8 (800) 700-95-46  Бесплатная консультация с юристом

Привлечение денежных средств для строительства в обход закона об участии в долевом строительстве. Последствия. Практика ВС РФ

Дата размещения статьи: 24.05.2015

Наиболее распространенные варианты «подмены» законных способов привлечения денежных средств граждан для строительства

Кроме того, активно используются следующие схемы:
— внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей в собственность жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства;
— выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости).

Последствия нарушения законодательства о долевом строительстве

В последнее время в законодательстве и судебной практике прослеживается тенденция запрещения различного рода действий в обход норм закона. Поэтому застройщики, получающие денежные средства физических лиц с нарушением требований Федерального закона N 214-ФЗ, рискуют понести материальные потери.

Обход закона об участии в долевом строительстве

Давно бьюсь с одним известным крупным челябинским застройщиком по поводу обхода закона об участии в долевом строительстве. Вернее даже не с застройщиком, а с прокуратурой, которая не видит обхода закона в схеме с бронированием квартир.

Суть схемы проста: Застройщик учреждает агентство недвижимости которое с потенциальными дольщиками заключает так называемый договор бронирования. По старой доброй российской традиции, все непонятные договоры у нас называются договорами оказания услуг. Отчасти может быть так оно и есть, поскольку по условиям договора, агентство недвижимости якобы осуществляет подбор квартиры, хотя обеим сторонам понятно, что ни какого фактического подбора нет. Агентство просто достает лист с перечнем квартир застройщика и предлагает их клиенту. По сути, со стороны агентства недвижимости, осуществляется оферта называемая услугами.

Вторая часть договора – это непосредственно бронирование. В данном случае это не услуга, поскольку услугами может быть что-то позитивное, а негативное обязательство – не заключать договор отчуждения с третьими лицами. Агенство, кроме того, является еще и агентом по агентскому договору по условиям которого агент заключает от имени застроищика договоры об участии в долевом строительстве. Хотя непосредственно застройщику ни чего не препядствует заключить договор участия в долевом строительстве с любым иным третьим лицом предметом которого является забронированная квартира.

На мой взгляд, совершенно очевидно, что застройщик, через фирму прокладку, осуществляет привлечение денежных средств граждан для строительства домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию.

Обращение в прокуратуру ни каких результатов не дало. Ответы районной и городской прокуратуры достаточно прямолинейны. Прокуроры ссылаются на то, что агентство недвижимости самостоятельное юридическое лицо, которое могжет заключать любые договоры как предусмотренные так и не предусмотренные законом. Ссылка на свободу договора для обхода закона обязательна))).

Все мои теоретические изыскания со ссылками на Концепцию развития гражданского законодательства, дигесты Юстиниана об обходе закона (наивно было полагать, что штатный исполнитель прокуратуры этим заинтересуется) ни каких результатов не дали. Свобода договора и все тут!

Но, совершенно недавно, тройка ВАС передала дело со схожими обстоятельствами в Президиум.

19 сентября 2012 года прокуратура Северо-Западного административного округа (СЗАО) Москвы и комитет Москвы по контролю в области долевого строительства провели проверку в ООО «Стройсити». Было выявлено, что компания привлекла денежные средства гражданки Корнеевой, заключив с ней предварительный договор купли-продажи на квартиру в строящемся доме и получив гарантийный взнос в размере 7,7 млн руб. Комитет расценил действия Стройсити как нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях) и оштрафовал компанию на 500 тыс. руб.

Стройсити обжаловало постановление о привлечении к административной ответственности и суды трех инстанций поддержали общество. Суды пришли к выводу, что по условиям предварительного договора у гражданки не возникает права собственности на квартиру. Документ обязывал стороны лишь оформить право собственности после окончания строительства, а потом уже заключить основной договор. Денежные средства, полученные компанией от госпожи Корнеевой, не являются ни авансом, ни задатком, они находятся у компании и возвращаются обратно после подписания основного договора. Сама же «Стройсити» не является ни застройщиком, ни участником правоотношения по привлечению средств дольщиков или инвесторов, а значит, по мнению судов, ее нельзя привлечь к ответственности по ст. 14.28 КоАП.

Тройка ВАС не согласилась с данными выводами. В определении о передачи дела в Президиум было указано, что закон об участии в долевом строительстве допускает привлечение средств лишь тремя способами — заключение договора долевого участия, выпуск жилищного сертификата и через жилищно-строительные кооперативы. Деньги гражданки Корнеевой были привлечены не предусмотренным законом способом и к тому же лицом, которое по закону не вправе было этого делать, подчеркнула коллегия ВАС, то есть «Стройсити» должна нести ответственность по ст. 14.28 КоАП.

13 мая 2014 года, президиум отменил постановления судов нижестоящих инстанции и принял новое решение. В удовлетворении заявления ООО»СтройСити» о признании незаконным и отмене постановления Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства от 13.12.2012 № 5 по делу об административном правонарушении №25к-12, было отказано.

Таким образом, появилась надежда на то, что обходные схемы закона об участии в долевом строительстве через третьи лица будут нейтрализованы.

С нетерпением жду постановление Президиума ВАС РФ, чтобы наглядно продемонстрировать работникам областной прокуратуры обходную схему.

Статья 3 214-ФЗ — Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее — несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.

1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

2. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:

1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;

1.1) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства). Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации;

1.2) наличие на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2.3 настоящей статьи, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства;

1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на предусмотренные настоящей частью цели в размере, не превышающем двадцати процентов от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта (далее — целевой заем);

1.4) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона;

Это интересно:  Штраф за невключенный поворотник в 2020 году по ПДД

1.6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;

1.7) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;

3) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом;

4) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

5) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;

6) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

7) у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику — юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято либо не истек установленный законодательством Российской Федерации срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

8) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 настоящего Федерального закона;

9) наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федеральное закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

2.1. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

2.2. Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, не имеют права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

2.3. В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее — расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, предусмотренной настоящим Федеральным законом, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанному в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, и некоммерческой организации, указанной в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона. Операции по списанию средств с банковского счета (банковских счетов) застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 настоящего Федерального закона.

2.3-1. Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком, в этом случае застройщик и иные лица, указанные в части 2.3 настоящей статьи, обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новые банковские счета. Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового банковского счета уведомляет об этом банк, в котором был открыт банковский счет, и иных лиц, указанных в части 2.3 настоящей статьи. После получения от застройщика уведомления уполномоченный банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего уведомления об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика. Сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер) не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика.

2.4 — 2.5. Утратили силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

2.6. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), уведомление:

2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов — не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 1.8, 7 и 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом;

3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, — не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям.

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

4. Застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее — компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

5. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды — первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном частью 2 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.

Привлечение средств дольщиков. Новые ограничения

Трофимова Е. П., юрист

Журнал «Учет в строительстве» № 9, сентябрь 2010 г.

21 июня 2010 года вступил в силу Федеральный закон от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ, внесший изменения в закон «Об участии в долевом строительстве…» и некоторые другие законодательные акты. О нововведениях, которые должна учитывать в своей работе строительная компания, – в статье.

Требования к застройщику ужесточены

Поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ об условиях привлечения денежных средств содержатся в статье 6 Закона № 119-ФЗ. Рассмотрим их подробнее.

Это интересно:  Алименты с неработающего отца в 2020 году: сколько платит, размер

Способы привлечения денег

Ранее Закон № 214-ФЗ регулировал отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, на основании договоров долевого участия в строительстве. При этом формально не запрещалось заключение с дольщиками и иных гражданско-правовых договоров, чем зачастую пользовались застройщики. Новой редакцией пункта 2 статьи 1 данного закона четко установлено, что привлечение денежных средств граждан допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и разрешение на строительство на нем многоквартирного дома;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Аналогичные положения, правда, уже содержались в законе. Но прямой запрет на использование иных схем (вексельных, с предварительными договорами купли-продажи, с предварительными договорами участия в долевом строительстве и т.д.) появился лишь теперь.

При этом установлено, что сделка, совершенная с нарушением указанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Изменения в порядке регистрации

Следует также отметить, что Законом № 119-ФЗ внесены поправки и в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, статья 25.1 Закона № 122-ФЗ дополнена существенным условием (п. 5). В частности, установлено, что для государственной регистрации права на объект долевого строительства наряду с другими необходимыми документами представляется один экземпляр подлинника договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации данного права он возвращается правообладателю.

Таким образом, определены дополнительные законодательные ограничения по привлечению средств дольщиков. Изменения направлены на дальнейшее усиление защиты прав граждан, вкладывающих деньги в строительство жилья.

Штрафы повышены

Выполнение указанных выше требований обеспечено положениями пункта 2.2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, где для нарушителей предусмотрена административная ответственность. Так, за привлечение денежных средств граждан организациями, не имеющими на это права либо не соблюдающими установленные требования, увеличены размеры штрафов:

Кроме того, в примечании к указанной статье определено, что соответствующая административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

То есть наказание ужесточено не только путем повышения верхних и нижних размеров штрафов, но и путем увеличения их кратности.

Данная мера направлена на необходимость учета каждого случая незаконного привлечения денежных средств, что может повлечь возрастание общего размера штрафных санкций для застройщика в десятки и сотни раз.

Помимо этого установлено, что гражданин может потребовать от лица, действующего в нарушение закона, немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов и возмещения (сверх процентов) причиненных убытков (п. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Изменены гарантийные сроки

Ранее гарантийный срок устанавливался на объект недвижимости, возводимый по договору долевого строительства в целом. При этом его продолжительность не могла быть менее пяти лет.

Теперь данное требование относится к объекту, за исключением технологического и инженерного оборудования. Гарантийный срок на оборудование не может составлять менее трех лет.

Расходование средств упорядочено

Напомним, что прежняя редакция статьи 18 Закона № 214-ФЗ не регулировала направления использования застройщиком денежных сумм, вносимых участниками долевого строительства по договору. Была лишь общая фраза о том, что полученные от дольщиков средства должны использоваться исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

В новой редакции указанной статьи приведен закрытый перечень расходования средств. Они могут быть направлены на следующие цели:

1) строительство (создание) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) приобретение (аренду или субаренду) земельных участков, на которых осуществляется строительство жилья или иных объектов;

3) подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также на проведение государственной экспертизы этой документации в случае обязательности проведения экспертизы;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к таким сетям, если это предусмотрено проектной документацией;

5) внесение платы за подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на реконструкцию социальных объектов), если строительство осуществляется на участках, предоставленных застройщику на основании данного договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории путем строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство осуществляется на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Здесь компаниям надо обратить внимание на одно важное обстоятельство. Если цена договора складывается из двух составляющих (то есть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству и на оплату услуг застройщика), ограничения по расходованию привлеченных средств относятся только к возмещению затрат на строительство (создание) объекта. В этом случае застройщик вправе расходовать по своему усмотрению лишь суммы, полученные от участников долевого строительства по договору в счет оплаты его услуг.

При нарушении целевого использования средств договор по требованию участника может быть расторгнут в судебном порядке.

Важно запомнить

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:

– получения в установленном порядке разрешения на строительство;

– опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;

– государственной регистрации своего права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства указанных объектов, или договора аренды (субаренды) такого земельного участка (п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Способы привлечения средств граждан для строительства ограничены
Ответственность наступает по каждому «неправомерному» договору
Определен перечень расходования полученных средств застройщиком

Порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства

1.Основания возникновения права привлечения денежных средств участников долевого строительства

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (участники долевого строительства) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулирует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве. » -ФЗ (далее – «Федеральный закон», «ФЗ»). Согласно требованиям статьи 1 данного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеуказанных требований статьи 1 Федерального закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в их нарушение, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В тоже время, не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Согласно положениям Федерального закона правом привлечения денежных средств участников долевого строительства может обладать только застройщик — юридическое лицо (ст.2 ФЗ) и только после выполнения следующих условий:

До заключения первого договора участия в долевом строительстве необходимо (ч.1 ст.3 ФЗ):

    зарегистрировать право собственности (или договор аренды / субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого будут входить объекты долевого строительства. получить в установленном порядке разрешение на строительство объекта; опубликовать, разместить и (или) представить, в установленных законом случаях проектную декларацию (ст. 19-21 ФЗ, также см. рекомендации); в т. ч. представить проектную декларацию в контролирующий орган — инспекцию Алтайского края по надзору в строительстве (далее — инспекция; ч. 2 ст. 19 ФЗ).

Каждый договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по АК и считается заключенным с момента такой регистрации. Только после этого на основании уже зарегистрированного договора могут привлекаться денежные средства граждан — участников долевого строительства (ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 ФЗ; Постановление Президиума ВАС РФ № 000/09 от 23.03.10). Если до заключения застройщиком первого договора участия в долевом строительстве имущество, которое в связи с регистрацией этого договора будет считаться находящимся в залоге у участника долевого строительства (ч. чст.13 ФЗ), уже было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством банка (согл. ст.15.1 ФЗ) или при одновременном соблюдении условий ч.6 ст.13 Федерального закона.

В случае если в нарушение установленного Федеральным законом порядка каким-либо лицом привлекаются денежные средства, то гражданин может потребовать от данного лица (ч.3 ст.3 ФЗ):

немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков

Кроме того, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной Федеральным законом, применяется законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 ФЗ). В частности за нарушения прав гражданина-потребителя «Законом о защите прав потребителей» (далее — Закон ) предусмотрены следующие меры ответственности:

    гражданин может потребовать компенсации морального вреда, который возмещается независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков (ст. 15 Закона ); суд обязан взыскать с лица, неправомерно привлекшего его денежные средства за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (ч. 6 ст. 13 Закона ).
Это интересно:  Консультация по страховке - вопрос юристу. Москва

Более того, согласно ч.1 ст.14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом

    не имеющим в соответствии с Федеральным законом на это права привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных Федеральным законом

    на должностных лиц в размере 20-50 тысяч рублей; на юридических лиц — тысяч рублей.

Примечание к ст.14.28 КоАП РФ. В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

2. Обязанности застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства

В соответствии с требованиями законодательства об участии в долевом строительстве застройщик при осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительстваобязан:

Внимание! За непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно за представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, ч. 3 ст. 14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Внимание! За опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно за нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений ч.2 ст.14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Внимание! За предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости ч. 2 ст. 14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Внимание! За непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно за представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений ч.4 ст.14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Внимание! В случае нецелевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору долевого участия:

    соблюдать нормативы финансовой устойчивости своей деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; вести аналитический (бухгалтерский) учет активов и обязательств, в соответствии с требованиями Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (утв. приказом ФСФР от 01.01.2001 №06-137/пз-н). ежеквартально представлять в инспекцию отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства …, по формам и в порядке, которыеустановлены Правительством Российской Федерации (ч. 5 ст. 23 ФЗ); в установленном порядке вносить в проектную декларацию изменения (ч. ч.4-6 ст.19 ФЗ); представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу (ч. 2 ст. 20 ФЗ): учредительные документы застройщика; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. представить для ознакомления по требованию участника долевого строительства (ч. 2 ст. 21 ФЗ): разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. представлять в установленный срок в инспекцию сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства согласно перечню, утверждённому приказом инспекции от 01.01.2001 (ч. 5 ст. 23 ФЗ); использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в установленных законом целях (ст. 18 ФЗ); 1. такой договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке ( ч. 3 ст. 18 Федеральным законом );

2. указанные денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы, а значит будут облагаться налогам на прибыль (п. 15 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина от 01.01.2001 №/3).

      получить согласие участников долевого строительства для передачи в последующий залог имущества, указанного в частях 1-3 статьи 13 Федерального закона (за изъятиями установленными в ч.7 ст.13 ФЗ) привлекать денежные средства участников долевого строительства в объеме, не превышающем в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства многоквартирного дома, указанной в проектной декларации (ч. 7.1. ст. 13 ФЗ); не позднее чем через 10 рабочих дней после получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать это разрешение или его нотариально заверенную копию в органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по АК) (ч. 3 ст. 16);

3.Гражданско-правовые обязанности застройщика по договорам участия в долевом строительстве

Застройщик в рамках отношений по заключённым с участниками долевого строительства договорам обязан:

    в предусмотренный договором срок построить (создать)многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч.1 ст.4 ФЗ); направить в установленный законом срок участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия (ч. 4 ст. 8 ФЗ); в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 ФЗ);

      передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 ФЗ), но после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 3 ст. 8 ФЗ); передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует (ч. 1 ст. 7 ФЗ):

        условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;

      в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора по предусмотренным законом основаниям, возвратить в установленный законом срок участнику долевого строительства уплаченные денежные средства и уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ч. 2 ст. 9 ФЗ); в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по предусмотренным законом основаниям, возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения (ч. 5 ст. 9 ФЗ); при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства (ч. 5 ст. 13 ФЗ) и др.

Внимание! Согласно положениям ч.7 и 8 ст.23 Федерального закона :

    Контролирующий орган (инспекция) вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего привлечение денежных средств граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им положений настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Статья написана по материалам сайтов: xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai, zakon.ru, kodeks.systecs.ru, www.audit-it.ru, pandia.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector