Ипотека на вторичное жилье: что это такое, на каких условиях можно взять квартиру в кредит на таком рынке, как и где получить займ?

Среди существующих программ жилищного кредитования особым спросом пользуется ипотека на вторичное жилье. Многие семьи, планирующие обзавестись собственным жильем, выбирая объект недвижимости, обращают внимание на рынок вторички как менее дорогостоящий и более безопасный вариант.

Если покупка строящейся квартиры влечет за собой риски, связанные с надежностью застройщика, непредсказуемыми ситуациями, то в отношении уже сданных объектов гарантируется передача полного права на собственность при условии тщательной предварительной проверки на юридическую чистоту. Есть и иные преимущества, связанные с условиями, на которых дается ипотека. Следует разобраться, какая недвижимость считается вторичным жильем и как лучше оформить кредитную сделку.

Содержание

Достоинства и недостатки ипотеки на вторичку

Перечислять преимущества ипотеки на вторичное жилье 2018 года можно долго, однако основной плюс покупки готовой собственности заключается в меньшем риске и отсутствии зависимости покупателя от действий застройщика, его планов, финансовых, юридических, технических возможностей к исполнению условий договора.

К положительным сторонам приобретения кредитной квартиры из вторичного фонда можно отнести следующие моменты:

  1. Возможность быстро заселиться – сразу после оформления сделки.
  2. Стоимость жилья не имеет твердой фиксированной величины, все зависит от договоренностей между покупателем и продавцом.
  3. Выбор практически неограничен, можно подобрать любой район, дом, этаж, планировку, учесть особые потребности клиента.
  4. Развитая инфраструктура, близость от садов, школ, поликлиник, транспортных коммуникаций.
  5. Юридическая прозрачность сделки позволяет выявить возможные риски появления претензий от третьей стороны, проверить на соответствие каждый параметр, указанный в документации на жилье.
  6. В отличие от строящегося объекта, владелец ипотечной вторички гарантированно получает ключи от квартиры и все права собственника. При покупке несданной новостройки в условиях нестабильности риск банкротства и мошенничества очень велик.
  7. Беспроблемное кредитование ликвидной вторички со стороны банков, что выражается в маленьком проценте по ипотеке и комфортных условиях оформления, погашения долга.

Несмотря на все преимущества, не стоит забывать и о недостатках кредитования вторичного сектора:

  1. Недобросовестный продавец может умолчать о наличии проблем с продажей, оформлении объекта в залог, наличии иных ограничений, по которым на недвижимость могут претендовать другие лица. После передачи денег продавцу может выясниться, что на данной площади были зарегистрированы лица, выписать которых законным путем было нельзя. В результате на право проживания в квартире будут претендовать посторонние лица. Не всегда юридическая проверка способна выявить скрытые проблемы, при которых уже после сделки появляются новые претенденты на собственность.
  2. Плохое состояние инженерных коммуникаций и состояния жилья может привести к снижению ликвидности, что сделает невозможным одобрение сделки у кредитора.
  3. На успех сделки повлияет наличие неузаконенной перепланировки. Зарегистрировать квартиру, в которой были проведены конструктивные изменения, не удастся. Потребуется предварительно согласовать и получить новые документы с учетом внесенных изменений и лишь затем выходить на сделку.

Как оформить ипотеку на вторичное жилье

Процесс приобретения кредитной квартиры состоит из нескольких этапов. Необходимо заранее узнать, как оформляется ипотека на вторичное жилье и какие ограничения может выдвинуть кредитор.

Будущему владельцу квартиры предстоит следующий порядок действий:

  1. Первичный сбор документов для подачи предварительного запроса на предоставление кредитной линии.
  2. Изучение условий, дают ли ипотеку рассматриваемой категории заемщиков, подбор оптимальной программы и финансового учреждения.
  3. Определение требуемых параметров кредита с учетом располагаемой суммы первоначального взноса, величины кредитной линии, срока погашения, допустимого ежемесячного платежа, исходя из существующего заработка.
  4. Подача заявки на рассмотрение в выбранный банк. Можно подать запрос сразу в несколько организаций, чтобы определить, где предоставляются более низкие ставки, гибкие условия обслуживания долга, иные дополнительные преимущества.
  5. Выбор варианта, соответствующего критериям будущего покупателя, с учетом располагаемого лимита средств и готовности продавцов на ипотечную сделку (деньги поступают в распоряжение бывшего владельца квартиры только после завершения регистрационной процедуры с переоформлением прав на нового собственника).
  6. Подготовка полного пакета документов к сделке со стороны продавца. От заемщика требуется оформить заключение экспертов об оценочной стоимости жилья. Чтобы получить ипотеку, заемщик собирает внушительный перечень бумаг: личные документы и справки об официальном доходе, техническую, юридическую документацию на объект, справки о зарегистрированных жильцах, отсутствии долгов и обременений. Полный список сообщит менеджер, ведущий ипотечную сделку, с учетом конкретной ситуации.
  7. Перед сделкой потребуется оформить страхование будущего объекта залога. А сама закладная подписывается в момент заключения ипотечного договора. Дополнительно финансовая организация может попросить оформить личную страховку по основным рискам, обеспечивая себя защитой на случай невозврата вследствие каких-либо негативных событий.
  8. Накануне составления и подписания соглашения банк тщательно изучит документы на объект недвижимости. Следует внимательно изучить параметры жилья, приобретение которого готов кредитовать банк. Это позволит избежать отказа в последний момент перед сделкой. Отдел безопасности проверит репутацию плательщика на предмет отсутствия в прошлом значительных просрочек, непогашенных на текущий момент проблемных долгов и т. д.
  9. В назначенный день происходит подписание купчей и ипотечного договора. Следует внимательно читать договор с продавцом, а также тщательно изучить положения в соглашении с кредитором, чтобы в дальнейшем не иметь неприятностей в связи с переоформлением недвижимости и дальнейшими выплатами долга.
  10. Получив на руки купчую, закладную, ипотечный договор, покупатель обращается в Росреестр с целью внесения новой регистрационной записи, информирующей о смене собственника. Срок на проведение регистрации составляет 5 дней, после чего заемщик получает новые документы на собственность, а продавец получает оставшуюся согласно договору сумму в банке.

Условия и особенности ипотечного кредитования

Благодаря привлечению заемных средств, заемщик сможет стать собственником недвижимости даже при наличии незначительной (не менее одной десятой доли) суммы личных накоплений. В свою очередь кредитор, выдавая крупные суммы, должен быть уверен в безопасности сотрудничества с клиентом, выдвигая особые требования к жилью.

В отличие от классических займов, ипотеке характерны следующие параметры:

  1. Большие лимиты кредитной линии, позволяющие финансировать до 90% от оценочной стоимости объекта.
  2. Пониженные ставки, обеспечивающие небольшую долю переплаты.
  3. Увеличенный срок кредитования – до 30 лет (в некоторых случаях заем погашается дольше).
  4. Обязательность оформления залога и страховки на залоговую недвижимость.
  5. Ограничение в праве распоряжения объектом на протяжении действия ипотечного договора.

Так как срок погашения длителен, в течение десятилетий суммарная переплата по процентам может многократно превысить изначальную суму займа. Необходимо заранее рассчитать, сколько средств потребуется вносить ежемесячно, чтобы погашать долг в соответствии с установленным графиком.

Получить согласие на сделку можно, если выбирать имущество с учетом требований банка. Традиционные требования к ипотечному жилью выглядят следующим образом:

  • высокая ликвидность объекта залога;
  • юридическая чистота оформляемых документов, отсутствие ограничений в праве распоряжения;
  • объект располагается в доме с исправными коммуникациями, отличным техническим состоянием, этаж не может быть первым или последним;
  • предыдущий хозяин владел им более 3 лет;
  • перепланировка должна быть узаконена;
  • жилплощадь должна быть изолирована и иметь все необходимые для проживания удобства.

Подводные камни

Чтобы ипотека на вторичном рынке жилья была успешной, необходимо придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Выбирать для покупки только отдельные объекты недвижимости (квартира или дом). Купить невыделенную долю в квартире нельзя.
  2. Проверяют год сдачи дома в эксплуатацию, степень износа по технической документации, общее состояние зданий. Банк запретит любую сделку, если дом признан аварийным или запланирован под снос.
  3. Под запретом также сделки между ближайшими родственниками.
  4. Сложно, а иногда и вовсе невозможно получить разрешение на выделение кредитной линии, если собственником является ребенок, лицо с инвалидностью, осужденный.

Так как сумма займа велика, а срок кредитования длителен, банки дают ипотеку только в том случае, когда не остается сомнений в юридической чистоте сделки и успешном погашении долга.

Как взять ипотеку на квартиру – 5 полезных советов + профессиональная помощь в оформлении и получении ипотеки

Здравствуйте, дорогие читатели! На связи Денис Кудерин.

Продолжаем серию статей об ипотечном кредитовании. Тема этой публикации – как взять ипотеку. Статья будет интересна всем, кто желает получить ипотечный займ в самом ближайшем будущем или намеревается сделать это в отдаленной перспективе.

А теперь – обо всём подробно и по порядку!

1. Что нужно знать перед тем, как брать ипотеку

Для подавляющего большинства граждан РФ и стран СНГ ипотечное кредитование – единственный шанс приобрести жильё прямо сейчас, а не через годы накоплений и экономии.

Статистика свидетельствует, что около половины всех объектов недвижимости в России приобретается в кредит.

Суть ипотечных кредитов

Вкратце о том, что такое ипотека. В современном мире ипотекой называют вид кредита, при котором жильё покупается заемщиком в долг и остаётся под залогом у банка.

Клиент считается собственником квартиры или дома, но не имеет на эти объекты полных прав. Если до полной выплаты кредита заемщик по каким-либо причинам перестаёт платить по счетам, банк начинает применять штрафные санкции.

Кредитная компания вправе отсудить жильё в свою пользу, если получатель кредита нарушает условия ипотечного соглашения.

Помимо просрочек и задержек выплаты, есть и другие способы нарушения договора:

  • передача квартиры третьим лицам;
  • порча имущества, несоблюдение правил эксплуатации;
  • самовольное изменение технических характеристик объекта;
  • нарушение условий страхования.

Более подробно об ипотечных займах в обзорной статье нашего сайта «Как получить ипотечный кредит» и «Что такое ипотека».

Прежде чем брать такой кредит, нужно определиться с целью, суммой и сроками. Займы на недвижимость под залог приобретаемого имущества дают почти все крупные банки России и соседних государств. Ипотечное кредитование – популярная практика во всём цивилизованном мире.

Минус в том, что в РФ – самые большие процентные ставки по ипотечным кредитам. На данный момент средняя ставка в банках составляет 12-13% годовых.

Поскольку ипотека выдаётся на длительные сроки (5-30 лет, а то и все 50), заёмщики должны быть готовы к тому, что в ближайшие десятилетия им придётся регулярно (ежемесячно) отчислять определенный процент своего дохода банковскому учреждению.

Важно психологически осознать неизбежность выплаты процентов и логически обосновать для себя необходимость такого шага. Хорошо, если решение взять займ принимается совместно всеми членами семьи, а семейный бюджет заранее просчитывается на долгие годы выплат.

Ещё один разумный и логичный шаг – сразу рассчитать для себя сумму переплаты по кредиту. Речь идёт о разнице между реальной стоимостью жилья, и цене, которую вам придётся заплатить за него в итоге.

При существующих процентных ставках в банковских учреждениях размер переплаты весьма значителен.

Переплата составляет 5 млн. руб. Много это за 20 лет или мало – судить лично вам. Многих заемщиков такие суммы вводят в ступор. Но не забывайте об общей экономической ситуации в РФ и уровне инфляции.

Ставки банков можно назвать грабительскими, но финансовые учреждения тоже не хотят терять свои дивиденды. Для потенциального заёмщика главная задача – выяснить, соответствует ли уровень его дохода требованиям банка.

Условия выдачи ипотеки

С какого возраста можно брать ипотеку? Кто может претендовать на получение кредита? Кому положены государственные льготы по ипотечным займам?

Данные вопросы интересуют всех заёмщиков. Постараюсь ответить на них предельно подробно и обстоятельно.

Для начала – о возрасте. В большинстве банков ипотеку разрешается брать с 21 года. Что касается верхней возрастной границы, то она определяется каждым банком индивидуально. Рассчитывается она просто – нынешний возраст заемщика + срок кредита.

Обычно этот показатель равен пенсионному возрасту + 3-5 лет. Несомненный лидер по возрастному пределу – Сбербанк. В этом учреждении верхняя граница для заёмщиков равняется 75 годам.

Решающее значение при оформлении кредитных договоров имеет платежеспособность потенциального заемщика.

Обязательно учитываются:

  • текущий уровень дохода клиента;
  • стаж работы на нынешнем месте;
  • профессия и занимаемая должность;
  • уровень дохода созаемщиков.

От этих показателей зависит и максимальная сумма кредита, и сроки выплаты долга. Идеальные клиенты для банков – государственные служащие с фиксированным доходом. Негласное, но почти обязательное условие – наличие вузовского диплома.

А вот наличие собственного бизнеса, как ни странно, автоматически помещает вас в категорию высокорисковых клиентов. Впрочем, логика банковских менеджеров понятна – даже самый надёжный бизнес в современных экономических условиях может в любой момент стать убыточным.

Подробнее об условиях ипотеки — в отдельной публикации.

Теперь о льготных категориях граждан.

На государственную поддержку в России твёрдо могут рассчитывать:

  • семьи с 2 и более детьми, обладающие сертификатом на материнский капитал (об этим виде госпомощи читайте в статье «Все про материнский капитал»);
  • молодые семьи, участники программы господдержки;
  • военнослужащие.

Первым 2 категориям государство поможет оплатить первичный взнос или часть кредита. Для военных ипотека оплачивается в полном объёме, если сумма приобретаемого жилья не превышает 2,4 млн. руб.

Всё о военной ипотеке – в специальной публикации журнала. Есть подробная статья о том, как купить квартиру военным.

Это интересно:  Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке: порядок процедуры, сколько стоит, необходимые документы по квартире и где найти список аккредитованных организаций

2. Как взять ипотеку – порядок действий

Как и всякое важное мероприятие, оформление ипотечного кредита осуществляется поэтапно. Необходимо заранее знать, каков алгоритм действий и как наиболее эффективно сделать каждый шаг.

Эксперты советуют начинать с выбора жилья – определившись с объектом покупки, вы будете в курсе, какая сумма вам нужна и на какие сроки стоит рассчитывать.

У потенциального заемщика есть 2 способа получить ипотеку:

  1. Действовать самостоятельно.
  2. Привлечь профессиональных риэлторов или кредитных брокеров.

В данном разделе мы рассмотрим первый вариант; о втором способе поговорим чуть позже.

Шаг 1. Выбор жилья

Итак, какую недвижимость выбрать?

Сегодня в ипотеку можно приобрести практически любой жилой объект:

  • квартиру в новостройке;
  • квартиру на вторичном рынке;
  • частный дом;
  • коттедж или дачу.

Некоторые банки выдают средства на строительство жилья или оплачивают участие в долевом строительстве.

Для заёмщика главное – трезво соотнести собственные желания и возможности. В противном случае можно возненавидеть квартиру или дом своей мечты уже через пару лет после начала ипотечных выплат.

Мой знакомый риэлтор с многолетним стажем работы в агентстве поведал мне, что огромное значение при выборе объекта недвижимости играет целевая установка покупателя.

Одно дело, если человек с более-менее постоянным доходом приобретает жилье для себя, потому что желает «сменить обстановку» или купить более престижную по расположению и планировке квартиру.

Такие клиенты способны легко расстаться с новой квартирой, если суммы выплат в определенный момент покажутся им чрезмерными.

И совсем другая история, когда кредит берет семья, для которой ипотека – единственная возможность обзавестись собственной квартирой. Такой покупатель более надёжен и старается выплатить долг, даже не смотря на снижение доходов и прочие неблагоприятные факторы.

При выборе квартиры следует помнить, что банк предъявляет к объектам недвижимости определенные требования. В ипотеку не получится купить аварийное жильё, ветхий дом или квартиру, расположенную на территории другого государства.

Шаг 2. Выбор банка и ипотечной программы

Банк выбирают в зависимости от целей и возможностей заёмщика. Учтите, что если финансовая компания вам понравилась, это ещё не означает, что вы понравитесь ей.

Другими словами, вопрос кредитования требует взаимности. Успех возможен только при достижении понимания между получателем кредита и банком.

В наши дни сэкономить на процентах сложно, но можно попытаться подобрать для себя максимально комфортные и «человечные» условия выплат.

Если вы имеете права на льготы от государства, обязательно воспользуйтесь ими, даже если процесс оформления сильно затянется во времени.

Незначительное снижение процентной ставки для льготных категорий граждан приведет к экономии десятков, а то и сотен тысяч рублей за годы выплаты кредита.

Пункты, на которые нужно обращать внимание при выборе банков и ипотечных программ:

  1. Размер первого взноса.
  2. Максимальная сумма займа.
  3. Количество страховок при оформлении договора.
  4. Репутация и надежность организации.
  5. Отзывы реальных пользователей – получателей ипотеки.
  6. Условия досрочного погашения.
  7. Максимальное время просрочки, после которого банк вводит штрафы и санкции.

Если ваше доходы – не совсем официальные (вы получаете «черную» зарплату или работаете на себя), лучше выбирать кредитные компании, выдающие займы на более мягких и лояльных условиях, что называется – «без справок и поручителей».

Учтите, что проценты по таким ипотечным программам будут выше.

Шаг 3. Сбор документов и подача заявки

Грамотная работа с бумагами – половина успеха.

Список документов в большинстве банков стандартный:

  • анкета (заявление о выдаче кредита);
  • паспорт заемщика (плюс копии документов поручителей и созаемщиков);
  • документ, подтверждающий уровень дохода за последние полгода (справка 2-НДФЛ);
  • заверенная копия трудовой книжки;
  • если заемщик – частный предприниматель, нужны лицензии на такую деятельность и свидетельство о регистрации предприятия;
  • документы на приобретаемый объект недвижимости.

Если вы «льготник» – процедура усложняется. Нужны документы, подтверждающие льготы, и разрешение от государственных организаций на использование бюджетных средств.

Так обладателям материнского капитала нужно получить согласие на использование обеспеченных сертификатом средств в Пенсионном Фонде. Для получения военной ипотеки нужно разрешение от Росвоенипотеки – организации, представляющей Минобороны РФ.

Шаг 4. Оформление кредитного договора

Самый ответственный момент сделки. Перед подписанием ипотечного договора рекомендую прочитать его по пунктам от первой страницы до последней. Особе внимание уделяйте примечаниям и пунктам, напечатанным мелким шрифтом.

Лучше всего посмотреть договор дома, в спокойной обстановке или показать профессиональному юристу.

Договор даёт заемщику право передать продавцу (или застройщику) взятые в долг деньги и приобрести в собственность объект недвижимости. Помните, что собственность остается в залоге у банка на весь срок кредитования.

Продавать, дарить, менять залоговое имущество без разрешения банка получатель кредита не имеет права.

Шаг 5. Страхование сделки и оформление жилья в собственность

Согласно российскому закону «Об ипотеке», недвижимость, приобретаемая по кредиту, подлежит обязательному страхованию.

Банки редко ограничиваются только страхованием квартиры. Обычно они предлагают клиентам застраховать попутно свою жизнь, здоровье, платежеспособность, риск невозврата кредита.

Заёмщик имеет право отказаться от таких страховок (тем более все они – платные), но в ответ банк может повысить процентную ставку.

Последний этап сделки – оформление договора купли/продажи в Росреестре. Попутно с договорами ипотеки и продажи объекта, составляется ещё один документ – закладная. Данная бумага остаётся в банке и является подтверждением залога.

Обязательно посмотрите полезное видео об оформлении ипотеки:

3. Как брать ипотеку грамотно – советы экспертов

Подавляющее количество получателей ипотечных кредитов – люди без юридического образования. Чтобы не ошибиться с выбором ипотечной программы, сохранить свои нервы и ресурсы времени, самые важные «кредитные» вопросы следует изучить заранее.

В этом вам обязательно помогут несколько ценных экспертных советов.

Совет 1. Берите кредит в той валюте, в которой зарабатываете

Золотое правило для любых займов, не только ипотечных. Если вы получаете зарплату в рублях, то кредит следует брать исключительно в рублях.

Логика правила предельно ясна – для обслуживания кредита в долларах США вам придётся покупать валюту из своих рублёвых активов. Если курс валют вдруг вырастет, автоматом вырастут и ваши платежи в рублях.

Пример

Совет 2. Внимательно изучайте условия кредитования

Об этом уже говорилось выше, но не лишним будет повторить ещё раз: читайте договор внимательно и обращайте внимание на все условия сделки.

Особенно этого касается дополнительных расходов – на страховки, обслуживание и прочие пункты, которые многим заёмщикам не кажутся важными.

Например, некоторые банки вынуждают своих клиентов страховать жизнь только в определенных компаниях (партнерах кредитного учреждения).

В итоге кредитополучатель каждый год выплачивает от 0,5 до 2% (!) от суммы кредита только за страховку, что выливается за весь срок кредитования в колоссальные суммы.

Совет 3. Не переоценивайте свои силы (улучшайте условия жилья постепенно)

Общепринятое правило – ежемесячные выплаты не должны превышать 30-40% семейного дохода. 50% — критический порог, за которым обязательно следует ухудшение уровня жизни.

Однако в РФ правило «сорока процентов» практически не работает. Граждане, в том числе семейные, взваливают на свои плечи долговые нагрузки в 60-70%, надеясь на «авось» и ожидая прибавок к зарплате.

В такой ситуации сами мысли о полноценном отдыхе и развлечениях становятся неуместными, а любая критическая ситуация (кто-то из членов семьи, не дай бог, заболел или деньги понадобились на иные нужды) приводит к штрафам, санкциям, общению с коллекторами, ухудшению кредитной истории.

Вывод: никогда не переоценивайте собственные силы. Улучшайте условия жизни постепенно. Возьмите для начала небольшой (относительно, конечно) кредит на покупку двухкомнатной квартиры, пусть даже на вторичном рынке.

Возможно, когда этот долг будет выплачен, ситуация на финансовом рынке изменится, и процентные ставки станут ниже. Тогда и подумаете о новостройке с улучшенной планировкой и жилплощадью в 100 м 2 .

Совет 4. Создайте «финансовую подушку безопасности»

Всегда держите определенный запас платежей на своём депозитном счету. В идеале он должен равняться 3-6 ежемесячным выплатам по кредиту.

Накопив достаточный объём средств, не торопитесь вносить досрочные выплаты. Во-первых, вы потеряете банковские проценты, во-вторых, кредитные компании не приветствуют погашения вне графика и часто накладывают ограничения на такие инициативы.

Пусть эти деньги будут вашей страховкой на будущее.

Совет 5. Выбирайте правильное время для взятия кредита

Знакомый риэлтор, о котором я писал выше, говорит, что главное в операциях с недвижимостью – своевременность сделок.

Покупать квартиры нужно именно тогда, когда спрос на них падает до предела. При условии, конечно, что жильё нужно не прямо сейчас и можно подождать год-другой.

Золотое правило инвестирования – покупать, когда все продают и продавать, когда все заняты покупками. Не стоит брать кредиты и приобретать жильё в период максимального оживления на рынке недвижимости.

4. Как взять ипотеку с плохой кредитной историей – профессиональная помощь кредитных брокеров

Можно ли взять кредит с проблемной историей кредитов?

Многие в своё время, «погорели» с потребительскими займами, когда банки в период экономической стабильности занимали денег всем желающим направо и налево. В итоге в кредитные истории потенциальных заёмщиков были внесены соответствующие отметки.

Что делать в ситуации, когда банки не желают с вами сотрудничать по причине просрочек и нарушений в годы выплаты прошлых кредитов?

В первую очередь, не нужно паниковать. Если вам отказали в 2-3 банках, это не значит, что откажут и в остальных. В период клиентского «безрыбья» многие кредитные учреждения, особенно региональные, смягчают свои условия и могут закрыть глаза на некоторые проблемы с прошлыми платежами.

Другой вариант – обратиться к кредитным брокерам, у которых имеются свои подходы к банковским менеджерам. Компании и конкретные специалисты, которые помогают людям брать выгодные займы на недвижимость, есть в каждом городе.

Услуги ипотечных брокеров, разумеется, платные. Однако если такой сотрудник найдёт для вас выгодный кредитный вариант, вы сэкономите гораздо больше.

В Москве кредитными вопросами занимаются такие фирмы как «Кредитная лаборатория», «Бюро кредитных решений», «Фридом».

Для опытных брокеров и риэлторов проблемная кредитная история – не приговор, а повод проявить свои профессиональные навыки.

5. ТОП-5 российских банков с выгодными ипотечными программами

Банковских ипотечных программ, действующих в настоящее время – десятки и сотни. Даже в одной кредитной компании иногда предлагают сразу несколько ипотечных проектов.

В таблице представлены самые популярные в РФ программы с привлекательными процентными ставками:

Что выбрать: ипотеку или потребительский кредит на покупку жилья?

Покупка квартиры в Москве — дело не дешевое. Однако, ежедневно сотни обычных людей приобретают в собственность столичное жилье, выполняют в нем отделку и ремонт. Где они находят на это деньги? Зарабатывают? Копят? Берут у родственников? Во многих случаях люди занимают недостающую для покупки квартиры сумму у банков. На приобретение жилья можно оформить ипотеку или потребительский кредит. В чем принципиальная разница между этими банковскими «продуктами» и какой из них выгоднее — разберемся в статье.

Что это такое ипотека?

Ипотека представляет собой целевой кредит, предназначенный для физических лиц, желающих приобрести квартиру. Банк выдает заемщику ту или иную сумму денег и берет в залог приобретаемое жилье до тех пор, пока долг не будет погашен. Ипотечный кредит предполагает обязательный первоначальный взнос, составляющий незначительный процент от стоимости жилья (обычно это 10-20%, не больше), невысокие процентные ставки и длительный срок погашения долга. При оформлении ипотеки риск того, что вас могут обмануть с объектом недвижимости, сводится практически к нулю, ведь проверку квартиры осуществляют и страховая компания, и банк.

Ипотечный кредит многих отпугивает массивным пакетом документов, который требуется собрать для одобрения заявки банком, а также необходимостью прохождения многочисленных комиссий и оформления страховок. Однако, именно эти «неудобства» и являются причиной низких процентных ставок по кредиту. Банк, получая большое количество информации о клиенте, защищает себя от рисков, которые связаны с невозвратом денежных средств./p>

Сумма ипотечного кредита может быть в разы больше, чем у потребительского аналога.

Если человек имеет на руках сумму, равную только 20-30% стоимости жилья, банк сможет выдать ему недостающие 70-80%. Таким образом, если имеющаяся на руках сумма не велика, или вместо «живых денег» покупатель жилья планирует сделать взнос посредством материнского капитала, ипотека является наиболее удачным решением.

Нужно понимать также, что посредством ипотеки вы сможете приобрести только определенное жилье — то, которое одобрит банк. Кроме того, до погашения задолженности у вас будут связаны руки в плане совершения любых операций с недвижимостью, находящейся в залоге. Сдать, продать или даже выполнить перепланировку жилья можно будет только после получения согласия банка.

Что такое потребительский кредит?

Потребительский кредит выдается на любые покупки, а не только для решения жилищных проблем

Потребительский кредит не является профильным «банковским продуктом», направленным на приобретение жилья. Однако, с его помощью тоже можно решить жилищный вопрос. Потребительский кредит (ПК) выдается гражданам для потребительских целей, иначе говоря, не связанных с предпринимательской деятельностью. В банках оформляются нецелевые ПК — на любые покупки.

Процентные ставки ПК выше, нежели у ипотеки. В первом случае они варьируются в районе 17-22%, а во втором — 12-15%. Разрыв, может быть, и не большой, но переплата в случае займа в банке крупной денежной суммы, может оказаться весьма ощутимой.

Потребительский кредит удобен людям, у которых уже имеется на руках значительная сумма денег, но на покупку жилья не хватает каких-то 20-30%. Оформив ПК в банке, человек сможет выбрать квартиру или дом по своему вкусу, не согласовывая этот вопрос с финансовой организацией. Правда, в этом случае все проверки объекта недвижимости на предмет юридической чистоты становятся заботой исключительно покупателя. В случае возникновения у заемщика финансовых затруднений, банк не будет претендовать на купленное посредством ПК жилье, как в случае с ипотечным кредитом. Человек сможет по своему разумению распоряжаться квартирой или домом: жить там или нет, сдавать в аренду, дарить, завещать, продавать и т.д. С ипотекой такая свобода действий исключена.

Что выбрать: ипотеку или потребительский кредит?

Процентная ставка по ипотеке ниже

Подведем итог: когда выгоднее оформлять в банке ипотеку, а когда потребительский кредит? Все очень индивидуально и зависит от ситуации.

  • Чем большая сумма у вас имеется для первоначального взноса за жилье, тем в общем случае более выгоден потребительский кредит по сравнению с ипотекой;
  • Если вы планируется обменять одну квартиру на другую с доплатой со своей стороны, то потребительский кредит также будет более выгодным;
  • Если вы планируете сделать взнос за жилье с использованием средств материнского капитала, то ипотека — ваш выбор;
  • Если вы точно знаете, что все время, пока не выплачен кредит, вы будете проживать в той квартире, которую купите с помощью банковского займа, то ипотечный кредит в общем случае будет более выгодным, нежели потребительский. Когда такой уверенности нет, лучше обратиться к оформлению ПК, поскольку банк, являющийся совладельцем квартиры, по которой еще не выплачен ипотечный кредит, будет ограничивать любые операции с этим жильем;
  • Чем «прозрачнее» юридическая чистота выбранной вами квартиры и чем лучше ее состояние, тем больше шансов, что банк одобрит ее и выдаст ипотечный кредит. Если же вы наметили для покупки «убитое» жилье на вторичном рынке, требующее серьезного ремонта, то в ипотеке могут и отказать. В этом случае потребительский кредит тоже может стать выходом.
Это интересно:  Как согласовать перепланировку квартиры в Московской области самостоятельно

Современный рынок недвижимости изобилует государственными программами и специальными банковскими предложениями, призванными облегчить процесс приобретения недвижимости. Прежде чем обратиться к одному из них, рассмотрите внимательно все варианты, получите максимум информации, взвесьте все «за» и «против». Если у вас пока нет уверенности вопросах, будете ли вы проживать в купленной квартире или захотите ее продать, да и вдобавок сумма первоначального взноса слишком мала, лучше пока отложите вопрос банковского займа. Не спешите лезть в кабалу, подождите, пока ситуация не прояснится.

Ипотека на вторичное жилье: требования к оформлению + топ-10 банков

По данным аналитического агентства “Эксперт РА” за первое полугодие 2018 года впервые доля ипотечных сделок на вторичном рынке достигла 70 % от общего количества сделок. Рост составил в 1,7 раза больше по сравнению с прошлым годом. Все специалисты говорят о том, что ипотека на вторичное жилье становится более привлекательной и востребованной среди россиян. Почему так происходит, а главное, где и на каких условиях можно купить готовую квартиру по ипотеке?

Читаем, анализируем и принимаем взвешенное решение.

Почему вторичка?

Все ведущие игроки на ипотечном рынке отмечают рост ипотеки на вторичку и значительное преобладание ее доли в общем объеме сделок. Причины называют разные, но я считаю, что они все в той или иной степени оказали влияние на рынок.

  • Рост недоверия наших граждан к застройщикам в свете негативных событий прошлых лет.

До сих пор по официальным данным Минстроя у нас в стране около 40 тысяч обманутых дольщиков в 69 регионах России. А депутаты Госдумы называют цифры – 130 тысяч человек. Семьи годами не могут вернуть зарытые в землю деньги и переехать в новые квартиры. При этом многие из них продолжают исправно погашать взятые ипотечные кредиты.

  • Снижение процентных ставок до рекордных минимумов и стоимости готового жилья.

Хотя сейчас эта причина теряет свою актуальность, потому что во многих регионах страны с начала 2018 года вторичка начала дорожать, а дальнейшее снижение ставок по кредитам – под большим вопросом. Перекос между ставками на новостройку и вторичку в прошлые годы был заметнее. Сейчас проценты банков на покупку жилья на первичном и вторичном рынках практически сравнялись.

  • Ограничения со стороны банков на приобретение квартиры в новостройке.

Банки выдают кредиты только на аккредитованные объекты, которые по разным причинам могут не устраивать заемщика. Например, отдаленный район с отсутствующей инфраструктурой.

Главное преимущество вторички перед новостройкой – это возможность сразу же переехать в купленную квартиру и зарегистрироваться в ней. Не надо несколько лет ждать достройки объекта, его сдачи в эксплуатацию и последующей отделки. В новостройках все жильцы делают ремонт, поэтому шум и грязь будет еще несколько месяцев сопровождать всех новоселов.

Привлекательная цена на стадии начала строительства может быть очень обманчивой. Когда вы получите голые стены, затраты на доведение квартиры до состояния “можно жить” могут сравняться с первоначальной стоимостью квартиры.

Что еще привлекает заемщиков во вторичном жилье:

  • большой выбор объектов в любом районе города, как правило, с развитой инфраструктурой;
  • более низкая цена на недвижимость (но не всегда) по сравнению с новостройкой;
  • есть возможность снизить цену продавца, достаточно с ним поторговаться, например, из-за выявленных недостатков.

Но есть и существенные минусы. Главный из них – это юридическая чистота сделки. Требуется тщательный анализ документов, проверка владельца. И даже в этом случае вы не застрахованы от появившихся из ниоткуда родственников, которые заявят свои права на квартиру. Риск возрастает, когда вы оформляете сделку купли-продажи самостоятельно, без привлечения агентов. А найм юриста или риэлтора влечет дополнительные расходы.

Встречаются и просто незаконные сделки, когда работают так называемые “черные риэлторы”. Они разными методами отбирают квартиры у законных владельцев, несколько раз их перепродают. Именно вы можете оказаться “счастливым” покупателем, на котором эта цепочка оборвется. Тогда вы лишитесь и квартиры, и денег.

С чем еще может столкнуться заемщик при приобретении вторички в ипотеку:

  • особые требования банка к жилью и продавцу;
  • возможные дополнительные затраты на ремонт, которые не всегда удается просчитать на этапе подбора варианта;
  • старые коммуникации в доме, даже если квартира с новеньким современным ремонтом;
  • неблагонадежные соседи, которые по рассказам продавца “просто очаровательные люди”;
  • самовольные перепланировки влекут штрафы и трату времени, нервов и денег на решение проблемы;
  • далеко не все продавцы согласны участвовать в сделке с ипотекой, потому что в договоре требуется указать реальную рыночную стоимость квартиры, а это невыгодно для налогообложения.

Выбор в пользу вторички часто делают семьи, которые годами живут в съемной квартире. Они хотят как можно быстрее приобрести собственное жилье и переехать. Как правило, в таких семьях уже есть дети. Поэтому наличие садика, школы, поликлиники, магазинов и родителей в этом же районе играет решающую роль в принятии решения.

Если вы уже его сделали, то самое время изучить требования банков к готовой квартире и ее продавцу. Понятно, что в разных банках они разные. Но можно выделить и общие моменты.

Требования банка к квартире на вторичном рынке

Главный критерий, по которому банк дает согласие на выдачу ипотечного кредита, – это высокая ликвидность квартиры или дома, т. е. возможность быстро продать объект недвижимости. Напомню, что жилье, которое вы приобретаете в ипотеку, находится в залоге у банка до момента полного погашения кредита. Если вы не справляетесь с платежами, то банк имеет право возместить себе потери, выставив объект на продажу.

Общие требования банков к жилому дому:

  1. Износ не более 70 %. Причем к окончанию срока кредитования, а он может достигать 20 – 30 лет.
  2. Кирпичный, железобетонный или каменный фундамент.
  3. Железобетонные или металлические перекрытия.
  4. Дом не находится в списке аварийных и подлежащих сносу, не подлежит капитальному ремонту или реконструкции. Есть большой риск не получить кредит по 5-этажным панельным и деревянным домам.

Требования к квартире:

  1. Квартира должна иметь собственную кухню, туалет и ванную. Вы не сможете передать в залог коммунальную квартиру, если там проживают другие собственники.
  2. Присутствие и исправная работа всех инженерных коммуникаций.
  3. Отсутствие перепланировок, которые не прошли согласование в надзорных органах.

Например, вот такие условия к квартире выдвигает Сбербанк.

Требования к текущим владельцам квартиры

Кроме дома и квартиры банк предъявляет требования и к гражданам, которые в настоящее время владеют квартирой и намерены ее продать потенциальному заемщику банка.

Рассмотрим требования на примере Сбербанка.

Ипотечный кредит не одобрят, если в квартире зарегистрированы лица, снятые с учета из-за службы в армии, отбытия в места заключения и др. Также не приветствуется банками регистрация на жилплощади граждан, которые находятся под опекой. Например, дети и инвалиды.

Оформление ипотеки на вторичку

Процедура оформления ипотечного кредита на вторичное жилье мало чем отличается от новостроек. Но если вы любитель пошаговых инструкций, то ловите еще одну:

Шаг 1. Подберите варианты готовых квартир, обговорите условия с продавцом, получите его предварительное согласие на участие в сделке с ипотекой. Так вы примерно будете знать сумму кредита.

Шаг 2. Проведите анализ ипотечных программ банков и выберите подходящее предложение. Подготовьте пакет документов и подайте в банк заявку на кредит.

Стандартный набор выглядит так.

Если ипотека берется по программе “Молодая семья”, то дополнительно потребуются:

Если ипотека берется с участием материнского капитала, то нужно предоставить следующие документы.

Шаг 3. После получения из банка одобрения заявки дается до 3 месяцев на поиск недвижимости. Сделайте окончательный выбор квартиры, которую вы хотите купить, и переходите к процедуре сбора документов для совершения сделки.

Шаг 4. Оцените стоимость квартиры у независимых экспертов. Отчет об оценке – обязательный документ для получения ипотечного кредита.

Шаг 5. Завершите оформление сделки. В один день вы подписываете кредитный договор, закладную, договор купли-продажи. И не забудьте про страхование недвижимости.

Шаг 6. Проведите окончательный расчет с продавцом и получение из Росреестра выписки из ЕГРН о том, что вы владеете купленной квартирой, но с обременением до полного погашения долга.

Самое время посмотреть актуальные предложения от банков на приобретение квартиры на вторичном рынке с помощью ипотечного кредита. Возьмем топ-10 банков именно по выдаче ипотеки.

Предложения от топ-10 банков

Где лучше взять кредит под самый низкий процент на приобретение вторички? Рассмотрим 10 банков – лидеров на ипотечном рынке по объемам выдачи ипотечных кредитов по состоянию на август 2018 года (по данным статистики ДОМ.РФ).

Анализ условий проведем только по вторичному рынку жилья.

Ипотека: как выбрать, использовать и решать проблемы

Как выбрать

На что можно взять ипотеку?

В теории ипотечный кредит (кредит под залог недвижимости) можно взять на что угодно. Главное условие – вы оставляете в залог банку свою недвижимость.

На практике, выбор, конечно, ограничен. Это квартира, жилой дом, коммерческая недвижимость (к примеру, магазинам) и апартаменты. Кредиты на последние выдают далеко не все банки. Следует помнить, что обычно апартаменты приобретаются в качестве второго жилья в собственности, ведь в них нельзя прописаться – по закону оно считается нежилым. Зато апартаменты отличают более низкая цена и возможность свободной перепланировки.

Ипотечный кредит возможно взять как на жилье в строящемся доме и новостройке, так и на «вторичном» рынке, то есть в давно построенном доме. В первом случае квартиру продает строительная компания, во втором частное лицо – собственник жилья.

На что обращать внимание при выборе ипотеки?

Ключевые факторы при выборе ипотечного кредита – размер первоначального взноса, ставка и срок.

Процентная ставка

Ставки по ипотечному кредиту зависят от ряда факторов, в разных банках они могут отличаться на несколько процентных пунктов. Нужно понимать, что низкая ставка по ипотеке может предполагать значительные последующие расходы на дополнительные комиссии по кредиту, которые предусмотрены в банке.

Первоначальный взнос

Как правило, ипотечный кредит предполагает первоначальный взнос за счет собственных средств заёмщика. Такой взнос может составлять от 10% до 30% стоимости самого кредита. По возможности следует вносить как можно бОльший взнос, так как он непосредственно повлияет на предложенную вам банком годовую процентную ставку и на сумму ежемесячного платежа по кредиту. Тем не менее первоначальный взнос не должен «съесть» все имеющиеся у вас свободные средства. Нужно принимать во внимание не только дополнительные расходы, помимо первоначального взноса и ежемесячного платежа, но и тот факт, что следует всегда иметь про запас «подушку финансовой безопасности» – сумму, равняющуюся хотя бы трём ипотечным взносам.

В идеале стоит брать такую сумму ипотеки и на такой срок, чтобы ежемесячный платёж по кредиту не превышал 40% дохода основного заёмщика.

Сроки по ипотеке также разнятся, как правило, от 5 до 30 лет. Однако последний предполагаемый год выплаты ипотеки должен заканчиваться до наступления у заемщика (пенсионного возраста). Некоторые банки готовы кредитовать граждан вплоть до 75 лет, но ставка по кредиту в этом случае будет значительно выше, как и стоимость страхования жизни. Если вы хотели взять ипотеку на 15 лет, а банк после расчётов предлагает вам взять кредит на 20 лет, но с ипотечным платежом даже на 5 тыс. рублей в месяц меньше, соглашайтесь. «Сэкономленные» пять тысяч вы сможете откладывать в счёт будущего досрочного погашения, которое впоследствии также снизит ваш ежемесячный платеж.

Как снизить ставку?

Повлиять на снижение ставки по ипотечному кредиту может длительный стаж на одном и том же месте работы, более высокий первоначальный взнос, наличие дополнительного залога в качестве обеспечения по кредиту (уже имеющаяся в собственности заёмщика квартира или автомобиль), максимально полный пакет документов и справка о доходах именно по форме 2-НДФЛ, а не по форме банка или работодателя.

Подробнее о том, как разные факторы влияют на ставку читайте здесь.

Как формируется ежемесячный платёж?

Ежемесячный платёж состоит из части суммы основного долга по кредиту и начисленных на него процентов.

Клиент банка может выбрать один из двух видов ежемесячного платежа по кредиту – аннуитетный и дифференцированный. Обычно заёмщики выбирают, а банки предлагают именно аннуитет. Но если у вас изначально есть значительная сумма средств, помимо первоначального взноса, имеет смысл выбрать дифференцированный вариант. При нём самые «дорогие» ежемесячные выплаты придутся на первые месяцы кредитования.

Дифференцированный платёж предполагает, что при погашении кредита общая сумма основного долга поделена на равные части пропорционально сроку ипотеки. Каждый месяц заёмщик платит банку часть основного долга с начисленными на оставшуюся часть процентами. Таким образом, сумма основного долга из месяца в месяц уменьшается – как и сумма выплачиваемых процентов.

При аннуитетном платеже сумма ежемесячных обязательств перед банком больше, чем при дифференцированном, однако аннуитет более «комфортен» для заемщика. Суть аннуитетного платежа заключается в том, что на протяжении всего срока кредитования вы будете платить ежемесячно одинаковую сумму. Сумма уменьшится только в том случае, если вы осуществите досрочное погашение.

Это интересно:  Что такое кадастровый паспорт на квартиру и зачем он нужен?

Какие дополнительные траты по ипотеке бывают?

Пожалуй, главной сопутствующей затратой на ипотеку является страховка. Страхуется как сам объект недвижимости (титульное страхование), так и заёмщик. В среднем размер страховки составляет 0,5% от стоимости недвижимости. Обычно страховка платится раз в год, её сумма планомерно уменьшается по мере выплаты кредита или досрочного погашения. Наилучшим вариантом будет, если ваш ипотечный банк работает с несколькими страховыми компаниями, из которых вы можете выбрать.

Кроме того, если вы выберете сейфовую ячейку или аккредитив в качестве расчета с продавцом, то за них придется также заплатить. За аккредитив – единожды как за предоставление услуги, за банковскую ячейку – установленную для ипотечной сделки единоразовую сумму либо плату за месяц, либо за дни нахождения наличности в ячейке.

В сопутствующие расходы также следует заложить стоимость услуг оценочной компании.

Возможные комиссии

Тщательно изучите и поинтересуйтесь всеми явными и скрытыми комиссиями по ипотечной сделке перед ее проведением. Иногда банки взимают плату за открытие счёта ипотечному заёмщику, комиссию за рассмотрение ипотечной заявки, комиссию непосредственно за выдачу кредита, комиссию за выдачу наличных или перевод, плату за само обслуживание кредита. Некоторые банки даже устанавливают плату за снижение ставки по ипотеке – как правило, 0,5-5% от суммы кредита в зависимости от того, на сколько вы хотите снизить первоначальную процентную ставку. Предупреждаем, что не все комиссии по кредиту взимаются законно.

Как подать заявку на ипотеку?

Предварительную заявку на ипотеку можно подать тремя способами: через сайт банка, в колл-центре банка или непосредственно в офисе кредитной организации.

Предварительная заявка предполагает заполнение заёмщиком короткой анкеты и призвана оценить условия, по которым банк готов прокредитовать клиента (сумма кредита, его срок, необходимый первоначальный взнос). Окончательные условия кредитования будут озвучены заёмщику после предоставления в банк полного пакета документов и оценки покупаемого жилья.

Если предложенные банком условия вам подходят, то необходимо будет предоставить в банк полный пакет документов.

Какие документы необходимы для оформления ипотеки?

Вам понадобятся документы, раскрывающие данные о вас, объекте недвижимости и продавце (если речь идет о «вторичке»). У каждого банка свой подход к оценке заемщика.

В большинстве кредитных организаций покупатель недвижимости предоставляет следующие документы:

  • заявление на получение ипотечного кредита,
  • паспорт гражданина РФ,
  • копию трудовой книжки, заверенной работодателем,
  • трудовой договор и соглашения к нему,
  • справку об источниках доходов 2-НДФЛ.

Скорее всего также потребуются СНИЛС и ИНН.

После одобрения выдачи ипотечного кредита покупатель жилья также предоставляет анкету для страховой компании, отчет о стоимости приобретаемого объекта недвижимости от оценочной компании (в ряде случаев банк попросит вас обратиться в одну из аккредитованных при нем компаний), свидетельство о регистрации брака и брачный договор или нотариально заверенное свидетельство о том, что заёмщик в браке не состоит, и другие необходимые документы.

Продавцу (если это физическое лицо) во время ипотечной сделки необходимо будет предоставить свой пакет документов:

  • паспорт гражданина РФ (для всех собственников жилья),
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье,
  • документ, обосновывающий законное право продавца на продажу объекта недвижимости (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда о передачи объекта недвижимость в собственность продавца),
  • выписку из ЕГРП относительно реализуемого недвижимого имущества и сделок с ним,
  • выписку из домовой книги относительно прописанных в квартире граждан.

Также покупателю следует самостоятельно изучить ещё ряд документов и на всякий случай взять их на оформление ипотечной сделки в банк:

  • справку о состоянии лицевого счета квартиры (выдается в паспортном столе)
  • выписку об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ (из управляющей компании по дому)
  • кадастровый паспорт квартиры
  • технический паспорт квартиры
  • разрешительные документы органов опеки и попечительства (при наличии в квартире прописанных несовершеннолетних граждан)
  • справку БТИ о том, что в квартире не было незаконных перепланировок, либо разрешение на перепланировку, если таковая имеется.

Кредитная организация может потребовать любые другие документы – например, диплом и приложения к нему, справку об успешном прохождении испытательного срока, водительские права и даже справку о том, что вы не можете предоставить требуемую кредитором справку.

К ипотечному жилью также могут быть предъявлены определенные требования и запрошены документы в соответствии с ними.

Для упрощения процесса оформления ипотеки имеет смысл нанять риэлтора.

Сколько времени занимает сделка?

После предоставления полного пакета документов к клиенту будет «прикреплён» персональный менеджер.

Окончательная сделка будет скорее всего проходить в специальном ипотечном центре банка. На нее нужно «заложить» несколько часов. Полное оформление ипотеки займёт до двух месяцев (включая передачу прав собственности заёмщику, запись в регистрационной палате и прочее).

В какой форме приходят деньги?

В зависимости от условий банка и ваших договоренностей с продавцом недвижимости сумма ипотечного кредита может быть предоставлена разными способами.

Во-первых, наличными средствами продавцу. Во-вторых, безналичным переводом на счет продавца. В-третьих, сумма кредита может быть положена банком в сейфовую ячейку в депозитарии. Одновременно в ячейку покупатель недвижимости может положить первоначальный взнос по кредиту. Четвёртый способ самый нераспространённый – аккредитив.

Обычно продавец получает «ипотечные» деньги за свой объект недвижимости после предоставления в банк документа о передаче права собственности на недвижимость заёмщику.

В случае выбора аккредитива деньги за недвижимость сразу перечисляются от банка продавцу на его личный счет, еще до заключения ипотечной сделки. Но ставится условие: при предоставлении какого именно документа счёт, на который перечислены средства, будет разморожен. Условием может выступать передача договора купли-продажи имущества.

Кто становится собственником квартиры?

Если договор ипотеки вы заключаете при участии созаёмщиков, то сможете разделить ежемесячный платёж, как и первоначальный взнос с ними. Но в этом случае вы не станете единоличным собственником ипотечного жилья. Не забывайте и о том, что ваш супруг автоматически станет созаёмщиком при выдаче ипотечного кредита. Соответственно, в случае развода он сможет претендовать на часть имущества, взятого в ипотеку.

О созаёмщиках и поручителях по кредиту подробнее вы можете прочитать здесь.

Как использовать

Какие есть льготы для ипотечников?

Часть потраченных на ипотечный кредит средств можно вернуть. Для этого существует налоговый вычет на имущество.

Каждый, кто купил тот или иной объект недвижимости, вправе вернуть до 260 тыс. рублей от стоимости жилья. Также до 390 тыс. рублей вправе получить заёмщик в счёт уплаченных по займу процентов. Второй тип вычета получает не только заёмщик, но и его созаёмщики – каждый на себя.

Ликбез Сравни.ру о том, как правильно получать налоговый вычет, можно почитать здесь.

Есть ли специальные госпрограммы для ипотечников?

Сейчас в России действует государственная программа поддержки ипотеки на первичном рынке. Кредиты, выданные в рамках этой программы, могут быть до 5 процентных пунктов ниже кредитов вне программы.

Программа подразумевает ряд особенностей, помимо того, что вам, вполне возможно, придется подождать достройки «ипотечного» дома. Во-первых, в рамках программы стоимость ипотечного жилья не должна превышать установленных сумм. Во-вторых, заемщик должен внести не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья из своих средств. Есть и другие особенности данного продукта.

Какие ещё ипотечные программы предлагает государство, читайте тут.

Как погасить ипотеку досрочно?

Обычно банк разрешает заёмщику проводить досрочное погашение по кредиту беспрепятственно. Но в любом случае внимательно изучите пункт о досрочном погашении при подписании ипотечного договора (а лучше спросите об этом заранее).

Дело в том, что некоторые банки разрешают досрочно гасить кредит через месяц после ипотечной сделки, в некоторых банках установлена минимальная сумма досрочного погашения, в иных кредитных организациях и вовсе можно досрочно гасить только проценты по ипотеке.

Обязательно попросите у вашего персонального менеджера обновлённый расчёт ежемесячных платежей после досрочного погашения. Одновременно оповестите вашу страховую компанию о досрочном погашении, чтобы она также снизила сумму ежегодной страховки.

Для полного досрочного погашения деньги можно подкопить на депозите. Сравни.ру уже рассказывал, как это сделать.

Что делать, если мой кредит был взят по высокой ставке, а сейчас ставки снизились?

Если экономическая ситуация в стране изменилась, и вы заметили значительно более выгодные условия по ипотечному кредиту в другом банке, то имеете право на рефинансирование, то есть перекредитование. За счет рефинансирования вы можете полностью или частично погасить свой кредит, получив новый займ на более привлекательных условиях. Рефинансирование может быть проведено и в самом банке-кредиторе, если такой продукт в нем существует.

Как решать проблемы

Нет денег на очередной платёж

Если приближается срок очередного ипотечного платежа, а вы понимаете, что не сможете внести его в банк, первым делом следует оповестить саму кредитную организацию и уточнить, какие есть возможности по его отсрочке.

Кредитные каникулы

В том случае, если банк с вами уже знаком какое-то время (например, ипотеку вы выплачиваете не первый год или давно обсуживаетесь в банке по другому продукту), то финучреждение может предложить вам кредитные каникулы. Документально подтвердив факт своей временной неплатежеспособности, вы получите отсрочку по ипотечным платежам, во время которой будете выплачивать банку только проценты по займу.

Каникулы от банка ограничены несколькими месяцами. Иногда банк может предложить кредитные каникулы за дополнительную плату.

Подробнее про этот вид отсрочки платежа вы можете прочитать на нашем сайте.

Рефинансирование

Также можно растянуть срок кредита, уменьшив ежемесячное кредитное бремя за счет реструктуризации. Подробнее можно прочитать тут.

Помните, что при систематической просрочке по ипотеке, как и по любому другому кредиту, к вам сначала обратится отдел по взысканию задолженности самого банка. При продолжительных неплатежах ваш долг по ипотеке будет передан коллекторам. В самом крайнем случае банк может забрать за неплатежи вашу ипотечную квартиру и продать её на торгах.

Не будет лишним, если по «вторичной» квартире документы продавца и документы на недвижимость проверит не только банк, но и независимый риэлтор.

У квартиры объявился собственник

Бывают редкие случаи, когда все документы по приобретенному жилью прошли проверку риэлтором и в самом банке-кредиторе, но жильё у вас все равно через какое-то время заберут. Эта опасность актуальна даже спустя несколько лет после приобретения квартиры.

Это возможно, во-первых, если собственник квартиры наблюдается в психоневрологическом диспансере, прикреплен к нему, имеет справку о невменяемости. Это может быть «предсобственник» жилья – не тот, у кого вы непосредственно приобретали квартиру, а тот, у кого ваш продавец приобретал квартиру сам. Поэтому так важно по возможности просить продавца предоставить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Лучшим вариантом будет присутствие покупателя недвижимости при получении данных справок продавцом. Но здесь существует камень преткновения – многие продавцы могут обидеться на подобную просьбу.

Во-вторых, вы можете лишиться квартиры, если окажется, что не было получено согласие на ее продажу ото всех собственников недвижимости. Как вариант – какое-то согласие оказалось поддельным.

Четвертая возможность потерять жильё – если собственник квартиры был выписан из квартиры неправомерным путём. Такая история может произойти, к примеру, с сидящим в тюрьме собственником. Когда он выйдет на волю, то может подать в суд и скорее всего его выиграет. Деньги вам не вернут, квартира перейдёт к отсидевшему владельцу.

Пятый вид риска – если вы покупаете квартиру не у самого собственника, а у его доверенного лица.

Существуют и иные вариации

Вышеперечисленных проблем можно избежать только в одном случае – если вы покупаете квартиру на «первичке» непосредственно у застройщика. Хотя и при таком раскладе может произойти неприятность – если застройщик не поставит дом на кадастровый учёт.

Если у вашей квартиры, купленной на вторичном рынке, все же объявился собственник, придется судиться. Главное правило здесь – собрать все имеющиеся документы, которые были переданы вам и получены вами на момент совершения ипотечной сделки, а также нанять хорошего адвоката.

Развожусь с супругом-созаёмщиком

Согласно Гражданскому кодексу Российской федерации (часть первая, 256 статья), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Одновременно имущество, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак либо полученное супругом во время брака в порядке дарения или наследования, является единоличной собственностью данного конкретного супруга.

Однако личное имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что «в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.)».

В случае, если между мужем и женой был заключен брачный договор, при расторжении брака следует руководствоваться положениями этого документа.

При разводе можно поступить по-разному – переоформить кредит на одного из супругов, продать квартиру и разделить полученную сумму, продолжить выплачивать кредит (одному или обоим) и продать недвижимость после окончательной выплаты, можно попробовать и посудиться за право собственности и переход обязательств по ипотечному кредиту. Сравни.ру советует исходить из индивидуальных взаимоотношений и необходимостей пары, а о способах дележки ипотечной квартиры почитать тут.

Тем не менее помните: если объект недвижимости был приобретён в браке, то при продаже квартиры потребуется предоставить нотариально заверенное согласие супруга на реализацию имущества, даже если вы разведены, либо свидетельство о смерти, если супруг умер.

Об особенностях ипотеки в гражданском браке читайте здесь.

Статья написана по материалам сайтов: kredit-blog.ru, hiterbober.ru, mskguru.ru, iklife.ru, www.sravni.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector