Жилое помещение в нежилое: условия, цена, отказ, многоквартирные дома, минусы

Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, то ее можно использовать по прямому назначению, то есть — как квартиру, либо постараться перевести в нежилой фонд и использовать как коммерческую недвижимость. Именно так и поступают многие владельцы объектов на первых и даже на вторых этажах.

Но есть ли в этом смысл? Что выгоднее сдавать или продавать: коммерческие помещения или квартиры? В этом и решил разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Из жилого в нежилое: да или нет?
Основная причина, по которой собственники квартир на первых этажах задумываются об их переводе в нежилую недвижимость, — это ожидание бОльшей прибыли от продажи или от сдачи объекта в аренду. Действительно, коммерческие помещения могут оказаться более выгодными, тем более что квартиры на первых этажах обычно на 5-10% дешевле, чем жилье, расположенное повыше. Собственно, это главный плюс перевода жилого в нежилое. По данным Валерия Аристархова, старшего менеджера отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», таким образом можно увеличить доход от продажи даже на 20%. Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает, что нежилые помещения, даже схожие по расположению и характеристикам с квартирой, стоят на 15-25% дороже. А по мнению Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, прирост стоимости может составить даже 30-40%. Доход же от сдачи в аренду, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), иногда выше в целых 6-7 раз.

Но, правда, так получается далеко не всегда: «Потому что объем предложения офисной недвижимости, включая качественные бизнес-центры, таков, что острой потребности в объектах на первых этажах, в принципе, нет, и ажиотажным спросом они не пользуются», — уверяет Юрий Тараненко (RRG).

Чтобы нежилое помещение в жилом доме принесло хорошую прибыль, оно должно находиться в «правильном» месте и быть ликвидным. «Успешность коммерческой недвижимости зависит от того, в каком районе и в каком конкретно доме она расположена, насколько этот дом выгоден с точки зрения пешеходного и автомобильного трафика и насколько он близок к метро», — говорит Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Востребованные у арендаторов и ликвидные нежилые помещения располагаются в центральных районах (их используют не только под магазины и службы быта, но еще и под офисы), рядом с вокзалами и станциями метро, на улицах с оживленным движением, особенно если по этим улицам большинство местных жителей стекается к близлежащему метро. Причем бОльшую прибыль могут принести районы, где проживают граждане с более высоким социальным статусом и лучшими материальными возможностями, т.е. не очень удаленные от центра – в пределах 2-3 станций от Кольцевой линии, и расположенные на престижных направлениях. «В целом, более перспективны (помимо ЦАО. – От ред.) густонаселенные районы старой застройки, где на сегодня активно строятся и новые жилые комплексы», — полагает Константин Просин, руководитель офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

А в спальных районах, удаленных от станций метрополитена, нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты. «Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, до 60% от их общего числа остаются невостребованными», — сообщает Юрий Тараненко (RRG). Таким образом, в удаленных спальных районах нежилое помещение скорее представляет собой высокорисковый актив и, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), изменив статус квартиры, на ее стоимости можно скорее проиграть, а не выиграть — те же 20%.

Также выгода от перевода жилого в нежилое зависит от расположения самой квартиры. Если можно сделать выход на оживленную улицу, то продать или сдать коммерческую недвижимость в аренду будет проще и выгоднее. «А если квартира выходит окнами во двор или на тихую улочку, то вряд ли она будет востребована в качестве объекта коммерческого назначения, тогда переводить ее в нежилой фонд нецелесообразно, — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Исключение здесь составляют лишь квартиры на первых этажах в самом центре города, которые пользуются популярностью у небольших офисных арендаторов».

Однако даже самая ликвидная и востребованная нежилая недвижимость обычно экспонируется дольше, чем аналогичная по площади и расположению квартира, причем вне зависимости от того, продает ли ее собственник или желает сдать в аренду. Кроме того, квартиру можно выставлять на рынок сразу же, как появится такое желание, а если захочется перевести объект в нежилой фонд, то придется собирать кучу бумаг и тратить время на оформление и только потом можно будет перейти к поиску покупателей или арендаторов. «Вообще, плюсом продажи квартиры на первом этаже без ее перевода в нежилой фонд является возможность быстро совершить сделку, а минусом – сравнительно низкая стоимость объекта. Если же квартиру перевести в нежилое помещение все поменяется местами. Плюсом станет возможность получить хорошую цену, а минусом – время, потраченное на бюрократические проволочки и поиск покупателей (арендаторов)», — говорит Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН.

«Содержание нежилого помещения однозначно обойдется дороже, так как коммунальные платежи в данном случае будут выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2 — 2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры», — уточняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

А еще собственники нежилых помещений платят налог на имущество, который, по данным Евгении Борзовой («НДВ-Недвижимость»), составляет 2,2% годовых от остаточной стоимости помещения. Возможно, уже в скором будущем ставка налога на жилье станет выше, но пока выгоднее владеть жилыми помещениями.

Но самый большой минус перевода квартиры в нежилой фонд – сама процедура перевода: «Она сложна, занимает немало времени и сил», — предупреждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Процесс перевода
Прежде всего, надо отметить, что перевод квартир в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом, согласно которому далеко не каждое жилье может получить статус коммерческого помещения. «Во-первых, в переводимой квартире никто не должен быть прописан, а во-вторых, там должна быть возможность организации отдельного входа, изолированного от лестничных площадок и входной группы подъезда», — рассказывает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»). А перевод в нежилое помещение квартир на втором этаже возможен только, если под ними находится коммерческая недвижимость. «Причем где бы ни был расположен объект, если он куплен в ипотеку и находится в залоге у банка, перевести его в нежилой фонд будет невозможно», — утверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне).

Кроме того, как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», необходимо, чтобы в квартире была открытая внутренняя планировка, чтобы помещение можно было переоборудовать под любые нужды – от магазина до салона красоты.

Если все эти условия выполняются, то можно начинать процесс перевода. Для этого перво-наперво потребуется соответствующий проект, показывающий, как изменится помещение, где будет вход (обычно вход делают из окна), а где, например, складские помещения. Причем переустройство помещения может потребовать выполнения определенных технических требований, например, организацию отдельной вентиляции, установку пожарной сигнализации и системы кондиционирования, замену электропроводки, усиление шумоизоляции и т.п.

Когда же проект перевода будет разработан, придется собирать довольно внушительный пакет документов. «Для перевода из жилого в нежилое необходимо приготовить заявление, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт (если его нет, то придется сначала получать такой документ. – От ред.), поэтажный план из БТИ, экспликацию и упомянутый проект перевода», — рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). К этому списку нужно добавить выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимым объектом, и техническое заключение к проекту перепланировки (о возможности проведения перепланировки и переоборудования помещения и о возможности обустройства отдельного входа). Также, как сообщает Елена Мишина («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»), потребуется куча согласований различных органов: пожарной инспекции (Госпожарнадзора), Мосгорархитектуры, Мосгоргаза, Мосжилинспекции, Мосэнерго, СЭС, отдела подземных сооружений, а главное — письменное согласие на перевод квартиры в нежилой фонд от всех жильцов в подъезде, что, кстати, может стать серьезной трудностью в процессе перевода. А кроме того, если переводимый объект находится в доме, относящемся к памятникам архитектуры или находящемся в районе исторической застройки города, придется получить разрешение на проведение работ у архитектора города и комиссии по охране памятников архитектуры.

«А в нашей практике был такой случай: мы продавали квартиру на Малой Дмитровке на первом этаже. Выставляли ее и как жилье, и как коммерческое помещение (но без оформления перевода. – От ред.). Много было показов объекта как офисного помещения, однако дом, где он находился, был во дворе другого дома и все окна выходили во двор. В итоге продали недвижимость как жилье, так оказалось выгоднее, и собственница была страшно рада, что не стала заниматься переводом, — рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Есть схожий пример и с арендой: мы сдали в аренду квартиру на улице Красина, не переводя ее в нежилой фонд, хотя арендатор, проживая в одной комнате, две другие использовал для работы. Поскольку он там жил, все было вполне законно. А если бы эту квартиру перевели бы в нежилое помещение, сдавать ее было бы не совсем выгодно».

Но, конечно, есть и обратные примеры: «Например, однажды мы расселяли жильцов коммуналки — малогабаритной двушки площадью 42 кв. м на первом этаже в районе станции метро «Октябрьское Поле», переведя ее в нежилой фонд. И за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением смогли обеспечить двум соседям отдельные однокомнатные квартиры в том же районе без доплаты», — рассказывает Константин Просин («ИНКОМ-Недвижимость»).

Как перевести жилое помещение в нежилое помещение?

Случается так, что перед хозяином той или иной квартиры встает вопрос перевода жилого помещения в нежилое.

Нежилое помещение можно использовать по-разному: открыть свое дело или же сдавать в аренду и получать с этого прибыль. В данной статье будет подробно рассмотрено, как правильно сменить статус помещения, и что для этого конкретно нужно.

Прежде чем приступать к делу, нужно четко знать основные понятия, прописанные в законе, чтобы в случае недопонимания или затруднений можно было с легкостью ими оперировать.

Это интересно:  КАСКО от угона и только от него или же от хищения: цена, а также сколько стоит и как рассчитать стоимость услуги?

Нежилое помещение – это помещение в жилом доме, предназначенное для промышленных, торговых и иных целей. Обычно, такие помещения находятся на первом этаже или цокольном.

Также в законе прописаны различия жилища и жилого помещения, которые важно знать.

Данные понятия используются не только в Жилищном кодексе, но и в ст. 25 Конституции Российской федерации.

Здесь оно предстает шире, чем понятие жилое помещение:

  • Жилое помещение должно быть обязательно объектом, однако жилище может быть не только официальным объектом.
  • Жилищем можно назвать юрту, чум и прочее, что испокон веков служило человеку крышей над головой.

Таким образом, жилое помещение – это понятие юридическое, в отличие от жилища.

Важно заметить, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации понятие «жилище» также встречается, а именно в ст. 1 .

В данной статье говорится, что человек имеет право на жилище, жилище является неприкосновенным и никто не имеет права безосновательно лишить человека жилища. Однако ЖК не дает самого понятия жилища, а лишь использует его.

Нормативная база

В документах, приведенных ниже, содержатся основные правила перевода жилого помещения в нежилое:

  • Жилищный кодекс Российской Федерации (ст.22 ЖК РФ, ст.23 ЖК РФ).
  • Градостроительный кодекс.
  • Региональные нормативные акты (того региона, где вы собираетесь проводить мероприятие касательное жилого помещения).
  • Муниципальные нормативные акты

Можно и сложно ли?

Согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу, каждый собственник может сделать свое жилое помещение нежилым.

Это мероприятие достаточно сложное. Оно требует предельной внимательности и серьезного отношения, но не трудное, если выполнять все последовательно согласно нормативной базе и основным правилам.

Общие правила и условия:

  • Смена статуса помещения возможна лишь с соблюдением ЖК РФ и Градостроительного кодекса.
  • Нельзя сделать жилое помещение нежилым, если доступ к нему невозможен без доступа к жилым помещениям, или если данной помещение используется кем-либо (в том числе самим хозяином) для проживания.
  • Помещение, находящееся в многоквартирном здании, должно быть обязательно либо на первом этаже, либо в подвальном помещении. Допускается расположение этажами выше, только если под ним никто не живет.
  • Нельзя осуществить перевод квартиры в наемном доме социального использования.
  • Нельзя переводить, если помещение предполагается использовать в религиозных целях.
  • Перевод не осуществляется, если помещение не соответствует указанным требованиям или право собственности каким-то образом не соответствует законодательству.

Прежде чем приниматься за осуществление данного мероприятия, обязательно нужно проверить следующее:

  • наличие доступа помещения к инженерным коммуникациям;
  • есть ли данное помещение в будущих планах по реконструкции здания или капитальному ремонту;
  • является ли здание памятником архитектуры;
  • находится ли здание под наблюдением гражданской обороны;
  • находится ли здание в аварийном состоянии, и не собираются ли его скоро сносить.

Кроме того, проблемы можно ожидать в таких случаях:

  • Помещение находится в объекте культурно-исторического наследия.
  • Целевое назначение будущего объекта не соответствует допустимым нормам по зонированию в соответствии с градостроительным законодательством.
  • Здание находится на учете в штабе по делам ГО и ЧС.
  • Не подключены основные инженерные коммуникации.

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2018 году?

Все больше и больше людей задаются этим вопросом на сегодняшний день, так как хотят начать свой бизнес или заработать на своей квартире посредством сдачи ее в аренду, но не в качестве жилья.

Так или иначе, во всех этих случаях действует один и тот же план действий.

Пошаговый алгоритм

Подготовка проекта перепланировки

Жилое и нежилое помещения отличаются друг от друга техническими факторами.

Поэтому прежде, чем оформлять все документально, необходимо переделать помещение так, чтобы оно соответствовало требованиям.

К тому же, если помещение каким-то образом затрагивает жилую площадь в данном здании или будет затрагивать после перепроектирования, то необходимо письменное соглашение от жильцов и собственников данных жилых помещений. (ч. 2, ст. 40 ЖК РФ)

На данном этапе придется потратить около двух недель.

Документация

Существует официальный перечень необходимых документов, согласно ч.2 ст. 23 ЖК РФ:

  • заявление на перевод;
  • копии о правах владельца на квартиру, заверенные нотариусом;
  • план и тех. характеристики;
  • тех. паспорт квартиры;
  • план здания по этажам;
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
  • официально оформленный проект перепроектировки квартиры в нежилое помещение.

Обращение за государственной услугой

Обратиться следует в орган местного самоуправления. Об этом говорится в ч.1, ст. 23 Жилищного Кодекса РФ.

Согласно статье 23 ЖК, заявление подается либо в МФЦ, либо в уполномоченный орган, а сделать это можно как лично, так и по электронной почте.

Однако рекомендуется все-таки уточнить способ подачи заявления в самом органе.

На подачу заявления, его рассмотрение, принятие решения уполномоченным органом и донесение решения до самого заявителя уйдет в общем 48 дней.

Перепланировка помещения

В решении может содержаться условие обязательной перепланировки, а может быть указание отсутствия необходимости в этом.

В первом случае (что случается чаще всего) нужно будет переделать помещение согласно плану, который вы составили на начальном этапе.

По окончании работ, приглашается приемная комиссия, которая заключает акт об успешном завершении перепланировки. (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ)

Единый государственный реестр недвижимости

После того, как вы переделали квартиру под нежилое помещение, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН.

Для этого необходимо подготовить Технический план перепланированного помещения. Он заверяется подписью кадастрового инженера и подается в Росреестр в электронном варианте.

Также необходимо донести до ЕГРН факт смены статуса помещения: жилое помещение стало нежилым. Это обязан сделать орган, который вынес решение о позволении переводить данное помещение в нежилое.

Какие документы нужны продавцу для продажи квартиры? Узнайте тут.

Куда обратиться?

За получением государственной услуги необходимо обращаться в уполномоченный орган.

На этапе подготовки технического плана обращайтесь в организацию кадастровых инженеров.

Перечень документов

Из БТИ:

  • заявление по образцу БТИ;
  • паспорт РФ;
  • официальное подтверждение права на помещение;
  • протокол межведомственной комиссии или собственников жилья многоквартирного дома;
  • план этажей здания, тех. паспорт квартиры;
  • доверенность, если процесс осуществляет не собственник, а доверенное лицо; должна быть заверена нотариусом.

Из СЭС: документ, подтверждающий, что одобрен проект перепланировки.

Пожарная инспекция тоже должна проверить и подтвердить безопасность перепланировки квартиры, выдав справку.

Из управляющей компании: техническое заключение.

Государственная регистрация

Государственная регистрация необходима для оформления смены статуса квартиры, так как она является единственным подтверждением прав владельца на данную недвижимость, оспорить которое возможно лишь в порядке суда.

Госрегистрация должна проводиться по месту самой недвижимости.

Чтобы оформить официально регистрацию прав на квартиру, нужно обратиться в Росреестр с заявлением.

Стоимость и сроки

Что касается продолжительности процесса, то на все вам придется потратить максимум 4-5 месяцев. Сроки также зависят от того, насколько внимательно вы собрали все документы, от недостачи которых могут возникнуть затруднения и, следовательно, задержки.

Кроме того, в зависимости от технических характеристик, перепланировка тоже бывает разной по продолжительности.

Стоимость оформления определяется так же рядом факторов:

  • регионом;
  • метражом помещения;
  • необходимостью проведения ремонтных работ.

В многоквартирном доме

Сделать квартиру нежилым помещением в таком здании может быть проблематично:

  • Здесь нужно убедиться, что деятельность, которая будет проводиться в будущем помещении, не будет мешать жильцам.
  • Перепроектировка не должна коснуться жилых помещений, расположенных рядом.
  • Квартира должна быть либо на цокольном, либо на первом этаже, или же этажами ниже не должно быть никаких жилых квартир.

Комнату в общежитии

На комнату в общежитии распространяются все те же правила, что и на квартиру.

Первое, что должно выполняться обязательно: комната должна находиться в собственности хозяина.

Все условия прописаны в главе 3 статьи 22 Жилищного Кодекса РФ.

Без согласия жильцов

Сменить статус помещения нельзя без согласия жильцов дома, если данная деятельность каким-либо образом касается территории их жилья.

Для частного жилого дома

В данном случае потребуются документы о правах на частный дом: договор купли-продажи, свидетельства о собственности или их копии, заверенные нотариусом.

Если есть несколько владельцев, то нужно официальное согласие собственников от каждого из них.

В панельном доме

В панельных домах нельзя пробивать и расширять проемы, а также крепить оттяжки снаружи.

То есть в панельном доме не получится сделать отдельный вход, который необходим для ведения деятельности в нежилом помещении.

Как перевести часть помещения?

Переводить доли или части жилых помещений в нежилые запрещено.

Кто заверяет характеристику с места жительства от соседей? Читайте тут.

Сроки выписки из квартиры через суд вы найдете здесь.

Когда возможен отказ?

Естественно, когда вы подаете заявление, то нет гарантии получения одобрения. Если вы получили отказ, то не стоит сдаваться сразу, а попытаться выяснить причину и разобраться в проблеме.

В соответствии со ст.24 ЖК РФ отказ возможен в случае:

  • несоответствия помещения установленным характеристикам;
  • невозможности провести перепланировку помещения;
  • подачи неполного пакета документов;
  • наличия обременений на жилье (ипотека или прочие факторы);
  • если в помещении есть прописанные жильцы;
  • наличия неузаконенной перепланировки;
  • несоответствия проекта требованиям законодательства.

Согласно статье 24 ЖК РФ, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке. Поэтому при получении отказа можно смело обращаться в суд.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что обращений по вопросу изменения статуса помещения поступает немало. И большая часть обжалований отказов происходит по невнимательности заявителей.

К примеру, в практике Московского областного суда было обжалование отказа, который заявитель получил по причине отсутствия отдельного входа в помещение, сделать который было невозможно по техническим причинам.

Несколько примеров из судебной практики:

Таким образом, перевести жилую квартиру в нежилое помещение достаточно просто, если соблюдать все условия Жилищного кодекса и нюансы данного мероприятия.

Приобретение нежилых помещений (апартаментов, лофтов): плюсы и минусы

Многие до сих пор предпочитают приобретать апартаменты вместо квартиры, не задумываясь о том,

что за объект недвижимости на самом деле приобретают. Сложно сказать, почему люди вдруг массово решили приобретать для жилья апартаменты, так называемые «лофты», хотя они, по своей сути, являются нежилыми помещениями и для проживания не предусмотрены. Привлекательная стоимость апартаментов заставляет покупателей забыть, что приобретают они вовсе не квартиру и в будущем будут нести достаточно большие расходы по содержанию апартаментов.
Тему приобретения апартаментов для проживания активно обсуждают в прессе, а также на государственном уровне. Еще в начале 2015 года в Правительстве г. Москвы обсуждался вопрос «амнистии апартаментов», которая подразумевает массовый перевод в течение года всех построенных и строящихся апартаментов в статус «жилое помещение» и прекращение строительства новых апартаментов.
Однако никакого нормативного акта по «амнистии апартаментов» не принято, законопроект, приравнивающий их к «жилью», обещают внести в Госдуму в начале 2016 года. Будет ли при этом прекращено строительство новых апартаментов или нет, пока не ясно.
Давайте определимся, что же такое апартаменты, они же – лофты и студии. И чем они отличаются от квартиры.
Апартамент — это объект недвижимого имущества, который может быть, как жилым, так и нежилым.
В действующем законодательстве РФ отсутствует определение понятия «нежилое помещение», а тем более, понятий «лофт», «студия» и «апартамент». При этом считать перечисленные понятия равнозначными нельзя. В ненормативных актах понятие «апартамент» используется, в основном, в отношении помещений гостиниц, понятия «лофт» и «студия» вообще нигде не упоминаются, являются «разговорными» или «рекламными» вариантами апартаментов. Поэтому будем использовать в настоящей статье понятие «апартамент», поскольку именно так именуются подобные помещения в договорах купли-продажи, связанных с их приобретением.
Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Это означает, что оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. То есть нежилое помещение не может быть пригодно для постоянного проживания граждан, в связи с чем регистрация по месту жительства в них невозможна. Такое помещение не отвечает той системе требований, которые обеспечивают возможность проживания в нем.
Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение относится к специализированному учреждению, такому, как гостиницы, дома отдыха, больницы, в иных случаях такая регистрация в них тоже невозможна.
По сути, ни в апартаменте, ни в студии, ни в лофте собственник не сможет проживать постоянно, хотя какая-либо ответственность за постоянное проживание в принадлежащих на праве собственности нежилых помещениях законодательством РФ не предусмотрена.
Помимо различий в технических требованиях, которые предъявляются к квартирам и к пригодным для временного проживания нежилым помещениям, можно выделить и следующие отличия апартаментов от обычных квартир, которые носят, как положительный, так и отрицательный характер.
Положительные отличия апартаментов от жилых помещений:
1. Стоимость апартаментов значительно ниже, чем у сравнимых с ними по площади квартир. При этом, практически все апартаменты, продаются со свободной планировкой, что является привлекательным для тех покупателей, которые готовы сами проектировать жилье, тем более, что к нежилым помещениям не применяются нормы жилищного законодательства о переустройстве и перепланировке жилого помещения. Собственник нежилого помещения имеет право выполнять работы по перепланировке или переустройству помещения без согласования государственных органов и органов местного самоуправления, если только соответствующие работы не имеют признаков реконструкции.
2. В апартаментах можно не только жить, но и оборудовать офис, указать их адрес в качестве юридического адреса юрлица. Такая особенность и делает апартамент востребованным вложением в крупных городах, где люди стремятся жить поближе к работе, даже в одном здании с офисом.
3. Согласно положениям ст. 123.12, 123.13, 123.14 Гражданского кодекса РФ, собственники нежилых помещений могут создать товарищество собственников недвижимости (аналог ТСЖ — товарищества собственников жилья) для совместного владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
4. Обычно застройщиком собственникам предлагается заключить договоры управления с Управляющей компанией, которыми регулируется порядок расходов собственника апартаментов на управление зданием.
5. Строительство апартаментов идет быстрее, чем строительство жилых домов, так как застройщику не нужно соблюдать все многочисленные нормы, необходимые для строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов.
Есть и существенные минусы:
1. Расходы на содержание апартаментов существенно выше расходов на содержание жилого помещения. Ставка налога на имущество физических лиц в отношении нежилых помещений составляет не более 0,5% их кадастровой стоимости, в то время, как налог на жилые помещения не может превышать 0,1% их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость нежилого помещения зачастую может быть выше, чем у подобного жилого помещения. В настоящий момент в Правительстве г. Москвы рассматривается возможность понижения налоговой ставки в отношении нежилых помещений в связи с ростом кадастровой стоимости недвижимости, но итоговое решение по этому вопросу пока не принято.
2. Бремя содержания апартаментов выше, чем у собственников квартиры, поскольку тарифы на коммунальные услуги в отношении нежилых помещений превышают соответствующие тарифы в отношении жилых помещений до 40%.
3. Возможность собственника нежилого помещения использовать его любым способом, может быть и минусом для соседей такого собственника. То есть, одни жильцы апартаментов могут использовать их для проживания, а их соседи могут устраивать в них, к примеру, хостелы и кафе. Законных же способов запретить своим соседям по нежилым помещениям открыть в них гостиницу или хостел, практически нет.
4. В настоящее время жилые помещения на стадии строительства можно приобрести только на основании договора участия в долевом строительстве. Приобрести апартаменты можно и на основании иных, в том числе, предварительных договоров купли-продажи, условия которых менее выгодны потенциальным покупателям в связи с их абсолютной незащищенностью, поскольку законодательство никак не регулирует рынок апартаментов, что особенно опасно в наше время, когда повсеместно банкротятся застройщики и изобретаются все новые и новые мошеннические схемы.
Следует обратить внимание на то, что в настоящий момент в рамках процедуры банкротства не все суды считают возможным признавать право собственности на нежилые помещения в недостроенном здании, поскольку эта возможность прямо не предусмотрена законом.
Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, все иски о признании права собственности к застройщику, в отношении которого Арбитражным судом введена процедура наблюдения, рассматриваются в рамках процедуры банкротства. Это означает, что при введении процедуры наблюдения уже нельзя будет подать иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества. При отказе в признании права собственности на нежилые помещения, все помещения будут переданы в конкурсную массу и проданы в процессе банкротства, а покупатель апартаментов может требовать лишь возврата уплаченных денежных средств. Поэтому, еще до введения наблюдения в отношении застройщика нужно успеть признать право собственности на нежилое помещение в суде общей юрисдикции, чтобы избежать возможного отказа в признании права собственности в Арбитражном суде.
5. В отношении продажи апартаментов практикуется именно заключение предварительных договоров купли-продажи, которые имеют ряд нюансов. Это связано с тем, что договор купли-продажи можно заключить только на уже построенное и надлежащим образом зарегистрированное нежилое помещение, а договор долевого участия просто не выгоден для застройщика, так как его заключение подробно регулируется действующим законодательством, налагая на застройщика определенные обязательства.
Предварительный же договор не подлежит обязательной государственной регистрации, как договор долевого участия в строительстве, поэтому один и тот же апартамент может быть «продан» по предварительному договору нескольким покупателям, и этот факт проверить нельзя. Кроме того, при заключении предварительного договора застройщик не обязан заключать договор страхования от неисполнения обязательств по передаче помещения покупателю.
К сожалению, во многих предварительных договорах не указывается точный срок, когда должен быть заключен основной договор купли-продажи с передачей помещения собственнику, что является большой проблемой для потенциальных покупателей.
Чаще всего такой срок зависит от оформления права собственности застройщика на помещение, то есть, не является заранее известной датой, а полностью зависит от того, когда застройщик подаст соответствующие документы в Росреестр. Иногда в подобных договорах указана дата, не позднее которой, должен быть заключен договор купли-продажи.
Юридическим последствием не заключения договора купли-продажи до истечения срока, указанного в предварительном договоре, является прекращение предварительного договора купли-продажи, то есть прекращения обязательств застройщика по передаче помещения в собственности покупателю, поскольку в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поэтому для предотвращения последствий пропуска указанного срока следует незадого до истечения указанного срока направить в адрес застройщика заявление о заключении основного договора купли-продажи. Если же до истечения указанного в предварительном договоре срока договор купли-продажи не заключен, а заявление о заключении договора так и не было отправлено застройщику, у последнего имеются лишь обязательства по возврату полученных денежных средств, право на признание права собственности на апартамент будет утрачено.
6. Достаточно сложный порядок перевода нежилого помещения в жилое. В настоящий момент процедура и список необходимых для этого документов подробно описаны в Административном регламенте предоставления государственной услуги г. Москвы «перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП.
С учетом вышеперечисленных «минусов», больших расходов на содержание апартамента, в случае приобретения его для дальнейшего в нем проживания, имеет смысл, все-таки, перевести его в статус «жилое помещение», что, однако, не помешает соседям сдавать свой апартамент в качестве гостиничных номеров.
Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для изменения статуса нежилого помещения оно должно принадлежать на праве собственности заявителю и не быть ничем обременено.
Более того, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность привести помещение в соответствие требованиям, которые установлены частью II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N47 (в редакции от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНИПами, Федеральным законом от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и положениям ЖК РФ.
Перечень документов, которые необходимо представить заявителю в уполномоченный орган, указан в ст. 23 ЖК РФ и в Административном регламенте предоставления государственной услуги г. Москвы «перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП.
На территории г. Москвы функции по переводу помещения из нежилого в жилое выполняет Департамент городского имущества г.Москвы. В случае, если заявителем выступает юридическое лицо, документы подаются непосредственно в Департамент, и в — «МФЦ», если заявителем выступает физическое лицо.
Согласно п. 2.5. указанного Административного регламента, заявитель должен подать следующий пакет документов:
-запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
— документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
— правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (и их копии);
-проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которому следует приложить уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
-заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
-решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний ребенок;
-свидетельство о рождении или соответствующий документ в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве.
Кроме указанного, выписку из ЕГРП, единый жилищный документ, поэтажный план с экспликацией, выписку из технического паспорта, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, кадастровый паспорт земельного участка, заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы,
Государственная пошлина при подаче перечисленных документов не уплачивается.
Если перевод согласован, орган местного самоуправления выдает уведомление о переводе нежилого помещения в жилое. Если в согласовании отказано, об этом сообщат в уведомлении об отказе в переводе нежилого помещения в жилое.
Решение об отказе в переводе помещения из нежилого в жилое может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в течение трех месяцев с момента получения уведомления об отказе.
Если же перевод был согласован, то можно смело получать новые документы БТИ и новое Свидетельство о праве собственности уже на жилое помещение, то есть квартиру.
Исходя из содержания настоящей статьи, хочется посоветовать: подумайте, взвесьте все «за» и «против» прежде, чем приобретать «апартамент» для дальнейшего проживания в нем, ведь перевести его в жилое помещение может и не удастся, а низкая цена при покупке будет «компенсирована» большими затратами на его содержание.

Это интересно:  Что может дать судебная экспертиза транспортных средств? - вопрос юристу. Реутов

Ксения Власова, адвокат Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры»

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания»

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Это интересно:  Адвокат Хуснулгатин Ильдар Ильдусович

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в » Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей «подстраховки», и в случае их непредоставления «высасывают из пальца» причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Статья написана по материалам сайтов: www.tatre.ru, onlineur.ru, sibadvokat.ru, www.garant.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector