Можно ли продать квартиру в ипотеке и каковы риски

Квартиру или дом можно продать даже в том случае, если покупатель станет проводить сделку через банк. Часть людей не переживают по этому поводу, справедливо полагая, что все нюансы на себя возьмет учреждение. Иные заемщики отказываются из-за опасности сделки купли-продажи для владельца жилья.

Необходим трезво взвесить все за и против, а также понять, стоит ли операция своих рисков, и что следует помнить, чтобы не ошибиться в своем решении.

На что обратить внимание в первую очередь

Есть две особенности в подобной сделке, про которые не стоит забывать:

  1. Как будет проходить оплата

Рассмотрим самые популярные варианты развития событий:

    Безналичные расчеты, когда кредитор после успешной продажи делает перечисления продавцу. Владельцу жилья придется открыть счет в данном учреждении или дать личные реквизиты другого банка.

Интересный момент, что после покупки жилья, пусть даже и через банк, многие собственники делают активно ремонт в помещении. На деле не каждый согласовывает пертурбации в здании, что является прямым нарушением российского законодательства.

Чтобы этого избежать, следует все действия решать вместе с Мосжилинспекцией. Но если перепланировка была уже сделана, но не узаконена, то никакая купля-продажа не пройдет, да и банк не даст своего согласия. Так что лучше перед походом в финансовое учреждение такие нюансы закрыть.

Плюсы и минусы процесса

Многие продавцы опасаются, что покупатель квартиры, оформляющий ипотеку, откажется в будущем выполнять свои обязательства, то есть платить. Сама процедура кредитования по себе нивелирует данный вид риска.

Резюмируя все вышесказанное, следует выделить положительные и отрицательные моменты купли-продажи для продавца ипотечного жилья.

Начнем с плюсов:

    Минимум рисков для всех участников процесса. Дело в том, что мошеннические действия сведены к нулю, так как взаиморасчеты проходят на глазах у банка, который выполняет выплату денег.

Среди всего хорошего, нашли место и минусы:

  • Долгий срок продажи жилья. Если деньги нужны срочно, то это не вариант. На оценку имущества, сбор всех документов уйдет время.
  • Задержка в выплате денег. Банкиры не сразу переводят рубли на счет продавца после подписи договора, так как они всегда дожидаются перерегистрации имущества в Росреестре.

Детальней о безопасности участников сделки

Риски при продаже квартиры по ипотеке для собственника заметно снижаются. Нет шансов получить поддельные средства, ведь большинство банкиров стараются проводить сделки безналичным путем.

Если участники выбрали банковскую ячейку в качестве резервуара для хранения денег до их выплаты, то стоит заказать услугу проверки каждой купюры в кассе.

Когда такая услуга не входит в ипотечные взаиморасчеты, то стоит заказать ее отдельно, естественно, поделив расходы с покупателем напополам. Это позволит максимально обезопасить себя от мошенников.

Дополнительно продавцу стоит не делать следующего:

  • Предоставлять покупателю оригиналы документов

Самый лучший вариант – отнести бумаги лично менеджеру в руки, который при продавце сделает ксерокопию. Если же банк просит сличить полученные копии с оригиналами, то скорее всего свои документы они получали через третьи руки. Так что в любом случае лучше подойти в отделение самостоятельно.

Признать сделку недействительной легко, в особенности, если будущий заемщик нарушает условия кредитного соглашения. Конечно, правда будет на стороне старого собственника, но лучше оградить себя от возможных проблем. Узнайте побольше о человеке, который планирует взять вашу квартиру через ипотеку.

Что касается покупателей, то у них свой риск, хоть и единственный. Это несогласие банка выдавать заем. Вряд ли менеджер даст аргументированную причину происходящего, так как имеют право не разглашать подробности.

Наиболее безопасная реализация недвижимости через ипотеку будет через кредитора с хорошей репутацией. Перед передачей жилища в залог, следует привести все документы по нему в порядок. Помимо технических бумаг, желательно выписать всех зарегистрированных лиц в квадратных метрах и погасить коммунальные платежи.

Содержание

Нюансы покупки квартиры в ипотеку: ТОП 10 рисков покупателя и советы специалистов

Покупка недвижимости в ипотеку давно является чуть ли не единственной возможностью обзавестись жильем. Но помимо ситуаций, когда кредитор не может расплатиться с банком и теряет квартиру, существует ряд других рисков.

Покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя

Вся процедура осуществляется на основании ФЗ № 102 «Об ипотеке». Даже при покупке жилья в ипотеку могут возникать сложности. Особенно, если служба безопасности кредитного учреждения плохо провела проверку недвижимости.

Выясним, чего опасаться при покупке квартиры при ипотеке:

  1. Выбор банка. Это главное условие для удачной покупки. Если квартира приобретается в новостройке, то лучше оформить договор с банком, который сотрудничает с застройщиком. К тому же это должно быть крупное и хорошо зарекомендовавшее себя кредитное учреждение.
  2. Первый взнос. Не стоит сразу отдавать за ипотеку все свои сбережения. Обязательно нужно учитывать форс-мажорные обстоятельства, оставив небольшую сумму в запасе и уменьшив риски при покупке квартиры по ипотеке.
  3. Потеря задатка. Найдя подходящую квартиру, покупатель обязуется оставить продавцу определенную сумму (около 10%) задатка. Но так как решение банка о предоставление ипотечного кредита пока неизвестно, покупатель рискует потерять эти деньги.

Установить, правда ли настоящий владелец является инициатором сделки, довольно сложно. Поэтому, при любых сомнениях лучше отказаться от такой покупки. Как вариант, можно найти хозяина и обсудить сделку лично с ним, также рекомендуется юридическая помощь в покупке квартиры в ипотеку.

  • Квартира была куплена за мат. капитал. По закону доли такой недвижимости должны быть выделены детям. Если родители не сделали этого при оформлении прав собственности, сделку легко оспорить.
  • Покупка квартиры в новостройке. Еще один довольно опасный способ приобретения недвижимости в ипотеку. Юристы рекомендуют очень тщательно проверять всю документацию, предоставленную застройщиками. Особое внимание следует обратить на разрешение на строительство.
  • Выбор валюты. При оформлении ипотечного договора следует осознавать риски, связанные с постоянными валютными колебаниями. Чтобы обезопасить себя, нужно брать ипотеку в той валюте, в которой кредитор получает свой основной доход.
  • Страховка. Этим пунктом ипотечного договора лучше не пренебрегать. И страховать нужно не только недвижимость, но и лицо, которое будет выплачивать ипотеку.
  • Вот такие существуют нюансы при покупке квартиры, взятую в ипотеку. И это только основные.

    Риски для покупателя недвижимости с обременением

    Приобретение жилья с таким обременением возможно двумя способами – предварительной оплатой кредита и его оплатой после совершения сделки.

    В первом случае покупатель может столкнуться со следующими рисками:

    1. Болезнь, смерть или пропажа владельца недвижимости. Если ипотека уже погашена задатком, а продавец исчез, получить деньги обратно очень тяжело. Банк их не вернет, а для истребования средств с продавца придется обращаться в суд. Минимизировать эти риски практически невозможно.
    2. Отказ продавца от сделки. Задаток в этом случае также придется возвращать покупателю самостоятельно. И хотя продавец несет ответственность за срыв сделки, но отдавать их он может очень долго.

    Второй способ покупки недвижимости с обременением заключается в том, что покупатель самостоятельно решает финансовые вопросы после приобретения. Но и здесь существуют различные препятствия.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски для покупателя

    1. Квартира может быть заложена несколько раз. В этом случае снять обременение у покупателя не получится. Чтобы не допустить такого развития событий, квартиру нужно как можно тщательней проверить.
    2. Запрет на регистрационные действия. Это происходит, если в отношении продавца был подан иск. Новый собственник просто не сможет зарегистрировать свои права на недвижимость. Поэтому такую информацию также нужно проверять.
    3. Неверный расчет средств. Банк может затребовать гораздо больше денег, чем было оговорено с продавцом. Нередко стороны просто забывают о штрафах и пенях, что приводит к уменьшению суммы, которую получит продавец. Это нередко приводит к срыву сделки. Поэтому покупателю лучше самостоятельно проверить данные по кредиту.

    Поэтому, если планируется покупка квартиры по ипотеке, советы наших специалистов лучше соблюдать:

    1. Рассчитывать сумму платежей. Ипотеку нужно платить, когда есть средства. Это главный залог того, что все выплачено в срок, а квартира перейдет в собственность заемщика.
    2. Еще один важный аспект – это срок. Обычно банки дают ипотеку не больше, чем на 30 лет. Но специалисты рекомендуют не брать на себя обязательства на такой срок. Максимум для человека, который реально может взять недвижимость в ипотеку, составляет 10–15 лет.
    3. Рассчитать процентную ставку. Следует выбирать ту ипотеку, проценты по которой за весь срок не превышают саму сумму кредита. Иначе это настоящий грабеж, а не покупка квартиры.
    4. Для приобретения жилья у банка лучше воспользоваться помощью ипотечного брокера. Несмотря на то, что придется немного потратиться на его услуги, специалист гарантирует безопасность сделки и оформления ипотеки.
    5. Проводить финансовые операции с помощью банковской ячейки. Этот способ очень подходит при покупке квартиры, которая является залогом в банке.
    6. Взять выписку из домовой книги для определения количества прописанных в квартире людей. Да и вообще, лучше собрать как можно больше информации об объекте недвижимости и ее владельцах.

    Стоит ли брать ипотеку, подводные камни и другое смотрите в видео:

    Раздел имущества при разводе в ситуации, когда квартира в ипотеке

    Опубликовал: admin в Льготы и выплаты 26.10.2018 Комментарии к записи Раздел имущества при разводе в ситуации, когда квартира в ипотеке отключены 5 Просмотров

    Решение вопроса о разделе имущества, такого как квартира по ипотеке, при разводе сегодня волнует многих российских граждан. Согласно официальной статистике, средняя длительность брака среди семейных пар, где каждый из супругов достиг 30 лет, составляет 4 года. Как правило, в этом возрастном цензе молодые люди еще не в силах приобрести недвижимость в полном размере за личные средства, поэтому оформляют ипотечные займы на жилье.

    Если совместная жизнь не получилась, самое время подумать о том, как поступить с квартирой и погасить долговые обязательства перед банком.

    Раздел имущества при разводе, взятого в кредит, связан с множеством юридических нюансов и тонкостей, которые в полном объеме описывают Семейный и Гражданский кодексы, а также ипотечный договор, составленный между банковским учреждением и заемщиком.

    Раздел заемного имущества основывается на следующих правовых тезисах:

    • квартира или другая жилая площадь, купленная за время существования официально зарегистрированного брака по ипотеке, является неотъемлемой частью обоюдно нажитого имущества, что влечет за собой наступление правовых обязательств;
    • общая собственность бывших мужа и жены делится между ними на равные доли, если не существует предварительно заключенного брачного договора, который предполагает другие условия раздела имущества;

    Как показывает судебная практика, квартира, оформленная по ипотеке, является проблемным объектом споров при разводе, прежде всего, потому, что она состоит в залоге у кредитного предприятия, а значит, новоявленные владельцы не имеют права совершать по отношению к жилью никаких юридических процессов.

    В этом случае при разводе раздел имущества возможен двумя способами:

    1. Бывшие муж и жена принимают решение дополнить договор с банком добровольно подписанным соглашением о том, что теперь общая ответственность оплаты займа становится личным долговым обязательством каждого из супругов.

    Кредитные учреждения без особого желания идут на подобные уступки, ведь личная обязанность оплаты ипотеки каждого созаемщика нередко приводит к ситуации, когда один из них не в состоянии выделить денежные средства на погашение своей части долга. Это влечет за собой дополнительные судебные тяжбы и разбирательства, ненужные ни банку, ни второму должнику.

    Кроме того, организация, предоставившая заем, автоматически лишается возможности выбора, от кого из супругов требовать погашение кредитной истории. Поэтому банки все чаще инициируют оформление двух индивидуальных контрактов, предусматривающих процедуру долговых выплат по ипотеке по определенным правилам.

    1. Супруги оформляют заем на кого-то из них, кто обязуется выплатить всю сумму кредита в течение периода, установленного в банковском соглашении.

    Квартира переписывается исключительно на одного собственника. Такой вариант решения кредитного вопроса возможен только при получении соответствующего разрешения от организации-заемщика, который выносит свой вердикт в соответствии с оценкой платежеспособности заемщика.

    Если кредит оформлен на мужа или жену до заключения брака

    Если заем брал кто-то один из семейной пары до официальной регистрации брака в органах ЗАГСа, после его заключения и появления детей ежемесячные выплаты не подлежат пересчету финансовым учреждением. Таким образом, должник продолжает погашать долг в фиксированной денежной сумме. Но при разводе этот супруг (супруга) вправе требовать от второй половины возмещения части сделанных им выплат по ипотеке за время совместного проживания или же претендовать на долю жилья, соответствующую данной сумме.

    Бывают ситуации, когда супруг-заемщик желает быть единственным заемщиком, а значит, и единственным владельцем недвижимости. Это возможно, если при заключении брака составляется брачный контракт, определяющий условия и события, с наступлением которых другой супруг не будет претендовать на жилье.

    Если муж или жена отказывается обращаться к юристам и подписывать брачное соглашение, но по-прежнему хочет оставаться единственным владельцем, придется садиться со второй половиной за стол переговоров и искать компромиссное решение, кому и на каких условиях достанется квартира.

    Люди, не желающие обременять себя долговыми обязательствами, также вправе продать жилплощадь, состоящую в ипотеке. Следует помнить, что квартира не может участвовать в сделках купли-продажи без разрешения кредитного учреждения, который выдал заем. Ситуация, при которой подобный исход событий возможен, должна быть указана в ипотечном договоре с упоминанием об обязательном согласии банка на вышеуказанную сделку при разводе, здесь же перечисляются гарантии учреждения.

    Соглашение о разделе имущества и брачный договор: как они работают

    К наиболее мирным и понятным решениям вопроса относится раздел кредитной суммы по ипотеке при разводе посредством заключения соглашения о разделе имущества брачного контракта.

    Соглашение составляется в период совместного проживания в официальном браке или при разводе. Процедура его заключения не несет материальных затрат, ведь его оформление состоит в письменной форме, хотя при желании может заверяться нотариусом. Прежде всего, документ определяет пошаговый раздел имущества, нажитого за время совместного проживания, и раздел долговых обязательств.

    Более серьезным документом является брачный контракт, от которого не сможет отказаться даже самый нерадивый бывший супруг. Договор регистрируется до брака или при вступлении в него. На территории России на сегодняшний день действуют банки, которые категорически отказывают в займах по ипотеке без подписания брачного контракта, определяющего имущественные права на всю общую собственность или отдельный ее объект.

    Так, брачный договор рассматривает и утверждает следующие вопросы:

    • кто и в каком долевом участии вносит первичный взнос по ипотеке;
    • кто и в каком долевом участии погашает ежемесячные долги (находясь в браке или вне его);
    • кому достается квартира, кто является конечным владельцем недвижимости (одно лицо или оба бывших супруга).

    Нельзя допускать исправлений, ошибок и умышленного искажения данных в вышеуказанных документах, иначе впоследствии это может привести к аннулированию договоров. Лучше обратиться к юристу-профессионалу, который безошибочно составит текст, позже заверенный нотариусом, в соответствии с процедурой, установленной российским законодательством.

    Как продать квартиру в ипотеке – 4 лучших способа + отзывы продавцов и покупателей

    Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супервыгодный вариант покупки. А у тебя – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Да. Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи. О них и поговорим.

    Права владельца на кредитную квартиру

    Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

    Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

    А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

    Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

    Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

    • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
    • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
    • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

    Кто покупает квартиры в ипотеке

    Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

    Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

    Способы продажи квартиры в ипотеке

    Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

    Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

    1. Досрочная уплата ипотеки
    2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
    3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
    4. Продажа ипотечного жилья банком

    Досрочная уплата ипотеки

    Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

    Этапы оформления:

    • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
    • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
    • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
    • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
    • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
    • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
    • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
    • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

    Плюсы

    Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

    Минусы

    Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

    Сфера применения

    Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

    Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

    Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

    Этапы оформления:

    • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
    • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
    • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
    • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
    • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
    • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
    • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

    Плюсы

    Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.

    Минусы

    Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации. Это не всегда удобно.

    Сфера применения

    Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.

    Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

    «Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.

    Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

    Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

    Этапы оформления

    • Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
    • Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
    • Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
    • Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
    • Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
    • Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
    • Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
    • Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

    Плюсы

    Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене.

    Минусы

    В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости. Их услуги стоят порой немалых денег.

    Сфера применения

    Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.

    Продажа ипотечного жилья банком

    Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.

    Этапы оформления:

    • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости (скорее всего, банк или коллекторы сами будут требовать от вас обратиться с предложением о продаже).
    • Подписываем согласие на продажу объекта структурами банка.
    • Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может.
    • Задействуется две ячейки: в одну покупатель помещает сумму, равную невыплаченному кредиту, во вторую – деньги, предназначающиеся продавцу. Если ипотеку взяли недавно, то во второй ячейке может не оказаться ничего.
    • После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.
    • Регистрируется переход права собственности на квартиру. Продавец открывает ячейку.

    Плюсы

    Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам. Сделка безопасна для всех участвующих в ней сторон.

    Минусы

    Цена чаще всего очень существенно занижена, поскольку банку важно вернуть только заемные деньги, интересы продавца квартиры его волнуют мало. Нередко вырученная от продажи сумма равна остатку ипотечного кредита.

    Сфера применения

    Квартиры в проблемной ипотеке. На продажу ипотечной недвижимости банки идут только тогда, когда все прочие методы работы с заемщиком уже исчерпаны.

    Документы для продажи квартиры в ипотеке

    Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

    1. Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
    2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
    3. Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
    4. Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
    5. Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
    6. Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
    7. Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
    8. Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.

    Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

    Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

    – Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

    Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

    – Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

    Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

    – Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться). Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.

    Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

    – Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

    А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.

    Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

    Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа + профессиональная помощь в продаже ипотечных квартир

    Здравствуйте, уважаемые читатели! Вас приветствует Денис Кудерин.

    В очередной публикации нашего ресурса мы продолжим исследовать обширную тему под названием «Ипотека». Тема новой статьи – как продать ипотечную квартиру.

    Материал будет в первую очередь интересен тем, кто больше не может или не желает платить ипотечный кредит и хочет избавиться от купленной в долг недвижимости, а также всем, кто хочет повысить уровень своей финансовой грамотности.

    1. Можно ли продать квартиру в ипотеке

    Статистика свидетельствует, что более 50% всех квартир в РФ приобретается в ипотеку. Не буду останавливаться на удобствах и преимуществах такого способа покупки недвижимости – об этом на сайте есть отдельная статья «Квартира в ипотеку».

    Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.

    В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.

    Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?

    Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.

    Сразу озвучу главное условие законности сделки: любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только с разрешения или при непосредственном участии финансовой организации, в которой оформлен кредит.

    Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.

    Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.

    К таким ситуациям относятся:

    • наличие задолженности;
    • ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
    • несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
    • утрата имущества по вине владельца;
    • передача недвижимости третьим лицам.

    Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.

    Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.

    Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.

    В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.

    Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной публикации нашего блога.

    2. В каких случаях продают ипотечную квартиру

    Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?

    Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.

    Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.

    Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:

    • потеря дохода;
    • необходимость в приобретении более просторного жилья;
    • желание заработать на сделке перепродажи;
    • личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).

    Теперь подробнее о каждой из причин.

    Потеря дохода

    Потерять работу или иной источник дохода в условиях экономической нестабильности проще простого. Вас уволили по сокращению, предприятие разорилось, ваш личный магазин прогорел, а бизнес перестал приносить прибыль.

    Ни в коем случае не желаю нашим читателям подобной участи, но в наше время никто не застрахован от потери стабильного дохода.

    Финансовую организацию не волнуют экономические обстоятельства. Платежи нужно совершать ежемесячно и в полном объёме, иначе банк неизбежно применит санкции и наложит штрафы.

    Если плательщик не видит иных путей решения проблемы в ближайшем будущем, выход только один – продать ипотечное имущество и переехать в более скромное жильё.

    Необходимость в расширении жилплощади

    Самая типичная ситуация такого плана – рождение ребенка. Если ребенок второй, то для улучшения условий жилья семья вправе воспользоваться материнским капиталом.

    О том, как купить квартиру в ипотеку на маткапитал, читайте отдельную публикацию на сайте.

    Потребность в покупке более престижной квартиры возникает у людей, получивших доходную должность или открывших прибыльный бизнес.

    Существует два варианта действий в такой ситуации:

    • взять второй кредит и выплачивать 2 ипотеки (если доходы семьи позволяют, банк не будет против);
    • продать первую квартиру и купить более просторную.

    Первый вариант довольно рискованный, поскольку, как уже было сказано выше, от финансовых трудностей не застрахованы даже долларовые миллионеры.

    Личные обстоятельства

    Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.

    Пожив вместе несколько лет, молодожены пришли к выводу, что их встреча была ошибкой. Поскольку ипотека была оформлена на жену и мужа как на созаёмщиков, они оба остаются должниками по ипотеке. Но так как общая квартира им больше не нужна, единственный разумный вариант – продать её с разрешения банка.

    Один из супругов или оба могут заняться продажей залогового имущества. Только освободившись от долга, они могут начать раздельную жизнь.

    Заработок на сделке продажи

    Вариант для умных и продвинутых.

    Если недвижимость покупалась в строящемся доме на ранней стадии, то к завершению стройки её стоимость существенно увеличится. В ряде случаев продажа с лихвой перекроет любые ипотечные расходы.

    Знатоки советуют участникам долевого строительства реализовывать имущество до сдачи объекта в эксплуатацию, так как переоформить такой договор гораздо проще, чем оформлять готовое жильё.

    Повторюсь, данные манипуляции актуальны только для тех, кто изначально ставит себе цели заработать на ипотеке. Бывает, конечно, что пока дом стоился, необходимость в жилье у заемщика отпала: в таких ситуациях выгода от продажи становится побочным эффектом жизненных обстоятельств.

    3. Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа

    Любой вариант продажи квартиры, пребывающей в статусе залога, не будет простым. Ведь по сути, вы не владеете имуществом полностью, поскольку оно обременено залогом.

    Поэтому прежде чем решиться на продажу квартиры с ипотечным статусом, следует заранее выбрать способ будущей сделки.

    Существует 4 законных варианта:

    1. Досрочное погашение: вы находите покупателя, согласного купить имущество с обременением и внести сумму, необходимую для полного погашения долга.
    2. Продажа кредитных обязательств: вы оформляете «перезайм» — процедуру, в результате которой ваш кредит переходит к другому человеку.
    3. Продажа через банк: банк сам занимается поиском покупателя и снятием обременения.
    4. Самостоятельная продажа: вы находите покупателя, он обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заёмщик снимает сам на основании справки об отсутствии задолженности.

    А теперь подробно и обстоятельно о каждом способе.

    Способ 1. Продажа за наличные (досрочное погашение)

    Такая схема, безусловно, самая выгодная для владельца квартиры. Правда, отыскать покупателя, который согласится иметь дела с ипотечным имуществом, дело непростое.

    Обременение само по себе отпугивает – каждому хочется купить квартиру без всяких долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно.

    К такому способу обычно прибегают при продаже строящегося жилья, купленного по ипотечной программе. Спросом пользуются и новые готовые квартиры в престижных районах с развитой инфраструктурой. На повышение популярности объекта работает также улучшенная планировка и конечная стадия строительства.

    Стадии сделки:

    • покупатель нотариально оформляет соглашение с заемщиком и вносит сумму, необходимую для тотального погашения ипотечного займа;
    • после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец и покупатель идут в регистрационную палату, где оформляют договор купли-продажи;
    • если стадия сдачи объекта в эксплуатацию ещё не наступила, вместо купчей происходит переоформление договора долевого строительства.

    Такой способ называют также «доверительным», поскольку соискатель жилья заранее погашает кредит своими средствами, ещё не совершив акт купли/продажи.

    После уплаты долга по ипотеке и снятия обременения покупатель помещает остаток денег за покупку квартиры в банковскую ячейку. Продавец получит эту сумму только после того, как будет подписан договор продажи и оформлены все остальные документы.

    Способ 2. Продажа долговых обязательств

    Другое название данного варианта – «перезайм». Жильё, находящееся в залоге у кредитной компании, владелец вправе передать в долг другому физическому лицу, если оно возьмёт на себя обязательства по ипотеке.

    Желающего перезанять ипотеку можно найти самому. Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю. Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

    Согласно этому документу жильё продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент. При желании «перезаемщик» вправе погасить кредит досрочно.

    Чем квартиры, находящиеся в залоге, могут привлечь покупателей:

    • во-первых, сниженной стоимостью;
    • во-вторых, расположением в хорошем районе;
    • в-третьих, улучшенной планировкой и отделкой.

    Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заёмщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.

    Процедура продажи долговых обязательств занимает в среднем около 20 дней. 5 дней нужны для снятия обременения и 2 недели на оформление нового документа купли-продажи.

    Способ 3. Продажа с помощью банка

    Отказаться от участия в продаже – законное право каждого заемщика. Если ему не хватает времени или он не можете присутствовать при оформлении сделки лично (например, при переезде в другой город), он вправе переложить реализацию ипотечной квартиры полностью на плечи работников банка.

    Снятием обременения и прочими этапами сделки занимаются в этом случае банковские служащие и покупатель, которого тоже находит финансовая организация. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке и переоформляет жилплощадь на себя.

    Денежный остаток от сделки (если таковой есть) составляет разницу между суммой ипотеки и ценой на недвижимость. Эти деньги покупатель кладёт в депозитную ячейку банка, а бывший владелец квартиры забирает их после подписания документа купли-продажи.

    Способ 4. Самостоятельная продажа

    Самостоятельная – не имеется в виду нелегальная. Извещать банк всё равно придётся. Речь лишь о том, что снятие обременения, оформление документов и прочие этапы сделки выполняются продавцом и покупателем полностью самостоятельно.

    Скрывать от потенциального нового владельца факт обременения квартиры незаконно и нецелесообразно. Если вы будете выдавать информацию по частям и умалчивать о важных обстоятельствах, у человека сложится впечатление, что его хотят вовлечь в какую-то аферу.

    Этапы сделки следующие:

    • покупатель смотрит объект;
    • если квартира устраивает, покупатель обращается в кредитную фирму с изъявлением желания выкупить залог;
    • сотрудники составляют с покупателем предварительный договор, заверенный нотариусом;
    • покупатель вносит сумму для погашения ипотечного долга в депозитную ячейку №1, а деньги, причитающиеся заёмщику, в ячейку №2;
    • с объекта снимается обременение;
    • оформляется документальное подтверждение продажи в Росреестре;
    • банк и продавец получают доступ к ячейкам №1 и №2 соответственно.

    Самостоятельный способ несколько быстрее, но найти покупателя на квартиру в залоге не так-то просто. Кроме того, банк даст согласие лишь в случае, если у него нет к заемщику никаких претензий: он исправно выплачивал ипотеку и не имеет задолженности по срокам.

    Для наглядности объединим в таблице все плюсы и минусы вариантов продажи ипотечной недвижимости:

    Статья написана по материалам сайтов: kreditorpro.ru, myrealproperty.ru, argi.su, myrouble.ru, hiterbober.ru.

    »

    Это интересно:  Оформление квартиры в собственность военнослужащим
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector