+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Сдача квартиры по договору в аренду: как правильно это оформить, преимущества и недостатки официальной сделки

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Содержание

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

к содержанию

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

к содержанию

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

    Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.

  • Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.
  • Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

    Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

    Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

    Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

    Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

    Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

    По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

    Это интересно:  В каком порядке выполняется приватизация квартиры через МФЦ

    В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

    В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

    Как происходит этот процесс на практике?

    Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

    Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

    На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

    Возможные трудности при оформлении сделки

    Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

    1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
    2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
    3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Это быстро и бесплатно !

    Также рекомендуем к прочтению:

    Поделиться в соц.сетях

    Как правильно сдать квартиру в аренду, основные нюансы оформления

    По договору коммерческого найма (аренды жилья) владелец квартиры передает нанимателю жилое помещение, пригодное для проживания, и обеспечивает эксплуатацию дома, в котором находится квартира, а наниматель жилья – использует квартиру только для проживания , поддерживает ее в надлежащем состоянии и вносит плату за аренду.

    При этом владелец квартиры имеет право по договору найма потребовать от нанимателя выполнения иных действий, позволяющих сохранить квартиру в хорошем состоянии.

    Для того чтобы правильно с юридической точки зрения сдать квартиру в аренду и при этом не столкнуться с неприятными ситуациями, нужно знать определенные юридические нюансы.

    В соответствии с нормами Гражданского кодекса правом сдавать квартиру в наем обладает лишь сам владелец этой квартиры или его доверенное лицо, имеющее соответствующее полномочие заключать договора найма жилого помещения от имени его владельца. Но и тут имеется ряд особенностей:

    1. Если владелец квартиры является ее единоличным собственником, только он может распоряжаться квартирой и сдавать ее в аренду.
    2. Если квартира принадлежит сразу двум или нескольким собственникам, для сдачи ее в аренду необходимо согласие каждого из них. В данном случае при подписании договора найма возможны два варианта. В первом случае нужно личное присутствие всех собственников жилья (каждый из них сам подписывает договор найма). Второй вариант – это оформление нотариальной доверенности от всех совладельцев жилья, уполномочивающей одного из собственников заключать единолично договор найма и получать арендную плату за сдачу общей квартиры.
    3. Если лицо желает сдать в аренду муниципальную квартиру, собственником которой считается муниципалитет, он должен заключить с арендатором договор поднайма. При этом обязательным условием, которое на практике далеко не всегда выполняется, является получение письменного согласия на сдачу в аренду от собственника жилья и от всех лиц, прописанных в данной квартире.
    4. Доверенное лицо, сдающее в аренду квартиру от имени ее владельца, может заключать соответствующий договор и получать доход от аренды квартиры только при наличии доверенности, заверенной в нотариальной конторе. Родственные отношения с владельцем жилья по закону не считаются достаточным основанием для распоряжения чужим имуществом. Следовательно, даже близкие родственники владельца квартиры не имеют права сдавать жилье без нотариальной доверенности.
    5. Если владелец квартиры желает сдать в аренду квартиру, обремененную ипотекой, ему сначала необходимо получить на это письменное согласие банка. Некоторые заемщики пытаются скрыть факт сдачи в аренду ипотечной квартиры, однако банк имеет право в любое время проверить такую квартиру. И если окажется, что она сдается арендатору без согласия кредитора, у заемщика могут возникнуть определенные неприятности. В таких ситуациях банк, как правило, или выставляет заемщику штраф, или требует досрочного погашения кредита.

    Как найти арендатора и оформить аренду квартиры

    Владелец квартиры, принявший решение о сдаче своей квартиры в аренду, должен определить размер арендной ставки, найти арендатора и правильно оформить с ним возникшие правоотношения, чтобы максимально обезопасить себя от различных рисков, связанных со сдачей в аренду жилья. Кроме того, он должен определить порядок получения арендной платы и решить вопрос с налогообложением возникшего от сдачи квартиры дохода.

    Для начала владелец жилья должен определиться, будет ли он все это делать самостоятельно или доверит сдачу квартиры профессиональным агентам по недвижимости. Каждый из этих способов имеет ряд преимуществ и недостатков.

    Самостоятельная сдача аренды в квартиру позволит избежать затрат на риэлтерские услуги и даст арендатору возможность контролировать весь процесс самостоятельно. Кроме того, при самостоятельном совершении сделки отсутствует риск столкнуться с мошенничеством со стороны недобросовестных агентств по недвижимости.

    В то же время владельцу квартиры придется потратить значительно больше времени и усилий на подготовку и оформление сделки, а также на изучение всех правовых нюансов, связанных со сдачей квартиры.

    Основные преимущества обращения в агентства недвижимости:

    • риэлторы хорошо знают ситуацию на рынке недвижимости, поэтому могут установить разумную арендную плату на квартиру и быстро найти арендатора;
    • риэлторы сами заниматься рекламой сдаваемой квартиры и ищут надежного арендатора;
    • агентства недвижимости, как правило, на протяжении всего срока договора аренды консультируют арендатора и не бросают его в случае возникновения каких-то проблем с нанимателем, а также разрешают конфликтные ситуации между сторонами договора аренды;
    • профессиональные агенты предусмотрят все правовые нюансы и правильно составят договор.

    Несмотря на очевидные преимущества сотрудничества с агентствами недвижимости, владельцу квартиры нужно потратить определенное время на то, чтобы найти действительно надежное агентство и предварительно ознакомиться с правовыми документами, которые предлагают подписать риэлторы.

    Чтобы не столкнуться с мошенничеством, лучше выбирать стабильное агентство, работающее на рынке недвижимости длительное время. В договоре с риэлтерским агентством должны быть ясно и четко изложены обязательства фирмы, а также штрафные санкции за ненадлежащее выполнение своих обязанностей, повлекшее причинение ущерба клиенту.

    Если вы все же хотите сдавать квартиру в аренду самостоятельно, следует не только оценить свою квартиру и найти жильца, но и подготовить всю юридическую документацию для правильного оформления сделки.

    Узнайте, что такое межевание земельного участка, для каких целей оно проводится, стоимость и сроки проведения.

    Где взять выписку из домовой книги, можно узнать из этой публикации.

    Договор найма

    Правильно оформленный договор найма жилья является основной гарантией соблюдения прав владельца квартиры. Он обеспечивает защищенность при возникновении каких-то спорных вопросов с арендатором жилья. Именно поэтому договор аренды жилья рекомендуется составлять только в письменной форме и включать в него все важные для сторон условия найма. Договор найма не требует нотариального удостоверения.

    В зависимости от того, является ли сдаваемая квартира собственностью арендодателя, нужно заключать либо договор имущественного найма, либо поднайма. Договор поднайма заключается тогда, когда владелец квартиры сам считается нанимателем (если квартира муниципальная или служебная).

    В договор найма квартиры должны быть включены все обязательные условия: предмет договора, его срок, порядок внесения платы и размер платежей. Кроме того, стороны в обязательном порядке должны зафиксировать в договоре все важные для них условия. Эти условия определяются индивидуально для каждого договора, но следует учесть следующие моменты:

    • в договоре указывается местоположение квартиры, ее точный адрес, позволяющий идентифицировать сдаваемое жилье;
    • должны быть поименно названы лица, которые будут жить в сдаваемом жилье, с указанием их паспортных данных;
    • в договор следует включить опись находящегося в квартире имущества с оценкой всех предметов и предусмотреть ответственность нанимателя за сохранность этого имущества;
    • необходимо в соглашении оговорить периодический контроль состояния квартиры;
    • следует указать порядок возмещения арендатором ущерба, в случае повреждения имущества;
    • сторонам нужно определить, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги;
    • лучше заранее предусмотреть условия досрочного расторжения соглашения по инициативе любой из сторон;
    • стороны должны определить, на каких условиях будет продлен договор аренды при окончании его срока.

    Помимо грамотно оформленного договора есть и другие юридические инструменты, позволяющие снизить степень риска арендодателя при сдаче квартиры и обезопасить себя от возможных неприятных последствий.

    Так, юристы советуют наряду с договором найма оформлять и акт приема-передачи квартиры, в котором максимально подробно перечисляется имущество, находящееся в квартире, его состояние и состояние квартиры в целом.

    Арендодателю рекомендуется сделать копии паспортов не только ответственного квартиросъемщика, но и всех остальных жильцов, предварительно убедившись в подлинности предъявленных документов.

    Хорошей гарантией исполнения условий соглашения найма является денежный залог, который, как правило, берется в размере месячной платы за квартиру. Этот залог остается у владельца квартиры, если арендатор уедет из квартиры, не расплатившись за последний месяц.

    Этот же залог можно использовать для возмещения ущерба, причиненного съемщиком квартиры. Если же у владельца квартиры не возникает претензий к жильцу, сумма залога возвращается по окончанию договора найма.

    К сожалению, не всегда сумма залога позволяет покрыть причиненный ущерб в полной мере, поэтому можно застраховать жилое помещение и находящееся в нем имущество, включая риски пожара и затопления. Можно заранее обговорить, что страховку оплачивает арендатор при въезде в квартиру.

    Это интересно:  Размер госпошлины при дарении квартиры

    Налогообложение доходов

    Сдавая квартиру в аренду, владелец квартиры не должен забывать об обязанности платить налоги. Налоговая ставка для физических лиц составляет 13%. Если лицо сдает несколько квартир, ему нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае налог составит либо 6 % от дохода (упрощенная система налогообложения), либо 15% от доходов за вычетом расходов (общая система).

    Как сдать квартиру в аренду официально и правильно?

    С ростом общего благосостояния граждан и интенсивным строительством в жилищной сфере у многих людей в последнее время появляются свободные квартиры, которые они пытаются сдавать в аренду. Сдача жилья в аренду в первую очередь объясняется желанием получить дополнительный доход и сэкономить на коммунальных платежах.

    Все это, конечно, хорошо, но при этом большинство собственников не имеют представления, как правильно сдавать лишние метры. Чтобы средства в семейный бюджет поступали на регулярной основе, необходимо знать ряд тонких моментов — как избежать штрафных санкций, где искать клиентов, как не допустить порчу имущества, как сэкономить на налоговых отчислениях и прочее.

    По закону сдавать жилье в аренду имеет право только непосредственно владелец помещения либо его доверенное лицо, имеющее письменно подтвержденный документ на такие действия.

    Но здесь есть свои определенные нюансы:

    • Если собственник жилья является его единственным владельцем, то и сдавать квартиру имеет право только он.
    • Если права на квартиру принадлежат сразу нескольким лицам, то для оформления сделки потребуется согласие каждого из них. В этом случае возможны два варианта — либо все участники присутствуют в момент сделки и подписывают договор, либо для этой цели выбирается только один, но при этом все должно быть оформлено нотариально.
    • Если сдается неприватизированная квартира, по закону принадлежащая государству, то должен быть заключен с муниципалитетом специальный договор поднайма. При этом опять же должно быть получено согласие всех лиц, прописанных на данной жилплощади.
    • Встречаются и такие случаи, когда сдаются в аренду помещения, приобретенные по ипотечному кредиту. В этом случае обязательным условием является письменное разрешение банка. Лучше такое разрешение получить, иначе в случае обнаружения банком такого факта, возможны карательные меры — штраф или требование досрочно погасить кредит.

    Стоимость сдаваемой квартиры

    Первым условием удачной сделки по сдаче квартиры внаем является адекватная оценка ее стоимости, которая формируется, как правило, из двух факторов:

    • В каком районе она расположена. Например, в центре города будет одна цена, а где-то на окраине — совсем другая. По уверениям риэлтеров, наибольшим спросом пользуются помещения в новых и кирпичных домах, желательно с выделенной парковкой. Также большое значение имеет развитая инфраструктура района — близость школ, детских садов, супермаркетов и др.
    • Состояния самой жилплощади. Арендаторам нравятся квартиры с хорошим ремонтом, где все краны, трубы, сантехника в исправном состоянии и надежно функционируют. И если при этом еще имеется встроенная бытовая техника и интернет, то отбоя от жильцов точно не будет.

    Слишком высокая цена отпугнет арендаторов и они начнут искать что подешевле, ведь конкуренция в этом сегменте рынка довольно высокая и предложений хватает. С другой стороны, низкая стоимость может привлечь большое количество неплатежеспособных граждан и ежемесячное «выбивание» долга с них может стать для вас обыденным явлением.

    Поэтому совет здесь может быть таким — позвоните или еще лучше лично посетите несколько агентств недвижимости и проконсультируйтесь.

    Опытный риэлтор, отталкиваясь от состояния квартиры и расположения дома, может сразу сказать примерную стоимость аренды. Но, поскольку в разных агентствах цены могут сильно колебаться, имеет смысл обзвонить несколько риэлторских контор.

    На какой срок сдавать?

    Тут тоже имеются два варианта и зависят от предпочтений владельца жилплощади — можно оформить долгосрочный договор, рассчитанный на несколько лет и с ежемесячной оплатой. Или же сдавать квартиру посуточно. Оба способа имеют свои плюсы и минусы.

    Помесячная оплата, которая и практикуется в большинстве случаев, является более спокойным вариантом. Если попадется хорошая семья со стабильным заработком, то пассивный доход «на автомате» вам обеспечен на долгое время.

    Но в большинстве своем клиентами будут не совсем надежные товарищи — подвыпившая молодежь, командировочные и др. После таких граждан обнаружить в квартире совершенный бедлам, отсутствие некоторых вещей совершенно обыденное явление.

    Общее состояние и ремонт квартиры

    Каждый арендодатель желает быстро сдать квартиру, причем надежным жильцам и за хорошую цену. Чтобы желание стало реальностью необходимо соответствующим образом подготовиться. Если сдаваемое помещение долго не знало ремонта, то нужно сделать хотя бы косметический ремонт — обновить обои, старую сантехнику, постелить новый линолеум и прочее.

    Вследствие этих мер, квартира примет более презентабельный вид и оставит положительное первое впечатление. Да и вы сами будете чувствовать себя более уверенно при назначении цены.

    Чтобы повысить комфортное проживание арендаторов можно оснастить квартиру необходимыми бытовыми приборами — телевизором, электроплитой, стиральной машиной, а также предметами мебели. Но если собственник ограничен в средствах, то лучше полностью освободить ее от ненужных предметов типа старой мебели и сломанных стульев. Тем более что большинство квартиросъемщиков предпочитают пользоваться собственным имуществом.

    Поиск клиента

    Где же найти жильцов? Есть четыре варианта решения проблемы:

    1. Обратиться в агентство недвижимости. Сотрудники компании предложат вам множество вариантов с предоставлением некоторых гарантий, но за их услуги необходимо заплатить. Тем не менее обращение к ним имеет ряд преимуществ:
    • риэлторы, особенно давно работающие в этом бизнесе, хорошо знают рынок, поэтому быстро установят оптимальную цену и найдут клиента;
    • учтут все нюансы сделки и составят грамотный договор;
    • при возникновении каких-либо форс-мажорных ситуаций берут на себя улаживание всех проблем и конфликтов.
    1. Подать объявление в интернете или через газету. Также высокоэффективна реклама в «бегущей строке» на телевидении.
    1. Идеальным вариантом было бы найти клиента через родственников, друзей и знакомых. В этом случае можно быть спокойным за оплату, свое имущество, так как вряд ли люди, пришедшие по протекции, будут вести себя неадекватно. Даже если они сбегут, не заплатив за аренду, их всегда можно будет отыскать.
    1. Сдавать в аренду своим знакомым, родственникам. Поскольку народ российский отличается широтой души, вряд ли собственник потребует с родственника денег, но оплачивать коммунальные услуги тот будет просто обязан.

    При выборе любого варианта, конечно, следует контролировать ситуацию — надлежащее состояние жилья, коммунальные платежи, нет ли жалоб от соседей и т. д.

    Кого пускать?

    От грамотного решения этого вопроса зависит и бесперебойное поступление денежных средств, и сбереженные нервы. Как показывает практика, найти действительно хорошего квартиросъемщика, устраивающего собственника во всех отношениях, дело довольно сложное, если не сказать невозможное. Надо полагаться на свой жизненный опыт и интуицию.

    Даже если человек пришел по рекомендации хороших знакомых, нужно попытаться узнать как можно больше информации о нем.

    Собственник имеет законное право поинтересоваться о месте работы претендента, его вредных привычках, сколько человек будут проживать с ним и даже заглянуть в паспорт.

    Немаловажным обстоятельством при выборе арендатора является срок будущего проживания. Сдача жилья на несколько месяцев нерентабельна — через короткое время опять придется заниматься этой проблемой. Если он планирует заселиться на длительное время, то это будет большим плюсом в его пользу.

    Собственник жилья имеет полное право контролировать квартиросъемщика — его обращение с жильем и вашим имуществом. Для этого достаточно посещать сдаваемое жилье раз в месяц.

    Также по закону арендатор не имеет права менять входные замки. Исключением может стать только форс-мажорная ситуации в виде кражи или пожара. Но при этом обязан дать копии ключей хозяину помещения.

    Что представляет собой договор аренды и найма жилого помещения?

    После того, как выбор сделан в пользу конкретного арендатора и согласована стоимость аренды, необходимо, во избежание различных проблем в будущем, составить соответствующий договор.

    В этом документе должно быть:

    • Указана стоимость аренды в месяц, сроки оплаты. Также подробная опись имущества — мебели, бытовых приборов и их состояние.
    • Отражены обязательства сторон. Если, к примеру, квартиросъемщик задерживает оплату, то могут набегать определенные проценты за каждый день просрочки. Если же не платит в течение месяца, то освобождает квартиру и т. д.
    • Возможности компенсации в случае порчи имущества.
    • Если стороны договорились, что наниматель будет рассчитываться за счет улучшения условий проживания (например, установит дорогую входную дверь), то дверь будет считаться собственностью хозяина квартиры.

    Налогообложение доходов

    Получение дохода от сдачи квартиры внаем абсолютно легален. И такая форма дохода, как впрочем и любые другие, облагается налогом.

    Официальная сдача жилья предполагает три варианта:

    • Как физическое лицо. В этом случае арендные доходы включаются в ежегодную общую декларацию. Необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию только копию договора о сдаче жилья внаем. Будет взиматься 13%.
    • Как индивидуальный предприниматель. Собственник регистрируется в качестве ИП, после чего получает право платить 6% от полученных доходов. Преимущества — размер отчислений гораздо ниже, чем у физического лица. Недостатки — отчисления в Пенсионный фонд, необходимость вести бухгалтерию, требуется открыть счет в банке.
    • Приобретение патента. Этот способ практикуют в основном собственники дорогой недвижимости, где предполагается высокая арендная плата.

    Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

    На Западе неуплата налогов считается величайшим преступлением, поэтому там собираемость налогов почти стопроцентная. Чего нельзя сказать о россиянах, хотя в последнее время ориентиры меняются.

    Большинство граждан, получающих дополнительный доход от сдачи внаем жилья не платят никаких налогов. И этому есть объяснение — зачем платить, если никто этого не требует. Налоговикам сейчас просто невыгодно тратить огромные ресурсы на выявление лиц, не заплативших пару тысяч рублей в местный бюджет.

    Но поскольку граждан, сдающих жилплощадь, с каждым годом становится все больше, недалек тот день, когда налоговые органы всерьез возьмутся за этот бизнес.

    Но пока что каждый собственник сам принимает решение — кто дорожит своим спокойствием, платит налоги, а для кого важна экономия — нет.

    Какие правила сдачи квартиры в аренду муниципального жилья?

    Граждане, живущие в муниципальных квартирах, сами по закону являются нанимателями. И для того, чтобы сдать это жилье, им необходимо оформить договор субаренды.

    Как это делается:

    • Необходимо составить прошение в муниципалитет, подписанное всеми лицами, прописанными в квартире, а также арендатором помещения.
    • Прошение должно быть рассмотрено в течение 10 рабочих дней. Результатом ожидания может стать либо разрешение на сдачу жилья, либо мотивированный отказ.
    • Если же согласие администрации получено, оформляется договор найма. Поскольку такой договор именно в данном конкретном случае имеет довольно существенные нюансы, целесообразно обратиться к специалистам (риэлторам, юристам).
    Это интересно:  Можно ли приватизировать квартиру, если уже участвовал в приватизации?

    Сдача муниципальной недвижимости может быть оформлен как на длительный, так и на короткий срок. Здесь ограничений нет.

    Как правильно оформить аренду квартиры: порядок, условия и правила

    Множество людей рано или поздно сталкиваются с проблемой поиска жилья. С целью избежать недоразумений при съеме квартиры читателю рекомендуется воспользоваться информацией, изложенной ниже, в которой обсуждались вопросы по аренде квартир.

    Прежде всего, необходимо различать понятия «аренда» и «найм». Понятие «аренда» не может применяться к жилым помещениям. Понятие «найм» не может применяться к юридическим лицам.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Самому или с риэлтором?

    Если вы располагаете уймой свободного времени, вы можете заняться поиском квартиры самостоятельно – через объявления в газете, в интернете, расклеить объявления в интересующем вас районе или обратиться к знакомым или друзьям. Если же вы хотите поручить поиск квартиры людям, которые в этом разбираются, просто обратитесь в хорошо зарекомендовавшее себя агентство недвижимости.

    Как выбрать хорошее агентство недвижимости?

  • Проверьте, сколько лет фирма существует на рынке. Больше — лучше.
  • Обратите внимание, имеет ли данная фирма офис в собственности или просто его снимает. Первый вариант предпочтителен.
  • Посетите офис лично.
  • Какие пункты должны быть представлены в договоре с риэлтерской фирмой?

    1. Обязательства агентства: подобрать желаемый для заказчика вариант, провести необходимые проверки, собрать все документы для сдачи квартиры в аренду, провести сделку, обеспечить гарантию оплаты и заселения. Эти пункты должны быть прописаны достаточно внятно.
    2. Штрафные санкции для риэлтерского агентства, если по его вине клиент терпит какие-то убытки.
    3. Комиссия за аренду квартиры, оплачиваемая в фирму, должность и полномочия лица, подписывающего данный договор (обычно этим лицом выступает руководитель агентства).
    4. Желательно, чтобы в договоре был указан конкретный риэлтер, который будет с вами работать, но в то же время, была возможность его заменить, если вдруг вы «не сработаетесь».
    5. Самый ключевой момент – это требования, предъявляемые Вами к квартире. Здесь Вы можете указать максимальную цену, район, желаемое количество комнат, на какой срок вам нужна квартира, удаленность от метро, метражи комнат и кухни, ваши запросы по ремонту помещения и т.д.

    Также вам будет интересно узнать об обязанностях риэлтора при продаже квартиры — это мы рассказываем в данной статье.

    Теперь поговорим о том, чего же делать не нужно:

    1. Обращаться к так называемым «информационным агентствам», которые за свои услуги берут гораздо меньшую сумму денег, предоставляя вам списки квартир с мифическими номерами, где квартиры либо уже сдали, либо никогда и не сдавали.
    2. Обращаться к услугам агентств, которые за символические деньги предлагают вам найти квартиру значительно дешевле средней стоимости за аналогичную квартиру. Запомните, что комиссионные среднестатистического агентства составляют от 70 до 100% от стоимости квартиры за 30-дневный период, причем, чем выше стоимость аренды, тем, зачастую, ниже процент комиссионных выплат.
    3. Вместо договора с фирмой подписывать договор конкретно с риэлтером. Агентство в этом случае не будет нести ответственности.
    4. Метаться между разными агентами, показывающими вам множество квартир, а, порой, одни и те же варианты, не очень акцентируясь на вашем мнении.
    5. Оплачивать услуги агентства до подписания договора.
    6. Подписывать договор, содержащий информацию, что определенное количество просмотров будет бесплатным, далее — платным.
    7. Винить агента в том, что какой-то из предложенных вариантов выглядит не так, как вы себе представляли. Агент, зачастую, сам видит квартиру впервые.

    Агент должен быть с вами при просмотре любого варианта жилья. За это вы ему платите.

    Порядок сдачи

    Риэлтер привел вас в квартиру, в которой вас устраивает и цена, и внешний вид помещения, и условия проживания? Самое время приступить к документальному оформлению вашего права проживать в этой квартире за денежное вознаграждение!

    Для подписания договора владелец квартиры обязательно предъявляет:

    1. Доказательства собственности на недвижимость.
    2. Все оплаченные квитанции: телефон, коммунальные услуги, электроэнергия.

    Наймодателем может быть близкий родственник собственника, если последний по каким-либо причинам не может присутствовать при сделке. Однако в этом случае ему ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно иметь нотариальное заверение от собственника.

    Нанимателю достаточно иметь с собой только паспорт.

    Правила и условия

    В этом месте статьи мы рассмотрим все, что нужно для сдачи жилья. Начнем с того, какой договор необходимо заключать.

    В зависимости от вида собственности, вы заключаете договор:

    1. найма, если и собственник жилья, и наниматель — физические лица;
    2. поднайма для не приватизированной квартиры, а также квартиры, находящейся в служебном пользовании.

    Более распространен договор найма, поэтому поговорим о нем поподробнее.

    Договор найма, согласно Гражданскому кодексу РФ, заключается в обычной письменной форме. Нотариально его заверять НЕ НУЖНО. В заключаемом договоре должны быть следующие данные:

    1. Точный адрес квартиры, серия и номер паспортов обеих сторон, информация о том, кто именно обладает правом собственности на данную квартиру.
    2. Обязательства квартиросъемщика бережно относиться к имуществу, находящемуся в данной квартире, и содержать ее в чистоте.
    3. Срок сдачи в аренду (обычно составляет 1 год), а также порядок выплат (предоплаты, помесячный расчет и т.д.). Ознакомьтесь в этой статье с тем, какие бывают платежи при купле-продаже квартиры.
    4. Разъяснение оплаты коммунальных услуг (кто платит и когда).
    5. Частота визитов со стороны владельца квартиры.
    6. Количество людей, проживающих вместе с квартиросъемщиком, их инициалы.

    В договоре также нужно указать пути расторжения данного договора досрочно и сроки сообщения о данном решении наймодателю.

    Договор найма, как и любой другой документ, составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами.

    Желательно также каким-либо образом зафиксировать состояние квартиры на момент оформления договора, например, составлением акта.

    Если условия, представленные в договоре, меняются в какую-либо сторону, необходимо составить новый договор. Если стороны желают продлить действующий договор, то составляется дополнительное соглашение к договору, причем наймодатель должен предложить продлить существующий договор не менее чем за 3 месяца до окончания его действия на новых или тех же условиях.

    Если наниматель прожил в квартире какое-то время и хочет съехать, для этого достаточно лишь согласия людей, проживающих вместе с ним в квартире и заблаговременное предупреждения наймодателя. С другой стороны, наймодатель может выселить своих жильцов только через суд в следующих случаях:

    • наниматель не платит арендную плату в течение 6 месяцев или, если иное не прописано в договоре, два раза нарушил сроки оплаты по договору;
    • наниматель портит жилое имущество;
    • наниматель мешает соседям;
    • наниматель не по назначению использует помещение.

    Если вы намереваетесь жить в съемном жилье более 3 месяцев, вам необходимо оформить прописку по месту жительства, иначе и вам, и наймодателю грозит штраф.

    Посмотреть все необходимые документы для обмена квартирами вы можете в интернете, в том числе и на нашем сайте.

    Как узнать задолженность по кредиту в ОТП банке? Переходите сюда!

    А здесь вы сможете посмотреть, как узнать задолженность у судебных приставов.

    Документы, необходимые для регистрации:

    • заявление установленного образца с подписью владельца квартиры;
    • паспорт;
    • договор найма жилья.

    Какие законы надо знать?

    Для грамотного осуществления сделки необходимо знать Гражданский Кодекс РФ (глава 35 «Наем жилого помещения»), а именно статьи:

    • ст. 671 — с информацией по договору;
    • ст. 672 — с информацией по найму помещения в муниципальном жилищном фонде;
    • ст. 673 — с информацией по объекту договора;
    • ст. 674 — с образцом договора;
    • ст. 675 — с информацией, необходимой для перехода помещения в собственность нанимателя;
    • ст. 676 — с обязанностями владельца собственности;
    • ст. 677 — с информацией о нанимателе и проживающих с ним постоянно людей;
    • ст. 678 — с обязанностями квартиросъемщика;
    • ст. 679 — с информацией о порядке заселения постоянно проживающих с нанимателем людей.
    • ст. 680 — с информацией о жильцах, проживающих временно;
    • ст. 681 — с информацией по ремонту помещения;
    • ст. 682 — с информацией по оплате;
    • ст. 683 — с информацией о сроках действия договора;
    • ст. 684 — с информацией, по которой наниматель имеет преимущественное право на проживание в квартире, если договор заключается на новый срок;
    • ст. 685 — с особенностями поднайма помещения;
    • ст. 686 — с информацией по замене квартиросъемщика в договоре;
    • ст. 687 — с особенностями расторжения договора;
    • ст. 688 — с последствиями расторжения договора найма.
    • документы, подтверждающие права на квартиру, подлежащей сдаче в аренду;
    • поэтажный план помещения с перечнем количественных, качественных и технических характеристик помещения;
    • кадастровый паспорт БТИ;
    • перечень условий договора найма, указанный ниже.

    Реальная цена объекта аренды складывается из:

    • условий найма, таких, как:
      • срок сдачи квартиры;
      • период, за который производятся выплаты;
      • ограничения на использование воды, тепла и др., а так же ограничения по времени использования;
      • условия выплат владельцу жилья (например, зачет стоимости текущего ремонта помещения в счет ежемесячной платы)
      • в некоторых случаях – условия возможного выкупа данной собственности.
    • характеристики данного помещения:
      • площадь арендуемого объекта в м2;
      • его тип и назначение;
      • техническое состояние и отделка;
      • расстояние от центра города и станции метро;
      • этаж;
      • средства связи, коммунальные услуги;
      • наличие парковки и охраны.

    Теперь рассмотрим, как происходит оценка арендной платы квартир.

    Самый точный размер арендной платы вам может сказать риэлтер при личном осмотре квартиры, при этом он руководствуется ценами на квартиры с аналогичными условиями и сроками аренды. На развитом рынке, например, города Москва, легко можно найти аналоги интересующего объекта недвижимости.

    Оценка данных квартир не составляет особого труда. Когда оценивается вариант, имеющий значительные отличия от рыночных предложений, например, сроком аренды 20 лет вместо 1 года, проводится необходимая поправка на срок аренды. Разумеется, применение значительных поправок (более 10%) нежелательно, это может внести искажения в итоговую стоимость.

    Для примерной оценки квартиры можно воспользоваться онлайн-ресурсами.

    Поняв, как открыть расчётный счёт в сбербанке, вы сможете им пользоваться по своему усмотрению. Подробнее…

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Статья написана по материалам сайтов: kvartira3.com, infonedvizhimost.com, moidom911.ru, lawyer-consult.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector