Обмен квартиры с доплатой и без: как грамотно оформить сделку, какие документы понадобятся, а также можно ли перекрыть разницу в стоимости материнским капиталом?

Государственная программа по материальной помощи семьям с детьми продолжает работать и сертификаты получают многие семьи. Несмотря на то, что сфера использования субсидии постоянно расширяется, разрешаются все новые сферы применения, деньги в основном идут на улучшение условий жизни. Предоставляемая сумма может использоваться на обмен квартиры с доплатой материнским капиталом, что чаще всего и делается родителями.

Содержание

Пути использования

Прежде всего родители должны разобраться, куда в принципе можно направить целевые государственные средства. Если в семье рождается второй ребенок, оба являются несовершеннолетними, то государство субсидирует определенную сумму молодым родителям. Средства нельзя полностью обналичивать, можно получить незначительную сумму на текущие нужды наличностью.

Остальные средства, положенные по выданному материнскому сертификату, можно направить на пенсию матери, учебу детей или приобретение (улучшение) жилплощади. Подавляющее большинство семей используют средства по последнему направлению, поскольку квартира является наиболее важным фактором семейной жизни. Программа государственной поддержки работает с 2007 года, в нее вносятся изменения и дополнения, упрощающие условия и делающие государственную субсидию более комфортной.

Если в квартиру, где проживает семья с детьми, вложен материнский капитал, то ее можно обменять на другую, улучшив жилищные условия. Допускается вариант, когда уже имея недвижимость, прибавляют стоимость сертификата и получают лучшую квартиру для жизни семьи. Главное, что дети должны быть прописаны в новом объекте, независимо от того, старый фонд или новостройка. Такие же правила действуют при ипотечном кредитовании, дети автоматически получают регистрацию.

Обмен квартиры с использованием материнского капитала должен производиться с соблюдением ряда условий. Во-первых, должен быть поставлен в известность попечительный орган. Опека рассмотрит ситуацию и даст добро на замену жилплощади. Причем использовать сертификат в качестве доплаты нельзя, поскольку могут проявиться различные мошеннические схемы. Законной является схема, которая должна быть утверждена опекой.

Свое имущество продается, берется новый объект в ипотеку. Ипотека оформляется с внесением средств материнского капитала и вырученных за проданную квартиру средств. Такой путь несколько сложен, но последовательность действий позволяет проконтролировать использование государственной льготы. Провести необходимую сделку без обращения к ипотечному кредиту нельзя. Можно поступить следующим образом при обращении к ипотеке:

  • внести материнские средства в качестве первоначального взноса;
  • внести сертификат и деньги от реализации своей проданной недвижимости.

Даже при быстром погашении займа придется затратить средства на погашение кредита. Но такой метод не позволит остаться без квартиры или иначе ущемить права детей.

Последовательность шагов

Итак, семья имеет некоторую недвижимость и решает улучшить свое проживание. Для этого необходимо обратиться в опеку и получить официальное разрешение на продажу своей квартиры. Родителям потребуется выписать детей перед продажей собственности и дать опеке гарантию, что дети будут зарегистрированы в новой квартире. Если разрешение получено, то можно продолжить действия. Случаи, когда опека не берет на себя ответственность за действия родителей, один из родителей прописывается с ребенком к родственникам. Одного ребенка по закону нельзя прописать без родителя до 14 лет.

Если родители не являются собственниками квартиры и им ничего не придется продавать, то потребуется подобрать вариант на первичном или вторичном рынке. Продавца необходимо предупредить, что покупка будет осуществляться через ипотечное кредитование с использованием материнского капитала. Не все владельцы жилплощади согласятся на такой вариант, поскольку расчет будет более длительный, чем в стандартной ситуации.

Договор купли/продажи, когда используется государственная поддержка, должен включать дополнительные условия. Это связано с тем, что деньги на счет продавца перечисляются не сразу, а в течение 1-2 месяцев. Важные финансовые моменты обязательно отражаются документально, что помогает продавцу быть спокойным по поводу исполнения обстоятельств покупателем.

После согласования с продавцом, покупатели обращаются в банк за ипотечным кредитом. После покупки одобренной банком квартиры, договор передается для регистрации в Росреестре. Чтобы получить свидетельство на право собственности, нужно собрать пакет документов:

  • сертификат на материнский капитал;
  • ипотечный договор с банком;
  • документы продавца на отчуждаемое имущество;
  • технические документы на квартиру;
  • квитанция по уплате государственной пошлины.

Обращаются участники сделки в ближайшее отделение УФРС или МФЦ, где пишется стандартное заявление и подаются документы. После тщательной проверки, сделка регистрируется и имущество сменяет владельца.

Документы проверяются дольше, поскольку задействована ипотека и детские деньги. После проверки выдается новое свидетельство, в реестр вносятся изменения о собственнике, делается отметка о существующем залоге, которым выступает квартира. После окончательного расчета по ипотеке, отметка об ограничениях снимается. Обычно срок оформления занимает две или три недели, после чего выдается документ.

Следует учесть, что сделка с материнским капиталом не облагается 13% налогом, что так же помогает родителям сэкономить значительные средства. Если средства на ипотечную квартиру получены путем продажи своей недвижимости, то потребуется заплатить налог на прибыль, в обязательном размере 13%.

Отказ в оформлении

Регистраторы Росреестра имеют право отказать заявителям в оформлении сделки, если были обнаружены ошибки в заполнении договора, не все приложены документы или есть разночтения между кадастровыми сведениями на имущество и внесенными в договор сведениями. Как правило, после внесения дополнений, регистратор принимает сделку в оформление. Если отказ кажется необоснованным, то можно направить жалобу вышестоящему руководству или исковое требование в суд.

Условия приобретения недвижимости

Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом возможны при выполнении ряда обязательных условий.

Основными правилами являются:

  • приобретаемая квартира должна полностью принадлежать семье;
  • имущество полностью удовлетворяет санитарным нормам жилплощади;
  • сделка осуществляется в РФ и не содержит противоречия законодательству;
  • объект оформляется в совместную собственность на родителей и детей.

В первую очередь владельцу сертификата потребуется заявить о своих намерениях в ПФ РФ и получить одобрение на выбранный к покупке вариант. При обращении предоставляется свидетельство рождения и подтверждение того, сколько несовершеннолетних детей в семье. Получают сертификат только граждане России, обратиться можно в отделение по месту жительства. В зависимости от выбора пути покупки, потребуется различное подтверждение намерений, сбор пакета документов.

Квартира, представленная на одобрение пенсионного фонда, не должна иметь обременений и особых нюансов в документах. Если существуют спорные моменты вокруг продаваемой квартиры, то ее нельзя приобрести на материнские деньги. Соглашение сторон заверяется нотариально, поскольку средства продавцу перечисляются после согласования всех нюансов безналичным способом. Обязательно указывается доля личных средств, которые родители вносят в счет оплаты недвижимости.

Обязательно следует указать срок погашения последнего платежа, равного материнскому капиталу. По существующим правилам, деньги продавец квартиры получит не позднее 2 месяцев с момента подписания сделки.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка или обмен квартиры с использованием материнского капитала возможен на первичном рынке недвижимости.

Должны выполняться условия:

  • дом построен на 70%;
  • в финансирование строительства входят бюджетные средства;
  • строительство ведется по ДДУ и ФЗ-№214.

Первоначально бронируется квартира в строящемся доме, согласуется вопрос о внесении льготных средств. Подписывается договор с застройщиком с указанием о рассрочке платежа. Внесение собственных денег по договору, оформление сделки в Росреестре. Написание заявления в Пенсионный фонд, перечисление одобренных средств застройщику должно производиться по согласованному графику, чтобы не пришлось платить штрафы.

Повторное оформление свидетельства после внесения материнских денег. Потребуется предоставить подписанный договор с застройщиком, платежные документы по выплаченным средствам и остатку долга.

Если родители решают использовать субсидию до достижения ребенком 3 лет, то можно воспользоваться ипотечным кредитованием. Деньги можно направить на первоначальный взнос или погасить проценты по ипотеке.

Родственный обмен и покупка недвижимости

Существующими правилами позволено приобретать квартиры с использованием материнских денег у членов семьи или близких родственников. Государство контролирует все аспекты сделки, мошеннические или мнимые приобретения, попытки обналичивать деньги путем фиктивного использования пресекается на всех этапах и отслеживается исполнительными органами. Дети обязательно должны получить свою долю, которая не может быть ниже установленного законом уровня.

Обмен квартиры и материнский капитал

Покупка квартиры под материнский капитал условия использования

Опубликовал: admin в Материнский капитал 25.10.2018 Комментарии к записи Покупка квартиры под материнский капитал условия использования отключены 39 Просмотров

Использование материнского капитала на покупку жилья в 2017-2018 году

Большинство получателей материнского капитала используют его для приобретения жилья. Однако использование материнского капитала на покупку жилья изобилует разнообразными нюансами. Государство строго контролирует средства бюджета. Любое нарушение установленного порядка может привести к ответственности за нецелевое использование денег.

Как купить квартиру с использованием материнского капитала

Подходить к процессу траты бюджетных денег следует аккуратно. Желательно заручиться знанием закона или профессиональной поддержкой. Материнский капитал на покупку квартиры направляется специалистами Пенсионного фонда Российской Федерации (ПФ). А это означает, что весь процесс покупки квартиры через МК будет находиться под их контролем.

Существуют условия, при которых разрешено направлять средства на приобретение жилья. Они являются обязательными.

В частности, материнский капитал на покупку жилья разрешено направить, если

  1. в процессе сделки семейство получает полное право собственности на недвижимость;
  2. указанное обстоятельство возникает впервые (ранее у квартиры владельца не было);
  3. жилое помещение располагается на территории РФ;
  4. оно соответствует санитарным нормам;
  5. сделка проводится в форме, не противоречащей действующему законодательству;
  6. собственность оформляется на всех членов семейства, в том числе
    • несовершеннолетних;
    • владельца сертификата;
    • остальных взрослых (есть исключения).
Это интересно:  Можно ли купить квартиру у родителей на материнский капитал

Чтобы получить бюджетные деньги, необходимо подать в отделение ПФ заявление о распоряжении ими. В документе указывается цель трат.

Прежде чем решать, как купить квартиру на материнский капитал, нужно оформить сертификат на него. Дополнительная поддержка от государства положена при рождении или усыновлении второго и последующих детей, появившихся на свет после 01.01.2007.

За сертификатом имеет право обратиться

  • мать малыша;
  • отец, если является единственным оставшимся в живых родителем;
  • усыновитель;
  • опекун;
  • сам ребенок после установления полной дееспособности.

В отделении ПФ нужно будет оформить заявление и сопроводить его документами, доказывающими право на господдержку.

К ним, в частности, относятся в обязательном порядке такие

  1. удостоверяющие личность заявителя (паспорт);
  2. подтверждающие факт появления на свет ребенка (свидетельство о его рождении);
  3. демонстрирующие его очередность (второй или последующий)
    • справка о составе семейства;
    • документы первого ребенка (паспорт или свидетельство о появлении на свет).

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные бумаги. После рассмотрения документов на руки заявителю выдается сертификат. Он оформляется на бланке установленного образца и гарантирует право на получение финансов за счет государственного бюджета.

Важно! Сертификат на материнский капитал (МК) положен только гражданам РФ.

Покупка квартиры по МК требует оформления дополнительных документов. Алгоритм действий покупателя можно описать схематически так

  1. Выбрать способ улучшения жилищных условий.
  2. Найти квартиру, которую владелец согласиться продать с использованием бюджетных средств.
  3. Оформить договор купли-продажи.
  4. Зарегистрировать его в органах Росреестра.
  5. Обратиться в отделение ПФ с заявлением о распоряжении средствами маткапитала.
  6. Подождать перевода денег.
  7. Снять обременение с жилья.

Важно! Приведенный алгоритм подходит только для сделок без привлечения ипотечных средств. Если покупка совершается с участием банка, то появляются другие тонкости.

Разберем каждый шаг подробнее.

На деле далеко не каждый владелец соглашается продавать жилье за бюджетные деньги. Ждать их поступления на счет приходится не менее 2 месяцев.

Кроме того, документы проходят тщательную проверку, чего граждане зачастую опасаются.

Важно! Выделение средств на покупку зависит от чистоты документов. К примеру, обремененное сторонними обязательствами жилье приобрести не разрешат.

Таким образом, у семейства есть несколько вариантов выбора квартиры

  • на вторичном рынке;
  • долевое участие в новостройке;
  • взнос в жилищный кооператив.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Условия заключения сделки описывается в п.п. 8 и 8.1 правительственного постановления от 12.12.2007 № 826.

Средства МК выделяются из госбюджета при условии, что ребенку, на которого получен сертификат, исполнилось 3 года.

Договор купли-продажи разрешено оформлять двумя способами

Стандартная форма договора используется, если

  • средств МК хватает на покрытие суммы сделки;
  • у семейства есть накопления, которых хватает на оплату покупки.

Рассрочка используется таким образом

  • в момент составления договора покупатель вносит часть суммы (определяется совместно с продавцом);
  • остаток вносится равными частями согласно подписанному сторонами графику.

Скачать для просмотра и печати

Соглашение между сторонами заключается нотариально. В нем отражаются такие моменты

  • использование средств МК , которые перечисляются безналичным способом на счет продавца;
  • выделение доли, оплачиваемой покупателем из сбережений;
  • сроки оформления документов на распоряжение МК в отделении ПФ .

Важно! Необходимо предупредить продавца, что часть средств он получит самое раннее через два месяца после совершения сделки.

Довольно часто молодые семьи с детьми считаю более выгодным приобретение строящегося жилья. Оно, как правило, имеет меньшую цену.

Однако следует помнить, что покупка квартиры через материнский капитал возможна только при условии

  • 70% готовности сооружения (или более);
  • наличия в уставных документах застройщика пункта об использовании бюджетных денег.

Правила инвестирования средств в постройку жилья регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Скачать для просмотра и печати

Данная сделка возможна, если у семейства есть дополнительные деньги для внесения в счет долевого участия в строительстве. При этом последовательность действий такова

  • бронирование жилья (обязательно предупредить менеджера, что планируется использование сертификата);
  • подписание соответствующего договора (необходимо указать пункт о рассрочке платежей);
  • регистрация документов в Росреестре;
  • внесение собственных средств на счет застройщика;
  • обращение в отделение ПФ с заявлением о распоряжении деньгами МК ;
  • переоформление документов в Росреестре после перечисления бюджетных средств застройщику.

Полный перечень документов указан в п. 9 правительственного постановления № 862 от 12.12.2007.

Согласно статье 11 Жилищного кодекса РФ граждане могут совместными усилиями возводить и использовать многоквартирные дома. В частности, взнос в жилищный кооператив разрешено сделать из средств МК .

Для этого необходимо предоставить в отделение ПФ такие бумаги

  1. подтверждение членства в целевом объединении граждан (выписка из реестра кооператива);
  2. официальные данные о суммах
    • уже внесенной;
    • оставшейся неуплаченной;
  3. заверенная копия уставного документа объединения.

Важно! Следует предупредить правление кооператива, что деньги поступят с определённой задержкой.

Действующее законодательство ограничивает выделение денег из бюджета возрастом ребенка, на которого выделяется помощь.

Но существуют варианты, когда это правило отменяется. Они таковы

  • погашение ипотечного займа, в том числе
  • первого взноса;
  • процентов по ипотеке.

Важно! Запрещено направлять бюджетные деньги на погашение долга, образовавшегося за счет штрафных санкций. МК используется только на оплату основной суммы кредита.

Законом не запрещены сделки между близкими родственниками. На практике существует ряд ограничений, если в купле-продаже участвуют бюджетные средства.

Они сводятся к следующему

  • супруги не могут приобретать квартиры друг у друга, однако, им позволено совершать сделки с иными родственниками;
  • государство строго контролирует получателей буженных денег на предмет заключения мнимых договоров, имеющих такие признаки
    • в сговор входят родственные лица;
    • порядок использования жилого помещения не меняется (не переоформляется собственность);
    • целью операции является мошенничество для обналичивания средств МК .

Важно! Сделки между родственниками проверяются особенно тщательно. В частности, правоохранительные органы следят за тем, чтобы все документы были переоформлены, а несовершеннолетние получили свои доли.

Если в ходе проверки будет доказан факт обналичивания бюджетных средств, то

  • сделку аннулируют в судебном порядке;
  • получателя сертификата привлекут к уголовной ответственности;
  • в том числе, обяжут вернуть деньги.

Законодательство требует, чтобы приобретенная с применением семейного капитала собственность, была поделена между всеми членами семейства. При этом каждому определяется доля собственности (ст. 10 ФЗ № 256 от 29.12.2006).

Оформление проводится следующим образом

  • у нотариуса составляется договор дарения части квартиры в пользу каждого ребенка;
  • документы регистрируются в органах Росреестра.

Важно! В нормативно-правовых актах нет пунктов, ограничивающих доли несовершеннолетних. На практике исходят из равных частей или опираются на нормативные показатели, утверждённые правительством региона. Совет! Взрослый член семейства имеет право отказаться от доли собственности. Об этом составляется соответствующее заявление и регистрируется у нотариуса. Скачать для просмотра и печати

Пакет необходимых для приобретения квартиры документов

При любом варианте улучшения жилищных условий гражданам придется собирать бумаги.

Опишем самые основные

  • паспорт владельца сертификата;
  • документ на получение МК ;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • нотариально заверенное обязательство владельца выделить доли несовершеннолетним (если этого еще не сделано);
  • документы второго супруга (если жилье оформляется только на одного);
  • справку о смерти матери (если сделкой занимается отец);
  • документы о лишении родительских прав (при наличии);
  • свидетельство о заключении брака (при полной семье).

Важно! Средства МК разрешено использовать для приобретения жилья не тем супругом, на которого оформлен сертификат. При этом нужно будет доказать документально факт заключения брака.

Дополнительные нюансы договора купли-продажи в рассрочку

При заключении практически любой сделки с использованием МК присутствует задержка в оплате, связанная с необходимостью оформления документов в ПФ , проверкой и перечислением средств. Это обстоятельство ни в коем случае не может помешать покупке квартиры. Гарантом сделки выступает государство. Процесс заключается в следующем

  1. Оформление сделки с рассрочкой в органах Росреестра проводится таким образом, что имущество числится в залоге у продавца.
  2. После поступления всех сумм необходимо переоформить собственность в этом госоргане.
  3. Специалист, проверив документы, внесет изменения в базу данных.
  4. Собственность будет числиться за покупателем на законных основаниях.

Важно! Сделка считается оконченной после составления передаточного акта. В документе описываются подробно дефекты квартиры. Он подписывается обеими странами и заверяется нотариально.

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

В 2018 году значительных изменений в законодательстве не предусмотрено.

Перечень направлений использования средств маткапитала остается открытым. Рассматривается вопрос о продлении программы до 2023 года.

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Подписывайтесь на наши обновления!

Как обменять квартиру, используя материнский капитал

Получение государственных субсидий дает толчок семьям к покупке новой жилплощади, превосходящей старую по размерам. Это материнский капитал, военная ипотека и программа “Молодая семья”. При поиске вариантов у покупателей часто возникает вопрос: а можно ли использовать эти субсидии в качестве доплаты при обмене? Если с военной ипотекой и “Молодой семьей” все более или менее понятно, то при использовании мат. капитала возникают затруднения.

Материнский капитал как доплата при обмене

Напрямую использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье при обмене нельзя. Поэтому фактически обмен происходит через продажу старого жилья и покупку нового.
Важно знать: воспользоваться материнским капиталом до достижения ребенком трех лет можно только в случае привлечения кредитных средств: уплата первоначального взноса с привлечением средств материнского капитала, погашение имеющегося долга и уплата процентов по кредитам и займам, связанным с приобретением и строительством жилья. Во всех остальных случаях вам придется дождаться трехлетия ребенка.

Обменять квартиру — просто!

Воспользуйтесь уникальным функционалом сервиса «Мой вариант» для подбора обмена

При чем здесь обмен? — спросите вы. Все просто: по сути вы обмениваетесь квадратными метрами, через договор купли-продажи, то есть покупаете чью-то квартиру, а они покупают вашу. Об этом мы писали в статье об особенностях использования договора купли-продажи.

Последовательность действий

Найти квартиру для обмена бесплатно и без посредников вы можете с помощью сервиса «Мой вариант». Все, что вам нужно — это добавить свою квартиру на сайт и создать запрос на обмен. Система подберет подходящие варианты и пришлет результат на электронную почту. Узнайте подробнее о сервисе обмена.

Что делать, когда вы нашли квартиру мечты:

  1. Выписать из квартиры всех прописанных в ней людей. Детей невозможно выписать в никуда, поэтому вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства и получить разрешение на выписку несовершеннолетних с последующей пропиской в новом жилье. Зачастую органы опеки отказывают в выписке. В таком случае, пропишите детей с одним из родителей в другом месте на время совершения сделки.
  2. Продать квартиру.
  3. Далее у вас есть два варианта: взять ипотеку и закрыть ее впоследствии материнским капиталом либо найти продавца, согласного ждать перечисления денег из Пенсионного фонда. Как правило, это занимает пару месяцев. Важный момент: во втором случае обязательно достижение ребенком трехлетнего возраста.
  4. Зарегистрировать право собственности в Росреестре
  5. Обратиться в Пенсионный фонд по месту проживания для распоряжения материнским капиталом.

Как и при обычном обмене, вы можете провести сделку самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости за профессиональной помощью. Помните, каждый случай индивидуален, и часто именно большой опыт решает, как завершится сделка.

Обмен квартир

Для человека характерен постоянный поиск более комфортных условий проживания. В связи, с чем он может неоднократно менять свое место жительства. Но не всегда готов платить за новое жилье деньгами.

В этой ситуации можно воспользоваться обменом квартиры на квартиру, на дом или на земельный участок или другой интересующий вариант. Обмен квартиры представляет собой одну из самых сложных сделок с недвижимостью.

Сложность заключается в том, что необходимо выступать как в роли продавца, так и в роли покупателя. В роли продавца гражданину необходимо привести все необходимые документы в порядок, а также заинтересовать потенциального покупателя своей квартирой, в то время как в роли покупателя он должен искать вариант квартиры, подходящий под новое описание.

Очень сложно найти вариант равноценного обмена квартирами. В основном, при таких сделках требуется доплата одной из сторон. Сделка с меной, по сути, и по закону (гражданскому и налоговому) практически ни чем не отличается от сделки купли-продажи. Переход права собственности при совершении данной сделки подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе.

Договор мены и обмена жилыми помещениями

Договор мены в современных условиях жизни является достаточно распространенным явлением, чего нельзя сказать о договоре обмена. Лицам, желающим совершить сделку необходимо различать такие понятия как мена и обмен жилья.

Такая сделка с недвижимостью, как мена, возможна только в том случае, если ее субъектами являются собственники помещений с той и с другой стороны. Она регламентирована главой 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Когда сторонами по договору будут являться не собственники, а наниматели — это обмен жилыми помещениями. Такая сделка регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

Договор мены — сделка, по условиям которой один собственник передает в собственность другому лицу свое помещение в обмен на другое. По договору обмена наниматель вправе, заручившись согласием наймодателя и всех членов его семьи, проживающих совместно, обменять жилое помещение, предоставленное ему по договору социального найма.

Альтернативная сделка с недвижимостью

На практике договор мены в чистом виде встречается значительно реже, нежели его альтернатива, а именно договор купли-продажи. Это связано с тем, что очень сложно найти одновременно вариант жилья, подходящий и той и другой стороне. В особенности это усложняется, если ситуация происходит в маленьком городе, где вариантов не так много.

Альтернативная сделка проводится следующим образом:

  1. квартира лица, желающего совершить мену, продается;
  2. взамен одновременно покупается другая, подходящая по параметрам.

То есть по факту человек совершает продажу своей старой квартиры и покупку новой.

Какие нужны документы для обмена квартиры?

Пакет документов при совершении такой сделки, по сути, ничем не отличается от пакета документов необходимого при купле-продаже. Это связано с тем, что юридически обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности, осуществляется через договор купли-продажи или мены, к которому применяются правила о купле-продаже (ст. 267 ГК РФ).

В самый минимальный пакет входят следующие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность хозяина квартиры. Как правило, это паспорт гражданина РФ, а если собственник не совершеннолетний — свидетельство о рождении.
  • Правоустанавливающие документы. Это могут быть договоры мены, дарения, купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство и др.
  • Правоподтверждающие документы — свидетельство о государственной регистрации права (с 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП). Данные документы выдаются на основании правоустанавливающих, и поэтому без них не могут существовать.
  • Кадастровый паспорт. Его необходимо заказать в БТИ. Он должен содержать экспликацию и поэтажный план квартиры.
  • Справки из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, из единого расчетного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении.
  • Согласие супруга на совершение сделки. Оно должно быть нотариально заверено. Такое согласие необходимо, даже если супруги разведены и квартира приобреталась во время брака. Исключением из этого является, если недвижимость принадлежит кому-то из супругов на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство).
  • Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, когда в сделке принимают участие несовершеннолетние граждане. Они не допустят нарушения прав несовершеннолетних, и в том случае если их жилплощадь уменьшится или просто ухудшатся условия проживания не дадут согласие.
  • Справка о составе семьи. Ее можно взять в управляющей организации или у председателя товарищества собственников жилья. По ней видно количество людей, зарегистрированных в данном жилом помещении.
  • Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Росреестра.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
  • Заявление от лиц, осуществляющих сделку.

Перечень необходимых документов может меняться в зависимости от различных нюансов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регламентируется статьей 74 ЖК РФ. Наниматель вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Чтобы совершить обмен помещениями необходимо следовать следующему алгоритму:

  1. Для начала необходимо найти подходящий вариант обмена помещениями. Это можно сделать самостоятельно, либо обратиться к наймодателю, с которым у нанимателя заключен договор.
  2. Заключение договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в простой письменной форме и в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации не требует. Такая сделка не может производиться пока не будет письменного согласия всех граждан, совместно проживающих с нанимателем (в том числе временно отсутствующих). В случае если имеются несовершеннолетние, то нужно заручиться согласием и органами опеки и попечительства.
  3. Собираем пакет документов. К ним относятся:
    • заявление о заключении договора обмена;
    • договор социального найма или ордер, свидетельствующие о праве пользования помещением;
    • копии паспортов, свидетельств о рождении;
    • выписки из домовой книги о проживающих лицах.
  4. Представить собранный пакет документов наймодателям помещений. В течение 10 дней от наймодателя должен поступить письменный ответ (согласие или отказ) о возможности совершения обмена.
  5. Расторжение договоров со старым наймодателем и заключение договоров с новым.

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

По сути дела мена ничем не отличается от продажи и покупки жилья традиционным способом. Существенным отличием и, пожалуй, единственным является то, что при мене взамен не платятся деньги, а отдается квартира (или другая недвижимость).

Чтобы осуществить обмен по договору мены необходима четкая последовательность действий:

  1. Необходимо найти вариант обмена, который будет устраивать и ту и другую сторону. Это можно сделать самостоятельно или обратившись в риэлтерскую фирму. Как правила у риэлторов имеется своя база клиентов, желающих поменять жилищные условия.
  2. Грамотно составить и подписать обеими сторонами договор мены, а также акт приема-передачи квартир, подлежащих обмену. При этом должны быть согласованы все существенные условия. Если обмен равноценный, то к ним относятся взаимные обязательства сторон по передаче и приему помещений друг другу. В случае не равноценного обмена в договоре прописывается размер доплаты, которую вносит собственник той квартиры, которая меньше по цене.
  3. Подготовить документы. Их перечень может меняться в зависимости от ситуации.
  4. Когда все документы собраны, их необходимо сдать в Росреестр или Многофункциональный центр (МФЦ) для регистрации права собственности каждой из сторон на вновь приобретенные помещения.
  5. Получение выписки ЕГРП в регистрирующем органе. Данная стадия является заключительной, и сделка считается совершенной.

Обмен приватизированной квартиры

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную квартиру ничем не отличается от сделки купли-продажи. Но если одна из квартир не приватизирована (находится в муниципальной собственности и др.), то такой обмен по закону невозможен.

Ранее такой обмен был возможен, но постепенно он сошел на нет. Это связано с тем, что в условия современных реалий редко кто захочет сменить собственное жилье, на жилье социальное, предоставленное по договору социального найма. Тем самым добровольно отказаться от собственных квадратных метров.

Родственный обмен квартирами

Законодатель не предусматривает такого понятия как «родственный обмен». Следовательно, рассчитывать на какие-либо льготы при осуществлении подобного рода сделок между родственниками не стоит. Обмен совершается полностью в том же порядке, что и между чужими людьми.

Иногда родственники пользуются договором дарения, вместо договора мены или купли-продажи, поскольку такая сделка освобождена от налога на доходы физических лиц. Тем самым заменяют сделку мены на дарение.

Договор мены с доплатой разницы стоимости жилья

При совершении не равнозначного обмена жилыми помещениями, необходимо в договор мены включить обязательный пункт, предусматривающий доплату разницы в стоимости между квартирами (порядок, сроки, сумма доплаты). Такая сделка возможна только с приватизированными квартирами.

Смыслом такой сделки является:

  • одна сторона улучшает свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом;
  • вторая сторона в свою очередь преследует получение материальной выгоды путем уменьшения своей жилплощади.

Это позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

Также надо отметить, что доплата может выражаться не только в денежном выражении, но и, например, имущественном (мебель в квартире, ремонт и т.д.). это безусловно должно быть оговорено в договоре.

Как обменять квартиру на дом?

В последние годы часто встречается обмен благоустроенной квартиры на частный дом. Это объясняется стремлением людей уехать куда-нибудь подальше от городской суеты. Как правило, обмен происходит с доплатой и чаще всего доплата осуществляется со стороны продавца квартиры. Это связано с тем, что благоустроенный дом в нормальном поселке стоит дороже некоторых квартир (даже в престижном районе города). Для такого обмена характерны некоторые особенности.

Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.

При этом должны быть в порядке все документы не только на дом, но и на участок (кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права). Необходимо проверить, чтобы не было наложено обременений на земельный участок. Если они имеются, то они также прописываются в договоре.

Регистрация права собственности по договору мены

Когда сторонами подготовлены необходимые документы и подписан договор, наступает заключительный этап сделки и состоит он в регистрации права собственности на ту недвижимость, которую каждая из сторон приобрела по договору мены.

Переход права собственности на недвижимость к новому хозяину подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого сторонам сделки необходимо лично подать заявление со всеми необходимыми документами в Росреестр, а также можно направить документы почтой или обратиться в многофункциональный центр

Регистрация права производится в течение 10 дней с момента подачи заявления. Когда сделка удостоверена нотариусом, регистрация может быть проведена в течение трех рабочих дней.

Ранее выдавалось свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года выдается выписка из Единого государственного реестра прав. И только после этого можно считать, что сделка совершена.

Налог при обмене квартиры

Законодательство РФ с точки зрения налогообложения приравнивает сделку по обмену квартирами к сделке купли продажи, а именно — применяет те же ставки.

Заключение

Казалось бы достаточно схожие понятия «мена» и «обмен». Но тем не менее имеют ряд существенных отличий:

  1. Мена возможна, когда недвижимость находится в собственности и с той и с другой стороны;
  2. По договору мены передается право собственности, а в случае с обменом право пользования жильем;
  3. Сделка мены жилых помещений требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, а обмен не требует.

К мене в соответствии с гражданским законодательством применяются правила купли-продажи. Единственным отличием мены от купли-продажи является то, что меняется квартира на квартиру (или иной объект недвижимости), а не квартира на деньги.

Мена может быть равноценной и с доплатой. Чаще встречается второй вариант, поскольку редко можно подобрать две квартиры с абсолютно одинаковой ценой и устраивающих обе стороны сделки.

Любая сделка с недвижимостью является не простым процессом. А такие сделки, как мена и обмен, являются наиболее сложными. В связи с этим человеку, не являющемуся специалистом, для совершения подобного рода сделок лучше обратиться в риэлтерскую организацию. Профессиональный риэлтор поможет подобрать вариант жилья, а также соберет все необходимые документы.

Как оформить сделку по обмену квартиры или дома

Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

Особенности сделки

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.

При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

Пакет документов

  • договор мены;
  • паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
  • нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
  • правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
  • свидетельство о регистрации права;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

  • справки о задолженности по коммунальным платежам;
  • выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
  • документы подтверждающие законность перепланировок;
  • заключения об оценке объектов;
  • письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

Налогообложение при обмене квартирами

Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.

Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы:

Статья написана по материалам сайтов: alljus.ru, 2018-g.ru, mvariant.ru, kvartirniy-expert.ru, svoe-pravo.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector