Документы на покупку квартиры вторичного жилья

Покупка недвижимости для обычного российского жителя сопряжена с трудностями. Проблемы начинаются с самого первого этапа — выбора квартиры, соответствующей потребностям и возможностям. Несмотря на бурный рост новостроек, доступная жилплощадь по-прежнему в дефиците. Закономерно у потенциального покупателя появляются мучительные сомнения: на каком варианте жилья остановиться — первичном или вторичном?

В этой статье мы расскажем особенностях приобретения «вторички». Начнём с нюансов, на которые нужно обратить внимание при осмотре вторичной жилплощади, и закончим документальным сопровождением сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Итак, вы остановили свой выбор на «вторичке». Его плюсы: вы сразу становитесь владельцем готовой собственности, сами выбираете подходящую именно для ваших обстоятельств инфраструктуру района будущего проживания, адекватных соседей, получив ещё изрядную экономию в сравнении с вариантом «новодела». И главное – можно вселяться сразу!

Присутствуют и минусы. Возможно ли предвидеть все «подводные течения» такого приобретения? Ответ специалистов однозначен: можно, но лишь хорошо усвоив компетентные советы. И первый из них – никогда не заключайте сделку без тщательного осмотра недвижимости.

Основные моменты предварительного осмотра выбранного объекта

Критерии и приоритеты в оценке преимуществ или недостатков у каждого свои, поэтому стоит руководствоваться объективными показателями, на которые указывают эксперты. При покупке жилья на вторичном рынке следуйте плану, которого обычно придерживаются опытные специалисты.

Внешний осмотр

Начинать знакомство лучше с осмотра придомовой территории и общего состояния дома:

  • Обратите внимание на благоустройство двора, а именно: наличие детских и спортивных площадок, озеленения, удобных скамеек, парковочных мест, ограждений, ухоженности и чистоты.
    Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих.
  • Старые дома часто находятся в плохом состоянии. Присмотритесь к внешнему виду: есть ли трещины стен, раскрошенные балконы.
  • Изучите подъезд внутри: состояние лестничных пролётов, мусоропровода. Убедитесь в исправности лифта, нет ли потёков от прохудившейся крыши.
  • Побеседуйте с жильцами дома, и выясните, как давно производилась замена общедомовых коммуникаций.

Непосредственный осмотр квартиры

Проводится поэтапно и предполагает следующую последовательность действий:

  • Планировка. Обратить внимание, производилась ли перепланировка, для этого нужно сверить план квартиры с визуальными данными. Если таковая была, но не узаконена, т. е. на плане не отражена, то государственную регистрацию сделки купли-продажи вы не пройдёте, не узаконив изменения. Лучше такую покупку отложить, предоставив продавцу возможность устранения препятствия для продажи.
  • Стены и потолок. Слишком тонкие стены заключают опасность плохой шумо- и теплоизоляции. Отслаивающиеся обои, штукатурка, плесень, грибок – свидетельство сырости, особенно если это первый или последний этажи. Подтёки говорят о наличии течи в крыше.
  • Окна, двери и пол заслуживают внимания, только если вы собираетесь их оставить в том же состоянии.
  • Коммуникации. К оценке их состояния следует подойти очень тщательно. Проверьте все трубы и стояки на предмет сырости под ними, напор и слив воды, её окраску.
    Удостоверьтесь в работе вытяжной вентиляции и газовых приборов.
  • Вид из окон должен радовать глаз, иначе может стать в последующем причиной депрессии, психологического дискомфорта, особенно если соседние дома расположены впритык или обзор открывается на свалку мусора.

Методичный, шаг за шагом, осмотр выявит явные и скрытые недостатки, что поможет сбавить цену покупки и уберечь от проблем после въезда в новое жилище.

Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.

Заключение предварительного договора

Итак, вариант выбран и настало время закрепить его за собой. Передача продавцу части суммы в счёт будущей покупки должна быть документально оформлена, иначе в случае несостоявшейся сделки эти денежные средства могут быть потеряны для вас. Поэтому заключается предварительный договор купли-продажи с задатком. В нём обозначаются следующие пункты:

  1. Паспортные и контактные данные лиц, совершающих сделку (продавца и покупателя), адреса фактического местонахождения.
  2. Адрес и описание квартиры, за которую вносится аванс (задаток).
  3. Срок заключения сделки и подписания договора купли-продажи.
  4. Цена покупки с учётом комиссионной выплаты и запрет на её изменение.
  5. Сумма аванса (задатка). При внесении аванса заключается авансовое соглашение.
  6. Срок возврата залога, если сделка не состоялась по вине продавца.
  7. Срок освобождения квартиры: снятие проживающих с регистрационного учёта и уборка личных вещей.

Аванс и задаток различаются по способу возврата покупателю: задаток выплачивается в двойном размере.

Обязательные документы при покупке квартиры-вторички

Ещё одна одна важная задача, которую предстоит решить покупателю, — проверка документов для сделки купли-продажи. Все они должны быть подлинниками:

  1. Договор купли-продажи. Его составление лучше всего поручить профессионалу – юристу или риелтору, лучше работающим под эгидой юридической конторы или агентства недвижимости. Убедитесь в надёжности организации.
    Обязательно внимательно прочтите договор, все пункты должны быть максимально понятны. При возникновении неясностей обратиться к тому, кто составлял договор, за разъяснениями.
    В договор можно внести изменения и дополнения от руки с согласия сторон. Вы можете узнать о процедуре регистрации договора купли-продажи в Росреестре вот тут.
  2. Паспорт продавца. Его нужно внимательно осмотреть и сравнить, правильно ли внесены данные в договор. Убедиться, что квартиру вам продаёт тот же человек, данные которого указаны в соглашении.
  3. Государственная регистрации права собственности на квартиру. Изучите свидетельство, убедитесь, что продающее лицо является владельцем. Проверьте указанную площадь квартиры и адрес. Если жильё заложено, то в графе «основание выдачи» будет указан договор ипотеки.
  4. Документы, подтверждающие отсутствие разного рода обременений, предъявляемых к данной собственности. Подробнее см. проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой.
  5. Справки об отсутствии коммунальной и налоговой (на имущество) задолженности.
  6. Технический паспорт. Соответствие его данных фактическим вы уже проверили в ходе предварительного осмотра.
  7. Домовая книга с подтверждением выписки всех зарегистрированных лиц. Желательно заранее проверить лично в паспортно-визовой службе. Если кто-то не пожелает добровольно выписаться, то придётся обратиться в суд, что чревато нервотрёпкой, тратой времени и денег.
  8. Согласие социальных служб. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства необходимо, если в квартире прописаны (или являются собственниками жилплощади либо доли в ней) при наличии в квартире детей, не достигших совершеннолетия.
  9. Документы – основания перехода права собственности от бывших владельцев квартиры к продавцу.

На правоустанавливающих документах остановимся подробнее. Таковыми являются договора дарения, наследования (завещание), купли-продажи. Форма перехода прав имеет значение для определения круга дополнительных документов.

  • По наследству. Необходимо письменное согласие других наследников при их наличии.
  • По договору дарения. Таковое право может быть отчуждено дарителем при нанесении имуществу существенного вреда. Информация о том, как правильно оформить дарственную на квартиру здесь.
  • По договору купли-продажи. Письменное согласие на покупку квартиры жены/мужа, если имущество совместное, приобретённое в браке.

Несколько советов в заключение

Особое внимание обращайте на дату выдачи основных документов, подтверждающих право владения. Если период составляет более трёх лет (срок исковой давности) на момент приобретения вами жилья, то дополнительные документы не понадобятся, и риски при покупки квартиры снижаются.

Проследить историю всех прописанных в квартире можно по домовой книге, лучше по расширенной выписке из неё.

По действующему Жилищному кодексу все проживающие в проданной собственником квартире теряют это право. Но уже готовы поправки для второго чтения, и положение может резко измениться: вопрос передаётся под юрисдикцию суда. Следите за новыми законами, связанными с правами на недвижимость.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке. Список документов и основные риски

Сделки с недвижимым имуществом относятся к одним из наиболее сложных видов купли-продажи. Прежде всего, это связано со стоимостью покупки, которая зачастую становится самой крупной тратой в жизни. В свою очередь, это приводит к желанию обеих сторон быстрее завершить сделку, что также чревато неприятными последствиями.

Особенно много подводных камней в приобретении жилья на вторичном рынке. У такой недвижимости масса преимуществ, но для покупки потребуются дополнительные проверки, чтобы избежать мошенничества.

Как купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья на рынке вторичной недвижимости происходит в четыре этапа:

  1. Расчёт стоимости квартиры и дополнительных расходов на её приобретение.
  2. Подбор и просмотр имеющихся вариантов.
  3. Проверка документов.
  4. Оформление передачи прав на недвижимость.
Это интересно:  Можно ли выписаться из квартиры, если есть долг по квартплате? Как задолженность влияет на выписку?

Из чего складывается стоимость покупки?

Расходы на покупку складываются не только из стоимости квартиры, но и из дополнительных расходов. Для расчёта стоимости сделки нужно учесть следующие затраты:

  • расходы на ипотеку, если жильё будет приобретаться с помощью банковских средств;
  • расчёт затрат на риелторов, юристов и нотариусов, если сделка будет оформляться при посредничестве специалистов;
  • подсчёт расходов на проверку необходимых документов;
  • расчёт затрат на работу независимых экспертов по оценке недвижимости, если анализ стоимости квартиры будет производиться профессионалом;
  • затраты на аренду банковской ячейки, аккредитива или иных способов передачи средств.

На что обратить внимание при выборе квартиры?

После расчёта необходимых расходов можно приступать к процессу выбора квартиры. Делать это следует таким образом:

  • сбор аналитической информации о средней стоимости квадратного метра жилья в интересующем районе. Можно воспользоваться помощью онлайн калькуляторов или обратиться к риелторам;
  • оценка стоимости предложений в зависимости от технического состояния квартир. Стоимость жилья значительно отличается в зависимости от ремонта, состояния коммуникаций, планировки и т.п.;
  • уточнение интересующих моментов у собственников квартир, на которые вы обратили внимание до просмотра жилья;
  • составление предварительного перечня вопросов, которые нужно задать продавцу для уточнения юридических и технических моментов;
  • просмотр понравившихся вариантов.

Для того, чтобы не забыть основные моменты при просмотре каждой квартиры, следует записывать ответы на интересующие вопросы и сохранять фотографии общего состояния жилья. Это поможет определиться и выбрать наиболее подходящий вариант.

Проверка документов

Так называемая юридическая чистота сделки – это самый важный момент в выборе квартиры. Даже если жильё понравилось, не следует сразу подписывать предварительное соглашение или вносить задаток. Для начала нужно проверить, насколько такая сделка будет безопасной. Делается это следующим образом:

  1. Проверка прав собственности на продаваемую квартиру. Производится она на основании паспорта владельца, свидетельства о праве собственности или договоров купли-продажи, приватизации, наследства, дарения, справок об оплате коммунальных платежей (в них всегда указано количество прописанных человек) и иных документов, которые могут подтвердить права на владение и распоряжение этой собственностью.
  2. Изучение истории квартиры, которую планируете приобрести. Делается это на основании сведений из ЕГРП, расширенной выписки из домовой книги, а также документов о приватизации. При наличии любых разночтений в этих документах нужно запросить дополнительные документы у собственника квартиры, которые обосновывают причины разночтений. К примеру, в договоре о приватизации отсутствует подпись одного из ранее прописанных жильцов, в таком случае у владельца должен быть официальный отказ от участия в приватизации.
  3. Проверить дополнительные документы. К ним относятся: справка из БТИ, поэтажный план здания, официальные документы, подтверждающие перепланировку (если она производилась), справки их ЖСК об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  4. Проверка желания на продажу квартиры у всех прописанных в ней лиц. Желательно до внесения задатка или подписания предварительного соглашения получить письменное согласие на совершение сделки от всех лиц, зарегистрированных в этой недвижимости.
  5. Проверка сведений из арбитражных судов об отсутствии признания владельца банкротом, а также из районных судов об отсутствии иных споров по продаваемой квартире. Получить эту информацию можно в открытой базе, содержащих информацию обо всех исполнительных производствах, объектом которых выступало это жильё.

Важно! В выписке из ЕГРП содержатся сведения о наличии обременений. Обратите внимание, что при этом владелец имеет право продавать квартиру, однако это может вызвать сложности при последующей эксплуатации у будущего владельца.

Оформление сделки

Заключение сделки о покупки квартиры происходит в несколько этапов:

  1. Согласование и подписание предварительного соглашения о заключении сделки. В нём необходимо указать адрес квартиры, размер задатка и/или аванса, сроки заключения договора купли-продажи, наименования банка, с помощью которого будут передаваться средства, сроки снятия с учёта всех зарегистрированных лиц, а также государственной регистрации перехода прав собственности и ответственность обеих сторон, включая расходы для оформления сделки и подготовку документов. Обратите внимание, что соглашение может заключаться как в простой письменной форме, так и у нотариуса.
  2. Согласование текстов договоров купли-продажи и банковских услуг.
  3. Заключение договора с банком об открытии банковской ячейки, аккредитива или иного способа для передачи, пересчета и перевозки средств.
  4. Контрольная проверка наличия всех необходимых документов для заключения сделки.
  5. Подписание договора купли-продажи. В нём нужно указать адрес нахождения квартиры, сведения о владельце, условия оплаты и полную сумму операции.
  6. Денежные операции.
  7. Направление пакета документов в Росреестр для переоформления прав собственности.
  8. Окончательный расчет и подписание акта приёма-передачи.

Важно! В денежных операциях банк выступает гарантом между продавцом и покупателем. Наиболее распространёнными способами передачи средств является банковская ячейка и аккредитив. Первый вариант больше подходит для наличных расчётов, а второй для безналичных. В обоих случаях в договоре указывается, когда покупатель обязан перевести средства и при каких условиях продавец сможет их получить. Пересчёт денег производит банк. Кроме того, можно воспользоваться услугой по перевозке средств, что особенно удобно при наличных расчётах.

Обратите внимание, что фактическая передача ключей может быть произведена в любое время. Это делается по соглашению между сторонами.

Документы для оформления сделки

Из обязательных документов для оформления купли-продажи понадобятся:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • доверенность, заверенная нотариально, в случае, если договор подписывается с помощью посредника;
  • справка об уплате государственной пошлины;
  • заявление на заключение договора купли-продажи;
  • выписки из домовой книги, ЕГРП и ЕИРЦ;
  • техническая документация на квартиру*.

*Документы о техническом состоянии квартиры следует прикладывать к договору в виде приложения.

Перед заключением договора покупателю выгодно запросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учёте. Кроме того, могут потребоваться разрешения органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица. При заключении договора с семейной парой покупателю также потребуется письменное согласие обеих супругов о совершении сделки. Такое же согласие следует получить, если квартира находится в долевой собственности. Если продаётся только доля, то потребуется нотариально заверенный отказ от преимущественных прав на покупку долей от остальных совладельцев.

Риски при покупке

Покупатель квартиры может столкнуться со следующими рисками:

  • недействительные, поддельные, аннулированные, просроченные или содержащие недостоверные сведения доверенности, а также иные документы, входящие в обязательный перечень;
  • несоответствия или нарушения в оформлении прав участия в приватизации;
  • покупка квартир по договорам дарения, наследства, ренты до истечения срока возможности оспаривания;
  • наличие недееспособных или несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в этой квартире;
  • покупка квартиры, которая была приобретена с участием средств материнского капитала (в таком случае нужно проверять, не ущемлены ли права несовершеннолетних и правильно ли разделены доли);
  • наличие обременений;
  • сделки, заключаемые с юридическими лицами (в таком случае требуются дополнительные документы для проверки чистоты сделки);
  • нарушения в правах разделения долей между супругами;
  • наличие ранее зарегистрированных лиц, которые пропали без вести, отбывают заключение в исправительных учреждениях или проходят военную службу. Такие граждане считаются временно выбывшими, но они сохраняют право вновь зарегистрироваться в квартире по возвращению;
  • нарушения в продаже квартиры, находящейся в долевой собственности;
  • покупка квартиры в доме, который стоит на очереди на расселение (такая сделка может быть признана недействительной);
  • передача средств не через банк, а иными способами;
  • отсутствие непогашенных задолженностей по коммунальным платежам или банкротство владельца квартиры;
  • наличие неузаконенных перепланировок.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Содержание статьи:

Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.
Это интересно:  Как купить квартиру в новостройке и не быть обманутым?

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Какие документы после покупки и продажи квартиры остаются на руках

Какие документы после покупки квартиры должны остаться у вас на руках? Ведь после передачи документов для регистрации права собственности у вас остается только расписка о приеме документов и даже без печати, а это очень тревожно!

Особенно, когда произведен полный расчет.

Содержание статьи подробное:

Какие документы после покупки квартиры должны быть на руках

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются в три этапа :

  • Первый — подписание Договора купли-продажи
  • Второй ( но может быть и третьим, в зависимости от формулировки договора купли-продажи) — подписание Акта приема-передачи квартиры
  • Третий ( но может быть и вторым, в зависимости от формулировки договора купли-продажи, ) — подача заявлений о регистрация права собственности в Росреестре, и внесение записи о переходе права от продавца и регистрации права на покупателя в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

Договор купли -продажи является право устанавливающим документом, то есть на основании этого договора у покупателя возникает ( устанавливается) право собственности.

Акт приема-передачи оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю, после которой всю ответственность за сохранность недвижимости возлагается на покупателя.

Факт регистрации права собственности, возникшего на основании Договора купли-продажи, подтверждается Выпиской из ЕГРН, ранее ( до 15.07.2017 г) подтверждался Свидетельством о регистрации права.

В Росреестр для регистрации права собственности передается Договор купли-продажи и Акт приема передачи в количестве не менее 2-х экземпляров ( в соответствии с требованиями закона).

На практике же количество Договоров купли-продажи и Актов приема-передачи соответствует количеству участников сделки плюс по одному экземпляру для Росреестра.

Не лишним будет изготовить дополнительный экземпляр Договора купли-продажи ( а при необходимости и Акта приема-передачи) для покупателя, чтобы у него на руках остался, подписанный продавцом право устанавливающий документ).

Это интересно:  Как получить 13 процентов при покупке квартиры: порядок и условия возврата

Передача документов в электронном виде

Так же стоит поступить и при подаче документов на регистрацию в электронном виде через Сбербанк. Иначе у вас не останется ни одного физического документа о сделке. Это пока не привычно для нас.

Если нотариус передает документы в электронном виде — у покупателя остается договор купли-продажи, заверенный нотариусом.

Если произведен полный или частичный расчет по сделке продавец обязан выдать покупателю расписку о получении денег.

Если в сделке участвует согласие супруга на продажу, копию ( заверенную специалистом при получении) продавец подает в Росреестр, а оригинал должен остаться у покупателя.

Специалист приема документов в МФЦ или Росреестре выдаст вам расписку (Опись) о приеме документов. Это важный документ! Внимательно изучите перечень внесенных документов, ведь иногда специалисты допускают ошибки (человеческий фактор).

Итого, если вы выполните вышеизложенные рекомендации, у покупателя на руках должны остаться:

  • Договор купли-продажи, подписанный собственноручно всеми участниками сделки, с полной расшифровкой подписи
  • Акт-приема передачи квартиры, если он был подписан одновременно с договором купли-продажи (допускается подписание при фактической передаче квартиры, но об этом необходимо прописать в договоре купли-продажи)
  • Расписка от продавца в получении денежных средств ( даже если они получены безналичным путем) Читайте: Расписка в получении денег за квартиру
  • Расписка(Опись) о приеме документов на регистрацию
  • Согласие супруга на продажу ( если квартиры была куплена продавцом в браке
  • Копия разрешения на продажу из органов Опеки, если в числе собственников продаваемой квартиры был несовершеннолетний или недееспособный

Какие документы получают после покупки квартиры из Росреестра

После проведенной регистрации вы получите:

При подаче документов на регистрацию на бумажном носителе:

  • Акт приема-передачи ( часто подшивают к договору и регистрационную надпись ставят на нем)
  • Договор купли-продажи с удостоверяющей регистрационной надписью (штамп) о номере и дате регистрации и зарегистрированном праве;
  • Выписку из ЕГРН, содержащую сведения о технических характеристиках квартиры и зарегистрированных правах на нее.

Если вы подавали иные документы оригинал + копия — оригиналы вам вернут.

Какие документы после покупки квартиры при электронной регистрации

При подаче документов на регистрацию в электронном виде на указанную в заявлении о регистрации электронную почту вам пришлют файл, удостоверенный ЭЦП (электронной цифровой подписью регистратора) и содержащий документы в электронном виде:

  • Договор купли-продажи
  • Акт приема-передачи( если предоставлялся)
  • Выписку из ЕГРН

Храните этот файл на надежном электронном носителе. А лучше на нескольких электронных носителях.

Как посмотреть электронные документы, удостовериться в их подлинности и распечатать, а так же как их использовать читайте в статье:
Электронная выписка из ЕГРН

Внимание! В этом случае нельзя получить эти документы на бумажном носителе и нельзя поставить на них «синие» штампы о регистрации.

Какие документы после покупки квартиры в ипотеку остаются на руках

Ипотечная сделка отличается от обычной тем, что в ЕГРН вносится запись о залоге покупаемой за счет средств кредитора недвижимости в его пользу.

При этом залог (ипотека) регистрируется на основании закладной, кредитного договора и договора купли-продажи, в котором есть пометка об этом: «Стороны договорились, что в пользу кредитора регистрируется ипотека.»

После регистрации закладная передается непосредственно кредитору, то есть покупатель из Росреестра ее не получит.

Так же покупатель подавал оригинал кредитного договора и ее копию, заверенную специалистом отдела приема документов.

Регистратор сличит содержание этого документа, копию оставит в архиве, а оригинал вернет покупателю.

Конечно покупатель получит на руки:

  • Договор купли-продажи, удостоверенный регистрационной надписью
  • Акт приема-передачи ( при условии если он подавался на регистрацию)
  • Выписку из ЕГРН, о зарегистрированном праве собственности.

Какие документы остаются на руках при покупке строящегося жилья

Если вы «купили» квартиру в строящемся доме — вы должны понимать, что совершили не сделку купли-продажи, потому что покупать еще нечего, а просто стали участником долевого строительства или членом ЖСК.

Если вы участник долевого строительства и заключили договор долевого участия — из Росреестра вы его получите с регистрационной надписью. На бумажном договоре будет стоять штамп о регистрации договора.

Если вы «купили» квартиру у дольщика — в Росреестре необходимо зарегистрировать Соглашение(договор) о переуступке прав и обязанностей участника долевого строительства. Из Росреестра вы его получите с регистрационной надписью.

Эти документы вам понадобятся при регистрации права собственности. Сохраните их.

Обязательно на руках у вас должны остаться документы об оплате:

  • Справка о полной оплате от застройщика
  • И расписка от физического лица, если была переуступка.

Договор долевого участия в электронном виде, зарегистрированный в Росреестре, при регистрации права собственности в Росреестр не предоставляется, так как сохранен в электронном архиве.

Какие документы после продажи остаются на руках у продавца

Продавцу так же необходимо забрать документы из Росреестра и сохранить в личном архиве. Для этого обратитесь с паспортом и описью(распиской) о приеме документов в тот же офис МФЦ или отдел выдачи документов Росреестра.
Если вы не получили документы в срок — через месяц их передадут в Архив Росреестра и их можно будет заказать оттуда.

Продавцу документы обязательно понадобятся для налоговой службы, ведь вы должны по итогам года отчитаться о получении дохода и уплатить подоходный налог 13%, если возникла налогооблагаемая база.

Налоговая служба имеет сведения о сделках с недвижимостью.

Подробнее о налоге с продажи недвижимости читайте в статье:

Какие документы после продажи остаются у продавца?

  • Договор купли-продажи
  • Акт приема-передачи
  • Свидетельство о государственной регистрации права с отметкой «погашено»

Документы из Росреестра сейчас можно получить с курьером. Услуга платная. Уточните этот вопрос при подаче документов

Всегда рада объяснить. Автор

Вы прочли: Какие документы после покупки квартиры остаются на руках

Это лучше записать: правила покупки квартиры на вторичном рынке

Вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью для нового владельца.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда своего рода лотерея. Нет, дом введен в эксплуатацию давным-давно, здесь проблем быть не может. Но, в отличие от новостройки, вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью для нового владельца.

Советы по покупке квартиры на вторичном рынке дает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

Первый совет — удостовериться во вменяемости продавца жилья. Причем это касается не только людей преклонного возраста. Например, довольно молодой человек через некоторое время после сделки может принести справку о нахождении на постоянном наблюдении в наркологическом диспансере и потребовать признать сделку ничтожной. Ведь он, якобы, не может отвечать за свои действия

Второй совет — убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок. Чем больше было собственников, тем внимательнее нужно быть при покупке. Возможно, что продавец даже не знает о перепланировке, сделанной ещё задолго до него и пропущенной кадастровым инженером. А покупатель ещё долго не сможет получить право собственности. Если есть какие-либо подозрения, либо откажитесь от покупки, либо наймите квалифицированного оценщика.

Четвертый совет — работать только с собственником. Поддельная, утратившая силу, просроченная доверенность может принести большие-пребольшие проблемы. По этой причине надо требовать присутствия собственника при совершении сделки купли-продажи.

Третий совет — проверить наличие возможных наследников. Было бы прекрасно, если бы все квартиры на вторичном рынке с момента приватизации до продажи имели только одного владельца. Если квартира перешла от почившего родственника к продавцу, стоит тщательно проверить, единственным ли наследником он был.

Четвертый совет — потребовать от продавца пакет следующих документов, чтобы убедиться в его добросовестности. Во-первых, владелец квартиры должен получить в Росреестре (МФЦ) ЕГРН, где есть вся информация о собственниках и документах-основаниях. Их продавец также должен предоставить: договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Во-вторых, обязательно потребуется техпаспорт БТИ и выписка из домовой книги. Именно по ней можно получить архивную информацию и увидеть всех зарегистрированных и выбывших из квартиры с начала времён. В-третьих, необходимо запросить справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не является банкротом, а также не имеет задолженностей по оплате коммунальных платежей.

Провести сделку самостоятельно — это суетно и чревато неприятными последствиями. А профессиональный агент лучше знает процедуру проверки документов, обладает опытом для выявления мошенников на первоначальных этапах переговоров, может выступить свидетелем, если дойдет до суда. Важно помнить, что это касается только сотрудников компаний, частного риелтора лучше не нанимать, так как он фактически консультант-доброволец. Пусть будет чуть дороже, но лучше обратиться в агентство недвижимости.

Статья написана по материалам сайтов: napravah.com, zakonometr.ru, estate-advisor.ru, exspertrieltor.ru, realty.vesti.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector