+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что считается перепланировкой в квартире по закону и относится к ней, что ей не является, может ли изменение жилых помещений включать в себя работы без проекта?

2011 год был ознаменован опубликованием Постановления Правительства Москвы № 508, именуемым основным законом по осуществлению перепланировок квартир и нежилых помещений в Москве.

До выхода указанных норм многие действия по перепланировке были разрешены, например, объединение лоджии с комнатой, установка на ней приборов отопления.

Следует отметить, что никаких кардинальных изменений в процессе согласования перепланировки не произошло, как и не было к 2018 году издано никакой амнистии, касающейся узаконения перепланировочных работ.

Перепланировкой следует считать любые действия, связанные с проведением капитального ремонта, демонтажем стен, иные работы, существенно изменяющие внешний облик объекта недвижимости, включая жилое и нежилое помещение. Такие манипуляции в обязательном порядке подлежат согласованию с последующим внесением изменений в техпаспорт помещения. При отсутствии согласования с Жилищной инспекцией владелец собственности не вправе производить какие-либо перепланировочные действия.

Закон о перепланировке разграничивает все ремонтные работы на группы:

  • требующие предварительного согласования и получения разрешения в установленном жилищным законодательством порядке;
  • не требующие получения разрешительной документации и согласования с органами власти;
  • оформляемые по упрощенной схеме без разработки проекта, но с обязательным внесением всех изменений в техническую документацию объекта;
  • производимые по типовому проекту с внесением всех изменений в техплан помещения.

Процедура по внесению изменений в конфигурацию жилого либо нежилого помещения не вызовет никаких сложностей, если внимательно изучить новый закон о выполнении перепланировки.

Виды работ

Существует перечень перепланировочных работ, не требующих получения предварительного согласия органов муниципальной власти (сюда входят Москва и Московская область) – это замена сантехники, демонтаж встроенной мебели (шкафов и антресолей), косметический ремонт квартиры.

К видам работ, не требующим согласования с БТИ, но в обязательном порядке отображающимися в технической документации всех помещений (техплане) относятся:

  • перемещения сантехники (в определенных границах);
  • устройство в несущих стенах дверных проемов;
  • работа по остеклению лоджии или балкона;
  • демонтаж межкомнатных перегородок, их возведение;
  • изменение местоположения дверных проемов с заделкой старых;
  • демонтаж тамбурного помещения либо его сооружение.

Кроме того, существуют виды перепланировочных работ, которые не могут быть согласованы с БТИ и разрешение на проведение которых не может быть выдано ни при каких условиях – это перепланировка, ухудшающая условия проживания граждан в жилом помещении, негативно влияющая на здоровье соседей, угрожающая их жизни.

Основные изменения, которые коснулись закона о перепланировке и существенно повлияли на выполнение многих работ, заключаются в следующем:

  1. Введен запрет на объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами, что является теперь существенным нарушением закона. Иными словами, перенести кухню в жилую комнату, создав так называемую кухню-гостиную, при таких условиях нельзя. Такая кухня обязательно должна разделяться от комнат стеной, имеющей дверь, либо плотно закрывающейся раздвижной перегородкой. (п. 11.17 и п. 11.18 508-го Постановления).
  2. Запрещено в рамках перепланировочных мероприятий объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями (исключен п. 2.2.9 508-го Постановления). В настоящий момент такие изменения отнесены законом к реконструкции, для совершения которой необходима выдача разрешения на строительство в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ. Выдает такое разрешение Мосгосстройнадзор.
  3. Любая перепланировка, проходящая согласование по эскизу, по новому закону требует обязательного выхода комиссии для проверки ее на месте (п. 19 Приложения 1 Постановления 508). По ранее существовавшей процедуре эскиз изменений рисовался от руки на плане БТИ. И если в ходе произведенных работ не происходило увеличения числа жилых комнат, то заявителю выдавался акт о выполненной перепланировке без осмотра специалистами жилья. Выход инспекторов на место был обязателен, только при увеличении количества жилых комнат. Теперь посещение измененного в ходе перепланировочных мероприятий объекта стало обязательным в любом случае.
  4. Нововведением стала возможность согласования перепланировки в квартире, расположенной в новостройке, право собственности на которую еще не зарегистрировано в ЕГРН (п. 2.11.2 Приложения 2 к Постановлению 508). Перечень документов для такого согласования достаточно велик:
    • ДДУ или о переуступке;
    • копия разрешения на введение дома в эксплуатацию;
    • согласие застройщика на перепланировку;
    • справка о выполнении дольщиком всех обязательств по ДДУ от застройщика;
    • акт передачи квартиры по ДДУ;
    • справки о присвоении адреса объекту и о соответствии строительных адресов почтовому.
  5. 13 и 14 пункты Приложения 4 508-го Постановления ввели необходимость обязательного согласования проекта перепланировки нежилых помещений в жилых домах с Роспотребнадзором по г.Москве и УГПН МЧС. При этом согласования проекта с УГПН МЧС на практике, как правило, жилинспекция не требует, поскольку такое заключение дается в рекомендательном порядке.
  6. Пункт 18 Приложения 1 отнес любую проведенную без согласования перепланировку к административному правонарушению, влекущему наложение на виновное лицо штрафа.

Остальные нормы основного закона о перепланировке были оставлены законодателем без изменений.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Прежде чем начать переустраивать жилье, необходимо озадачиться получением разрешения на проведения в нем работ по перепланировке. Его выдачей уполномочена заниматься городская администрация.

При этом необходимо обратить внимание на существование законодательного запрета по осуществлению следующих действий:

  • порча либо изменение фасада здания, его внешнего вида (независимо от того, панельный дом, кирпичный или с вентилируемым фасадом);
  • проведение работ при наличии возражений иных совершеннолетних владельцев жилья;
  • осуществление перепланировки, ограничивающей доступ иных жильцов к коммуникациям либо отрицательно влияющей на их жизнь и здоровье.

Первым шагом к осуществлению мечты об изменении своей квартиры станет поход в согласующий госорган за получением консультации по перепланировке. Специалисты администрации подскажут, как сделать перепланировку быстрой и малозатратной.

Третьи шагом станет оформление эскиза перепланировки либо заказ ее проекта у специализированной организации.

Завершающий этап – согласование изменений в пожарной службе, архитектурном отделении и СЭС (Роспотребнадзор) и подача всего комплекта документов с заявлением о перепланировке в муниципалитет. В течение 45 рабочих дней выдается разрешение. После чего можно приступать к работам, по окончании которых необходимо пригласить приемочную комиссию для составления Акта приемки работ по перепланировке.

Последний этап согласования – получение кадастрового паспорта, в котором отражены все изменения объекта.

Что указано в законе о перепланировке 2018 года

Федеральный закон о перепланировке в 2018 году не содержит каких-либо новелл, касающихся порядка получения разрешения на изменение объекта недвижимости, согласования самовольно произведенных работ.

Проведение процесса согласования требует от заинтересованного в проведении перепланировки лица собрать определенный перечень документов:

Образец заявления на перепланировку квартиры можете взять отсюда.

Помимо этого, также потребуется получение нового кадастрового паспорта. Завершающим этапом станет подача документов вместе с заявлением на согласование перепланировки в отдел БТИ по месту нахождения недвижимости.

На основании этого владельцами квартир принимается решение о внесении изменений в свое жилье, то есть проведение перепланировки. Действующий закон четко определяет категории работ, которые могут проводиться без согласования, а также работы, проведение которых вообще запрещено.

Не требуют получения разрешения:

  • устройства дверного проема в стене, не являющейся несущей, либо в межкомнатной перегородке;
  • остекление лоджии;
  • установки системы кондиционирования;
  • демонтаж старой встроенной при строительстве мебели.

Перечень запрещенных к перепланировке работ выглядит следующим образом:

  • изменения, приводящие к разрушению несущих стен;
  • работы, приводящие к невозможности проживания, ухудшающие его технические характеристики;
  • работы, связанные с разрушением коммуникаций, обслуживающих общедомовые нужды;
  • перенос системы отопления на балконное пространство;
  • вынос лоджии, т.е. ее объединение с жилой комнатой;
  • совмещение кухни и комнаты (оборудование кухни-гостиной) при условии, что на кухне установлена газовая плита;
  • перемещение санитарных узлов и ванных комнат в места, которые располагаются над жилыми комнатами соседей снизу.

Иные работы, не входящие в перечень запрещенных, при желании можно согласовать с уполномоченными муниципальными органами и провести перепланировку в полном соответствии с требованиями закона.

Перед совершением любых действий, связанных с перепланировкой жилья, должно следовать обращение собственника или основного квартиросъемщика в уполномоченный по согласованию орган с заявлением установленной формы (образец имеется на сайте инспекции).

Совместно с обращением подается следующее приложение:

  • правоустанавливающие документы владельца изменяемого помещения (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве, договор соцнайма);
  • подготовленный специализированной фирмой проект перепланировки;
  • техплан помещения, изготовленный БТИ;
  • согласие органа местного самоуправления, как наймодателя, на перепланировку, если квартира не приватизирована;
  • выраженное в письменном виде согласие на проведение перепланировочных работ всех совместно проживающих либо зарегистрированных членов семьи собственника или нанимателя;
  • заключение о том, что задние в котором находится помещение, подлежащее изменению, не является памятником архитектуры, объектом культурного наследия либо положительное заключение о возможности проведения перепланировки, если дом входит в перечень охраняемых (в Москве такой документ выдает Комитет по культурному наследию — Москомнаследие).

Перечень документов на разрешение является закрытым, требовать от заявителя представления иных бумаг орган по согласованию не имеет права.

Следует отметить, что подготовкой проекта по перепланировке занимаются специализированные организации, имеющие соответствующее разрешение, при необходимости, допуск СРО. Подготовка проекта включает в себя не только процесс его создания и оформления, но и согласование в различных инстанциях, перечень которых определяется муниципалитетами самостоятельно.

Для Москвы характерен порядок, при котором, заинтересованное в осуществлении перепланировки лицо может представить эскиз, если планируемые в квартире работы не будут влиять на конструктивные особенности здания, его прочность, изменять фасад дома.

Перепланировку по эскизу возможно осуществить при объединении санузла, демонтаже стен и перегородок, не являющихся несущими, устройстве в ненесущих стенах и перегородках новых дверных проемов с заделкой старых и пр. Так, на эскизе красным цветом, например, указываются перегородки, подлежащие сносу, а зеленым – монтажу.

При отсутствии законодательной возможности согласования перепланировки по эскизу, возникает необходимость в разработке проекта с последующим его согласованием.

Список согласующих организаций города Москвы следующий:

  • Государственный пожарный надзор в лице Управления государственного противопожарного надзора МЧС;
  • Роспотребнадзор (ранее именуемый СЭС);
  • Архитектурно-планировочное управление либо его окружной отдел (Москомархитектура);
  • организация, занимающаяся эксплуатацией жилья (ДЕЗ, ТСЖ, РЭУ и пр.).

Срок принятия решения в рамках согласования составляет 45 рабочих дней. В случае принятия положительного решения в течение 3-х дней со дня его принятия заявителю выдается разрешение на перепланировку. В случае отказа обратившемуся лицу выдается письменная мотивировка с указанием его причин.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Особенности

Срок согласования перепланировки объекта недвижимости в среднем складывается из следующих временных затрат:

Стоимость оформления перепланировки складывается из нескольких факторов:

  • обращение к помощи специалистов (консультант по недвижимости), юристов, посредников;
  • размер перепланируемого помещения;
  • объем планируемых к реализации перепланировочных работ;
  • срочность получения разрешения;
  • регион нахождения объекта недвижимости.
Это интересно:  Как выделить долю жене в квартире

На основании ценовой политики регионов согласование переделки может стоить 3-80 тысяч рублей.

Средняя стоимость согласования перепланировки квартиры (получения разрешения):

Тем, кому не удалось узаконить перепланировку, грозит наступление административной ответственности, сопровождающееся обязанностью привести помещение в состояние, существовавшее до перепланировки.

Если незаконная перепланировка сопровождалась нарушением строительных и санитарно-гигиенических норм, то штраф может достигать размера в 2,5 тысячи (статья 7.21. КоАП РФ).

На основании изложенного, необходимо более внимательно относиться ко всем этапам согласования перепланировки с целью успешного завершения перепланировочных работ без наложения штрафов.

Смотрите далее, возможна ли перепланировка маленькой квартиры.

Правила проведения перепланировки кухни в хрущевке перечислены здесь.

Общеизвестно, что квартиры на вторичном рынке жилья и в новостройках далеки от современного представления о комфорте и потому зачастую требуют перепланировки. Как улучшить собственную среду обитания и при этом не вступить в конфликт с законом?

В новом Жилищном кодексе РФ даны определения понятий «переустройство» и «перепланировка». Согласно букве закона переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса под техническим паспортом жилого помещения понимается документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.

Из сказанного вытекает, что любые действия, не требующие изменений в техническом паспорте (который составляется и ведется в органах БТИ), не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка.

Давайте разберемся, какие ремонтные работы относятся кпереоборудованию, а какие — к перепланировке.

Переоборудование жилых помещений включает в себя:

– установку бытовых электроплит, газовых плит;

– перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;

– устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

– устройство новых вентиляционных каналов;

– прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

К перепланировке относятся:

– перенос и разборка перегородок;

– перенос и устройство дверных проемов;

– разукрупнение многокомнатных квартир;

– устройство дополнительных кухонь и санузлов;

– расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

– ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

– устройство новых или переоборудование существующих тамбуров.

Существует ряд ограничений по переустройству помещений в жилых домах. Одно из важных ограничений – не допускаются переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.

Не допускаются мероприятия:

– нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, технических и эксплуатационных нормативных документов, действующих для жилых зданий;

— ведущие к ухудшению условий эксплуатации жилого фонда, а также к ухудшению условий проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

– снос капитальных стен;

– установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

– перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;

– увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;

– изменение границ санузлов за счет жилой площади (за счет коридора допустимо);

– изменение границ квартиры путем создания пристроек;

– разрушение вентиляционных каналов;

– перенос водопровода и канализации в жилые комнаты (в коридор допустимо).

– мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов:

а) устройство балконов, козырьков, эркеров;

б) устройство мансардных помещений и т.п.

Чаще всего согласуются или узакониваются:

– снос некапитальных стен на верхних этажах дома (если дом 16-этажный, имеются в виду этажи с 8-го);

– расширение или перенос санузлов за счет коридора или подсобного помещения;

– расширение или перенос кухонь за счет коридора или подсобного помещения;

– изменение электрики, если новая проводка держит установленную нагрузку.

Бытует мнение о том, что изменение проводки является перепланировкой. Это не перепланировка, а переустройство. Но при этом наступают одинаковые последствия и в отношении переустройства, и в отношении перепланировки (согласно гл. 4 ЖК РФ). Поэтому, чтобы не подвергаться санкциям за незаконную перепланировку или переоборудование, следует пройти согласование.

Нередко в государственных органах людей пугают тем, что если вы изменили положение хоть одной розетки, проложили хоть одну свою трубу, заменили типовую ванну на гидромассажную или душевую кабину, то это перепланировка и ее надо обязательно согласовывать. Это не так. В ст. 25 ЖК РФ переустройством считается действие, требующее внесения изменений в техпаспорт. Соответственно если в вашем техпаспорте нет проводки и не указан тип ванной, то можете поступать в соответствии со своим замыслом. Аналогичная ситуация возникает в связи с остеклением лоджий и балконов. Лоджия – это нежилое помещение, а согласно ст. 4 ЖК РФ последствия предусмотрены только для жилых помещений.

Так с чего же начать перепланировку? Прежде всего с проекта и его согласования. Получить разрешение на переустройство квартиры необходимо до того, как вы начнете ломать стены и демонтировать сантехоборудование. Проект должен быть выполнен в установленном объеме специализированной проектной организацией, которая несет полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение и выполненные расчеты.

Если вы приобрели квартиру в новостройке со свободной планировкой, то на план БТИ сможете нанести выполненный ремонт только по утвержденному проекту. Часто бывает, что после ремонтных работ меняется планировка, происходят замена и перенос инженерного оборудования, меняется функциональное назначение помещений. Данные работы можно производить исключительно при наличии разрешительной документации и проекта, утвержденного в установленном порядке. Могут возникнуть изменения технических характеристик помещения: общая и жилая площадь, количество помещений и их функциональное назначение, количество и место размещения инженерного оборудования. Надлежащее оформление всех этих изменений требует внесения соответствующих данных в технический учет, который осуществляется органами технической инвентаризации. Изменения вносятся в технический паспорт здания, поэтажные планы и экспликацию.

Если перепланировку не согласовать, то могут возникнуть последствия: штраф, согласно КоАП, в размере 2500 руб. Штраф накладывается однократно при доказательстве факта перепланировки, т.к. нарушение полностью совершено к моменту наложения первого штрафа. Повторный штраф невозможен. И тут возникает одна деликатная проблема. Оштрафованные лица нередко задаются вопросом: «Каким образом узнают о перепланировке госорганы?»

Варианта два: от вас самих или от пожаловавшихся соседей. Что делать в этом случае? Предположим, что о вашей перепланировке узнал сосед, оповестил об этом ТСЖ и они решили с вами «разобраться». Могут ли они подать на вас в суд? Или может подать в суд жилищная инспекция?

Согласно ст. 14 ЖК РФ решение о перепланировке находится в исключительной компетенции органа местного самоуправления. Сосед, ТСЖ или любое другое лицо будет ненадлежащим истцом, и никакой судья у них иск не примет. Но при этом орган местного самоуправления всегда прислушивается к жилищной инспекции. Могут возникнуть определенные проблемы, но только в том случае, если нанесен ущерб соседям или всему дому в целом (например, здание дало трещину).

Конечно, госорганы попытаются наложить на вас штраф, предпринять иные санкции за неузаконенную перепланировку, даже если нет ущерба. Поэтому следует помнить: коль ущерба нет, то с доказательной базой у органа местного самоуправления будет весьма проблематично. Ведь для фиксации факта перепланировки нужно, чтобы техники БТИ попали в квартиру и составили акт о перепланировке. А от проникновения в квартиру вас защищает Конституция России. Неприкосновенность жилища – это конституционная норма, которая имеет высшую силу над остальными законами и подзаконными актами. Впрочем, законы Конституции не противоречат, а защищают ее нормы.

Так, согласно ст.3 ЖК РФ проникновение в жилище без согласия проживающих там лиц допустимо только по решению суда, или в случае аварийной ситуации, или в случае расследования обстоятельств преступления. Кроме этого, ст. 139 УК РФ за несанкционированное проникновение в жилище предусматривает наказание в виде лишения свободы и штрафов. И еще, проникновение должностного лица с использованием его служебного положения является согласно п.3 ст. 139 УК РФ отягощающим обстоятельством и предусматривает лишение свободы до трех лет.

Как же протекает согласование перепланировки? Согласно ст. 14 ЖК РФ обязанность согласования возложена на орган местного самоуправления, право на согласование, ранее существовавшие у Межведомственной комиссии (МВК), согласно новой редакции ЖК РФ, аннулированы. Теперь гражданам следует обращаться в Жилищную инспекцию. Эта инстанция органом местного самоуправления уполномочена на проведение контроля за перепланировками в жилых домах и является как бы его подразделением. Согласно ст. 26 ЖК РФ упрощена процедура согласования перепланировки, ограничен список документов на перепланировку, также ограничен срок принятия разрешения по заявлению – не более 45 дней. Но при этом процедура узаконивания легче не стала.

Существуют два вида согласования перепланировки: по проекту и по эскизу.

По эскизу – самое простое согласование. Со своим пакетом документов вы направляетесь в БТИ, в проектно-дизайнерскую компанию. Они делают так называемый рисунок – эскиз того, что вы хотите (или они предложат) сделать из квартиры. С эскизом, свидетельством на право собственности на квартиру, документами БТИ, копией финансового лицевого счета и выпиской из домовой книги вы идете в Жилищную инспекцию на прием к инспектору. Он знакомится с эскизом и сообщает, можно ли согласовать эту перепланировку или нет. Возможно, Жилищную инспекцию устроит все в вашем эскизе и вы без проволочек получите официальное разрешение на перепланировку. Следует помнить, что согласование это касается только работ по переустройству перегородок. Оборудование теплого пола или перенос санузла согласовывается по проекту. Согласование по эскизу – первичный этап. В Жилищной инспекции вас проинформируют, как правильно сделать проект. А затем с изменениями и дополнениями к эскизу вы можете возвращаться в организацию, которая готовила его, и заказываете уже проект.

Согласование по проекту – это довольно обременительная, но надежная процедура. Для согласования проекта в Жилищной инспекции вам придется согласовать его в нескольких государственных надзорных организациях:

– в Госпожнадзоре (УГПС);

– в архитектурном отделе, если затронут фасад здания (кондиционеры, изменение балкона).

В случае изменения инженерного оснащения помещений (установка теплового, газового, электротехнического оборудования с повышенным потреблением воды и энергетических ресурсов) проект согласуют с городскими организациями («Мосгаз», «Мосэнерго», «Мосводоканал», тепловыми сетями АО «Мосэнерго», Управлением топливно-энергетического хозяйства).

Получив перечисленные согласования, вы подаете в Жилищную инспекцию следующие документы:

Это интересно:  Особенности реприватизации квартиры

1. Заявление установленного образца о намечаемом переустройстве помещений. В нем должны содержаться необходимые сведения: перечень мероприятий, режим и продолжительность производства работ.

2. Выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета.

3. Копии документов о правесобственности на помещение и оригиналы для предъявления.

4. Пакет документов БТИ (поэтажный план, экспликация, технический паспорт).

5. Техническое заключение специализированной организации о возможности перепланировки или переоборудования помещения (выдается вместе с проектом).

6. Проектпереоборудования или перепланировки.

7. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций, капитальных стен, перекрытий и элементов общедомовых инженерных и вентиляционных систем (выполняется вместе с проектом).

8. Заключения всех перечисленных государственных надзорных органов (УГПС, СЭС и др.).

9. Справка о согласии всех заинтересованных совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с заявленной перепланировкой (переоборудованием), заверенная в жилищном органе по месту расположения помещения.

10. Решение общего собрания членов ТСЖ (ЖК, ЖСК) в случае, когда переоборудование (перепланировка) затрагивает места общего пользования здания.

11. Страхование гражданской ответственности за причинение возможного ущерба третьим лицам в ходе работ или в результате переустройства помещений осуществляется заявителями в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

12.Договор на авторский надзор с проектной организацией.

13. Договор с балансодержателем дома на технический надзор за производством работ.

Комиссия вправе при необходимости затребовать и иные документы, необходимые для принятия решения. Отсутствие согласования любой из вышеуказанных инстанций является основанием для выдачи заключения о невозможности осуществления заявленного переустройства помещений.

Согласовать перепланировку самому, не затратив ни рубля на неофициальные расходы, практически невозможно. Настройтесь на то, что к вам могут прийти с проверками представители всех этих органов, включая Жилищную инспекцию, на предмет выяснения соответствия проекту.

Тем, кто сделал перепланировку, а теперь хочет ее узаконить, хочу дать совет: идите в проектную организацию и делайте там проект по уже сделанному ремонту, а уже потом согласовывайте перепланировку как согласование проекта. Разница будет в том, что пакет документов БТИ будет у вас с красными линиями.

И вот вы получили разрешение на перепланировку. Но хождение по инстанциям продолжится: в Жилищной инспекции необходимо получить акты на выполненные работы, которые необходимо подписать в эксплуатирующей организации, у организации, которая осуществляла авторский надзор (обычно это организация, готовившая проект), в органе местного самоуправления. Далее следует заказать в БТИ новый поэтажный план на вашу квартиру с посещением жилья техником. Он сделает замеры перепланированной квартиры и проверит ее соответствие проекту. Затем вам нужно будет заменить старые правоустанавливающие документы на новые. А если вы в ходе ремонта решили что-то сделать по-другому и техник это обнаружит, то прохождение процедуры перепланировки начнется заново (или с середины).

Еще один актуальный вопрос, связанный с перепланировкой. А можно ли осуществлять в этом случае сделки с недвижимостью? Регистрационная служба обязана зарегистрировать сделку, если не изменились границы помещения. Вы поменяли местами кухню с коридором, но площадь квартиры осталась прежней. Главное, чтобы в техпаспорте от БТИ не было «красных линий» на границах квартиры, в противном случае Регистрационная служба откажет в регистрации сделки, т.к. получился новый объект недвижимости (а не просто перепланированный), при этом в техпаспорт квартиры могут поставить штамп о наличии незаконной перепланировки. Для продавца квартиры это означает административный штраф в размере 2500 руб., а для покупателя это означает переход к нему ответственности за перепланировку. Не каждый захочет связываться с такой квартирой.

Довольно часто жители нескольких квартир, расположенных рядом, устанавливают дверь в общем коридоре. И нередко возникают проблемы с соседями, с ТСЖ, с обслуживающей организацией. Как избежать ненужных конфликтных ситуаций?

Во-первых, согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т.д.

Во-вторых, установка, замена дверей в коридоре – это не перепланировка. Но делается это с согласия всех соседей. Если все жильцы смежных квартир согласны, то к вам не может быть никаких претензий. И если вдруг один из соседей решил демонтировать дверь, потому что она его не устраивает, самостоятельно он сделать этого не может. Но в этой ситуации есть и минус. Представьте ситуацию – ваш сосед решил сдать квартиру. Жильцы постоянно меняются. Общий коридор становится «проходным двором». Вы хотите демонтировать старую дверь и отделиться от соседей. Не получится, потому что, если хозяин квартиры, который ее сдает, будет против, ваши действия будут незаконными и у него будет право обжаловать ваши действия.

Бывают случаи, когда сосед, не спросив никого, присоединяет к себе межподъездный коридор, забирает себе часть площадки и лишает вас доступа к счетчикам… В этом случае надо жаловаться в ТСЖ или в Жилищную инспекцию вашего района. В соответствии со ст. 36, 34 ЖК РФ сосед не имеет права без согласия соседей ставить дверь, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Содержание закона о перепланировке 2018 года

Процедура перепланировки всегда вызывала у граждан определенные сложности, и в основном по причине того, что действующее законодательство требует ее согласования с соответствующими органами.

Помимо этого, в законы постоянно вносятся различные изменения, за которыми практически никто из обычных граждан не следит, в связи с чем при внесении тех или иных корректировок из-за незнания люди могут сталкиваться, если не с проблемами, то с длительными задержками в согласовании, что может быть достаточно неприятным.

Именно поэтому лучше сразу узнать, как выглядит новый закон о перепланировке 2018 года и какие изменения нужно учитывать при согласовании ремонтных работ.

Стандартные положения

При этом есть ряд работ, которые не требуют предварительного согласования с государственными органами, и в частности, это относится к проведению косметического ремонта, смены отделки, а также замене различной встроенной мебели.

Помимо этого, если собственник собирается менять электрическую плиту, антенну, кондиционер или тарелку, ему нужно будет получать соответствующее разрешение, причем смену газового отопительного прибора можно провести полностью самостоятельно, если это не предусматривает необходимости прокладки новых коммуникаций.

Отдельное внимание стоит уделить тому, что некоторые работы даже не должны согласовываться с БТИ, и в дальнейшем достаточно будет только обратиться туда для регистрации изменений, и касается это:

  • перемещения сантехники (в определенных границах);
  • обустройство дверных проемов в несущей стене;
  • смена или застекление балкона;
  • пристройка или демонтаж тамбурного помещения;
  • достройка или демонтаж межкомнатных перегородок;
  • перемещение дверных проемов.

Также есть и такие работы, которые в принципе не могут быть согласованы с БТИ, так как на них невозможно получить разрешение, в частности, это относится к тем видам ремонта, которые потенциально ухудшают условия проживания в указанном жилье или негативно сказываются на качестве проживания соседей

Что говорится в законе о перепланировке 2018 года

Федеральный закон о перепланировке 2018 года не имеет каких-то кардинальных отличий от предыдущих нормативных актов, но при этом он включает в себя несколько новых особенностей, которые нужно учитывать.

Нововведения

Главное нововведение нового закона заключается в том, что заявитель имеет право не предоставлять технический паспорт и заключение органа, занимающегося обеспечением охраны памятников культуры, истории и архитектуры, а также в том случае, если право на указанный объект зарегистрировано в ЕГРН, не нужно будет подавать и документы, которые подтверждают это право.

Согласование

Для того, чтобы согласовать проект перепланировки помещения, нужно подготовить определенный пакет документов, а именно:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • копия эскиза или проекта;
  • разрешение, полученное от Жилищной инспекции;
  • акт, подтверждающий соответствие нормативным требованиям всех проводимых работ.

Помимо этого, также потребуется получение нового кадастрового паспорта. Далее все документы подаются вместе с заявлением на согласование перепланировки в БТИ.

Перепланировка квартиры в новостройке возможна лишь после получения документа, подтверждающего право собственности на жилье.

Образец заявления на перепланировку квартиры можно скачать по этой ссылке.

Дополнения

Без согласования можно сделать какой-нибудь проем в ненесущей стене или межкомнатной перегородке, а также остеклить балкон, установить кондиционер или провести демонтаж встроенной мебели, в то время как список запрещенных работ более обширен, и включает в себя:

  • любые работы, которые лишают возможности нормального проживания в указанном помещении;
  • разрушение несущих стен;
  • разрушение коммуникаций, включенных в состав общедомового имущества;
  • перемещение устройств отопления на лоджии или балконы;
  • расширение лоджий или балконов за счет площади жилых комнат;
  • обустройство арки, соединяющей кухню и жилую комнату, если на кухне стоит газовая плита;
  • перемещение туалета в те месте, под которыми у соседей снизу располагаются жилые комнаты.

Все остальные мероприятия при желании можно согласовать с уполномоченными органами и провести ремонтные работы в полном соответствии с требованиями закона.

Главные этапы процедуры

В первую очередь, перед проведением перепланировки нужно будет получить документ, который разрешает проведение данной процедуры на указанном объекте. Выдачей подобных разрешений занимается городская администрация, которой для рассмотрения вопрос потребуется только технический паспорт, а также проект запланированных изменений, на основании которых изменения будут внесены в государственный реестр.

При этом нужно учитывать, что по закону нельзя:

  • изменять внешний вид здания;
  • проводить перепланировку без согласия всех несовершеннолетних владельцев;
  • заниматься ремонтом, влияющим на жизненные условия или ограничивающим доступ к коммуникациям.

Если все требования соблюдены, а документы оформлены соответствующим образом, в дальнейшем можно будет избежать любых проблем или неприятностей.

Далее лучше всего получить консультацию по перепланировке в государственном органе, который занимается согласованием этих вопросов. После этого оформляется обращение в Жилищную инспекцию (отдел капитального строительства), куда нужно будет предоставить технический паспорт объекта, экспликацию и поэтажный план. Все эти документы оформляются в БТИ.

Затем оформляется чертеж перепланировки, а также заказывается проект у специализированной компании, имеющей соответствующий допуск и полномочия на разработку такой документации.

План помещения до перепланировки

В конечном итоге внесенные изменения регистрируются в пожарной службе, архитектурном отделении и СЭС. После этого государственным служащим понадобится приблизительно месяц для того, чтобы оформить разрешение на проведение перепланировки.

Для согласования нужно будет подготовить следующий пакет документов:

  • заявление на согласование;
  • проект помещения, которое будет ремонтироваться;
  • документы, подтверждающие наличие у заявителя права собственности;
  • технический паспорт;
  • документ, подтверждающий согласие на проведение перепланировки со стороны всех жильцов, проживающих на территории указанного жилья;
  • акт, полученный в БТИ.
Это интересно:  Кому достанется квартира после смерти собственника?

Образец акта о произведенных работах

Если же в конечном итоге государственный орган вынесет отрицательное решение и откажет в возможности проведения перепланировки, заявитель имеет право оспорить данное решение в судебном порядке, предоставив следующие документы в качестве доказательства своей правоты и соблюдения всех норм действующего законодательства:

  • исковое заявление с указанием основных требований;
  • эксиз или проект проводимых работ;
  • квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • другие справки, которые могут понадобиться в отдельном порядке.

При проведении самовольной перепланировки ее можно будет узаконить в судебном порядке или же получить на это разрешение со стороны органов местного самоуправления, а в последнем случае нужно будет предоставлять такие же документы, которые указаны выше, в то время как при оформлении искового заявления дополнительно потребуется квитанция об оплате государственной пошлины

Если окажется, что в процессе проведения перепланировки были нарушены определенные нормативные требования, то в таком случае на собственника может быть возложена материальная ответственность в виде штрафа (в районе 2 500 рублей), а также требование о возвращении помещения в исходное состояние, если это возможно и необходимо.

Некоторые сталкиваются с такими ситуациями, когда приходится продавать квартиру с неузаконенной планировкой. В такой ситуации новый владелец, оформляющий данное помещение, должен будет заплатить штраф вместо предыдущего собственника или вернуть все в первоначальное состояние, что не только выльется дополнительными финансовыми затратами, но и в принципе не может быть реализовано в большинстве ситуаций.

При этом стоит отметить, что зачастую в подобных случаях продавцы несколько снижают стоимость квартиры для того, чтобы компенсировать потерю времени и средств нового владельца, которому придется переоформлять планировку.

Помимо этого, в соответствии с законодательством запрещается перемещать радиаторы в квартирах, и при проведении такой перепланировки другие жильцы дома имеют право оформить исковое заявление на инициатора, а саму квартиру продать будет невозможно.

Экспертиза перепланировки квартиры необходима для процесса легализации изменений, производимых в результате перепланировки.

Варианты перепланировки четырехкомнатной хрущевки можно посмотреть в этой статье.

Читайте тут, в каких случаях требуется согласие соседей на перепланировку.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10. ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан. Поэтому конкретный порядок согласования устанавливается на региональном и местном уровне, но в основных чертах процедура является идентичной. О не и будет сказано ниже более подробно.

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

  • заявление от имени заказчика;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
  • письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
  • документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
  • проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
  • разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
  • договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

  1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
  2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование в государственных инстанциях.
  4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
  5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
  6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
  7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
  8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
  9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

  • владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
  • балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
  • представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
  • представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
  • представителей службы пожнадзора;
  • представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

  • соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
  • наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
  • наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
  • наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Статья написана по материалам сайтов: 1kvartirka.ru, www.psj.ru, calculator-ipoteki.ru, pravovedus.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector