8 (800) 700-95-46  Бесплатная консультация с юристом

Покупка квартиры в рассрочку — в новостройке, у физического лица, условия, что такое, как оформить, договор

Решив купить недвижимость, определите для себя ключевые моменты решения этой задачи. Часто на выбор варианта недвижимости влияют финансовые факторы. Если для приобретения понравившегося жилья недостаточно денег, есть два варианта. При покупке жилья у застройщика / на вторичном рынке вы можете рассмотреть варианты банковской ипотеки или покупку квартиры в рассрочку. В некоторых случаях покупка или продажа недвижимости по второму пути более предпочтительна.

Содержание

Что такое рассрочка платежа при покупке квартиры

Слово «ипотека» означает передачу в залог приобретаемой покупателем недвижимости. В операции участвует банк. Он выдает покупателю ипотечный кредит. Если исключить из этой схемы кредитное учреждение, получится схема рассрочки платежа. Это более выгодный, беспроцентный вариант приобретения жилплощади и в нем участвуют только покупатель и продавец. Все взаимоотношения между ними регулируются условиями одного документа – договора купли-продажи. В Москве и Санкт-Петербурге предлагаются новостройки в рассрочку от застройщика.

Выгода покупки в рассрочку

Для выдачи ипотечного кредита банк потребует от заемщика от 12 до 20 различных документов, подтверждающих платежеспособность, плюс наличие поручителей. Ипотечный кредит можно взять под кредитный процент и на срок более 10 лет. Переплата и окончательная стоимость квадратного метра жилья для вас может оказаться в несколько раз больше стартовой цены. Основные отличия и преимущества подобного способа покупки жилья это:

  • фиксация стоимости квартиры;
  • нет разных справок;
  • нет больших процентов на остаток долга;
  • покупатель вправе прописать в договоре любую валюту – рубль или доллар.

У физического лица

Законодательство дает разрешает куплю/продажу недвижимости в рассрочку между физическими лицами. Это требует серьезного отношения к безопасности сделки. Срок операции не должен превышать 3-5 месяцев. В случае непредвиденных обстоятельств, квартира возвращается продавцу, а продавец обязан вернуть уже выплаченные денежные средства покупателю. Обе стороны соглашаются на условие обременения квартиры в Росреестре, которое может быть снято только после полной оплаты. Важным является отсутствие затрат на обязательное, в случае ипотечного кредита, страхование.

Жилье в рассрочку от застройщика

Отличие схемы приобретения жилья у застройщика простое. Договорные отношения строятся с юридическим лицом. Проверьте застройщика по истории компании, сданным объектам. Узнайте, продавал ли он квартиры с рассрочкой. Есть такие виды сделок: Договор купли-продажи, Договор долевого участия. Существует возможность купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса. Вы можете требовать от компании-застройщика выполнения всех условий договора. Основное же требование к покупателю – соблюдать сроки и объемы ежемесячных платежей.

Продажа квартир в рассрочку

Любой продавец заинтересован получить деньги за свою недвижимость как можно скорее и по-максимуму. Однако не всегда находится покупатель, обладающий всей суммой для приобретения вашей недвижимости. Покупателей интересует рассрочка на покупку квартиры. Со своей стороны даже частично полученные средства продавец может использовать для первого взноса для приобретения другой недвижимости. Для продавца такая продажа при наличии реального покупателя означает более быстрое завершение купли-продажи и получение первого взноса.

Условия рассрочки

При заключении договора сроком до 6 месяцев дополнительные проценты не начисляются. Если сроки составляют более полугода, в документе указывается либо помесячный процент, либо годовой процент на остаток суммы выплаты. При покупке на вторичном рынке основным условием является обременение на недвижимость. Вы можете пользоваться объектом покупки, но не можете его продать, заложить или обменять. При покупке квартиры в новостройке (у застройщика) оговариваются условия передачи ее только по завершении полной выплаты ее стоимости.

На сколько дается рассрочка

В отличие от ипотеки, рассрочка на квартиру дается на менее длительные сроки. Обычный период – от 6 месяцев до 3 лет. В договорах купли продажи квартиры возможно указывать любой срок оплаты. В договоре указывается сумма первоначального взноса и удобный для продавца и покупателя график последующих выплат. Когда приобретается квартира в рассрочку у застройщика, как правило, указывается срок до планового ввода объекта в эксплуатацию. МЖРК могут давать особые условия при покупке жилья по такой схеме, что приводит к меньшим проблемам для покупателя.

Как купить квартиру в рассрочку

Для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке желательно прибегнуть к услугам доверенных профессиональных риэлторов. Необходимо определить ключевые способы решения проблем, рассчитать в пакете соотношение ваших затрат и доходов от сделки. Важно оценить ситуацию рынка недвижимости района, актуальную финансовую ситуацию. Для нотариального заключения договора купли-продажи покупателю необходим только паспорт. Продавец же должен предоставить свой паспорт, а также все документы, подтверждающие право собственности на объект продажи.

Договор купли-продажи квартиры

Основным документом, касающимся продавца и покупателя, станет для вас Договор купли-продажи. При покупке у физического лица составляется заявление о переходе права собственности. В нем фиксируется обременение на квартиру, действующее до полного окончания расчетов между сторонами. Если покупается квартира в рассрочку в новостройке у застройщика, при условии, что строительство окончено и дом введен в эксплуатацию, заключается договор купли-продажи. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) заключается, если дом еще не построен.

Договор долевого участия в строительстве

Рассрочка при покупке квартиры у застройщика возможна путем долевого участия в строительстве. При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить покупателю все учредительные документы, финансовые отчеты за три последних года, результаты аудита, строительный адрес, разрешения на строительство и всю техническую документацию на вашу квартиру. В ДДУ должны быть отражены:

  • сроки ввода объекта в эксплуатацию;
  • срок передачи вам квартиры;
  • ее стоимость;
  • размер первоначального взноса;
  • сроки и суммы последующих выплат.

Когда возникает право собственности на квартиру

Право собственности у владельца возникает после полной выплаты указанной в договоре ее стоимости и дополнительных процентов. Рекомендуется оформлять первый платеж и все последующие выплаты нотариально. Это обезопасит и продавца и покупателя при возникновении непредвиденных ситуаций. Если объект введен в эксплуатацию, застройщик не имеет права заключать ДДУ, а должен переходить на Основной договор купли-продажи. Застройщик передает вам квартиру после ввода здания в эксплуатацию и полной выплаты вами ее стоимости.

Санкции за просрочку платежа

В договоре купли-продажи недвижимости такого типа должны указываться точные даты и суммы выплат. Санкции за просрочку платежа должны быть четко оговорены. На случай утраты покупателем возможности оплаты в договоре должны быть предусмотрены возможные варианты:

  • соглашение о расторжении с обязательством застройщику хотя бы частично вернуть покупателю выплаченные суммы;
  • перезаключение договора купли-продажи с другим покупателем;
  • право перехода на договор ипотечного кредитования с банком на сумму стоимости квартиры минус выплаченные денежные средства.

Видео: квартира в рассрочку – плюсы и минусы

Как правильно купить квартиру: пошаговая инструкция от А до Я

Приобретение квартиры – довольно сложная и ответственная процедура. От правильного заполнения документов и учета всех нюансов купли-продажи недвижимости зависит успех сделки в целом, а также дальнейшая судьба квартиры. Алгоритм покупки квартиры в целом один, но имеются ключевые отличия. Важно знать, что надо делать, иначе легко можно допустить ошибку, остаться и без квартиры, и без денег. Далее мы рассмотрим сам процесс, включая различные правила и условия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Различают различные способы приобретения жилья в зависимости от того, кто является продавцом — сам владелец недвижимости, застройщик, подрядчик, риэлторское агентство, а также от того, за счет каких средств приобретается квартира — за счет собственных или заемных. Способ оплаты находится отражение в договоре. Имеет смысл прибегнуть к полной оплате квартиры только после завершения сделки и прохождения всех инстанций.

Алгоритм приобретения

С чего же нужно начать и как вообще это происходит? В целом приобретение жилой недвижимости осуществляется в несколько этапов по следующей схеме:

  1. Определяется количество денежных средств, находящихся в распоряжении у покупателя. Это могут быть личные накопления, заемные деньги или средства, вырученные от продажи имеющейся недвижимости. Если в качестве основного средства платежа используется кредит или ипотека, покупателю необходимо заранее сходить в банк и подать заявку, чтобы точно знать, сколько денег находится в его распоряжении.
  2. Подыскивается подходящая квартира. Поиск может осуществляться самостоятельно или через риэлтерское агентство.
  3. После того, как покупатель определился с квартирой, нужно провести переговоры с ее владельцем (владельцами) и обговорить все моменты. Возможно, сторонам потребуется время для сбора дополнительных документов или недостающей суммы денег.
  4. Если решение сторон о купле-продаже квартиры окончательное, они могут составить предварительный договор и внести задаток в определенном размере, чтобы быть уверенными, что договоренность не будет расторгнута.
  5. После сбора всех документов и денег составляется основной договор купли-продажи.
  6. Документы и подписанный договор сдаются в Регистрационную палату или Многофункциональный центр обслуживания населения.
  7. После регистрации (обычно она длится 2 недели) стороны получаются на руки: продавец – погашенное свидетельство о праве собственности, покупатель – действующее свидетельство о праве собственности (с обременением или без него). Иногда возникает необходимость досдать документы, либо Регпалата не регистрирует право собственности из-за найденных нарушений. После их устранения документы сдаются повторно.
  8. Расчет между сторонами происходит по условиям договора, но обычно основная часть денег передается уже после государственной регистрации права.

Способы покупки

У агентства

При этой форме возможны два варианта.

  1. Агентство является собственником жилья, то есть оно ранее выкупило квартиру у продавца и имеет полное право на распоряжение этим имуществом.
  2. Агентство действует по доверенности и продает квартиру от лица своего клиента.

В обоих случаях покупателю следует внимательно читать все документы, проверять все справки, лицензии, доверенности и прочие бумаги. Особенно тщательно следует проверять все условия договора.

Если агентство действует по доверенности, в договоре должны быть указаны данные и продавца (то есть фактического владельца квартиры), и посредника. Должны быть полностью приведены данные доверенности и особо отмечено, что недвижимость реализуется через посредника.

В целом алгоритм покупки жилья у агентства ничем не отличается от покупки квартиры у физического лица. Как правило, все документы у риэлторов уже готовы, так что это экономит массу времени и нервов.

Если владелец жилья уже один раз воспользовался правом на бесплатную приватизацию, то другую квартиру он может выкупить у города за ее кадастровую стоимость. Для этого ему нужно:

    Обратиться в муниципалитет с заявлением с просьбой передать квартиру, в которой заявитель проживает на основании договора социального найма, в его собственность.

У двух собственников

В данном случае все зависит от того, какой режим собственности установлен.

  1. Если установлен режим общей совместной собственности (например, собственниками являются супруги), то покупатель заключает договор только с одним из собственников. Все остальные должны выдать ему разрешение на совершение сделки.
  2. Если установлен режим общей долевой собственности, то квартиру нужно либо переводить в общую совместную собственность, либо покупателю необходимо выкупать доли у каждого собственника, составляя отдельные договоры-купли продажи.
Это интересно:  Как заключить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала?

У наследника

Главная опасность приобретения квартиры у наследника – это то, что могут объявиться другие наследники и оспорить его право на владение жильем. Например, они могут предъявить позднее завещание или решение суда о том, что наследник является недееспособным. В этих случаях суд расторгнет договор купли-продажи и обяжет продавца вернуть деньги, но покупатель останется без квартиры.

Чтобы минимизировать потери, необходимо тщательно подойти к оформлению договора. Первое правило: в договоре нужно указать именно фактическую сумму уплаченных денег. Иногда в документе указывают пониженную стоимость квартиры, чтобы сократить затраты на налоги. Но если договор купли-продажи будет расторгнут в принудительном порядке, то суд обяжет продавца вернуть те деньги, которые указаны в договоре. И если фактически было передано больше денег, покупатель не сможет этого доказать.

Еще один вариантом может быть оформление титульного страхования. Если сделка будет признана недействительном, страховая компания возместит все убытки.

У подрядчика

Приобретение квартиры у подрядчика напрямую обходится дешевле. Но вместе с тем возрастают риски быть обманутыми.

Обычно у подрядчика приобретают квартиру, участвуя в программе долевого строительства. Для этого необходимо:

  1. Найти желаемый объект.
  2. Заключить договор с подрядчиком о будущей регистрации права собственности на строящееся жилье.
  3. Согласовать график платежей.
  4. Добросовестно вносить платежи (лучше через банк) и ждать завершения строительства.
  5. Заключить с подрядчиком и застройщиком тройственный договор купли-продажи, указав, что стоимость квартиры была уплачена в соответствии с долевым договором.
    Сдать документы на регистрацию права собственности.

Необходимо особенно внимательно отнестись к подписанию долевого договора. В случае, если подрядчик окажется недобросовестным, правильно составленный договор будет гарантией возврата денег.

У родственника

Есть несколько вариантов передать квартиру близкому родственнику.

  1. Продать. Реализация квартиры идет по обычному алгоритму. Однако если квартира была в собственности у продавца меньше 3 лет, ему необходимо будет уплатить налог на обогащение – 13% от разницы между ценой приобретения недвижимости и ее продажей.
  2. Подарить. Этот вариант более приемлем для близких родственников. По закону, подарки между близкими родственниками не облагаются налогом, то есть подоходный налог продавцу платить не придется, ведь обогащения не происходит. Если требуется передать деньги, то, чтобы избежать уплаты налогов, можно составить два договора дарения: один – на квартиру, другой – на деньги.
  3. Завещать. Завещание лучше составить у нотариуса и передать ему на хранение, чтобы избежать споров об имуществе между родственниками.

У юридического лица

Алгоритм правильной покупки квартиры у юридического лица аналогичен тому, что и при покупке у физического лица. Нормальная практика, когда юридическое лицо само не является собственником квартиры, а действует на основании доверенности. Нужно проследить, чтобы в договоре этот момент нашел свое отражение, иначе сделка может быть признана недействительной.

Встречная покупка — что это?

Обычно под термином «встречная покупка» подразумевается одно из двух:

  • либо продавец и покупатель обмениваются квартирами (в случае необходимости – с доплатой) по договору мены;
  • либо продавцу необходимо приобрести другую квартиру, прежде чем продать свою.

В последнем случае образуется цепочка купли-продажи квартир, что, в общем-то, нормальная ситуация.

В таком случае, если квартира понравилась и не хочется ее терять, то рекомендуется составить предварительный договор купли-продажи с внесением залога и обязательством в отношении сторон заключить полноценный договор. Остается только дождаться обговоренного срока и действовать по обычному алгоритму.

Приобретение квартиры в рассрочку – довольно редкий вариант. И насколько он будет реализуем, целиком зависит от желаний продавца. Если он согласен ждать, пока покупатель полностью выплатить всю сумму, это возможно. Здесь есть и свои условия.

Чтобы оформить рассрочку платежа, нужно внести пункт об этом в договор. Тогда регистрационная палата зарегистрирует право собственности покупателя на жилье с обременением. Снять обременение можно будет только после того, как вся стоимость квартиры будет выплачена.

Договорить об уплате рассрочки можно и на словах или составив другой договор – об обязательстве передать деньги, но эти варианты намного рискованней.

Важные тонкости и ньюансы

До этих строк вы уже наверняка знаете, как найти и выбрать подходящее жилье. В этом же разделе мы дадим вам советы о том, что важно знать и спрашивать при покупке квартиры.

Можно ли обойтись без денег?

Да, если у покупателя есть государственная субсидия – материнский или военный сертификат. В таком случае необходимо обратиться в банк для оформления ипотеки, и использовать субсидию в качестве первоначального взноса.

В таком случае алгоритм будет таков:

  1. Оформляется ипотека на необходимую сумму на конкретное жилье, составляется кредитный договор в банке. Субсидия используется в качестве первоначального взноса.
  2. Составляется договор купли-продажи с собственником жилья, в котором указана, что выплата стоимости осуществляется за счет заемных средств. Договор составляется в 4 экземплярах: для продавца, для покупателя, в Регпалату и в банк.
  3. Документы сдаются в Регистрационную палату.
  4. После получения свидетельства о регистрации собственности покупатель и продавец обращаются в банк, представляют документы на квартиру и договор. Банк переводит деньги продавцу.

Без риелтора

Если стороны ведут сделку без посредника, они должны внимательно относиться к составлению всех документов. Так как велика вероятность заключить договор, не соответствующий законодательству, можно воспользоваться следующими возможностями:

  1. Обратиться в Регистрационную палату для приобретения образца договора-купли продажи и акта приема-передачи.
  2. Обратиться к юристу за помощью в составлении договора.

Сложностей в оформлении документов при простой сделке возникнуть не должно. Списки всех необходимых документов государственные органы регистрации предоставляют без проблем, такая же ситуация с банками. Главное – следовать приведенному выше алгоритму, подстраховываться при передаче денег расписками, обращаться в случае возникновения затруднений к специалистами.

Квартира от застройщика

Если заключается договор об участии в долевом строительстве, необходимо:

  1. Тщательно проверить все документы застройщика: договор аренды земельного участка под строящимся домом или свидетельство о праве собственности и разрешение на строительство многоэтажного дома.
  2. Ознакомиться с проектной документацией.
  3. Платить все долевые взносы не напрямую застройщику, а через банк, сохраняя все квитанции.
  4. Если вместо застройщика квартиры продает другая фирма, нужно или заключить тройной договор, или тщательно отслеживать все этапы оформления собственности на квартиру. Более подробно про оформление читайте тут.
  5. В договоре особое внимание уделить срокам окончания постройки и штрафным санкциям за невыполнение условий, состоянию квартиры после строительства (чистовая или черновая отделк, объем выполненных работ).

Если застройщик сменился, необходимо заключить аналогичный договор с новым и проследить, чтобы уже уплаченные денежные средства были переведены новой организации.

Если вы молодая семья…

Имеется возможность участвовать в индивидуальной программе кредитования, запущенной в некоторых банках. Обычно это ипотека с сниженными процентами или ипотека без первоначального взноса. Нужно уточнять в каждом банке особенности программы.

Кроме того, можно воспользоваться и региональным льготами. В некоторых областях действуют специальные программы для молодых семей, нуждающихся в жилье. Например, местные власти могут оплатить часть стоимости квартиры или компенсировать проценты по кредиту.

Порядок расчета

Порядок расчета устанавливается договором купли-продажи. Он может быть:

  1. Единовременный, то есть стороны расплачиваются полностью в момент подписания договора.
  2. Частичный. Например, часть средств вносится в качестве задатка, а остальное – после подписания договора, либо половина стоимости отдается при подписании договора, остальное – после оформления права собственности.

Только частичный способ оплаты возможен, если покупатель прибегает к использованию заемных средств. Банк выплачивает продавцу все деньги только в одном случае: если сделка целиком законна и прошла одобрение банковских юристов.

Чтобы понять, как оформить дарственную на машину не снимая с учета, не обязательно обращаться в юридическую контору. Вам может помочь всего лишь одна статья.

Хотите узнать, как оформить детское пособие? Тогда переходите на эту страницу!

Наши специалисты в этой статье описали подробно, как оформить наследство на дом. Если вас это интересует, читайте и получай ответы!

Способы оплаты

После всего, что мы уже рассмотрели осталось только узнать, как оплатить покупку квартиры. Если вы не знаете, куда обратиться при расчете, то мы вам советуем:

Банковская ячейка

Аренда банковской ячейки – самый распространенный способ для наличных расчетов за недвижимость. Порядок расчета таков:

  1. Покупатель и продавец вместе обращаются в банк и заключают договор на аренду банковской ячейки на определенный срок.
  2. Покупатель на глазах продавца закладывает в ячейку денежные средства, установленные договором.
  3. Ключ остается у банка. Стороны заключают с банком договор, что доступ к ячейке получит только один из них при предоставлении необходимых документов в указанные сроки. Покупатель до определенного срока сможет забрать свои деньги, если сделка будет приостановлена или отменена (например, это 30 дней). Продавец заберет деньги, если сделка состоялась, при предъявлении в банк выписки из Регистрационной палаты, что произошла регистрация передачи права собственности.

Банковская ячейка – довольно простой способ расплатиться между собой, не рискуя остаться обманутыми.

Банковский аккредитив

В сущности, это то же самое, что банковская ячейка, но деньги передаются безналичным путем. При аккредитивном счете при покупке квартиры совершенно не стоит вопрос о том, когда отдавать деньги.

  1. Покупатель открывает вклад в банке и переводит на него необходимую сумму. Он удостоверяет, что деньги должны быть переведены продавцу, когда тот предоставить банку необходимые документы.
  2. На срок регистрации деньги на счете замораживаются – никто не имеет права совершать по ним операции.
  3. Если продавец предоставляет в оговоренный срок документы, то деньги переводятся на его счет. Иначе – возвращаются покупателю.

Вне зависимости от выбранного способа оплаты необходимо внимательно читать все подписываемые бумаги, в особенности договор купли-продажи. Не лишним будет проверить правильность наименования квартиры, данные сторон, цену квартиры.

Если квартира приобретается через посредника (риэлтора) необходимо с ним заключать договор об оказании услуг и расплачиваться только после окончательного завершения сделки, то есть после получения на руки свидетельства о регистрации права собственности. Если квартиру покупатель приобретает самостоятельно, то ему нужно заранее узнать все нюансы и предусмотреть все возможные сложности, чтобы не столкнуться с ними в самый неподходящий момент.

Что касается залога и способа оплаты, то все движения денег должны найти свое отражение в договоре. То есть процесс передачи денег, а также источник средств (кредит, ипотека, собственные накопления) должен быть максимально подробно описан в отдельном договоре купли-продажи. Необходимо брать расписки с продавца, что денежные средства получены в полном объеме.

Бывают случаи, когда для совершения сделки вам понадобится согласие жены на покупку квартиры. Такая потребность возникает только в нескольких случаях.

А вот чтобы узнать, как правильно оформить продажу автомобиля, достаточно перейти сюда: http://lawyer-consult.ru/civil/contract/kuplya-prodazha-mashiny.html.

Знаете ли вы что такое ССГПС? Если эти буквы вам не просто знакомы, но и интересны, тогда эта статья для вас.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как купить квартиру в рассрочку?

Рассрочка является оптимальным вариантом для тех, кто не готов сразу внести полную плату за квартиру, но планирует это сделать в течение ближайших нескольких лет. Что выгодней рассрочка или ипотека и как ее получить, рассмотрим в данной статье?

Это интересно:  Платится ли налог с дарственной на квартиру, если мне ее подарили, и нужно ли еще что-то оформлять?

Как получить рассрочку на квартиру?

Существует три варианта покупки квартиры:

  1. Внесение сразу полной суммы.
  2. Ипотека.
  3. Рассрочка.

Обязательным условием рассрочки является внесение первоначального взноса. Обычно он составляет от 50 и более процентов. Далее сумма оплачивается ежемесячно равными частями в течение определенного периода времени. Может быть установлен и другой график платежей, например, ежеквартально и т.д.

Рассрочка дается при следующих условиях:

  • оформлении договора купли-продажи;
  • оформлении договора участия в долевом строительстве.

При оформлении договора купли-продажи обязательно указываются технические характеристики квартиры, а также условия рассрочки. Это может содержаться как в основной части, так и в приложении.

При составлении договора долевого участия застройщик предоставляет сведения о строящемся доме, а также учредительные документы компании.

На этапе предварительного договора не рекомендуется передавать деньги, так как он подразумевает только намерение приобрести недвижимость.

На вторичном рынке

Очень редко квартиры на вторичном рынке продаются в рассрочку, тем не менее, частные предложения можно встретить. Со стороны закона такие сделки являются правомерными.

  1. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 50%.
  2. Остальная часть оплачивается частями на протяжении 1 года (наиболее часто встречаемый срок).
  3. До окончания оплаты квартира находится в залоге у хозяина.
  4. После последнего платежа оформляется право собственности.

В договоре прописывается:

  • предмет договора;
  • сумма первоначального взноса;
  • срок последнего платежа;
  • график оплаты;
  • порядок оплаты;
  • наличие процентов.

И для покупателя, и для продавца данная схема вполне приемлема, почему же она так редко реализовывается?

Во-первых, покупатель должен с помощью специалистов проверить документы на квартиру. Но даже если с ними все хорошо, то вас должно насторожить то, что в течение всего срока оплаты квартира будет находиться не в вашей собственности.

Во-вторых, после внесения всей суммы покупатель может получить отказ в регистрации квартиры. Тогда дело будет передано в суд. Конечно вы окажетесь правы, но неизвестно сколько по времени денежная сумма вам будет возвращаться, возможно на протяжении долгих лет.

В новостройке

При покупке квартиры в новострое на любых условиях главное убедиться в надежности компании-застройщика.

Чтобы получить рассрочку вам потребуются следующие документы:

  1. Полное техническое описание дома и квартиры.
  2. Договор с указанием срока передачи квартиры в собственность.

В остальном процедура абсолютно такая же, как и в предыдущем варианте. Наименьшее количество рисков имеет покупатель, который приобретает квартиру у застройщика:

  • с разрешением на строительство;
  • со всеми правоустанавливающими документами;
  • с постановлением органов местной власти;
  • со свидетельством о покупке или аренде земельного участка;
  • с инвестиционными контрактами;
  • с проектной документацией.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку

Покупая квартиры в рассрочку, есть множество плюсов:

  1. Не требуется справка о доходах.
  2. Не нужно дополнительно приобретать страховку.
  3. Не нужно предоставлять различные справки (например, с места работы).
  4. Подходит для бизнесменов, которые сразу не хотят выводить из дела крупную сумму денег.
  5. Используется вкладчиками, которые ждут окончания срок депозита.

Покупая квартиру в новостройке, застройщики лояльно относятся к покупателям и зачастую не применяет штрафные санкции за просрочку платежа.

Беспроцентная рассрочка — отличный вариант, если вам приглянулась квартира по выгодной цене, но на данный момент нет средств внести полную сумму.

У данной следки есть и минусы:

  • позволить рассрочку могут только те покупатели, которые уверены, что смогут внести оставшуюся часть суммы в течение года;
  • нет возможности оформить квартиру в собственность, пока не будет внесена полная оплата;
  • хозяин квартиры может передумать передавать жилье в собственность, что повлечет судебные разбирательства и длительный возврат денег;
  • компания-застройщик может обанкротиться, после чего новая компания может предложить повышенный процент на уже имеющуюся рассрочку.

Есть ли риски для покупателя?

Рисков в данной сделке не так много, но они довольно весомые. Можно столкнуться со следующей схемой.

Покупателям предлагают оформить предварительный договор купли-продажи и после погашения всей суммы передать квартиру в собственность. В чем подвох? Согласно закону, физическое лицо может внести средства в еще недостроенный дом только по договору долевого участия. Договор предварительной купли-продажи или инвестиционный договор – это способ утаить какие-то проблемы с документами.

Если застройщик не заключает основой договор, то добиться этого можно через суд при следующих условиях:

  1. Имеются документы на землю.
  2. Имеется разрешение на строительство.
  3. Покупатель внес 100%.
  4. Покупатель может доказать, что его деньги были привлечены для строительства недвижимости.

Если нарушено одно из вышеперечисленных условий, застройщика в судебном порядке обязуют вернуть всю сумму покупателю плюс штрафные санкции.

Отличия от ипотеки

Рассрочка имеет множество весомых различий с ипотекой:

  1. Рассрочка подходит для покупателей, которые имеют высокий стабильный доход. Срок выплаты колеблется в пределах года. Ипотека рассчитана на более длительный срок, например, до 20 лет и выше.
  2. При рассрочке оплатить нужно как минимум половину суммы квартиры, при ипотеке первоначального взноса может и не быть.
  3. При рассрочке не нужно платить проценты, при ипотеке годовой процент может достигать 12%.
  4. При рассрочке не нужно оплачивать страховку.
  5. Условия рассрочки прописываются только в договоре, ипотека подразумевает большее количество необходимых документов.
  6. Для получения рассрочки не нужно подтверждать уровень доходов.

Оптимальный срок рассрочки

Чтобы рассчитать срок рассрочки нужно определиться каким будет первоначальный взнос. Он может колебаться от 1% до 70% от стоимости квартиры. Срок оплаты согласовывается между продавцом и покупателем. Чем больше сумма была внесена изначально, тем на меньший срок рассрочки можно рассчитывать.

Есть и другой фактор, который влияет на срок — годовой процент. При условии беспроцентной рассрочки срок выплат достигает не более 6 месяцев. Если нет возможности внести сумму за такой короткий промежуток времени, то существует процентная рассрочка, которая дается сроком до 2-х лет. Процент обычно небольшой и намного выгодней, чем при ипотеке.

Процесс покупки

Покупая квартиру, вы должны заключить договор купли-продажи или договор долевого участия. Условия рассрочки прописываются уже в самом договоре. В нем также указываются технические характеристики квартиры и график оплаты. От покупателя при этом требуется только паспорт.

Продавец предоставляет все те документы, которые необходимы для продажи. Если проводилась перепланировка, она также должна быть законной.

Необходимые документы

Покупая квартиру на вторичном рынке от продавца требуются следующие документы:

  1. Паспорта всех собственников недвижимости.
  2. Свидетельство о праве собственности.
  3. Документ, на основании которого квартира была получена в собственность.
  4. Кадастровый и технический паспорта квартиры.
  5. Выписка из ЕГРП.
  6. Договор купли-продажи.
  7. Выписка из домой книги.
  8. Разрешение органов опеки и попечительства.
  9. Разрешение супруга.
  10. Справка о состоянии лицевого счета квартиры.
  11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным счетам.
  12. Справки из налоговой службы, о том, что все налоги на квартиру уплачены.

Покупая квартиру в новострое, застройщик обязан предоставить такие документы:

  • разрешение на строительство;
  • разрешение ввода дома в эксплуатацию;
  • присвоение дому адреса;
  • технический паспорт на дом;
  • протокол распределения жилой недвижимости;
  • передаточный акт из государственной архитектурно-строительной организации;
  • постановление дома на кадастровый учет.

Документы требуются такие же, как и при продаже квартиры за наличные. Отличается только текст договора, в котором подробно описываются условия рассрочки.

Если нет возможности сразу внести всю сумму за квартиру, то самой выгодной является рассрочка. Очень важно заключить правильный договор, чтобы не остаться без денег и без квартиры.

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2018 году: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке имеет существенные плюсы, но, не лишена недостатков. Приобретая жильё у добросовестного застройщика в новом доме, человек получает квартиру без сомнительного прошлого, пользуясь всеми современными благами. Но, имеющие место случаи обмана строительными компаниями своих клиентов, заставляют задуматься, стоит ли покупать желанную квартиру в новостройке, не имея юридической осведомленности. При соблюдении всех тонкостей поэтапной процедуры, можно исключить вероятность опасной сделки.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке:

Поскольку существует несколько способов приобретения жилья в строящемся или построенном объекте, схемы покупки в новостройке квартиры также будут отличаться. Если недвижимость приобретается в уже построенном доме, последовательность действий такова:

  • поиск выгодного предложения с общим ознакомлением технических данных, перспектив развития инфраструктуры;
  • сбор, анализ информации о строительной организации;
  • посещение офиса, ознакомление с документацией о застройщике и объекте продажи;
  • осмотр объекта;
  • заключение договора купли-продажи;
  • внесение полной оплаты;
  • передача объекта новому владельцу по акту;
  • регистрация права собственности и прописка.

Приобретая недвижимость на стадии, когда дом только начинает строиться, пункт о просмотре жилья упускается. Здесь потребуется составление предварительного договора долевого участия (ДДУ). Документ должен предусматривать ряд положений, обеспечивающих порядок и сроки передачи жилплощади, так как купить в новостройке квартиру без риска поможет точное письменное предписание всех нюансов, включая условия расторжения ДУ.

Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома

Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.

Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.

Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.

Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.

Плюсы и минусы покупки жилья на стадии строительства: что нужно знать покупая квартиру в новостройке

Вопрос, когда выгоднее в новостройке покупать квартиру имеет много аспектов, говорящих как о преимуществах приобретения на стадии закладки фундамента, так и рисках. Жильё, которое находится в состоянии котлована, будет стоить намного дешевле, как правило, на 30 – 35 %, чем недвижимость, сданная в эксплуатацию.

Это привлекает покупателя, но есть здесь и риски, которые при покупке квартиры в новостройке повлекут ряд негативных последствий: некачественное строительство, умышленное повышение стоимости жилья, двойная продажа. Застройщик может самостоятельно изменить проектную декларацию, ставя дольщика перед фактом. Нужно внимательно изучить договор перед подписанием на предмет «подводных камней», неточностей, размытых формулировок.

Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры

Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:

  • на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
  • документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
  • сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
  • сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
  • сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
  • иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
  • уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
  • анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).
Это интересно:  Сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке квартиры - в 2020 году, образец декларации

Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.

Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий — покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.

Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.

Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости.

Оформляем договор

Документальное подтверждение оформления сделки сопровождается заключением соглашения. Существует несколько видов договоров при покупке квартиры в новостройке, каждый из которых характерен для той или иной ситуации.

Особенности приобретения по ДДУ

Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:

  • подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной;
  • фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ);
  • срок передачи строящегося дома дольщикам;

Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи. Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Договор долевого участия регламентируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.

Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.

Особенности приобретения через ЖСК

Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.

Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.

Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.

Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.

Приобретение по переуступке

При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.

Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.

Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.

Договор купли-продажи

Самый лучший и удобный вариант приобретения квартиры в новостройке – это приобретение по ДКП.

Данный документ говорит о том, что дом сдан и вам уже не грозит риск долгостроя. Все документы у застройщика уже на руках и вам просто нужно все оформить и отрегистрировать, что обычно занимает недели две.

Документы для оформления договора и регистрации

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке могут отличаться для того или иного случая. Общий список будет вмещать бумаги, которые предоставляются продавцом и покупателем, а именно:

  • договор, подтверждающий участие при долевом строительстве;
  • госпошлина;
  • заявления участников сделки;
  • гражданские паспорта сторон соглашения.
  • договор уступки (если приобретается по переуступке).

Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.

Регистрация договора

После подписания соглашения с застройщиком, следует процедура его регистрации Росреестром (за исключением предварительного договора). Иногда подачу документов на регистрацию берет на себя сам застройщик, при этом сроки подачи обязательно оговариваются договором. При заключении согласия о переуступке прав между двумя физическими лицами, их присутствие в органе регистрации будет обязательным.

После государственной регистрации, производится оплата (исключение составляет оформление через ЖСК) путем перевода денежных средств на расчетный счет застройщика. При этом, первоначальный взнос может быть частичным, а остальные деньги вносится постепенно.

Возможна аккредитивная форма расчета с застройщиком, когда деньги за квартиру перечисляются на специальный счет в банке (аккредитив). По его условиям застройщик может получить деньги только после перехода прав требования по ДДУ покупателю, а значит, только после регистрации сделки.

Приемка квартиры от застройщика

На протяжении трех месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, продавец и покупатель составляют акт приема-передачи объекта. Покупателю нужно еще раз осмотреть квартиру, проверить функционирование инженерных сетей, соответствие помещения проектной планировке, отсутствие дефектов.

Если обнаружены недочеты, лицо, приобретающее недвижимость вправе потребовать от строительной организации их устранения, выплаты компенсации. Частой ошибкой при покупке квартиры в новостройке является подписание акта покупателем на основании устных обещаний исправить неполадки застройщиком. Такое соглашение грозит тем, что будущему владельцу придется самостоятельно проводить ремонтные работы. Лучше до исправления дефектов ничего не подписывать.

Подробнее приемка квартиры от застройщика разобрана в следующем посте.

Оформление квартиры в собственность и прописка

После подписания акта приема-передачи, новый собственник должен зарегистрировать жильё. Этой процедуре будет предшествовать осмотр квартиры уполномоченными специалистами БТИ, выдача хозяину технического плана. Далее владелец самостоятельно подает пакет документов в Росреестр, о чем получает соответствующую выписку.

Какие нужны для этого документы

Собрать нужную документацию может помочь юрист, приглашенный для покупки квартиры в новостройке. Для оформления собственности потребуются такие бумаги, как:

  • паспорт и заявление владельца;
  • подтверждение прав на недвижимость;
  • план БТИ;
  • акт приема-передачи объекта;
  • договор с застройщиком.

Заявитель обязан уплатить государственную пошлину за регистрацию, приложив квитанцию к документам. Рассмотрение проводится регистрационной палатой от 10 до 30 дней, после чего владельцу выдается свидетельство о регистрации.

Став собственником жилья, владелец прописывается, обратившись к УФМС. Для этого понадобятся паспорт, заявление и свидетельство о праве собственности.

Особенности покупки квартиры в новостройке с ипотекой

Человек, не располагающий полной суммой для покупки недвижимости, может воспользоваться ипотечным кредитом. Ипотечный кредит выдается лицам, официально трудоустроенным, прописанным на территории данного региона, не достигшим 65 – 85 лет.

Желая приобрести жильё в ипотеку, сначала составляется со строительной компанией соглашение на бронь, которое затем подается кредитной организации, вместе с паспортом, справкой о доходах, другими требуемыми документами.

При положительном решении, подписывается трехсторонний договор между банком, владельцев и покупателем. Сделка подлежит регистрации Росреестром, который через 10 дней выдает правоустанавливающий документ.

Подробнее ипотека на новостройку разобрана далее. Также молодым семьям с детьми с 2018 года доступна ипотека под 6% в новостройке.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить

На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.

Стоит учесть такие тонкости, как:

  • цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
  • продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
  • приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
  • покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
  • обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.

Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.

Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.

Напоминаем, что на сайте работает онлайн-юрист, который подскажет вам все нюансы сделки с новостройкой. Он может оценить перспективы банкротства застройщика и если что поможет с взысканием неустойки или поддержкой вас в суде.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны, если вы сделаете репост или лайк этого поста в сети.

Статья написана по материалам сайтов: sovets.net, lawyer-consult.ru, lawestate.ru, ipotekaved.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector