+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

ТСЖ – что это такое, его виды, как правильно организовать, положительные и отрицательные стороны

Граждане, проживающие в многоквартирных домах, несут определенную ответственность за использование своего жилья. Они должны оплачивать счета за коммунальные услуги, следить за состоянием помещений общего пользования, ухаживать за придомовой территорией. Все эти обязанности могут быть распределены между жильцами или поручены специально созданным управляющим органам.

Одним из законодательно предусмотренных способов управления многоквартирным домом выступает создание Товарищества собственников жилья. Такой способ является противоречивым – он имеет как положительные, так и отрицательные отзывы. Стоит разобраться, в чем состоят минусы и плюсы создания ТСЖ. Отметим, что в случае если вы получили недвижимость в дар, вам придется приспосабливаться к уже существующей системе управления домом.

Существующие способы управления домом

Управление многоквартирным домом – это обеспечение его жильцам таких условий проживания, которые являются безопасными и благоприятными. Сюда относится также надлежащее содержание имущества и предоставление жильцам дома всех необходимых коммунальных услуг. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ граждане могут выбрать один из трех доступных способов управления домом:

  1. Собственники помещений самостоятельно осуществляют управление, заключают договора на получение и оплату необходимых коммунальных услуг. Этот способ доступен только для тех домов, в которых количество квартир не превышает шестнадцать.
  2. Жильцы дома передают полномочия по его управлению специальной управляющей компании и в дальнейшем только оплачивают приходящие им счета.
  3. Граждане принимают решение о создании органа самоуправления, который занимается делами дома от имени всех его жильцов. Такой орган носит название Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Два последних способа используются чаще всего, и при их выборе у жильцов возникает множество вопросов.

Для правильного выбора нужно знать, в чем состоят преимущества и недостатки каждого способа управления домом.

Рассмотрение этого способа управления домов стоит начать с его преимуществ, которых существует немало:

  1. Финансовая экономичность. При грамотном управлении собираемые с жильцов деньги можно использовать более экономно, чем в случае с управляющей компанией. Целью последней является получение прибыли, поэтому она не заинтересована в снижении расходов граждан. Жильцы же сами определяют, какие услуги и по какой цене они будут приобретать.
  2. Свобода выбора. Руководство ТСЖ по решению жильцов может выбирать, с какой управляющей компанией сотрудничать и какими ее услугами пользоваться. Также жильцы сами могут определять последовательность проведения ремонта, конкретные мероприятия, которые будут проводиться и распределять затраты на это между всеми участниками.
  3. Высокая ответственность. Если жильцы и руководство ТСЖ заинтересованы в благоустройстве дома и двора, то подобные мероприятия будут проводиться более качественно. Это значит, что дворы и подъезды станут чистыми, а услуги будут предоставляться вовремя и качественно. Именно за этим должно следить товарищество собственников жилья.

Несмотря на наличие явных преимуществ, у создания ТСЖ есть и несколько отрицательных сторон.

Минусы ТСЖ

Наряду с преимуществами ТСЖ у такого способа управления существует и несколько отрицательных моментов:

  1. Высокие временные затраты. Для функционирования ТСЖ и решения важных вопросов нужно часто проводить общие собрания жильцов дома.
  2. Сложность организации процесса управления домом. Для эффективной работы нужен грамотный и честный руководитель, а среди простых жильцов это редкое явление.
  3. Социальное неравенство. В доме проживают люди с разными доходами, поэтому количество денежных средств, которые они готовы отдавать на благоустройство дома, будет значительно отличаться.
  4. Наличие должников. Деньги на управление домом собираются со всех жильцов. Если кто-то не платит свои взносы, это значительно подрывает общий бюджет ТСЖ и остальным гражданам приходится платить за него.

Очевидно, что эффективным будет функционирование ТСЖ только при наличии грамотного руководства и высокой степени ответственности со стороны жильцов.

Создание ТСЖ: подготовительные мероприятия и ключевые моменты

Перед тем как принимать решение о выборе способа управления домом и создании ТСЖ, стоит обратить внимание на такие моменты:

  1. Преобладающая форма собственности квартир. Создание ТСЖ имеет смысл только тогда, когда большинство квартир принадлежат гражданам – в таком случае они будут более заинтересованы в контроле над состоянием дома и двора. Управление домом с муниципальными квартирами лучше поручить государству.
  2. Уровень социальной ответственности жильцов. Если в доме проживают люди, которые не особо заботятся о его судьбе и согласны платить больше денег, смысла в создании ТСЖ также нет. Эта форма управления будет эффективной только при наличии у жильцов высокого уровня ответственности и интереса к благосостоянию своего дома.
  3. Наличие потенциальных источников прибыли. Ее можно извлекать от сдачи в аренду помещений дома, размещения на нем рекламы и других подобных мероприятий. При этом полученная прибыль может использоваться на проведение ремонта в подъездах и во дворе.

Если все же было принято решение о создании ТСЖ, то оно должно быть закреплено решением общего собрания жильцов дома. Причем положительно должны проголосовать более 50% граждан, живущих в доме. Помимо этого, на собрании также выбирается председатель и утверждается устав ТСЖ. После необходимо обратиться с заявлением в регистрирующий орган и официально поставить на учет товарищество.

После регистрации у ТСЖ возникают определенные права и обязанности:

  1. Право защищать территорию, которая принадлежит товариществу – к ней относится дом и прилегающие к нему участки.
  2. Обязанность следить за счетами по коммунальным расходам, а также контролировать качество обслуживания дома.
  3. Право заключать договора с управляющими компаниями на оказание ими определенных услуг для дома.
  4. Обязанность следить за соблюдением законных прав и интересов всех жильцов дома.
  5. Право сдавать в аренду часть принадлежащего товариществу имущества с целью получения дополнительной прибыли.

Кроме этого, жильцы дома, которые работают в ТСЖ, имеют право не только получать деньги за свой труд, но также и оплачивать счета по сниженным расценкам. Это является весьма выгодным для некоторых категорий населения (например, пенсионеров) и может стать дополнительным источником заработка. Отметим, что ваши жилищные права – защищены государством. При их нарушении, вы сможете отстаивать их законными методами.

Законодательство связанное со строительством недвижимости. Полный “разбор полетов” в нашей статье.

Что такое кадастровый паспорт? Для чего он нужен и как его оформить узнаете по http://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/kadastrovyj-pasport ссылке.

Отзывы о создании ТСЖ

Мнения жильцов, которые выбрали способ управления домом при помощи ТСЖ, являются довольно противоречивыми. Например:

  1. Светлана, жительница дома, который относится к ТСЖ Престиж-56 в г. Саратов: ремонт, который еще в начале июня 2015 года начали работники ТСЖ, длился в течение всего лета и так и не был завершен. Несколько месяцев жители дома живут в бардаке, на их жалобы председатель ТСЖ никак не реагирует.
  2. Игорь, житель дома, относящегося к ТСЖ Искровский-32 в г. Санкт-Петербург: спасибо сотрудникам компании. Двор благоустроенный, в подъездах всегда чисто, ремонт проводится своевременно и качественно. Отличная работа.

Можно сказать только, что каждая ситуация индивидуальна и для одного дома создание ТСЖ может стать идеальным вариантом, а для другого обернуться кучей проблем. Поэтому перед созданием такого товарищества нужно подробно обсудить этот вопрос с жильцами.

Создание ТСЖ – один из законодательно допустимых способов управления многоквартирным домом, причем его использование может быть как очень выгодным, так и неэффективным для жильцов. Содержание и обслуживание жилья – задача, которая целиком лежит на вас.

ТСЖ: что это такое, его плюсы и минусы

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК — организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ — это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Или звоните нам по телефону (круглосуточно).

Это быстро и бесплатно!

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

  • совместное руководство и распоряжение общедомовым имуществом;
  • получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и благоустройству;
  • содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ, в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют две трети жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Это интересно:  Когда можно брать декретный отпуск

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ, а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

  • контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как вывоз мусора, уборка улиц, поддержание чистоты в подъездах и прочие;
  • решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
  • отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
  • обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
  • предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
  • обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
  • выделение парковочных мест, детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
  • выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения — составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

Форма и содержание определяются законодательством РФ, согласно которому устав:

  • утверждается всеми владельцами квартир;
  • должен быть пронумерован и подписан председателем;
  • подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

  • адреса входящих в ТСЖ зданий;
  • место и дата составления;
  • цель, с которой создавалось товарищество;
  • права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Учредители

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

  • наименование товарищества собственников жилья;
  • юридический адрес ТСЖ;
  • данные ИНН;
  • дату создания;
  • перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Ответственность

Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

  • подбор персонала;
  • сдача отчетности в налоговую;
  • ведение и хранение учета товарищества;
  • заключение договоров.

На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

  • использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
  • содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
  • проведение ремонтных работ;
  • распоряжение общей собственностью товарищества.

Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

Принятие решения в товариществе

Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором две трети владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.

На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, технический этаж, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.

Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.

Все принятые решения на собрании вносятся в протокол, который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.

Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:

  • управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и прилегающей территории: аренда, размещение рекламы;
  • быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
  • финансовая прозрачность: в любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
  • платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных;
  • самостоятельный выбор подрядчиков.

При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных преимуществ ТСЖ перед управляющими компаниями является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.

Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.

У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.

Товарищество собственников жилья

Если владельцы жилой площади в МКД создают ТСЖ, они берут все на себя. А значит, им придётся самим разработать устав товарищества, выбрать управляющие органы, которые займутся большей частью текущих вопросов, также потребуется образовать ревизионную комиссию для проверки их работы.

Понятие ТСЖ

Аббревиатура ТСЖ будет расшифровываться, как «товарищество собственников жилья». У ТСЖ статус организации, а значит, должны быть и все её признаки – требуется, чтобы оно было обособленным, самоуправляемым, имело организационную структуру, цель и так далее.

ТСЖ может выступать в качестве альтернативы управляющей компании, которые обычно занимаются делами в МКД и должны его обслуживать. Его организуют сами собственники жилья, после чего должны будут сами заниматься управлением домом – решение об этом должно приниматься на их собрании.

ТСЖ создаются как одним МКД, так и несколькими сразу, если те объединяются вместе под общим управлением. Это позволит сократить расходы на органы управления, но с другой стороны и увеличит количество принимающих решение собственников, а значит, выше риск, что чьё-то мнение не будет учтено.

То есть, в некоторой степени это недостаток, так как теряется важнейшее преимущество ТСЖ, ведь эта форма управления считается в наибольшей степени гарантирующей соблюдение прав жильцов, и позволяющей самим жильцам выбрать себе таких представителей, которые будут наилучшим образом отстаивать их права в переговорах с коммунальными службами.

Вступление с ТСЖ – дело добровольное, а значит, хозяин квартиры в МКД под управлением товарищества может и не вступать в ТСЖ. Тем не менее его квартира также будет находиться под управлением ТСЖ, даже если он не является членом организации, и он также обязан будет вносить оплату, и только лишит себя права голоса.

Цель создания

ТСЖ создаётся, когда ведение дел УК признаётся собственниками неэффективным, и они решают самостоятельно контролировать процесс расходования средств, выделенных на обеспечение их всеми необходимыми коммунальными услугами и прочие нужды МКД.

Ключевое отличие от УК – оно не нацелено на прибыль, а лишь на эффективное расходование средств и повышение комфорта жильцов.

Потому объединение в товарищество часто оказывается гораздо эффективнее, чем использование услуг УК: владельцы квартир под управлением ТСЖ могут сами влиять на выбор компаний, которые будут поставлять те или иные услуги, и исходить при этом из рыночных критериев. Выбор же, делаемый УК, иногда диктуют внерыночные факторы, в результате чего услуги могут обходиться дороже, и при этом не превосходить, а то и уступать по качеству тем, которые конкуренты предоставляют дешевле.

Это интересно:  Адвокат Хуснулгатин Ильдар Ильдусович

От такого не застрахованы и дома под управлением ТСЖ – председатель и члены правления тоже люди, и могут брать взятки, либо по иным причинам выбирать не лучших подрядчиков и поставщиков услуг, но вероятность этого всё же ниже из-за того, что они выбираются владельцами жилья из собственного круга, а не приходят со стороны.

Цели создания следующие:

  • передача руководства общедомовым имуществом самим собственникам квартир в МКД;
  • передача им же сбора доходов и распределения поступающих средств на выполнение задач по обслуживанию МКД и его благоустройству;
  • содержание МКД в хорошем состоянии.

Правовая основа

Деятельность основывается на законодательстве РФ, в первую очередь Жилищном кодексе, и на уставе самого товарищества – ЖК регламентирует процедурные вопросы, касающиеся создания и функционирования товарищества, границ его полномочий, возможности жильцов по смене правления и председателя, и тому подобные детали. Устав же составляется самими членами ТСЖ, и призван регламентировать его деятельность «изнутри». Таким образом, ЖК и Устав взаимодополняют друг друга.

Законодательство

На законодательном уровне деятельность регулируется Гражданским и Жилищным кодексами. Гражданский кодекс в статье 291 устанавливает основные понятия, связанные с ТСЖ, а также не коммерческий характер организаций.

Более подробно о ТСЖ сказано в Жилищном кодексе, где этой теме посвящён целиком раздел 6, включающий статьи со 135 по 152. В них последовательно описывается, что такое ТСЖ, как оно создаётся, права и обязанности, которыми оно наделено, как проводятся различные преобразования, такие как объединение нескольких ТСЖ. Всему этому посвящена 13 глава ЖК, а в главе 14 устанавливается правовое положение членов ТСЖ. Здесь указывается, как организация управляется, определяется порядок проведения собраний, работы ревизионной комиссии – и так далее.

Отметим, что согласно законодательству, ТСЖ определяется как юридическое лицо, а значит, у него должны быть название, собственный расчётный счёт и печать, а членам правления надо зарегистрироваться в ЕГРЮЛ. Как отдельные члены товарищества, будучи физическими лицами, не должны отвечать по обязательствам ТСЖ, так и оно не должно нести ответственность по обязательствам своих членов.

Этот документ лежит в основе деятельности товарищества, именно он регулирует права и обязанности каждого члена ТСЖ вплоть до председателя. Устав является учредительным документом, то есть, именно на его основе ТСЖ создаётся, и он требуется, чтобы зарегистрировать организацию как юридическое лицо. Устав утверждается и подписывается председателем во время собрания учредителей – это требование законодательства. Копию требуется нотариально заверить, затем она используется для регистрации ТСЖ в налоговой.

В уставе содержатся сведения:

  • об адресах МКД, входящих в товарищество;
  • о месте и времени составления документа;
  • указание цели создания ТСЖ;
  • подробное описание всех прав и обязанностей членов товарищества.

При возникновении необходимости внести исправления в устав, потребуется сначала получить одобрение на их внесение от общего собрания.

Хозяйственная деятельность

К основным её видам относятся эксплуатация и ремонт общего имущества. Но товарищество вправе вести хозяйственную деятельность и за пределами стандартных обязанностей: так, оно могут инициировать возведение дополнительных помещений.

ТСЖ может сдавать имущество, чтобы извлекать из этого доход для его последующего направления на решение задач, связанных с благоустройством дома или другими подобными целями. Помимо этого, товарищество выполняет разного рода работы для собственников, оно может временно передавать или продавать имущество, заключать прочие сделки, пока это не нарушает права собственников квартир в МКД и соответствует уставу.

Работает ТСЖ на правах некоммерческой организации, а значит, его задачей становится распределение получаемых средств для оптимального удовлетворения хозяйственных нужд МКД.

Из-за своего некоммерческого характера, ТСЖ может получать прибыль лишь одним способом – привлекая дополнительные источники финансирования, например, сдавая общие помещения в аренду или размещая рекламу на управляемых ТСЖ зданиях. И даже при получении дополнительной прибыли её нельзя распределить между участниками товарищества, вместо этого она направляется на цели, указанные в уставе.

Полномочия

В число полномочий ТСЖ входит:

  • Заключение контрактов и дальнейший контроль за оказанием услуг – если качество работы поставщиков не соответствует требованиям устава либо стоимость выше, чем у других компаний, предоставляющих услуги аналогичного уровня, то исполнитель должен быть заменён.
  • Решение связанных с ремонтом здания вопросов – какая компания, в какие сроки и в каких объёмах должна его осуществлять. Проведение ремонта – одно из самых проблемных направлений деятельности, и правлению ТСЖ, скорее всего, предстоит бороться с нежеланием коммунальных служб в полном объёме выполнять обязательства, связанные с ремонтом.
  • Надзор за соблюдением всеми службами правил эксплуатации и обслуживания МКД.
  • Обеспечение разработки плана работ по благоустройству МКД и придомовой территории, а затем и его выполнения.
  • Предоставление услуг собственникам жилья.
  • Обеспечение соответствия дома санитарным нормам.
  • Выделение места для парковки, устройство детских площадок и тому подобные мероприятия в рамках выделенного на это бюджета.
  • Также в уставе могут быть оговорены и другие функции, которые должно выполнять ТСЖ.

Членство в товариществе

Право на членство в организации имеет каждый владелец жилой площади в МКД, управляемом им, будь он лицом физическим, юридическим либо даже публичным образованием. Членство в ТСЖ описывается в статье 143 ЖК. Основные нюансы таковы: при учреждении товарищества его члены определяются на собрании, где учреждается само ТСЖ, совершается выбор членов правления и так далее. Вступление добровольно, но ТСЖ может быть учреждённым и вступить в управление МКД лишь при вступлении в него более половины от владельцев квартир в МКД.

Организация может принимать новых членов и после, чтобы вступить, нужно являться собственником жилой площади в доме и подать заявление о вступлении вместе с документом, подтверждающим владение жилплощадью. Затем вопрос вступления будет решаться на следующем собрании.

ТСЖ не может никак ущемлять права не вступивших в него владельцев квартир в МКД – никаких льгот для членов товарищества и прочих преференций устанавливаться не должно.

Права и обязанности

Членство даёт право голосовать на собраниях и так определять решения товарищества. Проводимая ТСЖ политика напрямую влияет на качество жизни и даже стоимость квартир в здании – ведь если придомовая территория облагорожена, в подъездах убрано, помещения общего пользования обустроены, появляется возможность продать жильё дороже, чем в доме, где никаких подобных мер не выполняется и дела запущены.

Соответственно, член товарищества обязан обеспечивать претворение в жизнь политики ТСЖ, всячески обеспечивая соблюдение организацией своих функций. Но, разумеется, это исключительно добровольный выбор, и из числа членов ТСЖ не могут исключить, например, тех граждан, которые систематически не участвуют в собраниях.

Управление организацией

Товарищество, несмотря на некоммерческий характер, должно иметь чётко выстроенную структуру, чтобы управление МКД осуществлялось эффективно – для этого эффективным должно быть управление самим ТСЖ. Потому оно имеет ряд органов управления, наделённых чётко очерченными полномочиями.

Основные органы

  1. Общее собрание – именно на нём выносятся самые важные решения. Также на нём ТСЖ создаётся и выбирается его правящий состав, после чего значительная часть вопросов делегируется правлению. Собрания продолжают проводиться для решения самых важных из них – изменения устава, перевыборов и некоторых других.

Проводятся ежегодно, поскольку есть ряд вопросов, которые должны рассматриваться каждый год, и по своей важности требуют рассмотрения именно на общем собрании. Например, это утверждение отчётов – бухгалтерского, правления, ревизионной комиссии.

Есть ряд вопросов, которые допускается решать лишь всем вместе, включая и тех владельцев жилой площади в доме, которые не пожелали вступить в ТСЖ. Это вопросы по реконструкции, перестройке, ремонту дома, покупке находящихся в общей собственности участков и строительству на них и тому подобные.

  1. Правление – выбирается из состава членов товарищества, после чего члены правления на следующие два года (или меньший срок, если он установлен уставом) наделяются расширенными полномочиями для реализации планов и помощи председателю. Через два года после вступления в правление гражданин должен либо сложить полномочия, либо быть перевыбран, и продолжить свою деятельность в этом статусе. Помимо участников ТСЖ, допустимо вводить в правление специалистов со стороны при заключении с ними договора.
  2. Председатель – глава товарищества, которого также надлежит переизбирать вместе с другими членами правления. Полномочия председателя значительно шире, чем у любого иного члена правления, именно он должен вести переговоры с другими организациями, подписывать соглашения и отчётные документы.
  3. Ревизионная комиссия либо просто ревизор – на этот орган возлагается обязанность проводить проверку деятельности правления ТСЖ на предмет её соответствия законодательству и уставу. Для этого должна проверяться отчётность ТСЖ и ежегодно составляться отчёт. В ревизионной комиссии не могут состоять члены правления.

Порядок формирования

Как правило, начинается всё с инициативной группы, решающей создать ТСЖ в своём доме. Для этого требуется выполнить подготовку: провести разъяснительную работу с жильцами, назначить время и место, оповестить всех, подготовить документы. Когда подготовка завершена, проводится учредительное собрание. Его результаты будут зачтены, лишь если в нём поучаствует больше 50% собственников.

После утверждения устава и решения об образовании ТСЖ, на собрании должно быть выбрано правление – на них же затем его состав необходимо будет регулярно переизбирать. Затем из числа вошедших в правление граждан надлежит выбрать председателя. Процедура будет зависеть от устава, есть два варианта: либо он выбирается общим голосованием, либо только голосованием членов правления. Затем остаётся выбрать ревизора или комиссию, на которых будет возложена ответственность за проверку работы правления.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше в 2018 году?

Собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) несут ответственность не только за собственное жилище, а ещё и за дом в целом, и начинается это с выбора. Они вправе сами определить, как дом будет управляться – при помощи профессионалов из управляющей компании (УК), или товариществом собственников жилья (ТСЖ). Первый вариант предполагает полную передачу дел в руки УК и минимальное участие собственников в делах дома, второй же, напротив, – самостоятельное управление ими МКД.

Управление МКД

Из-за этого мнения собственников относительно предпочтительной формы управления могут разойтись, тем более что многие из них мало интересуются этой темой, и как следствие, плохо понимают, чем различаются данные формы управления.

В результате, чаще всего МКД остаются под управлением УК, даже не из-за того, что преимущества этой формы управления перевешивают, а из-за консерватизма, обусловленного незнанием вопроса и нежеланием глубоко в него вникать, и тем более самостоятельно заниматься делами дома.

Потому по статистике три четверти домов находится под управлением УК, а значит, на долю ТСЖ приходится не более оставшейся четверти. Меж тем не во всех, но во многих случаях ТСЖ – более эффективная форма управления. Чтобы определить, к чему лучше обратиться в вашем случае, а при необходимости и провести соответствующую разъяснительную работу с другими жильцами, нужно в деталях разобраться в том, какие особенности присущи УК, а какие ТСЖ, и из чего стоит исходить при выборе для вашего дома.

Организовать управление домом не так просто, как можно подумать, и для этого надо обладать набором знаний в области законодательства, чтобы ориентироваться в ситуации, а также постоянно «держать руку на пульсе», то есть быть в курсе нововведений в жилищной сфере, ведь законодательство претерпевает изменения регулярно.

Это приводит нас к тому, что для продуктивного обслуживания МКД важен, прежде всего, выбор формы управления, подходящей большинству владельцев квартир в здании. Ведь важно, чтобы владельцы квартир в доме действовали согласованно, вместе осуществляя меры по целесообразному использованию и сбережению недвижимости, предоставлению коммунальных услуг, созданию оптимальных условий для проживания.

Это интересно:  Долг за коммунальные услуги: последствия

Законодательство

В отдельных статьях Гражданского кодекса затрагиваются вопросы управления МКД, например, в ст. 290 определяется, что такое общее имущество, а в ст. 291 даются основные понятия, связанные с ТСЖ.

Но первым документом, на который стоит ориентироваться в жилищной сфере, является Жилищный кодекс – и в нём соответствующие вопросы освещены очень детально. Управлению многоквартирными домами посвящён его раздел 8, статьи со 161 по 165, где разбираются вопросы выбора способа управления МКД, заключения договора, что такое непосредственное управления, и некоторые другие.

Словом, ЖК очень подробно оговаривает нюансы управления МКД, но помимо ЖК и ГК, есть также и немало иных законодательных актов, регламентирующих важные детали – из-за их большого количества перечислять эти документы мы не будем.

Варианты управления домом

Выделяют два варианта: управляющая компания и товарищество собственников жилья. Стоит упомянуть, что есть также и третий – непосредственное управление, и пусть он относительно редко встречается, стоит кратко отметить и его основные черты и чем он будет отличаться.

При непосредственном управлении заключение договоров с поставщиками ресурсов осуществляется собственниками без руководства «сверху», пусть даже выбранного ими самими. Если договор с определённой компанией подписала большая часть собственников жилья в МКД, он начнёт считаться действующим, и поставщик ресурсов примется за его выполнение. Для оплаты услуг выбирается председатель дома, именно он будет собирать её и передавать поставщикам.

Это более свободная форма управления даже по сравнению с ТСЖ, при ней делами МКД действительно занимаются сами жильцы, а посредничество сведено к минимуму. Но для больших домов она подходит плохо, в них она будет медленной и неэффективной из-за большого количества участников, и крайне желательно, чтобы в них присутствовала определённая управленческая структура.

А вот для маленьких домов, скажем, двухэтажек с 6-10 квартирами, она может подойти неплохо. Впрочем, и дома побольше могут использовать прямое управление, но с привлечением УК и заключением с ней договора-подряда. Опасность, подстерегающая при непосредственном управлении – если поставщик оказался выбран недобросовестный, судиться с ним будет довольно сложно, как из-за отсутствия структуры, которая поможет жильцам организоваться для этого, так и в целом из-за их слабой защищённости законодательством.

В результате прямое управление остаётся не слишком распространённой формой, и чаще всего выбирать приходится именно между УК и ТСЖ. Этот выбор и должно помочь сделать подробное описание разницы того и другого, но отметим, что помимо них важную роль играют и качества самих владельцев квартир.

Если в доме проживают инициативные люди, готовые тратить время на управление им и имеющие соответствующие навыки, эффективнее будет ТСЖ, а если таких не нашлось, то лучше всё-таки оставить дела в ведении УК, поскольку, если дом окажется под управлением ТСЖ, во главе которого стоят некомпетентные люди, может стать ещё хуже. А если сама эта компания не устраивает, её обычно можно просто поменять на другую.

Управляющая организация

При выборе данного варианта управлением МКД будут заниматься специалисты, для которых это основной род занятий. Соответственно, они делают это за плату, и потому, хотя собственникам проще всего отдать дела на откуп управляющей компании, но и обойтись это может недёшево, ведь она должна содержать весь свой штат и нацелена на получение прибыли сверх того.

Управляющая компания должна собирать с жильцов деньги за предоставление им ресурсов и услуг, заключать договора с компаниями, предоставляющими то и другое, и передавать им собранные средства.

Также она выступает в роли органа, контролирующего качество работы тех компаний, с которыми заключила соглашение, и в первую очередь при проблемах с ними жаловаться нужно именно в УК, на ней лежат организационные нюансы. Она же обеспечивает ремонт и эксплуатацию дома в целом, а также заниматься придомовой территорией.

УК обладает рядом преимуществ, которые и обуславливают возможность выбора в её пользу:

  • Всё, что нужно – сделать выбор предпочтительной УК для обслуживания дома, после этого отвечать за всё будет именно она, а владельцам квартир в МКД делать не придётся практически ничего.
  • Если выбрана УК верно, и её сотрудники профессиональны и добросовестно выполняют обязанности, она может обеспечить заключение наиболее выгодных договорённостей с поставщиками благодаря налаженным контактам и хорошему знанию рынка. Жильцы же редко обладают тем и другим, в результате чего могут серьёзно переплатить или обратиться к ненадёжному поставщику.
  • УК имеют в штате специалистов по обслуживанию дома и, опять-таки при верном выборе компании, оно будет выполняться на высоком уровне.
  • Если кто-то из жильцов не делает взносы вовремя, УК может оплатить долг из собственных резервов, и таким образом у дома не возникнет неприятностей с поставщиками. Взысканием долга она должна затем заниматься самостоятельно.

Но, помимо плюсов, есть и минусы:

  • Поскольку УК полностью берёт на себя вопросы по дому, жильцам труднее донести свою позицию по тем или иным вопросам, иногда работники УК просто игнорируют их желания либо процесс принятия решений оказывается слишком длительным.
  • Наличие постоянного штата, получающего заработную плату – это значит, что его содержат жильцы. Хотя каждая УК обычно занимается далеко не одним домом, а иногда десятками, всё равно это ощутимые расходы.
  • Поскольку обычно компании управляют сразу несколькими домами, то и средства между ними могут перебрасываться, в первую очередь это относится к такому мероприятию, как ремонт. Одни дома могут получать его гораздо раньше, а другие, внося не меньшие выплаты, ждать очереди долгие годы.
  • Поскольку перед УК стоит задача извлечения прибыли, возникает риск чрезмерной экономии с её стороны – это может быть закупка дешёвых материалов в ущерб качеству, задержки с выплатами и прочие злоупотребления. Более того, возможна и откровенная недобросовестность, и применение коррупционных схем со стороны отдельных сотрудников, даже если они вредят компании в целом. Например, заключение невыгодного контракта с поставщиком за «откат», то есть выплату определённой суммы заключающему договор.

Товарищество собственников

У ТСЖ свой набор плюсов и минусов. Начнём с первых:

  • Управление домом передаётся самим собственникам, в результате чего каждому члену товарищества гораздо проще влиять на приятие решений.
  • ТСЖ руководят сами собственники, ведь правление и председателя они избирают из своего числа, в результате чего деятельность организации более прозрачна, а значит, собранные деньги наверняка пойдут на нужды МКД, а не куда-то ещё.
  • Жильцы могут сами вести хозяйственную деятельность через ТСЖ – сдавать ненужные помещения общего пользования, место для рекламы, и таким образом покрывать часть расходов МКД. Либо же строить дополнительные помещения при необходимости, обустраивать детские или спортивные площадки, парковки и так далее.

Что до минусов, то основные из них:

  • Поскольку жильцы куда сильнее вовлекаются в процесс управления, большую важность приобретает их социальная однородность, и если состав владельцев квартир этой однородностью не обладает, чьи-то интересы неизбежно будут ущемляться. Ведь требования собственников к уровню предоставляемых услуг будут абсолютно разными, одни будут стремиться к минимизации затрат, а другие к наибольшему уровню комфорта, даже при повышении расходов. УК же в значительной степени сглаживает эти противоречия, рассчитывая расходы исходя из усреднённого достатка жильцов.
  • ТСЖ предъявляет высокие требования к членам – среди них обязательно должны найтись одновременно инициативные и компетентные в вопросах управления граждане. Управлять домом непросто, и если члены правления ТСЖ не обладают опытом в этой сфере, то наверняка совершат ошибки, в результате чего польза от такой формы управления окажется сомнительной.
  • Борьбу с должниками придётся вести самостоятельно: взыскание долгов – процесс сложный, и если должники будут упорствовать, то останется лишь подавать на них в суд. Пока долги не будут отданы, придётся каким-либо образом изыскивать средства на то, чтобы в полном объёме оплатить услуги поставщиков, или накапливать долги уже перед ними.

Влияние этих минусов может быть в значительной степени преодолено при помощи смешанной формы управления: ТСЖ заключает договор с УК, и та занимается непосредственно обслуживанием дома, за ТСЖ же остаётся функция контроля.

Функции и цели

УК и ТСЖ выполняют одинаковые функции, а именно:

  • содержат дом и придомовую территорию;
  • организуют поставку и оплату коммунальных услуг;
  • проводят ремонт и собирают средства на него;
  • осуществляют прочие действия, связанные с многоквартирным домом и общим имуществом.

Но вот цели у этих организаций различаются: перед ТСЖ стоит цель наилучшим образом управлять домом и обеспечивать жильцам услуги как можно более высокого качества, и при этом по как можно более низкой цене.

Перед управляющей компанией стоит цель приносить прибыль своим владельцам. Впрочем, это не делает её автоматически хуже, поскольку в долгосрочной перспективе к повышению прибыли ведёт планомерная работа по выполнению ранее перечисленных целей ТСЖ – и за счёт этого привлечение всё новых клиентов. Но вместе с тем стоит помнить о риске, что в погоне за повышением сиюминутной прибыли менеджмент УК забудет о долгосрочных целях, или же и вовсе будет действовать в личных интересах против интересов компании.

Основные различия

В значительной мере ключевое отличие ТСЖ от УК рассмотрели в предыдущем разделе: ТСЖ имеет некоммерческий характер, а УК – коммерческий. Именно это отличие и является определяющим. Но есть и другие нюансы: в случае с ТСЖ участники лично заинтересованы в достижении целей, ведь они и сами живут в доме, у работников УК же такой заинтересованности нет.

Но в УК работают профессионалы, и этим отсутствие личного интереса может компенсироваться, а сама компания имеет уже отлаженные связи с поставщиками. И даже в случае с ТСЖ есть риск злоупотреблений со стороны правления, при этом работников УК легче за эти злоупотребления наказать по закону – их деятельность более чётко регулируется законодательством. Но при этом проконтролировать УК сложнее, чем ТСЖ, в случае с которым собственники могут быстро поменять правление или председателя.

И ещё одно важное отличие – УК берёт на себя организационные вопросы, снимая их с жителей. А при переходе «власти» к ТСЖ те будут заниматься ими сами – значит надо, чтобы они были инициативными и имели время на участие в делах МКД.

Что выбрать: ТСЖ или УК

На основании перечисленных ранее особенностей каждой из форм, её плюсов и минусов, и стоит делать вывод и выбирать, какая из них больше подходит для вашего дома и его жильцов – ведь важен и их настрой.

Нельзя заранее сказать, что подойдёт лучше, без знания обстоятельств в конкретном МКД: где-то есть активные люди, готовые сами заниматься управлением домом, и обладающие соответствующими знаниями, где-то их нет, а где-то есть активные и готовые, но знаниями не обладающие – что бывает ещё хуже, а то и нечистые на руку. Соответственно, следует взвесить все обстоятельства в вашем доме, после чего и делать выбор, и либо обращаться к услугам управляющей компании, либо искать группу единомышленников, и образовывать с ними ТСЖ.

Статья написана по материалам сайтов: zakonometr.ru, ozhkh.ru, pravo.estate, pravo.estate.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector