Покупка квартиры по переуступке прав: риски

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски. Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

Содержание

Что такое переуступка прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме

Разберёмся с преимуществами и рисками покупателя по переуступке прав.

Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Теперь перечислим риски:

    Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
    Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:

  • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
  • соответствует ли новостройка плану;
  • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
  • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
  • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
  • Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.
    Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.
  • Моменты, заслуживающие особого внимания:

    • Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
    • Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
    • Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
    • Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

    Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:

    • Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
    • Платежные документы и соглашения (если имеются).
    • Акт передачи вышеперечисленных документов.
    • Договор уступки прав.
    • Согласие 2-й стороны, если этого согласия нет в самом соглашении.

    Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

    Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

    Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

    Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

    Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

    Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

    Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

    1. Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
    2. Проверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.
      Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:

    • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
    • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
    • Разрешение на строительство.
    • Проектную документацию.
  • Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
  • Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
    • Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
    • Сроки.
    • Стоимость.
    • Гарантии.
  • Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.
  • При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

    • Заявление на регистрацию.
    • Документы об оплате госпошлины.
    • Договор долевого участия.
    • Акт приема-передачи жилья.
    • Кадастровый паспорт.

    Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

    Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

    Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

    Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

    Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

    Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?

    Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.

    Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.

    Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой

    Обременение – это ограничение на распоряжение имуществом, информация о котором заносится в ЕГРП и в свидетельство о собственности.

    Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

    Порядок оформления покупки квартиры, находящейся в ипотеке:

    1. Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита, о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
    2. После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности, и стороны подписывают договор купли-продажи.

    Дальнейшая процедура оформления покупки квартиры не отличается от стандартной.

    При наличии у покупателя положительной кредитной истории и достаточного дохода банк может дать согласие на переоформление ипотеки с продавца на покупателя.

    На что обратить внимание, чтобы избежать возможные риски при покупке ипотечного жилья?

    1. Наличие иных обременений на квартиру, помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
    2. Взять выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
    3. Расчёты производятся через банковскую ячейку. Если покупка квартиры происходит за наличный расчёт, то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

    Выбирая между приобретением жилья в новостройке или на вторичном рынке, лучше обладать информацией об особенностях операций купли-продажи таких квартир. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке? Наша статья расскажет о подводных камнях и рисках, сопровождающих сделки такого рода.
    Как провести возврат НДФЛ при покупке квартиры подробнее здесь. Пользуйтесь возможностью вернуть у государства часть «своих, честно заработанных».

    Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

    Ещё одним способом приобретения жилья является покупка у банка бывшей залоговой квартиры, за которую заёмщик не смог выплатить ссуду. Поскольку сам банк не вправе реализовывать недвижимость, его интересы представляет риэлтор, имеющий соответствующую аккредитацию. Надо заметить, что цены на такое жильё не всегда бывают ниже рыночных.

    Иногда кредитная организация может предложить конфискованную квартиру другому лицу, заинтересованному в получении ипотеки. Ставка по такому кредиту снижена на 1-2 %.

    Наиболее выгодный способ покупки бывшей залоговой квартиры являются торги, которые проводятся только по решению суда. Суд определяет её стоимость, достаточную для возмещения ущерба банка. Как правило, эта оценочная стоимость оказывается ниже рыночной.

    Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

    Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

    • Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
    • Квартиры проверены на юридическую чистоту.
    • Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.
    • Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

    Итак, сегодня существует несколько схем покупки квартир с выгодой для себя: на стадии котлована, на стадии завершения строительства, приобретение залоговой или бывшей залоговой недвижимости, распродаваемой на торгах. Каждый способ имеет свои особенности и таит в себе определенные риски. Однако, имея некоторый багаж знаний или поддержку опытного юриста, можно не только купить квартиру для себя, но и получить существенную прибыль, инвестировав в строительство.

    Это интересно:  Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

    Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

    Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна

    Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

    Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

    У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

    Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

    Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

    Преимущества и риски переуступки прав на жильё

    В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

    Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

    Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

    Как предотвратить неудачи при переуступке прав

    Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

    Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

    В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

    Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

    Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

    Приобретение первичного жилья возможно не только напрямую у застройщика, но и у инвестора – лица, уже осуществившего покупку новой квартиры у застройщика.

    До момента завершения строительства право собственности на жилье не оформляется, то есть фактически объектом сделки в рассматриваемой ситуации выступает право на получение жилого помещения по факту завершения строительства объекта.

    Вместе с правами покупатель приобретает и риски.

    Покупка таких прав и является покупкой квартиры по переуступке.

    Как правило, такое жилье имеет меньшую цену по сравнению с недвижимостью, на которую оформлены правоустанавливающие документы.

    Нормативная база

    Отношения застройщика и инвестора, а точнее дольщика, регулируются ФЗ-214, который призван защитить последних от бесконечного переноса завершения сроков строительства, незаконного возведения жилого объекта или некачественных строительных работ.

    Закон обязывает регистрировать договоры долевого участия в строительстве с обязательной проверкой документов регистратором – это позволяет исключить вероятность двойной продажи.

    Застройщики, согласно закону, обязаны публиковать в открытых источниках проектную документацию, что упрощает для дольщика процедуру выбора объекта.

    Отношения участников договора переуступки права требования (договора цессии) регулируются ст. ст. 382–392 Гражданского кодекса РФ.

    Порядок совершения сделки

    Существует всего два варианта приобретения жилой недвижимости по переуступке:

    • Подписание предварительного договора купли — продажи, предметом которого будет приобретение права заключения основного договора купли — продажи, не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации.
    • Подписание договора долевого участия в строительстве. Покупателю стоит убедиться, что все расчеты произведены, в противном случае есть риск приобретения дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован.

    В первом случае переуступка прав происходит до момента подписания основного договора купли — продажи, во втором – до момента подписания акта приема — передачи недвижимости застройщиком владельцу квартиры.

    Этапы заключения договора переуступки прав

    1. Проверка необходимой разрешительной документации у строительной компании:

    • учредительные документы организации, устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, а также свидетельство о постановке на учет в ФНС;
    • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
    • документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором ведется строительство, а также разрешение на строительство на этом участке;
    • проект на строительство, в котором указывается: разрешение на строительство, права на землю (свидетельство о собственности или договор аренды с указанием кадастрового номера и площади участка), цель проекта, этап строительства, срок реализации и срок сдачи дома в эксплуатацию;
    • проектная декларация с указанием способа исполнения обязательств застройщика;
    • договор, описывающий, на основании каких средств производится строительство объекта.

    Вас может заинтересовать с чего начать подготовку пакета документов для получения налогового вычета при покупке квартиры

    Как происходит оформление квартиры в собственность в новостройке подробно раскрыто ТУТ

    2. Сбор необходимых документов:

    1. потребуется письменное уведомление застройщика о заключении договора цессии (переуступки прав требования), при этом стоит убедиться, что застройщик уведомление получил, и позаботиться о том, чтобы в дальнейшем это можно было подтвердить;
    2. если дольщик, переуступающий право требования (цедент), полностью произвел оплату за квартиру:
      • закон не обязывает получать согласие застройщика на совершение такой сделки, однако, если такое условие оговорено в договоре, необходимо получить согласие;
      • стоит ознакомиться у застройщика с соглашением о зачете взаимных требований, чтобы убедиться, что все расчеты действительно произведены и потребовать справку об отсутствии задолженности;
    3. если дольщик имеет невыполненные обязательства перед застройщиком:
      • обязательным условием совершения сделки является получение письменного разрешения застройщика на переуступку прав. Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись;
      • переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца;
    4. если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии;
    5. если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе;
    6. далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте Росреестра.

    3. Составление договора цессии

    Обязательными для указания в тексте договора являются следующие сведения:

    • характеристики объекта сделки;
    • сумма сделки.

    Образец типового договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать ЗДЕСЬ

    4. Договор переуступки необходимо зарегистрировать

    С этой целью следует обратиться в регистрирующий орган, это может быть кадастровая палата, регистрационная палата или многофункциональный центр.

    Пакет документов для регистрации:

    • удостоверение личности. При обращении представителя дополнительно необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
    • договор основания, заключенный с застройщиком на первом этапе строительства;
    • справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор перехода долга;
    • письменные согласия застройщика и банка;
    • согласие супруга, заверенное у нотариуса, или копия брачного договора, подтверждающего отсутствие необходимости ее предоставления;
    • закладная и ипотечный договор в случае приобретения квартиры по такому договору.

    5. Оплата пошлины

    6. Подписание заявления

    Подписание заявления, заполненного регистратором при условии верности указанных данных, после чего регистратор предоставит расписку в получении документов для проведения процедуры регистрации, которая займет от 5 до 10 дней.

    Это интересно:  Дарственная на квартиру: плюсы и минусы

    В назначенный день необходимо будет явиться с паспортом и распиской: покупатель получит зарегистрированный договор о переуступке прав, продавец – договор основания.

    Положительные стороны покупки квартиры по переуступке

    Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

    Не стоит говорить о том, что готовое жилье с оформленными правоустанавливающими документами будет стоит в разы дороже.

    Возможность приобретения квартиры в доме, где приостановлена продажа или все квартиры уже проданы.

    Риски при покупке квартиры по переуступке

    Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить, или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками.

    Стоит также убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.

    Законодательство РФ допускает переуступку прав с переводом долга на покупателя, поэтому этот пункт необходимо оговорить заранее.

    При этом, помимо основного долга, за продавцом могут числиться несовершенные периодические платежи или пеня за их просрочку.

    Это грозит отказом от исполнения условия договора застройщиком в одностороннем порядке.

    Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

    Затраты при совершении сделки

    Государственная пошлина за получение выписки составит минимум 150 рублей (если выписка будет получена в электронном виде), максимум 600 рублей (для юридических лиц при получении выписки на бумажном носителе).

    Сумма государственной пошлины делится на количество участников договора.

    Целесообразным будет обращение в юридическую службу, в этом случае к обязательным расходам добавятся расходы на юриста.

    Заключение

    Итак, подписание договора цессии позволит покупателю сэкономить, но следует уделить особое внимание проверке документов, а также уточнить, по какой причине продавец решил заключить такой договор.

    До подписания договора следует оговорить все условия, в том числе возможность перехода долга новому владельцу, в противном случае покупатель должен требовать подтверждения отсутствия задолженности перед застройщиком.

    Оплачивать квартиру стоит только в том случае, если договор подлежит регистрации.

    Обязательной процедура регистрации является для договора долевого участия, договора инвестирования, основного договора купли — продажи и договора о переуступке прав.

    В договоре необходимо указывать полную стоимость, которую получает продавец с учетом выгоды.

    Следует иметь в виду, что в случае расторжения договора долевого участия по каким-либо причинам дольщик, независимо от того какую он сумму потратил при совершении сделки по переуступке, получит минимальную стоимость, первоначально указанную в договоре долевого участия на начальном этапе строительства.

    Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

    Покупка квартиры по договору уступки права требования

    Покупка квартиры по переуступке в наше время встречается на каждом шагу в рынке недвижимости. На сегодняшний момент более трети всех операций с недвижимостью происходит по подобному типу договоров. Почему? Давайте разберёмся.

    Что такое переуступка

    Представьте себе обычный новострой ещё в процессе возведения дома. И кто-то купил в нём квартиру. Но собственность на жильё при этой покупке не оформляется вплоть до момента окончания строительства. И если вы захотите перекупить эту квартиру, объектом сделки будет не собственность, а право на получение жилья по факту завершения стройки. Вместе с правами вы также получаете обязанности и риски. Приобретение подобных прав, обязанностей и рисков является покупкой квартиры по договору переуступки.

    Плюсы переуступки и их возможные риски

    1) Наличие уникальных квартир, которых уже нет в наличии у застройщика.

    2) Цена на подобные квартиры значительно ниже, чем у самого застройщика.

    Подобное явление объясняется тем, что инвестор, в большинстве случаев, заключает свой договор долевого участия (ДДУ) еще в самом начале строительства. А при продаже недвижимости на более поздних стадиях продавец остаётся в выигрыше даже при более скромной цене, чем у застройщика.

    Риски при покупке переуступки

    Банкротство застройщика

    Часто причина продажи квартиры по переуступке связана с тем, что у застройщика возникли трудности с этим объектом. Есть риск быть недостроенным, а то и вовсе застройщик готовится к банкротству. 214 Федеральный закон, конечно же, страхует от подобных случаев. И ваш дом всё-таки будет достроен другим застройщиком. Но сколько придется ждать желанного заселения — никто не знает.

    Двойная продажа

    С одной стороны, обязательная государственная регистрация уступок прав по ДДУ исключает возможность двойной продажи. Но с другой, бывают ситуации, когда мошенники «переуступают» квартиру сразу нескольким людям. Чаще всего это происходит по предварительным договорам купли-продажи или по инвестиционным соглашениям, которые регистрации не подлежат. Чтобы избежать этого, не заключайте непонятных и не регистрируемых договоров.

    Недействительность цессии

    (Так юридически называется договор переуступки прав.)

    Уступка прав разрешается исключительно после оплаты дольщиком цены договора, таким образом, она не должна противоречить закону и ДДУ. Законность цессии обосновывается актом сверки (при наличии письменного согласия застройщика и с разрешения кредитной организации, в случае приобретения квартиры по ипотеке). Если что-либо из озвученного не соблюдено – цессия незаконна.

    Нормативная база

    Начиная с 1 апреля 2005 года, отношения между покупателем недвижимости в строящемся доме (дольщиком) и застройщика регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Основным документом для продажи квартир в новых домах стал договор долевого участия. Этот договор должен:

    • защищать покупателя от недобросовестных застройщиков;
    • гарантировать, что дом будет достроен;
    • а также исключать так называемые «двойные» продажи.

    С чего начать покупку квартиры по переуступке

    Законность

    Первым делом, нужно грамотно выбрать объект: дом, в котором и будет находиться ваша будущая квартира. И выбирать этот объект нужно не только со точки зрения удобства расположения, наличия прогулочных зон, доступность школ, детских садов и транспортной доступности, но и с юридической стороны.

    Закон 214-ФЗ обязал застройщиков публиковать не только проектную декларацию, но и все необходимые документы:

    • Учредительные документы и устав строительной компании;
    • Правоустанавливающие документы на землю, на которой находится дом;
    • Находится ли она в собственности у строительной компании или взята в аренду. Право собственности или договор аренды обязательно должны быть с пометкой Росреестра. Обычно бывает так, что и земля, и недвижимость принадлежат одному застройщику. Тогда проблем с их оформлением не возникает.

    А если земля в аренде, то покупателю нужно внимательно смотреть, чтобы ее владельцем был орган муниципальной власти. При таком раскладе отношения аренды будут длиться в течение 49 лет, а затем продлятся. В случаях, когда земля находится в аренде, возникают некоторые риски у будущих собственников недвижимости: такие сделки всегда формально утверждаются властями. Существует риск прихода судебных приставов с законно оформленными документами, которые объявят, что тут должна находиться частная клиника, например. Но зато стоимость квадратного метра на арендованной земле значительно ниже.)

    Разрешение на строительство

    Разрешение должно быть актуальным на текущую дату. Будьте внимательны, строительство может вестись с просроченным разрешением на строительство.)

    Репутация застройщика

    После того, как вы убедились в том, что стройка ведется на законных основаниях, можно приступать к тщательному изучению самого застройщика. В сегодняшних реалиях строится колоссальное количество новых объектов, а возводящие их компании ведут агрессивную рекламную политику.

    Что нужно узнать о застройщике, чтобы в итоге не стать «обманутым дольщиком»?

    Сайт застройщика

    Изучите сайт застройщика. Там должно быть опубликовано: описание и история организации от основания до нынешнего момента;описание уже построенных и сданных объектов и объектов, строящихся в настоящее время;вкладки «СМИ о нас» и «Отзывы»;все проектные декларации.

    Информация по профилю

    Посетите профильные форумы или группы в «ВКонтакте», посвящённые застройщику. Почитайте отзывы людей, уже купивших квартиру у этого застройщика. Это наиболее информативный способ узнать честную обстановку дел у компании.

    Помощь СМИ

    Изучите прессу. Если за застройщиком есть темная история, то о ней наверняка писали в газетах или новостных лентах.

    Посетите офис застройщика. Оцените состояние офиса и уровень сервиса.

    Проверьте, аккредитован ли застройщик хотя бы одним банком. Чем лучше застройщик и чем его история белее, тем больше банков хотят стать его партнёром.

    Поиск продавца

    На самом деле, найти продавца будет совсем нетрудно. Существует множество интернет-ресурсов, на которых представлен широкий выбор переуступок на любой вкус и цвет. От самого популярного сервиса частных онлайн-объявлений, до тематических групп в «ВКонтакте». Найдя интересующую нас квартиру, можно приступить к подробному изучению как продавца, так и его договора.

    Помните, продавец продаёт не квартиру, а право эту квартиру требовать от застройщика. Он не является собственником. Да и квартиры может ещё фактически не существовать, потому что объект ещё строится. Вы не сможете посмотреть квартиру перед покупкой. Зато у продавца есть кое-что, что сможет заменить вам осмотр квартиры. Это его ДДУ с застройщиком. Первое (и самое главное) правило покупки квартиры по переуступке права требования – тщательно изучи ДДУ, который планируешь приобрести. Не начинайте никаких общений с продавцом, пока он не предоставит вам копии, а лучше — оригиналы своих документов:

    • ДДУ;
    • акт сверки с застройщиком;
    • документы, подтверждающие оплату.

    Возможно, вам будут отказывать в предоставлении документов. Чаще всего из-за юридической неграмотности и страхов быть обманутыми. Продавцы просто-напросто будут бояться показывать вам документы. Попытайтесь их успокоить и убедить в том, что ДДУ — это как раз то, что он продает.

    На что следует обратить внимание при изучении ДДУ

    Продавец найден, застройщик и все полагающиеся документы проверены. Что же делать дальше? Следующим вашим шагом будет изучение ДДУ выбранного объекта. Особенно вас должны интересовать моменты, о которых мы расскажем ниже

    Печать из регистрирующего органа

    Договор, который вы собираетесь приобрести, обязательно должен значиться в Росреестре. Без регистрации договор – это простая бумага.

    Полностью ли выплачена стоимость квартиры

    Право переуступить свою квартиру возникает только в случае, когда у вас нет никаких задолженностей перед застройщиком. Чтобы переуступить квартиру, она должна быть полностью оплачена. Для того, чтобы удостовериться в том, что квартира оплачена, попросите продавца показать вам платежные документы. Если он вносил деньги в кассу застройщика, то у него должен быть приходно-кассовый ордер с печатью этого самого застройщика. Но чаще всего взаиморасчеты с девелопером происходят через банковский аккредитив, в этом случае попросите документ из банка, подтверждающий открытие аккредитива.

    Аккредитив — это условное денежное обязательство, принимаемое Банком по поручению плательщика произвести платеж в пользу получателя средств на условиях, которые указаны в данном поручении.

    Если квартира куплена в ипотеку

    В этом случае на последней странице ДДУ, рядом с печатью Росреестра о регистрации сделки, будет стоять ещё одна печать, говорящая об обременении. Не стоит бояться покупать квартиру, которая находится в ипотеке. В этом нет ничего страшного. По сути, квартира так же полностью оплачена застройщику и её можно переуступить. Подробнее о покупке квартиры, находящейся в ипотеке, по ссылке:

    Это интересно:  Ипотека на вторичное жилье: что это такое, на каких условиях можно взять квартиру в кредит на таком рынке, как и где получить займ?

    Наличие акта-сверки

    Это документ, подтверждающий, что у застройщика нет материальных претензий к участнику долевого строительства. Покупая переуступку, вы вместе с правами приобретаете также и обязанности, которые будете вынуждены выполнять. И если предыдущим дольщиком не были выполнены все материальные обязательства, то они лягут на вас.

    Количество дольщиков и их личности

    Если ваш продавец является единственным дольщиком, то просто сверьте его паспортные данные с теми, что записаны в договоре. Если они не совпадают, например, по причине того, что за время строительства дольщик потерял паспорт и оформлял новый, то в этом случае должно быть подано уведомление застройщика о том, что поменялись данные дольщика. Это уведомление также является необходимым в пакете документов для сделки.

    Проверка ДДУ

    ДДУ хорош тем, что в нём очень чётко прописаны все характеристики квартиры, которую вы приобретаете.

    Начните со сверки положения квартиры на поэтажном плане, который является приложением к ДДУ, с теми строительными осями, что прописаны в договоре.

    Найдите в договоре пункты, которые описывают квартиру. Чаще всего, это отдельное приложение к договору. Принимать квартиру у застройщика вы будете, основываясь на эти характеристики.

    Семейное положение продавца

    Если он/она находится в браке, вам понадобится нотариальное согласие его супруги/супруга на сделку. Супруги обязаны совместно принимать решение о трате общих денежных средств на покупку имущества. Если согласия нет – сделка будет признана недействительной.

    Осмотр квартиры

    Помните, что покупая квартиру по переуступке, вы, скорее всего, не сможете фактически её увидеть или побывать в ней перед покупкой. Дом, в котором будет находиться ваша квартира, может быть еще не достроен. Или достроен, но как только дольщик получит от застройщика ключи от квартиры, он в этот же момент будет вынужден подписать у застройщика «Акт приёма-передачи» квартиры, и переуступка будет невозможна. Наступит так называемый «мертвый период» (период, когда дольщик принял у застройщика квартиру, но еще не успел оформить право собственности).

    Сделка по переуступке права требования возможна в любой момент, начиная со дня регистрации ДДУ в Росреестре и до прописанного в ДДУ срока передачи ключей. Почему именно до передачи ключей, а не до «сдачи» дома? Потому что сдача дома Государственной комиссии событие, безусловно, приятное, но к вопросу о переуступке не имеет никакого отношения. Передать своё право требовать квартиру от застройщика можно до того момента, пока вы этим правом не воспользовались. Приняв у застройщика ключи и подписав «Акт приема-передачи», вы воспользовались своим правом и получили квартиру.

    Так является ли невозможность посмотреть квартиру живьём минусом покупки по переуступке? Однозначно нет. В данном случае, покупатель получает более выгодные условия, чем покупая «вторичку». Квартира на вторичном рынке может либо понравиться, либо нет. Переделки в ней возможны только после того, как вы её приобретёте и сделаете ремонт, а это затратно и хлопотно. В случае с уступкой, вы покупаете квартиру с чётко прописанными в договоре параметрами. А если квартира сдаётся уже с отделкой, то вы, купив квартиру по переуступке, имеете право при приёмке квартиры потребовать устранить любые возможные дефекты. И всё это застройщик будет обязан выполнить! Вы полностью контролируете то, что происходит в квартире. Даже если при приёмке квартиры вы увидите какие-либо дефекты (криво установленные двери, например), застройщик будет исправлять недочёты в отделке за свой счёт и в итоге передаст вам новенькую, с иголочки, квартиру.

    Подготовка к сделке

    Итак, проверив застройщика, объект и ДДУ, вы можете приступать к подготовке сделки.

    В первую очередь нужно подготовить сам договор цессии. И тут есть несколько вариантов:

    Обратиться к застройщику

    Самый простой, безопасный и дорогой способ совершить сделку. Если вы действуете без опытного агента или юриста, то самостоятельно правильно составить договор цессии у вас вряд ли получится. Поэтому вам следует обратиться к застройщику. Он в свою очередь за скромную (или не очень) плату подготовит все документы для сделки и составит цессию, а некоторые даже могут сами сдать договор на регистрацию за вас, если вы сделаете нотариальные доверенности на совершение регистрационных действий.

    Обращение к застройщику даёт обеим сторонам спокойствие и уверенность в законности сделки, а сам девелопер в этом случае является контролёром и гарантом соблюдения всех нюансов.

    Но, на самом деле, это не так. Застройщик не влияет ни на что. Он просто оказывает вам услугу по составлению договора, если вы сами не можете. Гарантом законности является только Росреестр. Он будет регистрировать договор и откажет, если будут найдены какие-либо нарушения.

    Обратиться к нотариусу

    Более скромную сумму за составление договора переуступки с вас попросит нотариус.

    К нему тоже можно обратиться для составления договора. Также у нотариуса можно не только подписать цессию, одновременно получить все необходимые нотариальные справки, согласия и доверенности, но и произвести взаиморасчеты.

    С Января 2015 года для сделок с недвижимостью стало можно использовать «депозит нотариуса». До этого взаиморасчёты проходили через банковские ячейки. Но это слишком опасный метод, который грозит грабежом. «Депозит нотариуса» позволяет покупателю переводить деньги на специальный депозитный счёт нотариуса. А удостоверяющий сделку нотариус уже сам переведёт средства продавцу после регистрации договора в Росреестре. Такой депозит и проще, и безопаснее. Хотя выходит и дороже.

    Написать договор самостоятельно

    Если вы достаточно уверенны в своих познаниях тонкостей написания подобных соглашений, или если вас консультирует опытный риелтор или юрист. Главное, без чего невозможно написать договор переуступки:

    • характеристики объекта (выпишите их так же, как написано в ДДУ)
    • сумма сделки;
    • способ оплаты (сделка расторгается при отсутствии оплаты).

    Все три способа написания договора абсолютно законны, и после регистрации в Росреестре будут иметь одинаковую юридическую силу.

    Разрешение застройщика

    Если в нашем Договоре долевого участия прописаны какие-либо условия для совершения переуступки, то мы обязаны эти условия соблюдать. В гражданском кодексе, а в частности в статье 382 пункт 2, чётко прописано, что согласие должника, кем в нашем случае является застройщик, для сделки не нужно, если иное не предусмотрено договором. Некоторые застройщики навязывают свои услуги продавцу, прописывая в договоре обязательный трехсторонний договор цессии, где третьей стороной выступает застройщик. Если вы хотели сэкономить и не платить застройщику за переуступку, а в договоре написано, что обязательно должны обратиться в строительную компанию, то вам придётся это сделать. Но чаще всего достаточно простого согласия. Дольщик уведомляет застройщика о том, что планируется проведение переуступки, и он просит разрешения. Не дать его застройщик не имеет права.

    Перечень документов для сделки

    • Оплаченная пошлина государству (175 р.). Можно оплатить в любом отделении «Сбербанка»;
    • Нотариальное согласие супруга на сделку. Или нотариальная справка об отсутствии брака;
    • Оригинал паспорта, СНИЛС;
    • Оригинал ДДУ;
    • Оригинал Акта-Сверки с застройщиком;
    • Оригинал разрешения на проведение уступки, если того требует наш договор;
    • Оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива.
    • Госпошлина (те же 175 р.);
    • Нотариальная справка о семейном положении или согласие супруга;
    • Оригинал паспорта, СНИЛС.

    Специфика и отличительные черты покупки квартиры по переуступке в строящемся доме

    В случае, когда дольщиком продается квартира в недостроенном доме, то он должен заключить с покупателем договор уступки прав требования. Это может быть актуально, когда покупатель приобрел недвижимость на более ранних этапах строительства, но так и не дождался его окончания. В недостроенных домах права собственности не существует, поэтому речь идет о переуступке права требования.

    Договор уступки права требования, как и договор долевого участия, в обязательном порядке проходит процедуру госрегистрации. Допускается вариант, что уступка прав происходит по альтернативной форме договора (не по договору долевого участия): например, инвестиционному или договору взаимозачета. При такой форме сделки регистрация не требуется, но риски для покупателя не получить права на квартиру в данном случае возрастают (никто не мешает продавцу реализовать данную квартиру повторно).

    Что такое уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

    Договор уступки права требования также называется договором цессии. Это весьма распространенный тип сделки на первичном рынке недвижимости, который предполагает не переход права собственности, а переход права требования.

    Другая отличительная черта состоит в том, что переуступка прав лишь изменяет стороны договора долевого участия, при этом сам договор не прекращает своего действия и сохраняет все его условия. В частности, это касается таких важных параметров, как сроки строительства и условия передачи квартиры дольщику.

    В случае, когда продавец не успел погасить всю задолженность перед застройщиком, то наряду с переуступкой права требования происходит и перевод долга к новому покупателю. При этом ст. 391 ГК РФ указывает на обязательное согласие застройщика на перевод задолженности. Закон также дает ему право отказать в просьбе продавца относительно смены дольщика.

    Что касается необходимости получения письменного согласия от застройщика на подписание договора переуступки права требования, то этот вопрос неоднозначный. Согласно ст.11 ФЗ-214 подобное согласие не является обязательным. Но если в договоре долевого участия предусмотрено обязательное согласование дольщика при желании заключить такую сделку, то требуется вначале получить официальный документ, подтверждающий согласие застройщика.

    Даже если сделка не предполагает получение согласия от застройщика, рекомендуется уведомить его о предстоящей переуступке.

    Сделка купли-продажи в формате уступки права требования может заключаться сторонами, только если между продавцом и застройщиком еще не был подписан акт приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что когда этот документ подписан, то это означает выполнение обязательств застройщиком по договору долевого участия. Следовательно, после подписания акта заключается стандартная сделка купли-продажи и подписывается соответствующий договор.

    Если акт приема-передачи подписан, но в собственность квартиру перевести не успели, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Только после узаконивания прав собственности продавцом можно приступить к подписанию стандартного договора купли-продажи.

    Отличие переуступки от договора долевого участия

    Договор долевого участия и переуступки прав требования имеют много общего: они оба направлены на приобретение квартиры на первичном рынке, предполагают государственную регистрацию и оплачиваются после нее.

    Но нужно учитывать несколько принципиальных различий.

    Статья написана по материалам сайтов: napravah.com, www.gdeetotdom.ru, nedvicon.ru, novostroyki.guru, zakonometr.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector