Покупка квартиры по дарению риски

Дарение, как мы знаем есть не что иное, как безвозмездная и добровольная передача и вещи и всех прав на нее другому лицу.

Прежний собственник не может указывать новому, как распоряжаться вещью. Даже если ему не хочется, чтобы тот ее продавал, он не имеет права этого требовать ни устно, ни тем более документально.

Многих интересует вопрос можно ли продать дарственную квартиру, какие для этого нужны документы и какие существуют риски.

Продажа квартиры по дарственной

Даритель должен быть полновластным хозяином недвижимости — то есть, зарегистрировал свое право собственности в Регистрационной или Кадастровой палате.

Только в этом случае он имеет право совершать какие-то юридические действия с подаренной недвижимостью, в том числе и дарственную продажу квартиры.

Для начала хозяин обращается в Бюро технической инвентаризации с паспортом и правоустанавливающими бумагами — для получения кадастрового паспорта квартиры.

После этого следует очистить территорию для продажи — собственник должен быть уверен, что в квартире на момент сделки никто не будет прописан.

Правда, если кто-то не хочет, не беда — можно сделать это через суд, а можно и вовсе «забить» на этот момент, продав квартиру вместе с прописанными жильцами. С ними разберется уже новый собственник. Но, в этом случае лучше сразу настроиться на ощутимую потерю в стоимости квартиры.

Может оказаться так, что квартира находится не в единоличном, а в долевом владении. Тогда продавец доли при посредстве нотариуса оповещает всех сособственников — ведь, согласно закону, именно они наделены приоритетным правом выкупа доли (ст. 250 ГК). Не выкупили в течение месяца? Можно искать других желающих.

Далее продавец ищет покупателя (лучше сделать это через риэлторское агентство). Обговорив условия и придя к консенсусу, стороны подписывают документ о купле-продаже, также оформляется акт приема-передачи.

После этого новый хозяин оформляет собственнические права в Регистрационной палате. Как видно из вышесказанного, дарственную квартиру можно продать и сделать это не слишком сложно.

Какие документы нужны для сделки?

  • общегражданские удостоверения личности сторон;
  • дарственная;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности;
  • ИНН продавца;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги.

Что лучше дарственная или купля продажа квартиры?

Смотря что у каждого из участников стоит в приоритете.

А также — кем друг другу приходятся стороны. Например, если покупателем является семейная пара, то эта жилплощадь будет считаться совместной собственностью. Соответственно, придется делиться при разводе.

В случае с дарственной обладателю, если пара распадется в будущем, делиться с бывшей «половиной» не придется. Да и хлопот с оформлением дарения куда меньше, чем с куплей-продажей.

Необходимо вспомнить еще и то, что при продаже квартиры придется платить тринадцатипроцентный налог от стоимости квартиры — правда, это касается только квартир, которые были в собственности менее трех лет до сделки.

Дарственная бесплатно тоже не обойдется — если получателем будет некто, не связанный с продавцом узами близкого родства. То есть, не являющийся его родителем, отпрыском, бабушкой, дедушкой, братом, сестрой или супругом.

Да и подарить квартиру можно не всякому. Например, получателем ее не может быть госчиновник, ожидающий жилплощадь в качестве своеобразной благодарности за услуги.

Также такой дар не может принять учитель от обучающегося, врач, социальный работник, глава лечебно-профилактического или социального учреждения от подведомственного им лица. Запрещено это и в случае, если обе стороны — коммерческие организации.

Маскировать продажу под дарение лучше не надо, если вы как минимум на 100% не уверены, что к сделке нельзя будет придраться юридически (для этого, понятное дело, лучше всего привлечь к делу специалиста). Если некто заинтересованный сможет доказать в суде мнимость дарения, оно будет отменено.

Покупка квартиры по дарственной риски

Да просто купить, достаточно найти удовлетворяющий вас вариант по цене, расположению и другим характеристикам. Но при этом соблюдать одно непреложное правило — покупать квартиры только через агентство. Да, придется расстаться с некой суммой за посредничество. Однако, если оценить всю опасность совершения покупки напрямую, плата эта покажется ничтожной:

  • агентство само проверит юридическую чистоту квартиры и убедится, что от сделки не пострадали несовершеннолетние;
  • агентство всегда запрашивает кадастровый паспорт и выписку из ЕГРП;
  • агентство проверяет тех, с кем имеет дело, так что вы можете быть застрахованы от того, что продавец — невменяем;
  • напрямую вы не всегда сможете точно проверить, что продавец действительно вправе продавать свои «квадраты» (например, у него может быть не оформлено право собственности).

Становится понятно, что можно как продать квартиру полученную по дарственной, так и купить кем-то когда-то подаренную квартиру. Чтобы свести риски к минимуму, как продавцу, так и покупателю следует обязательно привлечь к делу хорошего юриста.

Смотрите на видео: проверка юридической чистоты квартиры

Чем опасен договор дарения квартиры

И как можно уменьшить риски по этой сделке

То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием. Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»). Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.

Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.

Проблемные стороны сделки

По словам Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.

Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора. В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.

Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).

Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.

Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.

Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова. Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.

Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры. Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар. Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость»).

Как жильцы сами могут исправить ситуацию?

Подстраховка для осторожных

«Все вышеперечисленные риски можно если не полностью исключить, то свести к минимуму», — уверен независимый столичный риелтор Николай Авесян.

Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме. Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.

«Во-вторых, — напоминает риелтор, — каким бы респектабельным и пышущим здоровьем даритель не выглядел, как бы хорошо одаряемый его ни знал, всегда нужно запасаться медицинскими справками из соответствующих диспансеров, подтверждающих его вменяемость. Не сделать этого означает фактически дать зеленый свет всем желающим оспорить договор. Кроме того, дееспособностью дарителя следует поинтересоваться и у служителей Фемиды, ведь она может быть ограничена по суду».

Это интересно:  Завещание на квартиру стоимость оформления у нотариуса

Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.

Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.

Какие спорные федеральные законы скоро могут появиться в сфере недвижимости и ЖКХ

Например, редко кто из них, поясняют представители Est-a-Tet, знает о том, что подаренный объект можно впоследствии вернуть (согласно нормам 578 статьи Гражданского кодекса). Например, это можно сделать, когда имеют место быть какие-то экстремальные обстоятельства вроде доказанного надлежащим образом покушения одаряемого на жизнь дарителя. Но можно также по согласованию сторон включить в договор один или даже несколько особых пунктов, оговаривающих условия возврата. Единственный нюанс — указания, содержащиеся в них, должны быть прямыми и четко указывать на то, в каких случаях даритель может «передумать». В противном случае сделка не будет иметь обратной силы, за исключением нескольких случаев, регламентированных все той же статьей 578 ГК РФ.

Что стоит за слухами о новой партии Поклонской

Даже при большом желании россиянам просто нечего будет покупать

Что это — предсмертное улучшение или устойчивая стабилизация рынка?

Какие риски вероятны при покупке подаренной квартиры

Здравствуйте! Я намерен купить квартиру у продавца (далее Одаряемый) , который получил ее по договору дарения от супруги (далее Даритель). Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре.

Теперь вопрос: в случае возникновения каких-либо обстоятельств, ведущих к отмене судебным решением договора дарения, например недееспособность Дарителя в момент дарения, притворность сделки и пр., будет ли признан недействительным договор купли-продажи между мной и Одаряемым, и смогу ли я вернуть деньги?

Дополнительно: в Нотариальном вестнике №1 за январь 2014 года – «Отмена дарения (см. комментарий к пункту 4 статьи 578 ГК РФ)» указано, что в случае отмены сделки дарения, по закону Одаряемый обязан возвратить Дарителю квартиру, если она к тому времени еще находится в распоряжении Одаряемого. Если же он ее уже продал, то он обязан возвратить Дарителю ее фактическую стоимость. При этом, для Покупателя квартиры такая отмена дарения якобы не влечет никаких последствий.

Так ли это на практике?

18 Ноября 2017, 23:04 Иван, г. Москва

Ответы юристов (9)

Теперь вопрос: в случае возникновения каких-либо обстоятельств, ведущих к отмене судебным решением договора дарения, например недееспособность Дарителя в момент дарения, притворность сделки и пр., будет ли признан недействительным договор купли-продажи между мной и Одаряемым, и смогу ли я вернуть деньги?

1- недействительность сделки- это совершенно иная ситуация- это не отмена дарения

и да- если даритель был недееспособен, не мог понимать своих действий- то такую сделку могут оспорить через суд чтобы вернуть вещь

в силу закона она ничтожна- то есть не была даже совершена изначально (если будет доказано что человек был недееспособен)

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

если вы сомневаетесь в здоровье и недееспособности дарителя- просите справку о том что он на учете в пнд не состоит и проблем со здоровьем такого рода у него нет

либо заверять сделку нотариально ( это отдельные деньги)

2 момент как раз отмена дарения- и она может быть только по основаниям установленным гк

Статья 578. Отмена дарения

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

При этом, для Покупателя квартиры такая отмена дарения якобы не влечет никаких последствий.

так и есть- потому что это отношения дарителя и одаряемого, а не покупателя

покупатель законно получил вещь и отношения дарения его в этом не касаются

Уточнение клиента

Прошу уточнить по первому моменту (Недействительность сделки). Как я указал, переход права собственности от Дарителя (супруги) к Одаряемому (супругу) зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре в этом году. Знать, была ли супруга дееспособна на момент совершения сделки и добровольно ли подарила супругу квартиру я не могу: справки из ПНД и НД, полученные сегодня не могут гарантировать, что в момент дарения Даритель была в адекватном состоянии (нотариально договор дарения также не заверялся).

Поэтому, теоретически, возможна-ли такая ситуация: я оформляю договор купли-продажи с текущим собственником — Одаряемым (супругом) и становлюсь новым собственником, а затем Даритель (супруга) или ее родственники доказывают, что она была недееспособна в момент совершения дарения и суд признает недействительность предыдущей сделки между супругами. В этом случае мою сделку купли-продажи с Одараемым (супругом) аннулируют и я могу лишиться квартиры?

19 Ноября 2017, 01:11

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Отмена дарения на Ваше право никак не повлияет, так как на момент жарения, изъянов в квартире не было и Вы будете признаны добросовестным приобретателем, поскольку запрета на Ее продажу не было.

А даритель будет разбираться с одаряемым

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

но в Вашем случае даже и этого не будет, так как повторюсь, на момент продажи никаких препятствий к продаже не было иоснований для расторжения ДКП или признания его недействительности не будет

Здравствуйте. Это верно.

В соответствии со ст.302 ГК РФ

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В вашем же случае данные обстоятельства исключены, так как супруга сама подарила квартиру своему супругу. Вам следует просто произвести действия, как добросовестный приобретатель. Запросите выписку из ЕГРН, с документом-основанием Вы ознакомились.Обратите внимание на давность владения квартирой супругой. Если владела не менее года -двух, можно не сомневаться.

Проверить факт дееспособности супруги Вы не сможете, такие сведения Вам никто не предоставит.

Следовательно, все меры предусмотретельности и предосторожности, которые Вы могли предпринять, Вы предприняли, а значит являетесь добросовестным приобретателем.

Добрый день. Недействительность сделки сама по себе не всегда является основанием для того, чтобы истребовать у Вас имущество в том случае, если Вы не знали о том, что первый собственник не планировал провести отчуждение имущества.

Есть ст. 302 ГК РФ, которая в некотором роде обеспечивает интересы добросовестного приобретателя:

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Но если первый собственник докажет, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, то Вам будет предъявлен иск в рамках ст. 301 ГК РФ с целью истребования имущества из Вашего владения.

Отмена дарения тут никак не Ваше право собственности не повлияет поскольку после продажи имущества отмена дарения невозможна.

В случае, если сделка (дарение квартиры продавцу) будет признана недействительной в судебном порядке и будет вынесено решение об истребовании имущества от Вас, как от добросовестного приобретателя, то естественно Вы будете иметь право потребовать вернуть денежные средства, которые Вы оплатили продавцу за квартиру. Истребование имущества от добросовестного приобретателя может быть произведено в случаях, которые указаны в этой норме:

ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Это интересно:  Советы о том, как продать квартиру и не быть обманутым

При отмене дарения возвращать квартиру не потребуется, так как ст. 302 нельзя будет применить.

в случае возникновения каких-либо обстоятельств, ведущих к отмене судебным решением договора дарения, например недееспособность Дарителя в момент дарения, притворность сделки и пр., будет ли признан недействительным договор купли-продажи между мной и Одаряемым, и смогу ли я вернуть деньги?

Во-первых, договор дарения либо отменяется по основаниям, предусмотренным в ст. 578 ГК РФ, либо признается недействительным по какому-то законному основанию (ст.ст. 168 — 179 ГК РФ).

В случае признания сделки недействительной суд применяет последствия её недействительности, предусмотренные в ст. 167 ГК РФ, в том числе — п. 2:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Но оспорить сделку может либо одна из сторон (в Вашем случае — либо даритель, либо одаряемый) или то лицо, чьё право было нарушено такой сделкой.

Поверьте, на практике третье лицо, не участвовавшее в сделке, очень редко может оспорить её.

в Нотариальном вестнике №1 за январь 2014 года – «Отмена дарения (см. комментарий к пункту 4 статьи 578 ГК РФ)» указано, что в случае отмены сделки дарения, по закону Одаряемый обязан возвратить Дарителю квартиру, если она к тому времени еще находится в распоряжении Одаряемого. Если же он ее уже продал, то он обязан возвратить Дарителю ее фактическую стоимость. При этом, для Покупателя квартиры такая отмена дарения якобы не влечет никаких последствий.

Пункт 4 ст. 578 ГК РФ указывает, что:

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Поэтому одаряемый в этом случае ничего возвратить не сможет по причине своей смерти. Вы почитали комментарий к старой редакции этой статьи.

В любом случае — после продажи Вам этой квартиры предмет договора дарения уже не будет в собственности одаряемого — который, кстати, станет уже продавцом по договору купли-продажи.

Так что возвращать ему будет нечего. Придётся платить компенсацию.

Но вообще интересно — с чего у Вас возникли сомнения в правомерности дарения? Там точно у Вас продавец психически и физически здоров?

Просто по таким сделкам, когда у покупателя имеются сомнения в адекватности и возможности продавца руководить своими действиями, желательно провести медицинское освидетельствование именно к конкретной сделке. Это существенно минимизирует риски оспаривания купли-продажи.

Уточнение клиента

Правомерность дарения меня волнует как предыдущая сделка, на основании которой текущий продавец стал собственником продаваемой квартиры. Дело в том, что даритель (супруга)- нерезидент РФ, с целью снизить налоговую нагрузку с 30% до 13 для резидентов, подарила квартиру супругу, а он уже продает квартиру с ее согласия. Но проверить здоровье и добровольность действий в момент совершения дарения я не могу, имею право требовать справки и заверить нотариально договор только при совершении сделки с текущим собственником — супругом (Одаряемым).

Про возможную недееспособность супруги (Дарителя) я для примера указал, ситуаций оспаривания предыдущей сделки (и, возможно, моей) может быть множество, например, налоговая служба может усмотреть незаконность действий между Дарителем и Одаряемым и т. п.

Меня, как нового собственника будет интересовать возможность отстоять свои права на купленное имущество.

19 Ноября 2017, 02:01

Знать, была ли супруга дееспособна на момент совершения сделки и добровольно ли подарила супругу квартиру я не могу: справки из ПНД и НД, полученные сегодня не могут гарантировать, что в момент дарения Даритель была в адекватном состоянии (нотариально договор дарения также не заверялся).

важно не только — а именно дееспособность лица при продаже квартиры вам

вот на этот случай и запросите документы указанные выше

Тут важна для Вас не сделка дарения а сделка купли продажи. Для Ее признания недействительной оснований нет, если только квартира не выбыла из собственности Дарителя обманным путем

даритель (супруга)- нерезидент РФ, с целью снизить налоговую нагрузку с 30% до 13 для резидентов, подарила квартиру супругу, а он уже продает квартиру с ее согласия.

А согласие супруги как оформляется, на минуточку?

проверить здоровье и добровольность действий в момент совершения дарения я не могу, имею право требовать справки и заверить нотариально договор только при совершении сделки с текущим собственником — супругом (Одаряемым).

Правильно. Не можете проверить добровольность действий. Но как-то же согласие супруги имеется? Вы же сами это написали… Откуда Вы знаете, что она согласна на сделку?

ситуаций оспаривания предыдущей сделки (и, возможно, моей) может быть множество, например, налоговая служба может усмотреть незаконность действий между Дарителем и Одаряемым и т. п.

Налоговый орган никак не может повлиять на уже состоявшуюся сделку. Ну вот никак! Это не та сторона, которая вправе потребовать признания её недействительной.

Меня, как нового собственника будет интересовать возможность отстоять свои права на купленное имущество.

Вы будете добросовестным приобретателем, как уже неоднократно выше указали коллеги. Не думаю, что имеет смысл ставить в зависимость признание дарения недействительным и Ваше право собственности на приобретенный объект недвижимости.

Но даже если (гипотетически!) предположить, что дарение будет признано недействительной сделкой (хотя я пока не вижу оснований ни по мнимости/притворности, ни по ст. 177 ГК РФ, ни по каким-то иным обстоятельствам), то последствия признания дарения недействительным уже будут в виде обязанности одаряемого выплатить компенсацию истцу, а никак не передать квартиру обратно, потому что квартира уже ему не принадлежит. Истребовать её от покупателя может только он, одаряемый и продавец в одном лице, и при этом он обязан вернуть Вам всю сумму, полученную по сделке, а также убытки, которые Вы понесли в связи с такой покупкой. Думаете, он пойдёт на это?

Уточнение клиента

Согласие супруги о том, что подаренная ею квартира будет продана одараемым заверят нотариально (при необходимости с процедурой мед. освидетельствования) до оформления сделки купли-продажи со мной.

Спасибо за юридическую поддержку!

19 Ноября 2017, 14:41

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Риски покупки квартиры после дарения

Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.

Для того, чтобы, покупая квартиру по договору купли-продажи у продавца, новый собственник был уверен в защищённости от притязаний некоторого дарителя, не был признан в какой-то момент недобросовестным покупателем и не лишился купленной недвижимости необходимо в ходе сделки купли-продажи просмотреть риски покупки квартиры по договору дарения, а значит все возможные подводные камни, нарушенные требования законодательства, условия сделки дарения и даже личные взаимоотношения дарителя и одаряемого в течение нескольких лет и семейных ситуаций. Что фактически означает представить и рассмотреть юридические и семейные взаимоотношения продавца с его близкими родственниками, вследствие которых покупатель может быть втянут третьими лицами в судебный.

Признание договора недействительным

Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные. Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально. Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.

Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:

  • Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
  • Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;

Нарушение условий запрета дарения, установленных ст.575 ГК РФ означает, что:

  1. дарение не могло быть совершено, если право собственности на квартиру принадлежало малолетним гражданам (детям) и недееспособным лицам. Важно, что если сделка с одной из двух или с обоих сторон была совершена представителями по доверенности, то это не изменяет запрета. Соответственно их законные представители также не могли совершить сделку от их лица.
  2. одаряемый, а ныне продавец квартиры, не мог являться на момент совершения сделки дарения работником какой-либо медицинской и образовательной организации, в которой наблюдался/проходил лечение или обучался даритель, а также работником социальной службы, которая оказывала дарителю возмездные или безвозмездные услуги и иных организаций подобного типа в которых даритель зависел от одаряемого или от самой организации.
  3. Получение нынешним продавцом квартиры в связи с тем, что он занимал или замещал государственную, или муниципальную должность, или получил квартиру в дар также в связи с исполнением своих служебных полномочий также является причиной отмены сделки дарения.
  4. Сделка не могла быть совершена между коммерческими организациями, а затем каким-либо образом передана продавцу, который предлагает или продал квартиру по договору купли-продажи;
  5. Доверенность представителя на момент совершения сделки была ничтожна;
  6. Сделка не могла быть совершена под давлением или даритель не мог совершать сделку, находившись, в заблуждении о каких-либо существенных для себя последствиях.
Это интересно:  Основной документ на квартиру

Полный перечень нарушений условий ограничения дарения указан в статье 576 ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:

  • Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
  • Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.

Расторжение сделки дарения между продавцом и предыдущим собственником

Вторая группа ситуаций, которые являются рисками покупки квартиры по договору дарения это ситуации, когда покупатель может быть втянутым в разбирательство между продавцом квартиры и её дарителем в случае, если договор дарения будет расторгнут.

Для покупателя квартиры знать обстоятельства, которые могут возникнуть между дарителем и одаряемым особенно важно. Ведь если условия по признанию недействительности сделки, связаны с формальными основаниями и с личностью дарителя и одаряемого и проверяются органом, осуществляющим государственную регистрацию права собственности, в виде проверки необходимых к предоставлению на регистрацию документов. То расторжение сделки, это и есть те самые подводные камни сделки, потому что зависит расторжение от текста составленного договора и от взаимоотношений одаряемого и дарителя, и воли последнего.

ГК РФ предусматривает четыре основания для расторжения договора дарения дарителем:

  1. Уже зарегистрировав на себя квартиру продавец, то есть одаряемый, совершил покушение на жизнь самого дарителя или его близких родственников или умышленно причинил дарителю какие-либо телесные повреждения.
  2. Одаряемый обращался с подаренным ему имуществом таким образом, что создавал условия его безвозвратной потери, хотя оно при этом представляет для дарителя большую неимущественную ценность.
  3. Если дарственной предусмотрено и закреплено право дарителя вернуть квартиру в единоличную собственность в случае если он переживет одаряемого.
  4. Если после совершения сделки материальное, имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя существенным образом ухудшатся спустя какое-то время, то даритель также имеет право инициировать расторжение договора и вернуть себе подаренную квартиру.

Сомнения при покупке квартиры естественны для любого приобретателя имущества, особенно после прочтения вышеперечисленных рисков и как показано не все они регламентируются соблюдением продавца закона.

В ситуации, когда намерение приобрести недвижимость больше чем обозначенные риски необходимо предпринять все возможные действия для того, чтобы обезопасить себя и совершаемую сделку и минимизировать возможные потери. Для этого существует алгоритм действий перед подписанием договора покупки:

1 шаг — при совершении любой сделки (а не только при покупке после дарения) покупатель запрашивает в Росреестре расширенную выписку ЕГРН со списком лиц, ранее являвшихся собственниками.

2 шаг – изучив, полученную информацию из ЕГРН покупатель подробнее расспрашивает продавца о его мотивах расстаться с недвижимостью и возможных намерениях по приобретению новой квартиры.

3 шаг – при наличии разумных мотивов и аргументов продавца, покупатель восстанавливает хронологию действий, связанных получением продавцом дарственной. К таким действиям относятся: взросление лиц, участвующих в сделке, их гибель, признание их недееспособными и о притязания третьих лиц на право собственности продавца.

4 шаг – покупатель требует у продавца информацию по возникшим вопросам, о квартире или сделке. В том числе вплоть до знакомства с дарителем, для того чтобы понять, что с его положением, и не существует ли у него на момент продажи квартиры одаряемым оснований и намерений для отказа от дарения или притязаний к одаряемому.

5 шаг – проанализировав, полученную информацию и к этому моменту с её помощью оценив все риски покупки квартиры по договору дарения ещё раз покупатель переходит к составлению договора покупки с обязательствами и гарантиями продавца вернуть деньги или компенсировать причинённый ущерб покупателю. Доверить договор следует юристам по гражданскому праву.

В ходе рассмотрения рисков покупки квартиры по договору дарения становится видно, насколько покупка жилья после дарения отличается от совершения стандартной сделки покупки, но при соблюдении указанных действий, подкрепления их справками, свидетельствами и запросами в подтверждение, что покупатель приложил усилия чтобы не быть признанным недобросовестным вероятность утраты купленной недвижимости минимальна.

Риски покупки квартиры в случае если продавец получил ее по договору дарения?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

а что подсказывает 5-летний опыт исходя из конкретной ситуации?

Я спрашиваю не у себя , а у специалистов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Высокие риски. Остальное надо изучать детально по документам, в том числе запрашивая дополнительные документы.

Можно подробней написать какие есть риски?

Документы конечно надо все изучать по квартире, но риски именно дарения не выше рисков продажи, если даритель не пожилой/больной человек.

Важен факт родства дарителя и одаряемого, а так же сроки давности этого действа.

Уважаемые специалисты, можно более подробно дать ответ по россии в данной сделке.спасибо

По рискам в данной сделке

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Риск признания притворной договор дарения.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Абсолютно такие же как и при любой другой сделке. Дарение можно оспорить, признать ничтожным, «повернуть назад» и т.п. Ситуацию необходимо изучать и только потом делать какие-то выводы. Бесплатный ликбез. а зачем?!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если договор дарения зарегистрирован и все документы на квартиру в полном порядке, то риски такие же, как и при покупке купленной квартиры. Риски могли быть у дарителя и получателя дара, а Вы, как добросовестный покупатель, к их рискам никакого отношения не имеете. Проверяйте документы !

Основными критериями, определяющим степень риска, являются:
— наличие и степень родства между одариваемым и дарителем;
— мотив, по которому переход права осуществлялся именно дарением, а не другим видом гражданско-правовых сделок;
— срок, прошедший с момента заключения договора дарения.

Наиболее рискованными являются сделки, при которых гражданин не задолго до смерти передает свою квартиру с помощью договора дарения, выводя её таким образом из наследственной массы путем безвозмездной сделки.

Конечно, согласна со всеми , что надо проверять документы, смотреть причину дарения, а не купли, срок давности сделки, а новую проводить по рынку, т.е. быть добросовестным покупателем

Договор дарения, например комнаты в коммунальной квартире,автоматически лишает лицо,имеющее право первоочередного приобретения данной комнаты этого права.Дарение части этой комнаты,с последующим приобретением оставшейся доли по договору купли-продажи и вовсе делает одариваемого лицом.имеющим приоритет в покупке оставшейся доли перед остальными.За договором дарения могут скрываться граждане,имеющие право на эту площадь(находящиеся в местах лишения свободы,в лечебных психиатрических и социальных учреждениях и т. д.),о существовании которых можно косвенно узнать запросив в органах МВД(паспортном столе)справку Ф12,которую они выдают неохотно.С появлением на горизонте такого гражданина после сделки,несмотря на то,что Вы будете признаны добросовестным покупателем,Вам будет не легче.Пожалейте себя,не приобретайте объекты в которых присутствуют договоры дарения,как бы выгодно это не казалось.Здоровее будете.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Владимир! Знание вопроса придаёт уверенность в действиях!

Придает,но не абсолютную.Я недавно не смог доказать факт передачи денег при притворной сделке дарения и мне было неприятно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если при дарении было нарушено законодательство или родственники (наследники) дарителя не согласны с тем, что он сделал, могут пострадать и последующие покупатели такой недвижимости. «Чаще всего именно такой договор рано или поздно может быть оспорен вероятными наследниками». Конечно, риски ниже, если квартира подарена родственнику: «Договор дарения, в котором просматривается логическая последовательность в отношениях между дарителем и одаряемым, например, между родственниками, друзьями или соседями, является менее опасным».

Правда, оспорить договор дарения сложно. «При жизни дарителя, если он не ограничен в дееспособности, попытка родственников обратиться в суд, скорее всего, не будет иметь успеха – у них вряд ли примут заявление. Разве что они каким-либо способом принудят самого дарителя обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Однако и в этом случае успех родственникам не гарантирован, так как в судебное заседание придется предоставить веские доказательства, что в ходе заключения договора дарения были допущены серьезные нарушения, выводящие совершенную сделку за пределы правового поля» — то есть надо доказать, что сделка была проведена обманным путем либо под влиянием шантажа, при стечении тяжких обстоятельств или даритель был не способен понимать значения своих действий, был недееспособным». Если с иском в суд обращается сам даритель, он может опираться на статью 578 ГК РФ, которая регламентирует отмену дарения. Согласно ей можно отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, а также одаряемый обращается с недвижимостью, которая представляет для дарителя особую неимущественную ценность (скажем, это его родовой особняк), так, что это создает угрозу ее безвозвратной утраты: например делает масштабную перепланировку в квартире и т.п. Так что полученную в дар недвижимость лучше особо не переделывать, а к дарителю надо относиться максимально уважительно. Споры по договору дарения могут не закончиться даже после смерти дарителя, ведь в суд могут пойти его наследники, не желающие терять недвижимость.

Статья написана по материалам сайтов: urist.club, svpressa.ru, pravoved.ru, sdelka.guru, www.cian.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector