+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Рейдерский захват квартиры. Предупреждён, значит – вооружён! — Статьи и очерки по жилищному праву

Если вашей квартире грозит рейдерский захват: меры предосторожности и порядок действия при реальной угрозе

Социальную опасность рейдерства для общества невозможно переоценить. В результате продуманных мошеннических схем, подделки документов или прямого обмана собственников недвижимости злоумышленники завладевают недвижимым имуществом граждан. Чаше других жертвами рейдеров выступают социально незащищенные слои общества престарелые или одинокие люди, инвалиды, асоциальные элементы.

Разработка технологии юридического процесса перехода прав собственности несколько снизила количество рейдерских захватов недвижимости, но при этом мошенники придумывают всё новые и новые виды отъёма объектов, что делает проблему не менее актуальной, чем несколько десятилетий назад.

Причины, способствующие захвату недвижимости

Излишняя доверчивость, юридическая безграмотность, халатное отношение к хранению документов может спровоцировать привлечение внимания мошенников к потенциальной жертве, особенно если на кон ставится ликвидная квартира в престижном районе города. Рейдерство может быть осуществлено как относительно законными методами, где для «отжима» используются пробелы в законодательстве и правые разночтения различных нормативных актов, так и путём прямой подделки правоустанавливающих документов, подлога и подкупа должностных лиц.

История мошеннических схем с недвижимостью начинается с 90-х годов, когда массовая приватизация стала толчком к развитию стихийного рынка, где несовершенство новых законов бывших стран СНГ и высокие скачки инфляции сделали такой вид преступной деятельности особенно выгодным для злоумышленников.

Способы отъёма недвижимого имущества

Самые распространенные незаконные методы, в результате которых владелец квартиры получает право распоряжения имуществом, можно квалифицировать в несколько видов.

    Организация рейдером невыносимых условий и психологического климата, в результате которого хозяин жилья подписывает договор дарения или купли-продажи в пользу третьего лица.

Физическое насилие, шантаж, психологическое воздействие на владельца квартиры.

Покупка доли в квартире путём сделки дарения (совершаемой без согласия сособственников), где после регистрации договора в квартиру вселяется новый жилец, своим асоциальным поведением вынуждающий соседа-совладельца квартиры продать за минимальную цену свою часть жилплощади.

  • Получение решения судебного органа, где основанием для подачи иска заявителем были представлены поддельные документы (завещание, расписка, доверенность и т.п.).
  • Методология рейдерства квартир

    Все рейдерские действия группируются юристами в несколько сегментов. Каждый из них отличается индивидуальными юридическими характеристиками, имеет собственное правовое поле, требует разных процессуальных действий и специфичных подходов к ведению дела.

    Вот те три главных типа методик рейдерских захватов, которые особенно популярны на постсоветском пространстве:

      деятельность, которая подпадает по уголовный кодекс криминальный захват квартиры, где в ход идут угрозы, насилие, физическое воздействие на собственника жилья;

    сделки, которые совершаются из-за необдуманных действий участника договора, юридической неосведомленности стороны от последствий отчуждения квартиры;

  • комбинация правовых и полукриминальных методов, где соседствует утаивание информации, целенаправленное выживание владельца из собственного жилья, воздействие на психику жертвы.
  • Преступные группы составляющая успешной деятельности рейдеров

    При отсутствии коррумпированных должностных лиц и государственных служащих действия рейдеров были бы невозможны. Для того чтобы отнять недвижимое имущество у владельца квартиры, преступники действуют в группе (сговоре), в члены которой привлечены лица, обладающие информационными ресурсами или исполнительной властью, а также другими должностными полномочиями.

    Работники ЖЭКа
    Недобросовестный сотрудник управляющей компании может дать сведения рейдерам о жильцах дома, которые могут впоследствии стать жертвами злоумышленников. Долговременная неуплата коммунальных платежей, тяжелое материальное положение, особенности взаимоотношений в семье всей этой информацией в полной мере располагают работники ЖКХ, которые непосредственно контактируют с жильцами домов. Кроме этого у них есть образцы личной подписи, дубликат правоустанавливающего документа на квартиру, техническая документация помещения, ксерокопии паспортов собственников.

    Нотариус
    Так называемые «чёрные» нотариусы, действуя в сговоре с мошенниками, способны выдать поддельную доверенность, которая может стать основанием для изготовления дубликатов любого из документов и, соответственно, дать шанс мошенникам на отчуждение имущества.

    Суды
    Если в преступной группе в качестве соучастника задействован судья или его помощники, то заседания органа проводятся без вызова ответчика, в результате таких действий собственник жилья узнает о потере имущества уже после истечения периода, когда он мог бы обратиться с заявлением о пересмотре или кассации решения.

    Возбуждение уголовного дела: пошаговое руководство

    В ситуациях, когда вашей недвижимости грозит захват, действовать следует незамедлительно.

    1. Рейдерский отъём, осуществляемый по откровенно криминальной схеме, подпадает под действие ст.159 УК РФ. Дело возбуждается путем обращения в районный отдел внутренних дел (на основании ст.140 и 141 УПК РФ). Поэтому, если у вас возникли подозрения, что ваша квартира стала целью мошенников, необходимо обратиться в дежурную часть УВД в районе локации объекта недвижимости.
    2. Для того чтобы ваше заявление было принято, необходимо предоставить копии правоустанавливающего документа на жильё.
    3. Свидетельские показания, документальные аргументы (аудио, видеозаписи, бумажные источники) должны быть приложены к заявлению в качестве материалов дела. Обязательно помните, что оригиналы документов должны находиться только у вас. Если в интересах следствия свидетельство о праве на собственность изымается, то такая процедура должна быть осуществлена с привлечением понятых и оформлена протоколом процессуальных действий. Один их экземпляров такого документа остаётся у потерпевшего.

    Если у вас оказались копии подложных документов

    Совсем не в интересах мошенников демонстрировать и хранить поддельные документы, которые были использованы для захвата квартиры рейдерами, так как получение такой бумаги может стать неопровержимым доказательством преступных действий. Заполучить копии таких фальсификатов достаточно сложно, но если это удалось потерпевшей стороне, то необходимо заказать почерковедческую экспертизу, которая сможет стать аргументом для доказательства поддельности подписи или текста бумажного носителя информации.

    Кроме экспертизы, при попадании в ваши руки подложного документа следует в обязательном порядке проконсультироваться у опытного юриста, какие последствия может принести найденная бумага, какие операции могут быть осуществлены при предъявлении подложного документа, чтобы в дальнейшем обезопасить себя путём предупреждения соответствующих госорганов о возможности блокировки операции отчуждения.

    Преюдициальность сделки как аргумент рейдера

    Преюдициальность, то есть её предрешение, часто выступает фактором, усложняющим судебное делопроизводство в отношении квартирного рейдерства. Согласно статье 190 УПК РФ, те решения суда, которые уже вступили в законную силу, практически не подлежат оспариванию.

    Гражданское судебное производство априори принимает представленные истцом документы как подлинные, не подвергая сомнению их законное происхождение. Решение суда законный документ, оспорить который достаточно сложно, ведь поддельные документы обычно уничтожаются мошенниками после достижения ими поставленной цели захвата имущества.

    Решением вопроса в таких ситуациях могут стать следующие варианты сбора доказательной базы:

      почерковедческая экспертиза, позволяющая верифицировать гражданина по его почерку;

    криминалистическая оценка документов;

    Все эти методологические способы помогают разрушить преступную схему, построенную на фальсифицированных завещаниях, доверенностях и прочих письменных доказательствах для незаконных возникновений прав на жильё.

    Адвокаты рекомендуют потерпевшей стороне обязательно хранить все расписки, собственноручно заполненные бумаги, важные документы с личной подписью, так как в процессе судебного производства такие образцы почерка могут быть применены для специальной экспертизы. Часто именно благодаря выводам экспертов сделка признаётся ничтожной или судебное решение теряет свою силу.

    Визит в РОВД: когда вам грозит криминальный «отжим»

    Законодательно установленный срок возбуждения дела после подачи заявления колеблется от трех суток до месяца. Бюрократическая система часто тормозит процесс открытия дела подобного плана, поэтому при отсутствии активности работников УВД необходимо направлять жалобы в вышестоящие органы (прокуратуру, областное УВД и т.д.), так как любое промедление может лишить следствие доказательных фактов в виде поддельных документов.

    Кроме риска исчезновения бумаг, компрометирующих злоумышленников, длительный срок бездействия органов может стать тем периодом, в течение которого мошенники могут продать квартиру по заведомо заниженной цене или заложить её в банке.

    Судебные иски о признании сделки недействительной

    Некриминальный переход прав собственности к рейдеру не может быть поводом для возбуждения уголовного дела. Добровольная подпись под документом, в результате которого подписант утратил свои права на жильё, в таких случаях обычно ставится в результате заблуждения стороны, его обмана или отсутствия понимания последствий своих действий.

    В таких случаях адвокат инициирует гражданские дела, инкриминируя заблуждения потерпевшего как главный аргумент признания обретения права владения третьим лицом, как незаконную операцию.

    Методы предосторожности для того, чтобы не стать жертвой квартирного рейдера

    Каждый из собственников жилья должен действовать согласно набору алгоритмов, которые могут в значительной степени обезопасить его недвижимость от захвата мошеннической группировкой. Для этого необходимо проявлять ряд предосторожностей:

      Хранить документы следует в надежном и защищённом месте, вдали от посторонних глаз.

    Подписывая документ, убедитесь, что ваша подпись не будет использована как образец почерка для мошенников. Никогда не давайте документы с вашей подписью незнакомым людям.

    Не разрешайте заходить в вашу квартиру неизвестным людям. В случаях визита работников ЖКХ или государственных (исполнительных или правоохранительных) органов, проверяёте по телефону факт существования сотрудников в штате.

    Не поддерживайте тему ваших жилищных или материальных проблем в разговоре с малознакомыми лицами, не делитесь своими планами в случае желания продать квартиру.

  • Если вам предлагают сделку, сулящую крупную выгоду или другую правовую операцию то, до подписания соглашения, необходимо проконсультироваться с юридически грамотным родственником или адвокатом.
  • Квартирное рейдерство типично постсоветский вариант захвата жилья, аналогов которому нет в западных странах. Сложная бюрократская система управления, коррупция, двусмысленное толкование закона все эти факторы делают заботу о сохранности собственного жилья индивидуальным делом собственника. Знание определённых методов предосторожности, сдержанность и немногословность в отношениях с посторонними лицами, бережное и ответственное отношение к документам, юридическая грамотность поможет уберечь недвижимое имущество от рейдерского захвата.

    Рейдерский захват дома: что делать?

    Председатель ТСЖ из республики Татарстан Людмила рассказала совсем свежую историю и обратилась к экспертам «Академии профессионального развития» за помощью:

    – Произошёл рейдерский захват должности председателя и захват дома, – рассказала женщина. – Учредительные документы и печать у старого председателя, но рейдеры сфабриковали протоколы, отправили в налоговую и получили выписку на смену председателя. Местные власти помочь не смогли или не захотели. Что делать в этой ситуации?

    Что интересует рейдеров?

    Рейдерский захват дома – не всегда незаконная процедура. Есть три вида захвата власти:

    1. «Белый» – рейдеры действуют в рамках закона (договорённости с акционерами).
    2. «Серый» – условно законный. Овладение домом законным образом с небольшими правонарушениями (чёрный пиар, «купленные» демонстранты около офиса компании).
    3. «Чёрный» – незаконный (угроза убийством, захват заложников).
    • Захват власти в ТСЖ.
    • Продажа или сдача в аренду нежилых помещений дома. Нередко целью рейдеров становится не целая фирма или целый дом, а часть многоэтажки. К примеру, в середине 1990-х годов администрация одного из российских городов «приватизировала» подвал многоэтажки. Председателю ТСЖ пришлось выдержать 10 судебных заседаний, чтобы вернуть собственность жильцам. В те же лихие годы пищевой комбинат в российской глубинке «потерял» собственную крышу. Не буквально, конечно, а по документам. Её владельцем стала частная фирма.
    • При захвате дома на стадии строительства: навязывание управляющей организации и невыгодных условий новым жильцам.
    • Земля под многоэтажкой в хорошем районе города, где можно будет через несколько лет построить новый дом.
    Это интересно:  Статья 1436 ГК РФ. Временная правовая охрана селекционного достижения

    Какие приёмы используют рейдеры?

    Желающие заполучить чужую фирму придумывают порой такие изощрённые ходы, что они достойны голливудских фильмов.

    Самые распространённые методы рейдерства:

    1. Подкуп. Можно заплатить деньги алкоголикам или малоимущим собственникам квартир в доме, чтобы получить их подписи в протоколе общего собрания. В итоге рейдеры получат вполне законный (на первый взгляд) документ о смене УК на новую.
    2. Захват технической документации.
    3. Расклеивание листовок, распускание слухов. Цель – загубить репутацию фирмы-конкурента.
    4. Один из самых популярных приёмов – отправка дубля квитанций за коммунальные услуги. Жильцам приходят по две квитанции за каждую услугу, отличие лишь в названии управляющей организации. Люди задаются вопросом: «Какая из квитанций – правильная?» Кто-то оплачивает обе, кто-то любую на выбор, а кто-то не платит ни тем, ни другим. В результате действующая УК не получает деньги от части жильцов, не может оплатить коммунальные услуги и рано или поздно банкротится.
    5. Признание дома аварийным. В центре большинства городов стоят старые дома – частный сектор или хрущёвки. Земля под ними – лакомый кусочек для любого застройщика. Чтобы выселить людей из своих домов на законных условиях, компании-застройщики заказывают экспертизы, по результатам которых дом признаётся аварийным. Жильцы получают новые квартиры, застройщик – землю под элитное жильё.

    Кто и как пострадает от рейдеров?

    Когда появляются «захватчики», несладко приходится всем.

    Владельцы недвижимости теряют свои права, не могут воспользоваться общедомовым имуществом – подвалами, чердаками.

    ТСЖ приходится поступать так, как диктуют рейдеры, а не следовать интересам собственников.

    Управляющие компании вынуждены прекратить обслуживать конкретный дом или часть жилфонда.

    КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

    Эксперт по жилищному праву и проблемам реформы ЖКХ Общероссийского общественного движения «За права человека», член координационного Совета Московской общественной организации «Жилищная солидарность» Виктор Никанорович Федорук:

    Заглядываем в Уголовный Кодекс РФ, в статье 327 говорится, что подделка удостоверения официального документа наказывается вплоть до лишения свободы на срок до двух лет, а за использование заведомо подложного документа можно получить наказание вплоть до ареста на срок до шести месяцев.

    Пишем в прокуратуру и в полицию заявление о преступлении. В этом заявлении указываем, что, по вашему мнению, имеет место преступление по статье 327 УК РФ, связанное с фальсификацией официального документа, каким является в силу требований ст. 46 ЖК РФ протокол общего собрания. Просите провести проверку, найти виновных и наказать. В заявлении для участковых (им поручат проверку) сделайте подсказку, что в силу требований ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» № 129-ФЗ от 8 августа 2001 года за достоверность данных, указанных в документах, поданных на регистрацию изменений в ЕГРЮЛ, несёт ответственность заявитель, фамилия которого будет указана в выписке из ЕГРЮЛ. Заинтересованные лица указаны в протоколе правления и собрания. Под протоколом собрания есть подпись председателя и секретаря. Их ФИО надо упомянуть в качестве подозреваемых в преступлении. Но, если собрание всё же было, то такой номер «не прокатит». Надо тогда обжаловать решения, указанные в протоколе в судебном порядке в течение 6 месяцев с момента принятия решения (дата в протоколе собрания).

    Директор саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «КИТ», член Экспертного совета Комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ, заведующая кафедрой ФАУ «Роскапстрой» при Министерстве строительства и ЖКХ РФ, сотрудник Экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством в России в РАНХиГС при Президенте РФ, внештатный преподаватель Российской академии народного хозяйства и государственной службы, практикующий юрист Елена Владимировна Шерешовец:

    — Необходимо обращаться в суд. Протокол и решения сейчас приравнены к официальным документам, и их подделка попадает под статью уголовного кодекса. В суде доказывать либо через почерковедческую экспертизу, либо вызовом свидетелей, которые скажут, что подпись не их. На время суда — ходатайство о приостановлении действия протокола, чтобы «на дом не зашли».

    Как не стать жертвой квартирных рейдеров

    Возникает вопрос: в чем состоит интерес при покупке именно долей недвижимости? Ответ очень простой — общая стоимость недвижимости, купленной по долям, существенно ниже стоимости той же недвижимости, купленной целиком, и если приобрести квартиру по долям, а затем выставить ее на продажу как единый объект недвижимости, то можно получить очень хорошую прибыль. Покупка первой доли квартиры необходима для того, чтобы закрепиться на выбранном объекте недвижимости, далее дело за малым — «выжить» из остальных комнат других жильцов, создав невыносимые условия проживания, и вынудить других собственников продать свои доли захватчикам. Таким образом, основная цель рейдерского захвата жилого помещения — как можно быстрее освободить квартиру от всех владельцев и выкупить остальные доли за бесценок.

    Рейдеры, как правило, приобретают доли в квартирах с собственностью, носящей общедолевой характер. Идеальным является вариант, если между собственниками существуют враждебные отношения, либо собственник не заинтересован в своей доле (например, получил по наследству и не хочет иметь никаких отношений с другими владельцами).

    Большое значение для захватчиков имеет покупка невыделенной доли, то есть в квартире не определен порядок пользования отдельными комнатами. Таким образом, рейдер, приобретя долю, получает законный доступ в любое помещение квартиры и, обладая даже самой маленькой долей в квартире, захватчик совершенно свободно может совершать акты устрашения остальных собственников, чтобы совершить захват квартиры полностью. Способы «выживания» других жильцов могут быть самыми разнообразными, например, в квартиру могут поселить бомжей, наркоманов либо алкоголиков, начать разрушительный ремонт и разорение жилого помещения, постоянно менять замки и так далее. Полиция в таких случаях — не помощник, так как у захватчика есть документы, подтверждающие право собственности. Понятно, что в таких условиях у других собственников выбор небольшой — либо поддаться на провокации и продать свою долю, либо смириться, набраться терпения и дальше жить в таких условиях.

    Действующее законодательство в такой ситуации тоже не помощник, так как законодатель защищает право владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом.

    Следует отметить, что невозможно защитить даже права несовершеннолетних детей, и органы опеки и попечительства вместо того, чтобы помочь исправить ситуацию, напротив, обратятся с претензией к родителям, что те не могут обеспечить достойным жильем своих детей.

    С одной стороны, п. 1 ст. 250 ГК РФ закрепляет право преимущественной покупки доли: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Более того, в п. 3 данной статьи предусмотрена ответственность за нарушение п. 1: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Контроль за соблюдением реализации права на преимущественную покупку осуществляется органами регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 24 закона № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

    Следует отметить, что тот же ГК РФ позволяет совершенно правомерно обойти требование, указанное в ст. 250 ГК РФ, более того, на настоящее время существует три таких способа.

    Первый способ недружественного захвата жилого помещения

    Второй способ недружественного захвата жилого помещения

    Третий способ недружественного захвата жилого помещения

    Но судебная практика и в данном случае не всегда на стороне «добросовестных» владельцев квартиры.

    Рассмотрим в качестве примера решение Тушинского районного суда г. Москвы.

    Из материалов дела: истец ФИО1 обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным. В обоснование иска указала следующее. Истец и ответчик ФИО2 являлись сособственниками приобретенной в период брака квартиры. Брак был расторгнут. Решением Тушинского районного суда за истцом и ответчиком было признано право собственности на ½ долю спорной квартиры, состоящей из двух изолированных комнат. От брака стороны имеют дочь ФИО3. Ответчик после расторжения брака в спорной квартире не проживает, в связи с чем истец предложила выкупить долю ответчика. ФИО2 согласился продать свою долю. Однако впоследствии ответчик сообщил истцу и их дочери о том, что он подарил свою ½ доли в спорной квартире неизвестному лицу. Истец считает, что ответчик путем заключения договора дарения прикрыл другую сделку — договор купли-продажи, то есть совершил притворную сделку, в связи с чем договор дарения на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ является ничтожной сделкой. Также данная сделка существенно ухудшила жилищные условия жизни несовершеннолетнего ребенка, что противоречит ст. 40 Конституции РФ. Оспариваемая сделка была совершена без согласия органов опеки и попечительства.

    Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    Судом установлено, что решением Тушинского районного суда произведен раздел общей собственности супругов ФИО1 и ФИО2 в виде квартиры, с признанием права собственности каждого на ½ долю квартиры. Одновременно судом был определен порядок пользования указанной квартирой и с учетом интересов несовершеннолетней ФИО3 в пользование ФИО1 выделена комната площадью 19 кв. м, ФИО2 комната площадью 15 кв. м.

    На момент рассмотрения дела судом в спорной квартире по месту жительства зарегистрированы истец, ответчик ФИО2 и их несовершеннолетняя дочь ФИО3.

    ФИО2 произвел отчуждение своей доли ФИО4 путем заключения в простой письменной форме договора дарения. Договор дарения и право собственности ФИО4 зарегистрированы в УФРС.

    В обоснование доводов о возмездности договора дарения истцом были представлены:

    • договор с ООО, заключенный на оформление отчуждения объекта в виде ½ доли в праве собственности на квартиру, с указанием цены отчуждаемой доли;
    • договор в виде расписки за подписью ФИО2, согласно которому, ФИО2 выражает согласие на получение денежных средств от операции обмена квартиры;
    • распечатки предложения о продаже ½ доли спорной квартиры.

    Несовершеннолетний свидетель ФИО3 показала, что в спорной квартире проживает вдвоем с матерью, отец перестал жить с ними, когда ей было четыре года. Она занимает в квартире маленькую комнату, отец иногда приезжал, но в квартире никогда не оставался. Отец лично ей позвонил по телефону и сказал ей, что комната ему больше не принадлежит, он продал ее по договору дарения человеку, которого плохо знает. Потом он повторил то же самое матери по телефону, которая разговаривала с отцом при ней по громкой связи. Вещей отца в квартире нет, ключей от квартиры у него не было.

    Суд критически оценивает показания свидетелей в части доводов о том, что квартира была продана, а не подарена ответчиком, поскольку данные свидетели являются лицами, прямо заинтересованными в рассматриваемом деле, при этом суд учитывает, что непосредственными свидетелями заключения оспариваемого договора они не являлись, каких-либо сведений об условиях оспариваемой сделки, а именно о цене проданной, по их словам, доли, являющейся существенным условием договора купли-продажи, суду ничего не пояснили.

    Согласно ч. 1 ст. 571 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

    В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

    Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

    Истец не являлась стороной оспариваемой сделки, каких-либо доказательств достижения ответчиками соглашения по существенным условиям договора купли-продажи доли в квартире, в том числе о стоимости доли, истец в соответствии с требованиями статей 12, 56 ГПК РФ суду не представила.

    Допрошенные в судебном заседании свидетели также не пояснили, какова была стоимость проданной, с их слов, ответчиком ФИО2 доли.

    При этом заявляя требования о признании оспариваемой сделки на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ, истец не указывает, какие правила просит применить к сделке, чем сделка купли-продажи доли нарушает ее права, поскольку каких-либо требований о переводе прав покупателя в случае признания договора дарения недействительной сделкой и применении к ней правил, касающихся договора купли-продажи, истец суду не заявляет.

    Более того, в судебном заседании истец пояснила, что оспариваемой сделкой ее права не нарушены.

    Доводы истца в подтверждение притворности совершенной сделки дарения о том, что ответчик имел намерение продать долю в спорной квартире истцу, а затем его доля была выставлена на продажу согласно данным риэлторских компаний, суд находит ненадлежащим доказательством притворности сделки. Ответчик ФИО2 и его представитель не оспаривали намерения ответчика продать принадлежащую долю истцу на протяжении длительного периода времени, ответчик ФИО2 также направлял истцу через нотариуса предложение выкупить принадлежащую ему долю, которое однако осталось не врученным истцу. Однако доводы истца о том, что именно ответчик отказался от намерения продать ей свою долю, суд находит несостоятельными и неподтвержденными, в том числе и доказательствами, представленными истцом.

    Учитывая изложенное, с учетом того, что истцом не представлено доказательств возмездности совершенной сделки, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор является безвозмездным и не нарушает права и законные интересы истца и несовершеннолетнего ребенка, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

    Важно отметить, что официально подобные сделки являются законными, а деятельность организаций, занимающихся приобретением долей, не является преступной. Оспаривание и признание недействительными сделок с долями является очень трудоемким и затяжным, и суды редко принимают положительные решения в пользу законных собственников.

    Это интересно:  Статья 18.15 КоАП РФ. Незаконное привлечение к трудовой деятельности в Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства

    Рассмотрим несколько советов владельцам, которые попали в ситуацию с захватом жилья.

      Если доля была продана постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, без соблюдения права преимущественной покупки других собственников, последние могут обратиться в суд с иском — о переводе прав и обязанностей покупателя.

    В качестве примера рассмотримрешение Дорогомиловского районного суда г. Москвы.

    Из материалов дела: истец ФИО1 обратился в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве долевой собственности на квартиру.

    Заявленные исковые требования мотивированы тем, что истец является сособственником спорной квартиры наряду с ответчиком ФИО2. В июне 2010 г. истцу стало известно о том, что доля ответчика продана третьим лицам Б.Т.Н. и Р.А.П., что нарушило преимущественное право покупки истца. Основываясь на положениях п. 3 ст. 250 ГК РФ, истец просит осуществить на нее перевод прав и обязанностей покупателя.

    Суд, исследовав и оценив письменные материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    В судебном заседании установлено, что истец является собственником 1/2 доли в праве в квартире.

    Первоначальный ответчик по иску ФИО2 наряду с истцом ФИО1 также являлся собственником 1/2 доли в спорной квартире. Указанную долю ответчик получил в порядке наследования.

    Заявлением, направленным в адрес нотариуса Б.Д.С., истец выразила желание приобрести указанную долю по договору купли-продажи по объявленной цене.

    Однако договор между истцом и ответчиком заключен не был, поскольку определением Дорогомиловского районного суда на спорную квартиру был наложен арест.

    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчиком нарушено преимущественное право истца как участника общей долевой собственности и порядок отчуждения доли, предусмотренный п. 2 ст. 250 ГК РФ.

    Пунктом 14 постановления Пленума ВС РФ № 10, постановлением Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли спорной квартиры.

      Также довольно эффективным способом защиты от рейдеров является арест доли (запрет на распоряжение). Для этого необходимо обратиться в суд с иском о наложении ареста на спорное имущество. Данный иск уместен, если существует правовая неопределенность относительно размера доли либо оснований правомерности владения этой долей. Подобные препятствия являются крайне нежелательными для захватчиков, так как увеличивают затраты и продолжительность деятельности по отъему недвижимости, а это может значительно снизить «ликвидность» недвижимости.

    В случае если рейдерами приобретена незначительная доля квартиры, то вернуть долю в судебном порядке можно по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 252 ГК РФ, выплатив принудительную компенсацию. Судебная оценка стоимости такой доли зависит от выбора применяемых методик.

    Рассмотримрешение Калининского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-1351/2012.

    Из материалов дела: К.О.И., действующая также в интересах несовершеннолетнего К.А.Д., и С.Р.А. обратились в суд с иском к С.И.В., Д.О.В. о признании их долей малозначительными и прекращении права собственности.

    Согласно поэтажному плану здания спорная жилая площадь является двухкомнатной квартирой, проживание в ней нескольких семей невозможно, разделить спорную площадь в натуре без несоразмерного ущерба для нее, выделить долю в натуре также невозможно. Доли ответчиков незначительны, у них отсутствует интерес к данной жилой площади, так как они проживают по другому месту жительства.

    Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

    Согласно ст. 252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

    Судом установлено, что данный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности. Следовательно, защита нарушенных прав и законных интересов собственников значительной доли в праве на имущество возможна в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ путем принудительной выплаты ответчикам денежной компенсации за их доли с утратой права на долю в общем имуществе.

    Важно отметить, что стоимость доли можно определить двумя способами. Первый способ: оценить квартиру, объект в целом и определить стоимость доли пропорционально общей сумме. Второй способ: оценить непосредственно долю, тогда будет учитываться ее незначительность и невозможность выдела, соответственно, в данном случае стоимость доли будет существенно ниже.

    Важную роль в судебном процессе о принудительном выкупе играет необходимость использования недвижимости целиком для одного из сособственников, особенно при наличии несовершеннолетних детей (так как в процесс привлекаются органы опеки и попечительства).

      В случае если удастся найти других пострадавших от действий рейдерской группы, следует обратиться суд уже в порядке уголовного судопроизводства по статье мошенничество.

    В заключение хочется отметить, что в статье изложены только способы захвата жилья, которые вписываются в рамки закона. В реальности существует огромное количество «серых» схем завладения чужим имуществом. Но в любом случае бороться за свое имущество нужно всегда, и лучше это делать с привлечением грамотных специалистов.

    В связи с тем, что существующих правовых механизмов для защиты недвижимости недостаточно, важную роль в сохранности имущества и беспрепятственного пользования им играет осмотрительность правообладателей и сохранность теплых отношений с близкими людьми. Ведь подобные проблемы гораздо легче вовремя предупредить, чем потом бороться с их последствиями уже в процессе.

    Как уберечь квартиру от рейдеров

    К сожалению, такое явление, как рейдерский захват в настоящее время можно наблюдать не только в сфере бизнеса (захват фирм и предприятий), но и в жилищном хозяйстве. Виной тому юридическая неосведомлённость граждан в вопросах, касающихся их жилья.

    Целью рейдеров является право собственности на недвижимость, которое они пытаются получить всеми доступными способами. Это действие в юридической среде часто называют бытовым рейдерством. Касается оно жилых домов, квартир и земельных участков, на которых можно вести строительные работы.

    Застраховаться от такой неприятности, как утрата права собственности, поможет знание особенностей незаконного захвата недвижимого имущества

    Способы захвата

    У мошенников существует несколько, хорошо разработанных и прошедших испытание временем, способов отъёма собственности. Все они относятся к четырем типам:

    • собственно мошенничеству, носящему криминальный характер;
    • использованию ошибок или юридической безграмотности граждан при заключении договоров купли-продажи и подписании других
    • документов, касающихся недвижимости – такой захват практически не нарушает законных норм;
    • комбинированному типу, с применением двух первых способов захвата – мошеннического и «некриминального».

    Вот яркие примеры подобных схем захвата

    Оспаривание договора

    Основанием для расторжения договора через суд может послужить самая неожиданная причина!

    Например, бывший хозяин выехал за границу, а к новому владельцу квартиры через некоторое время явилось лицо с судебным решением, по которому квартиру необходимо освободить в указанные сроки.

    Суд принял такое решение на основании нарушения устного (!) договора, по которому бывший собственник якобы обязывался продать квартиру рейдеру. Деньги новому владельцу не возвращаются.

    А рассмотрение его жалобы через апелляционный суд требует много времени. В результате рейдер принудительно отбирает жильё с помощью сотрудников полиции.

    Следует отметить, что в суде устный договор между физическими лицами приравнивается к письменному, если есть показания свидетелей

    Отказ освободить жилую площадь

    После завершения сделки и подписания договора купли-продажи прежний хозяин не желает освобождать дом или квартиру (например, не отдаёт ключи), требуя расторжения договора. Рейдер может утверждать, что деньги от покупателя не получены или договор был подписан им в невменяемом состоянии. Наиболее частое основание – отсутствие доказательств перевода денег (не было перевода через банковский счёт).

    Фальсификация долга

    Такой способ активно применяется к жилью, находящемуся в собственности уже много лет подряд. Основанием может быть жалоба соседей, например, на затопление в отсутствие хозяина квартиры. В результате квартира выставляется на аукцион для погашения суммы якобы потраченной на дорогостоящий ремонт. Рейдеры активно используют в таких случаях знакомства в прокуратуре и полиции для оказания давления на потерпевшего.

    Это интересно:  Статья 259 ГК РФ. Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

    Выселение из неприватизированного жилья

    Основанием служат найденные нарушения, якобы допущенные при выдаче ордера. Основная ошибка хозяев – промедление с приватизацией. В результате ордер аннулируется через суд, а жильё продаётся другим владельцам без уведомления нынешних хозяев. Новые владельцы выселяют прежних, призвав на помощь полицию и государственных исполнителей.

    Захват доли

    Получив права совладельца, рейдер сможет любыми способами осложнять жизнь другим собственникам, понуждая их к продаже своих долей. Причиной захвата может послужить, например, получение кредитования в банке под залог доли с её последующим выкупом. В результате выкуп производится рейдерами. Помочь в этой ситуации может своевременная блокировка продажи части квартиры ( через суд). Что не всегда удаётся сделать, так как собственника могут просто не уведомить о продаже.

    Подделка документов

    Зачастую подделываются доверенности для представления интересов собственника жилья в суде. Рейдер предъявляет свои требования на получение квартиры в счёт погашения долга, а якобы представитель соглашается с этим в суде. Противодействием может послужить арест недвижимости с последующим разоблачением мошенников.

    Статья, о том как правильно покупать квартиру за наличные средства.

    По http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/oplata-gosposhliny.html ссылке вы найдете нужные вам сведения о госпошлине на регистрацию права собственности.

    Съём квартиры с последующей пропиской детей

    Обычно используется метод съёма жилья одиноким мужчиной с последующим заключением брака и пропиской новорождённого малыша. По закону собственника уведомлять о прописке ребёнка в возрасте до 14 лет не нужно. Суд обязательно встанет на сторону матери с ребёнком, особенно если это грудничок.

    Выселить захватчиков будет проблематично

    Что делать и как себя обезопасить

    К сожалению, захватом чужого жилья чаще всего занимаются люди, имеющее юридическое образование. В большинстве случаев в юридическом плане отъём квартиры происходит совершенно на законных основаниях, противопоставить которым что-либо крайне сложно.

    К мерам борьбы можно отнести своевременную приватизацию и обращение к юристам и в суд при малейших затруднениях в квартирном вопросе. Для квартиры в долевой собственности неплохим вариантом будет закрепление права собственности за несовершеннолетним ребёнком. Это сделает жильё проблемным в глазах рейдеров, ведь продать такую квартиру невозможно, а в случае дарения третьему лицу за недвижимость придётся уплатить 13% налога. Не следует забывать и о правах совладельцев выкупить долю первыми. Никто не может выставлять долю на продажу без письменного уведомления всех владельцев квартиры.

    Также специалисты советуют соблюдать следующие меры предосторожности:

    • не передавать документы на недвижимость, в которых есть образец подписи собственника, посторонним;
    • надёжно хранить все важные документы;
    • ограничить доступ в жилое помещение для незнакомцев и третьих лиц;
    • не обсуждать вопросы, касающиеся недвижимости, с чужими людьми;
    • не подписывать никаких документов без консультации с юристом, к которому есть доверие;
    • подписывать документы усложнённым вариантом подписи, затрудняющим подделку.

    Рейдерский захват квартиры

    Рейдерский захват квартиры – противоправные, незаконные действия лиц, целью которых является нарушение имущественных прав собственника, путём присвоения принадлежащего ему помещения.

    Распространено в отношении различных видов недвижимости, не исключая земельные участки. Аналогичны противозаконным деяниям, совершающимся в отношении захвата бизнеса и предприятий различных форм собственности.

    По преимуществу опираются:

    • на мошеннические действия;
    • на некомпетентность граждан;
    • на выявление нюансов законодательства и их недобросовестное применение.

    Незаконные деяния мошенников и аферистов опираются на коррупционные действия должностных лиц, находящихся с ними в сговоре. Иногда преступники действуют под видом компаний, работающих на рынке недвижимости, риэлторов, а так же – юридических фирм.

    Рейдерский захват доли в квартире

    Если в квартиру, находящуюся в совместной собственности, проникает лицо с недобросовестными намерениями, ситуацию удержать под контролем становится сложно.

    Если права в доле не выделены, то есть не указано положенное для пользования количество площади помещения, в расчёте на каждого жильца, рейдер практически беспрепятственно располагается в пределах квартиры, создавая невыносимые условия для постоянного обитания остальным жильцам (см. Право на долю в квартире).

    Его поведение направлено на выдворение с жилплощади совладельцев.

    Если в отношении нескольких совладельцев незаконные действия допустимо пресекать совместными усилиями, направленными на восстановление порядка в занимаемом помещении, то одиночные усилия жильца, противостоящего захвату, могут оказаться недостаточными.

    По преимуществу умышленное негативное влияние основано на продуманной и планомерно внедряемой в гражданско-правовые отношения, стратегии. Если жертва захвата не владеет основами юридической грамотности и не обращается за компетентной помощью, её усилия обрекаются на неудачу.

    Варианты бытового рейдерского захвата

    При захвате квартир используются варианты, наиболее подходящие к конкретной ситуации.

    Если помещение не в собственности – используются действия по аннулированию ордера на квартиру. Ордер признаётся неправоспособным по ряду несанкционированных законом причин. Зачастую о таковых причинах жильцов не оповещают, действия по признанию неправоспособности проводятся через судебное заседание.

    Бытовое рейдерство этого типа опирается на владение злоумышленниками, положениями Жилищного и Гражданского законодательства. Так же – на разыгрывание в присутствии суда ложных свидетельств о признании права на жильё третьими лицами. После вынесенного судебного решения, жильцы не приватизированной квартиры выселяются.

    В основном, отобранные квартиры сбываются на условиях имущественной сделки. Но и такой вид сбыта, чреват правовыми последствиями для покупателей. Мошенники оформляют договор имущественной сделки, умышленно допуская неточности или особые нарушения, на основании которых признают сделку оспоримой.

    Например – передать деньги в присутствии свидетелей, которые впоследствии дадут перед судом показания о том, что деньги не передавались. Отсутствие денежного перевода – главный козырь бытовых рейдеров.

    Иногда продав квартиру, бывшие владельцы отказываются выселяться с жилплощади, утверждая, что деньги ими не были получены. Или на иных основаниях, которые поставят под сомнение правомочность имущественной сделки. Распространены случаи, когда сторона имущественной сделки заявляет в суде, что договор подписан под влиянием спиртного, которое контрагенты распивали совместно.

    Распространены случаи отнятия квартир за долги. По предварительному сговору или без такового, коллекторские компании принимают на себя долговые обязательства клиентов кредитных организаций. Нередко такие фирмы служат лишь ширмой для совершения преступных деяний группой лиц.

    Иногда вменяется сфабрикованная материальная ответственность перед третьими лицами: автомобильная авария, с предоставлением крупной суммы взыскиваемого ущерба, затопление соседей с порчей имущества и иные неправомерные взыскания с собственников жилья. В результате агрессивных действий, прекращаются права собственности, изымаются квартиры и выставляются на торги.

    Автоматически прописав членов семьи по месту собственной регистрации, он отказывается оплачивать аренду и не выселяется с жилплощади. Суды не допускают выселения семей с малолетними детьми без разрешения, предоставленного органами опеки и попечительства (см. Как принудительно выписать человека из квартиры ).

    Если квартира в совместной собственности, рейдеры вторгаются в помещение, выкупив незначительную долю в праве, затем агрессивно отвоёвывают оставшуюся территорию. В ход идут угрозы, шантаж и противоправное поведение.

    Иногда на имеющуюся площадь прописывают неограниченное число лиц или предоставляют регистрацию мигрантам, в том числе разрешая пользоваться помещением на постоянной или временной основе.

    Почему происходит рейдерский захват квартиры

    Жертвами мошенников становятся социально незащищённые группы населения, такие как одинокие престарелые граждане. Попадаются в сферу внимания так же одинокие мужчины, пьющие или зависимые от наркотиков и иных токсических веществ.

    Задачу рейдеров облегчают неприватизированные квартиры, что среди обозначенных групп граждан не редкость.

    Нередко одинокие женщины попадаются в сети, расставленные так называемыми брачными аферистами. Крайне редко подобные инциденты происходят в неблагополучных многодетных семьях, так как права детей охраняются государственной жилищной политикой, в соответствии со статьёй 37 СК РФ.

    Как правило, злоумышленники, осуществляя притязания на недвижимость, владеют достаточно верными сведениями о том, что в отношении тех или иных граждан допустимо совершать действия, основанные на преступном умысле.

    Самим гражданам не известны источники информирования. Поэтому следует избегать откровенных разговоров о собственных проблемах, связанных с одиночеством, отсутствием заботы со стороны детей и иных родственников. Престарелым гражданам следует придерживаться активного образа жизни, вовлекая в него обширный круг лиц, допускающий взаимную поддержку.

    Наиболее распространённые варианты – недобросовестное отношение к имеющейся недвижимости со стороны самих владельцев.

    Провоцировать захват могут:

    • Отсутствие приватизации, недостаток правоустанавливающей документации.
    • Небрежное отношение к правоустанавливающей документации: отсутствие, неверное оформление, ошибки или потеря (см. Восстановление утраченной документации). А так же – передача в руки третьих лиц, которые способны воспользоваться бумагами с целью присвоения имущественных прав.
    • Безграмотное оформление договора купли-продажи, допускающее его оспаривание.
    • Отсутствие доказательства оплаты денег за приобретение недвижимости (см. Расписка в получении денежных средств).
    • Упущение значимых моментов при составлении договора аренды.

    Способы противостояния рейдерскому захвату квартиры

    Важно приватизировать квартиру, так как права собственника обладают дополнительными гарантиями, сводя к минимуму риски захвата или исключая их.

    Престарелым гражданам целесообразно прописать в квартире внуков или иных родственников, оповестив об этом лиц из своего окружения.

    Если собственником является родственник, не способный отвечать за собственные поступки в силу пристрастия к спиртному или зависимый от наркотиков, а так же – в силу психических нарушений, следует признать его ограниченно правоспособным или недееспособным.

    Такое признание осуществляется через суд, при предоставлении справки МСЭ и справок о постановке на учёт в наркологическом диспансере.

    Совместную собственность целесообразно распределить по долям. Если совладельцев несколько, в случае критической ситуации, им следует консолидироваться, отстаивая собственные имущественные права не эмоциями, а юридически адекватными способами.

    Агрессивное поведение допустимо пресекать обращением в полицейский участок или возбуждением гражданского, а то и – уголовного иска.

    Если совладелец в одиночку противостоит агрессивным выпадам, ему следует консолидироваться с родственниками, друзьями или сослуживцами. Изложив им обстоятельства дела, следует заручиться поддержкой и их свидетельством в суде о допускаемых в его адрес бесчинствах.

    Сотрудничая с кредитными организациями, требуется проверить их историю активности на рынке услуг, не доверяя голословным обещаниям. При оформлении займа следует взвесить собственную кредитоспособность.

    В случае, когда действия рейдеров очевидны, требуется принять меры для предотвращения развития критической имущественной ситуации. В числе эффективных способов следующие:

    Ходатайствовать об аресте имущества в службу судебных приставов на приемлемом гражданско-правовом основании.

    При выражении агрессии со стороны захватчиков, обращаться в полицейский участок и возбуждать иск о нанесении морального или материального вреда. То же – при выражении угроз со стороны лица, притязающего на имущество.

    Защищая собственные права, следует открыто квалифицировать действия контрагентов как бытовой рейдерский захват, подтверждая обстоятельства дела документальными доказательствами.

    В их числе могут оказаться записи разговора на диктофон, фотоматериалы и свидетельские показания. Кроме этого следует незамедлительно воспользоваться услугами компетентного юриста.

    Статья написана по материалам сайтов: msk.op-group.vn77.ru, academy-prof.ru, www.klerk.ru, zakonometr.ru, myestate.club.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector