+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Условия продажи квартиры с торгов приставами

Собственник не имеет права продать или совершать иные манипуляции с арестованной недвижимостью согласно ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве«. Процедура снятия ареста или выкуп квартиры зависит от причин наложения обременения. В большинстве выход – погашения задолженности по долгам средствами покупателя, если таковой имеется. Сделка имеет как плюсы так и минусы для обеих сторон.

· снятие финансовой нагрузки.

· в случае нескольких собственников, некоторые могут отказываться съехать из арестованной и проданной с торгов квартиры

Что такое арест и кто может его наложить

Арест квартиры может быть вынесен только судебным решением. Причин судебного разбирательства может быть только долги, те в свою очередь подразделяются на:

  • ипотечные;
  • налоговые;
  • банковские (если недвижимость была залогом по потребительскому кредиту);
  • значительная коммунальная задолженность.

Пример. Человек взял потребительский кредит в банке и перестал исполнять свои обязательства по внесению ежемесячных платежей. Кредитная организация подает в суд, где она – истец, заемщик – ответчик. В случае, если у последнего имеется в собственности недвижимость, в ходатайстве банк просит о наложении на нее ареста. Это мера предупредительная на случай скорой продажи или дарения недвижимости заемщиков, когда с последнего нечего будет взять и финансовые претензии банка нельзя будет удовлетворить.

Важно! Согласно ст.80 ФЗ №229 в арестованной квартире собственник имеет право проживать до решения суда. После вступления последнего в силу, дается 5 дней на погашение долгов. В случае неисполнения запустится процедура подготовки квартиры к выставке на торги.

Если жилье не является непосредственно залогом как в случае ипотечного кредита, то арест на него накладывается только в том случае, если стоимость остального имущества, в том числе средств на счетах, не хватит для покрытия всей суммы иска истца. Ходатайство последнего обязано быть рассмотрено судебными органами в день поступления. По результатам его выносится определение, вступающее в действие немедленно. Сложность ситуации осложняется тем, что судебное решение об аресте недвижимости может быть донесено до собственника только при непосредственном обращении к нему приставов. По закону, копия определения отправляется ответчику в течение 5 дней одновременно с получением истцом исполнительного листа. У банка есть два пути:

  • передать лист приставам;
  • уведомить Росреестр о судебном решении, дабы наложить табу на все сделки по арестованной недвижимости.

Последний вариант быстрее, поэтому и применяется чаще всего банками.

Арест не обязательно может быть следствием долгов. В случае имущественных споров, как например, при разделе между супругами и другими членами семьи. Пока не ясна доля собственников для предупреждения заведомо незаконной продажи, на всю недвижимость накладывается арест.

Наложить арест могут только государственные органы (суд, МВД, таможня или прокурор) и только основываясь на решении суда. В соответствии с законом о регистрации прав на недвижимость соответствующие органы оповещают Росреестр о внесение изменений информации по имуществу. Совершая любые сделки с недвижимостью, покупатель/арендатор должен для своей же безопасности запросить справку ЕГРП и убедиться, что подобных обременений не имеется.

Условия наложения ареста

Корректность наложения ареста и дальнейшего выдвижения его на торги обеспечивается соблюдением ряда условий:

  1. Арестованная квартира не должна быть единственным жильем собственника. Даже если помимо квартиры имеется комнаты в коммуналке или незначительная доля в другой квартире, суд вправе наложить арест. Правило не распространяется на залоговое жилье по ипотечному договору. В этом случае банк имеет полное основание взыскать жилье при любых обстоятельствах. Условием ареста является просрочка по платежам не менее 3 месяцев, сумма долга – более 5% от стоимости жилья.
  2. Имущество – собственность. Прописка в квартире без права собственности не является основанием для ареста за долги.
  3. Принцип очередности. Для взыскания долгов суд накладывает арест на все имущество в следующем порядке сверху вниз:
  • банковские счета;
  • предметы интерьера;
  • транспортные средства;
  • ценности;
  • недвижимость.

Если вырученных средств после реализации всего имущества не хватает для покрытия долгов, суд имеет право арестовать квартиру.

  1. Приставы обязаны предоставить ответчику решение суда, на основании которого они вправе наложить арест.
  2. Размер долга должен быть соизмерим со стоимость арестованного имущества.
    Пример. Если сумма долга 10 тыс.руб.,квартира стоимость 1,5 млн не может быть арестована и далее реализована с торгов. В этом случае арест может быть наложен либо на банковскую карту, либо иное имущество.
  3. Квартира может быть арестована только в случае полной неуплаты ответчиком по своим долгам в течение определенного периода времени. Так если долг по коммуналке скопился из-за того, что ответчик оплачивал ежемесячно только часть счета, квартира не может быть арестована.
  4. Доля недвижимости может быть арестована только в том случае, если при ее продаже не будет нанесен ущерб другим собственникам. 1/6 доля и меньше не принимается в расчет при рассмотрении ареста.

Министерство юстиции РФ во главе с Александром Коноваловым пытается продвинуть законопроект, позволившим суду выносить решение накладывать арест на единственное жилье в случае крупных долгов. В настоящее время проект не имеет поддержки, поскольку его принятия будет означать ущемление конституционных прав граждан РФ.

Отличие ареста от обременения

Арест – является одной из разновидностей обременения наряду. Так в случае с ипотекой, на купленную квартиру накладывается запрет на отчуждение вплоть до полной выплаты кредита.

На недвижимость также может быть наложено ограничение на продажу, если собственник выступает подозреваемым в преступлении. Обременение в этом случае накладывается органами полиции или прокурорского надзора.

Как снять арест

Способ снятия ареста напрямую зависит от причин его наложения:

  • Ипотечное жилье: арест снимут, когда полностью будут выплачены все просроченные платежи и проценты и возобновлены ежемесячно вносимые платежи.
  • При налоговой задолженности и коммуналке необходимо выплатить всю сумму долга, и штрафов пеней перед налоговой и управляющей компанией.
  • Если арест произошел из-за раздела имущества между супругами, необходимо в кратчайшие сроки заключить брачный контракт.

Арест снимает тот же орган, что и наложил его. Для этого необходимо предоставить подтверждающие документы по выплате долга от истца (банка, налоговой, УК)

Сделка с арестованной недвижимости

Все сделки с арестованной недвижимостью недействительны. Росреестр после вынесения определения судом вносит данные по обременению объекта недвижимости. На момент регистрации права собственности заявление будет отклонено по причине неправомерности.

Арест означает, что собственник не успел в установленное время погасить долги. В случае, если нашелся покупатель на уже арестованное жилье, продать его также не получится. В этом случае последним необходимо обратиться к приставам, которые сообщат время и место проведения торгов.

Продажа квартиры на торгах

Если собственник в отведенное время не успел погасить долг, запускается процедура реализации торгов, которая должна быть проведена в течение двух месяцев.

Торги открытые, принять участие может каждый желающий. Проводятся они на специализированных площадках, инициатором выступают приставы. Лот выставляется по стартовой цене на основании оценки последних. Цена как правило намного меньше рыночной.

Важно! Собственник может обжаловать стартовую цену, предъявив суду независимую оценку рыночной стоимости. Затраты по ней берет на себя ответчик.

Торги могут проходить в несколько этапов. Если первый оказался нерезультативным, стартовая стоимость лота может быть снижена на 15%. В этом случае независимая оценка собственника не берется во внимание. Неудачи торгов связаны с низким спросом, обусловленным рисками покупателя. А именно:

  • нельзя предварительно посмотреть недвижимость;
  • возможные проблемы с бывшими собственниками, несогласных с решением суда и препятствующих переезду новых собственников.

Если в арестованной квартире несовершеннолетние

Если в поквартирной карточке имеются совершеннолетние, квартира также может быть выставлена на торги.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1. Квартира арестована за неуплату алиментов, можно ли приобрести ее, уплатив долги собственника. Квартира – единственная собственность продавца. Дети в ней не прописаны. Какие могут быть риски?

Ответ 1. С арестованной недвижимостью нельзя проводить какие-либо сделки. Следует помнить, что арест не налагается на единственное жилье, скорее всего квартира находится в залоге у банка. Перед покупкой необходимо получить справку ЕГРП. Риски по сделке велики, поскольку после закрытия долга, банк может не дать согласие на продажу ипотечной квартиры. В итоге придется возвращать деньги, уплаченные за алименты. Лучше всего отказаться от сделки.

Вопрос 2. Физ.лицу передают дачу по договору дарения без права прописки. У него имеется квартира, арестованная за долги перед другим физ.лицом. Может ли суд выставить дачу на торги в счет уплаты долга?

Ответ 2. Нет, не может, поскольку дача без права прописаться в ней не считается жильем.

Компания Усманова получит доступ к данным касс метрополитена

При этом платить за выполнение контракта будет сама «Петер-Сервис Спецтехнологии», размер оплаты составит 1,12 млн руб. с учетом НДС. Оплата производится за возможность выполнить контракт.

Начальная сумма контракта составляла 12 млн руб., а в торгах участвовали девять компаний. Вероятный мотив победителей тендера — расширение объема данных. На их основе операторы фискальных данных (ОФД) могут делать аналитику и продавать ее заинтересованным лицам. Чем больше доля рынка, тем выше ценность такой аналитики», — комментирует «Ведомостям» источник. Также компания рассчитывает в будущем «предложить клиенту дополнительные услуги и сервисы, в том числе основанные на анализе фискальных данных».

Сейчас в Госдуму внесен законопроект, которые впервые предлагает регулирование больших данных. В нем определено, что к большим данным относится «совокупность не содержащей персональных данных информации о физических лицах и (или) их поведении, не позволяющая без использования дополнительной информации и (или) дополнительной обработки определить конкретное физическое лицо, собираемой из различных источников, в том числе сети «Интернет», количество которых превышает тысячу сетевых адресов». Предполагается, что обрабатывать эти данные можно будет только с согласия. Предлагается также установить запретить обработку больших пользовательских данных, направленную на определение (идентификацию) конкретного физического лица. Такие полномочия будут только у ведущих оперативно-разыскную деятельность.

Минстрой в докладе «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства» подсчитал, что в России сейчас арендуют квартиры около 3,8 млн семей. При этом, утверждают исследователи, рынок съемного жилья находится в «серой» зоне экономики, а права арендаторов и арендодателей в этой сфере не защищены.

Что надо проверить при подписании договора

По общему правилу договор найма жилого помещения регулируется одноименной главой 35 Гражданского кодекса. Там указано, что собственник квартиры должен предоставить квартиросъёмщику недвижимость в пригодном виде, а тот обязуется вовремя платить за нее и за коммунальные услуги.

Перед заключением обсуждаемого соглашения нанимателю необходимо уточнить сразу несколько моментов. Во-первых, убедиться, что имущество действительно находится в собственности наймодателя, подчеркивает Арина Макарова, адвокат КА Ковалев, Тугуши и партнеры. До лета позапрошлого года право собственности на жилье подтверждалось бумажным свидетельством о госрегистрации прав, которое выдавал Росреестр. Но с 15 июля 2016-го такой документ заменили выпиской из ЕГРН, которую можно получить и в электронной форме. Выписка также позволяет определить, является ли лицо единственным собственником и не установлены ли обременения в отношении этой недвижимости, рассказывает Макарова. Но и это еще не все – перед подписанием соглашения нужно удостовериться, что договор собирается подписать управомоченное лицо. Для этого собственник должен предоставить паспорт, а если договор заключает его представитель, то понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Что прописать в соглашении

Само соглашение Алина Зеленская, адвокат национальной юридической компании Митра, советует составлять, избегая шаблонных формулировок. По ее словам, проблемы у обеих сторон подобного договора возникают тогда, когда они используют скачанную из интернета форму договора, содержащую лишь общие условия. Она рекомендует делать документ максимально подробным. В частности, если арендодатель не разрешает курить в квартире или содержать там домашних животных, то в договоре надо прописать конкретные санкции за нарушение таких запретов. В каких-то случаях сторонам имеет смысл запрашивать дополнительные документы друг у друга. Так, если наниматель обязуется оплачивать коммунальные услуги, то ему необходимо попросить у наймодателя бумаги, которые подтвердят отсутствие задолженности по этим платежам на момент подписания договора, рекомендует Макарова.

Это интересно:  Можно ли оспорить дарственную на квартиру или дом в суде, в каких случаях

Права и обязанности сторон такого соглашения зависят и от его срока. Если документ рассчитан на один год и более, то наниматель получает преимущественную возможность заключить договор найма на новый срок (ст. 684 ГК). Но на практике стороны чаще всего заключают краткосрочное соглашение на 11 месяцев, и в этом случае у квартиросъемщика по закону уже не будет приоритета на подписание нового договора, говорит юрист.

Из-за чего конфликтуют стороны

Но конфликт может возникнуть и вокруг отношений, которые прямо не урегулированы в законодательстве. В частности – смена замков в жилье. Заключая договор найма жилого помещения, собственник утрачивает фактическое господство над вещью и не может владеть ею одновременно с нанимателем, объясняет Лилия Щербакова, АК Бородин и партнеры. И если это соглашение не запрещает менять замок, то соответствующее действие нельзя будет считать нарушением порядка пользования имуществом, говорит юрист: «Ведь оно не подпадает под критерии переустройства или перепланировки». При отсутствии прямого договорного регулирования этого вопроса наниматель не обязан передавать новый комплект ключей собственнику, добавляет эксперт. А интерес наймодателя контролировать сохранность своей квартиры и находящегося там имущества обеспечивается правом собственника раз в месяц или в иной установленный сторонами срок посещать жилье, объясняет частнопрактикующий юрист Валерий Сокуренко.

Бывают и обратные ситуации, когда сам арендодатель меняет замки в квартире, чтобы «проучить» арендатора-должника и лишить того возможности забрать свои вещи. По мнению Сокуренко, подобные действия являются самоуправством и квалифицируются по одноименной ст. 330 УК. ВАС в своем информационном письме от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» тоже указывает на то, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорное имущество оказалось в его владении на законном основании. И вещь должника нельзя удерживать путем захвата, разъясняет ВАС. По аналогии эти нормы можно применить и к отношениям между наймодателем с квартиросъёмщиком.

Несмотря на суть претензий при возникновении любого конфликта, сторонам рекомендуется вести переписку, из содержания которой будут понятны возникшие претензии, рекомендует Щербакова. И при этом стоит собрать доказательства того, какие именно письма направлялись и получались, советует юрист.

* – имена и фамилии действующих лиц изменены.

Вплоть до середины XIX века судебная система в Российской империи была выстроена согласно «Учреждению о губерниях» 1775 года и предполагала три уровня судов: уездный, губернский и общегосударственный. Эти суды были зависимы от административных учреждений и часто затягивали рассмотрение дел на целые десятилетия. Ситуацию осложняло огромное количество правил и исключений из них. Подозреваемых стращали и истязали, чтобы добиться признания вины. Сам суд проходил в их отсутствие, значение имели только документы по делу. Защитников не существовало, а подсудимые почти всегда были лишены возможности обжаловать приговор.

Государственный секретарь Российской империи Михаил Сперанский понимал, что нужно менять судебную систему, но ему удалось лишь провести министерскую реформу и преобразовать коллегии в восемь министерств. Ими управлял министр, ответственный перед Сенатом. Устройство гражданских и уголовных судов поручалось вновь созданному Министерству юстиции (Манифест «О разделении государственных дел на особые управления, с обозначением предметов, каждому управлению принадлежащих» от 25 июля 1810 года).

Следующий шаг на пути к реформированию предпринял председатель департамента законов Государственного совета граф Дмитрий Блудов: в 1842 году он выпустил Свод законов, а в 1845 году – Уложение о наказаниях. Граф также направил Николаю I подробную записку со своим видением реформ. И хотя император согласился с ней, воплощать в жизнь не стал.

18 февраля 1855 года на престол взошел Александр II. Спустя год, после прекращения Русско-турецкой (Крымской) войны, Александр II объявил: «Да правда и милость царствуют в судах». Чтобы этого добиться, в 1861 году был создан специальный Совет (разрабатывал текст законопроектов) и Государственная канцелярия (редактировала их и утверждала). В 1862 году появился первый проект реформы, а в 1864 году совет представил Судебные уставы, которые впоследствии и были приняты.

20 ноября 1864 года Александр II в Царском Селе подписал Указ Правительствующему сенату, в котором говорилось о намерении водворить в России суд «скорый, правый, милостивый и равный для всех подданных», а также возвысить судебную власть и дать ей надлежащую самостоятельность. Для этого были приняты «Устав гражданского судопроизводства», «Устав уголовного судопроизводства», «Учреждение судебных установлений», «Устав о наказаниях, налагаемых мировыми судьями» и «Изменение судопроизводства в старых судебных местах».

Фрагмент Указа Правительствующему сенату от 20 ноября 1864 года

Фото из книги «Россия. Законы и постановления» (источник – Президентская библиотека)

В результате реформы судебная власть отделилась от административной, у судов появилась независимость, гласность, открытость и состязательность. Дела стали делиться на гражданские и уголовные, а судопроизводство – на предварительное и судебное. Каждое судебное действие должно было выполняться в установленный срок, что значительно ускорило разбирательство. Были отменены некоторые виды телесных наказаний (розги, плети, шпицрутены, палки, клейма) для мужчин и все виды – для женщин.

Появился институт судебных следователей. Именно они возбуждали следственное дело, руководили оперативной деятельностью полиции, опрашивали свидетелей и подозреваемых, собирали доказательства – то есть выполняли функции современных дознавателей и следователей. О начале каждого следственного действия следователь уведомлял прокуратуру. Когда следователь решал, что имеется достаточно доказательств для обвинения либо прекращения преследования, он передавал следственное дело прокурору. Следователи состояли при окружных судах, были процессуально независимыми, несменяемыми и при нехватке судей могли заменить их.

Карикатура на российскую судебную систему. Конец 1850-х гг. Фото: wikipedia.orgПрокуратура стала обособленной ветвью судебного ведомства и подчинялась министру юстиции. Прокуроры могли возбуждать уголовное преследование, руководить полицейскими на стадии дознания и надзирать за их действиями. На предварительном следствии прокурор наблюдал за следователем и мог предложить ему совершить те или иные действия. Прокуроры проверяли законность содержания под стражей, посещали места заключения и отдавали приказы о немедленном освобождении незаконно лишенных свободы. Они составляли обвинительные заключения или предложения о прекращении дел, представляли их в суды и поддерживали обвинение, контролировали исполнение приговора. Прокуроры должны были работать при общих судах всех уровней. В гражданских процессах они представляли интересы казны.

В противовес прокурорам появились адвокаты (присяжные поверенные). Адвокатом мог стать только человек с профильным высшим образованием и пятилетним стажем работы. Кандидатов утверждал выборный Совет присяжных поверенных, он же объявлял выговоры, временно приостанавливал деятельность защитников и исключал их из корпорации. Присяжные поверенные могли действовать лишь в судах того округа, при котором они состояли. Их услуги оплачивались по письменному соглашению сторон или по официальной таксе, а если подсудимый не был способен внести деньги – из фонда, в который поступал определенный процент от гонораров всех поверенных округа.

Особо тяжкие уголовные дела рассматривали присяжные заседатели, которые выносили вердикт путем тайного голосования. Коллегия присяжных утверждалась губернатором с учетом оседлости (не менее двух лет), возраста (от 25 до 70 лет), благосостояния (в собственности должно быть имущество на сумму не менее 2000 руб.).

Судебные уставы 1864 года также вводили нотариат и службу судебных приставов. Нотариусы рассматривали документы и устанавливали их подлинность, а старшие нотариусы вели крепостные книги – реестры сделок с недвижимостью. Нотариусы служили при окружных судах, однако могли иметь и свой собственный офис. Их зарплата состояла из вознаграждений от клиентов по тарифу. Судебные приставы были при каждом суде, они вручали участникам процесса повестки и документы, помогали исполнять судебные решения. Приставы при вступлении в должность вносили залог и вступали в самоуправляемые корпорации, которые солидарно отвечали за ущерб от неправомерных действий своих членов.

Судебные уставы императора Александра Второго. Фото: rcoit.ru В результате реформы суды стали общими для всех сословий, а стороны по делу получили одинаковые права и процессуальную независимость на предоставление и опровержение доказательств. Были созданы две ветви судов по две инстанции в каждой – мировые суды и мировые съезды, окружные суды и окружные съезды. Окружные судьи назначались пожизненно, мировые избирались на определенный срок. Стать судей мог только человек с юридическим образованием, судебным опытом и безупречной репутацией. В первые годы реформы отбор таких лиц был настолько строгим, что чиновники Минюста лично объезжали губернии и знакомились с кандидатами.

Мировой суд рассматривал мелкие гражданские дела и кражи, а окружной – гражданские и уголовные дела, которые не относились к компетенции мировых судов. В качестве общей третьей инстанции функционировали кассационные департаменты сената. Также действовала Судебная палата, где рассматривались в качестве суда первой инстанции дела о государственных преступлениях и преступлениях, совершенных чиновниками, в качестве суда апелляционной инстанции – жалобы на решения окружных судов. Следствие по политическим делам вела жандармерия, а рассматривало Особое присутствие Правительствующего сената. Важные политические дела слушал Верховный уголовный суд. Назначить смертную казнь мог только сенат и Военный суд. Император оставлял за собой право вмешаться в рассмотрение наиболее важных процессов.

Первый суд, созданный по новым правилам, открылся в 1866 году в Санкт-Петербурге. На торжественной церемонии присутствовал министр юстиции Дмитрий Замятнин и иностранные гости. В том же году заработали суды в Новгородской, Псковской, Московской, Владимирской, Калужской, Рязанской, Тверской, Тульской и Ярославской губерниях. Предполагалось, что переходный период займет четыре года, в действительности процесс распространения новой судебной системы затянулся почти на четверть века.

В начале правления Александра III продолжилось распространение новой судебной системы в еще 13 губерниях: в 1883 году судебные учреждения были введены в Северо-Западном крае, в 1890 году – в Прибалтийских губерниях, в 1894 году – в Олонецкой, Оренбургской, Уфимской и Астраханской губерниях, в 1896 году – в Архангельской губернии, в 1897 году – в Сибири, в 1899 году – в Средней Азии и в северной части Вологодской губернии. Однако к концу XIX века произошел незначительный возврат к прежнему режиму. На местах мировые судьи были заменены земскими участковыми начальниками, которые выбирались исключительно из дворян и располагали неограниченной властью над крестьянами. Некоторые категории дел были изъяты из ведения суда присяжных, а в судопроизводстве по политическим делам ограничилась гласность.

Тем не менее судебная реформа Александра II стала одним из лучших радикальных, демократических и последовательных преобразований в России. После нее судебные процессы в Российской империи стали четко регламентированы, следствие велось достаточно быстро и качественно, исчезла путаница и волокита. Как замечают историки, новый судейский корпус с первого дня отличался компетентностью, преданностью делу и честностью. Именно благодаря реформе на юридических факультетах обязательным предметом стало ораторское искусство. «Нельзя не признать, что мы, сегодняшние, до сих пор в существенной мере пользуемся плодами этих реформ во всех сферах нашей жизни. В том числе в сфере правовой и судебной системы», – отметил председатель Конституционного суда Валерий Зорькин.

В материале использована книга А. А. Корнилова «Курс русской истории XIX века», статья Г. А. Филонова и В. С. Черных «Судебная реформа Александра II», а также сведения из других открытых источников.

продажа имущества (квартиры) должника на аукционе.

ID: 8101478

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не совсем Вы правы. Реализуются квартиры должников. ну может с должниками все проверено и проблем нет (хотя это еще нужно выяснить), а вот то, что было ранее остается под вопросом. Если квартира изначально куплена на первичном рынке, то это одно, а если вторичном. Там ситуацию нужно смотреть более детально. Поэтому говорить про отсутствие юридических рисков неправильно. Подводные камни есть в любой сделке, их нужно просто уметь находить. Поверьте, знающий свое дело риэлтор в истории абсолютно любой квартиры сможет найти изъян 🙂 В приватизации, в купле-продаже, в первичной покупке и т.д. везде к чему-то можно «придраться».
Скорее сообщество покупателей страждущих сэкономить на квалифицированной помощи риэлтора «в восторге от подобных аукционов», а вот лично мне все рано. Как и любой здравомыслящий человек я сморю глубже. и прекрасно понимаю, где бывает бесплатный сыр.

Это интересно:  Процедура и порядок выселения из квартиры по решению суда в 2019 году

Не я эту тему поднял, но отвечу. До тех пор пока риэлтор не будет отвечать рублём за грядущие проблемы покупателя — он ничем не рискует, кроме мифической потери деловой репутации в будущем. А кушать хочется прямо сейчас! По научному это называется конфликт интересов. Хотите работать и зарабатывать? Предлагаю рецепт. Объединяйтесь в сообщество, платите членские взносы, а сообщество пусть выступает гарантом и страховщиком, способным или грядущие суды выиграть или компенсировать добросовестному покупателю потерю собственности. До тех пор, пока чужой незнакомый покупателю человек берет огромные деньги за рутинные операции, требует безграничного доверия к себе и ни за что не отвечает — число наивных буратин будет только уменьшаться. Так что — дарю идею!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Спасибо, но это не идея. Вы изначально подменяете понятия, наделяя риэлторскую деятельность несвойственными ей функциями. Риэлтор — это консультант, страхование рисков — это к страховым компаниям. Там Вам и СРО, и членские взносы, и гарантии, и компенсации, и суды, и т.д.

А чего ответить-то? Решен ли вопрос с выпиской? Так вы и спросите у того кто продает. Есть ли подводные камни? Есть! Но не расскажем! Это секрет профессии! Это деньги-наши. )

Я бы спросил, но ведь они же профаны, ничего в этом не понимают. А есть гУру, которые специально бесплатные консультации на сайте дают.

Сообщество риэлторов держится от подобных объектов подальше))) Что значит пройдены всевозможные юридические процедуры? Вы видели эту квартиру? Купите ее по рыночной цене, приедете и «радуетесь» отсутствию батарей, отключенной воде и свету. А затраты на содержание жилья несет Собственник, а собственник — это вы! Продолжаем радоваться — квартира у вас есть, а попасть в нее вы не можете. Там сидит должник, как писалось на форуме, «с ружьем» и не спешит приглашать вас «в гости». И документы о собственности у должника никто не отнимал, они у него на руках. Он сидит и посылает всех благим матом, кричит, что подал в суд на апелляцию и никуда не уедет. Суд же решил только, что квартира по закладной теперь принадлежит кредитору и все. Про выселение — это ваши трудности.

Задача риэлтора — минимизировать, а лучше исключить всевозможные риски своих клиентов. В случае с аукционами залоговой недвижимости — количество рисков зашкаливает. Сейчас на рынке итак вполне адекватные цены, так зачем получать себе заведомые проблемы если есть из чего выбрать «на живую»?

спасибо. именно об этом я и спрашивал.

P.S. Кстати, посмотреть и пощупать такую квартиру вполне реально. Так, во всяком случае организаторы аукциона обещают.

Участие в электронных торгах — это вообще занятие не для каждого. Нужно купить ЭЦП, пройти аккредитацию на площадке, провести установку программных компонентов на своем компьютере, проводить электронные платежи через площадку, затем осуществлять ведение торгов на площадке в установленное время + все риски. Вы думаете, что массовый потребитель пойдет участвовать во всем этом? Сомневаюсь)))))

А здесь Вы неправы. Получение электронной подписи стоит примерно 4 или 5т и требует всего двух коротких визитов в офис. Диск с программой выдается вместе с подписью. Установку легко сделает старшеклассник, знакомый с азами информатики. А участие в торгах это вообще примитивная процедура. Сложность в другом — за каждым действием на торгах стоят большие деньги. Ошибка слишком дорого обойдется. Вот здесь помощь спеца не помешает.

Я знаю все стоимости и процедуры. Т.к. сталкивался с проведением торгов на тендерных площадках. Так вот почему-то даже в коммерческих организациях этим занимается определенный человек, а иногда и отдается на аутсорс. Вот в готовность старшеклассников для проведения этих операций — я верю. Более старшее поколение, это те кто имеет деньги на покупку недвижимости, зачастую не любит общаться с техникой и не доверяет каким-то там электронным торгам, где от тебя требуют несколько млн, а продают «кота в мешке». И надо сказать — они правы))) Даже при всей простоте операций для специалиста — это не массовая операция. Кто захочет ради одной квартиры заниматься всем этим процессом с ЭЦП, когда это лишь один из вариантов покупки? Да и акцион на то аукцион — за сколько будет продана недвижимость в конечном итоге никто не знает. Т.ч. простые люди сюда не полезут.

я вот полез и не пожалел. Но то был аукцион от правительства Москвы. Теперь к должникам приглядываюсь. А обычная вторичка меня напрягает. Всегда есть риск проблем в будущем. Ничего не имею против Вас лично и риэлторов вообще. Но мне не хочется знать, что я окажусь крайним, если не дай бог что.

Я не говорю про вас, я говорю про массовость. Итак понятно, что если аукционы есть и на них что-то продается, то в них кто-то участвует. Разговор про то, что сообщество риэлторов от этого не в восторге. Да нам все-равно на это))) там клиентов единицы. И вы говорите, что не нужны наши услуги, а за советом обращаетесь к нам))) Наше государство не дает скучать и постоянно что-то придумывает, а разбираться в этом должны профессионалы, т.ч. без работы мы не скоро останемся)))

Константин, спасибо. Если чуть отвлечься от темы дискуссии, то рискну предположить, что через пару лет электронная подпись появится у каждого второго москвича, а там и провинция подтянется. Совсем недавно от сайта «ГОСУСЛУГИ», как от чумы шарахались. А сейчас — освоили.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если бы эти квартиры были очень привлекательные по всем параметрам, то сообщество риэлторов было бы в первых рядах на приобретение таких квартир с целью перепродажи, Вы бы и не успели приобрести такую недвижимость))) У некоторых агентств есть даже некоторый фонд для срочного выкупа квартир.
Но однако на эти аукционы из риэлторов никто стремится.

А размер оборотных средств? А налогообложение учли? Если через юрлицо проводить, то придется про НДС вспомнить.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

А если через физлицо? Вот и посчитайте, доход минус расход, с разницы можно и налог заплатить, а можно и такую же стоимость указать за какую было приобретение.

Может быть такое и практикуется, если вариант очень лакомый, а в оценочной комиссии свой человек. Это уже серая экономика на грани (или за гранью) криминала, такое стараются не афишировать

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Поверьте, не практикуется. Самые лакомые и чистые варианты достаются самим организаторам) Вы мне случай из другой сферы напомнили, когда с одной компании списывали 10 авто по цене 10 тысяч, при их стоимости в 100 тысяч. Само собой, их купил начальник гаража на свое имя и своих родственников. автодилеры перекурили в сторонке. Но там автотранспорт с чистыми документами был, все гораздо безопаснее. Так и в недвижимости примерно, но только с документами посложнее гораздо.

Вот здорово! Государство не хочет признать добросовестного покупателя таковым, а мы, значит, должны создать сообщество, собрать страховой фонд и компенсировать. Еще и в судах сидеть. Это мы должны хлеб отобрать у адвокатов и страховых компаний. Или сделать такое сообщество-монстра, что всех совместим. еще нотариусов для кучи. )
Вы знаете какая сумма комиссии может получиться -для вас?!))
Четверть стоимости объекта-если что. ))
Еще и закон принять: все сделки с недвижимостью, только через сообщество риэлторов. )
Очень хорошо. будет. для. )

Реальный процент оспоренных сделок (без явной порнографии в документах и биографии квартиры) не очень значительный. О таких единичных случаях трубят годами, пугая обывателей. Так что при большом обороте, когда начинают действовать законы статистики больших чисел, сообщество не разорится.

Да-да, лишь бы эти единичные случаи не коснулись именно вас..
Мы же всегда надеемся, что меня должно пронести . мимо. суда.

А панацеей от от всех угроз будет чудо-риэлтор, который видит на 3 метра вглубь земли, заранее предугадывает грядущие решения конституционного суда, героически пьянствует с местными забулдыгами или лузгает семечки со словоохотливыми соседками, собирая подковерную информацию. И все ради драгоценного клиента.

Панацеей от всех угроз, будет покупка недвижимости в стране, где считаются с частной собственностью -охраняют от посягательств. и не нужно предугадывать решения конституционного суда. ) Это далеко будет. от Москвы. )

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 24 марта 2015 г. N 5-П
найдите в инете, что то с торгов куплено.

Спасибо. Полезная информация. Особенно впечатлил абзац второй части первой статьи 446. Но т.к. Статья 19 с тех пор отменена, то и вопрос так больше стоять не будет. Такую квартиру на торги не выставят.

такую действительно не выставят.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сначала такие как Вы несёте деньги в пакете застройщикам, которые являются и не застройщиками вовсе, а в лучшем случае Инвестиционной компанией организующей работу Генподрядчика или берёте ипотеку в валюте. А потом правительство виновато и демонстрации….
Судя по Вашим дискуссиям, человек Вы взрослый и с мозгами вроде порядок. Но вот сдаётся мне, что где то червячок халявы гложет Ваше сознание и не даёт спокойно спать. Заметьте, Вы сразу предупредили что в нас не нуждаетесь, а коллеги всё равно ведут с Вами беседу и как могут Вас отговаривают.
Мой аргумент против: было дело я уже высказывался по этому поводу, так вот, я лчно не очень уверен, что лет этак через 5-10 не начнут эти хаты отметать обратно. Должники умнеют не по дням а по часам, срок давности по 159-ой 10 лет, мало ли как там «аукцион» прошёл…
Скажете на воду дую? может быть, но мы так приучены и научены.

Риск оспаривания неизбежен в любой сделке. Любой продавец вправе подать в суд, чтобы расторгнуть сделку. Доводы можно из пальца высосать — опоили, запугали, обманули и т.д. Вопрос в том, что шансы выиграть суд могут быть нулевыми.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Марина, спасибо. Жаль, что я не в праве присуждать лавры за лучший ответ.

А продавать Вы будете также через торги?))

Есть разница между добровольной продажей принудительным изъятием с реализацией. Если б продавал свою квартиру, то рассмотрел и вариант электронного аукциона вместе с другими вариантами. А проще всего по методу Юфтякова (не уверен, что правильно воспроизвел фамилию, но Вы и так в курсе). Вот там — полная лафа. Все переговоры и торги никого ни к чему не обязывают. Любой участник в любой момент вправе передумать. Беспроирыгшный вариант для продавца. Ах, да, про риэлтора забыл. С честными аукционами так не пройдет. Там за каждый чих собственным рублем отвечают.

ПОЗВОЛЬТЕ ОПЕЧАТКУ ИСПРАВИТЬ
Есть разница между добровольной продажей и принудительным изъятием квартиры с последующей реализацией.

Надеюсь, Вы таким методом не Юрика пиарите?)))

Условия продажи квартиры с торгов приставами

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Это интересно:  Оспаривание кадастровой стоимости квартиры через комиссию и суд

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понамор ева.

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Статья написана по материалам сайтов: 1000meters.ru, pravo.ru, www.cian.ru, realty.rbc.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector