+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Создание ТСЖ: цель, плюсы и минусы организации в многоквартирном доме, а также порядок формирования и правила деятельности товарищества собственников жилья

Большинство многоквартирных домов передаются в управления различным организациям, так как это довольно выгодно и удобно для жильцов.

Одним из видов такого управления выступает товарищество.

Что это такое

ТСЖ или товарищество собственников жилья, по своей правовой природе относится к некоммерческим организациям.

Это означает, что одной из главных целей организации является не получение прибыли в виде денежных средств, а удовлетворение интересов и нематериальных потребностей лиц, входящих в его состав.

ТСЖ выступает в роли одной из форм управления многоквартирными домами, жилые помещения в которых располагаются в частной собственности.

При передаче квартир гражданам, в порядке приватизации, государство снимает с себя часть обязанностей по их содержанию, тем самым, перекладывая их на новых собственников.

Так как граждане не имеют практического опыта по эксплуатации жилищных объектов, им предлагается выбрать одну из форм организации управленческого процесса — создание товарищества.

Таким образом, ТСЖ — это форма самоуправления жильцов по отношению к собственному имуществу, то есть жилому дому и прилегающей к нему территории.

Понятие управления включает такие процессы, как содержание, эксплуатация, ремонт и обеспечение коммунальными услугами собственников жилых помещений.

Стоит отметить, что большинство многоквартирных домов включат не только жилые, но и не жилые помещения, владельцы которых имеют заинтересованность в управлении домом.

В связи с этим, в скором времени будут создаваться не только ТСЖ, но и товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Такая форма управления позволит реализовать права и интересы более широкому кругу субъектов.

С какими целями

Прежде чем определить цели ТСЖ, стоит раскрыть его задачи, в число которых входит:

Исходя из основных задач, главной целью товарищества выступает обеспечение качественного коммунального обслуживания дома, поддержание общей чистоты и порядке, контроль над внесением платы и выполнение прямых обязанностей, возложенных на него законодательством РФ.

Видео: создание ТСЖ

Род деятельности

Главную цель товарищества можно объединить в одно понятие — управление. Такое понятие довольно широкое и включает в себя различные виды деятельности.

Жилищное законодательство, в статье 135, как раз выделяет в качестве основной сферы деятельности, управление многоквартирным домом.

Если широко рассматривать это понятие, то можно выделить в качестве функций управления — содержание и ремонт, включая предоставление различного рода коммунальных услуг.

Список основного рода деятельности ТСЖ включает:

К хозяйственной деятельности, указанной в статьях 137 и 152 ЖК РФ, можно отнести:

  • эксплуатацию;
  • обслуживание;
  • проведение ремонтных работ общего имущества;
  • возведение новых объектов;
  • заключение сделок;
  • получение и передача поставщикам услуг и подрядным компаниям денежных средств.

Несмотря на то, что по правилам, ТСЖ создается в некоммерческих целях, оно имеет право на получение, от ведения собственной деятельности, прибыли.

Воспользоваться доходом оно может только для достижения целей, ради которых создавалось.

Например, направлять полученные средства на проведение ремонтных работ или благоустройства общего имущества и территории.

Весь получаемый доход подлежит налогообложению, таким образом, денежные средства должны документально фиксироваться, как и любые другие действия правления организации.

Управленческая деятельность товарищества заключается в разрешении большого числа организационных вопросов, которые находятся в ведении органов управления. Сюда можно отнести собрание собственников жилья.

Обязанности организации

Обязанности товарищества раскрываются в жилищном законодательстве, статье 138.

Согласной указанной норме, ТСЖ обязано:

Об ответственности за нецелевое расходование средств ТСЖ, читайте здесь.

Законодательная база

ТСЖ посвящен раздел шестой Жилищного кодекса РФ. После распада Советского Союза, стали образовываться первые виды товариществ.

В связи с этим, возникла необходимость создания правового акта, регулирующего деятельность товариществ. Таким правовым актом стал Федеральный закон «О ТСЖ».

Закон был принят в 1996 году и свою силу он утратил в марте 2005 года, когда в действие была введена действующая редакция Жилищного кодекса РФ.

Все за и против ТСЖ

Как было сказано ранее, товарищество является некоммерческой организацией, главной целью которой является не получение доходов, а удовлетворение нужд членов товарищества, в части управления их общей собственностью, находящейся в многоквартирном жилом доме.

Для всех ли жильцов многоквартирного дома создание организации является выгодой процедурой. ТСЖ за или против — узнаем, что необходимо учесть.

Получаемые преимущества

К преимуществам товарищества относятся:

Создание ТСЖ – порядок действий, особенности оформления и рекомендации

Для управления многоквартирным домом могут использоваться разные организации. Некоторые жильцы предпочитают доверять данный процесс УК, но нередко целесообразно создание ТСЖ. Эта организация состоит из самих жильцов одного или нескольких домов. Она решает разные важные вопросы для строений и собственников квартир, но для формирования ТСЖ надо выполнить правильно последовательные действия.

Понятие ТСЖ

ТСЖ представляет собой товарищество собственников жилья. Оно является некоммерческой организацией, которая обладает правом и возможностями определения порядка управления домом. Именно люди, входящие в это товарищество, занимаются управлением одним или сразу несколькими домами.

Частные случаи создания ТСЖ показывают, что при грамотном управлении жильцы действительно содержат строения в идеальном порядке, а также накапливают значительные суммы на проведение капремонта или выполнение других значимых работ. При этом не привлекаются посторонние лица к процессу управления строением.

Создание ТСЖ предполагает, что первоначально решается, какой именно вид товарищества будет формироваться. Для этого может использоваться несколько вариантов:

  • Создание ТСЖ в многоквартирном доме. В этом случае организация решает многочисленные вопросы, которые важны для жильцов конкретного строения. Управление таким зданием считается простым процессом, а также обеспечивается качественное регулирование этого процесса со стороны всех жильцов дома.
  • Создание многодомовых ТСЖ. Такие организации занимаются управлением сразу несколькими домами, которые располагаются рядом друг с другом, а также рядом с ними находятся разные гаражи или иные постройки, предназначенные для комфортной жизни людей.

Формирование любого такого товарищества должно ориентироваться на многочисленные нормы законодательства. Не допускается, чтобы люди, входящие в управленческий состав, преследовали свои интересы, так как первоначально они должны заботиться об общих вопросах содержания самого дома, а также представлять интересы всех жильцов.

Основные сведения о правилах создания такого ТСЖ содержатся в ФЗ № 196 и ФЗ № 31.

Выгода создания товарищества

Создание ТСЖ обладает определенными выгодами для владельцев квартир. Но данный вопрос дополнительно считается хлопотным, так как управлять строением должны только опытные жильцы, обладающие временем и нужными знаниями для рационального использования денег.

К основным выгодным моментам принятия такого решения относится следующее:

  • обеспечивается возможность эффективно регулировать расходы средств собственников, которые направлены на использование дома и имущества, а также придомовой территории;
  • в рамках Устава ведется деятельность, направленная на получение прибыли, например, сдаются общие помещения в аренду, для чего надо заранее произвести межевание, а за счет этих денежных поступлений можно улучшать имущество жильцов;
  • гарантируется отсутствие воровства и высоких расходов на оплату работы приглашенной организации.

За счет вышеуказанных положительных параметров многие жильцы домов принимают решение о формировании ТСЖ, но для этого надо найти действительно таких собственников квартир, которые смогут управлять строением.

Порядок создания товарищества

Как создать свое ТСЖ? Данный процесс должен выполняться в последовательных этапах, а также должны соблюдаться определенные условия:

  • большее число жильцов одного или нескольких домов должны быть согласны с выбором такого способа управления многоэтажками;
  • обязательно надо создать специальный Устав, который утверждается на собрании жильцов;
  • правильно оформляется ТСЖ, а также данное товарищество должно быть зарегистрировано в государственных органах как субъект возникающих правовых отношений.

Во время регистрации ТСЖ выбирается форма товарищества, в результате чего организация наделяется всеми правами и обязанностями, которые присущи данному учреждению.

Формирование инициативной группы владельцев квартир в доме

При формировании ТСЖ порядок и правила создания такой организации предполагают выполнение нескольких последовательных этапов. Первоначально должна сформироваться инициативная группа, в которую входят собственники квартир в доме.

Наиболее часто в эту группу входят жильцы, обладающие авторитетом и знаниями в разных областях, к которым относятся бухгалтерия, предпринимательство или юриспруденция, так как только в этом случае они могут разобраться во всех тонкостях формирования товарищества.

Проведение собрания

Порядок создания ТСЖ предполагает, что следующий этап заключается в проведении собрания жильцов. На нем поднимается вопрос относительно того, целесообразно ли сформировать такую организацию. Условия создания ТСЖ в многоквартирном доме заключаются в следующем:

  • возможность организации товарищества решается путем проведения голосования, причем решение принимается большинством голосов;
  • на собрании должно быть не меньше двух жильцов, а также обязательно нужно больше половины владельцев квартир в доме, чтобы решение было честным и справедливым;
  • до непосредственного собрания заранее оповещаются все жильцы о дате этого мероприятия, для чего в письменном виде составляются извещения;
  • извещения должны доставляться за 10 дней до назначенной даты мероприятия;
  • голосовать могут только жильцы дома, достигшие совершеннолетия;
  • все люди, приходящие на собрание, должны иметь при себе паспорт и документ, с помощью которого подтверждают свое право собственности на квартиру;
  • допускается оформить доверенность на другого гражданина, если владелец жилья сам не может посетить данное мероприятие.
Это интересно:  Срок выплаты окончательного расчета при увольнении

Узнать точное количество владельцев квартир можно непосредственно в паспортном столе. Процедура проведения общего собрания регулируется ст. 146 ЖК. Для этого инициативная группа формирует план проведения собрания, для чего выделяются самые главные пункты и вопросы, а далее оповещаются жильцы о мероприятии.

Все люди, которые приходят на собрание, получают бюллетени, на основании которых могут проголосовать. По итогам данного процесса реализуется подведение итогов. Условия создания ТСЖ в многоквартирном доме учитывают, что результаты голосования должны озвучиваться жильцам. Если «за» проголосует больше 50% от общего числа владельцев квартир в доме, то разрешено формировать товарищество.

Если набирается меньше 50% жильцов, то голосование считается несостоявшимся, поэтому можно проводить его повторно через 30 дней. На основании проведенного процесса формируется протокол создания ТСЖ. Этот документ потребуется в дальнейшем при регистрации организации. Он заверяется нотариально.

Формирование Устава

Создание Устава ТСЖ является обязательным этапом организации данного товарищества. При этом выполняются такие этапы:

  • избираются председатель и члены правления, которые вместе являются исполнительным органом созданного товарищества;
  • составляется Устав, для чего желательно пользоваться образцами и приглашать опытного юриста, так как в этом документе должны содержаться многочисленные важные сведения;
  • утверждается Устав, причем именно на основании данных из этого документа будет выполняться хозяйственная или другая деятельность новым ТСЖ.

Не допускаются ошибки в этом документе, так как если они выявляются, то это может стать основанием для оспаривания решения жильцов, принятого на собрании.

Регистрация товарищества

Как создать ТСЖ правильно? Для этого важно не только принять решение жильцам и сформировать Устав, но и грамотно зарегистрировать организацию. Для этого выполняются такие действия:

  • председатель подготавливает нужные документы, которые далее передаются в отделение ФНС;
  • обязательно для этого требуется паспорт гражданина, копия Устава, заверенная у нотариуса, а также квитанция, которая подтверждает оплату госпошлины, необходимой по ст. 333 НК;
  • в заранее выбранном банке открывается расчетный счет, который необходим для работы созданного товарищества;
  • перевод дома на баланс производится созданной комиссией, в которую входят представители местных муниципальных властей.

Уведомление, в котором содержится информация о том, что был открыт расчетный счет для дома, отсылается в администрацию региона.

Завершающий этап

Создание ТСЖ считается не слишком сложным процессом, если разобраться во всех этапах. Как только будет открыт расчетный счет, то дом передается в управление товарищества, для чего формируется специальный акт приема-передачи.

Дополнительно товарищество получает всю нужную техническую документацию на строение. Далее данная организация может заключать разные контракты, на основании которых происходит поставка коммунальных услуг. Допускается совершать множество других операций, которые могут быть финансовыми или хозяйственными.

Какие учитываются требования?

Условия для создания ТСЖ заключаются в следующем:

  • в каждом таком многоэтажном доме может действовать только одно товарищество;
  • допускается формировать ТСЖ для управления сразу несколькими домами, но у них должна быть общая техническая и инженерная инфраструктура;
  • все права и нюансы управления прописываются в Уставе, причем для составления этого документа рекомендуется привлекать опытного юриста, чтобы не упустить важные моменты.

При учете этих требований и правил гарантируется создание оптимального товарищества, которое обладает нужными полномочиями и возможностями для эффективного управления домом с целью улучшения его состояния и выполнения поручений жильцов.

Можно ли провести собрание заочно?

Нередко многие жильцы дома просто не желают посещать собрания. В этом случае разрешается проведение заочного собрания. Для этого учитываются требования:

  • составляются бюллетени для проведения голосования;
  • разносятся данные документы по квартирам жильцов;
  • заполнятся бюллетени собственниками помещений;
  • проводится подведение итогов;
  • результаты вывешиваются на специальной информационной доске, располагающейся на стене дома.

Такой метод проведения голосования применяется только при условии, что нет возможности собрать большинство жильцов, поэтому нет нужного кворума.

Кто выбирается председателем?

Важно грамотно выбрать председателя, который является опытным, взрослым и ответственным человеком. При этом учитываются некоторые особенности:

  • человек должен уметь принимать взвешенные, грамотные и эффективные решения;
  • он должен слушать советы, которые будут ему давать другие участники товарищества;
  • желательно, чтобы у него был опыт в ведении хозяйственной деятельности;
  • с выбранным гражданином подписывается договор, причем в нем указывается, какими он наделяется правами и обязанностями, а также прописывается зарплата;
  • он может выбирать для себя помощников;
  • может заключать контракты с разными коммунальными службами;
  • выбирает арендаторов для предоставления общих помещений дома в аренду, причем для этого не требуется проводить голосование.

Председатель решает множество разных задач:

  • выполняются решения, принимаемые жильцами путем голосования;
  • согласовываются работы, реализуемые коммунальными службами;
  • проводится ремонт в доме;
  • принимаются жильцы строения.

Неоспоримым плюсом создания ТСЖ считается то, что жильцы дома самостоятельно решают, с какими коммунальными службами будут заключаться контракты.

Минусы ТСЖ

Открытие такого товарищества обладает некоторыми недостатками:

  • повышаются эксплуатационные расходы, так как обычно члены ТСЖ принимают решение о создании качественной детской или спортивной площадки, благоустройстве подъездов, улучшении освещения или о выполнении других значимых процессов;
  • цены на коммунальные услуги не будут снижаться, так как они устанавливаются не УК, а разными коммунальными службами и регулируются государством;
  • между членами ТСЖ могут возникать существенные конфликты относительно принятия того или иного решения, что приведет к необходимости проведения разъяснительных работ;
  • если жильцы не будут вносить своевременно плату за коммунальные услуги, то именно товарищество должно возвращать долги;
  • придется призывать к порядку собственников, если они будут нарушать законодательство или скандалить друг с другом;
  • механизм взаимодействия ТСЖ с разными государственными структурами считается несовершенным.

За счет этих многочисленных минусов не всегда целесообразно открывать ТСЖ.

Организация этого товарищества имеет много положительных моментов. К ним относится следующее:

  • компания может влиять на УК, например, при завышенных ценах на услуги ЖКХ, а также вовсе можно заключить договор с другой компанией;
  • жильцы дома должны вносить средства на благоустройство территории или иные цели, поэтому у товарищества имеется механизм влияния на собственников квартир;
  • выбираются оптимальные ресурсные компании;
  • сокращаются расходы жильцов, если финансовая политика является грамотной;
  • дается возможность хорошо благоустроить территорию или выполнить другие аналогичные действия;
  • участники товарищества могут сами выбрать подходящую строительную компанию для выполнения разных процессов, необходимых для дома.

За счет таких многочисленных преимуществ часто жильцы домов принимают решение о создании ТСЖ. При этом важно грамотно выбрать председателя, а также быть готовым к кардинальным изменениям, которые затронут процесс управления многоэтажкой.

Таким образом, часто жильцами одного дома принимается решение, на основании которого осуществляется создание ТСЖ. Пошаговая инструкция данного процесса считается понятной, поэтому без проблем любой дом может выполнить эту процедуру. Формирование такого товарищества обладает многими плюсами, а также считается выгодным для жильцов. При этом важно грамотно зарегистрировать организацию и открыть для нее расчетный счет, чтобы ее деятельность была законной и прозрачной. Также требуется грамотно выбрать председателя, выполняющего множество значимых задач для жильцов дома.

Плюсы и минусы ТСЖ: оценка эффективности ведения хозяйства

Большинство жителей многоэтажных домов не довольны услугами управляющих компаний. По их мнению, деньги, собранные с собственников жилья, улетучиваются в неизвестном направлении. Панацею от всех бед они видят в ТСЖ — товариществе собственников жилья. Однако здесь не все так прозрачно и просто, как кажется на первый взгляд. Принимая подобное решение, необходимо знать и плюсы, и минусы ТСЖ для каждого собственника дома.

ТСЖ: что это?

Определение ТСЖ дано в статье 135 ЖК РФ. Это некоммерческая организация, основная цель которой сводится к владению, пользованию и распоряжению в силу закона многоквартирным домом. Членами ТСЖ являются собственники жилых помещений в доме.

Учреждается данная форма управления на общем собрании собственников жилых помещений путем голосования. Голоса распределяются в зависимости от площади помещений, принадлежащих голосующему на праве собственности. Образование ТСЖ возможно только при 50% и более проголосовавших за него. Каждый владелец самостоятельно решает вступать в такое объединение или нет.

Процедура регистрации некоммерческой организации ничем не отличается от постановки на учет юридического лица. У ТСЖ есть расчетный счет, на котором аккумулируются средства жильцов.

Какие цели преследует ТСЖ?

Главная цель — обеспечение доступа каждого собственника жилья к управлению домов. Средства некоммерческой организации формируются из:

  • обязательных взносов жильцов;
  • доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Жилищное законодательство не ставит препятствий для товарищества при получении доходов. Оно может сдавать в аренду помещения, осуществлять ремонт и обслуживание жилого дома, а также получать прибыль от использования придомовой территории. Стоит отметить, что передача ее в право собственности некоммерческой организации возможно лишь с согласия местных органов власти.

Плюсы товарищества

  1. Большая степень влияния на политику некоммерческой организации. Все решения принимает собрание ТСЖ. Каждый собственник имеет право высказать свое мнение.
  2. Возможность вести предпринимательскую деятельность и сокращать расходы жильцов на содержание дома. Члены товарищества имеют право сдавать в аренду подвалы, нежилые помещения с целью получения прибыли. Эти деньги — хороший резерв собственников жилья на непредвиденные расходы.
  3. Право выбора поставщиков услуг и контроль их деятельности. ТСЖ может самостоятельно выполнять все технические и эксплуатационные работы по дому. На те, которые ей не по силам, оно может нанимать сторонние компании.
  4. Благоустройство территории. Чистые дома, детские площадки, газоны во дворе — пожалуй, именно то, что отличает дома под управлением ТСЖ. Эксперты рынка недвижимости констатируют факт, что стоимость жилья в ТСЖ выше, чем рыночная.
Это интересно:  Как оформить развод через МФЦ: порядок действий

Минусы ТСЖ

  1. Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
  2. Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
  3. Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
  4. Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
  5. Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
  6. Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.

Плюсы и минусы ТСЖ и управляющей компании: что выгоднее для жильцов

Более 80% жилого фонда в РФ обслуживается управляющими компаниями. Столь высокий показатель не случаен: четкого законодательства регулирования деятельности товариществ нет.

К весомым аргументам в пользу УК можно отнести:

  • решение большинства вопросов без участия собственников квартир. Уборка территории и подъездов, вывоз мусора производятся своевременно;
  • эксплуатационные работы проводятся даже при наличии злостных неплательщиков. Из-за ограниченности ресурсов ТСЖ может на время прекратить проведение эксплуатационных работ.

Основные доводы против УК сводятся к следующим:

  1. Отсутствие прозрачности деятельности. Жильцы дома не осведомлены об объемах поступлений денежных средств и статьях их расходования. Хотя сейчас действует закон № 731, на основании которого собственники квартир обязаны быть ознакомлены с бюджетом их дома. Такая информация должна содержаться на доске объявлений. На практике ФЗ работает редко.
  2. Самостоятельный выбор подрядчиков. В большинстве случаев УК оформляет отношения с организациями, которые за свою работу берут меньше, что сказывается на их качестве.
  3. Большой штат сотрудников. Расходы на содержание управленческого аппарата в несколько раз превышают затраты ТСЖ.
  4. Главная цель — прибыль. УК работает на коммерческой основе. Для получения большего дохода она экономит на подрядчиках, ремонте дома и т.д. Это отражается на благоустройстве подшефного дома и настроению жильцов.

Таким образом, рассмотрев плюсы и минусы ТСЖ и УК, можно прийти к выводу: товарищество — перспективный способ ведения хозяйства, но при условии внесения поправок в законодательство. Когда будет принят измененный законопроект по ТСЖ, еще не известно. Сегодня большинство собственников отдают свой голос УК, так как это стабильность и полное отсутствие забот. Они оплачивают квитанции и ни о чем больше не думают.

ТСЖ и ЖСК — сравнительный анализ

Жилищно-строительнный кооператив ( далее ЖСК) — это физические и юридические лица, объединенные для общих целей — удовлетворения граждан в квартирах и управления имуществом подшефных домов. На сегодняшний день более 23% новостроек реализуется через ЖСК.

Суть ЖСК сводится к вступлению граждан в кооператив и выплата ими пая, который равен стоимости будущего жилья. Главное отличие такой организации от ТСЖ — правило определения голосов при выборах. В случае с ЖСК решение принимается только при едином согласии всех голосующих, для ТСЖ достаточно 50% +1 голос.

  1. Временное проживание посторонних лиц возможно только с разрешения всех членов кооператива. Если кто-то на момент принятия решения отсутствует, то ему направляется письменное уведомление. Это позволяет избежать социальной напряженности, нарушения правил проживания в многоквартирном доме и предотвращает незаконные схемы получения доходов.
  2. Наличие ревизионной комиссии. Она избирается сроком на один год. Основная ее цель — анализ финансово-хозяйственной деятельности ЖСК.
  3. Распределение доходов. Вся прибыль, полученная от эксплуатации имущества дома, распределяется между членами кооператива.
  4. Количество членов кооператива должно быть не менее пяти.

Минусы ЖСК:

  • Право собственности возникает после уплаты пая. До тех пор отчуждение объекта недвижимости практически невозможно.
  • Расходы на содержание ревизионной комиссии.

После уплаты паев жильцы могут вступить в права собственности и реорганизоваться в ТСЖ.

Таким образом, главные отличия между формами ведения хозяйства дома сводятся:

  • к времени образования. ЖСК формируется перед строительством объекта недвижимости в качестве общего «кошелька» для аккумулирования средств, а товарищество возникает только после сдачи объекта;
  • к цели существования. ТСЖ ставит главной задачей эффективное управление общим имуществом, ЖСК — только возведение объекта;
  • к количеству членов. В ЖСК их не может быть менее пяти, а в товариществе — менее 50% всех собственников квартир дома.

Итак, плюсы и минусы ТСЖ и ЖСК дают представление о каждом способе ведения хозяйства. Какой именно выбрать — решать только жильцу. Что касается экспертов, то они рассматривают ЖСК только в качестве переходной формы к товариществу.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Плюсы и минусы создания ТСЖ

Содержание статьи:

Обеспечение жилого многоквартирного дома всеми удобствами предусматривает необходимость одновременного управления целым комплексом коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсообеспечивающими организациями. Чаще всего жители дома доверяют эти обязанности специализированным управляющим компаниям (УК), которые берут на себя заключение всех необходимых договоров и соглашений, наем персонала и контроль за предоставляемыми услугами. Такой подход практически полностью отсекает возможность жильцов участвовать в хозяйственной деятельности, затрудняет контроль и обуславливает необходимость дополнительных платежей.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Собственники квартир могут объединиться в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и перенять у управляющей компании ее функции. Таким образом, ТСЖ — это добровольное объединение жителей многоквартирного дома, создающееся в форме некоммерческой юридической организации.

Деятельность, требования и документарная база ТСЖ устанавливаются напрямую Жилищным Кодексом и общими положениями закона о регистрации юридических лиц (главой третьей, четвертой).

Создание организованного товарищества жильцов несет за собой определенные цели и функции:

  • Увеличение эффективности деятельности коммунальных служб.
  • Непосредственное участие жителей в хозяйственной деятельности.
  • Прямой и прозрачный контроль.
  • Регулирование гражданских отношений, возникающих на фоне владения недвижимостью.
  • Быстрое устранение возникающих проблем.

Плюсы и минусы ТСЖ следует учитывать при осуществлении деятельности.

Плюсы создания ТСЖ

Основные преимущества ТСЖ напрямую обуславливаются целями, которые преследуются при его создании, а также тем фактом, что деятельность товарищества осуществляется при непосредственном участии самих жильцов:

  • Независимость от вышестоящих инстанций, минимизация коррупции.
  • Прямой контакт между жильцами и коммунальными службами.
  • Прямой контроль над хозяйственной деятельностью.
  • Оперативное решение возникающих проблем.

Создание ТСЖ несет за собой и некоторые другие преимущества. Так, товарищество управляется председателем, который выбирается напрямую из числа жителей дома. Более того, всю организационную работу товарищества можно осуществлять их силами, без необходимости дополнительных уведомлений или разрешений. Из этого следует два факта:

  • Финансовая непредвзятость. ТСЖ обязано хранить платежные поручения, сметы, отчеты и квитанции за весь период деятельности — каждый житель многоквартирного дома имеет право в любой момент затребовать указанные документы.
  • Быстрое устранение каких-либо проблем. Председатель товарищества находится в постоянной и прямой доступности, любой участник ТСЖ может напрямую обратиться к нему при возникновении вопросов.

Товарищество собственников оплачивает коммунальные услуги поставщиков напрямую со своего банковского счета — это минимизирует издержки, исключает возможность возникновения задолженности за длительный период. К этому следует добавить тот факт, что ТСЖ имеет право:

  1. предоставлять услуги по ремонту, уборке и строительству;
  2. быть посредником при гражданских сделках. Это установлено статьей жилищного кодекса за номером 152, и позволяет не только уменьшить расходы, но и выйти на самообеспечение.
Это интересно:  Банкротство физических лиц в 2019 году: пошаговая инструкция

По этим причинам представители поставщиков коммунальных услуг, а также органы муниципальной власти охотно идут на взаимное сотрудничество с товариществами жильцов: предоставляют скидки и налоговые льготы, выделяют техническое оборудование, помогают организовать документооборот.

Минусы создания ТСЖ

Подобная организация имеет и некоторые недостатки. Основные минусы ТСЖ появляются уже на этапе его создания. Процедура регистрации товарищества имеет сложную организационную структуру, выделенную в несколько отдельных этапов. Законодательство (статья 12 закона о регистрации) строго регламентирует требования к документам, что влечет за собой необходимость тщательного контроля при их составлении и заполнении. Типовой проблемой на данном этапе является отсутствие или неправильная форма уведомления жителей дома, что может послужить основанием для отказа в приеме комплекта документов.

Финансовые отношения также вызывают определенные трудности. Жители дома должны самостоятельно решить, в каком размере и каким образом будут собираться членские взносы, кто является ответственным за ведение бухгалтерии и где должна храниться отчетность.

Еще одним подводным камнем в деятельности товарищества является его некоммерческая форма. Она запрещает ТСЖ принимать в собственность какое-либо отдельное помещение. По этой причине, вся работа организации проходит непосредственно в квартирах жителей дома, что причиняет определенные неудобства.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по плюсам и минусам создания ТСЖ

Вопрос: Здравствуйте. Управляющая компания, которая обслуживает дом, накопила долгов и разорилась, в настоящий момент ведутся судебные разбирательства. Мы в свою очередь уже подготовили полный комплект документов для создания ТСЖ, все жители дома согласны. Запросили у управляющей компании документацию для того, чтобы начать работать с поставщиками коммунальных услуг. Представитель компании заявил, что все долги будут переданы нам. Скажите, обязано ли ТСЖ отвечать по долгам управляющей компании? Максим.

Ответ: Здравствуйте, Максим. В Вашем случае следует знать, что создание ТСЖ влечет за собой возникновение нового юридического лица (некоммерческой организации). Она не имеет ничего общего с управляющей компанией, их деятельность никак не пересекается. Статья 137 ЖК предписывает, что управляющая компания обязана передать товариществу всю необходимую техническую документацию, после чего ТСЖ уже напрямую заключает договора с поставщиками коммунальных услуг. При этом никакие долги товариществом не наследуются, более того, УК обязана перечислить все оставшиеся средства, собранные с определенными целями (на проведение ремонта или благоустройства) на банковский счет товарищества жильцов.

Заключение

ТСЖ — это способ совместного управления многоквартирным жилым домом при непосредственном участии его жителей. По своей форме оно является некоммерческой организацией, что обуславливает определенные преимущества и недостатки его деятельности.

К плюсам создания ТСЖ можно отнести:

  • Независимость от вышестоящих инстанций.
  • Прямой контакт между жильцами и коммунальными службами.
  • Участие жителей в хозяйственной деятельности.
  • Оперативное решение возникающих проблем.
  • Минимизация финансовых затрат, получение льгот.

Минусами ТСЖ являются:

  • Организационная сложность.
  • Длительная процедура регистрации, требующая тщательного подхода к документам.
  • Неудобства при осуществлении деятельности.
  • Финансовые вопросы.

Порядок создания товарищества собственников жилья.

Ст.136 ЖК РФ ограничивает право собственников помещений в многоквартирном доме на объединение в несколько товариществ. Даже если между собственниками помещений сложились неприязненные отношения, они не вправе объединиться с собственниками соседних многоквартирных домов для создания товарищества. Ситуация, при которой часть собственников помещений является членами одного товарищества собственников жилья, а часть собственников помещений в том же многоквартирном доме — членами другого товарищества, исключается положениями настоящей статьи и ч. 3 ст. 135 ЖК РФ.

Для создания товарищества собственников жилья необходимо, чтобы за предложение о его создании проголосовали и, следовательно, стали членами товарищества, собственники помещений в многоквартирном доме, имеющие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. У голосовавших против предложения о создании товарищества должно быть менее 50% голосов, что не позволит им принять решение о создании еще одного товарищества.

Однако что может помешать этим собственникам вступить в члены товарищества, созданного собственниками жилых помещений соседнего дома? Если буквально толковать положения закона и принять во внимание принцип свободы объединения граждан в некоммерческие организации, то ничто не препятствует собственникам помещений одного дома вступить в члены товарищества собственников жилья, созданного в другом многоквартирном доме.

Даже если опустить некорректность формулировки п. 1 комментируемой части, нельзя не заметить, что многоквартирные дома объединяться не могут (они являются объектами гражданских правоотношений, а не их субъектами). Объединяться могут только собственники помещений. Из этого следует, что создать товарищество собственников жилья вправе только собственники жилых помещений многоквартирного дома. Собственники жилых помещений в нескольких многоквартирных домах также могут объединиться и создать товарищество собственников жилья при условии, что эти дома соседствуют друг с другом. Основным требованием для объединения собственников жилых помещений нескольких многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение элементами инфраструктуры и инженерно-техническими сетями и оборудованием.

Помимо собственников жилых помещений в многоквартирных домах создавать товарищества собственников жилья вправе и собственники жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи (это не совсем удачное определение и его не следует воспринимать буквально, так как в таком доме может проживать и не одна семья, следуя определению СК РФ), если они расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями. К ним относятся собственники домов в коттеджных поселках, собственники дачных домов при наличии единой системы инженерных коммуникаций.

Товарищество собственников жилья как юридическое лицо может быть создано и до завершения строительства многоквартирного дома, если определится круг лиц, которые приобретают право собственности на жилые помещения в таком доме. Никаких особенностей при создании товарищества на стадии строительства многоквартирного дома или компактной застройки определенного земельного участка (участков) законодательство не устанавливает.

Учредительное собрание может определить документы, подтверждающие намерение лиц приобрести право собственности на жилое помещение в строящемся доме.

Поскольку объединение товариществ собственников жилья создается для тех же целей, что и товарищество собственников жилья, то такое объединение может иметь два правовых статуса, по выбору объединяющихся лиц. Первый, возможный в рамках действующего законодательства, — это договорное объединение простого товарищества. Но здесь следует помнить, что заключить договор простого товарищества и участвовать в подобном договорном объединении некоммерческие юридические лица (а товарищества собственников жилья именно ими и являются) вправе только для ведения некоммерческой деятельности и осуществления некоммерческих проектов (ст. 1041 ГК РФ).

Следовательно, не создавая юридического лица, а осуществляя управление общим имуществом в многоквартирных домах на основании договора простого товарищества (о совместной деятельности), товарищества собственников жилья будут уже не вправе заниматься предпринимательской деятельностью, так как закон дозволяет только профессиональным коммерсантам вести предпринимательскую деятельность в рамках договора простого товарищества. Если у объединяющихся товариществ нет намерений вести предпринимательскую деятельность, то они вполне могут осуществлять свою основную уставную деятельность (управлять имуществом в многоквартирных домах) и не создавая юридическое лицо, используя договор простого товарищества. Но когда товарищества объединяются еще и для более успешного ведения предпринимательской деятельности, объединению необходимо приобретать статус юридического лица.

Согласно ст. 121 ГК РФ, некоммерческие юридические лица могут добровольно объединятся в ассоциации этих некоммерческих юридических лиц. Согласно положениям комментируемой статьи, товарищества собственников жилья объединяются для тех же целей, для достижения которых создаются сами товарищества, что определяет некоммерческие цели объединения товариществ и позволяет квалифицировать их объединения как некоммерческие юридические лица. Для таких юридических лиц ГК РФ предусмотрел специальную организационно-правовую форму — ассоциация некоммерческих юридических лиц.

Поэтому товарищества собственников жилья могут объединяться в ассоциации товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов, а также иных соответствующих целей (координация деятельности в этой области, повышение эффективности управления, реализация совместных программ и проектов). Ассоциации товариществ собственников жилья вправе вести и соответствующую предпринимательскую деятельность. Порядок создания и деятельности ассоциации регулируются ГК РФ (ст. 121) и положениями ФЗ «О некоммерческих организациях».

Товарищества собственников жилья, объединяясь в ассоциацию, не утрачивают своей самостоятельности и прав юридического лица, но несут субсидиарную ответственность по обязательствам ассоциации в размере и порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации. Поэтому решение о вступлении в ассоциацию следует относить к компетенции общего собрания членов товариществ собственников жилья как высшего органа управления товарищества. Безусловно, необходимо обращать внимание и на территориальное расположение объединяющихся товариществ, учитывая цели объединения.

МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
ЗНАНИЙ И УМЕНИЙ:

1. Какой документ подтверждает право товарищества собственников жилья на организацию собственного домоуправления и кем он выдается?

2. Назовите высший орган управления товариществом собственников жилья и определите порядок его деятельности и компетенцию.

Статья написана по материалам сайтов: domdomoff.ru, fb.ru, domananeve.ru, estate-advisor.ru, studopedia.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector