Как выселить квартирантов которые не платят, основания расторжения договора найма

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Процесс заселения и выселения квартирантов из коммунальных квартир четко регламентирован действующим законодательством, а именно Гражданским и Жилищным кодексами РФ. При этом в них четко оговаривается, как порядок заселения, так и выселения граждан.

Содержание

Могут ли выселить из коммунальной квартиры

Коммунальные квартиры согласно действующему законодательству могут находиться в частной (общей или долевой) или муниципальной собственности. Но Гражданский и Жилищный кодексы не содержат каких-либо ограничений возможности сдавать их в найм (аренду) физическим лицам.

Правовой статус квартиранта состоит в следующем:

  • физическое лицо, которое является временным пользователем жилого помещения;
  • не является его собственником;
  • обязан оплачивать предоставленные коммунальные услуги;
  • вносить обязательную плату за пользование жилым имуществом его владельцу (главному квартиросъемщику, если жилье является муниципальным).

Исходя из этих правовых оснований, можно прийти к однозначному выводу, что квартиранты — это граждане, которые временно пользуются жильем для своего проживания, и не имеют каких-либо прав на получение его в собственность. Поэтому их можно как вселять, так и выселять из занятого жилого помещения.

Другая сторона данных правоотношений состоит в том, что, как и собственники, квартиранты имеют свои права, поэтому если они вселены на законных основаниях и на определенный срок, владелец жилого помещения может их выселить только по определенным в Законе основаниям.

Нужно запомнить, что квартиранты, проживающие в жилом помещении, имеют право, и должны быть в нем временно прописаны. У многих владельцев жилья это вызывает опасения, поскольку они считают, что таким образом могут лишиться своего имущества. Но временная регистрация не дает никакой возможности получения права собственности на объект недвижимости (его часть).

Подробнее о том, как выселить временно зарегистрированного жильца, вы можете прочитать в этой статье.

Основания для выселения

Согласно нормам ГК РФ, существуют следующие основания для выселения из коммунальной квартиры:

  • окончание срока найма, если владелец и квартиросъемщик не изъявили желание продлить свой договор;
  • если со стороны нанимателя происходит неоднократное нарушение общественного порядка (тишины, спокойствия соседей);
  • в случаях, когда образовалась неуплата за жилищно-коммунальные услуги, так как квартиранты отказываются их платить, или допустили задолженность (если это определено условиями договора аренды);
  • если квартиросъемщиками созданы антисанитарные условия в жилом помещении;
  • в случаях, когда наниматели умышленно привели в негодность инженерное оборудование квартиры (водопровод, канализацию), либо устроили незаконную перепланировку;
  • если жилое помещение используется не по назначению, то есть туда вселены граждане, перечня которых нет в договоре найма, жилье сдается в субаренду (третьим лицам), оно используется для хранения вещей, товаров, предметов, а также горючих и взрывоопасных веществ;
  • когда квартиранты ведут асоциальный образ жизни, то есть злоупотребляют алкогольными напитками, токсикоманят, употребляют наркотические вещества;
  • при нарушении сроков оплаты владельцу за пользование жилым помещением.

Это исключительный перечень обстоятельств, на основании которых собственник объекта недвижимого имущества может потребовать принудительного выселения.

Способы выселения

Теперь рассмотрим способы выселения. Согласно сложившейся юридической практике существует два таких способа прекращения договора найма:

  • добровольный, то есть прекращение договора аренды по обоюдному согласию;
  • принудительный, то есть выселение с помощью решения суда.

В первом случае лицо, которое предоставило свою жилую площадь в аренду и квартирант по обоюдному согласию прекращают правоотношения. То есть квартирант выселяется из занимаемого жилья (вывозит вещи, приводит его в порядок), а владелец принимает квартиру, составляя соответствующий акт (копия которого вручается квартиросъемщику).

Во втором случае правоотношения по найму прекращаются досрочно (до окончания действия времени аренды). Это может произойти на основании претензии собственника жилья, и выполнения ее в добровольном порядке квартирантом, либо по решению суда с привлечением судебных приставов.

Важно знать, что при вселении квартирантов (физических лиц) в жилое помещение всегда составляется договор найма жилого помещения, а не аренды. Это прямо прописано в нормах Гражданского кодекса РФ. Поэтому если владелец и квартиросъемщик составят соглашение об аренде оно не действительно, то есть не создает каких-либо прав и обязанностей для сторон.

Порядок добровольного выселения из коммунальной квартиры

Как было указано выше, выселить из жилого помещения можно добровольно либо по решению суда (принудительно). Рассмотрим алгоритм действий добровольного выселения.

  1. Если собственник установил, что проживающий нарушает условия договора, то он должен сообщить о своем желании выселить его квартиросъемщику, путем вручения ему уведомления или претензии. В них указывается нарушение, а также срок (с момента получения претензии) в течение которого наниматель обязан освободить помещение и подписать акт.
  2. Претензия может быть вручена лично в руки нарушителю, либо направлена ему по почте. Срок освобождения помещения начинается с момента получения уведомления (претензии).
  3. В оговоренное время в жилье встречается его собственник, а также наниматель, которые осматривают комнату, и, если стороны все устраивает, они составляют акт приема-передачи жилого помещения. Если выявляются какие-либо недочеты (например, испорчено имущество) это указывается в акте, с указанием приблизительной стоимостью его восстановления.
  4. Акт подписывается обеими сторонами. Если кто-то отказывается его визировать, тогда можно пригласить двух соседей, которые своими подписями фиксируют этот факт.
  5. После всего этого помещением начинает распоряжаться собственник.

Выселения квартирантов из коммунальной квартиры

Исходя из сложившейся практики найма коммунальных квартир, они сдаются квартирантам по договору найма или без него. Поэтому процесс выселения в каждом отдельном случае имеет свои особенности.

По договору аренды

Если между собственником и квартирантом заключен договор найма (аренды), тогда выселение будет происходить по решению только по решению суда или по обоюдному согласию.

Выселение если нет договора аренды

Если нет соглашения найма, тогда алгоритм действий немного меняется.

Сразу нужно сказать, что законодательство, регулирующее порядок регистрации граждан в жилых помещениях (в том числе и в коммунальных квартирах), обязывает их собственников прописывать всех нанимателей.

Если это требование не выполнено, то на собственника может быть наложен штраф за проживание в его жилом помещении лица без регистрации (если данный факт будет выявлен сотрудниками полиции или миграционной службы).

Поэтому, чтобы выселить квартиранта, который живет без договора найма, нужно просто уведомить его о времени, в течение которого он обязан покинуть помещение (например, одной недели) и передать ключи владельцу.

Подробнее о составлении уведомления, требования о выселении вы можете прочитать по этой ссылке

Если наниматель отказывается это сделать, тогда можно вызывать полицию, которой сообщить что человек проживает незаконно. Не имея на руках соглашения найма, справки о временной регистрации, квартирант обязан будет покинуть помещение. В противном случае он может быть подвергнут административному штрафу. В данном случае в суд обращаться не нужно.

Порядок выселения через суд

Теперь перейдем к рассмотрению вопроса принудительного выселения квартирантов из коммунальной квартиры через суд.

Алгоритм действий и процедура

Для того, чтобы выселит квартирантов из коммунальной квартиры необходимо придерживаться такой последовательности действий:

  • происходит сбор документов, а также доказательств, подтверждающих нарушения со стороны нанимателя жилья;
  • подготавливается исковое заявление и подается в суд;
  • после вынесения решения, необходимо получить его вместе с исполнительным листом;
  • исполнительный лист подается в территориальный орган службы приставов исполнителей, которые и проводят выселение.

Исковое заявление

Структура искового заявления определяется нормами ГПК РФ и в ней должна содержаться следующая информация:

  1. Так называемая шапка. В правом верхнем углу пишется, какому суду направляется исковое заявление, от кого (Ф.И.О. истца, его дата рождения, место проживания и регистрации, если они не совпадают, а также контактный телефон). Чуть ниже в один столбец пишется Ф.И.О., его дата рождения, место жительства и регистрации ответчика, его контактные телефоны. Ниже (по центру листа) пишется – исковое заявление, под ним его название. Например, о прекращении договора найма жилого помещения, и принудительном выселения квартиросъемщика.
  2. Вторая часть искового заявления состоит из описания правовой ситуации. В ней истец указывает, что такого-то числа между ним и ответчиком был составлен договор найма. Однако наниматель не выполняет его условий и допускает нарушение таких-то пунктов, либо норм Гражданского, Жилищного кодексов РФ. Затем идут ссылки на эти нормы, указание на документы и доказательства, которые это подтверждают. Оканчивается описательная часть фразой – на основании вышеизложенного, руководствуясь нормами Гражданского, Жилищного кодексов, прошу.
  3. Далее идет просительная часть. В ней излагаются конкретные исковые требования, например, прошу досрочно прекратить договор найма комнаты в коммунальной квартире, составленного между такими-то, а также принудительно выселить нанимателя жилья.
  4. Последняя часть это дополнения. Она состоит из перечня документов, а также иных доказательств, которые подаются вместе с исковым заявлением.

Необходимые документы

Для того чтобы суд вынес законное и обоснованное решение, истец (в данном случае владелец жилья) обязан подготовить все документы и доказательства, которые подтвердят правоту его действий.

Юридическая практика по таким спорам детально описывает перечень необходимых документов. Итак, это могут быть:

  1. Договор найма жилого помещения, то есть письменное соглашение между владельцем квартиры и квартиросъемщиком, в котором детально расписываются все права и обязанности сторон. Кроме этого в таком соглашении могут быть прописаны дополнительные основания для выселения, но они не должны противоречить нормам ГК РФ, а только дополнять их. Сам договор должен быть подписан всеми сторонами, а также зарегистрирован в Росреестре (если срок действия найма равен 1 году или превышает его).
  2. Копии документов, которые подтверждают факт нарушений со стороны квартиранта договора, норм ГК, ЖК РФ. Это могут быть ответы из полиции, что человек нарушал общественный порядок, платежки с задолженностями по оплате коммунальных услуг, и другие аналогичные документы.
  3. Копии документов досудебного урегулирования спора. Это претензия или уведомление нанимателя о том, что он должен покинуть (освободить) жилое помещении в течение определенного срока. Если оно направлялось по почте, то чеки, квитанции, подтверждающие факт отправки.
  4. Копию паспорта ответчика (она должна прилагаться к договору найма комнаты).
  5. Письменные объяснения соседей, которые в суде смогут подтвердить факт нарушения квартирантом правил проживания.
  6. Оригинал квитанции об оплате судебного сбора.

Госпошлина

Порядок уплаты судебного сбора (госпошлины) регулируется нормами НК РФ.

Согласно этим нормам стоимость госпошлины по таким искам составляет 300 рублей для физических лиц и 6000 рублей для юридических.

Однако если в иске собственник желает еще возмещения материального или морального ущерба, тогда нужно будет дополнительно заплатить госпошлину, равную 4% от цены иска (общей суммы морального и материального вреда), но не менее 400 рублей.

Судебная практика

В принципе судебная практика по делам данной категории стоит на стороне владельцев жилья. Обобщая ее, нужно обратить внимание на несколько важных моментов.

  1. Владелец жилья обязан подтвердить юридический факт заключения договора найма жилого помещения. Нормы ГК РФ четко говорят о том, что такое соглашение должно быть составлено в письменном виде (нотариального заверения не нужно) и зарегистрировано в Росреестре (если квартирант будет проживать в квартире или доме больше одного года). Если это сторонами не соблюдается, то найм признается фиктивным и суд отказывает в исковых требованиях.
  2. Если собственник жилья пытается выселить квартиранта с занимаемой площади не по основаниям, перечень которых четко указан в ГК РФ, то суды отказывают в таких исках. Мотивация состоит в том, что есть четкий перечень оснований для прекращения договора найма, и если деяния ответчика под них не подпадают, то он имеет право дальше пользоваться жилым помещением.
  3. Если в заявленном иске имеются требования материально-правового характера, то есть возмещение какого-либо ущерба, то истец может требовать его индексацию с учетом процентной ставки Центробанка РФ и индекса инфляции.
Это интересно:  Обязательна ли повторная регистрация права собственности на дом (квартиру)?

Нужен юрист

Выселение квартирантов из коммунальной квартиры, впрочем, как и все жилищные споры, относятся к одной из самых сложных категорий гражданских дел, так как обе стороны защищены главным нормативным актом страны – Конституцией РФ.

Если вы не знаете, как выселить квартирантов, или же считаете, что собственник жилья неправомерно желает выселить вас, то обратитесь к специалистам нашего сайта за бесплатной консультацией.

Конечно можно и самостоятельно отстоять свои права в органе правосудия, однако только опытный юрист поможет вам сэкономить свое время и силы. Он поможет в решении таких вопросов:

  • сопровождение процедуры досудебного урегулирования конфликта;
  • сбор документов и доказательств, которые будут иметь для суда значение;
  • составление искового заявления и направление его в соответствующий судебный орган;
  • представительство в судебном разбирательстве;
  • принесение жалоб и ходатайств;
  • сопровождение процесса исполнения вердикта суда.
  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Как можно выселить квартирантов, которые не платят

Данная статья рассматривает вопрос, как можно выселить квартирантов, которые не платят.

Приводит основания для выселения и выписки, рассматривает порядок заключения договоров аренды.

Описывает порядок действий при выселении и судебную процедуру выселения.

В настоящий момент сдача квартир в аренду достаточно распространенное явление.

Ведь если сдать даже самую маленькую комнатенку в непрезентабельном районе можно получить довольно ощутимый дополнительный доход.

Это позволяет рассматривать вопрос сдачи пустующего жилья в аренду, как своеобразный вид бизнеса.

Но, как и всякий бизнес, он имеет свои риски. Поэтому, чтобы избежать ошибок, необходимо разобраться в правовых аспектах данного вопроса.

Юридическая сторона сдачи жилья в аренду

Сдавать в аренду жилье имеет право только собственник, на руках у которого находятся все правоустанавливающие документы на него.

Или лицо, которому собственник передал право осуществить сдачу жилья в аренду. Данное право закрепляется нотариальной доверенностью.

Право собственника жилой площади предоставлять ее для проживания другим лицам на основании договора найма или безвозмездно закреплено Жилищным кодексом (ст. 30 ЖК).

Если собственников несколько, согласие на сдачу квартиры в аренду должны дать все, причем письменно (ст. 76 ЖК).

Очень важно зафиксировать момент передачи жилья арендатору. Он должен лично удостовериться в состоянии квартиры, исправности бытовой техники и коммуникационных систем и письменно удостоверить этот факт.

Документом, подтверждающим, что передача квартиры состоялась и отражающим ее состояние на момент передачи, является акт приема-передачи квартиры, который является приложением к договору аренды.

Для того, чтобы избежать возможных разногласий в вопросах оплаты арендных платежей, передачу денег лучше также оформлять письменно (распиской).

Важно! В таком серьезном вопросе, как сдача жилья в аренду не стоит полагаться на риэлтора, если вы ищете арендаторов через агентство недвижимости.

Его задача – свести вас с арендатором и получить свои комиссионные. Все проблемы, которые могут возникнуть в будущем, придется решать самостоятельно.

Кроме того, как правило, риэлторы – это специалисты по недвижимости, а не юристы и в правовых аспектах сдачи в аренду жилья они не разбираются.

Подготавливаемые ими типовые договоры аренды чаще всего скачаны на интернет ресурсах, и не отражают индивидуальных особенностей конкретной сделки.

Поэтому лучше использовать бланк договора, составленный вами лично с помощью профессионального юриста.

Как правильно оформить договор

Переоценить значение данного документа невозможно, его наличие и правильное оформление позволит избежать ряда проблем и сэкономить деньги и нервы в будущем.

Поэтому его составлению в соответствии с требованиями действующих законов необходимо уделить максимальное внимание.

Договор о найме жилья представляет собой официальный документ, который подтверждает законность передачи недвижимости в аренду, а также отражает всю информацию об условиях сделки.

Гражданское законодательство предусматривает два вида договоров о передаче имущества в аренду:

Сторонами сделки являются арендатор и арендодатель. Обязательными условиями, отражения которых в договоре требует закон, для того что он был действительным, являются:

  • идентифицирующие данные сторон договора;
  • описание предмета договора;
  • размер аренды, которая будет уплачиваться арендатором;
  • порядок и сроки ее уплаты;
  • штрафные санкции за несвоевременную оплату арендных платежей;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за неисполнение его условий;
  • срок действия договора и прядок его пролонгации;
  • условия, при которых договор может быть расторгнут.

Договор должен быть подписан сторонами или их представителями, обладающими законными полномочиями (нотариально заверенной доверенностью, позволяющей выполнять данные действия от имени стороны договора).

Для того, чтобы избежать конфликтных ситуаций в договоре в обязательном прядке должны быть оговорены следующие условия:

Договор, оформленный по всем правилам, гарантирует возможность полноценной защиты своих прав в суде в случае их нарушения.

Можно ли выселить квартирантов с детьми зимой, читайте здесь.

Кто имеет право выписать

Административное законодательство (ст. 19.15 КоАП) предусматривает ответственность за проживание жильца в квартире без регистрации.

Причем этой ответственности подвержен как сам проживающий, так и собственник квартиры, допустивший проживание незарегистрированного жильца в своей квартире.

Сумма штрафа составляет от 2000 до 5000 рублей). В Москве и Петербурге сумма штрафов за такие нарушения доходит до 7000 рублей.

Поэтому если гражданин проживает в вашей квартире более 90 дней, регистрировать его придется, чтобы избежать административных санкций.

Не смотря на то, что это усложнит процесс выселения из квартиры в случае необходимости.

Выписать арендатора (снять с временной регистрации до окончания ее срока) может только ФМС РФ исключительно на основании:

Помимо этих оснований российское миграционное законодательство предусматривает возможность снять гражданина с регистрации в таких случаях:

Единственным исключением из этих правил является досрочное убытие гражданина временно зарегистрированного в квартире к своему постоянному месту проживания.

Основанием для этого будет заявление собственника квартиры (п. 30 Правил снятия с регистрации).

Подать заявление можно по почте или через портал государственных услуг.

Других основании для снятия с учета квартирантов российское законодательство не предусматривает.

Выселение квартирантов за неуплату

Если квартиранты нарушили условия договора и перестали вносить плату за свое проживание в соответствии с договором, арендодатель может настаивать на его досрочном расторжении и выселении их из квартиры.

Важно, чтобы эта возможность была предусмотрена договором (об этом говорилось выше). Выполнить эту процедуру можно только в судебном порядке.

Существует только одна возможность, как выселить квартирантов, которые не платят без суда – если срок договора найма истек.

В таком случае собственник квартиры будет иметь право обратиться в органы правопорядка с заявлением о незаконном проживании посторонних лиц на своей территории.

Но, в этом случае необходимо учитывать, что полиция сможет только составить соответствующий протокол и предупредить нерадивых квартирантов о том, что они нарушают закон.

Если они и в этом случае откажутся выселятся, все равно придется идти в суд.

Законные основания

Все спорные вопросы, возникающие по договору найма, в том числе и касающиеся неуплаты арендных платежей, как мы уже говорили, необходимо решать только в судебном порядке.

Важно! Не пытайтесь выселить арендатора из квартиры за неуплату посредством угроз и физического насилия.

Данные действия не имеют ничего общего с законом и могут быть чреваты привлечением к уголовной ответственности арендодателя за самоуправство.

Не стоит также пользоваться дубликатом ключей, проникать в жилище в отсутствие квартирантов и менять замки.

Квартирант проживает в квартире на законных основаниях, которые ему предоставляет договор найма (не смотря на то, что не уплачивает аренду).

Поэтому он будет иметь законные основания для обращения в суд и закон в этом случае будет на стороне арендатора.

Не редки случаи, когда арендатор (особенно злопамятный) в отместку выселившему его арендодателю выдвигает обвинения в краже ценностей. В такой ситуации оправдываться придется уже арендодателю.

Если вы захотите выселить квартирантов, которые нарушают условия оплаты и проживания, предусмотренные договором, закон будет на вашей стороне.

Поскольку собственник жилья обладает гораздо большими правами по сравнения с арендаторами.

Порядок действий

Если нерадивые квартиранты, переставшие платить по договору, отказываются выехать, собственник должен предупредить их за три месяца до окончания срока договора о необходимости выселиться двумя способами:

  1. Письменным уведомлением.
  2. В присутствии двух свидетелей (ст. 684 ГК).

Если арендаторы квартиры не выехали в срок указанный в уведомлении, собственник квартиры имеет право обратиться в суд.

Для обращения в суд необходимо составить иск и подготовить доказательственную базу, после чего останется ждать решения.

Если и после вынесения решения квартиранты не выедут, собственнику нужно получить в суде исполнительный лист и передать его на исполнение в исполнительную службу.

После чего будет открыто исполнительное производство и судебные приставы произведут принудительное выселение.

Разбирательство в суде

Любая конфликтная ситуация, при которой арендатор и арендодатель не смогли прийти к соглашению рассматривается в судебном порядке. Рассмотрение проводят районные суды.

Данная категория дел относится к неимущественным спорам, их подсудность определяется по месту расположения квартиры. Подать иск может собственник квартиры или члены его семьи.

В своем решении суд будет руководствоваться Конституцией РФ, Гражданским и Жилищным Законодательством.

А также учтет все обстоятельства дела, которые подтверждены сторонами документально. Вынесенное решение будет обязательным для исполнения.

Если квартиранты откажутся его выполнять, выселение в принудительном порядке проведут судебные приставы.

Такое выселение будет проходить с привлечением понятых и сотрудников правоохранительных органов.

Исковое заявление

Иск о выселении составляется в соответствии с нормами процессуального законодательства (ст.ст. 131, 132 ГПК).

Иск должен содержать:

Также в иске необходимо указать:

  • формулировку исковых требований;
  • список приложений;
  • подпись истца.

Если форма заявления, установленная процессуальным законодательством, будет нарушена, суд вернет иск для устранения недостатков.

Собственник имеет право требовать от квартирантов возмещения судебных издержек, к которым можно отнести уплату госпошлины и оплату услуг юриста.

Произведенные расходы необходимо будет подтвердить документально.

Можно ли выселить человека из квартиры без его согласия, читайте тут.

Все нюансы о выселении из коммунальной квартиры за долги, читайте здесь.

Доказательная база

Для доказывания своей позиции в суде собственнику квартиры понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы.
  2. Договор аренды.
  3. Акт о вселении (приема-передачи квартиры).
  4. Расписки об оплате арендных платежей и внесении залога.
  5. Выписки из лицевых счетов коммунальных служб, подтверждающие не уплату коммунальных услуг (если обязанность оплаты коммунальных платежей по договору аренды лежала на арендаторе).
Это интересно:  Регистрация сделки купли-продажи квартиры в регистрационной палате

В споре о выселении квартирантов в связи с неуплатой аренды, одним из основных доказательств будет уведомление о необходимости выселиться.

Которое закон предписывает вручить квартирантам за три месяца до выселения (ст. 684 ГК).

Доказать, что данный документ был вручен квартирантам может их подпись на уведомлении.

Предоставляя данный документ для подписи квартирантам, не забудьте указать на нем дату вручения.

Именно от этой даты будет зависеть срок обращения в суд (три месяца с момента вручения).

Если квартиранты отказываются получить уведомление и поставить на нем свою подпись, направьте его по почте с уведомлением о вручении.

Для суда это будет достаточным доказательством для того, чтобы принять спор к рассмотрению.

Получили квартиранты уведомление или нет в таком случае не важно, главное, чтобы вы смогли предоставить в суд доказательства их отправки.

В заключении хочется еще раз подчеркнуть значимость договора найма во взаимоотношениях сторон.

Данный документ, фиксирующий договоренности сторон арендных правоотношений, в том числе и условия оплаты арендных платежей полезен как нанимателю, так и наймодателю.

Защищая интересы квартирантов, договор дает гарантии не остаться на улице в самое неподходящее время.

Но в первую очередь договор будет полезен собственнику квартиры, предоставив ему возможность действовать в рамках правового поля.

Невнесение аренды квартирантами на протяжении двух месяцев по краткосрочному договору найма и шести – по долгосрочному, является основанием для досрочного его расторжения и выселения неплатежеспособных нанимателей.

И урегулировать все спорные вопросы, связанные с просрочкой оплаты будет легче при наличии грамотно составленного договора.

Как выселить квартирантов. Что делать, чтобы принудительно выписать квартиранта, как защитить свои права в суде.

Возникновение различных конфликтных ситуаций в сфере аренды жилого помещения – не редкое явление. Очень важно знать методы их решения, чтобы в нужный момент суметь защитить свои права.

Мы подготовили для вас статью, подробно рассказывающую какие способы выселения существуют, как это зависит от наличия договора и другие особенности подобных случаев.

○ Как выселить квартирантов, проживающих без договора?

Несмотря на то, что законодательство запрещает аренду квартир без официального договора, многие арендодатели пренебрегают этим запретом. Чаще всего это связано с нежеланием платить налоги с прибыли, получаемой за аренду. Реже основаниями является нежелание заниматься бюрократическими тонкостями или излишняя доверчивость.

✔ Основания для выселения.

Независимо от того, как пришли к подобному решению участники правовых отношений, следует учитывать, что отсутствие договора существенно повышает риск несоблюдения сторонами своих обязанностей.

Так, в этом случае, хозяин помещения может в любой момент отменить аренду в одностороннем порядке, что невозможно при заключенном соглашении. Причинами обычно является:

  • Систематическое нарушение сроков платы за проживание.
  • Нарушение определенных устных договоренностей с арендодателем.
  • Использование жилплощади не по назначению.
  • Отсутствие должного ухода за квартирой, вследствие чего состояние имущества ухудшается и др.

✔ Вправе ли собственник выселить арендатора?

Арендодатель может в любой момент прекратить аренду просто отменив ее. Перечисленные выше причины являются основанием для выселения при обращении в суд. Если собственник планирует своими силами справиться с проблемой, причины такого решения могут быть самыми разными. При этом арендатор не сможет противиться выселению, так как нет договора, который защищал бы его права.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор не заключен.

Если нет подписанного соглашения, отношения между хозяином жилплощади и арендатором регулируются ЖК РФ и ГК РФ.

  • «1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
  • 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ)».

Так, хозяин обладает правом владения жилплощадью и возможностью совершать с ней различные операции, в том числе и сдавать в аренду.

Что касается квартиросъемщика, без существования договора, он имеет право пользоваться переданным ему имуществом и осуществлять ремонтные работы. Важно учитывать, что отсутствие подписанного соглашения практически оставляет квартиранта без прав.

✔ Способы выселения.

Если арендатор отказывается покинуть жилье в добровольном порядке, можно прибегнуть к определенным действиям, которые помогут разрешить ситуацию.

  1. Сменить замок. Это самый быстрый и легкий способ закрыть доступ в квартиру арендатора. Однако следует учитывать, что если выселение происходит исключительно по желанию собственника без обоснованных претензий, то арендатор может подать иск на признание устного договора недействительным.
  2. Полиция. Можно вызвать участкового, который засвидетельствует отказ квартиранта покинуть жилплощадь, а также зафиксирует реальное состояние жилища.
  3. Суд. Это крайняя мера, до которой редко доходят участники правовых отношений без договора. Метод заключается в направлении иска с требованием освободить жилплощадь и указанием предпринятых действий.

✔ Особенности выселения для коммунальных квартир, малосемеек, квартирантов с детьми.

Когда речь идет о коммунальной квартире, основанием для выселения могут стать жалобы соседей на нарушения своих прав. Отсутствие договора значительно облегчает процесс освобождения жилплощади от арендатора.

Если арендуется комната в малосемейной квартире, основанием для выселения, как правило, является задолженность по оплате коммунальных услуг либо арендной платы. Также требование покинуть комнату может исходить от соседей, которые страдают от неподобающего поведения квартиранта. В данном случае они составляют иск, если сам арендатор уклоняется от него.

Также не является основанием для отмены процедуры выселения наличие маленького ребенка. В данном случае окончательное решение хозяина зависит от его совести. Однако если дело дойдет до суда, наличие маленького ребенка может быть признано смягчающим обстоятельством и основанием для отмены решения о выселении.

✔ Выселение в зимний период.

При отсутствии договора освободить жилплощадь от квартирантов можно с помощью полиции. Нужно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о том, что в принадлежащей заявителю квартире находятся посторонние лица, отказывающиеся его покинуть.

Однако при этом следует учитывать, что взыскать долги по арендной плате и компенсацию за порчу имущества будет невозможно.

○ Как выселить квартирантов, проживающих по договору?

Если стороны заключили договор аренды, это в значительной мере защищает их от ненадлежащего поведения контрагента.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор заключен.

При условии, что в договоре не прописано иное, квартирант обладает следующими правами:

  • Возможность пользоваться переданным ему имуществом в полной мере.
  • Возможность приглашать временных постояльцев, при условии, что это не будет повторяться каждый день.
  • Иметь преимущественное право на заключение нового договора.
  • Сдавать квартиры в субаренду с согласия собственника и др.

В то же время он обязан:

  • Содержать переданное имущество в том же состоянии, в котором его принял с учетом естественного износа.
  • Использовать жилье исключительно по назначению.
  • Вносить арендную плату в установленный соглашением срок и т.д.

Права арендодателя по типовому договору аренды следующие:

  • Сдавать жилье в аренду.
  • Систематически проверять его состояние.

Обязанность у него при этом одна:

  • Представить имущество во временное пользование в соответствии с составленным актом приема-передачи (если впоследствии обнаружатся дефекты, не обозначены в момент договора, хозяин должен их устранить).

✔ Выселение по сроку окончания договора.

Если срок действия аренды закончился, новое соглашение составляется исключительно с согласия каждого участника. При этом никто не может склонить другую сторону к подписанию документа.

Но если жильцы отказываются покинуть квартиру после истечения срока действия договора, можно пригласить на помощь полицию, которая составить необходимые для суда протоколы.

✔ Досрочное выселение.

Право на досрочное прекращение договора найма имеет только наниматель. Хозяину площади для выселения квартирантов до истечения срока действия договора необходимо обратиться в суд, представив доказательства наличия оснований. К таковым относится:

  • Систематическая неоплата арендной платы.
  • Нарушение правил проживания и создание ситуаций, угрожающих жизни и здоровью соседей.
  • Признание дома ветхим.

✔ Уведомление о выселении.

Прежде чем приступать к принудительному выселению нужно попытаться решить дело мирным путем, предложив квартиранту добровольно покинуть помещение. Для этого нужно написать уведомление о требовании выселения. Специальных требований к его оформлению нет, но необходимо прописать:

  • Личные данные участников договора.
  • Описание претензии, предъявленной компании.
  • Сроки для освобождения жилплощади.

Уведомление желательно отправить заказным письмом. Подпись квартиранта подтверждает факт получения извещения.

○ Выселение через суд.

Обращение в судебные инстанции является единственным способом принудительного выселения квартирантов.

✔ Если арендатор без договора.

Первым шагом к выселению станет извещение арендатора о своем намерении потребовать освобождения жилища. Это делается для того, чтобы у квартиранта была возможность исправить претензии. Если этого не происходит, следует обращение в суд с приложением документов:

  • Устанавливающих личность.
  • Подтверждающих право собственности.
  • Квитанции о наличии долгов по оплате коммунальных услуг и других бумаг по требованию суда.

Решение суда зависит от конкретных обстоятельств дела. Но чаще всего при расторжении аренды за отсутствие платы, суд становится на сторону арендодателя. Хотя не стоит упускать из виду риск привлечения его к ответственности за попытку сокрыть доходы от сдачи квартиры внаем.

✔ Если арендатор с договором.

При наличии заключенного соглашения, основанием для выселения является несоблюдение его пунктов, а именно:

  • Отсутствие своевременной арендной платы.
  • Использование жилья не по назначению.
  • Ухудшение состояния вещей, переданных во временное хранение.
  • Поведение, создающее угрозу для соседей.

Если квартиранты оформили временную регистрацию в арендуемой квартире, их можно выселить досрочно только в судебном порядке.

Документы, которые требуется приложить к иску:

  • Правоустанавливающие.
  • Доказывающие факт систематического нарушения правил проживания (свидетельские показания, протоколы участкового).
  • Копию договора аренды, иные документы по желанию истца.

Процедура принудительного выселения может начаться только после вынесения соответствующего судебного решения.

Таким образом, в большинстве случаев закон стоит на стороне арендатора, защищая его права при наличии договора. Именно поэтому настолько важно заключать договор аренды в письменной форме, а не в устной.

○ Советы юриста:

✔ Квартирант, с которым заключен договор не платят за коммунальные.

Обязательство по оплате коммунальных услуг не закрепляется за арендатором автоматически. Их неоплата станет основанием для выселения только если соответствующее обязательство внесено в договор аренды. Если договор заключен на срок менее 1 года, основанием для его расторжения и выселения станет просрочка в 2 месяца. А если срок соглашения больше года, тогда количество неоплаченных месяцев должно быть не менее 6.

✔ Арендатором недовольны соседи.

Создание некомфортных условий для проживающих рядом людей является одним из оснований для расторжения договора аренды и выселения квартиранта. Поэтому если соседи будут систематически выражать свое недовольство, хозяин квартиры может решить освободить ее. При наличии договора это придется делать в судебном порядке, и тогда понадобятся свидетельские показания соседей. А если договора аренды нет, то хозяину даже не нужно объяснять причины, по которым он выселяет квартиранта.

Хозяин арендуемой квартиры требует освободить её в ближайшие три дня. Правомерно ли такое требование? Рассказывает Мария Евневич в программе Право имею».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как выселить переставших платить арендаторов

Отъявленные негодяи занимают вашу квартиру и отказываются съезжать — вполне реальная ситуация, если вам не повезло с арендаторами. Лайфхакер спешит на помощь и разбирается, как и в каких случаях недобросовестных жильцов можно выселить из сдаваемой недвижимости.

В каких случаях выселять квартиросъёмщика законно

Решить сдавать квартиру и найти жильцов не так и сложно. Но что делать, если арендаторы перестают платить и отказываются идти на контакт? Как быть с людьми, занявшими ваше собственное жильё?

Это интересно:  Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Самое главное в вопросе выселения — форма заключения договора аренды. Если вы договорились с жильцами на словах (устно обговорили условия, пожали друг другу руки и передали ключи), то фактически в вашей квартире они живут «на птичьих правах». Но когда заключён письменный договор, следует действовать исключительно по закону. Лайфхакер рассмотрит оба варианта.

Как выселить арендаторов, с которыми не заключён письменный договор

При отсутствии письменного договора коммерческого найма помещения у арендаторов нет прав в нём находиться. И процедура выселения будет чрезвычайно лёгкой. Если жильцы отказываются выезжать добровольно, можно действовать двумя способами.

  • Явитесь в квартиру с требованием немедленно освободить незаконно занятое помещение. Вызовите полицию (или пригласите участкового полицейского) и найдите нескольких свидетелей (подойдут соседи по лестничной клетке). Но помните, полиция не будет помогать вам выдворять жильцов: сотрудники полиции будут обеспечивать правопорядок.
  • Вы имеете право сменить замки и вынести вещи арендаторов на лестничную площадку. Для законности этого процесса пригласите участкового полицейского и захватите с собой документы на квартиру.

Как выселить арендаторов, проживающих по договору

Согласно Конституции РФ никто не может быть лишён жилища произвольно. Согласно договору найма жилого помещения (он же договор аренды) для ваших жильцов таким жилищем является именно ваша квартира. И они имеют больше прав по его расторжению: если арендатор по своему желанию может прекратить аренду в любое время, собственник делает это только через суд и при наличии веских причин.

На каких основаниях можно выселить арендаторов

По закону нерадивых жильцов можно выселить при следующих условиях.

  • Они задолжали арендную плату больше чем за полгода. При условии, что в вашем договоре не указаны иные сроки оплаты.
  • Они уже дважды забывали внести плату за квартиру — в случае, если договор аренды заключен меньше чем на год.
  • Они портят или рушат вашу квартиру.
  • Квартиру собираются признать аварийной или непригодной для проживания.
  • Они используют жильё не по назначению. Например, не проживают в квартире, а устроили в ней склад или магазин.
  • Они систематически нарушают права соседей. Это могут быть регулярные буйные вечеринки или выбрасывание токсичного мусора в подъезд. Фиксировать такие нарушения могут сотрудники полиции: позднее протоколы об административных нарушениях помогут в судебном разбирательстве.

При этом в двух последних случаях арендодатель должен сначала попросить жильцов исправить нарушения. Но если и после этого они бездействуют, вопрос с выселением можно начинать решать в суде.

Как выселить арендаторов через суд

Необходимо составить исковое заявление в районный суд по месту нахождения сдаваемой квартиры. В заявлении указываются данные о вас, вашей квартире, о личности жильцов, требование о их выселении и его обоснование. Также прикладываются ксерокопии документов, подтверждающих ваше заявление: паспорт, договор купли-продажи (или наследования) квартиры, договор аренды с жильцами и подтверждение ваших к ним претензий. Дополнительно оплачивается госпошлина.

Увы, быстро разрешить вопрос через суд не получится: срок рассмотрения дела — до двух месяцев. А в течение месяца после принятия решения у арендаторов будет месяц на подачу апелляции. Судебное решение исполняться будет ещё два месяца.

Кроме того, судья может дать арендатором год для устранения нарушений, на которые вы жаловались. Например на то, чтобы привести в надлежащий вид испорченную жилплощадь.

Почему квартиросъёмщика нельзя выселять насильно

Казалось бы, зачем собирать бесконечные документы для судебных заседаний и терпеливо ожидать исполнения судебного решения, когда можно попросить пару крепышей поговорить со злостными арендаторами «по-хорошему»? Увы, это приведёт к плохим последствиям.

  • Самостоятельное выселение жильцов (например, если вы вынесете их вещи на улицу, смените замки на дверях) может квалифицироваться как самоуправство. Это статья 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, по которой вам грозит штраф в размере от 100 до 300 рублей.
  • А если в процессе вышеописанных действий ещё и причинить существенный вред имуществу жильцов, это самоуправство уже по Уголовному кодексу РФ. То есть реальное преступление с возможным штрафом до 80 000 рублей или арестом до 6 месяцев.

Полицейские также не смогут помочь вам с вопросом выселения. Они вправе лишь зафиксировать факт нарушения прав и интересов соседей, если съёмщики, например, устроили очередную гулянку. Но освобождать жилплощадь от них — вне компетенции полиции.

Поэтому, если договориться с недобросовестными арендаторами не получается, лучше не переусердствовать: выбирайте законные пути решения проблемы.

Как выселить квартирантов, которые не платят

Собственники квартир, комнат, домов и прочих жилых помещений вправе передавать недвижимое имущество физлицам-арендаторам в порядке платного пользования. Однако, нередки случаи, когда квартиранты нарушают условия договора, именно портят имущество собственника, доставляют неудобства соседям, не оплачивают арендные платежи. В статье разберем, как выселить квартирантов, которые не платят, каков порядок выселения при наличии и отсутствии договора аренды, как выселить недобросовестного арендатора через суд.

Способы предоставления жилья в найм

Собственник квартиры имеет законное право сдать во временное пользование свою жилую недвижимость и получать плату за пользование ею. Существуют два виды договоренности между собственником и нанимателем:

  • по договоренности (на устных основаниях);
  • заключение договора найма.

Наиболее распространенный вид сдачи жилья — без заключения договора. Уклонение от налогов является основной причиной сдачи в аренду жилья на устных основаниях. Но в то же время собственник жилья не защищен в правовом плане в случае возникновения спорных ситуации. Нет возможности обратится в милицию и суд, так как возникает риск привлечения налоговых органов. А это в свою очередь приведет к уплате налогов собственником квартиры, а также возникновения штрафа за несвоевременную уплату налога.

В то время, как заключение договора между собственником и квартирантом и своевременная уплата налогов, закрепляет за собственником право обратится в милицию либо суд в случае каких-либо нарушений.

Договор найма квартиры

Самым надежным для обеих сторон является заключение договора найма. Согласно договора собственник квартиры обязуется предоставить жилое помещение нанимателю для проживания в нем на определенный срок и за определенную плату. Договор заключается в письменной форме.

В свою очередь сдача квартиры юридическим лицам происходит на основании договора аренды. Данную квартиру можно использовать только в целях проживания.

Основным требованием сдачи квартиры является пригодность помещения и обеспечение нанимателя коммунальными услугами. За нанимателем закреплены также следующие обязанности по обеспечению:

  • сохранности помещения;
  • своевременную оплату за квартиру.

Сроки и размер платы должны быть зафиксированы в договоре. Срок договора не может превышать 5 лет. Не допускается одностороннее изменение условий договора. В договоре должны быть зафиксированы следующие обязательные реквизиты:

  • идентификационные данные подписывающих сторон;
  • предмет договора (адрес, квадратура жилого помещения);
  • сроки и порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • срок договора и условия расторжения.

За нанимателем закреплено право расторгнуть договор найма предупредив наймодателя в письменном виде за три месяца. Также наниматель может расторгнуть договор в судебном порядке.

Как выселить квартирантов, которые не платят

В настоящее время нередки случаи, когда арендодатели жилого имущества нарушают порядок оплаты за квартиру, а именно несвоевременно вносят арендную плату, недоплачивают собственнику, в связи с чем образуется существенная задолженность. В подобных случаях арендодатель имеет все основания выселить квартирантов. Ниже представлена подробная информация о порядке выселения арендаторов жилого помещения как при наличии договора аренды, так и при его отсутствии, а также описана процедура выселения квартирантов в судебном порядке.

Выселение квартирантов при заключении договора найма

Согласно действующего законодательства, выселение квартирантов может происходить как на добровольных началах, так и в принудительном порядке.

Согласно Конституции РФ ни один гражданин не может быть произвольно лишен жилья. Однако существуют следующие законные основания для выселения квартирантов:

  • несвоевременная оплата;
  • нанесение ущерба имуществу;
  • окончание срока договора.

В случае неуплаты квартирантом зафиксированной в договоре суммы за пользование квартирой, собственник квартиры на законных основаниях может вызвать сотрудников милиции либо МЧС для взлома двери и доступа к собственному помещению.

Правоохранительные органы не участвуют в спорах между квартирантов и собственником, но при этом в их функцию входит разрешение гражданско-правовых споров.

При нарушении пунктов договора найма, а именно несвоевременная оплата либо отсутствие оплаты за пользование квартирой, собственнику необходимо:

Шаг 1. Собственник квартиры должен вручить квартиранту уведомление, в котором будет указаны причины, а также сроки для освобождения квартиры. В случае отказа квартирантов подписывать уведомление, возможен вариант отправки письма с уведомлением о получении либо устного уведомления о выселении при присутствии двоих или более свидетелей.

Шаг 2. В случае отказа квартирантами покинуть помещение, собственнику квартиры необходимо подать иск в суд. К иску прикрепить копию уведомления о выселение квартирантов (при наличии).

Шаг 3. При положительном решении суда собственнику квартиры необходимо вызвать сотрудников правоохранительных органов для выселения квартирантов.

Выселение квартирантов без заключения договора найма

При отсутствии договора найма не существует законных оснований пользования жилой недвижимостью. Процедура выселения состоит в следующем:

Шаг 1. Письменное уведомление квартирантов о причинах и сроках выселения.

Шаг 2. Вызов правоохранительных органов и предъявления им всех правоустанавливающих документов, а также документов, удостоверяющих личность.

Шаг 3. Оплата госпошлины.

Шаг 4. Освобождение квартиры от вещей квартирантов и замена замков.

Фактически отсутствие договора найма подтверждает незаконное занятие жилого помещения посторонними лицами.

Для получения возмещения платы за пользование квартирой, необходимо предоставить доказательства. Без наличия доказательств задолженности, получить возмещение будет фактически невозможно. При привлечении сотрудников налоговой службы необходимо будет оплатить налоги и штраф за неуплату.

Расторжение договора найма в судебном порядке

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по заявлению одной из сторон.

Собственник квартиры может обратится в суд для расторжения договора найма по следующим причинам:

  • при долгосрочном найме: на протяжении 6 месяцев квартиранты не проводили оплату за жилое помещение;
  • при краткосрочном найме: квартиранты нарушали срок оплаты либо не проводили оплату более двух раз;
  • порча жилого помещения квартиросъёмщиком либо третьими лицами;
  • признание жилого помещения аварийным;
  • систематическое нарушение правопорядка;
  • использование помещения не по назначению.

Максимальный срок устранения вышеуказанных нарушений не может быть более одного года.

При подаче искового заявления необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • двусторонне подписанный договор найма;
  • акт о вселении либо акт приема-передачи квартиры;
  • расписки об оплате арендных платежей и внесении залога;
  • выписки из лицевых счетов коммунальных служб, подтверждающие неуплату коммунальных услуг (если обязанность оплаты коммунальных платежей по договору аренды лежала на квартирантах);
  • доказательства вручения уведомления о выселении.

В случае удовлетворения искового заявления собственника, квартиранты обязаны в установленный судом срок покинуть занимаемую квартиру. Если квартиранты нарушили этот срок, тогда выселения происходит на основании исполнительного листа при присутствии судебных приставов. Для этого нет необходимости дополнительно уведомить квартирантов. Принудительное выселение происходит по факту прибытия судебных приставов.

В процессе выселения необходимо сделать опись вещей квартирантов. Так как может последовать встречный иска о краже имущества квартирантов. Для этого оформляется соответствующий Акт.

Одним из главных недостатков при судебном разбирательстве существует вероятность затягивания судебного дела.

Самостоятельно производить вывоз вещей нанимателей не рекомендуется.

Статья написана по материалам сайтов: gosdetstvo.ru, domdomoff.ru, topurist.ru, lifehacker.ru, 1000meters.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector