+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Оценка стоимости квартиры: основные способы

Очень часто в жизни человека возникают обстоятельства, которые вынуждают его совершать сделки с собственной квартирой. Например, когда он переезжает в другой город или намеревается взять кредит. Нередко возникает желание обменять жилые апартаменты на более просторные. В этой связи возникает проблема оценки реальной стоимости объекта недвижимости. Многие задаются следующим вопросом: «Можно ли самостоятельно определить, за какую сумму продавать свои хоромы, чтобы не прогадать»? Однако лучше не экспериментировать и воспользоваться услугами профессионалов.

Содержание

У продавца квартиры есть выбор

Увы, мало кто знает, как оценивают стоимость квартиры, в каких случаях без сторонней помощи не обойтись. В любом случае никто не хочет продешевить с жильем, и, конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя. Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену.

Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья.

Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция.

Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.

Определяем среднее арифметическое

Вы вправе попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за свое жилье, даже если не имеете ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профи. Причем сделать это может каждый здравомыслящий человек.

Вам нужно проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу. Выделите те квартиры, которые схожи с вашими по метражу, количеству комнат, удаленности от метро, этажности, возрасту дома, инфраструктуре. Теперь отметьте самое дешевое и самое дорогое жилье. После этого вычислите среднее арифметическое из указанных сумм – это и будет цена вашего жилья. При этом не забывайте о том, что практически все собственники слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем.

Поможет агентство недвижимости

Можно поступить еще проще: позвонив в любое агентство недвижимости и представившись покупателем, вы всегда узнаете от агентов, на какую минимальную сумму придется раскошелиться человеку, приобретающему квартиру в том или ином районе.

Факторы, которые влияют на стоимость апартаментов

Хотите знать, как оценивают стоимость квартиры специалисты? Все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта по нескольким критериям, которые в конечном итоге и определяют его действительную стоимость.

Рассмотрим их более детально.

1) Месторасположение объекта недвижимости. Город риелторами условно делится на районы, к примеру, центральный, спальный, окраина.

2) Площадь объекта недвижимости. Ни для кого не секрет, что чем больше квадратура жилья, тем дороже оно стоит.

3) Наличие объектов инфраструктуры. Конечно же, если в непосредственной близости от дома находятся больница, детский сад или рынок, то за квартиру можно просить приличную цену.

4) Наличие ремонта. Безусловно, обшарпанные стены или потрескавшийся кафель будут снижать стоимость жилья, однако если вы перед сделкой поклеите новые обои и сделаете легкий косметический ремонт, то смело можете поднимать цену, естественно, в разумных пределах.

5) Этажность. Так уж повелось, что квартиры, находящиеся на первых и последних этажах, пользуются меньшим спросом у покупателей, поэтому и цена по сравнению с другими апартаментами будет ниже.

Рекламные объявления в СМИ

Оценка недвижимости производится при помощи еще одного незамысловатого способа. Какого? Все очень просто.

Вы подаете рекламные объявления о продаже квартиры в местные газеты и указываете примерную цену, которую определили, исходя из вышеуказанных пунктов. После этого следите за тем, сколько желающих откликнулось на ваше предложение. Если звонков много, то это признак того, что вы указали немного заниженную цену, которую впоследствии можно несколько поднять. После этого вы вновь исполняете роль телефонного диспетчера и контролируете ситуацию. Однако следует отметить, что этот способ хорош для тех, кто никуда не торопится и имеет в запасе массу свободного времени. Не исключено, что только спустя год вам удастся с максимальной выгодой заключить сделку.

Конечно же, если вы занятой человек и вам нужно срочно продать жилье, следует действовать по другой схеме, поскольку оценка стоимости недвижимости – это удел профессионалов. Сегодня на рынке существует огромное количество компаний, которые помогают в определении реальной стоимости жилья. Чтобы они сделали свою работу, вы должны представить им правоустанавливающие документы (разовое свидетельство) на квартиру, справку из БТИ (форма 11а).

Еще раз подчеркнем, что рыночная оценка недвижимости может производиться экспертом по индивидуальной методике. Нужно помнить о том, что это весьма специфичная процедура, на конечный результат влияют разноплановые по своей природе критерии.

Способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами

Следует отметить, что экспертная оценка стоимости объектов недвижимости происходит посредством трех способов расчета:

1) Затратный. Он основывается на том, что цена апартаментов определяется исходя из размеров затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию. Принимая во внимание данные факторы, он корректирует расчет.

2) Доходный. Данный способ специально предназначен для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. Однако способ подходит исключительно для магазинов и торговых центров.

3) Сравнительный. Этот метод считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется вам не так уж и дорого.

Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если вам не понравится тот или иной способ оценки, вы всегда сможете выбрать другого эксперта.

Следует отметить, что кадастровая оценка недвижимости производится БТИ, и теперь именно от этого показателя будет зависеть размер налога на дома и квартиры.

Оценка квартиры при ипотечном кредитовании

Итак, вы планируете оформить ипотечный кредит, и сотрудники банка пошли вам навстречу в этом вопросе. Вы должны знать о том, что сразу же возникнет проблема определения реальной стоимости ваших квадратных метров. Безусловно, кредитное учреждение предложит своего оценщика, однако не торопитесь верить в то, что в своей работе он будет руководствоваться принципом непредвзятости.

Естественно, велика вероятность того, что он намеренно завысит стоимость ваших будущих апартаментов. Именно поэтому выбирайте банковские учреждения, которые предоставляют клиентам право выбора оценщика или согласны провести несколько независимых экспертиз, чтобы цена жилья была действительно объективной. Кроме того, останавливаясь на той или иной программе ипотечного кредитования, вы должны заранее просчитать ликвидационную стоимость жилья. Другими словами, необходимо ответить на вопрос о том, сколько будет стоить ваша квартира, если ее придется продавать в максимально сжатые сроки. Учтите тот факт, что рыночная стоимость жилья примерно на 30% выше ликвидационной.

Заключение

Вышеописанные рекомендации помогут вам произвести оценку своими силами, тем самым вы сэкономите семейный бюджет. Однако помните, что в некоторых случаях без помощи специалистов вам не обойтись.

Как самому оценить стоимость квартиры?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Это интересно:  Как выписаться из квартиры по новому месту проживания

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее. Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним. Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго. Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей. Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов. Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками. Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов. Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья. Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%. Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры. У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт». Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация. Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое. Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру. Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта. Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро. Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам. Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы. Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости. Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект. Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Способы оценки стоимости жилья

Оценка стоимости квартиры имеет большое значение при совершении большинства сделок с недвижимостью. Эти данные нужны для решения вопросов, затрагивающих различные регистрационные действия по отношению к квартире: покупка/продажа, страхование имущества, дарение жилой площади, оформление или принятие наследства, сдача/съем жилья в найм. Итак, предлагаем вам советы о том, как оценить стоимость квартиры, если вы новичок на рынке недвижимости.

Для каких целей требуется оценка стоимости жилого помещения?

При сделках с недвижимым имуществом надо понимать, что любое жилье имеет две стоимости: кадастровую и рыночную. Первая необходима для того, чтобы правильно рассчитать размер налога в случае продажи квартиры. Она учитывает только технические характеристики жилья.

Рыночная стоимость квартиры немного отличается от кадастровой. Она оценивает также такие параметры, как состояние ремонта в квартире, подъезде и состояние всего дома. Немаловажное значение имеет район расположения жилого помещения, дворовая территория, инфраструктура. Именно на эту стоимость нужно ориентироваться при сделках с имуществом. Это же значение необходимо в ряде других случаев.

Результаты оценки стоимости вашей квартиры могут потребовать:

  • Для оформления ипотечного кредита. Банк требует информацию о стоимости приобретаемой недвижимости. Это нужно для определения кредитного лимита, который вы можете использовать для приобретения жилья по ипотеке.
  • При получении потребительского кредита под залог имеющейся недвижимости. Часто возникают ситуации, когда может потребоваться крупная сумма денег. Единственным кредитором, который сможет выдать вам такую сумму, являются финансовые организации. Гарантом для возврата заемных средств, служит имеющееся у вас недвижимое имущество. Оценка рыночной стоимости квартиры производится независимым оценщиком. Вы можете выбрать его самостоятельно, либо банк предоставит вам услуги собственного оценщика.
  • Для предоставления в страховую компанию также требуется определение оценочной стоимости квартиры. Это учитывается при страховании имущества.
  • Для предоставления в суд, если идет разбирательство по вашей недвижимости, например: раздел совместно нажитого имущества при разводе. Также определить стоимость квартиры необходимо для выделения доли наследникам.
Это интересно:  Обязан ли я предоставлять решение суда, по которому был прописан в квартиру для её приватизации? - вопрос юристу. Москва

При оформлении завещания или дарственной на квартиру. При вступлении в наследство необходимо оплатить налог в размере 0,3 – 0,6% от рыночной стоимости жилья. При оформлении договора дарения получатель квартиры должен оплатить подоходный налог в размере 13% от рыночной стоимости жилого помещения. В данном случае вы поймете, как важно правильно оценить стоимость недвижимости. Если дарственная оформлена в пользу близкого родственника первой линии, то уплата подоходного налога не требуется.

Как рассчитывается рыночная стоимость?

Если вы планируете самостоятельно купить или продать квартиру, то достаточно провести небольшое маркетинговое исследование объявлений о продаже недвижимости. Для этого достаточно:

  • Выделить основные параметры вашей жилой площади;
  • Найти аналогичные квартиры на досках объявлений в интернете или газетах местного значения;
  • На основе анализа полученной информации вычислить среднюю стоимость квадратного метра или квартиры в целом;
  • Дать объявление о продаже жилого помещения, внося время от времени небольшие коррективы его стоимости.

Чаще такая информация носит ознакомительный характер. Ее можно использовать в своих целях, если только вам не предстоят судебные тяжбы или оформление финансовых отношений с банком.

Чем полезен калькулятор для расчета стоимости жилья?

Еще один из распространенных способов определения рыночной цены на квартиру – онлайн-калькулятор на сайтах недвижимости. Бесплатная услуга позволит узнать рыночную стоимость помещения, а также оценить выгоду покупки или продажи недвижимости на данный момент. Этот способ также поможет сориентироваться в примерных ценах, чтобы рассчитать свои финансовые возможности для сделки с любой недвижимостью.

Как рассчитать цену на квартиру самостоятельно при помощи калькулятора?

Зайдя на сайт, где есть такой калькулятор, вы увидите таблицу с графами. Вам нужно заполнить все поля, отмеченные звездочкой. Основная информация, необходимая для расчетов: название города, улицы, номер дома, этаж/этажность, материал постройки дома, общая площадь квартиры, техническое состояние. После чего система выдаст среднюю цену недвижимости, опираясь на имеющуюся базу данных по вашему городу.

Точность таких цифровых значений отличается от рыночной стоимости на 10 – 20%. Это связано с тем, что аналитика учитывает базу квартир с досок объявлений за последние несколько месяцев. При этом система не может учесть при расчете: качество ремонта, установленные пластиковые стеклопакеты и сейф-двери, встраиваемую технику, время проведения последнего капитального или косметического ремонта и еще ряд отличительных признаков. Эти данные носят лишь ознакомительный характер.

Как узнать рыночную стоимость жилья с помощью оценщика?

Необходимость оформления ипотечного кредита, потребительского займа под залог недвижимости, а также для предоставления сведений об оценке квартиры в судебные органы требует заключения независимого оценщика.

Нужно учитывать, что эти данные тоже могут иметь отличия от реальной стоимости жилого помещения. К тому же, по сравнению с предыдущими способами оценки, этот является несколько затратным. В зависимости от региона нахождения жилья, стоимость услуги может варьироваться в пределах нескольких тысяч рублей. При составлении завещания на несколько квартир, оплатить нужно будет за каждую единицу недвижимости.

Когда нужно обращаться в агентство недвижимости?

Наиболее точно оценить квартиру может агент по недвижимости. В своих расчетах он будет опираться на реальную характеристику жилого помещения. Учитывая, что он работает в этой области достаточно длительное время и видит всю подноготную совершения сделок с недвижимостью изнутри, то и точность информационных данных о стоимости жилья от такого человека имеет более высокие показатели. Его услугами стоит воспользоваться, если вы планируете покупку или продажу квартиры с наибольшей выгодой для себя. Как представитель ваших интересов агент по недвижимости будет заинтересован в организации сделки на ваших условиях. К тому же это обезопасит вас на любом этапе совершения сделки.

Итак, если вы приняли решение о том, чтобы купить или продать квартиру, то оценить ее стоимость можно самостоятельно, без лишних финансовых затрат. Но как определить рыночную стоимость квартиры, и какой способ расчета для вас наиболее приемлем, решать только вам.

Оценка стоимости квартиры

Рано или поздно в жизни каждого человека возникает вопрос о стоимости квартиры, в которой он проживает. Так вопрос может быть обусловлен появлением множества различных факторов. Например, вы хотите продать квартиру, обменять ее, дать в залог для получения кредита. Или, возможно, вам необходимо знать стоимость вашего жилья для урегулирования отношений со страховыми компаниями или налоговыми органами. Каковы бы ни были ваши цели, оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно. В данной статье МирСоветов готов поделиться информацией, касающейся оценки стоимости квартиры.

Каковы критерии оценки квартиры?

Как оценить квартиру самостоятельно?

Можно воспользоваться самым простым способом оценки стоимости квартиры – «методом тыка». Необходимо дать объявление о продаже квартиры с указанием стоимости. Если звонков будет много, то цена слишком низкая, если наоборот мало – тогда стоит сбросить стоимость. Такой метод приближения к реальной цене довольно сложен и долог, но достаточно практичен.
Если выяснять стоимость вашей квартиры самостоятельно у вас нет времени и возможностей, то можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков. От вас потребуется собрать следующие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена.
  • Справка БТИ по форме 11а.

Оценка стоимости квартиры профессионалами

Вы можете узнать стоимость своей квартиры, обратившись в оценочную фирму. Речь идет именно о стоимости, а не о цене. А разница здесь вот в чем: цена – это сумма, за которую продается данная квартира в данной конкретной сделке. Эту сумму знают все, так как сумма зафиксирована в договоре купли-продажи, или же наоборот, величину данной суммы знают только продавец и покупатель, а в договоре прописана другая сумма (из-за возможности сокращения налоговых выплат иногда приходится идти на подобные уловки). То есть цена – это совершенно определенная сумма. Стоимость же квартиры может отличаться от цены. Стоимость – это та сумма, которую реально стоит данная квартира. В идеале, ценой квартиры должна стать ее приблизительная стоимость, но чаще цена выходит несколько большей или меньшей.
Так вот, обращаясь к профессиональным оценщикам, вы сможете узнать примерную рыночную стоимость своей квартиры. МирСоветов подчеркивает – примерную рыночную стоимость, так как разные оценочные компании могут указать совершенно разные суммы. Однако, так или иначе, вам будет известен хотя бы коридор, в котором находится стоимость вашей квартиры.

Подходы профессиональной оценки квартир

Почему же мнения специалистов могут расходиться? Дело в том, что оценка квартиры – довольно трудная процедура, зависящая от огромного количества самых различных факторов, о которых говорилось выше. Для оценки квартиры специалисты пользуются тремя основными подходами:

Доходный подход заключается в том, что стоимость недвижимости рассчитывается исходя из того, сколько она может принести прибыли. В случае оценки обычных квартир данный подход не используется.
Затратный подход основан на вычислении стоимости квартиры, исходя из расходов, которые были совершены на ее строительство: стройматериалы, зарплата строителей, транспортные расходы, налоги и прочее. Однако затратный подход заключается не в простом суммировании всех сумм расходов, но также учитываются следующие факторы: инфляция, износ здания, удорожание конструкции и так далее.
Чтобы оценить стоимость квартиры таким способом, достаточно заказать специальную справку в БТИ. Однако стоит понимать, что данная стоимость совершенно не учитывает спрос и предложение на квартиру. В России на данный момент в любом городе существует дефицит жилья, поэтому стоимость, вычисленная затратным путем, заметно отличается от стоимости рыночной, регулируемой спросом и предложением.
Сравнительный подход является основным при оценке квартиры. Стоимость квартиры определяется исходя из того, за какие деньги была продана аналогичная квартира.

Несколько слов об оценке квартиры при ипотечном кредитовании

В данной статье мы приподняли завесу в столь сложном вопросе, касающемся оценки стоимости квартир, а также несколько соседних с данной темой вопросов. Мы искренне желаем вам, чтобы стоимость вашей квартиры удовлетворила ваши ожидания, и чтобы проводимые с квартирой сделки были удачными!

Надежда Пелит
Специально для: Полезные советы
Корректировка статьи: Оценщик.ру

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Способы оценки недвижимости

Вопросы, связанные с куплей продажей квартиры, будут актуальны всегда. Задаваясь целью продать объект недвижимости, человек начинает вникать в основные вопросы перед началом продажи квартир, а именно:

  • как определить настоящую рыночную стоимость квартиры;
  • как разменять или обменять объект недвижимости (в том числе с доплатой);
  • как и какие провести мероприятие для повышения стоимости объекта недвижимости и т.д.
Это интересно:  Принудительная приватизация квартиры через суд: составляем иск, собираем документы и ждем решение суда

Мы хотим познакомить вас с актуальными методами оценки объекта недвижимости. На сегодняшний день выделяют 3 основных способа определения приблизительной стоимости объекта: собственноручно, через риэлтора или специализированную компанию. Рассмотрим более подробно каждый из них.

Самостоятельная оценка недвижимости

К подобному способу оценки недвижимости прибегают те люди, у которых мнение риэлторов доверия не вызывает, или у них напрочь отсутствует желание привлекать данных специалистов к проведению сделки-купли продажи. Самостоятельная оценка квартиры может проводиться в случае планирования продажи жилья в недалеком будущем. Например, владелец имеет намерение совершить обмен квартирами и ему необходимо просчитать сумму доплаты, которая в ближайшее время понадобится. Начальный этап самостоятельной оценки стоимости квартиры включает ее подробное описание (технические характеристики), а именно размер общей и жилой площади, количество и размер каждой из комнат, наличие лоджии (балкона). Также следует принимать во внимание этаж, на котором располагается квартира, а также общую этажность дома. Повлияют на ориентировочную стоимость квартиры и наличие лифта, консьержки, домофона и входной железной двери. Улучшенная планировка будет способствовать повышению стоимости квартиры на несколько ценовых делений. Учитывают при формировании стоимости жилья и следующие факторы:

  • наличие раздельного или совмещенного санузла;
  • смежные или проходные жилые комнаты;
  • наличие мусоропровода;
  • тип дома (панельный, блочный, кирпичный, монолитный);
  • степень отдаленности от метро;
  • близость объектов социально-бытовой инфраструктуры (магазинов, больниц, детских садов, школ);
  • дата проведения последнего капитального ремонта;
  • возможность продажи встроенной мебели и техники.

Естественно, что новичок в сфере недвижимости не в состоянии учесть абсолютно все вышеизложенные факторы и нюансы, которые способствуют объективному формированию стоимости квартиры. Вместе с этим, такая подробная характеристика послужит неплохим подспорьем для ее грамотного составления. Теперь потенциальный продавец жилья будет готов аргументировать своим покупателям запрашиваемую цену. Сравнительный анализ собственной недвижимости по сравнению с вариантами конкурентов, позволит установить адекватную стоимость объекта недвижимости и в короткий период времени найти заинтересованных лиц.
Современным пользователям Интернета данная задача намного упрощается. Пользуются большой популярностью специализированные сайты, которые автоматически просчитывают примерную стоимость квартиры. Для этого следует ввести параметры объекта недвижимости (общую и жилую площадь, количество комнат, этаж с общей этажностью дома, отдаленность района от центра, транспортную доступность и наличие балкона). Следует заметить, что полученная сумма будет иметь относительный характер, поскольку система учитывает исключительно введенные параметры и не обращает внимания на прочие нюансы. В случае, когда продавцу не столь важна предельно точная цифра, данный способ является наиболее предпочтительным вариантом по причине минимальных затрат и оперативности.
Другим, не менее эффективным способом самостоятельной оценки квартиры, является просмотр пары десятков аналогичных объявлений. Методом расчета среднего арифметического определяется стоимость одного квадратного метра квартиры (заявленная стоимость делится на общую площадь). Получив таким образом среднюю рыночную цену одного квадратного метра, не составит особого труда подсчитать приблизительную стоимость собственного жилья.

Оценка квартиры с помощью риэлтора

В современном темпе жизни подобный метод наиболее популярен. Он может быть выполнен в двух из возможных вариаций:

  • в телефонном режиме исходя из ответов на вопросы профессионального риэлтора;
  • при непосредственном визите риэлтора на квартиру.

Второй способ дает более точную оценку рыночной стоимости, поскольку позволяет визуально учитывать все имеющиеся факторы. В случае телефонного звонка, профессиональный специалист будет основываться исключительно на предоставленную информацию, не имея возможности в ней лично удостовериться. Представления риэлтора и продавца квартиры о разных аспектах «нормального» состояния квартиры могут существенно разниться.
Определить уровень качества ремонта или необходимость его проведения можно только при личном визите на продаваемый объект. Зачастую, когда клиент лично обращается за помощью вагентство недвижимости, специалист сам изъявляет желание посмотреть квартиру, после чего будут предоставлены рекомендации относительно предварительного этапа подготовки к продаже и итоговой цены, которую можно указать в объявлении. При обращении в несколько агентств недвижимости, шансы получить точную цифру увеличиваются. На основании мнений нескольких экспертов, можно будет сравнить полученные цифры и объективные доводы.

Оценка недвижимости через оценочную компанию

Когда необходима точная оценка квартиры, выполненная на профессиональном уровне с наличием официально подтверждающего документа, то единственным возможным способом является прибегание к услугам специализированного оценочного агентства. Ориентировочная стоимость такой оценки составит порядка 5-10 тысяч рублей. В этом случае от клиента не требуется никаких трудоемких действий за исключением обращения в компанию и показа квартиры специалисту. Только опытный эксперт, тщательно проанализировав и грамотно сопоставив все факторы, может предоставить четкое заключение относительно реальной стоимости квартиры. Подобный документ в обязательном порядке понадобится в процессе оформления ипотечного кредита. К выбору специализированного оценочного агентства нужно подходить с особой осторожностью, в частности компания должна иметь лицензию на право осуществления данной деятельности.
Рассмотрим основные факторы, которые влияют итоговую стоимость квартиры:

  • согласие абсолютно всех собственников на продажу объекта недвижимости;
  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам и залоговых обязательств перед финансовым учреждением;
  • своевременный выезд квартиросъемщиков (если объект сдается в аренду).

Важно отметить, что разрешается продажа квартиры, по которой не выплачен ипотечный кредит. В данном случае необходимо согласие банка. Следует понимать, что подобная ситуация приведет к занижению стоимости недвижимости. Продавец обязан заблаговременно известить квартиросъемщиков о планируемой продаже объекта, указав сроки их выезда. На момент совершения сделки купли-продажи и вручения ключей новому владельцу, недвижимость должна иметь абсолютную физическую и юридическую свободу.
Продавец также предоставляет полный пакет документов на квартиру, а именно:

  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт (если документы на квартиру получены до 2000 года);
  • технический план БТИ (если документы на квартиру получены до 2000 года);
  • справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • выписку из домовой книги.

В случае проведения так называемой сделки «чистой продажи» — когда владелец квартиры имеет намерение продать ее без последующего приобретения другой недвижимости, ее стоимость существенно повышается. Поэтому при условии наличия места для проживания, намного выгоднее сначала продать свою квартиру, а только потом подбирать себе подходящий вариант. Снижению стоимости объекта недвижимости способствуют: получение квартиры по наследству, срок владения объектом менее 3 лет и прописка несовершеннолетнего ребенка. Подобные моменты не способствуют повышенному спросу на квартиру и отпугивают потенциальных покупателей. Поэтому чаще всего рыночная стоимость подлежит снижению для компенсации возможных рисков.

Мероприятия направленные на подготовку квартиры к продаже

Квартира намного быстрее и выгоднее продастся в случае привлекательного внешнего вида. При этом делать евро-ремонт совсем не обязательно, поскольку скорее всего затраты не окупятся. Доступного косметического ремонта будет вполне достаточно. Вместе с этим, опытный риэлтор может подсказать наиболее оптимальный вид ремонтных работ для каждого конкретного случая. В результате можно повысить стоимость квартиры и полностью оправдать вложенные капиталовложения. Чаще всего даются дельные советы относительно замены старых окон, изжившей себя сантехники и оклейки стен обоями.
Добиться ухоженного вида квартиры можно и с помощью генеральной уборки и вывоза лишней мебели. Приятный запах также будет способствовать формированию положительного впечатления у потенциальных покупателей. При личной встрече можно распространить по все квартире запах свежеиспеченной выпечки или аромат эфирных масел с запахом апельсина или живых цветов.
Таким образом, продавец квартиры имеет все шансы не только узнать ее рыночную стоимость, но и преподать недвижимость в выгодном свете потенциальным покупателям. Независимо от выбранного варианта оценки, владелец квартиры получит не точную стоимость, а приблизительный ценовой диапазон.

Статья написана по материалам сайтов: fb.ru, www.cian.ru, realty.vesti.ru, www.ocenchik.ru, etagrealty.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector