Квартира в новостройке без определения зон санузлов

Содержание

Как покупатель должен принимать квартиру в новостройке, что обязательно нужно проверить, если квартира сдается без отделки, рассказывает инженер по качеству строительства компании «Феникс-Инвест» из Ростова-на-Дону Егор Савчук.

Как выглядят квартиры без отделки, с черновой и чистовой отделкой?

Квартиры в новостройках могут сдаваться в эксплуатацию с тремя видами отделки.

Первый – без отделки , то есть стены и потолок без каких-либо декоративных покрытий, разв одка инженерных систем отсутствует, есть места подключения водоснабжения, водоотведения, электроэнергии, отводы для монтажа полотенцесушителя . Также установлен счетчик расхода газа и электроэнергии, отопительные приборы, элементы противопожарной системы, входная дверь и окна. В квартирах с индивидуальны м отоплением смонтирован АОГВ («агрегат отопительный газовый в одонагревательный » ).

Второй вариант – черновая отделка, или так называемая «предчистовая» отделка, включающая в себя все вышеперечисленное и дополненная первичными отделочными слоями покрытий: стяжкой, штукатуркой, гидроиз оляционным покрытием санузлов. В таких новостройках у станавливаются подоконные доски, выполняются места для монтажа полотенцесушителей . Иногда застройщик дополняет этот список электрической разводкой и подготовкой под монтаж сантехнических приборов.

Третий – чистовая отделка, включающая в себя финишные покрытия стен в виде окраски, обоев, дек оративной штукатурки или плитки; покрытие полов: плитк у, линолеум, ламинат, паркетную доску или штучный паркет; отделку потолков: нат яжные , из ГКЛ, оштукатуренные. Здесь уже у становлены розетки, выключатели, санфаянс , межкомнатные двери, напольный и потолочный плинтус, выполнены системы принудительной вентиляции (для квартир с АОГВ).

Как принять квартиру без отделки?

1. Заходя в квартиру без отделки и видя перед собой голые стены, естественно, нужно обратить внимание на состав этих стен . В состав конструкции не должны включаться посторонние предметы, материалы или строительный мусор. При этом иногда, осматривая поверхность стены, можно обнаружить кончики стальной проволоки, из-за которых потом, после на несения штукатурки, на ней могут появиться ржавые точки. Наличие проволоки дает почти стопроцентную гарантию, что стена сложена крепко и не боится нагрузок. Считать ли это замечанием , решать в ам, так как нормальный отделочник всегда удаляет подобные вк лючения перед оштукатуриванием.

2. Н еровность стен, отклонения от вертикали и перпендикулярност ь углов имеют в конечном итоге куда большее значение.

Допустимыми для дальнейшей эксплуатации являются отклонения о т вертикали, не превышающие 2 сантиметров на высоту этажа, отклонение от плоскости стены — не более 1 сантиметра на 3 метра длины. Эти показатели можно определить визуально, без применения технических средств, но вы можете использовать и строительный уровень.

Перпендикулярность стен, если , конечно , она предусмотрена проектом, легко проверить рулеткой, измерив ширину комнаты в противоположных углах или сравнив длины диагоналей. Еще одним важным параметром кладки стены является ее монолитность или заполненность швов между отдельными элементами (кирпичами, блоками), это особенно важно для наружных стен. Когда вы смотрите на стены, в ы не должны видеть проблески света с другой стороны. Также стоит обратить внимание на влажные или мокрые участки стен, особенно наружных , — это повод осмотреть данное место внимательнее. Причины бывают разными: от простой протечки до замокания участка стены через некачественное обли цовочное покрытие или примыкания остекления . П оследствия могут оказаться плачевны ми: минимум – сырость и плесень, максимум – разрушение конструкции . В целом же качествен ную кладку видно сразу: кирпичи или блоки уложены ровными рядами, толщина швов одинакова я , наплывы раствора и пустоты отсутствуют .

3. Если говорить о плитах перекрытий , будь то пол или потолок, необходимо удостовериться в отсут ствии крупных трещин (более 2 миллиметров ), особенно переходящих на стены. Мелкая сетка трещин вполне допустима – это нормально для усадки бетона или бетонирования в летний период. Недостатками считаются оголение арматуры, раковины глубиной более 5 миллиметров в случае массированных их скоплений (это актуально и для бетонных стен и колонн) и неубранные элементы опалубки («прилипшие» бруски и части фанеры).

4. При приемке квартиры о бязательно стоит осмотреть инженерное оборудование и трубопроводы . Радиаторы отопления должны быть полностью подключен ы, чисты, закреплены крепко (два-три кронштейна в зависимости от длины отопительного прибора, до 60 с антиметров — 2 штуки, свыше — 3 штуки), без царапин и вмятин. Подводящие трубопроводы отопления, в случае прокладки по полу, должны быть изолированы утеплителем. Для систем водоснабжения и водоотведения необходимо обратить внимание на герметичность мест стыковки элементов — не допускаются влажность и намокание. Также нелишне проверить работу шаровых кранов на вводе, надежность крепления трубопроводов, наличие приборов учета.

5. При приемке окон и дверей в новостройке убедитесь в отсутствии трещин и царапин изнутри и снаружи. Замки и ручки должны поворачиваться без видимых усилий, створки и двери должны открываться плавно, без рывков, заминок и посторонних звуков. Также проверьте, нет ли задувания в местах , где конструкции примыкают к боковым стенам, сверху проема и под подоконником — это избавит вас от дополнительных трат на герметизацию окон и дверей.

6. При проверке систем электро- и газоснабжения проверьте, установлены ли приборы учета, вводный распределительный щит с автоматом отключения нагрузки для электрической сети (если он предусмотрен договором) и обратите внимание на места сварки и окраску газопровода.

Квартира в новостройке без определения зон санузлов

Слышали ли вы когда-нибудь о квартирах без окон? А с печным отоплением и без санузла? Такие неформатные квартиры-фрики – не выдумка, иногда их можно встретить в базах объявлений. Попробуем разобраться, какое место они занимают на рынке недвижимости, и стоит ли покупать такое жилье.

Это интересно:  Налог при сдаче квартиры в аренду: расчет и порядок уплаты арендодателем

Чаще всего странные квартиры попадаются на вторичном рынке жилья, в старом фонде. Но бывают и в новом. Например, в некоторых столичных новостройках есть «слепые» квартиры, где в двухкомнатной квартире только два окна. Или, скажем, встречаются так называемые «глубокие» квартиры в угловой части дома – у них большая площадь, но недостаточно окон для хорошего освещения. А в одной из новостроек на юго-западе Москвы грузовая шахта лифта граничит со стеной комнаты в квартире – о том, что жильцам будет мешать шум, никто не подумал. А в старых домах совсем не редкость – две кладовки в 15-метровой «однушке», кухни без окон и санузлы друг напротив друга. Впрочем, бывает, что туалета в квартире просто нет.

В основном же такие квартиры встречаются не в крупных мегаполисах, а в небольших городках, деревнях и бывших заводских поселках. В объявлениях они фигурируют как квартиры «барачного типа» или «колхозного типа».

Малогабаритки

В более широком понимании жильем без привычных удобств можно считать малогабаритные квартиры (не путать с современными «студиями»). В них есть и санузел, и кухня, но помещения имеют очень маленькие площади.

В основном это старый жилой фонд, площадь однокомнатных квартир – до 27 кв. м, площадь кухни – не более 4 кв. м (или ее может не быть вовсе), площадь санузла – не более 2 кв. м (он также может отсутствовать). Такие квартиры составляют около 2% в общем объеме предложения в Москве, есть они и в других городах.

Как рассказали риелторы «Инком-Недвижимости», в 1990-е годы в малогабаритное жилье часто заселялись люди, которые сознательно ухудшали жилищные условия, чтобы получить доплату. Люди переселялись в малогабаритки и из комнат в коммунальных квартирах. А сегодня покупателями таких квартир, в основном, становятся люди, которые рассчитывают на долгосрочную инвестицию. И некоторые малогабаритки весьма успешно сдают – это ходовой товар на рынке аренды.

Плюсы и минусы неформатного жилья

Неформатные квартиры вряд ли подойдут для хороших вложений, но перекантоваться до покупки нормального жилья в них можно. Кроме того, некоторые покупают неформатное жилье без удобств где-нибудь под Москвой или Петербургом не для жизни, а просто ради прописки в этих регионах.

Минусы очевидны: географическое расположение зачастую неудобное (если вы не житель того же населенного пункта), а качество жилья оставляет желать лучшего – скорее всего, придется постоянно сражаться с бытовыми проблемами.

По словам генерального директора федерального портала «Мир квартир» Павла Луценко, нередко владельцы из одной большой квартиры «нарезают» несколько маленьких. Такие квартиры неудобны а кроме того оформлены с нарушением перепланировки: мокрые зоны могут быть расположены не там, где положено по нормативам для жилых помещений.

Кроме того, могут открыться проблемы в юридической истории квартиры. Покупая такое жилье, нужно быть очень осторожными и консультироваться со специалистами: риелторами, юристами, специалистами по согласованию перепланировок. И, наконец, нужно четко понимать, сможете ли вы потом продать такую недвижимость, и сколько еще лет сможет простоять этот барак.

Как происходит перепланировка мокрых зон

Затрагивание мокрых зон при проведении перепланировок в помещениях жилого предназначения стало довольно частым явлением. При этом не всегда желания владельца жилья находятся в законодательном поле, что становится причиной выполнения большого количества перепланировок с существенными недостатками, оказывающие негативное влияние на условия проживания и безопасности граждан.

Под суть понятия мокрых зон подпадают такие комнаты квартиры, как:

Особенности

Оборудование санузла на жилых зонах квартир категорически запрещено. Это означает не только невозможность обустройства дополнительных ванных комнат и туалетов, но и запрет на расширение таких комнат за счет квадратных метров жилого назначения. Аналогичным образом выглядит и ситуация с расширением санузлов на кухонную территорию. Поводом для такого запрета служит наличие ряда нормативных актов, исходя из положений которых перепланировка мокрых зон не допускается.

Законодатель допускает возможность выполнения работ по расширению санузла путем использования части нежилого помещения. В качестве примера можно рассмотреть ситуацию, в которой часть коридора в результате перепланировки входит в площадь санузла.

Существует вариант, при котором допускается создание санузла на территории коридора, выполняющего функцию входа в спальню. Единственным условием выполнения такой перепланировки выступает наличие второго санузла, доступ к которому имеется со стороны коридора.

Одной из наиболее распространенных ошибок является выполнение работ по объединению газифицированных кухонь с жилыми комнатами. Результатом такой перепланировки становится создание единого газифицированного помещения над жилой комнатой тех соседей, которые проживают выше, а такие действия не допускаются, исходя из строительных норм. Вариантом выхода из такой ситуации является монтаж раздвижной перегородки либо плотно притворяющейся двери, разъединяющей зону кухни и комнаты.

Запрет не распространяется на собственников жилья, размещенного на первых этажах. Аналогичные действия могут быть выполнены и владельцами квартир вторых этажей в том случае, если под такими квартирами расположены нежилые помещения, используемые организациями.

Со стороны организаций, занимающихся согласованием перепланировок, согласование расширения кухни путем уменьшения размера санузла, недопустимо. Фактически такие действия будут ухудшать условия проживания самого собственника, ведь его квартира будет расположена под санузлом верхних соседей. Реализовать задумку могут только собственники жилья, расположенного на последних этажах.

Многие владельцы осуществляют перепланировку путем создания кухни-ниши, что подразумевает под собой перенос кухонной зоны в пределы нежилых зон. Такой вид перепланировки не нарушит жилищные нормативы, права самого владельца и собственников иных квартир.

Собственник жилья, в котором присутствует кухня-ниша, имеет право установить в ней исключительно электрическую плиту.

Правила и условия перепланировки и переноса мокрых зон в квартире

Проведение мероприятий, связанных с перепланировкой мокрых зон, стало довольно распространенным явлением. Нельзя забывать о том, что согласование такого процесса является довольно сложным ввиду наличия некоторых запретов, а также специфических особенностей.

Узаконить расширение мокрых зон на жилую площадь невозможно. На законодательном уровне не предусмотрена возможность расширения кухонь за счет площадей, отведенных для санузла. Аналогичный запрет установлен и в отношении расширения санузлов за счет кухонь. Причиной тому служит нарушение условий, предусмотренных для проживания в многоквартирных домах.

Это интересно:  Как выселить бывшую жену из собственной квартиры - из служебной, из приватизированной, с ребенком, после развода

Существование возможности проведения перепланировок данного вида присутствует у собственников тех квартир, размещение которых выполнено на последних этажах. Среди запрещенных изменений конструктивных элементов жилья отмечается создание ванных комнат или душа, имеющего цельных поддон. В некоторых случаях такую технологию называют душ-драп.

Как проводится оформление перепланировки двушки в монолитном доме — смотрите тут.

Не допускается объединение кухни с холодной зоной, имеющейся на балконе или лоджии. Поводом для этого служит недостаточность мощности системы многоквартирного отопления, которая не позволяет отапливать дополнительные помещения. Вместе с тем отсутствуют шансы на согласование теплых водных полов в зоне санузла, запитанных от отопительной системы общедомового значения.

Порядок согласования

Каждое из изменений, оказывающее влияние на состояние перегородок, установленных на площади мокрого помещения, должно быть обосновано наличием специального разрешения, во главе которого лежит проект.

Обязательность наличия разрешения влияет на возможность устройства или переноса санузла, осуществление его расширения за счет иных комнат нежилого типа.

Любые согласовательные процедуры необходимо начинать с предъявления проектной документации в специально созданные комиссии, действующие на базе Жилищной инспекции. Вместе с тем, рассмотрению подлежит и ряд других документов, в том числе тех, которые подтверждают наличие прав на жилье, а также согласие проживающих родственников на существенное изменение квартиры.

При наличии законодательно установленных обстоятельств, которые, как правило, связаны с невозможностью обеспечения надлежащего уровня безопасности граждан, собственнику может быть отказано.

Стоит учесть, что со стороны контролирующего органа может проводиться работа по осмотру помещения, в котором проводятся ремонтно-строительные работы, с целью недопущения их отклонения от согласованного проекта. Кроме того, такой орган обязан принять участие в приемке работ, о чем составляется специальный акт.

Необходимые документы и куда их подавать

В ряде российских городов выполнение функции по согласованию перепланировок возложено на Жилинспекцию. Там, где такой орган отсутствует, ответственность возложена на исполком и жилищный фонд.

Осуществление таких работ проводится при условии оплаты госпошлины. Внесение данной платы подразумевает под собой не только выполнение технической части работы, но и подготовку документации разрешительного характера.

Решение о возможности предоставления разрешения или отказе в его выдаче принимается на протяжении 7 недель. Отсчитывать срок получения ответа необходимо с того дня, как документы поданы в комиссию. Именно на этом временном отрезке комиссия осуществляет рассмотрение тех документов, которые были предоставлены со стороны владельца.

Оформление любого из принятых решений происходит на протяжении 3 рабочих дней, после чего документ передается заявителю и может быть использован им с целью выполнения намеченных работ.

Смотрите далее, как проводится перепланировка дома.

Про продажу квартиры с перепланировкой читайте тут.

Перенос мокрой зоны в квартире. Все аспекты.

Мокрые зоны затрагиваются практически при любой перепланировке квартиры. К сожалению, при этом каждая вторая из них выполняется с нарушениями, а потому ниже мы подробно рассмотрим все нормы и законы, касающиеся данного вопроса. К мокрым зонам относятся прежде всего санузлы, а также ванные комнаты, туалеты, уборные, душевые и т.д. Постирочные комнаты и кухня к таковым не относятся.

Перенос мокрой зоны в квартире- согласование.

Перенос мокрых зон в квартире- все нюансы и особенности.

1. Увеличение санузла за счет коридора.

Перенос мокрой зоны в квартире — разрешение (п.1.6).

Такие работы при перепланировке квартиры, как увеличение мокрой зоны за счет коридора или других нежилых помещений не запрещены существующими нормами. Таким образом, расширять или устраивать дополнительные мокрые зоны на площади нежилых помещений (все помещения внутри квартиры кроме жилых комнат и кухни) допустимо. Производить такие работы необходимо после получения соответствующего разрешения на ремонт.

2. Расширение санузла за счет кухни или комнаты.

Конечно, с точки зрения логики, не совсем понятно, почему на нежилые комнаты перенос мокрых зон в квартире можно выполнять, а на жилые нельзя. Ведь если соседу снизу Вы зальёте коридор, а не комнату, то ему от этого легче не будет. Но, к сожалению, у нас такие законы и для согласования перепланировки их нужно выполнять.

Перенос санузла или его расширение на жилую площадь можно выполнять только в том случае, если этажом ниже под Вами нет другой квартиры, а расположены офисы, магазины, подвальные помещения и так далее.

3. Перепланировка санузла- согласование по проекту.

Перепланировка санузла с расширением за счет коридора- разрешение (п.1.9).

Любое изменение конфигурации перегородок санузла или туалета относятся к перепланировке мокрых зон и требует получения соответствующего разрешения на перепланировку по проекту. Данное требование приводится в пункте 2.2.1 Прил. №1 к Пост-нию Прав-ва Москвы №508. Проект перепланировки должен быть заказан в проектном бюро, у которого есть необходимый допуск СРО (разрешение) на его выполнение.

4. Гидроизоляция мокрых зон.

Во-первых, согласно СНиП «Полы» полы всех мокрых помещений должны выполняться с устройством гидроизоляции. Материал и наличие гидроизоляции обязательно прописывается в проекте перепланировки. Её выполнение подтверждается на приёмке произведенной перепланировки актом на скрытые работы, заполняемый проектировщиком и подрядчиком. Подробнее об этих актах Вы можете прочесть здесь.

Комментарий к видео:

Расширение мокрых зон теперь требует согласования по проекту согласно пункту 2.2.1 Приложения 1 к Постановлению Правительства Моссквы №508, а не из-за изменения конструкции полов, как это было раньше до введения Постановления Правительства Москвы №1104 от 29.12.2017.

5. Перепланировка санузла в квартире- расположение входа.

В завершение статьи мы придем несколько согласованных перепланировок санузлов и мокрых зон. Также советуем Вам прочесть статью об оформлении перепланировки.

Узаконенные перепланировки санузла

Перепланировка- расширение санузла.

На данных фото представлена достаточно типичная перепланировка санузлов. Оба санузла расширили за счет коридора. При этом вход в кухню предусмотрели из комнаты. Таким образом удалось получить достаточно просторные по современным меркам санузлы за счет менее полезной площади коридора.

Перепланировка санузла в панельном доме.

Выше приведена ещё одна перепланировка квартиры с затрагиванием санузла в панельном доме серии КОПЭ. Здесь также мокрые зоны расширили за счет коридора, а вход в кухню выполнили из жилого помещения. Места в коридоре хватило для того, чтобы выполнить санузлы, хоть и не очень просторными, но всё же раздельными.

Это интересно:  Как поставить дом или квартиру на кадастровый учет? Как осуществляется процедура постановки, куда обратиться и что нужно знать?

Перепланировка санузла в хрущевке.

В хрущевке также наиболее распространённым видом затрагивания мокрых зон является увеличение санузла за счет коридора, ведущего на кухню. В хрущевках в отличие от панельных домов стена между кухней и жилым помещением почти всегда является не несущей, а потому её можно демонтировать целиком. Правда, если плита газовая, то на месте этой перегородки необходимо установить раздвижные двери.

Перенос санузла.

В данном случае был осуществлен перенос санузла в коридор. Точнее, можно сказать, что за счет площади коридора был устроен второй гостевой санузел, в то время как в габаритах бывших мокрых зон удалось сделать один большой.

Перепланировка санузла в новостройке.

Несмотря на то, что в современных новостройках площади санузлов, как правило, значительно превышают площади санузлов в панельных домах и хрущевках, в них тоже довольно часто осуществляется их расширение. В данном примере два санузла объединили и расширили за счет площади коридора. В результате такой перепланировки получился очень просторный и удобный санузел.

В завершение статьи хотим Вам порекомендовать статью для прочтения — «Закон о тишине».

Устройство (перенос, изменение границ) туалетов, ванных комнат и объединенных санузлов в 2018 году.

Основные требования постановления №508 в последней редакции от 13.02.2018 г. к переносу и изменению границ туалетов и ванных комнат заключается в том, чтобы при этом санузел или ванная не располагались (даже в части помещения) над кухнями и жилыми комнатами. Кроме того, запрещено так же, чтобы санузел или ванная соседей сверху не располагались над Вашими комнатами и кухнями.

Объединение ванной и туалета в один совмещенный санузел. Обычно такая процедура не является проблемой. В большинстве случаев стенка между туалетом и ванной не является несущей и демонтировать ее не составляет труда. При этом, в проекте перепланировки заявляется изменение конструкции пола. Изменение конструкции пола связано с необходимостью сделать новую гидроизоляцию по всей площади объединенного санузла. Однако, необходимо иметь ввиду, что в некоторых домах (особенно кирпичных старой постройки) стена между ванной и туалетом может иметь проходящие внутри этой стены вентиляционные каналы. В этом случае полный демонтаж этой стены будет не возможен. Первым признаком того, что в этой стене проходят вентиляционные каналы является ее большая толщина и наличие в этой стене вентиляционных решеток. Если это так – к демонтажу данной стенки нужно подходить с максимальной осторожностью и рекомендуем это делать только после проведения обследования квартиры с получением технического заключения о состоянии несущих конструкций и инженерных коммуникаций.

Расширение ванной или туалета на территорию кухни или жилой комнаты разрешено только если Ваша квартира находится на первом этаже здания или на втором, но при этом под Вами нежилое помещение. Т.е. в любом случае Ваш санузел ни в коем случае не должен быть размещен над кухней или комнатой соседей снизу. Расширение санузла обычно производится за счет коридора. Это допустимо. Но, при этом необходимо учесть еще один фактор – ширина остающегося коридора не должна быть менее 1 м. При расширении ванной или туалета за счет коридора в проекте перепланировки так же предусматриваются мероприятия по гидроизоляции санузла (даже если Ваше помещение находится на первом этаже или под Вами нежилое помещение).

Перенос санузла в другое место. Это так же разрешенная процедура при условии соблюдения всех вышеперечисленных требований. Главное при проектировании нового места расположения санузла или ванной убедиться, что проверку места размещения Вы проводите на основе нужной документации. Конкретный пример – один из наших клиентов, до того, как обратиться к нам запланировал размещение дополнительного санузла на основе копии проекта рабочей документации (это был новостройка без установленных стен и техпаспорта БТИ на тот момент у него еще не было). Как оказалось, это была не последняя версия рабочей документации по дому и в ходе строительства она поменялась и, в том числе по всему стояку была перемещена стена между коридором, в котором он хотел разместить новый санузел и комнатой. К счастью, мы своевременно заказали документацию БТИ, обнаружили факт смещения и исправили ситуацию.

Порожки в туалете, ванной или объединенном санузле. Нормативные документы, касающиеся устройства таких мокрых зон как туалет, ванная или совмещенный санузел предусматривают устройство в этих зонах порожка высотой 1.5 – 2 см., на который должен заходить слой гидроизоляции. Имейте ввиду, что при приемке помещения после ремонта инспектора Мосжилинспекции первым делом обращают внимание на этот элемент конструкции мокрых зон. И если в санузле не будет сделан порожек (даже при том, что весь остальной проект полностью соответствует проекту, на который Вы получили разрешение) – это будет являться основанием для отказа в приемке помещения после ремонта и, как следствие, Вам будет выписан отказ в приемке помещения и выдаче акта завершенного переустройства. При чем порожек этот должен быть не «декоративным» в виде пластиковой планки из хозяйственного магазина, посаженный на герметик. Это должен быть полноценный порог, который заходит слой гидроизоляции. Смысл этого в том, чтобы внутри помещения создавалась «ванночка», собирающая воду в случае протечки. Даже при том, что любая система «Аквастоп» или «Нептун» (системы защиты от протечки воды) намного лучше защищают квартиру от протечек, чем двухсантиметровый порожек, однако, норматив есть и его требования Вы выполнять обязаны.

Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, realty.mail.ru, 1kvartirka.ru, resog.ru, soglasovanie.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector