+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Письмо Минфина о аренде квартир между физическими лицами: плюсы и минусы подобных сделок, а также как выгодно снять жилплощадь?

Содержание:

При сдаче жилья в аренду у сторон возникает масса опасений и вопросов, поскольку никто не хочет пострадать или понести убытки. В этой статье мы постараемся осветить возможные проблемы и развеять сомнения.

Устная договоренность или письменный договор?

Суть сделки по предоставлению жилья в аренду предельно ясна и понятна без лишних слов: хозяин предоставляет квартиру для проживания жильцов, а те ее оплачивают ежемесячно согласно договоренности. Тем более? что жильцами или хозяевами зачастую являются дальние родственники, друзья знакомых и родные друзей. Действительно, стоит ли разводить формальности? Давайте разберемся.

Совсем недавно пенсионерка из Смоленска была поймана на мошенничестве. Она снимала квартиру без договора, затем пересдавала ее за плату нескольким жильцам. Собрав деньги и распродав имущество незадачливых хозяев, женщина спокойно удалялась. Ее удалось поймать на восьмом эпизоде.

Этот случай показателен: дама выступала и недобросовестным арендатором, и ненадлежащим арендодателем одновременно, так что пострадали как реальные владельцы жилья, так и последние съемщики. Хозяева лишились имущества, а арендаторы – денег.

Если бы договор найма, а так правильно назвать договор аренды жилья между физическими лицами, был заключен в том виде, в котором он предусмотрен законом, деятельность мошенницы оборвалась бы после первого выступления. А сейчас сторонам предстоит кропотливо собирать доказательную базу для взыскания по крохам «нажитого непосильным трудом».

Конечно, это необычный случай. Однако конфликты, связанные с неоплатой, порчей имущества, заливом соседей, выселением квартирантов до окончания срока найма, встречаются постоянно. Так что договор заключать необходимо, чтобы минимизировать все эти риски. А как заключить его правильно?

Обязательные пункты договора

Есть требования закона о необходимости фиксации письменной договоренности по некоторым вопросам. Если не согласованы эти обязательные условия договора, он не будет считаться заключенным. Для договора найма – это предмет, то есть квартира. Нужно указать полный почтовый адрес жилья, площадь и количество комнат. Если эта информация в договоре есть, он действителен. Но достаточно ли этого на практике? Чаще всего вместе с квартирой в аренду поступает ее содержимое: мебель, техника, сантехническое оборудование. Чтобы защитить все это от утраты и порчи, к договору составляется приложение с описью, а с нанимателя взимается страховой депозит в качестве обеспечения сохранности имущества.

Стороны договора и их обязанности

В приведенном в начале статьи примере отсутствие письменного удостоверения этого пункта вызвало основные проблемы. Стороны договора – это собственник жилья и наниматель. Их паспортные и регистрационные данные нужно указать в полном объеме.

В случае, если внаем сдается неприватизированное жилье, хозяин квартиры собственником не является. Для заключения договора требуется подпись представителя префектуры, муниципалитета и всех лиц, прописанных в квартире, а подписываемый документ становится договором поднайма.

Если квартира частная, достаточно согласия всех собственников, указанных в документах, подтверждающих право собственности на сдаваемое внаем жилье.

Основной обязанностью собственника является предоставление жилья, а нанимателя – внесение платы. Сумму необходимо указать в договоре в российских рублях или привязать к валюте с пересчетом по курсу. Здесь же необходимо оговорить порядок внесения платежей: ежемесячно, авансом, наличными или на расчетный счет. Если это не оговорено специально, размер платежей остается неизменным в течение всего срока договора и не может быть повышен в одностороннем порядке.

К обязанностям нанимателя относится соблюдение правил пользования жильем и обеспечение сохранности имущества, полученного по описи. Также он обязан не затевать перепланировки и ремонта без согласования с собственником. Стоит также определить, кто будет оплачивать связанные с проживанием в квартире расходы. К ним относятся коммунальные платежи, оплата электричества, телефон, домофон, интернет, услуги консьержа, иногда машиноместо в гараже или на автостоянке.

Внесение изменений в договор и порядок расторжения

Заключая соглашение нужно помнить, что закон не предусматривает одностороннее изменение его условий, поэтому любые изменения договора придется согласовать. Если изменения одной из сторон невыгодны и она их не поддержит, перед другой стороной встает вопрос о прекращении арендных отношений. Расторжение договора регулируется законом и, при отсутствии согласия между сторонами, не может состояться без оснований, наличие которых определит суд. Освободить квартиру от неугодного нанимателя нелегко. Выселение по требованию арендодателя может состояться, если существенно нарушаются условия договора:

  • деньги не вносятся более 2 месяцев для краткосрочного и 6 – для долгосрочного найма;
  • квартира используется не по назначению и наниматель не реагирует на письменное предупреждение;
  • имущество разрушается и портится нанимателем.

Наниматель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, предупредив другую сторону за три месяца.

Дополнительные условия

Здесь указывается срок уведомления сторон об изменении или досрочном расторжении договора (по согласию сторон). Уместно будет указать список лиц, постоянно проживающих с нанимателем, возможность содержания животных, обязанности по текущему и капитальному ремонту. Однако, если последнее не указать в договоре, закон распределит обязанности следующим образом: текущий ремонт выполняет наниматель, капитальный – собственник.

Чтобы избежать ненужных конфликтов, в договоре целесообразно детально определить порядок оплаты ежемесячных коммунальных расходов и телефона.

Здесь же стоит предусмотреть ответственность сторон: штрафные санкции за просрочку платежа и порчу имущества, нарушение сторонами других обязательств. Нельзя забыть также контактные данные и реквизиты сторон.

Сроки договора аренды

Сроки договора могут составлять от одного месяца до пяти лет. При умолчании подразумевается, что срок договора составляет 5 лет. Права нанимателя при краткосрочном (до 1 года) и долгосрочном договоре различаются. Бытует ошибочное мнение о необходимости государственной регистрации долгосрочного договора найма, однако это не так. Государственная регистрация – право, а не обязанность.

Регистрация договора аренды – плюсы и минусы

Это юридическое действие нужно нанимателю жилья. Если договор зарегистрирован, в случае продажи квартиры, к новому собственнику она перейдет с обременением и в положении нанимателя ничего не изменится. Для наймодателя – это не более, чем еще одна гарантия существования арендных отношений с жильцами на случай судебного спора.

В общем случае заключение полноценного договора имеет огромные преимущества в любой конфликтной ситуации. При возникновении спора достаточно будет лишь открыть документ и действовать согласно прописанной в нем инструкции.

Похожие статьи

Переуступка права собственности на квартиру – необходимая процедура, когда жилье.

Приобретение жилой недвижимости – это важный этап в жизни любого.

Законодательство относит квартиру, дом, земельный участок к категории “вещь”. В.

Проблема с шумными соседями может возникнуть у каждого. Причиной этого становится шумные.

Приобретение квартиры для ее новоиспеченных владельцев событие, означающее, что они.

Первый взнос при получении достаточно значительной суммы в кредит –.

Ипотечный кредит занимает особенное место среди банковских продуктов, так как.

Приватизация комнаты в общежитии стала возможной после заключения договора о.

Нужно ли заключать официальный договор аренды жилья?

Какие плюсы и минусы у заключения официального договора сдачи жилья? Нужно ли платить налог в случае заключения договора? Доверительное управление при сдаче жилья.

Некоторые из нас становятся счастливыми обладателями дополнительного жилья. Кто-то получает его в наследство от родственников, кто-то уезжает на длительный срок в другой регион. Иногда пенсионеры переселяются жить на дачу, а городскую квартиру сдают. Бывает, что человек покупает новое жилье, а старое продать еще не успел, или планирует получать с него дополнительный доход.

В любом случае перед владельцем жилья встает очень важный вопрос: Стоит ли заключать официальный договор, или достаточно устной договоренности с желающим снять ваш дом или квартиру?

Плюсы официального договора:

Обычно в заключении договора аренды заинтересованы владельцы жилого помещения. Но и квартиросъемщик получает от заключения договора аренды некоторые плюсы.

Грамотно заключенный договор уберегает будущих жильцов от следующих проблем:

  • Преждевременное выселение раньше оговоренного срока.
  • Внезапное повышение стоимости аренды.
  • Слишком частые визиты владельца в сдаваемое жилье без предварительного предупреждения.
  • Потеря внесенного за жилье залога.
  • Официальный договор исключает возможность того, что жилье будет сдано незаконно без согласия реального хозяина, что может привести к потере заплаченных средств и необходимости срочно покинуть помещение.

Кроме того, заключенный договор дает право временной регистрации по проживаемому адресу.

Какие плюсы получает владелец жилья?

  • Официальный договор защищает хозяина жилья от недобросовестных съемщиков, в случае необходимости вынуждая их оплатить порчу имущества хозяина.
  • Если квартиросъемщики пересдают квартиру третьим лицам, заселяют туда лишних жильцов, нарушают сроки оплаты и другие параметры, оговоренные в договоре, хозяин квартиры может прибегнуть к помощи правоохранительных органов.
  • Упрощается процедура улучшения жилья – ремонт помещения, замена сантехники, бытовой техники. Все эти действия могут быть выполнены по взаимной письменной договоренности либо жильцами, либо владельцем жилья, либо совместно. При этом в договоре можно прописать кто становится владельцем приобретенной бытовой техники после прекращения срока аренды.
Это интересно:  Взыскание с банка комиссии за расчетно-кассовое обслуживание и ведение счета. Решение суда

Минус у заключения официального договора только один – финансовая сторона. При этом придется заплатить за сам договор, а в процессе получения дохода государству нужно будет отчислять налог. Это ведет к повышению цены на аренду жилья, что негативно сказывается на привлекательности для квартиросъемщика.

Налогообложение при сдаче жилья

Если вы сдаете только одну квартиру, а не держите целую сеть квартир, получая с них доход, вам не нужно организовывать ИП. Достаточно просто подготовить налоговую декларацию и подать ее в ФНС. Вместе с ней необходимо подготовить документы о праве собственности, договор аренды и акт приема-передачи жилого помещения. Налоговая ставка составляет 13%. Но если вы сдаете несколько квартир, вам придется зарегистрироваться как частный предприниматель и подготовить все необходимые документы перед подачей налоговой декларации. Это дает возможность платить налог по упрощенной схеме и позволяет снизить налоговую ставку до 6%. Поэтому на такой шаг иногда идут даже те, кто сдает всего одну квартиру.

При этом категорически не рекомендуется указывать в декларации заниженную стоимость жилья или обманывать арендаторов, перед заключением договора называя им заниженные цены. В случае раскрытия обмана вам может грозить вызов в суд.

Кому-то не захочется связываться с дополнительными расходами при заключении официального договора аренды. Но в случае возникновения непредвиденных ситуаций это поможет урегулировать все вопросы, возникающие между хозяином жилья и квартиросъемщиком.

Сдача жилья при посредничестве агентства

Еще одним из вариантов договора на сдачу жилья является доверительное управление, при котором поиск жильцов, получение с них оплаты, проверка соблюдения всех условий аренды ложиться на агентство недвижимости. Оно становится посредником между хозяином жилья и квартиросъемщиком.

Плюсы такого способа сдачи жилья в наем:

  • Хозяин жилья в любом случае получит оплату – агентство должно заплатить не зависимо от того, внес ли квартиросъемщик оплату в срок.
  • Сотрудники агентства самостоятельно отслеживают выполнение жильцами условий проживания в квартире.
  • Агентство само оплачивает коммунальные сборы, избавляя от этих действий владельца квартиры.
  • В случае возникновения необходимости в текущем ремонте, эти вопросы также решаются с помощью агентства.
  • Квартиросъемщик тоже выигрывает, ведь он оказывается защищен от «капризов» владельца, способного досрочно прекратить сдавать квартиру или внезапно повысить квартплату.

Особенно удобно сдавать квартиру через агентство в случае, если владелец квартиры живет в другом регионе или часто находится в отъезде.

Единственное, что останавливает многих владельцев жилья от этого шага – в пользу агентства придется перечислить сумму, равную стоимости одного месяца аренды квартиры, а потом оплачивать комиссионные в размере от 10 до 25% ежемесячной аренды.

Заключать ли договор при сдаче в наем жилого помещения должен решать владелец. Главное помните, что спокойствие за сохранность своей собственности стоит того, чтобы потратить на это некоторые средства.

Выгодно и законно сдать квартиру: нужен ли статус ИП

Не секрет, что в тучные 2000-е годы многие жители нашей необъятной родины приобретали сравнительно недорогое жилье с инвестиционными целями. Следуя принципам книги «Богатый папа, бедный папа» предлагалось посредством сдачи квартир в аренду разбогатеть без особых усилий. Идея казалась привлекательной: цены на аренду недвижимости, особенно в крупных городах, росли как на дрожжах, позволяя сравнительно быстро перекрыть расходы на приобретение квартиры и, как говорится, «выйти в плюс». Но многие не учли, что получение доходов от такой деятельности предполагает необходимость делиться ими с государством посредством уплаты налогов. Какие налоги и в каком порядке необходимо уплачивать, расскажу в небольшой серии публикаций. В этом посте отвечу на два вопроса: нужно ли регистрироваться как ИП арендодателю квартиры и как рассчитать и заплатить налог, если статуса ИП нет.

Нужно ли становиться индивидуальным предпринимателем при сдаче квартиры в аренду

Вопрос о том, должен ли гражданин, сдающий недвижимость в аренду, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, является спорным.

Мнения специалистов, описанные в литературе, сводятся к тому, что необходимость становиться ИП напрямую связана с целями приобретения недвижимости. Так, если недвижимость была приобретена для личных нужд (либо получена по наследству или по договору дарения), а затем стала сдаваться в аренду, у физического лица нет необходимости становиться ИП. При этом, конечно же, с суммы арендной платы должен быть удержан и уплачен в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако если приобретение недвижимости носит систематический характер с целью дальнейшего использования для получения дохода (сдачи внаем), подобная деятельность может быть признана предпринимательской соответствующими органами со всеми вытекающими последствиями.

Итак, сдача внаем площади, приобретенной, чтобы извлекать доход, расценивается как предпринимательская деятельность, и потому физическое лицо обязано соответствующим образом зарегистрироваться. Если же помещение куплено для проживания или других личных целей, но временно для этого не используется и сдается, о предпринимательской деятельности речь не идет.

Отметим, что Верховный суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве».

Зарегистрироваться в качестве предпринимателя может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом № 129-ФЗ от 08.08.2001 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Однако сама по себе регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. Законодательство допускает вариант, когда предприниматель может сдавать жилое помещение внаем в качестве обычного гражданина, а не индивидуального предпринимателя. В ситуации с наймом, как мы уже указали выше, все будет зависеть от того, с какой целью приобретена недвижимость, а также от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет.

Конечно, необходимо понимать, что регистрация в качестве предпринимателя — шаг серьезный, и граждан не должна вводить в заблуждение возможность применять более низкую ставку по соответствующему налогу или платить меньшую сумму налога в соответствии с выбранной системой налогообложения. Став предпринимателем, гражданин принимает на себя дополнительные обязательства перед государством. Например, он обязан уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды, в определенных случаях должен вести учет доходов и расходов, своевременно уплачивать налоги и представлять декларации в налоговый орган и т.д. В результате расходы предпринимателя могут существенно превысить сумму налога на доходы по ставке 13%, как если бы он просто сдавал жилое помещение в качестве гражданина.

Ситуация первая: квартиру сдает физическое лицо — собственник жилья

Для целей налогообложения это самая простая ситуация. Получая доход от сдачи собственной квартиры в аренду, физическое лицо в силу положений действующего налогового законодательства обязано уплатить налог с полученных доходов. Суммы, полученные от сдачи внаем жилых помещений, облагаются НДФЛ по ставке 13% на основании пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ. В соответствии со ст. 228 НК РФ гражданин, сдающий квартиру внаем физическим лицам, обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога.

Порядок уплаты налога в этой ситуации будет различаться в зависимости от того, кто в рассматриваемой ситуации является арендатором.

Так, если арендатором будет являться такое же физическое лицо, арендодатель должен будет рассчитать налоговую базу, включив в нее полученные по договору найма денежные суммы, самостоятельно. В этом случае гражданин обязан представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация представляется в налоговый орган не позднее 30 апреля следующего года на основании п. 1 ст. 229 НК РФ.

Уплата налога в бюджет в таком случае на основании п. 4 ст. 228 НК РФ уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть за 2016 год – не позднее 15.07.2017).

Рассмотрим эту ситуацию на примере.

Кроме того, не стоит забывать, что физическое лицо – собственник квартиры также будет нести расходы по уплате налога на имущество (расчет осуществляет налоговым органом исходя из кадастровой стоимости недвижимости) и расходы по уплате необходимых коммунальных платежей.

Это интересно:  Налог с продажи дома - последние изменения в законодательстве 2019 года

Отметим, что если в состав арендной платы входит компенсация коммунальных платежей, то вся сумма, получаемая арендодателем, включая компенсацию коммунальных расходов, будет подлежать налогообложению НДФЛ.

Забегая вперед, отмечу, что с точки зрения налогообложения, как правило, наиболее простым вариантом является уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ИП. Но этот тезис применим, если деятельность по сдаче жилья внаем соответствующими органами не будет признана предпринимательской. В противном случае зарегистрироваться в качестве предпринимателя придется.

В следующих публикациях расскажу о нюансах сдачи в аренду квартиры, находящейся в долевой собственности, а также приведу примеры расчета налога для ИП для каждой системы налогообложения:

  • общая система налогообложения;
  • УСН с объектом налогообложения «доход»;
  • УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы»;
  • патентная система налогообложения;
  • ЕНВД.

Как сдать квартиру в аренду?

Сдача квартиры в аренду – ответственный шаг для любого собственника. Аренда привнесет в жизнь арендатора не только дополнительный доход, но и дополнительные риски, связанные с сохранностью имущества и прочими материальными убытками.

Чтобы обезопасить себя от безответственных съемщиков, специалисты рекомендуют сдавать квартиру в соответствии нормам законодательства.

Что говорит законодательство?

Собственник, сдающий квартиру, может рассчитывать на правовую поддержку государства в случае возникновения спорных ситуаций и конфликтов со съемщиками.

Процедура сдачи квартиры в аренду регулируется главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», содержащей в себе 18 отдельных статей, предусматривающих все ситуации, которые могут произойти в процессе арендования жилья.

Рассмотрим подробно каждый пункт.

Что можно и нельзя сдавать?

Сдавать жилье в аренду согласно законодательству может только его собственник либо представитель собственника, имеющий нотариальную доверенность на распоряжение жильем.

Право собственности подтверждают специальные документы – свидетельство о собственности и выписка из реестра собственников, которую могут получить все интересующиеся за небольшую плату.

Если квартира в долевом соотношении принадлежит нескольким людям, необходимо получить посменное разрешение каждого собственника для сдачи жилья в аренду.

Дополнительно свое разрешение должны предоставить и все зарегистрированные к квартире совершеннолетние люди, а если по данному адресу прописан несовершеннолетний – придется получить разрешение органов опеки и попечительства.

В случае нарушений вышеизложенных условий, законно заключить договор аренды с официальной регистрацией в Росреестре не получится.

А это значит, что в случае судебных и досудебных разбирательств документ не будет иметь юридической силы.

В таком случае при нанесении урона имуществу арендодателя либо соседей, придется надеяться только на добросовестность съемщика.

Ситуации, когда собственник сдает квартиру, взятую в ипотеку, и на полученные деньги выплачивает долг, нередки.

Согласно договору купли-продажи заемщик, взявший в ипотеку квартиру, является собственником имущества несмотря на кредитные обязательства перед банком.

Для минимизации риска потери вложенных средств банк обязует заемщика использовать приобретенную квартиру в качестве залогового имущества. Поэтому сделки по продаже имущества и передаче его в собственность третьим лицам возможны только с разрешения банка.

Однако сдавать квартиру в аренду собственник ипотечного жилья может свободно без разрешения, не нарушая законодательные нормы.

Нужно лишь учитывать, что оплату за аренду у съемщика в таком случае лучше брать помесячно, потому что в случае конфискации квартиры банком могут возникнуть споры по поводу возвращения заплаченных средств.

Муниципальную (неприватизированную)

Собственником неприватизированного имущества официально являются муниципальные органы, а сами люди, зарегистрированные в квартире, являются нанимателями.

В таком случае сдача неприватизированной квартиры в аренду считается субарендой, которая возможна только с разрешения собственника жилья.

Муниципальные органы редко дают свое разрешение на аренду квартиры третьими лицами, так что официально оформить договор со съемщиком в таком случае будет проблематично.

Приватизированную

Приватизированную квартиру можно свободно сдавать в аренду с разрешения всех собственников.

Теоретически сдать служебную квартиру можно по аналогии с муниципальной, но на практике может возникнуть еще большее количество трудностей.

Если работодатель поймет, что сотрудник не нуждается в служебном жилье, оно может быть предоставлено во временное пользование другому сотруднику.

Аварийную или без ремонта

Сдать квартиру без ремонта или в аварийном состоянии можно с условием, что съемщик сделает в ней ремонт за свои средства. Это распространенная практика.

Если же квартира пришла в негодность за время эксплуатации съемщиком, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды либо потребовать осуществления ремонта жилого помещения у собственника.

Долю жилья

Сдать долю жилья можно только с разрешения остальных собственников недвижимости.

Комнату в коммунальной квартире

Комната официально может быть сдана только с письменного разрешения соседей, с которыми делится общая кухня и санузел.

Кому разрешено/запрещено этим заниматься?

Любому собственнику недвижимости разрешено сдавать свое имущество в аренду.

Запрещается брать плату за проживание третьих лиц (съемщиков) в квартире, которая не принадлежит арендодателю.

Военнослужащему

Военнослужащим служебную квартиру сдавать в аренду нельзя, а приватизированную можно.

Госслужащему

По аналогии с военнослужащими.

Физлицу как ИП

Сдача помещения индивидуальным предпринимателем физическому лицу не запрещена, однако в качестве ИП арендодатель будет уплачивать подоходных налог от получаемых от съемщика средств.

Преимущественно ИП оформляют люди, сдающие по несколько квартир, поскольку в таком случае налоговая ставка для ИП будет более выгодной в сравнении с налогообложением физических лиц.

Полицейскому

Полицейский имеет право сдавать собственную приватизированную квартиру.

Плюсы и минусы для арендодателя

Преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны для каждого собственника недвижимости, но нужно заранее быть готовым и к возможным трудностям.

Выгодно ли?

Выгоды от сдачи жилого помещения:

  • получение дополнительного источника стабильного дохода;
  • нередко оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендатора;
  • квартира постоянно находится под присмотром и не ветшает.

При существовании возможности сдать квартиру в аренду держать жилье пустым не имеет смысла.

Риски арендования могут быть обнаружены арендодателем не сразу.

Поэтому полезно заранее ознакомиться со списком возможных проблем:

  • отказ арендатора от оплаты арендной платы (в таком случае арендодатель имеет право выселить жильца);
  • неуплата за коммунальные услуги арендатором, в результате чего может скопиться серьезный долг (необходимо контролировать своевременность внесения коммунальных платежей либо самостоятельно заняться этим вопросом);
  • возможность кражи или повреждения имущества, находящегося в квартире, порчи ремонта и т.п. (чтобы обезопасить себя на такой случай, используйте меры предосторожности, о которых написано в разделе «Какие еще документы можно оформить?»);
  • возможность порчи имущества соседей арендатором вследствие затопления или пожара с необходимостью компенсации убытков за счет арендодателя (если съемщик официально не трудоустроен и не имеет никакого имущества, даже обращение в суд не поможет вернуть потраченные на компенсацию убытков соседям средства);
  • арендатор может нарушать правила проживания в многоквартирном доме, мешая отдыху соседей постоянным шумом (необходимо заранее оговорить этот вопрос);
  • арендатор может сдавать жилье посуточно в субаренду, что приведет к гораздо более быстрой порче ремонта и имущества (отсутствие такого права у съемщика необходимо прописать в договоре).

Какие документы выдают после приватизации квартиры? Смотрите здесь.

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Рассмотрим подробно алгоритм арендования от принятия решения сдачи квартиры в аренду до расторжения договора.

Пошаговая инструкция и правила

  • Подготовка оснований для сдачи в аренду – договоренность с другими собственниками, зарегистрированными в квартире гражданами и, при необходимости (если сдается доля в квартире или комната в коммуналке) соседями о написании письменного согласия.
  • Подготовка квартиры к сдаче в аренду – уборка квартиры, покупка необходимых вещей, придание товарного вида для привлечения арендаторов.
  • Поиск арендатора – подробнее смотрите в разделе «Кому и как?».
  • Заключение договора – подробнее в разделе «Оформление договора».
  • Получение арендной платы и контроль (либо осуществление) своевременной оплаты коммунальных услуг.

Кому и как?

Рассмотрим способы поиска арендатора жилья.

Самостоятельно (без посредников)

Сдать квартиру можно родственникам, друзьям, знакомым, знакомым знакомых, если они нуждаются в жилье. Это самый простой и в некоторой степени безопасный способ.

Существует множество специальных сайтов для размещения объявлений (avito.ru, egent.ru, kvartirka.com, внедвижимости.рф) и групп в социальных сетях, где можно найти арендатора самостоятельно без привлечения посредников.

Официально через агентство

Если вы желаете избежать траты времени и лишних хлопот – лучшим решением будет обращение к риелтору, который за определенную плату урегулирует вопросы, касающиеся аренды самостоятельно.

Часто риелторы просматривают объявления о сдаче квартир на сайтах и самостоятельно звонят арендодателю, предлагая свои услуги.

Не стоит бояться большой комиссии за услуги специалиста, поскольку она в большинстве случаев оплачивается за счет арендатора.

Иностранцам

Сдача квартиры иностранцу связана с дополнительными трудностями, поскольку арендодателю будет труднее проверить подлинность документов, предоставляемых съемщиком для подтверждения своей личности.

Однако договор арендования с иностранцем составляется без значительных отличий от типового договора между гражданами РФ.

Иностранное гражданство съемщика не является помехой для сдачи ему квартиры, если он имеет миграционную карту.

Это интересно:  Как происходит бракоразводный процесс

Проверить разрешено ли официальное проживание иностранца на территории РФ можно на сайте МВД (http://сервисы.гувм.мвд.рф).

Для проверки подлинности удостоверяющего личность документа просмотреть типовой образец паспорта страны, из которой приехал мигрант, и обязательно проверить нет ли в документе следов исправлений.

Организации (юрлицу)

Сдача жилого помещения под офис не слишком удобна как собственнику жилья, так и юридическому лицу. Однако теоретически подобная сделка возможна и осуществляется практически аналогично сдаче помещения физическому лицу.

За рубежом

Если гражданин РФ является владельцем недвижимости заграницей, сдать ее в аренду можно в соответствии законодательству той страны, в которой расположена собственность.

Законно и безопасно

Заключение договора аренды согласно нормам главы 35 ГК РФ является наиболее безопасным, поскольку в таком случае можно рассчитывать на законодательную защищенность своих прав.

Подробнее об оформлении смотрите в разделе «Оформление договора».

Чтобы сдать квартиру быстро. можно прибегнуть к различным уловкам:

  • Снижение цены по отношению к рыночной или отсутствие необходимости для арендатора оплачивать коммунальные услуги.
  • Обращение сразу к нескольким риелторам, которые будут независимо друг от друга заниматься рекламой квартиры.
  • Размещение множества объявлений на всевозможных сайтах.
  • Предупреждение всех знакомы, коллег, друзей и соседей о том, что вы ищете арендатора.

Оформление договора

Рассмотрим нюансы оформления договора.

Обязателен ли?

Заключение договора обязательно для законного оформления арендования с возможностью в последующем рассчитывать на защиту своих законных прав как арендодателя.

В большинстве случаев, договор найма сегодня заключается между сторонами аренды, однако некоторые арендодатели обходятся и без документа.

Аренда или найм жилого помещения?

Нужно понимать, что при сдаче квартиры для проживания физического лица уместнее будет заключать договор найма жилого помещения.

Договоры аренды чаще заключаются между юридическими лицами, когда речь идет о найме офисов, складов и прочих производственных помещений.

Форма и содержание

Договор аренды оформляется на обычном листе А4 либо нескольких скрепленных листах.

Документ должен непременно содержать обязательную информацию (смотрите раздел «Обязательные разделы») и дополнительную, уточняющую условия арендования, которая прописывается в договоре по желанию сторон.

Дополнительными условиями могут быть любые разрешенные законом алгоритмы, но мы рассмотрим только самые распространенные из них:

  • Прописанный порядок ухода арендатором за жильем и находящимися в нем вещами (растениями, мебелью и т.п.).
  • Прописанный порядок осмотра владельцем квартиры при необходимости.
  • Прописаны правила проживания, которых должен придерживаться арендатор (не шуметь после одиннадцати, ограничения в приглашении гостей и количестве проживаемых в квартире людей и т.п.).

Обязательные разделы

  • Раздел со сведениями об арендодателе, арендаторе и предмете аренды. Здесь прописывается: ФИО сторон договора, сведения об их регистрации, номера паспортов; адрес квартиры, метраж, количество комнат, наличие мебели и техники, документ, на основании которого арендодатель имеет право на сдачу квартиры в аренду.
  • Условия арендования: размер платы за аренду и порядок внесения платежей (ежемесячно установленного числа или иначе, наличными или безналичным расчетом), а также назначается сторона, которая будет оплачивать коммунальные услуги полностью либо в определенных долях платежи делятся между двумя сторонами (распространенный вариант – оплата арендатором коммуналки по счетчикам с внесением остальных платежей арендодателем).
  • Условия расторжения договора по договоренности сторон и в одностороннем порядке. Обычно прописывается, что арендатор может расторгнуть договор, заблаговременно предупредив о своем намерении, а арендодатель может выселить съемщика если не будет выплачиваться арендная плата и при нарушении других условий договора.

Образец документа

Типовой образец договора аренды:

Налоговики разъяснили порядок сдачи в аренду квартир

Налоговики разъяснили порядок сдачи в аренду квартир

Вечно животрепещущий вопрос, нужно ли платить налоги со сдачи квартир, как оказалось, не оставляет россиян равнодушными; значительную часть звонивших по «горячему» телефону приемной Федеральной налоговой службы по-прежнему интересует эта проблема. Поэтому налоговики в очередной раз выпустили разъяснение, как платить подоходный налог гражданам, сдающим в аренду собственное недвижимое имущество.

Законодательство однозначно говорит, что сдача имущества в аренду налогом облагается. Это налоговики специально подчеркивают в разъяснении, не говоря при этом почему-то, что штраф за незаконное предпринимательство — от 30 до 50 тыс. руб. Правда, для внимательно читающего Налоговый кодекс налогоплательщика все же остается несколько греющих душу поблажек.

Для того, кто сдает недвижимость в аренду, не регистрируясь при этом в качестве индивидуального предпринимателя, единственный способ избежать объяснений с фискалами по поводу уплаты 13-процентного подоходного налога — это сдать имущество не такому же, как он, физическому лицу, а частному предпринимателю или лицу юридическому. В таком случае за исчисление и уплату налога отвечает налоговый агент, то есть арендатор.

Согласно 226-й статье Налогового кодекса, налоговый агент, от которого налогоплательщик получил доходы, обязан «исчислить, удержать и уплатить сумму налога».

Именно поэтому при правильной организации процесса, с точки зрения налогообложения, иногда выгоднее сдавать квартиры через серьезные посреднические фирмы, которые берут недвижимость в аренду, а затем сдают ее в субаренду. Формально по закону арендатор должен удержать налог именно из дохода арендодателя, и уплата его за счет налогового агента кодексом не допускается. Точно так же не допускается включение в договор оговорок, по которым налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы по уплате налога на доходы физических лиц за самих физлиц.

Но, как показывает практика, с риэлторскими фирмами можно договориться, чтобы те позаботились о сдаче квартиры «вбелую». Правда, брать на себя такие заботы они согласны, как правило, лишь при сдаче дорогостоящего элитного жилья на длительное время.

Проблема в том, что владельцам жилья, пусть даже всей душой желающим заплатить налоги со сданной квартиры и спать спокойно, технически выполнить это довольно проблематично. Чтобы заплатить подоходный налог от сдачи квартиры, мало подать декларацию. Нужно еще найти банковские реквизиты для уплаты налога и правильно перечислить его. К тому же не совсем урегулирован такой момент, как факт прекращения сдачи квартиры в аренду. Заплатив один раз, попадаешь инспектору «на крючок», и чтобы подтвердить, что квартира не сдается и доход не приносит, зачастую приходится представлять в инспекцию соглашение о расторжении договора.

В случае, если квартира сдается не фирме, а напрямую физическому лицу, позаботиться об уплате налога придется самостоятельно. Как подчеркивают фискалы, согласно законодательству прямая обязанность сдающего квартиру внаем — подать декларацию. И раз в год заплатить налог с доходов.

Правда, и здесь есть одна маленькая хитрость. Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, то такую деятельность можно приравнять к индивидуальному предпринимательству.

Если зарегистрироваться в налоговой в качестве предприятия без образования юридического лица (ПБОЮЛ), а теперь такая регистрация проходит в упрощенном порядке в течение пяти дней, можно значительно минимизировать свои налоговые траты. Дело в том, что предприниматель со сдачи квартиры может платить не 13-процентный подоходный налог, а перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) и платить по этой системе 6% от доходов плюс 150 руб. в месяц фиксированный платеж в Пенсионный фонд. Причем при подсчете доходов учитываются расходы на ремонт квартиры, на оплату коммунальных услуг, на рекламные объявления, в том числе и на услуги риэлтора по поиску жильцов. Важно и то, что имущество, сдаваемое в аренду в предпринимательских целях, освобождается от налога на имущество, который в перспективе планируется серьезно повысить для физлиц в рамках единого налога на недвижимость.

Есть и еще одна возможность законно рассчитаться с государством при сдаче квартиры — единый налог на вмененный доход(ЕНВД). С нового года должен вступить в силу расширенный перечень видов деятельности, которые (решением местных властей) могут быть переведены на этот налог. В этот перечень, в частности, попадает оказание услуг по сдаче внаем жилых помещений. Но «вмененка» будет скорее актуальна для тех, кто сдает жилье в больших объемах — например, в курортных зонах.

Статья написана по материалам сайтов: novohata.ru, xn--80aefdhlbjjkhebjbl5cs4q.xn--p1ai, regforum.ru, onlineur.ru, mega-e.su.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector