы могут быть затронуты. Необходимым также является получение согласий от всех жильцов дома в письменном виде.

Нежилое помещение, расположенное в границах жилого здания, может быть перепланировано при условии наличия документов, подтверждающих перевод назначения помещения из жилого в нежилое.

Арендуемом

Помещение, которое находится в пользовании у лица на основании договора аренды, может быть переделано, если владелец помещения оповещен о предстоящем ремонте и письменно заверяет что не имеет ничего против.

Этапы оформления

Оформление перепланировочных действий следует проводить, руководствуясь нормами закона.

Закон обязывает собственника помещения получить разрешение на перепланировку до ее начала.

Куда обращаться

При перепланировании нежилого объекта за разрешением необходимо обращаться в отдел градостроительства.

Согласование действий

Согласование действий по перепланировке является необходимым для получения разрешительных бумаг.

Согласование – это создание необходимых бумаг по перепланировке (проектной документации) и их исследование в различных инстанциях.

Для получения разрешительных бумаг потребуется собрать некоторые документы и совершить некоторые процедуры.

  1. Паспорт собственника (необходимо будет сделать ксерокопию).
  2. Свидетельство о собственности на объект.
  3. Технический паспорт (нужно заранее заказывать в БТИ).
  4. Проектные документы, созданные специалистом с допуском СРО.
  5. Заключение о проведенной проверке проекта из различных организаций (МЧС, СЭС, водоканал, горгаз и т.д.).
  6. Заявление на получение разрешения.

Проект на перепланировку имеет право создавать только проектировщик с достаточным опытом, специальным образованием и действующим членством в саморегулируемой организации проектировщиков.

Разрешение

Собранные документы необходимо предоставить в отдел градостроительства муниципалитета вместе с заполненным заявлением.

Заявка на получение разрешения может рассматриваться на протяжении сорока пяти суток.

После одобрения заявления и получения заветных бумаг, позволяющих начать ремонт, необходимо приступить к реализации работ как можно раньше, т.к. срок действия разрешения довольно ограничен.

Условия узаконивания

Получение разрешения – это не окончательный этап узаконивания ремонта.

Чтобы перепланировка была признана законной, необходимо:

  1. получить разрешение;
  2. реализовать ремонт по всем правилам, утвержденным законом;
  3. пройти этапы завершения перепланировки.

Завершить проделанные работы можно только при соблюдении некоторых условий.

  1. Должен быть создан акт по скрытым работам.
  2. На перепланированный объект должен приехать инспектор из БТИ.
  3. По результатам проверки, должен быть подписан акт завершенной перепланировки.
  4. Заказать новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.
  • Срок рассмотрения заявления на получение разрешения – 45 дней.
  • Срок оповещения собственника по принятому решению – 3 суток.
  • Действие документа, разрешающего приступать к ремонту – 4 месяца.

Если в четырехмесячный срок ремонт не выполнен, необходимо будет повторять процедуру разрешения на его получение сначала.

Самовольная

Перепланировка, выполненная без предварительного получения разрешения, признается незаконной и может быть узаконена только через суд.

Роль градостроительного кодекса

На основании градостроительного кодекса, глав 2, 3, 6, 8, строго определено, что согласование перепланировки – это обязанность собственника. При выявлении факта незаконной переделки собственнику придется заплатить штраф, а еще оправдываться в суде и доказывать, что выполненный ремонт не несет угрозы обрушения.

Ответственность

Самовольная перепланировка подразумевает ответственность за незаконные действия собственника.

Штраф за произведенные переделки без согласования определен КоАП РФ, статьями 7.21 и 7.22.

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры? Узнайте здесь.

Последствия

Помимо оплаты штрафа, на собственника недвижимости органы власти подают в суд.

В ходе судебного заседания может быть принято решение о непризнании перепланировки. Тогда владельцу имущества придется за собственные средства вернуть все в исходное состояние.

Фото: штрафы за незаконное переустройство

Стоимость узаконивания перепланировки определяется из таких параметров, как:

  1. площадь объекта;
  2. сложность работ;
  3. сбор документов для согласования до ремонта или для суда, после завершения работ.

Подготовка документов для суда обычно обходится в разы дороже.

Согласование по закону может потребовать вложений от тридцати тысяч рублей.

Вопросы и ответы

По возникающим вопросам относительно перепланировки и нежеланием перечитывать законы необходимо обращаться к опытному юристу, проектировщику или к сотрудникам БТИ.

Как признать незаконной

Примером, когда нужно признать перепланировку незаконной, может быть такая ситуация: в многоэтажном жилом доме проводится перепланировка на первом этаже, где предполагается сделать салон красоты, но владелец помещения не спрашивал согласий от жильцов. Жильцы имеют право подать жалобу на перепланировщика в отдел администрации или сразу написать иск в суд.

Как подтверждается завершение переустройства или перепланировки? Узнайте тут.

Что считается перепланировкой в квартире в 2018 году? Читайте далее.

Образец написания искового заявления можно скачать на сайте или попросить у секретаря в администрации.

Как получить свидетельство о собственности

Если согласование перепланировки нежилого помещения проходило по всем нормам закона, т.е. с получением разрешения, то после завершения ремонта нужно пригласить инспектора для занесения изменений в тех. план и для подписания акта о завершенной перепланировке.

С указанным актом можно заказать новый экземпляр свидетельства на собственность.

Если ремонт совершен самовольно, то заказать новое свидетельство можно только при наличии решения суда.

Видео: «Как узаконить перепланировку»

Статья написана по материалам сайтов: nam-pokursu.ru, www.rvtv.ru, www.pereplanirovkamos.ru, soglasovanie.net, urpravo24.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector