Ипотека на коммерческую недвижимость — условия и требования к заемщикам

Для ведения бизнеса организация или частный предприниматель нуждаются в подходящем помещении. Коммерческая недвижимость может использоваться под офис, магазин или склад. Можно подобрать помещение для аренды. Но сейчас все больше предпринимателей стремятся приобрести недвижимость в собственность. Если организация не располагает достаточными средствами, поможет новый кредитный продукт — коммерческая ипотека.

Понятие и особенности

Коммерческая ипотека появилась в России недавно. Но среди бизнесменов продукт стремительно набирает популярность. Купленная недвижимость используется в качестве торговой площадки, офиса или склада. Преимущество приобретения собственного помещение – возможность в дальнейшем извлекать прибыль. При закрытии бизнеса можно реализовать коммерческую недвижимость или сдавать в аренду.

В отличие от ипотеки на жилую недвижимость, коммерческая отличается более сжатыми сроками:

  • Минимальный срок кредитования – 5 лет;
  • Максимальный срок кредита – 12 лет.

Ипотечное кредитование на коммерческую недвижимость только набирает популярность. На данном этапе развития продукта банки предлагают кредит со ставкой от 10 до 20% годовых.

Требования к коммерческому зданию

Оформление коммерческой ипотеки предполагает наличие особых требований к заемщику, к приобретаемой недвижимости:

  • Площадь коммерческой недвижимости до 150 м2;
  • Отсутствие обременений;
  • Здание полностью построено и введено в эксплуатацию;
  • Приобретаемое здание или помещение находится в регионе отделения банка, в котором оформляется ипотека;
  • Здание оформлено, как капитальная постройка;
  • Помещение или здание должно иметь статус «нежилая недвижимость».

Важно! Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, должна быть рассчитана для организации офиса, склада или торговой точки.

Первоначальный взнос

Внесение первоначального взноса – обязательное условие коммерческого кредитования:

  • От 20 до 30% — с поручителем;
  • От 30% — без поручителя.

Важно! В качестве первоначального взноса может выступить собственная недвижимость заемщика. Рыночная стоимость объекта залога должна быть равна или превышать сумму первоначального взноса.

Самые выгодные предложения банков по коммерческой ипотеке

Важно! Сумма кредита зависит от баланса и оборотов организации. Чем солиднее и старше фирма, тем больше будет кредитный лимит.

Преимущества коммерческой ипотеки на нежилое помещение

  • Возможность использовать приобретенный объект для целей собственного предприятия или для сдачи в аренду;
  • Оплата по кредиту фиксирована. В отличие от арендной платы, платежи по ипотеке не увеличиваются;
  • Есть отсрочка платежей;
  • Более низкие проценты по сравнению со ставками по потребительским кредитам для юридических лиц.

Сбербанк

  • Отсрочка платежа до 12 месяцев;
  • Возраст заемщика от 21 до 65 лет;
  • В качестве залога и первоначального взноса банк принимает ценные бумаги, автотранспортные средства, квартиры заемщика;
  • Срок деятельности предприятия не менее 6 месяцев.

ВТБ 24

  • Отсрочка платежей на 9 месяцев;
  • Годовая выручка организации не более 400 млн. рублей;
  • Требуется поручитель;
  • Сумма кредита от 4 млн. рублей;
  • Деятельность организации не менее 6 месяцев.

Росбанк

  • Сумма кредита от 1 млн. рублей;
  • Отсрочка до 6 месяцев.

Важно! Сумма кредита рассчитывается банком после оценки финансового положения организации или предпринимателя. Учитывается годовая выручка и срок деятельности компании.

Кто может стать заемщиком

Воспользоваться коммерческой ипотекой имеют право организации, а также индивидуальные предприниматели. Деятельность компании или ИП должна быть официально зарегистрирована на территории Российской Федерации.

Критерии для клиентов:

  • Возраст заемщика 21 – 65 лет;
  • Деятельность организации не менее 6 месяцев;
  • Положительная кредитная история;
  • Наличие поручителя;
  • Годовая выручка компании от 400 миллионов руб.;
  • Отсутствие уголовных дел и экономических преступлений;
  • Сумма имеющихся потребительских кредитов и иных займов не должна превышать 1 млн. рублей.
  • Паспорт заемщика;
  • Учредительные документы компании (свидетельство, устав, договор);
  • Лицензии на ведение деятельности;
  • Выписка из ЕГРЮЛ (реестра юридических лиц);
  • Образец печати и подписи руководителя, заверенный у нотариуса;
  • Баланс предприятия;
  • Выписка из расчетного счета;
  • Справка, подтверждающая отсутствие судимости;
  • Справка из налоговой об отсутствии задолженности;
  • Оценочная стоимость объекта;
  • Правоустанавливающие документы на объекты дополнительного залога;
  • Документ, подтверждающий семейное положение (для индивидуальных предпринимателей).

Бизнес ипотека: условия и особенности покупки коммерческой недвижимости

Условия ипотечного кредитования юридических лиц имеет несколько специфических отличий. В отличие от банковских продуктов для физических лиц, бизнес-ипотека предполагает более сжатые сроки, ужесточенные условия и широкую вариативность обеспечения займа.

Цели и особенности коммерческой ипотеки

Коммерческая бизнес-ипотека – это специальный финансовый продукт, используемый для приобретения нежилых помещений в кредит. Заемщиками являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, которым требуется площадь для ведения экономической деятельности: торговли, производства и хранения продукции, организации рабочих мест сотрудникам.

Стоит заметить, что существуют отдельные банковские программы для приобретения аналогичных площадей для физических лиц. Такая ипотека может отличаться, в основном, требованиями к заемщикам и способом обеспечения кредита.

Бизнес-кредитование направлено на финансирование:

  • Жилой недвижимости (доступно для малого бизнеса и предпринимательства).
  • Помещений коммерческого назначения.
  • Земельных участков вместе с расположенными на них коммерческими объектами.
  • Строительства.

Система займов на покупку коммерческих площадей имеет отличия от жилищной в юридическом регулировании. При приобретении частного дома или квартиры происходит одновременное заключение ДКП (договора купли-продажи), кредитного соглашения и закладной. Процесс оформления коммерческих площадей, купленных в ипотеку, несколько сложнее. Обеспечение (залог) на приобретаемый объект не оформляется сразу. Его можно закрепить только после перехода прав собственности к кредитополучателю. Существующий временной промежуток повышает риски банка на невозврат ссуды.

Также существуют некоторые сложности в проведении оценки коммерческих помещений. Ликвидность нежилого здания рассчитывается индивидуально. Процесс анализа стоимости офисов или торговых точек происходит по одной схеме. В этом случае учитывается:

  • Место расположения помещения.
  • Его удаленность от центра мегаполиса и окраины города.
  • Проходимость (человеческий трафик).
  • Наличие близлежащих стратегических объектов, зданий коммерческого или жилого назначения.

При установке уровня ликвидности будут учтены различные факторы, от состояния здания до удобства его использования. Для правильной оценки используются специальные алгоритмы и инструкции, но результат будет максимально приближен к реальным данным.

Общие требования к заемщику и бизнесу

Банки выдвигают определенный перечень требований к заемщикам по бизнес-ссудам:

  • Юридическое лицо или ИП должны быть резидентами Российской Федерации.
  • Возраст клиента – от 21 до 70 лет (для ИП) на момент окончания договора.
  • Хозяйственная деятельность предприятия должна непрерывно вестись более года (если компания осуществляет сезонные работы) и не менее полугода (для остальных компаний).

Дополнительно банк выдвинет требования к годовому обороту компании. В этом вопросе нет единого значения, например, Сбербанк устанавливает разные границы по различным программам финансирования: до 60 млн или до 400 млн рублей.

Для рассмотрения заявки на заем потребуется предоставить в банк:

  1. Заявку-анкету клиента.
  2. Учредительную документацию и/или регистрационные документы. Нередко у предпринимателей или учредителей несколько направлений бизнеса, открытых организаций – документацию можно предоставить по каждой, это увеличит совокупный доход и лояльность банка.
  3. Бумаги относительно осуществления хоздеятельности (учетные книги).
  4. Налоговую и бухгалтерскую отчетность о доходах компании. Здесь банку будут интересны бумаги, отражающие общую финансовую деятельность, имеющие отметку ИФНС. ИП могут предоставить управленческие документы, но лишь в дополнение.
Это интересно:  Ипотека на частный дом - недострой: можно ли взять заем на завершение строительства объекта, какие документы необходимы и как получить кредит?

Это общий список, который в большинстве случаев требуют банки. Точный перечень может несколько отличаться – иногда кредитные учреждения запрашивают дополнительные бумаги. Отдельно нужно отметить, что в большинстве случаев банки подходят к каждой заявке индивидуально, особенно, когда речь идет о крупных ссудах.

Что может быть предметом залога

Условия банков разделяют понятия залога и объекта приобретения. Если недвижимость удовлетворяет требованиям, ее можно оформить в качестве обеспечения. В других случаях, допустимо предоставление в залог иной собственности:

  • Движимого или недвижимого имущества.
  • Оборудования.
  • Товарно-материальных ценностей.
  • Ценных бумаг.
  • Сельскохозяйственных животных.

Особенности ипотеки без первоначального взноса

Бизнес-ипотека без первоначального взноса позволяет приобрести объект без стартовых вложений, но имеет свои особенности. Сбербанк пойдет на встречу, если заемщик оформляет кредит под залог собственного имущества.

Также возможно оформление ипотечного договора без первого взноса при уменьшении его срока на треть. Однако условия различных финучреждений могут отличаться. У заемщика есть два варианта: выбор среди продуктов наиболее удобного банка или поиск кредитора, соответствующего индивидуальным потребностям финансирования.

Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость

Программы бизнес-ипотеки есть во многих банках. Их условия незначительно отличаются, но в целом у заемщика есть хороший выбор. Ниже представлен обзор различных программ кредитования от ведущих учреждений.

Кредит в «Россельхозбанке»

Финучреждение предлагает оформить заем на покупку коммерческой недвижимости на таких условиях:

  • Кредитный лимит – до 200 млн рублей.
  • Длительность – до 8 лет.
  • Базовая ставка – плавающая, зависит от срока ссуды и первого взноса.
  • Выплата заемных средств – единоразово или в форме кредитной линии.
  • Обеспечение – покупаемый объект, поручительство акционеров или держателей пакета акций (из расчета 25% плюс 1 акция).
  • Отсрочка по выплате «тела» кредита – до 1 года.
  • Первоначальный взнос обязателен – от 20%.

Коммерческая ипотека

Под коммерческой ипотекой понимают целевой кредит, взятый для приобретения недвижимости, которая предназначается для ведения предпринимательской деятельности. Как правило, в таком случае залогом является приобретенный объект.

К особенностям заключения данного договора можно отнести:

  • более жесткие условия в сравнении с ипотечным кредитом на приобретение жилья (больший размер ответственности за нарушение обязательств);
  • размер процентов за пользование кредитом составляет 13-14% годовых и более, что гораздо выше, чем при обычном жилищном займе;
  • в некоторых случаях, особенно когда приобретаются дорогие объекты коммерческой недвижимости, необходимо проводить аудит деятельности компании;
  • срок погашения кредита достаточно короткий и составляет минимум 5 лет, максимум — 10-12;
  • первоначальный взнос по такому кредиту может составлять 20% и более от стоимости объекта;
  • приобрести можно только то помещение, на которое был выдан кредит;
  • необходимость проведения оценки предмета договора. Поскольку спрос на коммерческую недвижимость на рынке меньше, чем на жилую, то банку для оценки ликвидности такого помещения необходимо оценить возможность его продажи в короткие сроки в случае, если заемщик нарушает свои обязательства. Как правило, такая оценка влечет за собой дополнительные расходы.

Экономический смысл заключения договоров подобного рода для предпринимателя состоит в том, что он не зависит от воли арендодателя и от размера арендной платы, который может существенно колебаться, например, из-за скачков курса валюты.

Требования к заемщику

Законодательство РФ не устанавливает никаких ограничений, которые могли бы помешать юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю заключить договор ипотечного кредитования с банком.

Такие ограничения устанавливает сам банк исходя из своей ценовой политики и внутренних нормативно-правовых документов.

Набор типовых требований к юридическим лицам, желающим приобрести коммерческую недвижимость в кредит, выглядит следующим образом:

  • отсутствие у компании задолженности перед бюджетом или контрагентами;
  • отсутствие в отношении компании возбужденных в арбитражном суде дел о банкротстве;
  • положительный результат финансовой деятельности (отсутствие убытков);
  • размер годовой выручки не должен быть ниже определенного значения;
  • отсутствие отрицательной кредитной истории;
  • размер штата сотрудников;
  • компания должна быть зарегистрирована в том же регионе, где и банк, который выдает кредит;
  • руководители либо акционеры заемщика не должны в прошлом руководить юридическими лицами, которые признаны банкротами;
  • необходимо предоставить поручителей — либо собственников компании, либо супруга (если речь идет об индивидуальном предпринимателе);
  • необходимо открыть расчетный счет компании а банке, который выдает ипотечный кредит;
  • предприятие не должно осуществлять коммерческую деятельность не менее определенного срока;
  • компания должна быть резидентом РФ;
  • стоимость активов компании должна быть не меньше определенного значения;
  • отсутствие негативной деловой репутации (возбужденных уголовных дел за экономические преступления).

Перечень требований в каждом отдельном банке может быть свой, он продиктован не действующим законодательством РФ, а стремлением кредитного учреждения обезопасить себя от возможных убытков.

Практически всегда банк при заключении ипотечного договора требует довольно обширный перечень документов. От заемщика, как правило, требуют следующие документы:

  • учредительные бумаги;
  • документы, подтверждающие у компании наличие ликвидных активов (товара, недвижимости и т.д);
  • баланс предприятия;
  • выписку из расчетного счета предприятия;
  • справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед бюджетом;
  • справку о семейном положении (для индивидуальных предпринимателей);
  • справку об отсутствии судимости;
  • выписку из реестра юрлиц;
  • документы, содержащие информацию о собственниках либо бенефециарах компании.

В силу особенностей законодательного регулировании ипотеки в РФ банк может попросить фактически любой документ, который, по мнению учреждения, подтверждает добросовестность и надежность заемщика.

Без первоначального взноса

Практически всегда банк при заключении ипотечного договора для приобретения коммерческой недвижимости просит от заемщика внести первоначальный взнос. Размер такого взноса зависит от нескольких факторов, таких как репутация заемщика, характер объекта приобретаемой недвижимости, кредитной истории заемщика, результатов аудита его деятельности.

Размер первоначального взноса, как правило, колеблется от 10 до 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Некоторые кредитный организации выдают подобные займы и без первоначального взноса, но их крайне мало.

В некоторых банках с заемщика могут взимать дополнительные комиссии, которые составляют от 0,1 до 2% стоимости приобретаемого объекта

Под залог коммерческой недвижимости

В силу положений ст. 334 ГК РФ банк имеет право в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства залогодателем (покупателем недвижимости) обратить взыскание на заложенное имущество.

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, договор залога должен быть заключен в письменной форме.

Если договор залога обеспечивает обязательство, которое удостоверено нотариально, то договор должен быть заключен в простой письменной форме, противном случае залог будет признан недействительным (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В ст. 339.1 ГК РФ установлены случаи, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, к таким случаям закон относит:

  • если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ)
  • если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ)

ГК РФ напрямую не обязывает регистрировать договор залога недвижимости.
Однако в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В случае, если вы столкнулись с вопросом оформления ипотечного кредита на недвижимость для осуществления бизнеса, особенно если он обеспечивается залогом, необходимо обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта, которые помогут вам в кратчайшие сроки решить возникшие проблемы.

Это интересно:  Минимальная сумма ипотеки в Сбербанке: как влияет первоначальный взнос на размер предоставляемого кредита на жилье?

Ипотека на коммерческую недвижимость: что нужно знать?

Ипотека вошла в жизнь отечественного потребителя относительно недавно, однако с каждым годом она становится все более распространенной. Несмотря на то, что последнее время видна тенденция к увеличению кредитования, потребности бизнеса на данный момент полностью не удовлетворены.

При таких условиях коммерческая ипотека (бизнес-ипотека) как долгосрочная инвестиция в недвижимость считается одним из самых выгодных механизмов развития экономики. Опыт западных стран демонстрирует, что при должной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность практически полностью сравнима с любой другой сферой деятельности.

Что такое коммерческая ипотека?

Смысл коммерческой ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать приобретение коммерческой недвижимости под ее же залог. Отличий от жилищного кредитования практически нет, кроме того, что коммерческая ипотека имеет меньшее время погашения кредита и достаточно высокие процентные ставки. В остальном же процедура оценки заемщика и объекта, требования о наличии первоначального взноса сохраняются.

Еще одним принципиальным отличием бизнес-ипотеки от обычной является то, что законодательство не позволяет компаниям подписывать закладную на недвижимое имущество до заключения сделки купли-продажи. Так, заемщику необходимо сначала приобрести объект, а потом его закладывать, чтобы получить деньги.

Федеральный закон не допускает регистрацию права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой. Договор по такой ипотеке оформляется с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации «О заключении договоров», а также положением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (пункт 1 статьи 9).

Какими преимуществами для заемщика обладает?

Коммерческая ипотека дает возможность представителям малого и среднего бизнеса, а также индивидуальным предпринимателям приобретать складские помещения, торговые, производственные или офисные объекты недвижимости в короткие сроки и на достаточно выгодных условиях.

Основными плюсами коммерческой ипотеки являются:

  • возможность отсрочки по уплате основного долга в некоторых банках;
  • сравнительно небольшая переплата за пользование заемными средствами за счет небольшого срока возврата;
  • вероятность получения кредита в виде кредитной линии, что для многих предпринимателей считается оптимальной формой расчета пониженной кредитной ставки по сравнению с обычными оборотными займами для юридических лиц.

Какие требования предъявляются?

По причине того, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, больше подходит для представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами прибыли, банки выдвигают более серьезные условия к сроку кредитования, первоначальному взносу и процентной ставке.

К заемщику

Коммерческий вид кредитования ориентирован в основном на юридических лиц, которыми могут выступать коммерческие организации или учреждения, но многие банки готовы предоставить такой вид ипотеки и для ИП. При этом на данный момент в некоторых банках предоставляется услуга коммерческой ипотеки и для физических лиц.

Как правило, к заемщику, залогодателю или поручителю предъявляются следующие требования:

  • резидентство Российской Федерации;
  • наличие государственной доли в уставном капитале предприятия не более 25%;
  • отсутствие задолженности перед государственными органами или контрагентами;
  • отсутствие процедуры банкротства юридического лица или просроченных векселей.

К недвижимости

Ипотека на коммерческую недвижимость предполагает наличие особых требований не только к заемщику, но и к приобретаемому помещению. Самым важным условием выступает требование, по которому оно должно иметь статус нежилой недвижимости для организации офиса, склада или торговой точки. Помещение должно быть полностью построено, введено в эксплуатацию, оформлено как капитальная постройка, при этом площадь его не должна превышать 150 м кв.

Еще одним существенным условием для получения коммерческой ипотеки является отсутствие обременения недвижимости.

Какие документы нужны?

Поскольку банки предъявляют более жесткие требования для получения коммерческой недвижимости, юридическому лицу придется собрать полный пакет документов, подтверждающих благонадежность и платежеспособность предприятия. В их число входят:

  1. Документы, подтверждающие личность учредителей бизнеса.
  2. Правоустанавливающие документы компании – свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет.
  3. Документы по основной деятельности заемщика (налоговые декларации, отчетность).
  4. Ведомости и справки, подтверждающие наличие активов в собственности у заемщика.
  5. Подтверждение положительной кредитной истории заемщика.
  6. Документы с подтверждением наличия у компании расчетного счета в банке.

Как оформить кредит?

Для коммерческого кредитования применяют несколько наиболее прозрачных и удобных способов.

Способ 1. Оформление залога после регистрации купли-продажи.

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи.
  2. Внесение покупателем первоначального взноса.
  3. Регистрация права собственности.
  4. Оформление залогового договора о зачислении оставшейся части суммы на счет продавца.

Способ 2. Заключение договора о залоге с действующим владельцем недвижимости.

  1. Внесение первоначального взноса.
  2. Оформление залога на приобретаемый объект нежилой недвижимости.
  3. Заключение договора купли-продажи.
  4. Регистрация сделки нового собственника и перевод оставшейся суммы продавцу.

Способ 3. Создание нового юридического лица для оформления залога.

  1. Регистрация юридического лица и передача прав собственности на объект новой организации.
  2. Регистрация сделки купли-продажи и права владения и распоряжения.
  3. Перевод кредитных средств продавцу.
  4. Переоформление объекта на нового собственника.

Куда обратиться?

Кроме очевидных преимуществ коммерческого кредитования для юридических лиц на него могут влиять специальные условия отдельных банков. На данный момент в России существует множество кредитных организаций, которые выдают бизнес-ипотеку.

Бизнес-ипотека от Сбербанка под названием «Бизнес-недвижимость» выдается под залог имеющегося или приобретаемого объекта коммерческой недвижимости. Банк дает возможность использовать заемные средства на погашение задолженности по другим кредитам, а также приобрести строящийся объект у аккредитованного банка на застройщика.

  • первоначальный взнос – 20% для малого сельхозбизнеса, 25% — для остальных заемщиков;
  • ставка – от 11,8%;
  • валюта – российский рубль;
  • срок – до 10 лет.

Банк ВТБ 24 дает возможность купить коммерческое помещение для любых целей. При этом ипотека выдается в форме разового кредита без первоначального взноса при дополнительном залоге.

  • первоначальный взнос от 15%;
  • валюта – российский рубль;
  • срок до 10 лет;
  • ставка от 16, 5%.

Так как данный вид ипотеки предусматривает выдачу средств для развития бизнеса, заемщик обязательно должен являться индивидуальным предпринимателем.

  • ставка от 18%;
  • сроки кредитования до 25 лет;
  • валюта – российский рубль.

Возможно ли рефинансирование?

Поскольку коммерческая ипотека – это новомодное веяние для отечественного банковского рынка, полный спектр услуг для данной категории найти пока сложно. Однако уже появились банки, которые предполагают возможность рефинансирования. Такими кредитными организациями являются Альфа-Банк и Сбербанк.

Таким образом, коммерческая ипотека для юридических лиц дает приобретать недвижимость для осуществления коммерческой деятельности за довольно короткие сроки с минимальными затратами. Жесткий подход банка к данному виду кредитования обуславливается высокими рисками, которые присущи бизнес-ипотеке, однако, несмотря на это, любой заемщик может найти для себя оптимальные условия кредитования.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения

Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению объемов выданных коммерческих кредитов, потребности бизнеса полностью не удовлетворены. Кроме того, как отмечают исследователи, объем просроченных задолженностей этой категории заемщиков растет гораздо быстрее, чем объем кредитования [1] . В таких условиях коммерческая ипотека как долгосрочная инвестиция залогодержателя в недвижимость залогодателя является одним из самых выгодных инструментов экономического развития.

Особенности кредита на коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду. Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.

Это интересно:  Ипотека под залог имеющейся недвижимости: что это такое, требования Сбербанка и ВТБ-24

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в первую очередь в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. Эта законодательная база претерпела существенные изменения в конце 2017 года. На наиболее важных нововведениях остановимся в следующих разделах.

В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:

  • сроку кредитования;
  • первоначальному взносу;
  • процентной ставке;
  • характеристике заемщика;
  • объему предоставляемых первичных документов.

На заметку

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет 5–10 лет [2] [3] .

Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:

  • резидентство Российской Федерации;
  • наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
  • отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме этого, юридическое лицо не должно быть вовлечено в процедуру банкротства и иметь просроченные векселя [4] .

Что касается физических лиц, то в отношении них выдвигаются требования к гражданству (только граждане Российской Федерации) и возрасту (от 21 до 65 лет).

Соблюдение этих условий должно подтверждаться пакетом предоставляемых документов. В обязательном порядке: заявление на получение кредита и заполненная анкета, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия также просят предоставить финансовую отчетность.

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что процентные ставки по коммерческому кредитованию пока достаточно высокие и составляют не менее 12%.

Это интересно!

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. При этом окончательная процентная ставка и размер ежемесячного погашения кредита зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа [5] [6] .

Наличие первоначального взноса, как показывает практика, является обязательным условием. Его размер в среднем составляет 20–25% [7] . Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, однако при наличии дополнительного залога. Как же оформляется коммерческая ипотека на практике? Рассмотрим несколько вариантов организации этого процесса в следующем блоке.

Порядок оформления ипотеки для бизнеса

Согласно требованиям законодательства Российской Федерации залоговое обременение на объект коммерческой ипотеки может быть наложено только после передачи права собственности на него покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска. Для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы. В первую очередь речь идет о возможности оформить ипотеку с первоначальным взносом и без такового. При наличии первоначального взноса заемщику могут быть предложены минимум три варианта организации:

  1. Оформить договор купли-продажи, внести первоначальную сумму, получить от банка гарантию на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость. В этом случае между банком и покупателем коммерческой недвижимости заключается залоговый договор на приобретенный объект.
  2. Выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога. В этом случае приобретаемый объект передается в залог кредитной организации, регистрируется смена права собственности и оформляется договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать на себя юридическое лицо и получить в его собственность коммерческий объект, а также кредитные средства от банка и выкупить на них право владения этим юридическим лицом. Далее покупатель погашает кредит и оформляет недвижимость на себя [8] .

Коммерческая ипотека без первоначального взноса — явление достаточно редкое. Она может быть актуальна в случае приобретения недвижимости высшей категории ликвидности. Однако чаще всего отсутствие требования к первоначальному взносу свидетельствует о том, что покупателю будет необходимо оформить дополнительный залог на движимое или иное недвижимое имущество либо выплатить финансовые обязательства максимально быстро. То есть условия для покупателя будут самые невыгодные из возможных.

Таким образом, процесс оформления ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои специфические особенности. В первую очередь это обусловлено недостаточным законодательным регулированием, в связи с чем у банка есть возможность организовать надежный процесс самостоятельно. С другой стороны, банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Несмотря на это, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Что же привлекает заемщиков в коммерческой ипотеке, рассмотрим в следующем блоке.

Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость

Несмотря на все сложности, с которыми могут столкнуться предприниматели и юридические лица при оформлении коммерческой ипотеки, существуют неоспоримые преимущества этого варианта кредитования. К ним, как правило, относят:

  • получение нежилого помещения в собственность;
  • независимость от роста цен на аренду коммерческой недвижимости;
  • возможность получения дополнительного дохода от предоставления приобретенного помещения или его части в пользование другим лицам;
  • сохранение высокого уровня доходности компании;
  • сохранность собственного капитала в обороте (используется лишь малая часть собственных средств для внесения первоначального взноса). Однако данное условие применимо лишь к тем компаниям, чья рентабельность выше стоимости кредита;
  • возможность расширения бизнеса в любой момент.

Итак, преимущества очевидны. Притом стоит учесть, что различные банки предоставляют разные условия кредитования юридических лиц, соответственно, требования могут быть менее и более выгодны для каждого конкретного заемщика. Обзор актуальных условий коммерческой ипотеки рассмотрим в следующем разделе.

Программы кредитования «бизнес-ипотека» в разных банках

Для того чтобы сформировать у читателя обобщенное представление об условиях ипотечного кредитования в разных банках Российской Федерации, мы подготовили сводную таблицу. В фокус нашего внимания попали пять банков: ПАО «Сбербанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» («Россельхозбанк»), ПАО «Банк ВТБ», ПАО «Банк «Возрождение», АО «ЮниКредит Банк».

Особое внимание мы уделили таким наиболее существенным условиям кредитования, как:

  • срок;
  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса;
  • сумма кредита;
  • период возможной отсрочки погашения основного долга.

Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках

Статья написана по материалам сайтов: ipoteka.finance, creditkin.guru, pravoved.ru, dolg-faq.ru, www.kp.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector