Купил квартиру с прописанным человеком: как выписать, каков образец заявление в суд на выписку бывшего собственника и жильцов купленного жилья, а также что делать, если прошлый владелец не выписывается?

Здравствуйте. Я приглашенный адвокат с юридического бюро «Бессонов и партнёры». Специализируюсь на выписке граждан по суду.

В п. 1 ст. 35 ЖК РФ и пп. 5 (е) п. 31 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 четко написано, что выписать любого человека из квартиры без его согласия можно только ЧЕРЕЗ СУД. Это также относится к людям, которые отказались от участия в приватизации. По другому никак.

Поэтому, если после покупки квартиры прежние собственники и их члены семьи отказываются или игнорируют требование выписаться, то нынешним хозяевам нужно подать в районный суд исковое заявление о прекращении прав пользования жилым помещением. В суд придется обратиться, даже если в договоре купли-продажи есть пункт, что прежние собственники выпишутся в течении определенного срока.

Небольшое отступление: Давно нет таких понятий как прописка и выписка. Есть регистрация по месту жительства и снятие с регистрации по месту жительства. Но ко мне всегда обращаются за помощью именно с такой формулировкой — Как выписать того или иного гражданина. В статьях я пишу понятно именно для простых пользователей, не для юридически подкованных.

Содержание

Что говорит закон? На какие статьи опираться?

Хорошо, если в договоре купли-продажи есть пункт, в котором указано, что бывшие собственники и другие прописанные должны выписаться в течении определенного срока. Для судьи это весомый аргумент, т.к. данное условие не было выполнено.

Если в договоре купли-продажи такого пункта нет, то ничего страшного — на помощь приходит Гражданский Кодекс (ГК РФ). Ниже написана логическая цепочка, на основании каких статей ГК РФ можно опираться:

  1. П. 1 ст. 209 ГК РФ — собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (квартирой). ↓
  2. П. 1 ст. 235 ГК РФ — право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Объяснение — Прежний собственник после продажи квартиры не имеет права пользоваться квартирой, проживать в ней. ↓

Ст. 304 ГК РФ — собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Объяснение — права собственников квартиры нарушены проживанием (пропиской) прежних хозяев и они имеют права требовать устранить эти нарушения. ↓

П. 2 ст. 292 ГК РФ — переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Объяснение — выписать по суду можно и тех, кого прежний собственник прописал.

Подведем итог — выписать бывших хозяев, членов их семей и всех кого они прописали можно, т.к. они мешают нынешним собственникам полностью владеть и распоряжаться квартирой. На основании пункта в договоре купли-продажи (если он есть) и статей ГК РФ суд должен вынести судебное решение в пользу нынешних собственников. Копию этого решения нужно отнести в отдел УМВД и уже сотрудники УМВД выпишут бывших хозяев (снимут с регистрационного учета). Об этом более подробно написано внизу в инструкции.

Идем в суд

Стороны в суде: Истец — нынешний собственник квартиры. Истцом может быть один из собственников, фигурировать в исковом заявлении и в суде всем не обязательно. Также от истцов могут быть представители. Обычно это адвокаты или юристы, которые по доверенности от собственников представляют и защищают их интересы в суде; Ответчик — те, кого хотят выписать. В данном случае это предыдущие собственники, члены их семьи и другие прописанные в квартире; Третья сторона — свидетели (если они есть). Представитель Управления по вопросам миграции ГУ МВД субъекта (практически никогда не присутствует на судебном заседании). Представитель с органов опеки, если выписывают несовершеннолетнего (в основном не присутствуют).

    Составить исковое заявление.

→ Юристы составят исковое заявление в суд на выписку человека Оставьте заявку и юристы без ошибок составят правильное исковое заявление в суд для выписки человека. Без выезда в офис. Плюс бесплатная юридическая консультация. Правовед.RU

Бланк искового заявления на выписку бывших собственников и членов их семьи, как его заполнить + образец находится этой статье.

Официальное название — исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением. НЕ нужно в заявление добавлять про снятие с регистрационного учета, а только о прекращении прав пользования.

Важно. В исковом заявлении адресом проживания бывших собственников обязательно пропишите адрес квартиры, из которой хотите их выписать. Это нужно чтобы суд отправил им судебные повестки (ст. 113 ГПК РФ). По логике суда адресом проживания ответчиков является адрес их прописки (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N25). Даже если они не проживают по адресу прописки и не получат извещение, суд все равно посчитает извещение доставленным. Получение извещений — это обязанность гражданина. Суд по закону принял все меры извещения, и если они не явятся на судебное заседание, судья рассмотрит дело без их участия (заочно по п. 4 ст. 167 ГПК РФ).

Почему стоит доверить составление искового заявления адвокату

Почти каждая ситуация при выписке через суд индивидуальна. Выше я указал ссылку на статью с бланком искового заявления, как его заполнить и образец. Но в статье только типовой бланк и, возможно, в нём нет тех пунктов, которые нужно указать именно в вашей ситуации. Даже из-за небольшой неточности в заявлении, ее могут отклонить. Поэтому составлять исковое заявление советуем у юристов или адвокатах, которые имеют знания и опыт.

→ Юристы составят исковое заявление в суд на выписку человека Оставьте заявку и юристы без ошибок составят правильное исковое заявление в суд для выписки человека. Без выезда в офис. Плюс бесплатная юридическая консультация. Правовед.RU

Подать исковое заявление и другие документы в районный суд.

Ещё раз напоминаю, подать заявление в суд и участвовать в нем можно одному из собственников, всем необязательно. Кто фигурирует в исковом заявлении, тот и подает. Или вместо собственника иск может подать нанятый адвокат по доверенности.

Обратиться нужно в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24 и ст. 28 ГПК РФ). Сначала в канцелярии суда нужно взять квитанцию на оплату гос.пошлины. Размер гос.пошлины — 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) и оплатить её можно в самом здании суда. После оплаты уже в приемную суда (экспедиция) подаете следующие документы (оригиналы и копии):

  • Исковое заявление.
  • Паспорт(а) истца(ов) или паспорт доверенного лица с нотариальной доверенностью. Если один из истцов несовершеннолетний, то его свидетельство о рождении.
  • Документ, который подтверждает право собственности на квартиру. К этому документу относятся свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на квартиру. Свидетельство о праве собственности не выдают с 2016 года. Если свидетельства на руках нет, то вместо него как раз и подойдет выписка из ЕГРН. Выписка нужна бумажная, как ее заказать читайте здесь. Если есть свидетельство, то советуем принесите и его и выписку из ЕГРН.
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных лиц по форме №9). В ней указаны ФИО зарегистрированных (прописанных) граждан в квартире, в том числе и прежних собственников и те, кого они прописали. Инструкция получения читайте по этой ссылке.
  • Чек с квитанцией на оплату гос.пошлины.

Судья рассмотрит заявление и назначит дату предварительного заседания.

В течение 5 рабочих дней со дня подачи документов судья рассмотрит искового заявление и решит, что с ним делать дальше — принять, отклонить или оставить без движения.

Если исковое заявление судьей принято, то будет назначена дата предварительного судебного заседания, по закону в течение месяца со дня принятия заявления (п. 1 ст. 154 ГПК РФ). Суд отправит заказным письмом истцу(ам), ответчику(ам) и третьим лицам уведомления о дате, времени и месте заседания.

Проведение предварительного судебного заседания.

Предварительное заседание является подготовкой к судебному разбирательству. В нем судья выслушивает требование истцов и рассматривает поданные документы. Если документов не хватает, то судья укажет какие именно.

После этого будет назначена дата судебного заседания. Сторонам опять пошлют повестки, но уже о проведении судебного заседания.

Проведение судебного заседания.

В самом судебном заседании судья сначала озвучит требования по иску.

Что нужно делать истцам?

Если в договоре купли-продажи есть пункт, в котором указано, что бывшие собственники и другие прописанные должны выписаться в течение определённого срока, то истцам необходимо указать на этот пункт. Естественно, договор-купли продажи должен быть при себе.

Даже если такого пункта нет, истцам нужно сообщить судье, что на основании ГК РФ прописка прежних собственников мешает свободно пользоваться квартирой и требуют устранить нарушения их прав. На какие статьи ГК РФ опираться написано выше.

Обычно, судье должно хватить этих аргументов, чтобы вынести решение в пользу истцов. На практике, для вынесения решения в этом случае хватает одного судебного заседания.

Объявляется решение суда.

Судья объявит решение в пользу одной из сторон. Судебное решение может быть очным или заочным, т.е. на усмотрение судьи. Очное решение вступает в силу через месяц, заочное через месяц и 7 дней. В течение данных сроков проигравшая сторона может подать апелляцию.

  • В канцелярии суда забрать копию судебного решения. О готовности можно узнать, позвонив в канцелярию суда.
  • Отнести копию судебного решения в отдел УМВД (бывший УФМС).

    Если суд принял решение в пользу нынешних собственников и оно вступило в силу, нужно обратиться в районный отдел по вопросам миграции УМВД (бывший УФМС) и отдать копию судебного решения. В течение 3 рабочих дней прежних собственников выпишут с квартиры (снимут с регистрационного учета).

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.

    Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается?

    Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, покупатели рассчитывают на свободное пользование новой собственностью. Но зачастую купленная недвижимость оказывается обремененной. Одной из сложностей считается не выписка бывшего собственника из уже проданной им квартиры. Нередко это идет вразрез с договоренностями между продавцом и покупателем. Возникает необходимость выписать бывшего собственности из купленной квартиры. Что делать в случае отказа выписываться добровольно? Постараемся ответить на все вопросы с позиции законодательства.

    Рекомендуем прочитать, как выписать не собственника квартиры без его согласия. Процедура несколько отличается, однако порядок действий совпадает.

    Основное преимущество квартир в новостройках перед вторичным рынком жилья – отсутствие прежних собственников. Жилье сдается в эксплуатацию сразу после окончания строительства дома. Однако покупаемые площади на «вторичке» уже обжиты и находятся в удобном районе. Оформляя сделку, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры.

    Процесс выписки прежнего собственника возможен как по договоренности, так и без нее. Сейчас часто прописывают в договоре, что бывший хозяин снимется с регистрационного учета сразу после завершения продажи квартиры. Следовательно, если условие не выполняется – новый собственник вправе обратиться в суд. Указывать нужно именно на нарушение пункта договора о выписке из жилого объекта.

    Прекращение регистрации бывшего хозяина квартиры возможно на основании положений Гражданского кодекса:

    • Собственник обладает преимущественным правом иметь во владении, пользоваться и всячески распоряжаться судьбой недвижимости (ст. 209 ГК РФ).
    • Вступивший в права собственник вправе требовать устранения нарушений, посягающих на его жилье (ст. 304 ГК РФ) – одним из таких нарушений вполне может являться прописка продавца, как прежнего распорядителя дома.
    • Вместе с продажей квартиры завершаются и права пользования жилплощадью для членов семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ) – законодатель определяет «членами семьи» всех, кто был прописан в квартире до момента совершения сделки купли-продажи жилого объекта.

    Таким образом, закон всячески защищает права собственников недвижимости. При ущемлении своих интересов новый владелец квартиры может обратиться за принудительной выпиской.

    Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться?

    Несмотря на защиту интересов собственника закон ничем не ограничивает право продавать квартиру с зарегистрированными в ней людьми. Например, покупатель квартиры сам даёт согласие на сохранение прописки за бывшим хозяином и членами его семьи. Но происходит это крайне редко.

    Основной документ, который регулирует вопрос выписки из квартиры – договор купли-продажи в письменном виде. Узнать о том, кто прописан в квартире на момент совершения сделки должен сам покупатель. Кроме того, нужно обговорить с продавцом точный срок выписки. Это своего рода гарантии на случай отказа бывших владельцев сниматься с учета из квартиры. Обладая доказательствами нарушений договора со стороны продавца, можно смело идти в суд. После рассмотрения дела суд издаст постановление о принудительной выписке прежнего собственника.

    Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд

    Аннулирование прописки прежних собственников происходит в связи с утратой права собственности на проданную жилплощадь. Ранее прописанные в квартире лица (члены семьи) снимаются с регистрационного учета вследствие прекращения права пользования жилым объектом. Судебная выписка всегда инициируется новым распорядителем дома.

    Продажа квартиры собственником также требует выписки всех жильцов. О том, как это происходит читайте в нашем материале.

    Порядок действий и процедура

    Предлагаем пошаговый алгоритм действий:

    1. Убедитесь, что прежний хозяин не намерен сниматься с регистрационного учета. Известны случаи, когда человек находился в отъезде или лежал в больнице. Отказ выписываться из квартиры нужно получить лично. Тогда имеются все основания действовать через суд.
    2. Посетите Управляющую компанию и возьмите выписку из домовой книги (расширенную). Справка содержит сведения о том, кого прописали в жилплощади.
    3. Заявите о своих требованиях в иске. Укажите, что бывший собственник нарушает ваши права по отношению к купленной квартире.
    4. Отнести заявление и документы в канцелярию районного суда. Перед тем, как передавать документы нужно оплатить госпошлину за подачу иска. Существует вариант, при котором все расходы будут оплачены проигравшей стороной спора (п. 1 ст. 98 ГПК РФ).
    5. Обоснуйте выдвигаемые требования на судебных слушаниях. Не факт, что ответчик явится на заседание. Это не является поводом для отмены слушаний – судебное решение выносится на основе предоставленных данных.
    6. Посетите канцелярию районного суда для получения копии исполнительного листа.
    7. Передайте копию постановления в УВМ. Регистраторы знают, что нужно делать – вскоре бывшие хозяева квартиры будут выписаны без согласия. Останется выселить его из жилплощади (если он еще не съехал). После этого новый собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

    Исковое заявление

    Основное требование к составлению искового заявления – аргументированность позиции. Истец должен указать свои требования и подкрепить их доказательствами.

    • вступительная часть – наименование судебного органа;
    • ФИО и паспортные данные обеих сторон (истца и ответчика);
    • причина обращения за помощью в суд – отказ бывшего собственника выписываться из купленной квартиры;
    • обоснование своей позиции, ссылки на законодательные нормы;
    • требования к суду – выписать прежнего владельца без согласия;
    • перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
    • дата и подпись.

    Допускается заполнение искового заявления от руки черной или синей ручкой. Второй вариант – набрать текст иска на компьютере. Желательно после консультации с юристом.

    Прилагаемые документы

    Исковое заявление сопровождается следующими документами:

    • копия паспорта истца (со штампом о регистрации на новом месте);
    • заверенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры (обратите внимание на пункт «выписка прежних жильцов» – он послужит основным доказательством вашей правоты);
    • юридические документы на недвижимость – свидетельство о праве собственности;
    • письменная претензия в адрес бывшего собственника (прикладывается либо почтовая квитанция, либо обратный ответ с отказом);
    • квитанция об оплате государственной пошлины.

    Исковое заявление и документы отправляются всем участникам судебного дела: одна копия – секретарю канцелярии суда, вторая – ответчику, третья – свидетелям или остальным участникам (при необходимости).

    Заполняйте исковое заявление грамотно — в помощь вам наша статья, как составить исковое заявление о выписке из квартиры в суд.

    Законодатель установил точный размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера. На начало 2018 года сумма составляет 300 рублей. При этом госпошлина может быть уплачена в двойном размере – это происходит в том случае, если в заявлении несколько исковых требований (имущественного и неимущественного характера).

    Реквизиты для оплаты госпошлины обычно вывешивают на официальном сайте судебного органа. Квитанцию можно попросить у секретаря канцелярии. Оплата происходит в любом отделении российского банка через кассу. Оплаченная квитанция прикладывается к пакету с документами.

    Сроки выписки

    Процедура выписки укладывается в 3 рабочих дня (без учета выходных и праздников). Выписка из квартиры прежнего владельца при его отказе предполагает обращение в суд. Это означает, что сроки на выписку дополнятся судебными сроками. Самое простое разбирательство в суде продлится не менее 2 месяцев (месяц на рассмотрение обращения + месяц на обжалование).

    Возможные сложности

    Квартиры на вторичном рынке жилья обременяются правами прежних жильцов. Покупая такую квартиру, нужно внимательно изучать условия договора купли-продажи. Сложности возникают с выпиской лиц, отнесенных к категории «не выписываемых» (см. ниже). Если этого не учесть, то можно серьезно осложнить будущую сделку с недвижимостью.

    Кого нельзя выписать даже через суд:

    1. Несовершеннолетние – выписываются либо с родителями, либо не выписываются вообще. Ситуация может осложняться тем фактом, что ребенок имеет обязательную долю в квартире. Разрешение на его выписку не дадут даже органы опеки, не говоря уже о суде.
    2. Граждане, имеющие право пожизненного проживания в квартире – чаще всего это прежние собственники, передавшие объект в дар своим родным или знакомым. Кроме того, право пожизненного проживания в квартире даётся наследникам по завещанию.
    3. Супруги – имеют право пользования жилым помещением в рамках доли совместно нажитого имущества. Они также могут получить такое право по условиям брачного контракта.

    Указанные категории граждан сохранят прописку даже в проданной квартире. Поэтому, в интересах покупателя жилья самостоятельно узнать о зарегистрированных лицах. Сделать это можно на основе выписки из домовой книги. За справкой обратитесь в УВМ по месту регистрации квартиры или в «паспортный стол» при Управляющей компании.

    Нет домовой книги, но нужно срочно выписаться из квартиры? Тогда читайте, как это сделать в нашей статье.

    Судебная практика

    Практика рассмотрения дел о выписке бывших собственников из квартиры опирается на ст. 209 и ст. 292 ГК РФ. Первое, на что обращают внимание судьи – права собственника недвижимости. Если бывший владелец не входит в категорию граждан, которых выписывать нельзя – то исковое заявление будет удовлетворено. Причем новый собственник может попросить суд взыскать задолженности с прежних хозяев за коммунальные услуги.

    Обратившись в суд, Свиридов указал два требования: выписать бывшего хозяина из купленной квартиры и обязать того погасить долги за жилье. Вместе с иском Свиридов передал квитанции за ЖКХ и нотариальный договор купли-продажи (с пунктом о выписке прежних жильцов).

    Районный суд установил, что Свиридов действительно является собственником квартиры (свидетельство о праве собственности), а Наумов утратил все права на жилой объект. Было также установлено, что прежний хозяин не имеет права пользоваться квартирой вплоть до своей смерти. Итоговое решение: удовлетворить исковое заявление Свиридова и обязать Наумова выписаться из квартиры в течение месяца. Кроме того, ответчик должен погасить задолженности за квартиру. Основания – ст. 209, а также ст. 304 ГК РФ.

    Помощь юриста

    Разногласия с бывшим владельцем квартиры часто приводят к судебным разбирательствам. Причем доказывать свою правоту должен истец – новый собственник жилья. Ему предстоит составить исковое заявление, собрать документы, уведомить бывшего хозяина, взять выписку из домовой книги, заверить договор у нотариуса, узнать о правах жильцов квартиры, изучить законодательную базу… Одним словом, потратить уйму времени и сил на подготовку к судебным слушаниям. И если в дело закрадется ошибка – то придется все начинать сначала.

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

    Если продавцы не выписываются из проданной квартиры?

    Вопрос:

    Я купил квартиру с прописанными в ней жильцами. Они обещали выписаться после сделки, но потом стали уклоняться от ответа, и выписываться не торопятся. Что делать в таком случае?

    Покупка квартиры с прописанными в ней жильцами – это довольно частая ситуация, которая встречается на рынке недвижимости. Обычно это происходит при Откроется в новой вкладке.»>альтернативных сделках с квартирами.

    В этом случае Продавцы (семья, например), продавая свою квартиру, одновременно покупают себе другую (альтернативную) квартиру. И в большинстве случаев в момент продажи своей квартиры, им просто некуда выписаться, поэтому выписываются они уже ПОСЛЕ завершения сделки, в новую купленную квартиру.

    Но что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры?

    У риэлторов выписка Продавцов (т.е. снятие их с регистрационного учета по месту жительства) называется «юридическим освобождением квартиры».

    Чтобы Покупатель был уверен в том, что Продавцы после сделки снимутся с регистрационного учета, это условие необходимо четко и однозначно прописать в Откроется в новой вкладке.»>условиях Договора купли-продажи квартиры.

    Буквально – в договоре указывается перечень лиц, которые на момент сделки остаются прописанными (состоят на регистрационном учете) в продаваемой квартире, и следующим пунктом в договоре прописывается обязательство Продавца снять этих лиц с регистрационного учета в течение, например, двух недель после Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права собственности на квартиру.

    Нюанс тут в том, что формально Продавцом (т.е. собственником квартиры) может выступать, например, один человек. То есть. тот, кто указан в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о праве собственности на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН. В то время как в квартире может быть прописана вся его семья, члены которой не являются собственниками, а значит, не участвуют в подписании Договора купли-продажи квартиры.

    Таким образом, подписывая обязательство снять с регистрационного учета себя и всех членов своей семьи, Продавец фактически принимает решение за других людей, которые, теоретически, могут с таким решением не согласиться.

    На практике Покупатели в таком случае страхуются дополнительным соглашением или распиской от всех зарегистрированных в квартире членов семьи (которые не являются собственниками, и не подписывают договор купли-продажи) о том, что они не возражают против совершения этой сделки, и обязуются сняться с регистрационного учета после продажи квартиры.

    Закон, в данном случае, трактует подобную ситуацию тоже в пользу Покупателя, указывая в Откроется в новой вкладке.»>п. 2 ст. 292 ГК РФ, что продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом.

    Поправка «если иное не установлено законом» означает, что существуют особые случаи-исключения, предусмотренные законом, при которых прежние жильцы могут сохранить за собой право проживания в проданной квартире. Такими случаями могут быть:

    1. Отказ кого-либо из членов семьи Продавца от приватизации квартиры (если продаваемая квартира была прежде приватизирована);
    2. Наличие завещательного отказа (если продаваемая квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию);
    3. Проживание в квартире несовершеннолетнего ребенка (если он находится под опекой);
    4. Проживание в квартире рентополучателя(если продаваемая квартира была куплена Продавцом по Договору пожизненного содержания с иждивением).

    В первом случае речь идет о том, что отказавшийся от приватизации жилец, сохраняет за собой право пользования этой квартирой бессрочно.

    Во втором случае речь идет о ситуации, когда в завещании на квартиру присутствует Откроется в новой вкладке.»>завещательный отказ, в котором указано, что определенному лицу (не наследнику) предоставляется право проживания в этой квартире.

    В третьем случае речь идет об обязательном разрешении Органов опеки и попечительства при продаже квартиры с несовершеннолетним, даже если он не является ее собственником, но прописан в ней, и при этом находится под опекой или попечительством, о чем ясно указано в Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 292 ГК РФ.

    В четвертом случае речь идет о праве проживания в квартире получателя ренты, который продал свою квартиру по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней.

    В целом же, если по условиям сделки «юридическое освобождение квартиры» предполагается ПОСЛЕ ее продажи, и у Покупателя остаются сомнения в том, что прежние жильцы могут «забыть» ее освободить, то рекомендуется такую сделку оформлять у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса. Тогда и условия выписки жильцов будут указаны в договоре как положено, и дополнительные справки и разрешения будут затребованы обязательно.

    Как выписать продавцов из квартиры?

    Если указанные меры соблюдены, а прежние жильцы после сделки отказываются (или уклоняются) от снятия с регистрационного учета в проданной квартире, то вопрос решается просто. Покупателю достаточно обратиться в суд и предъявить свои документы на собственность (договор), с указанным в нем обязательством выписки Продавцов. Суд выносит решение о снятии прежних жильцов с регистрационного учета, в соответствии с условиями договора и указанным выше п. 2 ст. 292 ГК РФ. После чего Покупатель предъявляет это решение суда в паспортный стол, и бывших жильцов выписывают уже без их согласия.

    На практике Покупатели применяют еще одну «страховку от забывчивости» жильцов квартиры от снятия с регистрационного учета. При Откроется в новой вкладке.»>передаче денег за квартиру, в т.ч. с использованием банковской ячейки, Покупатель недоплачивает Продавцу часть суммы за квартиру до полной выписки из нее всех жильцов.

    Чтобы лучше понимать, кто и в каких случаях имеет Откроется в новой вкладке.»>право пользования квартирой после ее продажи, рекомендуем почитать соответствующую статью в Глоссарии (по ссылке).

    Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
    Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

    Как строить сделку купли-продажи квартиры – подробно рассказано на страницах Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

    Как выписать бывшего собственника из приобретенной квартиры

    Росреестр не требует предоставления справки о прописанных в квартире при регистрации перехода права собственности на недвижимость. Контроль полностью возлагается на самого покупателя. Что же делать, когда по невнимательности купил квартиру с прописанным человеком: как его выписать?

    Причины и последствия покупки квартиры с зарегистрированными в ней людьми

    Сделки с недвижимостью часто сопряжены с различными рисками. Поэтому весь процесс должен сопровождаться усиленным контролем с обеих сторон. Особенно это касается покупателя, ведь он отдает свои деньги, за которые хотелось бы приобрести беспроблемное жилье. Однако на практике может возникнуть ситуация, когда бывший владелец специально или неумышленно не выписался из квартиры сам или не снял с регистрационного учета членов семьи либо посторонних лиц.

    Такая ситуация может возникнуть в случаях:

    • умышленного введения в заблуждение покупателя по различным мотивам;
    • забывчивости продавца, который мог несколько лет назад прописать кого-то из своих знакомых и забыть об этом;
    • сложности процедуры выписки несовершеннолетних (при несогласии органов опеки) или приговоренных к лишению свободы лиц, отбывающих наказание;
    • договоренности между продавцом и покупателем об отсрочке процедуры выписки.

    Так как сделка состоится независимо от наличия прописанных в квартире лиц, то решение дальнейших проблем ложится на плечи нового собственника. Ведь именно он будет нести увеличенные расходы по коммунальным платежам, если в квартире не установлены индивидуальные приборы учета. Это самое безобидное из последствий. Может получиться так, что прописанный в квартире человек не в ладах с законом, а его местонахождение неизвестно. Тогда стоит ожидать частых визитов полиции, квитанций о штрафах и тому подобных неприятностей.

    Чтобы этого избежать, достаточно потребовать от продавца актуальную справку о зарегистрированных на жилплощади лицах. Если таковых нет, то можно смело заключать сделку. Даже если на момент получения такой справки в квартире прописан сам хозяин и его семья, то вы будете знать, что там больше никого нет. Обязательство выписаться для бывшего хозяина можно прописать в договоре купли-продажи с обозначением конкретного срока. Нарушение этого пункта может повлечь расторжение договора по вашему требованию, что продавцу не нужно.

    Есть ли законные основания бывшему собственнику не выписываться из квартиры

    Каких-то законов, ограничивающих право граждан на регистрацию в продаваемой квартире, не существует. Однако статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что при смене собственника, предыдущий владелец, его семья и иные лица, прописанные в жилом помещении, теряют право пользоваться им. Логично, что из этого следует необходимость снятия с регистрационного учета. При этом сроки данной процедуры не оговорены, что еще раз заставляет внимательнее относиться к составлению договора купли-продажи. Если есть лица, которые имеют законные основания пользоваться жилой площадью даже после ее реализации, то их перечень должен содержаться в договоре купли-продажи с указанием такого права п. 1 ст. 558 ГК РФ.

    Освобождение квартиры от зарегистрированных в ней граждан

    Задача, как выписать бывшего собственника из квартиры, имеет два решения: в добровольном порядке и принудительно. Разберем каждое из них.

    Как добровольно сняться с регистрационного учета бывшему хозяину

    На деле в большинстве случаев бывший хозяин заблаговременно решает вопрос со снятием с регистрационного учета. Для этого ему достаточно обратиться в подразделение по вопросам миграции МВД (ПВМ МВД) или МФЦ со следующими документами:

    • заявления от всех совершеннолетних лиц, прописанных в квартире:
    • паспорта этих граждан;
    • адресные листки убытия на каждого.

    Все остальные сведения и документы ПВМ МВД запрашивают самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Следует учесть, что проблема может возникнуть с несовершеннолетними. Законный представитель должен гарантированно зарегистрировать их на другой жилплощади, прежде чем выписать с прежней. Поэтому продавец обязан учесть это нюанс еще до заключения сделки.

    Решение вопроса в судебном порядке

    Если прежний владелец не желает выписываться, то от сделки лучше отказаться. Однако в случае, если данное обстоятельство выяснилось уже после оформления всех бумаг, придется обращаться в суд. Практически во всех случаях судья становится на сторону нового владельца, руководствуясь все той же статьей 292 ГК РФ. Особенно много дел рассматривается по лицам, которые прописаны в квартире, но их местонахождение неизвестно.

    Суть разбирательства в том, чтобы признать того или иного гражданина утратившим право пользования жилым помещением и снять его с регистрационного учета. Положительное судебное решение дает основание специалисту ПВМ МВД выписать его из квартиры без согласия.

    Прежде чем писать исковое заявление стоит направить бывшему хозяину жилья уведомление заказным письмом. В него включите ссылку на пункт договора купли-продажи, в котором оговариваются условия освобождения жилья и снятия с регистрационного учета. Упомяните также и о необходимости оплачивать повышенные коммунальные платежи, часть суммы которых будет взыскана с бывшего хозяина в случае судебного разбирательства.

    Если никаких действий не последовало, то обращайтесь в суд по месту жительства прежнего собственника с исковым заявлением о его снятии с учета. Для этого в канцелярию суда предоставьте следующие бумаги:

    • исковое заявление «Об утрате права пользования жилищем и снятии с учета» и его копия для ответчика;
    • договор купли-продажи квартиры;
    • справка из регистрирующего органа № 8;
    • квитанция об оплате государственной пошлины;
    • документ, который подтверждает право собственности на квартиру (свидетельство, выписка из ЕГРП).

    Чаще всего суды удовлетворяют заявленные требования даже при неявке ответчика и выдают решение, с которым следует обратиться в ПВМ МВД для его выписки, а также в управляющую компанию для снижения и перерасчета платежей за коммунальные услуги.

    Учтите, что сложности могут возникнуть с выпиской несовершеннолетних, так как встречные требования могут заявить органы опеки, если детей некуда прописать. При самом неблагоприятном сценарии сделку могут просто аннулировать, чтобы защитить права детей.

    Другая проблемная категория – это граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Для их выписки требуется нотариально заверенное личное согласие. В исправительных учреждениях, как правило, правом совершать определенные нотариальные действия обдалают началники таких учреждений. Бланк согласия нужно взять в ПВМ МВД и посетить сидельца в колонии. Однако гораздо проще будет решить эту проблему через суд вышеуказанным способом.

    Если вы не уследили и приобрели квартиру с прописанными в ней гражданами, не отчаивайтесь и не паникуйте. Постарайтесь договориться с ними о добровольном снятии с регистрационного учета. При отказе обратитесь в суд и выпишите их принудительно.

    Выписываем прописанного собственника или бывшего жильца из купленной вами квартиры. Советы

    Не каждый российский гражданин может позволить себе покупку квартиры в новостройке. Не каждый и желает, предпочитая старые обжитые районы. Вторичный рынок жилья сегодня очень востребован.

    Но именно при покупке такой квартиры новый владелец достаточно часто оказывается в ситуации, когда обнаруживает, что в купленном им жилье прописаны люди, проживавшие там ранее.

    Это чревато для новых собственников во-первых, тем, что за неожиданно возникших «мертвых душ» придется вносить квартплату. А во-вторых, если квартиру впоследствии придется продавать, то со сделкой возможны большие проблемы правового характера. Что делать в данном случае и как решить возникшую задачу?

    Проверка квартиры до покупки

    До того, как приобретать понравившееся жилье, желательно навести подробные справки о прописанных там людях. Но сделать это достаточно сложно, так как ни в паспортном столе, ни в ФМС постороннему человеку такой информации не дадут.

    Единственный вариант – потребовать выписку из ЖЭКа у самого продавца, либо взять у него нотариальную доверенность на получение таких сведений.

    Последнее потребует денежных вложений, но они оправдают себя тем, что вышеописанной ситуации удастся избежать.

    Кроме того, необходимо настоять на внесение в договор купли-продажи пункта о том, что все зарегистрированные в квартире жильцы обязаны выписаться из нее в конкретные сроки. Можно дополнительно также вписать пункт об ответственности в случае неисполнения данных обязательств.

    Это станет дополнительной гарантией. Помимо этого, закон, в частности 558 статья ГК РФ, говорит о том, что в договор купли-продажи обязательно должны быть вписаны сведения обо всех гражданах, имеющих право пользования продающимся помещением. В противном случае, договор будет считаться недействительным.

    Но это инструкция для будущих покупателей. А как быть тем, кто уже попал в неприятную ситуацию? У них лишь два выхода: попробовать решить дело с бывшими жильцами с помощью мирного соглашения, поговорив с ними, или, если нет такой возможности, написав.

    Если продавец не имел злого умысла и все произошло по недоразумению, он обязательно пойдет навстречу своему покупателю и совершит все необходимые действия для снятия зарегистрированных жильцов с учета.

    Если же продавец квартиры умышленно скрыл информацию, или никакой ответной реакции от него вообще не поступит, остается одно – выписывать бывших жильцов через суд.

    Обращение в суд

    У настоящего собственника недвижимости есть полное право, чтобы потребовать устранения нарушений его прав, об этом недвусмысленно говорит 304 статья ГК РФ. Факт же безосновательно прописанных в его квартире лиц, безусловно, нарушает права настоящего владельца.

    • Истцом выступает сам владелец квартиры или лицо, представляющее его интересы. Если квартира находится в долевой собственности, то достаточно одного представителя, всем дольщикам нет необходимости являться в суд.
    • Ответчиком становится бывший владелец, члены его семьи и прописанные в квартире по их согласию лица.
    • В качестве третьей стороны, к процессу привлекается представитель УФМС, а если речь идет о выписке несовершеннолетнего – представители органов опеки.

    Исковое заявление подается в суд того района, где находится объект недвижимости, из которого необходимо выписать нежелательных граждан. В нем должна содержаться просьба о снятии их с учета в связи с утратой права пользования жилым помещением.

    Иск составляется в количестве экземпляров, соответствующим числу сторон, участвующих в деле.

    К нему нужно будет приложить следующий пакет документов:

    • копии паспортов владельцев жилья (для детей – свидетельств о рождении);
    • договор купли-продажи жилья;
    • свидетельство о праве собственности на купленную недвижимость или выписка из ЕГРП, если квартира куплена после 2016 года;
    • выписку из домовой книги;
    • копию письменного уведомления, направленного бывшим жильцам, с почтовой квитанцией и описью вложения;
    • копию искового заявления, направленного ответчику;
    • доказательства, что жильцы из квартиры выселились и более там не проживают (свидетельства соседей, участкового и т.д.)
    • квитанцию об уплате госпошлины.

    Рассмотрение иска происходит обычно в течение месяца с момента подачи заявления. О дате заседания сообщается заказным письмом истцу, ответчику и третьим лицам. ГПК РФ допускает рассмотрение подобных дел и без присутствия ответчика, главное – что он был надлежащим образом извещен судом.

    В процессе судебного разбирательства заслушиваются показания обеих сторон, третьих лиц и свидетелей, если таковые имеются. Судья сверяет показания с документами и задает уточняющие вопросы. Дело может не ограничиться одним слушанием, это зависит от множества факторов.

    Результаты решения могут быть вынесены лишь в пользу одной стороны. Если ответчик присутствовал на заседании, решение вступает в силу в течение месяца, отведенного на обжалование. Если не присутствовал – в течение семи дней от момента, когда ему было вручено решение суда.

    Руководствуясь данным решением, органы миграционной службы в течение трех дней должны снять указанных в нем граждан с регистрационного учета.

    Но будет надежнее, если истец, имея на руках постановление суда, лично обратится в паспортный стол и напишет заявление о выписке из своей квартиры «мертвых душ».

    Кого трудно выписать из квартиры

    Существуют определенные категории лиц, выписка которых из квартиры практически невозможна.

    К ним относятся:

    • Лица, в свое время написавшие отказ от приватизации данной квартиры в пользу другого человека. Они имеют право пожизненного проживания и регистрации в данной квартире.
    • Несовершеннолетние. Принудительная выписка детей до достижения ими совершеннолетия – процесс крайне сложный, практически невозможный. Органы опеки и попечительства не позволят этого сделать. Единственный вариант – доказать суду, что прописка ребенка носила формальный характер. Однако шансы, что удастся найти доказательства, которые убедят суд, крайне ничтожны.
    • Лица, получающие ренту по договору пожизненного содержания с иждивением. Если такие условия в документе имеются, принудительно выписать их нельзя, так как это противоречит ГК РФ.
    • Лица, имеющие право пользования согласно завещанию. Бывают прецеденты, когда умирающий оставляет наследникам недвижимое имущество с условием, что некое лицо останется проживать в ней (пожизненно, либо на определенный срок). После продажи квартиры право этого человека остается в силе.
    • Супруг (супруга), которому такое право обеспечено брачным контрактом или договором о разделе имущества.

    Поэтому, при покупке недвижимости крайне важно обращать внимание не только на состояние собственно жилья, но и на правовые аспекты сделки купли-продажи.

    Статья написана по материалам сайтов: prozhivem.com, law-divorce.ru, kvartira-bez-agenta.ru, novostroyki.guru, prodatkvartiry.ru.

    »

    Это интересно:  Долевое строительство: налоговый вычет - при покупке квартиры, ипотека, в 2020 гоуд, порядок получения, возврат налога, имуещственный вычет
  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector