Если квартира в ипотеке: можно ли делать перепланировку и что нужно при этом учесть?

Возможность перепланировки в новой квартире – вопрос, который часто задают застройщику будущие хозяева. Эксперты рассказали, как сделать ее правильно, и что грозит тому, кто сделал это без разрешения.

Важный момент, на который стоит обратить внимание в самом начале – перепланировку нельзя сделать до сдачи новостройки. При сдаче дома БТИ производит замеры всех помещений, и они должны соответствовать размерам, изначально заявленным застройщиком в проектной документации.

Эскиз или проект?

Если вы только въехали в новую квартиру и вас практически полностью устраивает ее изначальная планировка, но есть желание сделать дверной проем в другом месте или поставить перегородку из гипсокартона в совмещенном санузле, достаточно сделать эскиз. Возьмите план своей квартиры и размечайте на нем, что и как будет изменено. Красным цветом отмечают то, что будут сносить. Зеленым – то, что будут возводить. Эскиз не требует юридического оформления.

Для того, чтобы придать индивидуальности вашему дому, можно воспользоваться услугами проектной организации. Тонкостей и различных запретов по перепланировке довольно много, поэтому для воплощения индивидуальных проектов стоит обратиться к профессионалам. Обязательно проверяйте наличие лицензии и допуска к СРО у нанятой вами компании, и чтобы все сотрудники, занимающиеся работами, имели гражданство и прописку.

Перед тем, как начать перепланировку, получите разрешение – это просто, если знать, куда и с чем идти.

Список документов на перепланировку:

По вопросам согласования перепланировок необходимо обратиться в администрацию района, в котором вы приобрели квартиру, в отдел архитектуры и строительства.

— заявление о перепланировке;

— правоустанавливающие документы на перепланируемое жилье (нотариально заверенная копия): договор приватизации или купли-продажи, свидетельство о праве собственности;

— подготовленный и оформленный проект перепланировки жилья от проектной организации;

— технический паспорт: по вопросу изготовления, если он отсутствует, нужно обратиться в БТИ;

— согласие в письменной форме всех совершеннолетних жильцов квартиры;

В момент представления документов заявителю выдаётся расписка в их получении с указанием перечня представленных документов и даты их получения органом, занимающимся согласованием. Подать заявку на перепланировку можно как лично, так и через законного представителя, почтой РФ или на портале госуслуг.

Сроки согласования перепланировки

Как рассказали в администрации, решение о согласовании перепланировки или об отказе может быть принято и за неделю, если все документы в порядке. Максимальный срок согласования – не позднее чем через 48 дней со дня подачи всех документов. Администрация не позднее чем через 3 раб. дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, или отказ. Документ является основанием для перепланировки, если решение положительное.

Что грозит собственнику, который сделал перепланировку без разрешения:

Что запрещено при перепланировке

Даже в своём собственном доме можно делать далеко не всё, что хочется, и незаконная модернизация может обернуться печальными последствиями – вплоть до выселения из жилья. О чём необходимо помнить, чтобы не выйти за рамки закона?

1. Ослабление прочности, устойчивости или полный демонтаж несущих конструкций

От несущих стен зависит сохранность всего здания, поэтому затрагивать их в перепланировках без специального исследования состояния здания запрещено. Нужно отметить, что в современном «монолит-кирпиче» несущие стены обычно являются внешними и практически не мешают изменению конфигурации квартир. При определённых условиях в них разрешено делать проёмы, но для этого понадобится получить техническое заключение от специалистов, разработавших изначальный проект дома.

Прежде чем что-то делать, постарайтесь уточнить, насколько ваши ремонтные работы безопасны для конструктива дома: даже углубление розетки может быть проблемой.

2. Сложности перепланировки санузла и кухни

Располагать душевую, ванную или туалет над тем местом, где у соседей под вами расположена кухня или жилая комната, запрещено. Если вы хотите расширить или перенести санузел, то это возможно только в границах смежных нежилых помещений – прихожей, кладовки, коридора, холла. Кроме того, при перепланировке кухни нужно учесть, что ее нельзя устраивать под санузлом верхних соседей.

3. Радиаторы и теплые полы

Перенос радиаторов также строго ограничен: запрещено ставить их на балконах, и лоджиях. Кроме того, под запретом установка тёплых полов, подключённых к общедомовой сети водоснабжения.

Имеются также другие запреты: например, если вам нужно сделать из одной комнаты с большим метражом пару поменьше, нужно помнить, что в каждой новой комнате помещение должно иметь собственное окно. Ширина новых комнат не может быть менее 2,25 м и площадью менее 9 кв. м. В том случае, если вы не планируете отгораживаемое пространство оформлять как комнату, а просто хотите сделать гардеробную, отделить рабочую зону от спальни, эти нормативы не действуют.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры:

■ услуги посредников, если обращаетесь в фирму (цены сильно варьируются);

■ технический паспорт – выдается первым жителям, а после перепланировки, если вы планируете продавать квартиру, необходимо сделать его снова (2300 руб. за услугу);

■ судебные издержки, если перепланировка устанавливается через суд;

■ создание проекта лицензированной организацией (от 850 до 1000 тыс. руб. за кв.м);

Расчет стоимости осуществляется в каждом отдельном случае индивидуально, в зависимости от сложности перепланировки. Надеемся, этот материал поможет вам, напомним, что при перепланировке на первый план нужно ставить не только комфорт, но и безопасность.

Содержание

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире от Сбербанка

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка интересует многих. На рынке недвижимости все чаще предлагаются квартиры свободной планировки. Это удобный вариант для творческих личностей. Но не все россияне готовы тратить деньги и время на индивидуальный проект и дизайн. Альтернативой для тех, кто не может найти подходящее жилье и не хочет строить свое с нуля, является перепланировка. Можно купить квартиру с отделкой и поменять некоторые конструктивные элементы.

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанком разрешается при соблюдении условий процедуры согласования. То есть ипотека не служит преградой для законного внесения изменений в проект жилого помещения.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону

По закону алгоритм проведения перепланировки следующий:

  1. Составление проекта или эскиза, отражающего будущие изменения конструкций помещения.
  2. Согласование проекта (получение технического заключения) в БТИ или строительной организации, имеющей лицензию на оказание такой услуги (специалисты проверяют, возможно ли технически реализовать проект, не нарушив конструкцию всего дома и интересы других жильцов).
  3. Получение согласия на проведение работ ото всех собственников помещения и от соседей, если планируется затрагивать несущие конструкции, общую жилую площадь.
  4. Подача заявления и пакета документов (в него входят перечисленные в пунктах 1-3 бумаги, паспорт квартиры и план этажей и общей жилой площади) в местный орган жилищного надзора. Он выдаст разрешение на проведение работ.
  5. Подписание акта о завершении работ.
  6. Замена технического паспорта. Когда перепланировка уже проведена, нужно вызвать специалистов из БТИ, чтобы они оценили соответствие видоизмененного помещения проекту. Если отклонений нет, будет выдан новый технический паспорт на квартиру.
  7. Изменение данных о помещении в органах Росреестра и получение нового свидетельства о праве собственности.

Кроме того, до обращения за разрешением на реконструкцию нужно получить согласование от органов пожарной безопасности, Водоканала, Энергонадзора, если перепланировка предусматривает изменения, влияющие на соответствующие виды безопасности.

На практике многие россияне выбирают более быстрый путь — узаконивание нового проекта после проведения строительных работ. Разрабатывается проект, он реализуется, а затем утверждается в жилищной инспекции и БТИ.

Неузаконенная перепланировка — причина применения к владельцу квартиры мер административной ответственности, а в некоторых случаях — и уголовной. Административный штраф составляет около 2500 руб.

Перепланировка в ипотечной квартире Сбербанком по общему правилу не запрещается. Случаи, когда банк включает в договор условие о невозможности внесения изменений в проект помещения, встречаются редко. Если в соглашении на ипотеку о перепланировке ничего не сказано, ее можно проводить, только получив согласование кредитора в письменной форме.

Таким образом, алгоритм для владельцев ипотечных квартир включает все вышеперечисленные процедуры, а также дополнительные по требованию банка. По общему правилу, это разрешение страховой компании и справка от оценщика.

Что касается неузаконенных строительных работ, при ипотеке в Сбербанке, как и в любом другом банке, проводить их крайне нежелательно. Причина в том, что законодательство не защищает интересы граждан в этой ситуации. Санкции остаются на усмотрение банка.

Если за незаконные строительные работы в собственном помещении можно заплатить штраф, быть привлеченным к уголовной ответственности или получить судебное постановление с требованием вернуть прежний вид квартиры, то при наличии ипотеки банк, кроме этого, вправе обязать кредитополучателя вернуть всю сумму займа в короткий срок.

По закону жилищный надзор или суд (если владелец квартиры обратится с иском, чтобы оспорить решение местного органа надзора) могут не согласовать перепланировку и потребовать привести помещение в соответствие с техническим паспортом, только если произведенные изменения опасны для жителей дома.

Что дозволено перепланировать в ипотечной квартире

Выплата процентов по кредиту перепланировке квартиры по ипотеке Сбербанка не препятствует. Правила внесения изменений в проект помещения также не отличаются.

Органы жилищного надзора не разрешат и привлекут к ответственности в случае незаконного проведения следующих видов работ:

  • перекрытие доступа к пожарным лестницам;
  • нарушение требований к системе вентиляции;
  • увеличение площади балкона за счет выносных конструкций;
  • объединение кухни с жилым помещением (в жилой комнате не может находиться газовая плита);
  • переведение нежилой площади в разряд жилой;
  • остекление лоджий, если через них проходят пожарные лестницы;
  • оборудование на балконе теплого пола;
  • демонтаж несущей конструкции;
  • увеличение размера квартиры за счет общей жилой площади.

Кроме того, запрещены изменения, которые затруднят другим жителям дома доступ к общим коммуникациям.

Что касается разрешенных работ по перепланировке, они могут производиться по эскизу или по проекту. Если используется эскиз, его можно сделать самостоятельно. В таком случае сразу после согласования с банком подается заявление в органы жилищной инспекции.

По эскизу осуществляются:

  • добавление или снос ненесущих конструкций;
  • изменение расположения сантехники;
  • разборка встроенных шкафов.

Проект разрабатывается, когда нужно:

  • изменить размеры комнат;
  • объединить/разделить санузел;
  • перераспределить нежилую площадь (например, увеличить санузел за счет коридора);
  • переместить сантехнику на большое расстояние;
  • поменять устройство пола;
  • сделать проем в несущей стене или изменить его размер, местоположение;
  • внести изменения, касающиеся установки газового оборудования.
Это интересно:  При разводе как делиться квартира

Негативные последствия нарушения требований законодательства по перепланировке могут быть следующими:

  1. За проведение запрещенных изменений в жилом помещении ее владельцу грозит уголовная ответственность, если из-за этих изменений пострадают люди — произойдет обрушение, пожар, потоп и т. п.
  2. После неофициального перепроектирования покупка/продажа квартиры будет затруднена (новому владельцу понадобится самостоятельно согласовывать изменения, регистрировать их в БТИ и Росреестре).
  3. За несанкционированные изменения в проекте на владельца будет наложен административный штраф.
  4. Банк также вправе применить меры на свое усмотрение или согласно договору, если собственник залоговой квартиры самовольно изменит ее проект.

Процедура оформления перепланировки

Если владелец надлежащим образом спланирует и оформит перепланировку квартиры, ипотека Сбербанка, вероятнее всего, не помешает ее осуществить.

Исключение составляют 2 ситуации:

  • условие о запрете перепланировки предусмотрено договором (типовая форма договора такого запрета не содержит, данный пункт может быть внесен для плательщиков с недостаточно хорошей кредитной историей или в случае просрочки внесения платежей);
  • стоимость залогового имущества — менее 1,5 млн руб.

Куда обратиться

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире Сбербанка и как получить согласие на ее проведение, регламентируется условиями договора кредитования. Если в договоре этот вопрос не рассмотрен, следует обратиться в банк и уточнить, какие документы нужно приложить к заявлению на согласование внесения изменений в проект.

Прежде всего необходимо выбрать организацию (это может быть БТИ или компания-проектировщик), которая разработает проект изменений и гарантирует безопасность его реализации. Затем нужно обратиться в страховую компанию и к оценщику. Их заключения чаще всего требует банк в качестве гарантии, что перепланировка не уменьшит ценность залогового имущества.

Направив в банк нужные для согласования документы и получив разрешение на проведение работ, можно приступать к дальнейшим этапам оформления перепланировки по закону, начиная с обращения в местные органы жилищной инспекции. Все последующие процедуры для ипотечной квартиры такие же, как и для необремененной собственности (получение согласия других владельцев и соседей (при необходимости) -> обращение за разрешением в жилищную инспекцию -> заказ в БТИ нового паспорта объекта -> перерегистрация в Росреестре и подача заявления на новое свидетельство о праве собственности).

Перечень необходимых документов

Чтобы правильно оформить перепланировку, понадобятся:

  • проект либо эскиз и техническое заключение о безопасности их реализации;
  • заключение организации-оценщика (оно требуется банку, чтобы убедиться, что стоимость жилья не снизится после проведения строительных работ);
  • разрешение страховой организации (для оформления ипотеки заемщик обязательно страхует свою жизнь и залоговый объект недвижимости; чтобы банк разрешил перепланировку, страхователь должен подтвердить, что она не увеличит риск разрушения квартиры и страховой полис останется действительным);
  • письменное согласование банка (нужно обратить внимание, что банк вправе установить срок проведения работ и утверждения новой документации на помещение, чаще всего он составляет 3-6 месяцев);
  • разрешение органов жилищного надзора на реконструкцию;
  • акт приемки работ (прикладывается к заявлению на выдачу нового технического паспорта);
  • новый технический паспорт объекта (он выдается БТИ при условии соответствия проведенных работ утвержденному проекту и направляется в составе пакета бумаг в Росреестр для получения новых правоустанавливающих документов на помещение).

Сроки оформления

Сроки оформления зависят от сложности проекта. В среднем на перепланировку затрачивается около полугода, т. к. такое требование часто выставляет банк.

Сам банк принимает решение по заявлению около месяца. Составление проекта занимает 2-3 недели. Оценщик может подготовить заключение в течение нескольких дней. Страховая компания и БТИ рассматривают заявления в порядке очереди, по общему правилу срок составляет до месяца. Жилищная инспекция обязана дать ответ по заявлению не позднее чем через 45 дней.

Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности 2-3 месяца.

Учитывая, что после их завершения потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра (что может занять до 2 месяцев), если банк указал при согласовании срок 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.

Рассмотрим средние цены на получение необходимых для проведения перепланировки документов и согласований:

  • проект — от 3 тыс. руб. за простой вариант, от 15 тыс. — за сложный;
  • рассмотрение банком заявления — 2-5 тыс. руб.;
  • услуги оценщика — 3-5 тыс. руб.;
  • акт о завершении работ — около 15 тыс. руб.;
  • новый технический паспорт — 2-7 тыс. руб.

В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тыс. руб., по эскизу — от 10 тыс. руб.

Почему могут отказать в перепланировке

Есть несколько возможных причин для отказа в перепланировке:

  1. Поданные в жилищную инспекцию документы не соответствуют установленным данным органом требованиям, не получены все необходимые согласования.
  2. В представленном в жилищную инспекцию проекте есть ошибки, предусмотрены запрещенные законодательством изменения.
  3. Не получено разрешение от соседей в случае, когда оно необходимо (либо соседи против).
  4. Заявление подано гражданином, не имеющим права проводить перепланировку в данном помещении (у третьего лица нет доверенности на представление интересов владельцев квартиры).
  5. Заявитель не представил запрошенные у него недостающие документы в установленный срок.
  6. Перепланировка несет угрозу конструкции дома. Возможна ситуация, когда владелец квартиры запланировал изменения, которые по общему правилу разрешены законом, но при некоторых обстоятельствах недопустимы. Например, если один жилец сделал проем в несущей стене, то второй жилец, квартира которого находится непосредственно над квартирой первого, уже не сможет произвести такое же изменение.

При получении отказа заявитель вправе как подать апелляцию в суд, так и повторно представить документы, исправив отмеченные сотрудниками органа жилищного надзора ошибки.

Отказать в перепланировке может и банк. В отличие от органов жилищной инспекции он не обязан аргументировать свой отказ.

Таким образом, для проведения в квартире перепланировки ипотеку досрочно возвращать не нужно. Достаточно получить согласование банка.

В случае осуществления в залоговом помещении строительных работ, изменяющих конструкцию пола, несущих стен и других элементов, по эскизу или проекту без согласия на перепланировку ипотечной квартиры, выданного банком, последний может потребовать вернуть всю сумму, полученную плательщиком по договору кредитования, досрочно.

Поэтому при подготовке к реконструкции залогового помещения нужно учесть, что перепланировку в нем нельзя узаконить после проведения работ, как в любой другой квартире (это грозит санкциями со стороны банка), следует все документы оформлять предварительно.

Видео как правильно оформить перепланировку квартиры:

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку разрешена законодательством, поэтому банк не имеет права отказать в заключении договора. Однако при выявлении переустройства жилплощади, не оформленного в соответствии с установленными нормами, в правоустанавливающий сертификат внесут запись о наличии обременения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой

Вопрос о приобретении модифицированных объектов актуален для многих граждан. Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку можно вне зависимости от узаконенности выполненных изменений. Согласованием осуществленных работ понадобится заниматься новому собственнику по всем правилам в госорганах. Однако одобрит кредит не каждый банк. До недавнего времени без регистрации даже незначительных перемен, таких как арки (вместо дверей) или шкафы встроенного типа, запросы на жилищные ссуды отклонялись.

Внутренний регламент Сберегательного банка и САИЖК направлен на следование установленным правилам, хотя законы и поменялись. Разрешение на прием в залог квартир, когда перепланировка не узаконена, стало применяться 3 года назад. Такая инициатива была выдвинута частными кредитными организациями. При выполнении определенных условий, оформить заем на покупку недвижимости такого типа готовы:

  1. Райффайзенбанк.
  2. ВТБ24.
  3. Абсолют банк.
  4. Юникредит банк.
  5. Росбанк.

Зачастую заемщика обязывают узаконить перепланировку, а также предъявить соответствующие документы в условленный срок. Период варьируется от полугода до 12 месяцев, о чем указывается в тексте кредитного договора. При игнорировании этого пункта банк вправе требовать досрочно погасить ссуду, а при возникновении страховых случаев запрос в компенсационной выплате будет отклонен.

Неоформленная перепланировка не меняет ставку по ипотеке. Критерии будут аналогичными тем, что установлены для обычного имущественного объекта. Это повлияет на стоимость квартиры на рынке, поскольку переустройство считается недостатком, и цена на жилплощадь значительно снижается.

Покупатель имеет все полномочия на получение скидки, так как на согласование выполненных преобразований во всех соответствующих инстанциях требует дополнительных расходов. По этой причине цена снижается в зависимости от расчета затрат на оформление.

Опасность начисления штрафа или проверка инспекции не останавливают владельцев квартир, решивших изменить план жилья. Многие собственники сначала переустраивают объект, а задумываются об оформлении нового проекта только при необходимости продажи недвижимости. Ранее покупка такого типа имущества допускалась только за собственные средства покупателя, поэтому желающих приобрести его почти не было.

Когда политика ряда банков поменялась, даже при продаже квартир собственники перестали узаконивать перепланировку. Но это не означает, что ипотека выдается на каждый объект.

Примером служат преобразования радикального характера, к которым относятся оборудование сауны или снос всех внутренних перегородок. Если переустройство входит в список запрещенных изменений, то ни одна кредитная компания не возьмет в залог по кредитному договору подобные квартиры.

Если перепланировка законная

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ. Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье. Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Продать объект имущества допускается при условии исправления покупателем за его счет и узаконивания перепланировки в течение полугода со дня подписания договора о реализации. Если приобретателя не оповестили нужным образом о наличии перепланировки, это веская причина для расторжения соглашения в одностороннем порядке.

Процедура согласования переустройства предполагает сбор ряда документации, который нужно отнести в жилищную инспекцию:

  • измененный проект квартиры (заказывается план в БТИ);
  • ксерокопия страниц из паспорта собственника объекта;
  • кадастровый паспорт;
  • заявление;
  • согласие остальных владельцев (в письменной форме);

Если перепланировка незаконная

Узаконивание планировки не всегда возможно. Так происходит в случае снесения несущих стеновых конструкций, модификации конструктивных особенностей квартиры или перемещении санузла в другую часть объекта. Оформление задним числом тоже исключено. К перепланировке не относится смена радиаторов отопления на приборы большего объема, поскольку это не требует фиксации в документах.

По нормам жилищного кодекса выполнять какие-либо виды изменений стоит только при получении разрешения владельцем недвижимости всех сопроводительных документов. После проведения работ согласовывается визит специальной комиссии. На основании осмотра выдается заключение, что работы исполнены с учетом согласованного плана.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Если собственник решает произвести переустройство после приобретения жилья на кредитные средства, согласование начинается с визита в банк. Заранее следует уточнить входит ли модификация в разрешенный перечень. После получения дозволения кредитной организации нужно обратиться в БТИ для выдачи проекта и заключения.

Затем специалисты проверят, можно ли провести работы. Решение будет вынесено после составления акта осмотра, а также проведения замеров. Вопрос осуществления перепланировки регламентирован четвертой главой ЖК России. Приступать к желаемым преобразованиям собственник вправе после получения соответствующего решения от органа местного самоуправления.

Это интересно:  Можно ли приватизировать квартиру, если уже участвовал в приватизации?

Согласование осуществляется при наличии пакета документов, который перечислен в ст. 26, во 2-м пункте (ЖК). Заявление заполняется по установленной от 2006 г. форме постановлением правительства (266). Мероприятие проводится, если в тексте договора прописана такая возможность.

Для банка первостепенной является уверенность, что рыночная стоимость перепланированных квартир не снизится. Для реализации согласуется визит специалиста с целью визуального осмотра. При планировке по эскизам срок рассмотрения банком и инспекции будет минимален.

В Сбербанке

Список требований Сбербанка по оформлению перепроектирования ипотечной квартиры не отличается от критериев, устанавливаемых остальными кредитными учреждениями. Если стоимость недвижимости не превышает 1,5 млн руб., договором запрещено осуществление переустройства объекта. Запрос на внесение изменений примут только в случае сохранения рыночной цены.

Зачем нужно получение разрешения

Существенные модификации нельзя производить без наличия согласия соответствующих инстанций на такие действия. Понадобится техническое заключение оценщиков для составления проекта на его основании. Затраты на услуги специалиста снизятся, если используется типовая форма перепланировки.

Дозволение оформляется в письменном виде. Нотариально заверяется согласие от остальных собственников квартиры, когда жилье долевое. Банк разрешит перепланировку при выполнении нескольких условий. Главный критерий – упоминание о возможности изменения проекта в кредитном договоре. Минимальный срок действия соглашения не должен составлять меньше полугода.

Согласие на перепланировку заявитель получает чаще бесплатно, однако небольшие кредитные организации могут взимать комиссию за оказание услуги. Немаловажно и то, насколько добросовестно заемщик исполняет свои обязанности, а именно не пропускает ежемесячные платежи и совершает оплату в соответствии с контрольной датой.

Какие виды перепланировки недопустимы

Не все модификации считаются законными. В запрещенный перечень входит:

  1. Частичный и полный демонтаж стеновых конструкций в панельных домах, относящихся к несущим.
  2. Пробивание проема в кирпичном здании без предварительного усиления и проведения документального оформления.
  3. Монтаж теплого пола, запитанного от сетей общедомового типа.
  4. Перемещение стояков канализации, ВДГО, газоснабжения и отопления.
  5. Перенос кухонь и санузлов в части квартиры, находящиеся над соседскими жилыми помещениями.
  6. Объединение кухни с жилой комнатой при наличии газовой плиты в однокомнатном объекте.
  7. Снос стены, разделяющей балкон и комнату с последующим переносом радиатора отопления на лоджию. Исключение составляет удаление подоконника и его опоры. Вместо этого устанавливаются раздвижные двери. Перемещать батарею нельзя.
  8. Уменьшение площади комнат, если в результате получится помещение меньше 9 м², либо его ширина будет меньше 2,25 метра.

Запрещается также заваривать противопожарные люки, расположенные на лоджии. Демонтировать каналы вентиляции допускается лишь если квартира находится на первом этаже.

Можно ли делать перепланировку, если квартира куплена в ипотеку?

Зачастую, при приобретении жилья граждане уделяют особое внимание цене, а не расположению комнат в квартире. Поэтому оптимальная по стоимости жилплощадь не всегда соответствует представлению человека об идеальном месте жительства. Как быть, если квартира приобреталась в ипотеку, можно ли делать перепланировку? Об этом и пойдет речь в статье.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Переустройству посвящена Глава 4 Жилищного кодекса РФ. Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения – это изменение конфигурации квартиры, требующее внесения корректировок в техническую документацию. По сути, это обобщенное название вмешательства в размеры жилья, существующее пространство помещений.

В процессе оформления ипотеки оценивалась рыночная стоимость квартиры, что служило основой для определения размера кредитования. В результате перепланировки стоимость недвижимого объекта может снизиться, что, разумеется, не устроит банк и страховую организацию. Кроме того, если ипотечный кредит не будет выплачен, реализовать такое жилье будет сложнее.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что перепланировка будет с большей вероятностью согласована, если по итогу ее проведения стоимость жилья повысится.

Таким образом, перепланировку делать можно. Однако на подобные действия необходимо получить соответствующее разрешение и согласие заинтересованных лиц.

Как относятся к перепланировке банки?

Банковские учреждения могут устанавливать собственные правила проведения корректировок в жилье в рамках договора ипотечного кредитования. Некоторые прямо запрещают любые виды перепланировки и прописывают это в условиях договора. Если такое указание есть, то изменение конфигурации возможно только после погашения ипотечного кредита и снятия с квартиры обременений.

Однако большинство банков не против проведения перепланировки, если после нее стоимость жилья возрастет. Тем не менее, это не означает, что можно смело начинать переустройство, ведь кроме банка, также важно мнение страховой компании.

Таким образом, первое, что должен сделать залогодатель – изучить ипотечный договор. Это основной документ, который регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, то есть жилья.

Многие крупные финансовые организации (Сбербанк, ВТБ и другие) не возражают против перепланировки в ипотечных квартирах. Однако по закону менять можно не все.

Что можно менять, а что нельзя

Никто не может запретить собственнику произвести следующие действия:

  • сделать косметический ремонт;
  • застеклить балкон (лоджию);
  • поменять расположение санитарного оборудования;
  • установить душевую кабину вместо ванны;
  • заменить дверь или окно, не корректируя размер проемов;
  • поменять покрытие для пола.

Эти действия не оказывают влияния на несущие перекрытия, не угрожают безопасности всего жилого дома и не влекут за собой изменение площади помещений. Поэтому получать разрешение, согласовывать такой ремонт с кем бы то ни было не нужно.

По согласованию и при наличии эскиза допускаются следующие действия:

  • перенос перегородки, которая не является несущей;
  • объединение в одно помещение ванной и уборной путем разбора перегородки между ними;
  • расширение ванной комнаты или уборной за счет нежилого помещения (кладовка, коридор);
  • кардинальное изменение пола;
  • расширение кухни.

В перечисленных случаях потребуется проект, выполненный специалистами, имеющими соответствующую лицензию.

Запрещено в многоквартирном доме производить следующие корректировки жилья:

  • разбирать несущие перегородки;
  • перекрывать вентиляционное оборудование;
  • производить демонтаж оконных блоков на балконе или лоджии, если стена несущая;
  • устанавливать отопительные приборы на балконе или лоджии;
  • делать теплый пол посредством подключения к общедомовой отопительной сети.

Сотрудники банка вправе посетить объект залога по ипотеке с целью выявления несанкционированной перепланировки, если это включено в условия договора.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке?

Общие правила переустройства ипотечного жилья, в целом, те же. Рекомендуем придерживаться пошаговой инструкции, представленной ниже.

Шаг 1. Изучение договора с банком

Первым этапом оформления перепланировки должно стать изучение договора. Необходимо найти условия и санкции проведения ремонтных работ такого рода.

Стоит учесть также, что для осуществления перепланировочных работ необходимо соблюсти следующие требования:

  1. Договор с банком был заключен более года назад.
  2. Заемщик имеет на руках свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Если в договоре нет запрета на переустройство жилого помещения, необходимо получить согласие на проведение ремонтных работ.

Шаг 2. Согласование с соседями и жильцами

Получение согласия соседей требуется, если перепланировка затрагивает их интересы или в том случае, когда квартира коммунальная. К примеру, если переустройство будет затрагивать места общего пользования (коридор, кладовую, лестничную площадку) или фасад здания, то требуется получить согласие.

Однако даже в этих случаях согласие не всегда требуется. Но, стоит учесть, что жильцы могут пожаловаться в контролирующие органы и тогда нарушителя ожидает привлечение к административной ответственности. Чтобы этого избежать, рекомендуем получить согласие соседей в письменной форме.

Другое дело, если собственников несколько. Без согласия совладельцев сделать перепланировку невозможно. Согласие на изменение конфигурации жилья от сособственников оформляется также письменно и требует заверения у нотариуса.

Шаг 3. Оформление эскиза или проекта

Эскиз оформляется, если планируется:

  • демонтаж или создание ненесущих перегородок;
  • избавление от стенных шкафов;
  • корректировка расположения сантехнического оборудования.

Эти работы не требуют проектной документации. А вот для расширения ванной или туалетной комнат, а также для изменения устройства пола потребуется заказывать проект.

Эскизы и проекты оформляются в специальных компаниях, которые имеют лицензию на осуществление проектной деятельности.

Шаг 4. Согласование с банком и страховой компанией

Банк не даст разрешения на переустройство, если не будет получено согласование от страховой компании. Дело в том, что стоимость страховки зависит от характеристик и стоимости объекта недвижимости. При внесении изменений в конфигурацию жилья может корректироваться и стоимость страховки.

При согласовании с банком могут быть выдвинуты дополнительные условия. К примеру, финансовая организация может выдвинуть конкретные сроки на проведение переустройства, в которые надо уложиться.

Шаг 5. Обращение в Жилищную инспекцию

После получения разрешения в банке следует обращаться в Жилищную инспекцию или другое учреждение с аналогичными полномочиями. Необходимо написать заявление и приложить к нему следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
  • проект перепланировки;
  • разрешения от пожарной инспекции, Ростехнадзора, Роспотребнадзора и других инстанций (по требованию);
  • согласие банка и страховой компании;
  • согласие соседей и сособственников;
  • техпаспорт и поэтажный план здания (выдаются в БТИ).

После получения разрешения можно начинать ремонтные работы. После их окончания необходимо уведомить Жилищную инспекцию. По адресу квартиры будет выслана специальная комиссия, которая после осмотра выдаст акт ввода объекта в эксплуатацию.

Шаг 6. Обращение в БТИ

После получения акта следует обратиться в БТИ, чтобы внести корректировки в технический паспорт и поэтажный план недвижимого объекта. Измененные документы предоставляются в банк. При необходимости потребуется переоформление страхового договора.

Стоит отметить, что мелкие работы по переустройству могут не повлечь глобальных изменений. В этом случае достаточно обратиться в БТИ сразу после оформления эскиза. Если в БТИ дадут положительный ответ на заявление о перепланировке, достаточно письменно уведомить банк и страховую организацию.

При проведении самовольной перепланировки в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции. Кроме того, банк или жилищные органы могут потребовать приведения квартиры в вид, указанный в технической документации.

Сроки и стоимость

Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.

  • госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
  • цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
  • составление проекта – до 15 тыс. руб.;
  • получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
  • узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
  • согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.

Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.

Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.

Причины отказа и последствия

Отказать в проведении переустройства могут, если:

  • предстоящие работы затрагивают междуэтажные перекрытия, несущие стены или диафрагмы жесткости;
  • перекрывается вентиляционное оборудование;
  • в результате ремонтных работ будут объединены квартиры, которые принадлежат разным собственникам;
  • заинтересованные инстанции не выдали разрешения;
  • будет нарушена звукоизоляция пола;
  • другие основания.

Отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ. Если вы не считается отказ обоснованным, получать разрешение придется в судебном порядке.

Это интересно:  Как происходит оплата коммунальных услуг, если в квартире никто не прописан?

Самовольная перепланировка в ипотечной квартире не допускается. В этом случае к нарушителю будут применены административные санкции:

  • наложение штрафа;
  • требование вернуть квартиру к первоначальному виду;
  • обязательство узаконить перепланировку в кратчайшие сроки;
  • расторжение договора с требованием выплатить остаток по ипотечному кредиту единовременно.

Не надейтесь, что самовольные изменения в ипотечном жилье останутся незамеченными. Как уже говорилось выше, банк ежегодно проверяет состояние залоговых объектов. Добровольное признание поможет избежать крайних мер воздействия. Скорее всего, в этом случае гражданин ограничится только штрафом. Когда квартира приобретена в ипотеку, перепланировку делать можно, но с учетом мнения заинтересованных лиц и банка.

Перепланировка квартиры в ипотеке: что можно, а что нельзя узаконить

Многие после покупки ипотечной недвижимости хотят ее переоборудовать: сделать из однушки двушку, объединить разные помещения или сделать другие изменения. Отсюда возникает закономерный вопрос: если квартира в ипотеке, можно ли сделать самостоятельно перепланировку? Ответ здесь положительный, но есть ряд нюансов, и главным из них является получение разрешения от банка.

Вообще перепланировка и ипотека допускаются кредиторами, если все производится на законных основаниях и с получением соответствующих документов от разных организаций. Ввиду того, что недвижимость находится в залоге у банка до погашения долга, без его участия в этой процедуре обойтись не получится.

Как банки относятся к перепланировке ипотечных квартир

Первое и самое главное, на что нужно обратить внимание – это содержание ипотечного договора. В нем указываются права и обязанности сторон, в том числе и возможность проведения перепланировки заемщиком. Если она под строгим запретом, вероятность получения одобрения от кредитора ничтожно мала, но такое встречается редко.

В большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость при условии, что все будет произведено в соответствии с законом и они получат разрешительные документы.

Если гражданин решает купить в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой, банк может одобрить такую заявку, но в этом случае получением всей документации все равно придется заниматься заемщику. Обычно на всю процедуру клиенту отводится до 1 года, чтобы успеть получить необходимые разрешения, но, если он не укладывается в срок, это является нарушением условий договора, что служит основанием для его расторжения.

Еще один проблемный вопрос, который нередко возникает у собственников – является ли демонтаж встроенного шкафа перепланировкой. Здесь все зависит от конкретной ситуации и конструкции шкафа: если в поэтажном плане есть встроенная мебель, а в экспликации она выделяется в качестве отдельных помещений, узаконивать переоборудование нужно. Если же шкафов нет в поэтажном плане, такие работы относятся к косметическому ремонту и не требуют получения разрешений.

Что говорит закон

Особенности проведения перепланировки недвижимости регулируются гл. 4 ЖК РФ:

Важно! Банк может отказать заемщику в перепланировке без объяснения причин, если возможность ее проведения не указана в договоре. Это не является нарушением законодательства, но, если должник не согласует все с кредитором, тот сможет применять штрафные санкции за нарушение условий соглашения, либо расторгнуть его в одностороннем порядке. Есть и другой, часто встречающийся вариант – подача иска банком в суд, дабы заставить заемщика по решению суда вернуть техническое состояние квартиры в прежний вид.

Зачем нужно получение разрешения

Если речь идет о разрешении от банка, то здесь все основывается на нормах ФЗ «Об ипотеке», согласно которому все действия с заложенной недвижимостью (продажа, обмен, дарение, перепланировка) производятся только с согласия кредитора. Это объясняется тем, что внесение изменений в конструкцию может повлечь причинение ущерба жилью, если собственник допустит ошибку при проведении ремонтных работ – финансовые риски до погашения ипотеки полностью лежат на займодателе.

Если говорить о технических организациях, то разрешение от них оформляется на основании плана перепланировки, по которому видно, не причинит ли вреда несущим конструкциям такой ремонт. Если сделать все не в соответствии с требованиями и допустить грубую ошибку, возможно разрушение жилья.

Можно ли оформить ипотеку на квартиру с перепланировкой

Раньше приобретение жилища с перепланировкой в ипотеку не допускалось, но несколько лет назад банки стали одобрять такие займы для привлечения потенциальных заемщиков. Если предыдущий владелец представил документы на переоборудование, в жильё можно спокойно заселяться и ничего не предпринимать. При отсутствии разрешения придется оформлять его самостоятельно.

Недопустимые виды перепланировок

Перечень недопустимых видов перепланировок ипотечных квартир достаточно широк, но чаще всего встречаются следующие:

  • Размещение санузлов над спальными помещениями (актуально для двухъярусных квартир).
  • Изменение площади гардеробной за счет смежных помещений.
  • Демонтаж вентиляционных шкафов.
  • Перенос отопительной батареи на лоджию.
  • Объединение кухни с комнатой, если в жилье есть оборудование для газоснабжения.
  • Любые изменения несущих стен.

Сложности встречаются и при желании оборудовать отдельное помещение, если в результате ремонта в нем не окажется источников естественного света – окон. Доказать правомерность действий получится только через суд.

Если собственник внес незаконные изменения в конструкцию жилища, это может быть выявлено посредством подачи жалоб на него от соседей, аварии на коммунальных сетях или при оформлении сделок с имуществом. Также нарушения выявляются при обходе сотрудниками коммунальных служб многоквартирных домов или при составлении работниками БТИ технического плана.

Если в результате переоборудования или перепланировки владельцем квартиры возникла авария на коммунальных сетях, повлекшая причинение существенного финансового ущерба, с него могут взыскать эти деньги через суд при наличии прямых доказательств.

Когда разрешается делать переустройство жилья

Перепланировка квартиры в ипотеке допускается во всех случаях, если в результате проведения работ не будут нарушены технические нормы. Что касается банка, то выдавать или отказать в разрешении – это его законное право. Если заемщик не получит согласие кредитора, предпринимать дальнейшие действия по переоборудованию он не сможет.

Также стоит учитывать виды работ, для проведения которых не требуется оформление разрешения:

  • Внутренняя отделка пола, стен и потолка. Здесь конструкции не затрагиваются, поэтому такой ремонт не нужно согласовывать с муниципальными органами.
  • Замена сантехники. Если не производится перенос сетей, одобрение не потребуется – это приравнивается к стандартному ремонту.
  • Монтаж и демонтаж внешнего оборудования: москитных сеток, фонарей, кондиционеров.
  • Изменение или устранение дверных проемов, расположенных не в несущих конструкциях.
  • Демонтаж перегородок или тамбура.
  • Замена старого оборудования на новое, если оно равнозначно по размерам и параметрам.
  • Внутренние ремонт на лоджии или балконе, если это не затрагивает саму конструкцию.

Чтобы получить полный перечень разрешенных работ, рекомендуется ознакомиться с информацией на сайте Жилищной инспекции.

Когда могут отказать

Банк может отказать в переоборудовании ипотечной квартиры, если в договоре прямо указан запрет на такие действия. Во всех остальных случаях решение принимается индивидуально.

Жилищная инспекция дает отрицательный ответ по следующим причинам:

  • Заявитель представил неполный комплект документов.
  • План перепланировки не соответствует техническим требованиям.
  • Обращение гражданина в неуполномоченный орган.

Если жилинспекцией было принято отрицательное решение, оно оформляется письменно и направляется заявителю в течение трех дней после принятия. Документ должен содержать причины отказа со ссылкой на законодательство.

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы узаконить перепланировку, заемщику необходимо выполнить несколько действий:

  1. Изучить ипотечный договор с банком. Если он содержит запрет на переобустройство, обращаться к кредитору бессмысленно. В остальных случаях документ должен включать в себя особенности проведения перепланировки – их нужно придерживаться.
  2. Согласовать процедуру с жильцами и соседями. Это нужно, если ремонтные работы затрагивают их интересы. Например, переобустройство коммунальной квартиры, кладовки, общего коридора. Если у жилья несколько собственников, потребуется письменное подтверждение их согласия, заверенное нотариально. Также рекомендуется получить одобрение соседей в письменном виде, но заверять у нотариуса это не нужно.
  3. Оформление эскиза или проекта. Если вносятся несущественные изменения, достаточно эскиза. При демонтаже несущих перегородок, встроенных шкафов или сантехники понадобится проект.
  4. Согласовать все со страховой компанией и банком. При оформлении ипотеки обязательным условием является приобретение страховки. Если заемщик не договорится со страховщиком, кредитор может не одобрить переоборудование. Дело в том, что на стоимость страховки напрямую влияет цена заложенной недвижимости, и в случае ее разрушения выплаты будет делать именно страховщик.
  5. Посещение Жилищной инспекции или МФЦ. На первом этапе собственник оформляет от Жилинспекции акт ввода объекта в эксплуатацию после осмотра жилья специальной комиссией.
  6. Обращение в БТИ. Когда будет оформлен проект и акт, следует подать документы в БТИ для внесения изменений в план.
  7. Подача документов из БТИ в банк. Может потребоваться переоформление договора страхования.

Если планируется внесение мелких изменений, подачу документов в Жилищную инспекцию можно пропустить и сразу обратиться в БТИ после заказа эскиза.

Когда заемщик покупает переоборудованное жилье, тоже производится оценка квартиры в ипотеку, если перепланировка неузаконена, но это делает на начальном этапе не только банк, но и БТИ вкупе с Жилинспекцией.

В каждую организацию понадобится разная документация, но общий перечень выглядит так:

  • Свидетельство о собственности.
  • Проект или эскиз.
  • Разрешение от МЧС, Ростехнадзора, Роспотребнадзора (в исключительных случаях).
  • Поэтажный план и техпаспорт.
  • Письменное согласие всех соседей и собственников.

Начинать работы можно только после получения разрешения от Жилищной инспекции. По окончании ремонта следует уведомить ее сотрудников об этом, чтобы была направлена комиссия для выдачи акта после осмотра.

Средний срок оформления документации составляет полтора месяца. Пока разрешение не будет выдано, собственник не может начинать ремонтные работы.

Что касается цены, то она устанавливается на отдельные услуги в зависимости от региона. В среднем это выглядит так:

  • Госпошлина за переоформление техпаспорта (900 руб. фиксированно).
  • Оформление технического паспорта – около 7 000 руб.
  • Согласование проекта – 5 000 руб.
  • Составление проекта – 15 000 руб. (можно сделать в коммерческой организации).
  • Разрешение от Жилищной инспекции – 30 000 руб.

Чем грозят неузаконенные изменения

Банк может взыскать с заемщика компенсацию за нарушение условий ипотечного договора, если в нем будет указана такая возможность.

Трудности с переоборудованным жильем

Основной трудностью, с которой владельцам недвижимости приходится сталкиваться при перепланировке, является несоблюдение последовательности действий. Например, еще до обращения в БТИ требуется составление плана или эскиза, в противном случае документы приняты не будут.

Еще одна проблема – высокие финансовые расходы. Изначально рассчитав бюджет, рекомендуется умножить эту сумму на два, т.к. могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, требующие денежных вложений.

Если придерживаться пошагового алгоритма, перепланировка оформленной в ипотеку квартиры не займет слишком много времени, а заодно и позволит сэкономить средства, ведь от правильности действий величина расходов зависит напрямую.

Статья написана по материалам сайтов: www.dk.ru, sberbank-site.ru, sdelka.guru, estatelegal.ru, ipotekakredit.pro.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector