Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке: с чего начать процедуру, как оформить собственность по закону, а также пошаговая инструкция по этапам регистрации

Любой гражданин, купивший объект недвижимости, получивший в дар, по наследству, либо другим законным способом, сталкивается с необходимостью оформить его в собственность. Процедура регистрации определяется рядом существенных моментов: способом приобретения квартиры, отнесением к первичному или вторичному рынку и тому подобное.

Содержание

Пошаговая инструкция 2018 год

Право собственности на приобретенное жилье регистрируется органами Росреестра. Данная процедура доказывает, что приобретатель недвижимости — законный владелец, правомочный распоряжаться квартирой по собственной воле, совершая любые разрешенные законодательством гражданско-правовые сделки.

Для оформления жилья в собственность требуется выполнить следующие действия.

  1. Выяснить, какое подразделение ФРС нужно посетить, либо явиться в любое отделение МФЦ. Информация об адресах принимающих органов содержится на официальных сайтах Госуслуг и Росреестра.
  2. Подготовить комплект документации. Перечень необходимых бумаг можно выяснить:
  • на портале Госуслуг;
  • при личном посещении Регистрационной службы;
  • посредством телефонного звонка.
  1. Оплатить установленную Налоговым кодексом РФ сумму госпошлины в любом банке или через терминал.
  2. Посетить Росреестр или МФЦ с пакетом документации (возможна предварительная запись). После проверки и принятия представленных бумаг, сотрудник уполномоченного органа выдаст расписку с указанием даты и времени получения готовых документов.
  3. В случае приостановки регистрации — исправить указанные в направленном уведомлении недочеты, предъявить недостающие справки.
  4. В назначенное время прийти с паспортом и распиской для получения выписки из ЕГРН, подтверждающей правомочия собственника на квартиру.
  5. Если в регистрации отказали — обратиться за юридической консультацией для исправления совершенных ранее ошибок, или подать судебный иск для обжалования вынесенного Управлением ФРС решения.

Сколько стоит: размер госпошлины

Оформление недвижимости в собственность предполагает несение расходов, связанных со сбором требуемых бумаг в компетентных органах — БТИ, Регистрационной службе, прочих инстанциях.

Если приобретатель не имеет возможности самостоятельно осуществить процесс, он вправе воспользоваться услугами юридической фирмы или агентства недвижимости. Расценки посреднические компании устанавливают самостоятельно.

В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ, размер госпошлины за оформление квартиры в собственность для физических лиц в 2018 году составляет 2000 рублей. От обязанности уплачивать указанную сумму освобождаются граждане, на основании закона признанные малоимущими.

Стоимость регистрации права на жилье может изменяться с учетом конкретных обстоятельств: приобретения ипотечного жилья, перехода по наследству, покупки квартиры в новостройке, даты составления договора купли-продажи.

Документация

Основной перечень бумаг для регистрации правомочий на квартиру состоит из:

  • документа, на основании которого возникает право собственности на жилье (различные договоры, свидетельства, судебные решения);
  • кадастрового паспорта на имущество (необходим, если сведения об объекте ранее не вносились в ЕГРН);
  • надлежащим образом заполненного заявления о государственной регистрации права (бланк имеется в Росреестре);
  • квитанции об уплате госпошлины, которую можно получить у специалиста принимающего органа;
  • общегражданского паспорта обратившегося лица;
  • свидетельства о рождении, если имущество оформляется в собственность малолетнего;
  • нотариальной доверенности, если процедуру осуществляет представитель владельца.

Сегодня бумаги можно направить в Росреестр заказным письмом с описью вложения. Подпись гражданина на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально. Также допускается электронная регистрация, но для этого необходимо располагать специальной цифровой подписью.

Сколько времени занимает

Специалист уполномоченного органа, принявший документы, должен провести правовую экспертизу представленных бумаг. Если регистрируемый объект расположен в новостройке, сотруднику предстоит изучение документации об участии в долевом строительстве, надлежащем введении постройки в эксплуатацию.

На процедуру исследования отводится до 18 дней. В некоторых случаях период проверки может продлеваться до одного месяца.

Рассмотрение займет больше времени, если:

  • документация поступила через МФЦ;
  • квартиру оформляет несколько совладельцев;
  • имеет место конфликт приобретателя и застройщика;
  • жилье куплено с использованием заемных средств и прочее.

В целом процедура регистрации занимает примерно тридцать дней. Собственнику рекомендуется оформить право собственности на имущество при первой возможности, ведь без выписки из ЕГРН могут последовать трудности, связанные с невозможностью:

  • прописаться в принадлежащей квартире;
  • оформить субсидию, льготы, другие выплаты;
  • доказать факт целевого использования средств материнского капитала.

Отсутствие регистрации по месту жительства является препятствием для оказания лицу медицинских услуг, и возможности взять кредит.

Порядок действий и этапы регистрации в новостройке

Право собственности на жилье, относящееся к первичному рынку, подлежит регистрации после того, как застройщиком:

  • подготовлен протокол разделения территории на жилую и коммерческую;
  • получен технический паспорт объекта в органе технической инвентаризации;
  • оформлен акт приемки в отделе архитектуры;
  • получено разрешение администрации на ввод постройки в эксплуатацию;
  • жилой дом поставлен на кадастровый учет с присвоением точного адреса.

Иногда оформлением документов для права собственности занимается непосредственно застройщик. Самостоятельно обращаться в Регистрационную службу можно, когда готов и получен пакет документации, включающий:

  • передаточный акт на квартиру;
  • копию документа о введении объекта в эксплуатацию;
  • инвестиционный договор, акт выполненных работ.

Последовательность подачи документов

Чтобы зарегистрировать право собственности на жилье, купленное в новостройке, сначала нужно собрать пакет документации, состоящий из:

  • договора долевого участия в строительстве, инвестирования, купли-продажи (исходя из того, какое соглашение заключалось);
  • паспорта владельца недвижимости;
  • акта приема-передачи имущества;
  • экспликации, плана жилья;
  • документа об уплате госпошлины;
  • доверенности, заверенной нотариусом (если в процедуре участвует представитель владельца).

Процедура регистрации при покупке по ипотеке

Если жилье приобретено за счет заемных средств или в ипотеку, порядок оформления прав на такой объект — стандартный, но квартира будет выступать для финансовой организации залогом.

Владелец получает право полноценного распоряжения имуществом после полной выплаты суммы задолженности банку.

До этого момента объект находится в обременении, его невозможно продать или сдать в аренду без согласия учреждения, предоставившего денежные средства.

Стандартный список документов для Росреестра при покупке в ипотеку дополняется кредитным договором и закладной.

Обременение снимается в трехдневный срок после погашения заемщиком обязательств перед банком, для этого потребуется повторное посещение Управления ФРС или МФЦ.

Жилье по наследству

Получение жилья в рамках наследственного дела — длительный процесс. После смерти владельца недвижимости, правопреемнику необходимо вступить в законные права, предоставив нотариусу надлежащие документы.

Для получения в нотариальной конторе правоустанавливающего документа на жилье, нужно подготовить:

  • бумаги, доказывающие право собственности наследодателя на подлежащий переоформлению объект;
  • кадастровый паспорт на переходящую квартиру;
  • заключение о стоимости жилого помещения на момент смерти владельца.

Получив свидетельство о праве на наследство, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Осуществить процедуру регистрации в кратчайший срок можно через нотариуса, но эта услуга предусматривает дополнительную оплату.

После внесения записи в ЕГРН и получения правопреемником соответствующей выписки, гражданин получает возможность распоряжения перешедшим имуществом по собственному усмотрению (продать, сдать в наем, подарить).

Долевая собственность

Оформление квартиры в долевую собственность отличается тем, что каждый совладелец недвижимости регистрирует право на принадлежащую ему часть.

Дальнейшая процедура оформления происходит по стандартной схеме. Получив документ, подтверждающий размер принадлежащей доли, гражданин может подать бумаги в Управление ФРС или МФЦ.

Независимо от способа получения квартиры, завершающим этапом оформления является процедура регистрации. Для этого в компетентный орган подается соответствующее заявление и пакет необходимой документации. В установленный законом срок в ЕГРН вносится запись о новом полноправном собственнике, после чего гражданин получает правомочие распоряжения приобретенной недвижимостью по собственной воле.

С чего начать и как купить квартиру в новостройке в ипотеку? Порядок действий при покупке жилья от застройщика

Приобретение собственной недвижимости весьма ответственный шаг. Очень часто люди пользуются услугами финансовых организаций для того чтобы не ждать годами, а сразу стать владельцем собственного жилья. Именно поэтому, на сегодняшний день весьма популярны различные ипотечные программы.

В этой статье мы поговорим о том, как происходит покупка квартиры в новостройке в ипотеку.

Особенности покупки

Обращаясь в кредитную организацию вы можете столкнуться с рядом особенностей, которые станут решающими в том, выдадут вам кредитование или же нет.

  1. На этапе подбора жилья стоит обращаться только в аккредитованные строительные фирмы, которые будут вызывать доверие у финансовой организации.
  2. Ипотека выдается на недвижимость в том случае, если строительство находится в завершающей стадии.
  3. Ипотека выдается на проект, который прошел государственную комиссию.
  4. Заемщик должен со своей стороны обеспечить сделку, например, предоставив имущество в залог.

В какое время лучше приобретать?

Ни для кого не секрет, что чем ближе недвижимость к сроку сдачи для приобретения, тем выше ее стоимость. Поэтому, многие граждане приобретают недвижимость, которой по факту еще не существует. Многие смельчаки умудряются приобретать квартиру, которая еще не построена, а только едва-едва вырыт котлован под постройку.Однако, такое вложение весьма рискованно, ведь в любой момент строительство может быть заморожено, и вы не получите заветных квадратных метров.

Это значит, что недвижимость построена, но не в полном объеме готова к эксплуатации и в ней еще ведутся отделочные работы. Это снижает риск того, что строительство может быть заморожено и внушает уверенность финансовым организациям в том, что деньги будут потрачены по назначению. Да и вам, как будущему собственнику, выгоднее всего на данном этапе покупка квартиры в ипотеку у застройщика. В этот момент цена на квартиру еще не вырастет до своего основного пика, однако, вы будете на 90% уверены в том, что дом сдастся к сроку.

Условия покупки

Давайте познакомимся с основными условиями, которые должны быть соблюдены для того, чтобы стать обладателем жилья в новостройке.

  1. Очень часто кредитная организация требует, чтобы вы обращались только к тем застройщикам, у которых имеется договоренность с данными кредитными организациями. Дело в том, что банки тоже весьма рискуют, выдавая ипотеку. Дом может быть не сдан, строительство заморожено, и вы через суд можете отказаться от ипотечного кредитования, тем самым, оставив банк в убытках. Поэтому, кредитная организация заключает договора с определенными надежными фирмами застройщиками, приобретение недвижимости у которых и предлагается для ипотечного кредитования.
  2. Второе условие касается сроков, которые мы обсуждали в пункте выше. Приобретать недвижимость можно только в том случае, если ее строительство завершено не менее чем на 70%.
  3. Вам необходимо быть готовыми внести существенный залог на приобретение недвижимости. Он может быть начислен в виде денежных средств, а также, вы можете предоставить в залог свое имущество в виде машины или квартиры.
  4. Срок ипотечного кредитования не может быть начислен меньше, чем 1 год.
  5. Кроме того, вы должны являться гражданином Российской Федерации, иметь прописку в регионе, где оформляется ипотечное кредитование.
  6. По возможности, у вас должна быть постоянная работа для того чтобы предоставить справку о доходах. Но некоторые банки закрывают глаза на данный пункт, ведь многие граждане в нашей стране предпочитают работать без официального трудоустройства.
  7. Также, дополнительно каждая кредитная организация выдвигает свои индивидуальные условия. Поэтому, прежде чем оформлять ипотечное кредитование, тщательно с ними ознакомьтесь, возможно, в некоторых случаях вы не подойдете под критерии банка, как бы вы ни старались.
Это интересно:  Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

С чего начать покупку квартиры в новостройке в ипотеку?

Если вы в приобретении недвижимости будете пользоваться услугами банка, все-таки вам стоит себя подстраховать. А именно, вы должны произвести подготовительные действия для того, чтобы сделка состоялась, более того, недвижимость досталась вам без каких-либо серьезных затруднений.

Рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку.

Проверить юридическую чистоту

В первую очередь вы должны проверить так называемую юридическую чистоту объекта. Дело в том, что иногда застройщики, продающие недвижимость, которые предлагаю приобрести жилье по привлекательным ценам, имеют какие-либо проблемы с документами и оформлением недвижимости.

Отдав денежные средства, вы столкнетесь с такими проблемами, что просто невозможно оформить право собственности ввиду того, что дом признан аварийным, уже имеет законного собственника или просто нет разрешения от администрации на продажу квартир.

Для того чтобы не остаться с носом, вы должны самостоятельно проверить все документы, которые свидетельствуют о том, что строительство осуществляется в рамках закона, объекты готовы к продаже, прошли все необходимые проверки, а также переданы на баланс управляющей организации.

Изучить домовую книгу

Далее, вам необходимо изучить домовую книгу. Если вы являетесь первоначальным владельцем недвижимости в новостройке, то вы должны самостоятельно приобрести данный документ и заполнить его у застройщика, а если недвижимость уже сдана управляющей организации, то там.

Туда должна вноситься вся информация, которая относится к приобретаемой вами недвижимости, о квадратуре, а также о людях, которые будут являться собственниками или проживать в недвижимости.

Эти документы также необходимо предоставить в банк.

На что обратить внимание?

Приобретая недвижимость по ипотечному кредитованию, вам необходимо уделить внимание некоторым мелочам.

Итак, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке в ипотеку:

  1. Необходимо изучить, имеется ли у дома управляющая организация и если имеется, необходимо проверить, передана ли квартира на ее баланс, а также была ли проведена процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей организации в соответствии со всеми правилами и проверками. Если процедура была произведена, обязательно изучите акты приемки, проверив наличие или отсутствие каких-либо проблем.
  2. Также, необходимо познакомиться с наличием или отсутствием необходимых коммуникаций, подведена ли к дому вода, запущена ли система отопления, составлены ли договоры с городским водоканалом, электростанцией и так далее.
  3. Если у вас имеются какие-либо льготы или вы участвуете в государственных программах, которые субсидируют вас на приобретения жилья, вы также должны оповестить об этом и фирму застройщика, и в первую очередь банк, который предлагает вам ипотечное кредитование.

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Далее рассмотрим порядок действий, как купить квартиру в новостройке в ипотеку.

Куда обратиться?

Итак, вы выбрали жилье, которое намереваетесь приобрести по договору ипотечного кредитования. Далее вам необходимо осуществить действия, который приблизят вас желаемому результату в реальности.

В первую очередь вам необходимо определиться с компанией застройщиком. Найдите недвижимость, которая удовлетворяет вас по всем параметрам, фирму-застройщика которому вы доверяете, и дом, который возведен на 70%. Таким образом, найдя желаемый вариант, вы должны обратиться к фирме застройщику.

Именно с этой компанией вы и должны заключить соглашение, в котором вы забронируйте понравившийся вам вариант. В этом договоре будут содержаться характеристики недвижимости, такие как параметры, наличие или отсутствие каких-либо проблем.

Далее, именно с этим соглашением вы должны обратиться в понравившуюся вам кредитную организацию для получения ипотечного кредитования. Вы должны подать в банк заявку, к которой приложите все документы, в том числе и соглашение. Банк должен рассмотреть ваше предложение, и если оно покажется ему привлекательным, с вами свяжутся, одобрят заявку, и составят ипотечный договор.

Какие документы понадобятся?

Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке требует несколько отличается от классической купли-продажи и требует определенных документов.

В первую очередь, для составления соглашения между застройщиком и заемщиком, необходимо получить от владельца постройки следующий пакет документов:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок и недвижимость, возводимую на нем;
  • разрешение на строительство, которое было выдано государственными органами;
  • акт распределения квартир;
  • а также инвестиционный контракт.

А вот пакет документов, который вы подаете в кредитную организацию и должен быть составлен вами:

  • ваш паспорт, как гражданина Российской Федерации;
  • при необходимости копия трудовой книжки;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ;

Скачать справку о доходах физического лица формы 2-НДФЛ: бланк, образец.

  • инвестиционное соглашение, которое вы составили вместе с застройщиком;
  • копии налоговой декларации;

    Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ): бланк, образец.

  • копия решения застройщика о том, что он продает квартиры;
  • копии ваших дипломов и если имеется профессиональный сертификат.
  • Как корректно составить договор?

    Составляя договор с кредитной организацией на ипотеку, вы должны воспользоваться документами и бланками, которые имеются у кредитора.

    Договор составляется на основании образца, присущего этой кредитной организации. Поэтому, четко следуйте инструкциям, которые предъявляет к вам сотрудники.

    Если разрешено, можно на ПК. При этом, шрифт должен быть стандартным, масштаб букв допустимый, а также, постарайтесь не допускать орфографических и пунктуационных ошибок.

    Договор купли-продажи квартиры в ипотеку: бланк, образец.

    Нужна ли и как проходить регистрацию сделки?

    Как только в отношении вас будет оформлено ипотечное кредитование, недвижимость перейдет от застройщика в вашу собственность по договору купли-продажи, эту сделку необходимо будет оформить в Росреестре.

    Несмотря на то, используется покупка квартиры по ипотеке в новостройке, порядок оформления сделки в Росреестре будет обычным, присущим для любого договора купли-продажи. Поэтому, не отказывайтесь от соответствующего оформления сделки в государственных органах, так как эта процедура быстрее закрепит вас в качестве владельца недвижимости.

    На что придется потратиться для оформления сделки?

    На процесс покупки квартиры в ипотеку в новостройке вам придется существенно потратиться. Так, вам необходимо будет потратить денежные средства на то, чтобы оплатить государственную пошлину для оформления сделки. На сегодняшний день в среднем по России она равна 2500 руб.

    Еще одной тратой является оформление документации на недвижимость, такую как кадастровый паспорт, паспорт БТИ. Стоимость устанавливается индивидуально, в зависимости от региона, а также от города.

    Процедура оформления ипотечного договора в банке абсолютно бесплатна, так как оформляется в интересах кредитной организации.

    Продавцу, то есть застройщику необходимо будет оплатить 13% от стоимости недвижимости в качестве налога в рамках оформления договора купли продажи. Покупатель освобожден от подобных выплат.

    Сроки процедуры

    Срок оформления процедуры получения ипотечного кредитования как правило составляет не более 30 дней. Именно в этот срок, который начинается о предоставлении ипотечного договора, на счет продавца будут перечислены денежные средства, установленного вами размере.

    Сроки могут варьироваться в зависимости от определенной ситуации. Например, если ипотечный договор заключен, однако недвижимость еще не сдана, соглашение между застройщиком и покупателям на бронирование будет действовать еще несколько месяцев, то по соглашению с покупателем, банк перечисляет стоимость недвижимости по факту истечения соглашение на бронирования, чтобы как можно ближе приблизить сроки сдачи объекта.

    Поэтому, для вас не составит труда стать участником данного ипотечного кредитования, если вы будете соблюдать все установленные условия. А мы желаем вам как можно быстрее стать обладателем собственного жилья.

    Как оформить ипотеку в новостройке?

    Ипотека на новостройку: особенности

    Если ипотеку для покупки квартиры на вторичном рынке можно получить в любом банке, то с объектами первичного рынка дело обстоит несколько иначе. Банки предпочитают выдавать ипотечные займы только на квартиры в аккредитованных объектах. Это объекты и застройщики, которые проверены банком и признаны им надежными, поэтому он готов предоставлять ипотечные займы с условием оформления в залог данных квартир.

    Если вы уже определились с домом или ЖК, где вы хотите купить квартиру, зайдите на сайт застройщика, там обязательно указывается факт аккредитации банками. Это не обязательно один банк, их может быть несколько, особенно, если речь о крупном застройщике. Для вас это будет означать, что застройщик и данный объект прошли проверку и признаны надежными. Обратиться за ипотекой вы можете в любой из перечисленных банков.

    Как оформить ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция

    В остальном процесс оформления ипотеки будет стандартным. Заемщику нужно собрать требуемые банком документы и передать их на рассмотрение и ждать решения. Если говорить о пошаговом оформлении, то оно выглядит так:

    • Для начала нужно выбрать объект покупки. Многие застройщики в период активных продаж проводят экскурсии по возведенным или возводимым объектам. Лучше посетить такое мероприятие, чтобы подробно познакомиться с объектом и предлагаемыми для покупки квартирами. Здесь же вам дадут консультацию и расскажут о банках, в которых можно оформить ипотеку.
    • Если вы выбрали конкретную квартиру, то происходит процедура ее бронирования для последующего приобретения вами за счет кредитных средств. Известно, что оформление ипотеки — процесс долгий, поэтому бронирование дает гарантию, что до решения банка выбранная квартира будет закреплена за вами.
    • Непосредственное оформление ипотеки. Заявка может быть подана из офиса застройщика, или же вас пригласят в банк. Для рассмотрения заявки необходимо предоставить определенный пакет документов, на которые вам укажет банк. Это справки с работы, документы супруга (если заемщик в браке) и прочее.

    Стандартно пакет документов для рассмотрения заявки выглядит так:

    • справка о доходах формы 2НДФЛ за 6 или 12 месяцев (срок укажет банк);
    • при наличии заявленного дополнительного дохода документы, подтверждающие его размер;
    • заверенная работодателем копия трудовой книжки (или иной, заменяющий ее документ);
    • трудовой договор при работе по совместительству;
    • документы о семейном положении (свидетельства о браке/разводе, свидетельства о рождении детей);
    • документ об образовании;
    • паспорт;
    • второстепенный документ типа прав или ИНН;
    • если заемщик женат, документы супруга (паспорт, справки с работы);
    • иные документы по запросу банка.
    • Заявка рассматривается 2-7 дней, после чего банк выносит решение. Если оно положительное, подписывается необходимая документация, сделка подходит к завершению. Далее вам нужно будет проходить регистрацию квартиры в Росреестре.

    Ипотека в новостройке: какие нужны документы в не партнерский банк

    Если же вы нашли банк, который готов выдавать ипотечные займы на не аккредитованные объекты, то тогда вам нужно собрать и бумаги на этого застройщика и сам объект. Конечно, продавец поможет вам это сделать, потому что он также заинтересован в том, чтобы вы купили квартиру в его доме.

    Стандартный пакет документов на продавца:

    • разрешение на строительство;
    • документ о собственности на земельный участок, на котором возведен дом;
    • инвестиционный контракт.

    Могут потребоваться и другие документы по указанию банка. Это нужно, чтобы банк убедился в юридической чистоте застройщика и планируемой для покупки квартиры. Все документы прикладываются к справкам заявителя с работы и прочим бумагам.

    Ипотека на новостройку: виды договоров

    Приобрести квартиру в кредит можно не только в готовом, но и в строящемся объекте на любой стадии возведения. Такая сделка более выгодная, потому что цена квадратного метра в пока что недостроенном доме всегда ниже. Регулировать факт совершения сделки могут разные договора в зависимости от ситуации и того, кто выступает продавцом:

    • Договор долевого участия или сокращенно ДДУ. Такой договор применяется чаще всего. Для застройщика — это метод привлечения инвестиций для возведения объекта, именно такой договор заключается, если квартира приобретается на стадии возведения дома. ДДУ подлежит государственной регистрации, что защищает покупателя от мошеннических действий и гарантирует возврат средств в случае признания компании банкротом.
    • Договор цессии или уступки прав требования. Если говорить простыми словами, то договор цессии заключается, если гражданин, который уже имеет право собственности на квартиру в недостроенном доме, желает это право продать другому гражданину. То есть, вы приобретаете недостроенное жилье не у застройщика, а у гражданина, который уже приобрел объект до ДДУ. Так часто работают фирмы-посредники, которые покупают жилье на стадии «котлована», а затем по мере возведения дома продают его дороже.

    Как зарегистрировать новостройку по ипотеке?

    После одобрения и заключения всех требуемых договоров с банком, страховой компанией и с застройщиком следует завершающий этап сделки — получение свидетельства на собственность. Это происходит в Росреестре, куда вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

    • закладная и кредитный договор;
    • документы всех граждан, которые будут выступать собственниками (паспорта, свидетельства о рождении);
    • квитанций об уплате госпошлины (2000 рублей);
    • договор с застройщиком;
    • акт приема-передачи квартиры.

    Условия и процентные ставки банков

    Многие банки предлагают оформление ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках. Чаще всего такие сделки совершаются в крупных федеральных банках, их предложения и рассмотрим:

    Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке: основные нюансы процедуры купли-продажи

    Новостройки являются одними из самых удобных вариантов для приобретения жилья, так как позволяют в полной мере реализовать все имеющиеся задумки потенциальных собственников. Кроме того, приобретение жилья в новостройке – это заведомо «чистая» с юридической точки зрения сделка, так как у такого жилья еще не было хозяев и оно относится к первичному фонду.

    Однако, если покупка осуществляется с использованием заемных средств, следует уточнить некоторые нюансы такой сделки.

    С чего начать?

    Покупка жилья, расположенного в новостройке – достаточно хлопотное занятие, которое требует тщательной подготовки. При осуществлении такой сделки, в первую очередь, следует обратить внимание на:

    • дату сдачи жилья. Дом может быть уже полностью построен и носить де-факто статус готового жилья, а с юридической точки зрения мероприятия по его приемке еще не были завершены. По этой причине сделка может осуществляться еще на основании договора долевого участия, и право собственности будет оформлено только после того, как дом будет принят специальной комиссией;
    • фактическое состояние дома с точки зрения его технической оснащенности и использованных строительных материалов (нередко застройщик, стремясь как можно быстрее сдать имеющееся жилье в эксплуатацию, не до конца завершает внутренние работы, из-за чего после сдачи дома собственнику такие недостатки приходится компенсировать за свой счет);
    • состояние документации на приобретаемое жилье и возможность оформления права собственности сразу после подписания договора купли-продажи (если оформление права собственности по каким-то причинам невозможно, то может возникнуть справедливый вопрос о юридической чистоте потенциальной сделки).

    Данные факторы являются не единственными, с проверки которых следует начать после того, как было подобрано наиболее удобное жилье.

    Порядок действий

    Приобретение жилья, расположенного в новостройке, в ипотеку, выглядит следующим образом:

    1. Предварительное согласование ипотечного кредита на приобретение жилья в конкретном доме. Чаще всего, заявка на предоставление ипотечного займа направляется в банк-партнер конкретного застройщика. В этом случае возможность быстрого предварительного одобрения ипотечного займа возрастает, так как у банка нет необходимости в дополнительной проверке застройщика на предмет качественного исполнения им своих обязательств.
    2. Подписание предварительного договора купли-продажи с застройщиком, выступающим владельцем жилья, или с компанией-девелопером, которая занимается реализацией жилья в конкретном построенном доме. В таком договоре обязательно указываются основные данные о приобретаемой квартире, а также механизм осуществления взаиморасчетов между участниками сделки. Так как рассматриваемый вариант предусматривает приобретение жилья в ипотеку, то в предварительном договоре купли-продажи необходимо указать, какая часть денежных средств рассматривается в качестве первоначального взноса по такому займу и передается либо через банк продавцу недвижимости, либо самостоятельно путем перечисления денежных средств от покупателя к продавцу.
    3. Подписание кредитного договора для получения средств, которые будут переданы банком продавцу жилья в счет погашения денежных средств, которые должен выплатить покупатель за приобретаемые квадратные метры. Кредитный договор подписывается на основании предоставленного предварительного договора купли-продажи. Но в его подписании банк может отказать, несмотря на то, что было предварительное одобрение, если по каким-то причинам покупатель признан несоответствующим требованиям банка или приобретаемое жилье вызывает у банка вопросы.
    4. Подписание основного договора купли-продажи, на основании которого происходит регистрация права собственности на приобретенное жилье. С подписанным договором купли-продажи покупатель обращается в Росреестр для оформления права собственности на жилье, а также регистрирует установление обременения на такое жилье до момента полного погашения задолженности.

    Для того, чтобы сделка прошла максимально успешно и быстро, сторонам сделки следует подготовить определенный пакет документов, который направляется в банк для рассмотрения вопроса о возможности заключения ипотечного договора.

    Какие документы готовить?

    Перечень документов, которые необходимо подготовить при покупке квартиры в новостройке с использованием ипотечного займа, является стандартным для таких сделок и включает в себя со стороны покупателя:

    • заявление о предоставлении целевого кредита на приобретение жилья (ипотеки), оформленное на имя того, кто выступает потенциальным покупателем жилья;
    • паспорт заявителя;
    • СНИЛС;
    • свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
    • справка о заработной плате за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка (последний вариант рассматривается в случае, если у потенциального заемщика есть дополнительные источники дохода). В виде справки по форме банка может быть рассмотрена распечатка со счетов потенциального заемщика, если таким образом он может подтвердить свои доходы, получаемые кроме заработной платы;
    • заверенная работодателем копия трудовой книжки, подтверждающая реальный трудовой стаж потенциального заемщика;
    • если заемщик военнообязанный – потребуется предоставление военного билета;
    • при наличии супруга в зарегистрированном или расторгнутом браке потребуются документы о таких изменениях в семейном положении;
    • при наличии несовершеннолетних детей, в том числе находящихся под опекой, предоставляются свидетельства об их рождении или их паспорта (при достижении детьми возраста четырнадцати лет);
    • если имеется другое крупное движимое и недвижимое имущество, в том числе на которое банк сможет обратить взыскание в случае, если заемщик не будет исполнять добросовестно свои обязательства по кредиту, то следует предоставить документы на такое имущество (потребуются документы о праве собственности).

    Перечисленный пакет документов предоставляется в банк до начала сделки для получения первичного одобрения по заключенному кредитному договору.

    Продавец готовит свои уставные документы, а также документы на конкретную квартиру, которые подтверждают его право реализовывать конкретное жилье. Если ипотека оформляется в банке-партнере застройщика, то все документы этой стороны в банке уже имеются.

    Покупка жилья в новостройке с использованием ипотечного займа не представляет собой сложностей, если правильно подготовить все необходимые документы. В остальном такая сделка не отличается от аналогичных по купле-продаже недвижимости.

    Как оформить собственность на квартиру в новостройке

    Покупка квартиры в только что построенном доме всегда волнительна. Но даже если вы уже въехали в новое жилье, сделали ремонт в нем и закупили мебель, фактически вы не имеете никаких прав на него. До момента оформления права собственности вы не сможете продать, обменять, подарить, заложить недвижимость.

    Мы расскажем, на что обратить внимание при регистрации права собственности на квартиру в новостройке — как правильно оформить документы и как обойти подводные камни.

    Когда можно оформить право собственности

    Если дом уже построен, и вам выдали ключ от квартиры, это не значит, что ее можно оформить. Бывает, что люди живут в построенном доме, но не имеют никаких прав на жилплощадь. Регистрация права собственности на квартиру в новостройке возможна, только если застройщик выполнит ряд действий, а именно:

    Составит протокол о распределении жилой и коммерческой недвижимости

    Получит в Бюро техинвентаризации — БТИ — технический паспорт на дом с указанием этажности, планировки, общего метража и отдельного метража каждого помещения

    Получит в Департаменте архитектуры и градостроительства разрешение на введение дома в эксплуатацию

    Поставит жилой дом в Росреестре на кадастровый учет и получит кадастровый паспорт объекта

    Присвоит новостройке отдельный почтовый адрес

    Уточните перед покупкой, ввел ли застройщик дом в эксплуатацию и оформил ли все необходимые документы. Если жилье просто построено, но не оформлено должным образом, лучше выбрать другую недвижимость или подождать, пока застройщик закончит процедуру.

    Если купить квартиру в уже построенном, но не оформленном доме, вы можете столкнуться с проблемой: иногда получение техпаспорта, постановка на учет и ввод в эксплуатацию занимают более 2-х лет и вынуждают участвовать в судебных разбирательствах.

    Оформление новостройки в собственность самостоятельно: пошаговая инструкция

    Получение права собственности на приобретенное жилье можно условно разделить на два этапа: оформление нужных документов и непосредственно регистрация права собственности. Давайте подробно рассмотрим каждый из них.

    Оформление документов, необходимых для регистрации

    Прежде чем обращаться в государственные органы с просьбой признать за вами право собственности на квартиру, подготовьте полный пакет юридических бумаг. Вот документы для регистрации права собственности на новостройку:

    Договор участия в долевом строительстве

    Кадастровый паспорт с планом-схемой

    Договор займа (кредитный договор), если вы покупаете жилье в ипотеку

    Разрешение органов опеки, если собственность или доля оформляются на несовершеннолетнего

    По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

    Акт приема-передачи квартиры получают у застройщика. Его подписывают еще на этапе покупки или отдельно, по заявлению покупателя. Свяжитесь с застройщиком и напишите заявление на получение передаточного акта. Вам назначат время встречи с представителем компании. В его присутствии вы внимательно осмотрите жилье, оцените отделочные работы, проверите работу водопровода и системы отопления. Если все устроит, подпишете акт.

    Кадастровый паспорт с планом-схемой , или экспликацией, получают в БТИ. Раньше застройщикам при постановке объекта на кадастровый учет выдавали план всего дома, а ставить квартиры на кадастровый учет нужно было отдельно. Сейчас они уже стоят на учете: все, что нужно — обратиться в БТИ и получить паспорт и план-схему. К вам приедет техник, сверит планировку с изначальным планом строительства и проведет замеры помещений. Если все нормально, выдаст паспорт и план-схему.

    Если вы успели сделать перепланировку или реальные параметры не соответствуют плану строительства, изменения нужно будет узаконить в БТИ.

    Договор займа (Кредитный договор) получают в банке, который выдавал кредит. Обычно его получают при подписании: один экземпляр остается у банка, один достается вам. Если вы потеряли договор или не получали его, обратитесь в банк с паспортом. Сотрудник выдаст необходимый документ . Если ипотека или кредит уже погашены, понадобится закладная. Получить ее также можно в банке.

    Разрешение органов опеки получают в местных органах опеки. Обычно оно выдается на протяжении 14 дней после дня подачи заявления. Чтобы получить разрешение, заполните заявление и укажите причину обращения. Приложите к заявлению паспорт родителей или опекунов, свидетельство о рождении ребенка и акт приема-передачи квартиры, полученный ранее у застройщика.

    Оформление права собственности на квартиру в новостройку тремя способами

    После получения вышеперечисленных документов нужно собрать полный пакет документов, который требует Росреестр — некоторые бумаги вы получали раньше, при подписании договора купли-продажи.

    В стандартный пакет входят:

    ✔ Паспорт гражданина Российской Федерации или свидетельство о рождении, если собственник или один из собственников младше 14 лет, либо другие документы, удостоверяющие личность — временное удостоверение по форме №2П, удостоверение беженца и другие

    ✔ Договор, подтверждающий право собственности на жилье: договор купли-продажи или долевого участия в строительстве, оригинал с двумя дополнительными копиями

    ✔ Акт приема-передачи квартиры, подписанный на встрече с представителем компании-застройщика

    ✔ Кадастровый паспорт квартиры с экспликацией

    ✔ Подтверждение об оплаты государственной пошлины — квитанция на бумажном носителе

    ✔ Договор займа ( Кредитный договор), (закладная) или разрешение органов опеки, если жилье покупалось в ипотеку или один из собственников младше 14 лет

    ✔ Нотариально заверенная доверенность, если собственник действует через доверенное лицо

    Госпошлину можно оплатить позднее, после подачи заявления на признание права собственности на новостройку . Ее оплачивают в банке, банкомате, кассе регистрирующей организации либо в режиме онлайн, через сайт Госуслуг .

    Важно ! Все документы должны быть в нормальном состоянии. Согласно 18 статье ФЗ №122 , к рассмотрению принимаются только целые бумаги без фраз, написанных карандашом, приписок, подчисток и исправлений.

    Подать заявление на оформление права собственности можно тремя разными способами:

    Через МФЦ . Многофункциональный центр принимает документы, проверяет их на ошибки, сшивает, оформляет должным образом и отправляет на проверку в Росреестр. Чаще всего срок получения свидетельства о регистрации права собственности увеличивается на 2 дня. Но МФЦ информирует о каждом этапе рассмотрения заявки СМС-сообщениями, что достаточно комфортно.

    Через Госуслуги . Это — онлайн-сервис, в котором можно начать оформление, не выходя из дома. На нем можно оплатить государственную пошлину и подать заявление. При подаче заявления вас перенаправит на сайт Росреестра — будьте готовы предоставить сведения о недвижимости и заявителе, а также прикрепить скан-копии всех необходимых документов. После того, как онлайн-заявка будет принята, вам назначат время для посещения Росреестра и предоставления оригиналов документов: то есть в любом случае вам придется посетить государственный орган. При дальнейшем оформлении регистрации через Госуслуги понадобится ЭЦП — электронная цифровая подпись.

    Через Росреестр . Нужно будет самостоятельно заполнить заявление и правильно сшить документы. Процедура пройдет быстрее по сравнению с оформлением в МФЦ, но могут возникнуть проблемы со свободным временем для посещений — часто запись занята на несколько недель вперед. Кстати, теперь не обязательно ехать в отделение Росреестра, относящееся к району, в котором вы купили жилье. Согласно поправкам к №218 ФЗ , можно подать заявление в любом отделении Росреестра.

    Важно ! При подаче заявления должны присутствовать все будущие собственники квартиры. Если их несколько, нужно подавать паспорта всех собственников. Кроме того, при подаче заявления должен присутствовать представитель компании-застройщика и банка, если вы покупали квартиру в ипотеку. Поэтому заранее позаботьтесь об этом — договоритесь с застройщиком и банком о выезде специалистов в Росреестр или МФЦ.

    После того, как представители МФЦ или Росреестра приняли у вас документы, они выдадут расписку. В ней будет указан перечень принятых документов и срок готовности документов, а также контактный номер. По нему можно будет узнать о готовности свидетельства о регистрации собственности. Для этого нужно указать номер дела — он расположен в правом верхнем углу расписки.

    В среднем оформление права собственности занимает около 18 дней. Документы могут быть готовы и раньше, но часто процедура задерживается. Она может задержаться, если в документах найдут ошибки, или они вызовут подозрения, и сотрудники Росреестра будут дополнительно проверять подлинность бумаг.

    После того, как выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности, будет готова, вас пригласят для ее получения. Если собственников несколько, свидетельств будет тоже несколько. Для получения документа нужно предоставить расписку, которую вы получили ранее, и паспорта собственника или всех собственников. Помните, что теперь вместо «зеленого свидетельства» выдают обычную выписку: она является равнозначным правоустанавливающим документом.

    Еще два способа оформить право собственности

    Зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке можно с помощью специалистов: самого застройщика и агентства недвижимости.

    Регистрация через застройщика возможна, если вы покупали квартиру по ДДУ: договору долевого участия. В этом случае представители компании-застройщика сами оформляют требуемые от них документы, собирают у жильцов оставшиеся бумаги и выдают выписки из ЕГРН через некоторое время. Они действуют по доверенности. Массовое оформление может занятуться, поэтому проследите за тем, чтобы в договоре передачи прав на оформление была прописана неустойка за нарушение временных рамок. Тогда застройщик постарается выдать документ о собственности быстрее, а если не успеет в отведенный срок — заплатит штраф.

    Регистрация через агентство недвижимости — простая, удобная и выгодная. Представители агентства могут работать по доверенности, полностью взяв на себя все оформление, или без нее — в этом случае от вас понадобится личное присутствие в Росреестре и подписи на большинстве документов. Агентства недвижимости несут полную ответственность за свою работу, поэтому оформляют право собственности быстро и без фатальных ошибок, корректировок, неточностей.

    Что делать, если застройщик не выдает документы

    К сожалению, не всем везет с застройщиками. Некоторые могут намеренно обманывать покупателей, говоря о том, что все юридические документы получены. А некоторые могут задерживать выдачу документов, которые зависят от них: например, акта приемки-передачи жилья. В этих случаях получение права собственности на недвижимость может затянуться на неопределенный срок. Но бывают ситуации, когда застройщик не виноват — он пытается ввести дом в эксплуатацию, а государственные органы задерживают выдачу нужных актов, свидетельств и иных бумаг. В любом случае страдают те, кто купили жилье, потому что не могут вовремя зарегистрировать право собственности.

    В этом случае нужно обращаться в суд. Но получается замкнутый круг: чтобы попросить признать право собственности в судебном порядке, нужно предоставить те самые документы, которые не выдает застройщик. Они нужны, чтобы подтвердить ваше право владения недвижимым имуществом. Получить их смогут грамотные юристы — лучше обратитесь к ним, иначе цена ошибки может быть слишком высока.

    Юристы подготовят иск — лучше, если его подадут сразу несколько покупателей. Коллективные иски в большинстве случаев заканчиваются положительным решением суда — покупатели получают право собственности на недвижимость. Юристы соберут нужные документы и представят ваши интересы в суде, а также всячески поспособствуют тому, чтобы суд встал на вашу сторону.

    Можно ли не торопиться с оформлением права собственности на квартиру в новостройке

    Законодательно нас не обязывают срочно регистрировать право собственности на приобретенную недвижимость. Фактически вы можете заняться этим через месяц, два, три или полгода после покупки. Однако чем раньше вы получите выписку из ЕГРН, тем лучше. Она позволит вам:

    ✏ Прописаться в квартире самому и прописать в ней членов вашей семьи, что может быть очень важно для оформления других документов

    ✏ Провести ряд сделок с недвижимостью — например, продать, сдать, подарить, обменять или оставить в наследство

    ✏ Оформить льготный трехлетний период, освобождающий от уплаты НДФЛ, или получить компенсацию в размере 13% от стоимости жилья

    ✏ Оформить дотации и льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг, доступные определенным категориям граждан

    ✏ Выделить площадь для несовершеннолетних, например, при использовании для покупки материнского капитала

    Какие подводные камни есть при покупке квартиры в новостройке и оформлении права собственности на нее

    Стадия строительства. Покупать квартиру в недостроенном доме выгоднее, чем в сданном в эксплуатацию здании — такие квадратные метры стоят дешевле. Однако нужно учитывать репутацию застройщика и стадию строительства, прежде чем отдавать деньги. Если вы покупаете жилье еще на стадии обустройства котлована или заливки фундамента, процесс строительства, а значит — и оформления собственности — может затянуться на долгие годы. Поэтому лучше покупать недвижимость в готовом, сданном в эксплуатацию, доме, либо в здании на финальных этапах строительства — например, без внешней и внутренней отделки.

    Форма договора. Можно купить недвижимость по стандартному договору купли-продажи либо по договору долевого участия в строительстве. Второй вариант предпочтительнее, потому что он:

    ✅ Гарантирует, что одна и та же квартира не будет продана разным лицам, то есть собственником будете только вы

    ✅ Защищает от проблем с оформлением застройщиком земельного участка, на котором возводится дом

    ✅ Позволяет застройщику самостоятельно оформлять право собственности покупателей, что минимизирует ваши временные затраты

    Аккредитация новостройки в банке . Это важно для тех, кто собирается брать ипотеку на покупку квартиры. Если новостройка или застройщик не аккредитованы ни в одном банке, получить займ будет крайне проблематично. Поэтому проверьте, является ли застройщик партнером кредитных организаций — сделать это можно либо на официальном сайте самой компании-застройщика, либо на официальных сайтах банков.

    Квартира не готова . Если вы хотите оформить право собственности, обязательно нужно будет подписать акт приемки-передачи недвижимости. Подписывая его, вы соглашаетесь с тем, что состояние жилья вас устраивает, и после подписания застройщик не будет проводить отделочные работы. Если что-то в квартире не готово, но вы хотите зарегистрировать право собственности, нужно обязательно указать в акте все имеющиеся недостатки и получить от застройщика документ-обязательство, в котором он подтвердит дефекты и обязуется их устранить. Тогда вы оформите право собственности и получите готовое жилье — застройщик будет обязан доработать его.

    Когда несколько собственников становятся одним . Если вы покупали квартиру в равных долях или заключали договор долевого участия сразу на нескольких собственников, просто так оформить жилье на одного владельца не получится. При договоре купли-продажи можно будет оформить дарственную на того, кто станет собственником. При договоре долевого участия — зарегистрировать в Росреестре договор уступки прав и обязанностей по ДДУ в пользу одного владельца.

    Статья написана по материалам сайтов: moepravo.net, myrealproperty.ru, 78.house, zakonometr.ru, j.etagi.com.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector